Fallo Completo STJ

CAUSA N° CH-58924-C-0000

Choele Choel, 18 de abril de 2023.

AUTOS Y VISTOS: Para resolver en estos autos caratulados: "RODA MONICA BEATRIZ Y OTRAS C/ FERNANDEZ MARIA OFELIA S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)", EXPTE. Nº CH-58924-C-0000, de los que,

RESULTA: Que en fecha 14/09/20 adjunta documental y se presenta la Doctora Lorena Lia Zanardi, en carácter de letrada apoderada de las Señoras Mónica Beatriz Roda, Tiana Sofía Roda y Alfonsina Roda, iniciando formal Demanda de Desalojo por Intrusión contra la Señora María Ofelia Fernández, solicitando desde ya se haga lugar al desalojo de la accionada, como así también de cualquier otro ocupante del inmueble en cuestión.

Refiere que conforme surge del Título de Propiedad que agrega a las presentes actuaciones, sus mandantes resultan ser las únicas propietarias del inmueble respecto del cual se solicita el presente desalojo, sito en calle Kennedy N° 115 de la Localidad de Choele Choel, el cual se encuentra indebidamente ocupado por la Señora María Ofelia Fernández, no pudiendo las propietarias hacer uso y goce de la propiedad desde hace 13 años, fecha en la cual falleciera Ricardo Luis Roda, - hermano de Mónica y progenitor de Tiana Sofia y Alfonsina.

Aclara que la accionada mantuvo una breve relación con el Señor Ricardo Luis Roda, con quien conviviera en dicho domicilio hasta el fallecimiento de ése último en fecha 19/05/07 y con posterioridad a su deceso y hasta el día de la fecha .

Refiere que han sido innumerables e insistentes los reclamos extrajudiciales efectuados a la Sra. Fernández a fin de que les haga entrega a sus mandantes del mencionado bien del cual resultan propietarias, haciendo caso omiso de ello, ignorando y desconociendo su legítimo carácter de titulares registrales, negándose incluso a la firma de un convenio de desocupación que ésa parte le propuso a fin de evitar un lanzamiento como el que aquí se plantea, siendo todo lo ya intentado con resultado infructuoso.

Dice que la demandada se encuentra afectando los derechos de sus mandantes respecto de la libre disposición de la propiedad, quienes se encuentran aún hoy y durante todo este largo periodo de tiempo imposibilitadas del uso, goce, posesión de lo que legítimamente les corresponde, avasallándose con dicha actitud el Derecho Constitucional de propiedad consagrado en el Art 17 de la CN.

Por otro lado, esa parte entiende que el vínculo que tuvo la Sra. Fernández con el Sr. Roda no encuadra dentro de lo que hoy en día el CCC contempla como unión convivencial, pero a todo evento y para el hipotético e improbable caso de que la demandada plantee dicha situación, debo advertir que la convivencia de ésta última con el Sr. Roda cesó hace 13 años, motivo por el cual tampoco le asiste del derecho de atribución de la vivienda.

Afirma que la demandada en ningún momento hizo un aporte en concepto de canon locativo ni otro de ningún otro tipo en favor de sus mandantes, no existiendo tampoco vínculo contractual, por lo cual es procedente el desalojo impetrado.

Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona

- En fecha 03/12/20 se tiene por presentadas, en el carácter invocado, por constituido domicilio procesal y con patrocinio letrado.-

Por iniciada demanda de desalojo que tramitará según las normas del proceso Sumarísimo (art. 679 del CPCC), se ordena correr traslado por el término de cinco días a la demandada.

- En fecha 07/03/21 adjunta documental y se presenta la Señora María Ofelia Fernández, por si, con el patrocinio letrado del Doctor Marcelo Herzig Gorriaran contestando demanda de desalojo por intrusa, cuyo rechazo solicita, con expresa condena en costos y costas.
Niega desconoce e impugna la procedencia de éste juicio de desalojo; la calidad de intrusa que se pretende endilgarle; que se encuentre indebidamente ocupando la vivienda de calle Kennedy N° 115.-
Reconoce estar en uso y goce de la propiedad desde hace trece años, es decir la fecha en la cual falleciera Luis Ricardo Roda y que su propiedad es aun ,una parte indivisa con D Ascanio.-

Reconoce el certificado de libre deuda al día 15/11/20, ya que fue la suscripta quien abonó los últimos 22 años de dicho impuesto inmobiliario.

Niega expresamente haber mantenido una breve relación con el Sr. Ricardo Luis Roda; el titulo de venta de fecha 16/06/20 adjuntado; que las actoras se encuentren en posesión real y efectiva del inmueble por tradición que se les efectuara el 01/10/98; todas las manifestaciones efectuadas por las partes en la venta de fecha 16/06/20; que este perfectamente individualizado el desalojo y la vivienda que habita; que la vivienda tenga mensura; tenga identificación indivisa; las medidas del inmueble que se describieron en la venta nula; que hayan sido innumerables e insistentes los reclamos a fin de que haga entrega del referido bien inmueble; que las actoras sean legitimas propietarias; que hayan tenido las actoras - en algún momento de su vida - la tenencia y posesión del inmueble; que el inmueble que habita este mensurado y plenamente identificado.

Refiere que en dicha vivienda el grupo familiar actual conviviente, está compuesto por Sheila Azul Bernal nacida el 07/11/14; Giuliano Córdoba, nacido el 01/11/19; Anahí Villafañe, nacida el 30/07/13, Aixa Yasmin Villafañe y la suscripta; por lo que solicita se corra vista a la Defensora de Menores en turno, a fin de que tome la intervención.

Afirma que no resulta procedente el desalojo a la concubina luego de transcurrido dos años de la intimación por desalojo, cuando se trata de vivienda única. Acredita la condición de concubina del Sr. Roda desde el 22/02/96, hasta el deceso del mismo acaecido el día 19/05/07 conforme surge del Certificado de Defunción acompañado.

Que el asiento de la unión convivencial, fue el inmueble de Kennedy y Vinnet N° 115 de ésta Ciudad desde el día 01/11/98 hasta el fallecimiento de Luis Roda y hasta el día 20/10/20 (fecha de la mediación) nunca nadie le reclamo la vivienda asiento de su hogar convivencial y de su familia. Habiendo a esa fecha adquirido a su favor, la posesión veinteañal por prescripción adquisitiva.

Ni los actores, ni terceras personas, le han reclamado la vivienda, en forma verbal o escrita, siendo Poseedora de Buena Fe, Pública, notoria, con animo de propietaria del inmueble asiento de la unión convivencial, es decir desde el día 01/11/98 hasta la fecha en la que se entablara la demanda.-
Refiere que el inmueble fue adquirido por Ricardo Roda y Antonia Joaquina Seijas Galván , padre y madre de Ricardo Luis Roda y - la actora -Mónica Beatriz Roda, en fecha 01/10/98 - entregándoles la posesión el día 01/11/98 ( a Ricardo Luis y a ella )-, siempre mantuvo una excelente relacion y le confirieron el trato de nueva hija política.

Que en fecha 01/11/98 ingresa al inmueble de calle Kennedy y Vinnet N°: 115, con su concubino con la total anuencia y conformidad de Luis Roda y de Antonia Joaquina Seijas Galván, para que continuaran en una casa propia la unión convivencial y siguieran formando una familia, en ella.

Estos estaban interiorizados perfectamente de la relación concubinaria, esa humilde vivienda fue siempre para sellar la unión convivencial y se les dio la posesión total y se confirió la misma a titulo de dueños y propietarios.- esta casa es un regalo para ustedes!, nos dijo Don Ricardo Roda y su señora esposa, asintió plenamente; es mas, siempre los padres de su concubino, los visitaban con frecuencia, jamás con reclamo o reproche alguno y desde el día de fallecimiento de su concubino y de su padre, tampoco nadie le reclamo nada.
Rechaza expresamente la calidad de intrusa que le endilgan ( de acuerdo a la definición jurídica de intrusos efectuada por Guillermo Cabanellas de Torres en la enciclopedia jurídica: “quien sin razón, ni derecho o a la fuerza se introduce en jurisdicción/usurpador de un inmueble/ allanador de morada”, siendo en verdad que ostento la calidad de poseedora , pacifica, de buena fe en posesión real del inmueble en forma ininterrumpida por mas de 20 años, habiendo adquirido dichos derechos posesorios en forma pacifica por el transcurso del tiempo conforme lo impone nuestro Código Civil.
Nunca detentaron las actoras, la posesión física del inmueble, ya que la misma la detentó siempre la dicente, nunca interrumpieron en forma alguna los actores la posesión ventiañal ya operada de la dicente.

Refiere que desde el día 01/11/98 hasta la fecha siempre tuvo la posesión real y efectiva del inmueble.

La propia actora reconoce la relación de convivencia en dicho domicilio de la suscripta y el difunto, anterior a su fallecimiento y reconoce además la convivencia del grupo familiar de la dicente, desde el fallecimiento de Roda-, hasta el presente.

Afirma que no es ninguna intrusa; por lo que corresponde dirimir quien tiene mejores derechos reales de posesión pacifica e ininterrumpida de convivencia y cohabitación del inmueble a titulo de propietario -

El carácter de intruso debe estar en el origen de la tenencia.- en este sentido se ha sostenido que si bien no basta invocar la calidad de poseedor para que se rechace la acción de desahucio, cuando durante el proceso se incorporen elementos que otorguen verosimilitud al derecho a tener la cosa con ánimo de dueño por parte del accionado, la cuestión se debe decidir mediante el ejercicio de las pertinentes posesorias accesorias.
El tiempo de la ocupación y la realización de construcciones sobre el inmueble sugiere en el ánimo de comportarse como dueño de quien alega la posesión, bastan en un juicio de
desalojo para repeler la acción, sin perjuicio de la discusión más exhaustiva sobre la posesión en el juicio respectivo.
La acción personal de desalojo no constituye una vía sucedánea de las acciones posesorias o petitorias. es decir, no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión, que invoca justificando lo verosímil de su pretensión.
Considera que nadie puede ser calificado de intruso, cuando se accede a la ocupación de un inmueble con la anuencia del titular del dominio. y ni un enojo, o desavenencia, o fallecimiento de la vida en común puede dar un calificativo ulterior que no se tuvo de entrada. y esto además, nunca ocurrió.-
Concluye diciendo que ha prescripto veinteñalmente de hecho y de derecho la propiedad inmueble donde habita, teniendo acreditada la posesión y el animo de tener la cosa a titulo de dueña por el transcurso del tiempo requerido por la ley; paga los impuestos e introdujo innumerables mejoras en el y luego del deceso de su concubino sola,
Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona

- En fecha 15/03/21 se tiene por presentado, parte, con patrocinio letrado y domicilio procesal constituido.
Por contestado traslado en tiempo y forma.
Atento a la existencia de niños y niñas y conforme lo dispone el art. 103 del CCyC, pasan los presentes al despacho de la Sra. Defensora de Menores e Incapaces a los fines de su intervención.

- En fecha 18/03/21 se presenta la Doctora Mariángel Fernández Bruno en carácter de Defensora de Menores e Incapaces a fin de tomar intervención en los presentes autos en virtud del pase conferido.
Refiere que en el proceso de marras la niña S.A.B (07) y el niño G.C., (02) no asumen la calidad de parte, sin perjuicio de que puedan resultar afectados de manera directa o indirecta por las pretensiones que aquí se esgrimen.
Dicho lo anterior, entiende que debe resolverse la cuestión de fondo conforme derecho y en función de los elementos a ser traídos por las partes, siendo los progenitores y/o responsables legales de su cuidado quienes deben velar y responsabilizarse por las necesidades materiales y afectiva de sus hijes, no pudiendo el presente proceso consistir o convertirse en un trámite asistencial. No obstante lo cual, dado que no surge de autos, la relación entre las niñas y el niño aquí referidos con las partes litigantes, solicita se aclare el vínculo familiar.
Asimismo, a los fines de indagar la situación actual de la niña S.A.B y el niño G.C. solicita la confección de un amplio informe socio ambiental a ser llevado a cabo por el Servicio Social del Poder Judicial.

- En fecha 22/03/21 se tiene por contestada vista. Se tiene presente y se hace saber lo manifestado por la Defensora de Menores e Incapaces.

- En fecha 19/08/21 la actora solicita la apertura a prueba y fijación de Audiencia Preliminar,

- En fecha 03/09/21 se fija audiencia a los fines del Art. 361 del CPCC

- En fecha 28/09/21 la actora presta conformidad con la celebración de la audiencia de modo remota

- En fecha 28/09/21 la demandada ratifica la prueba ofrecida

- En fecha 30/09/21 se tiene por ratificada la prueba ofrecida de conformidad con Art. 360 CPCC.
- En fecha 01/10/21 se celebra Audiencia a los fines del Art. 361 del CPCC y se provee la prueba ofrecida por las partes.

- En fecha 26/10/21 se vincula a la Licenciada en Servicio Social Andrea Marivil,

- En fecha 04/11/21 la Licenciada en Servicio Social Andrea Marivil, Refiere que el 12/10/21 solicita datos del adulto referente de los niños Bernal Sheila Azul y Giuliano Córdoba de quienes se requiere situación actual. Refiere que el 26 de octubre peticiona vinculación al expediente digital; que el 02 de noviembre realiza lectura del expediente digital a fines de tomar conocimiento de las actuaciones y como así también acceder a un numero de contacto de referencia para acordar entrevista en domicilio. Que dado que no se aprecia numero de teléfono en el oficio remitido, como tampoco en el expediente mencionado, decide constituirse en Kennedy N° 115, el día 04 de noviembre, sin encontrar persona alguna y no teniendo certeza de la numeración de la vivienda, considerando que no se encontraba numerada; por lo que solicita Nombre y apellido, DNI y teléfono de la persona a peritar.-

- En fecha 28/12/21 la Asesora Legal IPPV Doctora Alina Valli contesta oficio.

- En fecha 09/02/22 se tiene por recibido correo electrónico remitido por la Asesora Legal de IPPV-, el día 28/12/2021. Se tiene presente y hágase saber informado.
- En fecha 28/04/22 la Doctora Mariángel Fernández Bruno refiere que las presentes actuaciones deben continuar según su estado. Sin perjuicio de ello, y advirtiendo que la parte demandada en autos no ha aportado datos certeros que fueran requeridos por la Lic. Marivil, dependiente del Servicio Social, a los fines de la concreción de la pericia solicitada por esta Defensoría, reitera se requiera a la parte demandada en autos aporte datos certeros: teléfono, ubicación de la vivienda, vínculos de los niños con la demandada en autos, adultos a cargo.

- En fecha 24/11/22 se celebra audiencia a los fines del Art. 368 del CPCC y se recibe declaración testimonial ofrecida por la parte actora, respecto de la Sra. María Laura Vera.

- En fecha 22/12/22 se tiene por desistida a la demandada de la prueba testimonial ofrecida.
Se certifica la prueba producida, se clausura el periodo probatorio y se ponen autos a disposición de las partes para alegar

- En fecha 28/12/22 la actora presenta alegato

- En fecha 02/02/23 la demandada presenta alegato,

- En fecha 08/02/23 se tienen por por presentados alegatos de la actora y de la demandada. Se publican como reservados .
- En fecha 28/02/23 pasan autos a despacho para dictar sentencia

CONSIDERANDO: I.- Que han sido puestas las presentes actuaciones a despacho de la suscripta a los efectos de resolver sobre la procedencia o no de la pretensión de desalojo esgrimida por la actora en su libelo de demanda, que conforme surge de las constancias de autos, pretende el desalojo del inmueble urbano sito en Kennedy N° 115, de la Ciudad de Choele Choel; articulando su pretensión contra la Señora María Ofelia Fernández, a quien endilga el carácter de intrusa y contra eventuales ocupantes que se encuentren en el mismo.

Ahora bien, articulada la vía judicial, al tiempo de resistir el curso de la acción, la demandada rechaza expresamente la calidad de intrusa que le endilgan ( de acuerdo a la definición jurídica de intrusos efectuada por Guillermo Cabanellas de Torres en la enciclopedia jurídica: “quien sin razón, ni derecho o a la fuerza se introduce en jurisdicción/usurpador de un inmueble/ allanador de morada”, siendo en verdad que ostenta la calidad de poseedora, pacifica, de buena fe en posesión real del inmueble en forma ininterrumpida por mas de 20 años, habiendo adquirido derechos posesorios por el transcurso del tiempo.
Afirma que las actoras, jamás detentaron la posesión física del inmueble, ya que la misma la detentó siempre la dicente, como así tampoco nunca interrumpieron en forma alguna las actoras la posesión ventiañal ya operada; pues desde el día 01/11/98 hasta la fecha siempre tuvo la posesión real y efectiva del inmueble. Que el tiempo de la ocupación y la realización de construcciones sobre el inmueble sugiere en el ánimo de comportarse como dueño de quien alega la posesión, bastan en un juicio de desalojo para repeler la acción, sin perjuicio de la discusión más exhaustiva sobre la posesión en el juicio respectivo.

Refiere que el carácter de intruso debe estar en el origen de la tenencia.- en este sentido se ha sostenido que si bien no basta invocar la calidad de poseedor para que se rechace la acción de desahucio, cuando durante el proceso se incorporen elementos que otorguen verosimilitud al derecho a tener la cosa con ánimo de dueño por parte del accionado, la cuestión se debe decidir mediante el ejercicio de las pertinentes posesorias accesorias. Considera que nadie puede ser calificado de intruso, cuando se accede a la ocupación de un inmueble con la anuencia del titular del dominio. y ni un enojo, o desavenencia, o fallecimiento de la vida en común puede dar un calificativo ulterior que no se tuvo de entrada. y esto además, nunca ocurrió.

La acción personal de desalojo no constituye una vía sucedánea de las acciones posesorias o petitorias. es decir, no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión, que invoca justificando lo verosímil de su pretensión.
Concluye diciendo que ha prescripto veinteñalmente de hecho y de derecho la propiedad inmueble donde habita, teniendo acreditada la posesión y el animo de tener la cosa a titulo de dueña por el transcurso del tiempo requerido por la ley; paga los impuestos e introdujo innumerables mejoras en el predio.

II.- Delimitadas las posturas de las partes, cabe recordar que el proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble -urbano o rural- ocupado por quien carece de título para mantenerlo porque media una obligación de restituir exigible o por ser un intruso sin pretensiones a la posesión. Estrictamente se persigue el reintegro de un inmueble, respecto de locatarios, tenedores precarios, intrusos o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir sea exigible.
El desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor del emplazado y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer prístinamente exigible, salvo en el caso de intrusión, en el que el propietario se encuentra facultado a demandar a quien ocupe su propiedad sin derecho alguno. Es decir el proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. (Arazi-Rojas Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. III, Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 353).

En tal sentido es dable recordar que el desalojo es un proceso de conocimiento de naturaleza abreviada, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa detentada, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello (conf. Sosa, Gualberto Lucas.- El juicio de desalojo.- T. 3 pág. 39).

Al respecto cabe señalar que el desalojo no es una acción real nacida del dominio, en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa, sino una acción de carácter personal, por lo que están legitimados para promover el desalojo no sólo el propietario, sino también el locador, el poseedor, el usufructuario y el usuario. Es decir, toda persona a cuyo respecto el demandado tenga la obligación de desocupar o devolver la cosa.
De la definición expuesta se deduce que la pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativa relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes.

Y amén de que no resulta necesario ser titular dominial de un inmueble cuyo desalojo se pretende se observa con meridiana claridad que la actora apontoca su pretensión de desalojo en la circunstancia de ser propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende en base a la Escritura Pública acompañada, sin embargo como fuera precedentemente reseñado tal circunstancia no se encuentra en discusión aquí, pues este es un proceso muy acotado en donde la prueba se debe centrar en dilucidar exclusivamente dos cuestiones, a saber: si la demandada tiene la obligación de restituir el inmueble a las actoras y si reviste el carácter de intrusa que se le endilga.

Observo que el proceso ha sido sumamente contradictorio desde el aspecto procesal más no se han allegado al proceso elementos de prueba que permitan acreditar las dos cuestiones de relevancia, antes mencionadas; es decir, no se encuentra acreditada relación alguna entre las partes que genere el deber de restituir, por el contrario la demandada resiste el embate alegando ser poseedora del inmueble cuyo desalojo se pretende desde el año 1998 a la actualidad, fecha en la cual se estableciera junto con quien en vida fuere su concubino - hermano y progenitor de las actoras - permaneciendo, luego del fallecimiento de ése; ni tampoco que la Sra. Fernández revista el carácter de intrusa en sentido técnico.

En ese contexto se ha dicho que "...la prueba de la posesión alegada en el juicio de desalojo, no requiere el grado de certeza propia del juicio de usucapión, bastando prima facie se acredite la verosimilitud de los actos posesorios" (Referencia Normativa: CPCB ART. 679 INC. 1, Cc0000 D0 85283, Rsd-209-7 S, Fecha 11/09/2007, "CARÁTULA LUISSI, MARTA BEATRIZ C/ LÓPEZ NATALIA, GÓMEZ HÉCTOR Y/U OCUPANTE S/ DESALOJO"; Mag. Votantes: Hankovits-Debadie; Jur. Lex Doctor).
En este contexto, del examen precedentemente respecto de los elementos de prueba aportados por las partes, considero que de la prueba documental, informativa, testimonial, no surge en forma nítida, como tampoco logra generar una convicción suficiente en la suscripta en relación a que se constituya aquella obligación exigible de restituir sobre la accionada, a los efectos de la pertinencia de la vía de desalojo; ya que en definitiva, entre las partes existe claramente una controversia contractual vinculada al derecho que tiene cada una de ellas a la posesión del inmueble objeto de la litis. Pues en el fondo, existe un conflicto de posesión entre la parte actora y demandada; cuestión que entiendo exhorbita éste proceso, debiendo ello discutirse en un proceso con mayor amplitud probatoria y planteado que sea eventualmente.

Resulta de interés resaltar que habiéndose ofrecido gran cantidad de prueba, cuya producción hubiera sido de interés para el Tribunal ello fin de dilucidar la cuestión traída a resolución, ello no aconteció debido a la actitud procesal adoptada por los contrincantes.

Por último, dejo asentado que siendo ello así, tampoco surge el carácter de intruso o de tenedora precaria de la Señora María Ofelia Fernández; ello como presupuesto para que opere el desalojo en los términos del art. 680 del C.P.C.C.

Cabe recordar que el concepto de intruso se lo ha referido a quien accede al inmueble en contra de la voluntad expresa o presunta de la persona que tiene a su disposición, con el objeto de ejercer actos de uso y goce, o bien de dominio, ya con la intención de poseer a nombre propio o reconociendo en otro la posesión, es decir que el intruso puede ser un poseedor o un mero tenedor
(Alsina, Hugo, Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial. T. VI, pág. 75). De la misma manera se ha dicho que la intrusión se configura cuando alguien se introduce en un inmueble sin derecho y contra la voluntad del dueño o poseedor, calificándolo por el acto de acceso y no por las actitudes posteriores (Alvarez Alonso, Salvador, El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación, pág. 56/57).

Que en el sentido de la solución que propongo para el caso, se ha dicho que: "...Si de las constancias obrantes en autos no resulta acreditada la calidad de intruso del ocupante de un inmueble, invocada al incoar la acción de desalojo, y dada la naturaleza que cabe asignar a los procesos de este tipo, donde no es factible dilucidar lo concerniente al derecho de propiedad, al ius possidendi o al ius possessionis, es decir, al mejor derecho de los litigantes para retener el bien, deber ser rechazada la demanda de desalojo, limitando el alcance de la decisión a la determinación de que a la fecha de su iniciación el demandado no era un intruso. El intruso que menciona el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial es el ocupante circunstancial sin base ni pretensión jurídica alguna, cuya ocupación transitoria es mera tenencia sin animus domine, es decir, y además, quien se ha introducido en el inmueble por un acto unilateral sin acuerdo de quien debía prestarlo; al contrario, no se puede conceder ese carácter, dicho en términos generales, a quien tiene un título aunque pueda considerárselo ilegítimo..."(S.C.B.A., Ac. 31.641 del 15/2/83, "D.J.J.B.A.", doctrina de fallos Febrero 1983, p. 7, N° 40 y 41).

Dable es decir aquí que nuestro Tribunal de Alzada en la causa “RAGGIO LUIS RAUL Y RAGGIO DANIEL C/ SALASSA NELDA NANCY S/ DESALOJO, B-2RO-70-C9-14, (Sumarísimo) (P/C M-2RO-403 y 34414-11)” y en voto del Dr. Gustavo Adrián Martínez sostuvo que: "...en una causa que guarda mucha similitud con la que nos ocupa... la causa NATTA VERA (Expediente. N° 385-11) en cuya sentencia de fecha 6/09/2013, entre otros conceptos, expusimos: “2. Hemos dicho en el Expte. CA-19534, sentencia de fecha 4/09/2012 que el juicio de desalojo (derecho personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, siendo un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia, no siendo admisible la discusión en el conflicto de otras cuestiones, tales como las relacionadas con la propiedad o posesión del bien en cuyo caso deberá recurrirse a las vías procesales adecuadas tales como la acción reivindicatoria, las posesorias o los interdictos.

Asimismo, nuestro Superior Tribunal de Justicia en sentencia de fecha 6/03/2013 en Expte. 25893/12 expuso que La ley protege a la propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: el dominio, por la acción de reivindicación; la posesión, por las acciones posesorias; la tenencia por los interdictos; y el uso, por el juicio de desalojo (conf. STJRN., Se. N° 58, ´AÑAHUAL, Dora Elena c/ MELLADO, Alberto Ceferino s/desalojo s/ CASACION´, Expte. N° 21213/06-STJ-, del 4 de julio de 2006). Así, se ha dicho que: ´El juicio de desalojo no es la vía adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, tales como son las relativas a la posesión o al mejor derecho a la misma. Así, cuando el litigio se refiere a cuestiones propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales, ajenas al ámbito de dicho proceso, aunque la calidad de poseedor del demandado presente visos de seriedad, tales cuestiones deben ventilarse por otros medios procesales creados para ello´. Y tales conceptos dan fundamento al rechazo de la demanda de desalojo que se cuestiona...." "...Me he extendido en la transcripción del precedente, porque la similitud es mucha y los conceptos allí expuestos aplican sin hesitación alguna al presente, cabiendo agregar que se ha sostenido en múltiples casos (por citar más recientes, el precedente ´AMORUSO´, sentencia de fecha 11/07/2017 correspondiente al Expte. N° B-2RO-129-C3-15)..."

“Y agregué párrafos más adelante, tras referir a aspectos puntuales de dicho caso que: “… como señalé inicialmente trayendo doctrina legal del cimero tribunal provincial, la protección del dominio y la posesión no tienen cabida en el juicio de desalojo por sus limitaciones cognoscitivas. Este tipo de proceso especial queda circunscripto exclusivamente a los supuestos previstos en el artículo 680 del CPCyC, que determina su procedencia ´contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible´, correspondiendo al actor la prueba de la exigibilidad, lo que evidentemente no puede considerarse acreditada frente a la ausencia de instrumentos u otra prueba que acredite el comodato invocado y la prueba testimonial que resulta contradictoria. En estas condiciones la acción no puede prosperar y debe confirmarse por tanto la sentencia de primera instancia…”. ("SOSA CARMELO IRINEO C/VELASQUEZ VALDERRAMA CARMEN ANDREA Y OTRA S/DESALOJO (Sumarísimo)" (Expte. N° C-2RO-31-C9-15)del 28/08/2019).

En definitiva, dada las particularidades del caso, sobre la base de los postulados esgrimidos por las partes, y las probanzas colectadas en autos; considero que la acción de desalojo no es la vía idónea para esclarecer los presuntos derechos que las partes aducen en orden a la ocupación o posesión del inmueble, imponiéndose el rechazo de la demanda de desalojo.

Atento que la demanda no prospera, las costas serán soportadas por la parte actora, conforme los términos del Art. 68 del CPCC., por el principio objetivo de la derrota, y los honorarios de los letrados intervinientes, serán regulados cuando haya base para hacerlo, a cuyo efecto y firme o consentida que sea la presente, se arbitrará el procedimiento establecido en los arts. 24 y 32 de la ley de aranceles 2.212, a los efectos de determinar el valor locativo del inmueble, en cuanto ha sido materia de litigio.

Por lo expuesto:

RESUELVO: I.- Rechazar la demanda instada por las Señoras Mónica Beatriz Roda, Tiana Sofía Roda y Alfonsina Roda, contra la Señora María Ofelia Fernández y/o cualquier otro ocupante; todo como resulta de los considerandos.
II.- Imponer las costas a la parte actora, conforme los términos del Art. 68 del CPCC., por el principio objetivo de la derrota.
III.- Firme la presente, fíjese audiencia en los términos del Art. 23 de la Ley N° 2212; y por Secretaría liquídense los impuestos judiciales correspondientes.

IV.- Se hace saber que de conformidad a las adecuaciones procesales dispuestas por el Anexo I de la Ac. N° 36/2022 del STJ (9-a) -que implementa el Sistema de Gestión de Exptes. Judiciales "PUMA"-, la presente quedará notificada el martes o viernes posterior al día de su publicación en el sistema, o el siguiente hábil, si fuere feriado o inhábil, y que las notificaciones ordenadas y dirigidas a domicilio real se realizan a través de cédulas u oficios, según corresponda, cuya confección y tramitación queda a cargo de la parte interesada.

Dra. Natalia Costanzo
Jueza