Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 9 - CIPOLLETTI |
|---|---|
| Sentencia | 12 - 19/03/2025 - DEFINITIVA |
| Expediente | CI-35640-C-0000 - AGUIRRE NEIRA MARCOS BENJAMIN C/ RODRIGUEZ CLAUDIO FABIAN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia |
Cipolletti, 19 de marzo de 2025.
VISTAS: Para dictar sentencia definitiva en las actuaciones caratuladas "AGUIRRE NEIRA MARCOS BENJAMIN C/ RODRIGUEZ CLAUDIO FABIAN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)" (EXPTE. N° CI-35640-C-0000) de las que;
RESULTA:
I. Presentación SEON: 315986 - Dra. CADAMURO SILVIA:
Que en fecha 13/10/2021 se presenta el actor, Marcos Benjamín Aguirre Neira, con patrocinio letrado, e interponen demanda de desalojo contra: Sr. Rodriguez Claudio Fabian y/o quien resultare ocupante del inmueble de su propiedad, ubicado en Barrio Vista del Valle - Lote 4 - Balsa Las Perlas, Cipolletti.
Con respecto a los hechos en los que sustenta la acción, señala haber entregado el inmueble en locación al demandado y a la Sra. Zuñiga Maria Belen, de conformidad con el contrato de locación que acompaña, celebrado en fecha 01/06/2013.
Relata que el contrato se realizó por el plazo de veinticuatro (24) meses, con vencimiento el día 30/06/2015 y que ya para el primer mes de locación comenzó a tener inconvenientes con los locadores puesto que se negaban a realizar el pago del alquiler acordado. Asimismo manifestaban desconocer su carácter de propietario de inmueble en cuestión.
Manifiesta haber concurrido a la Defensoría Oficial con el fin de obtener el desalojo de los ocupantes; y en la primer audiencia celebrada en el Juzgado de Paz de Balsa las Perlas, el demandado señaló ser el propietario del inmueble por encontrarse "empadronado en tierras" y afrontar la vía judicial que le correspondiera; para la segunda audiencia que se realizó en la ciudad de Cipolletti, no se presentó.
Posterior a ello, el actor expresa remitió cartas documentos a los locadores, intimándolos al pago de las sumas adeudadas y a restituir el inmueble. Indica que el demandado responde a través del mismo medio, desconociendo haber suscripto un contrato de locación como así también adeudar la suma de pesos reclamada.
Por último indica que, atento a las medidas dictadas como consecuencia de la situación sanitaria se vio imposibilitado de iniciar las actuaciones con posterioridad a las intimaciones realizadas.
Finaliza manifestando haber tomado conocimiento de la inexistencia de la presencia de la Sra. Zúñiga en el inmueble objeto de autos, y denuncia desconocer la existencia de subinquilinos.
Funda en derecho, ofrece prueba, y peticiona que se ordene el desalojo de los demandados, con imposición de costas.
II. En fecha 21/10/2021, se ordena el pertinente traslado de demanda. Bajo diligencia Nro. 202200010764 de fecha 22/03/2023, se notifica a la demandada de la presente acción.
III. Contestación de demanda SEON 83545 - Dr. PARADA JOSE LUIS:
En fecha 05/04/2022, se presenta el Sr. Claudio Fabian Rodriguez, con patrocinio letrado a contestar demanda.
En primer lugar interpone como de previo y especial pronunciamiento las excepciones de falta de legitimación activa del actor para demandarlo por el desalojo y falta de legitimación pasiva para ser demandado, dado su carácter de poseedor y no de locatario.
Desconoce la autenticidad del contrato de locación presentado por la actora y niega e impugna las firmas insertas en el por tratarse además de una simple copia de la cual no hubo control ni participación de su parte.
Relata que habita el inmueble desde el año 2008, en carácter de "poseedor con animo de dueño", luego de constatar su abandono; que construyó una vivienda, que realiza el pago de los impuestos y que formó su familia allí.
Asimismo opone excepción de prescripción de la acción debido al plazo legal transcurrido para el inicio de las actuaciones, teniendo conocimiento el accionado de la ocupación del inmueble desde enero de 2008. Añade la interposición de la excepción de defecto legal por la divergencia entre los datos del inmueble detallados en el contrato de locación ("locación de un inmueble sito en la calle Rio Negro y Entre Rios del paraje Balsa las Perlas") y la demanda ("inmueble citado es el de Barrio Vista del Valle, Lote 4 Balsa Las Perlas").
Por todo ello solicita el rechazo de las actuaciones con costas al actor.
Subsidiariamente contesta la demanda, formula las negativas de rigor y procede a relatar los hechos constitutivos de su argumentación.
Relata haber convivido con la Sra. Zuñiga María Belén, en el lote 4 del Barrio Vista del Valle; que luego de averiguar en Tierras sobre el estado del inmueble y por no surgir titular ni tenedor del mismo persona alguna, toma posesión junto con la mencionada; que allí construyeron la vivienda en la que vivirían con sus hijos Claudio y Matías.
Manifiesta que desde el año 2016 convive con una nueva pareja y su hija Delfina. Que resulta ser titular solo de los servicios de luz e internet, ya que agua y gas aun no se encuentran provistos al sector, y que con ello acreditaría su carácter de poseedor de buena fe y con animo de dueño.
Entiende que el relato de la actora resulta inverosímil, en atención al tiempo que ha dejado transcurrir y la falta de denuncia penal previa.
Agrega que desde el supuesto contrato de junio de 2013, no existe una intimación previa para el pago de alquileres, lo cual considera que evidencia la falsedad de los hechos expuestos en la demanda.
Menciona que no existen comprobantes de pago de alquileres a fin de acreditar la existencia del contrato de locación.
Funda en derecho, ofrece prueba, y peticiona que se rechace la demanda de desalojo, con imposición de costas al actor.
IV. En fecha 05/04/2022 se tiene por contestada la demanda en tiempo y forma por parte del demandado y se confiere traslado al actor de la documental acompañada y excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, prescripción y defecto legal.
Dicho traslado es evacuado en fecha 15/04/2022 (Escrito N° 106152), mediante el cual el actor expresa: En primer lugar, en cuanto a la falta de legitimación activa, sostiene que los meros dichos del actor no resultan suficientes para privar de validez al contrato de locación acompañado, por lo que entiende que resulta necesaria la realización de una pericia caligráfica en atención al desconocimiento de la firma inserta en el documento.
Adiciona que tampoco resulta cierto que el inmueble se encontrara abandonado, toda vez que denuncia que residió en la misma hasta el momento de suscribir el contrato acompañado y realizó diferentes actos posesorios, tales como
limpieza, cerramiento y actos de conservación en general. En segundo lugar, respecto de la excepción de falta de legitimación pasiva, entiende que no es acertado que el Sr. Rodriguez sea poseedor con ánimo de dueño y mucho menos que su posesión haya sido de buena fe, pública e ininterrumpida. Considera que prueba de ello resultan las diferentes intimaciones realizadas por el actor para retirarse del inmueble, tales como la convocatoria a audiencia ante el Juzgado de Paz de Balsa las Perlas y la CD N° 050215843.
Agrega que todos los elementos documentales acompañados por el demandado son posteriores a la fecha de suscripción del contrato.
En tercer lugar, en lo relativo a la excepción de prescripción, el actor sostiene que en ningún momento reconoció el supuesto carácter de poseedor que esgrime el demandado. Reitera que no puede argüir una posesión de buena fe, pública e ininterrumpida cuando ha suscripto un contrato de locación en fecha 01-06-2013.
Por último y en lo concerniente a la excepción de defecto legal, expresa que ambos inmuebles mencionados por el demandado se corresponden al mismo terreno, y que al momento de suscribir el contrato, las partes optaron por hacer referencia a las calles Río Negro y Entre Ríos, que eran las identificatorias del lote N° 4 B° Vista del Valle.
Menciona que el contrato fue celebrado en el año 2013, momento donde el asentamiento se encontraba en sus primeras etapas, sin contar en ese momento con precisión respecto a la organización definitiva del mismo.
Para finalizar, solicita el rechazo de todas las excepciones interpuestas.
V. En fecha 24/05/2022 se dispone la apertura a prueba y se fija la audiencia preliminar. La misma es celebrada en fecha 11/08/2022 (I0002) donde se proveen las pruebas ofrecidas por las partes.
En fecha 26/08/2024 (I0038) se decreta la clausura del periodo probatorio y bajo movimiento E0054 presenta el alegato la parte actora y mediante escrito E0056 procede de igual modo la parte demandada.
VI. En fecha 20/12/2024, se ordena el pase de los AUTOS PARA DICTAR SENTENCIA, providencia que se encuentra firme y consentida.
Y CONSIDERANDO:
I. Puestas las actuaciones en estado de dictar sentencia, debe determinarse si corresponde hacer lugar a la acción de desalojo pretendida en los términos del Art. 509 y ss. del Código Procesal Civil y Comercial de Río Negro (C.P.C.C.), respecto del inmueble sito en Barrio Vista del Valle, Lote 4, Balsas Las Perlas, de la ciudad de Cipolletti.
II. A fin de contextualizar el reclamo, Palacios conceptualiza el proceso de desalojo como: "...aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión" (Cf. Palacio, Lino E. "Derecho Procesal Civil", cuarta edición. Ed. Abeledo Perrot. Tomo IV, Pág. 2864).
Por su parte, nuestro Código Procesal Civil y Comercial al respecto regula en su Art. 600 del C.P.C.C. que: "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible".
Nuestra Excma. Cámara ha dicho en reiteradas oportunidades que "El proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. Más en modo alguno dicho proceso puede versar sobre el derecho a poseer, o las cuestiones atinentes a la protección o tutela de la posesión, pues éstas desbordan el ámbito del mismo desde que son propias de los interdictos, o de las acciones posesorias, o, en su caso, desde el punto de vista del dominio, de la reinvindicación (art. 319 Cód. Proc.). El desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor del emplazado y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer prístinamente exigible, salvo en el caso de intrusión, en el que el propietario se encuentra facultado a demandar a quien ocupe su propiedad sin derecho alguno (Arazi-Rojas Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. III, Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 353)." (Cf. Autos "CI-36213-C-0000 - RODRIGUEZ JORGE ALBERTO C/ ORELLANA ZULEMA DEL CARMEN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO) (DIGITAL), sent. 18/05/2023).
En suma la acción de desalojo procederá de forma indistinta cuando exista una relación contractual por la cual el demandado tiene un deber exigible de restituir el bien a requerimiento del actor o cuando, sin existir tal vinculación contractual, el demandado es un ocupante sin causa legal que lo justifique.
En el punto, interesa poner de resalto que la admisibilidad de la pretensión de desalojo depende la revelación en forma clara en la demanda de la obligación de restituir, así como también que esta sea real, actual y concreta.
La sentencia dictada en el proceso de desalojo no prejuzga sobre el dominio ni la posesión, y deja por lo tanto expedita la vía para que las partes interpongan posteriormente la pretensión (petitoria o posesoria) a que se crean con derecho, por cuanto la pretensión de desalojo sólo implica la invocación del actor de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes. "Tal es así que cualquier conclusión que se adopte al respecto debe entenderse con exclusivo alcance a ese proceso, por cuanto las partes podrán hacer valer sus derechos en otro juicio posesorio o petitorio en que se discuta el derecho de propiedad o posesión, con relación al cual lo decidido en el desalojo no alcanza la calidad de cosa juzgada" (C. Apel. CC. Salta, Sala III, 13- 2-98, Protocolo año 1998, pág. 59; id. id., 27-7-99, Protocolo año 1999, pág. 441).
III. En cuanto a la plataforma fáctica traída por la actora al proceso, se advierte que el mismo ha sido iniciado con la pretensión de lograr el desalojo del inmueble objeto de autos, a cuyo fin el actor invoca la ocupación por parte del demandado sin su consentimiento, autorización y/o permiso.
En relación a los antecedentes que vincularon a las partes la parte actora indicó que en fecha 01/06/2013 le entregó el inmueble en locación al demandado, no cumpliendo este con el canon acordado, como así también negándose a efectuar la restitución del bien.
La parte demandada por su parte desconoce en forma genérica los hechos afirmados por el actor, y niega el contrato de locación acompañado, alegando haber tomado la posesión de forma pacifica con animo de dueño en el mes de enero de 2008.
Entonces, del modo en que se encuentra trabada la litis, corresponderá analizar la prueba rendida y el derecho aplicable en función de la plataforma fáctica invocada, ello con miras a resolver el conflicto introducido por las partes, a cuyo fin cabe principiar por el análisis de los recaudos de procedencia de la acción de desalojo, de conformidad a lo establecido por los Arts. 600 y ccs. del C.P.C.C y que en este supuesto deberán cotejarse con las defensas interpuestas.
a. Legitimación activa: Conforme al escrito de contestación de demanda, la parte accionada invoca a su favor la falta de legitimación para obrar en el actor en cuanto reputa como inexistente el contrato de locación acompañado en la demanda; como así también niega que las firmas insertas en el mismo sean de su autoría.
Sentado el marco expuesto, cabe poner en resalto que se encuentran legitimados para iniciar la acción de desalojo, el propietario, el locador, el poseedor, el usuario o el usufructuario.
Al respecto, cabe resaltar que mediante escrito E0039 de fecha 13/12/2023 la perito calígrafo presentó su informe pericial, el que tuvo como objeto determinar si la firma inserta en el documento base de la presente acción se corresponde o no con el puño escritor de Claudio Fabian Rodriguez.
Como material cuestionado, consideró la perito el contrato de locación, de fecha 01/06/2013. Como escrituras indubitadas, la profesional tuvo en cuenta las obtenidas en el cuerpo de escritura confeccionado al dictado y en presencia de la misma.
Luego de desarrollar la metodología implementada en el análisis pericial pertinente, arribó a la siguiente conclusión: "La firma cuestionada plasmada en el documento base de la presente acción, se corresponde con el puño y letra de Rodriguez Claudio Fabian, es decir, que le pertenece."
Mediante escrito E0040 de fecha 01/02/2024 la parte demandada impugna la pericial caligráfica, refiriendo que la perito se basa en un documento no original incorporado a su informe, es decir una copia simple, de la cual no puede llegar a semejante conclusión. Indica que prueba de ello es que la perito, sobre el supuesto contrato de locación, ni siquiera hace referencia al color de la tinta si es negra o azul. Asimismo, alega que la profesional solo se basa en supuestas “semejanzas gráficas” que no son suficientes para reconocer la correspondencia de las firmas. De tal forma, considera que el material dubitado y desconocido por la parte demandada no es suficiente para llegar a tal conclusión. En otro orden, expone que el Perito obvia exponer el margen de duda que puede observarse en toda escritura, debido a variaciones en los aspectos de forma, como producto del paso del tiempo, como también sustanciales diferencias de forma como producto de alteraciones conscientes. Por último, apunta que la Bibliografía citada no indica fecha ni año, como así tampoco página en la que se ha basado el perito para su dictamen, por lo cual el mismo se encuentra carente de sustento científico.
Mediante escrito E0040 la perito calígrafa responde la impugnación formulada, comenzando por ratificar las apreciaciones, conceptos y conclusiones a que arribara luego de un minucioso y exhaustivo estudio sobre los documentos ofrecidos en autos. Luego indica que en la pericia de autos, se individualizó el documento cuestionado, y su tinta componente, porque trabajó sobre un documento original. Seguidamente afirma que el informe caligráfico se fundamentó y de manera minuciosa se detalló los procesos realizados para determinar la autoría o no de un escrito, de acuerdo al punto de pericia ordenado. Alega que a lo largo del informe se mencionaron numerosos elementos de peso técnico caligráfico como: detalles constructivos, habitualidad al acto escritural, espontaneidad, cultura gráfica, aspecto morfológico, velocidad ejecutiva, ritmo, espacio escritural, presencia de angulosidades, modulación de presión, proporciones, dinamismo, dimensiones, rasgos iniciales y finales, entre otros elementos escriturales. Sostiene que la parte ha impugnado el informe, pero sin juzgar de manera contundente los pasos seguidos ni los fundamentos técnicos utilizados, sino en base a un error de interpretación, o desconocimiento en su lectura del informe presentado.
En relación al punto, se destaca que la perito procedió a digitalizar el cuerpo de escritura con todas las firmas de las partes, al igual que los documentos que le fueran proporcionados. Posteriormente procedió a plasmar las consideraciones científicas correspondientes.
Es entonces que considero que la perito dio acabado cumplimiento tanto a la pericia como al pedido de explicaciones solicitados, no encontrando elemento alguno que demuestre la existencia de una irregularidad que nulifique el dictamen pericial, por lo cual la impugnación intentada debe ser rechazada. Ello así, en tanto del informe producido como de su ampliación en el que se da debida respuesta a las explicaciones solicitadas, surge que se encuentran explicados con fundamentos suficientes las conclusiones a las que arribó la perito, sin que logre advertirse entidad técnica suficiente en los cuestionamientos como para derribar el valor probatorio de la pericia producida.
En este sentido, la Corte Suprema de Justicia sostiene que "...Aún cuando las conclusiones de los dictámenes no obligan a los Jueces, que son soberanos en la ponderación de la prueba, para prescindir de ella se requiere cuanto menos que se opongan otros elementos no menos convincentes..." (CSJN, 1/09/1987, ED, 130-335). También la jurisprudencia entiende que "...para desvirtuar lo dictaminado por el perito en relación a un saber técnico que el juez no posee, es imprescindible presentar elementos de juicio que le permitan concluir sobre el error o el inadecuado uso que el experto hubiera hecho de los conocimientos científicos de los que, por su profesión, o título habilitante, necesariamente ha de suponérselo dotado..." (CNacFedCC, Sala II, 14-06-2011; L.L Online, Ar/jur/45412/2011).
Es por ello que, ante la falta de elementos de juicio suficientes (profesionales, académicos, técnicos, científicos, etc) tendientes a relativizar la solvencia de la pericia caligráfica, corresponde desestimar las impugnaciones, en función de las contestaciones que formuló la experta.
Dicho ello, adelanto que sobre la base de la prueba reunida -en principio- he formado convicción con respecto a que en autos el actor acredita legitimación activa en su persona con base en la existencia del contrato de locación adjuntado en el escrito de demanda.
b. Legitimación pasiva: Continuando el análisis que se efectúa en relación de la legitimación de las partes, corresponde pronunciarme sobre este punto. Nuestro ordenamiento procesal prescribe en su art. 600 que "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible".
Resulta importante destacar nuevamente la pericia caligráfica, la cual arroja como resultado que la firma cuestionada plasmada en el documento base de la presente acción, se corresponde con el puño y letra del demandado, es decir, que le pertenece. Es decir, que conforme se desprende del instrumento mencionado, el Sr. Rodriguez, detenta el carácter de locatario.
Por lo expuesto, es dable concluir que el accionado es legitimado pasivo en el presente proceso, de acuerdo a los términos del art. 600 del CPCC.
Cabe destacar en este punto que lo decidido sobre lo referente a las excepciones sobre legitimación de las partes, lo es exclusivamente en base a la documental consistente en el contrato de locación, sin que ello signifique pronunciamiento alguno sobre las demás defensas esgrimidas, las que se analizarán a continuación.
c. Prescripción: También el demandado planteó que la acción se encontraba prescripta, debido a haber transcurrido el plazo de un año previsto en los arts. 4038 y 2493 del Código Civil -hoy arts. 2564 inc. b y 2241 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC)- respectivamente. Ello por cuanto en el presente proceso el actor pretende ejercer la acción posesoria de restitución contemplada en el art. 2487 del Código Civil -hoy arts. 2238 y 2241 del CcyC-, teniendo la parte actora conocimiento de la posesión y/o ocupación por parte del demandado desde enero de 2008, por lo cual la demanda se inicia luego de transcurrido el plazo legal de haber tomado conocimiento la posesión de buena fe, pública e ininterrumpida del demandado respecto del inmueble objeto de autos.
El actor al responder la defensa, manifiesta que no reconoce, ni reconoció en momento alguno, el supuesto carácter de poseedor que esgrime el demandado, habiendo intentado recuperar la tenencia del inmueble. Indica que el demandado mal puede manifestar una posesión de buena fe, pública e ininterrumpida cuando ha suscripto con el actor un contrato de locación en fecha 01/06/2013, mientras este ultimo ha intentado de manera insistente hacer valer el mismo, así como, de manera reiterada, solicitar su retiro del lote dando andamiaje a distintos reclamos.
En lo que hace específicamente a la defensa de prescripción, se ha entendido que "La acción de desalojo es imprescriptible pues, una vez vencido el contrato de locación, puede pedirse la restitución del bien en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo en el que el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa." (Cf. Sumario de fallo, Cf. CNCiv., "Adamoli, Norma E. c/ Auad, Domingo y otro s/ Desalojo", 04/05/1998, Id SAIJ: SUC0043642).
Es entonces que la prescripción liberatoria no resulta procedente en los procesos de desalojo. Se ha dicho que "...tanto la adquisitiva como la liberatoria, por su esencia misma, no pueden ser opuestas en el marco del proceso de desalojo, donde lo que se pretende es dejar libre el uso de un bien y entregarlo al acreedor de la obligación de restituir, sin entrar en controversia acerca de la propiedad o de la posesión." Por lo que "(...) la acción de desalojo es imprescriptible, pues una vez vencido el contrato de locación, se puede pedir la restitución del bien en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo en que el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa". (Salgado, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", Ed. Rubizal Culzoni, 2016. Pág. 397/398).
Por los fundamentos expuestos corresponde rechazar la excepción de prescripción interpuesta.
d. Defecto legal: Por último, el demandado interpone excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda en los términos del art. 347 y ccdtes. del CPCC. Funda la defensa en que el supuesto contrato de locación acompañado por la actora, refiere a un inmueble diferente al que detalla la demanda. La cláusula primera consigna que se entrega en locación un inmueble sito en la calle Río Negro y Entre Rios, del paraje Balsa Las Perlas; mientras que en la demanda el inmueble citado es el de Barrio Vista del Valle, Lote 4 de Balsa Las Perlas.
Por su parte, el actor responde que ambas direcciones se corresponden al mismo terreno, siendo que al momento de suscribir el contrato, las partes optaron por hacer referencia a las calles Río Negro y Entre Rios, que eran las identificatorias del lote N° 4 del Barrio Vista del Valle. Menciona que el contrato fue suscripto en el año 2013, momento en el cual el asentamiento se encontraba en sus primeras etapas, no existiendo en el momento precisión respecto a la organización definitiva del mismo. Respecto del lote, indica que el oficial Notificador ubicó sin inconvenientes el lugar donde debía practicar la diligencia de notificación.
A fines del análisis de la defensa intentada, cabe puntualizar que el art. 330 del CPCC vigente al momento de interponer la demanda, estipulaba que: "La demanda será deducida por escrito y contendrá: 1. El nombre y domicilio del demandante. 2. El nombre y domicilio del demandado. 3. La cosa demandada, designándola con toda exactitud. 4. Los hechos en que se funde, explicados claramente. 5. El derecho expuesto sucintamente, evitando repeticiones innecesarias. 6. La petición en términos claros y precisos. 7. El valor de la causa, que deberá ser determinado precisamente, salvo que ello no fuere posible, en cuyo caso deberá justificarse la imposibilidad y señalarse su valor estimativo, indicándose las bases en que se funda la estimación".
Es así que la demanda fue notificada al demandado en el domicilio denunciado. Por ende, la identidad de sujeto, objeto y contenido a notificar, cumple acabadamente con los requisitos exigidos en el art. 330 del CPCC anterior a la reforma.
El hecho de que pudiera existir discrepancia en la documental que se acompaña respecto de la cosa demandada, no es óbice para el reclamo impetrado, el cual en todo caso será sometido a la evaluación, escrutinio y merituación en la etapa procesal correspondiente. Tampoco la demandada acompaña elementos de convicción que permitan justificar la excepción articulada, máxime cuando ha podido contestar la demanda no solo negando lo allí consignado, sino produciendo prueba a fines de repeler la misma.
Cabe resaltar que "En cuanto a la excepción de defecto legal se ha dicho que "tiene un contenido constitucional, pues se propone impedir que el demandado se encuentre en estado de incertidumbre o duda que le impida contestar eficazmente contestar la demanda, situación que por su propia naturaleza se vincula al principio de la inviolabilidad de la defensa en juicio; pero su interpretación es restrictiva" (cfr. Fassi-Maurino, "Código Procesal Civil y Comercial.", Bs.As. 2002, Editorial Astrea, 3ra. edición actualizada y ampliada, Tomo 3, pág. 261 y 270). Por otra parte, no toda imprecisión torna procedente la excepción, ya que es necesario para ello que la ambiguedad del escrito de demanda sea de tal gravedad que deje al accionado en la imposibilidad o en gran dificultad para refutar los hechos expuestos por el actor y ofrecer las pruebas que pudieran corresponder (cfr. Kenny, Héctor E. "Proceso de Desalojo", Bs.As. 2001, Editorial Astrea, pág. 189)." (Cf. CNCiv., Sala K, "Castro Elba Generosa c/ Arquitectonica S.A.y otro s/ desalojo", 18/09/2007. Cita: MJ-JU-M-17613-AR||MJJ17613).
Asimismo, "existe intrínseca contradicción en alegar defecto legal y, simultáneamente, contestar demanda. Es requisito de esa excepción que real y sustantivamente (el defecto, oscuridad u omisión) hubiese impedido ejercer su derecho de defensa. Si contestó demanda, es obvio que no se vió impedida de hacerlo. Lo hizo. Ergo el reparo de oscuro libelo es improcedente. IV- " La oscuridad y omisión que fundamenta la interposición de la defensa de defecto legal debe ser de una magnitud tal que coloque a quien debe contestar la demanda en un real e indiscutible estado de indefensión, por resultarle imposible la contingencia de contradecir?. es de interpretación restrictiva?" (Fenochietto Carlos E. "Código Procesal?", Edit. Astrea, 1999, pág. 376). -"? excepción de defecto legal y contestación de demanda son absolutamente incompatibles. Por eso, aún frente a una demanda defectuosa u oscura en sus términos, jamás podrá contestarla y oponer la excepción de defecto legal? (Diegues, Jorge Alberto Excepción de defecto legal; Publicado en: L. L. 25/02/2011, 7; publicado en www.l.l.online.com.ar) El subrayado me pertenece). V- "Cualquier falencia, por mínima que sea, no autoriza a admitir la excepción de defecto legal; es menester que la omisión u oscuridad pueda colocar al demandado en estado de indefensión, al no permitirle la contestación de la demanda o el ofrecimiento de las pruebas conducentes (CNCiv. Sala B, 25/2/77, ED, T. 76, P. 495, N° 8? "La defensa de defecto legal sólo procede cuando los vicios de la demanda son de tal gravedad que resulta difícil conocer lo que se pretende, creando en la contraria un perplejidad que le impida ejercitar su derecho de defensa (CNCiv. Sala B, ED, T. 81, p. 257). "La determinación de los daños, en cuanto a su importe, no puede dar lugar al progreso de la excepción de defecto legal? y cuya omisión cuantitativa no coloca al demandado en desventaja procesal alguna (C. Especial Civ. y Com. Sala V., Re. LL XXXVIII-939, sum. 2). (Enrique M. Falcón, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, concordado y comentado", Abeledo Perrot, Bs. As. 1989, T. III, art. 347, pág. 52). VI- "Corresponde destacar, sin embargo, que las falencias de que en los indicados aspectos puede adolecer la demanda deben revestir entidad suficiente como para afectar el derecho de defensa del demandado, privando a éste de la posibilidad de oponerse adecuadamente a la pretensión o dificultándole la eventual producción de la prueba", (Lino Enrique Palacio, "DERECHO PROCESAL CIVIL", Abeledo Perrot, T. VI., pág. 111). "Desde luego que no cualquier omisión o falta de algún detalle es susceptible de engendrarla, máxime si las restantes constancias obrantes en el juicio permiten suplirla;? En resumen, que para que la excepción tenga acogida la demanda habrá de exhibir falencias de entidad suficiente como para afectar el derecho de defensa del demandado? (Morello - Sosa Berizonce, "Códigos?IV-B; pág. 227) (Resolución N° 204/2000 en los autos caratulados: "LEON KUPERVASER S.A. C/ FEDERICO ALBERTO GRAU S/ ORDINARIO", Expte. N° 5205 del Juzgado en lo civil y comercial N° 7)." (Cf. CCC Sala IV, Corrientes, Corrientes; "Vallejos, José Rubén vs. Barreiro, Víctor Miguel y otra s. Desalojo - Daños y perjuicios", 21/10/2011; Rubinzal Online /// RC J 8308/14).
Por lo que no corresponde hacer lugar a la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda.
IV. Ingresando al examen de la temática a debate, cabe puntualizar que analizadas que han sido la demanda y la contestación a la misma, como así también las pruebas producidas, se advierte una seria discrepancia respecto del objeto reclamado.
Al respecto, resulta conveniente hacer un racconto de los datos obrantes en autos respecto del inmueble objeto de autos. En su escrito de demanda, el actor manifiesta iniciar demanda por desalojo por falta de pago contra el demandado y demás ocupantes del inmueble "ubicado en Barrio Vista del Valle, Lote 4 - Balsa Las Perlas, de la ciudad de Cipolletti". Asimismo, acompaña un contrato de locación de fecha 01/06/20213 en el cual, en su clausula primera, se consigna: "La LOCADORA entrega en locación un inmueble sito en la calle Río Negro y Entre Ríos, del Paraje Las Perlas, Departamento del CUY, Pcia. Río Negro, que consta de un terreno de 20x50m, con una vivienda precaria de 7x5m, con un futón y alacenas".
De la prueba producida en autos, mediante providencia I0007 se agrega informe de Forestadora del Limay. Respecto a dicha prueba, considero pertinente realizar la siguiente consideración. Al momento de contestar las excepciones interpuestas por el demandado, el actor ofreció prueba informativa a "...Forestadora del Limay S.A. a los fines que informe si el Sr. Aguirre Neira Marcos Benjamin, DNI N° 26,085,231 es beneficiario de una cesión de derechos y acciones correspondiente a un terreno ubicado en Rincón de las Perlas, Provincia de Río Negro". No obstante, al momento de diligenciar el oficio oportunamente ordenado, consignó en el mismo que el objeto consistía en "...que se expida sobre la autenticidad de la documental que en copia se acompaña", la cual consistía en un documento de cesión de inmueble. Se advierte entonces que la parte actora se extralimitó en la producción de dicha prueba informativa, puesto que la misma fue ofrecida con un fin distinto al que fue diligenciada. Por ello se confiere una advertencia a su representación letrada, a fines de solicitarle extreme los recaudos en lo sucesivo a fines de evitar tales transgresiones procesales.
Sin perjuicio de ello, se hace notar que en dicho documento, de fecha 24/05/2002, se consigna: "...el Señor CRISTIAN FULLER con D.N.I. N° 93.36.227 domiciliado en Rincón de Las Perlas Pcia. de Río Negro, Cede y Transfiere todos los derechos y obligaciones emanados de la ACEPTACIÓN DE UN TERRENO DE COLONIZACIÓN EN RINCÓN DE LAS PERLAS PROVINCIA DE RIO NEGRO, al Señor MARCOS AGUIRRE D.N.I. 26.085.231, con domicilio en Rincón de Las Perlas".
Continuando con el análisis probatorio, mediante providencia I0009 se agrega informe de la Municipalidad de Cipolletti, en el cual se consigna que, por la situación particular del Distrito las Perlas, que se encuentra en el proceso de regularización dominial de una situación de larga data, no se encuentran aprobadas las mensuras parcelarias, por lo cual no hay registros en el catastro dominial de calles cedidas. Como consecuencia de ello, y hasta tanto se culmine la mencionada regularización, las calles existentes han sido nombradas informalmente por los vecinos. Asimismo, adjunta copia del plano del Barrio Vista del Valle certificado por la Jueza de Paz del Distrito, en el que se identifica la parcela cuatro (4). En el mismo se observa que el Lote cuatro (4) se encuentra sobre calle "Río Negro", en la desembocadura de una calle sin nombre identificatorio.
Ahora bien, de lo denunciado por las partes y la prueba producida, se advierte que la CD N° 048773035 acompañada por la actora y reconocida por la demandada en su escrito de contestación de demanda, se desprende textualmente: "Especialmente NIEGO y DESCONOZCO que Usted, sea LOCADOR del inmueble sito en calle Rio Negro y Entre Ríos. Lote 4. B° Vista del Valle. Balsa las Perlas, Cipolletti, (R.N)."
De esta manera entiendo que ambas direcciones se refieren a un mismo inmueble y que es el individualizado en el contrato de locación que se prende hacer valer en estas actuaciones.
Por ello resulta acreditado que el domicilio del inmueble reclamado (Barrio Vista del Valle, Lote 4 de Balsa Las Perlas) es el mismo del consignado en el contrato de locación (calle Río Negro y Entre Ríos, del Paraje Las Perlas).
En prieta síntesis conforme lo analizado, corresponde hacer lugar a la petición de restitución perseguida por el locador del inmueble, por cuanto se verifican los recaudos de procedencia 680 CPCyC.
Por todo lo expuesto estimo ajustado a derecho hacer lugar a la acción y en consecuencia ordenar el desahucio de la parte demandada del inmueble de autos.
Por todo ello, RESUELVO:
I. RECHAZAR las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, prescripción y defecto legal, interpuestas por la demandada por las razones expuestas en los considerandos.
II. HACER LUGAR a la demanda incoada, y condenar al Sr. Claudio Fabian Rodriguez, dependientes, subinquilinos y/o DEMÁS OCUPANTES a desalojar el inmueble sito en calle Río Negro y Entre Ríos, Lote N° 4 del Barrio Vista del Valle, Balsa las Perlas, debiéndoselo restituir al Sr. Marcos Benjamín Aguirre Neira, en el término de DIEZ (10) DÍAS, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública (Cf. Art. 608 inc. 1 del CPCyC).
Hágase saber al oficial de justicia, que a tenor de las constancias obrantes en autos, PREVIO a proceder a dar cumplimiento con el desalojo ordenado precedentemente, deberá individualizar a los ocupantes del inmueble y en el caso de constatarse que en el mismo habitan menores de edad, deberá suspender el cumplimiento de la medida e informar a esta Unidad Jurisdiccional de modo de poder disponer la intervención de la Defensoría de Menores.
III. Imponer las costas a cargo de la demandada vencida, en atención al principio objetivo de la derrota (Cf. Art. 62 CPCyC).
IV. Diferir la regulación de honorarios para el momento de contar con base para ello, por lo que firme la presente se procederá a pedido de parte, a fijar audiencia en los términos del art. 24 de la Ley de Aranceles.
V. Tal como fuera solicitado al presentar su dictamen (Escrito Seon N° 96952), córrase vista de la presente a la Defensora de Menores en su público despacho, para que en caso de ser necesario, adopte las medidas tendientes a la protección integral de los derechos del menor.
VI. Incorporar la presente al Protocolo Digital de Sentencias y hágase saber que quedará notificada conforme lo disponen los Arts. 38 y 138 del CPCC.
Mauro Alejandro Marinucci
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