Fallo Completo STJ

Cipolletti, 23 de octubre de 2024

AUTOS Y VISTOS:  Los presentes caratulados "CAMINOS VICTOR HUGO Y OTRA c/ JAIME MARIA GRACIANA s/ ORDINARIO" (CI-12725-C-0000), para dictar sentencia definitiva;

RESULTA:

1.- En fecha 20/12/2021 se presentaron Víctor Hugo Caminos y Beatriz del Valle Chavero, ambos por derecho propio y con el patrocinio letrado de la última nombrada, y promovieron demanda de resolución de contrato de compraventa consumeril y daños y perjuicios contra María Graciana Jaime.

Sostuvieron que resulta aplicable al caso la Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240, ya que –según su afirmación- “estamos ante la presencia de un contrato consumeril (art. 3 de la LDC)”.

En ese sentido, adujeron que son consumidores (art. 1 de la LDC) que adquirieron de buena fe y con el esfuerzo de sus ahorros un lote inmueble, a los fines de construir su única vivienda familiar. Mientras que la demandada –siempre según las aseveraciones de los accionantes- es un proveedora en los términos del art. 2 de la LDC. Caracterización que resultaría de las circunstancias que describieron. 

Sobre los hechos, en concreto, mencionaron que en fecha 17/12/2020 adquirieron a la demandada una parcela designada como N°14, de la tira 1 (de una superficie aproximada de 1200 mts2), de la chacra 26, con nomenclatura catastral 03- 1- A -008-06, ubicada en calle Rural A 13 S/N del Paraje Cinco Esquinas de Cipolletti (R.N.), según contrato que acompañaron.

Señalaron que dicha chacra fue heredada por la demandada de su extinto cónyuge Luis Nazareno Paniccia, cuya sucesión tramita en este mismo juzgado (autos “Paniccia Luis Nazareno s/ Sucesión Ab-Intestato” Expte.  27.729).

También refirieron que junto con el contrato de compraventa se les entregó un plano de loteo de la chacra (citado en mismo contrato), firmado –supuestamente- por el agrimensor Víctor Nelson Stangen.

La operación se convino por la suma de U$S20.000, de los cuales entregaron U$S10.000 a la firma del boleto, y el resto se pactó en 24 cuotas de U$S416 cada una (adujeron que en forma verbal acordaron que las cuotas serían abonadas al valor del dólar blue, por transferencia a la cuenta bancaria de la demandada).

A principios de abril de 2021 solicitaron a la demandada, por whatsapp, que les informe fecha para iniciar los trámites para hacer la conexión de luz eléctrica, a lo que la vendedora contestó que ya estaban los postes para la luz, en el loteo, por lo que entre el 10 o 12 de abril del 2021 iban a poder realizar la extensión del servicio de luz eléctrica.

A su vez, y puesto que no advertían avances, solicitaron a la demandada que les brindara el número de trámite o expediente por el cual estaba iniciando las gestiones para apertura de calle, etc, y todo lo relacionado con el loteo, ante lo cual aquella comenzó a dar respuestas evasivas.

Continuaron relatando que en julio del 2021 la demandada les informó que no iba a recibir más el precio del dólar blue, que quería dólares estadounidenses; de lo contrario que rescindieran el contrato.

Por ello, y luego de que –intercambio epistolar mediante- la demandada remarcara que el lugar de pago fijado en el contrato era su domicilio en la ciudad de Cinco Saltos, en fecha 05-08-21 concurrieron al mismo con la escribana Moll, y efectuaron un adelanto de once cuotas en dólares estadounidenses, que quedó constatado en acta notarial.

Afirmaron que desde ese momento la demandada comenzó a amenazarlos cada vez que concurrían al lote adquirido a limpiarlo, cercarlo, ponerle cubre cerco, hacer pozo de agua, etc. Los amenazaba para que se fueran por las buenas, porque de lo contrario, sería peor. Agregaron que incluso quien aparentemente es la pareja de la Sra. Jaime, le dijo a una vecina lindera al lote que compraron, Gina (pareja de Yanzon), que los iba a echar –a los actores-,y que realizaría todo lo posible para que no tuvieran energía eléctrica.

Luego, por carta documento de fecha 12/10/21, intimaron a la demandada, invocando la ley 14005, para que les informara por escrito el número de gabinete a los fines de hacer la mentada conexión de luz eléctrica con Edersa, y así comenzar la construcción edilicia en dicha parcela.

Asimismo, ante sus averiguaciones, en fecha 12/10/21 la Municipalidad de Cipolletti les informó, a partir de la nomenclatura de la chacra, que en dicha zona está prohibido realizar loteos y que nadie ha presentado un plano a tal efecto.

Por ello el 13/10/21 iniciaron expediente administrativo en Defensa del Consumidor de la localidad de Rincón de los Sauces (Neuquén), intimando a la demandada a acreditar fiel cumplimiento de lo dispuesto por la ley 14005 (en especial arts. 2 y 4), bajo apercibimiento de lo establecido por el art. 10 bis de la LDC (resolución de contrato). Instancia administrativa a la cual la accionada no concurrió.

Hicieron mención a una carta documento que la demandada les remitió el 15/10/21, mediante la cual les exigía –para la obtención del número de gabinete de electricidad- la realización de obras a su exclusivo cargo (instalación subterránea con zanjeo).

A su vez, a través de esa misiva los intimó a dar estricto cumplimento al boleto de compra venta celebrado, en particular en lo relativo al pago proporcional de impuestos, tasas y servicios, pero sin mayores especificaciones (conceptos, montos, etc). También les requirió el pago de gastos por labores –extras- de un agrimensor, por haber supuestamente ellos corrido los mojones que delimitaban el lote comprado, y el reembolso de otras supuestas erogaciones que debían solventar (retroexcavadora, camión para cortar y extraer las raíces, limpieza y emparejamiento del lote).

Expusieron que el 26/10/2021, por la misma vía, rechazaron la referida Carta Documento e intimaron a la demandada para que se constituyera el 08/11/21 a las 11:30 hrs en el domicilio de la escribanía ubicada en calle H. Irigoyen 78 de la ciudad de Cipolletti, con toda la documental a la cual alude el art. 2 de la ley 14005 , a los fines de dar inicio a los tramites de la escritura traslativa de dominio, bajo apercibimiento de resolución del contrato.

La demandada recibió la carta documento, pero no se hizo presente en la escribanía aludida, ni contestó.

Expusieron el derecho en que fundan la acción y los distintos incumplimientos que atribuyen a la demandada en el marco del régimen protectorio de consumidores y usuarios (art. 42 C.N. y Ley 24.240); a la vez que apoyaron su reclamo en las disposiciones de la ley 14005, que también consideran aplicable.

Luego enunciaron y desarrollaron los distintos rubros e importes reclamados, que además de la restitución de las sumas abonadas (U$S17.512) para imputar al precio de la compraventa en concepto de precio, se integra por daño material por mejoras introducidas en el bien ($500.000), daño moral ($14.000.000), daño psicológico ($2.000.000) y daño punitivo ($2.000.000), más intereses.

Acompañaron documental y ofrecieron otros medios de prueba.

En su petitorio final instaron el oportuno y total acogimiento de la demanda.

2.- Por auto de fecha 19/12/2021 se dispuso dar trámite a la contienda según las normas del proceso ordinario y se ordenó el traslado de la demanda. 

El 01/02/2022 tomó intervención el Ministerio Público Fiscal (cfr. art. 52 Ley 24.240).

En fecha 06/03/22 compareció el Dr. Carlos Martín Arias en carácter de apoderado y a la vez patrocinante de la demandada María Graciana Jaime.

Inicialmente efectuó un planteo referido a la matriculación o habilitación profesional de la Dra. Chavero (cuestión que, previa sustanciación, fue desestimada por providencia de fecha 16/03/2022).

Luego contestó la demanda, negando en forma general y particular los hechos alegados por los actores, con excepción de algunos que expresamente admitió. También desconoció la totalidad de la documental presentada por la contraparte.

Contradijo que el vínculo jurídico entre las partes configure una relación y/o un contrato de consumo y, por lo tanto, que resulte aplicable la ley 24.240. Relacionado con ello, negó de modo particular que su mandante -María Graciana Jaime- revista carácter de proveedora en los términos que define dicha ley.

Al exponer su propia versión de los hechos, esgrimió que los actores no cumplieron con el pago total del precio convenido en el contrato (U$S20.000), sino que adeudan al menos U$S2.497.

Apuntó que esa circunstancia, que los accionantes omiten mencionar, implica -según lo previsto en la cláusula quinta del contrato- la inexigibilidad a su parte de la obligación de otorgar la escritura traslativa de la parte indivisa adquirida por los compradores. Y con remisión y cita del artículo 1031 del CCyC, remarcó que los actores pretenden injustificadamente la resolución del contrato por incumplimiento, cuando en rigor ellos mismos no cumplieron -antes- con la obligación de cancelar el precio convenido. 

Además, rebatió que existiera obligación de realizar el cambio de zonificación de la chacra y puso de resalto que en ningún momento se loteó, por lo que -justamente- se vendió un porcentaje del 2.40% del bien. 

Transcribió las diferentes cláusulas del contrato de los que se desprenden tales aspectos del negocio y, especialmente, el pleno conocimiento de los contratantes sobre la imposibilidad de efectuar loteos en dicha zona (razón por la que se pactó la indivisión del bien -imposibilidad de partir- por 10 años, prorrogable por única vez, hasta que sea permitido el fraccionamiento por la autoridad de aplicación).

Calificó de falso lo manifestado por los actores en cuanto a que no se puedan construir viviendas en el inmueble, más allá de las consecuencias asumidas al respecto al firmar el contrato con el debido asesoramiento.  

Asimismo, señaló las obligaciones contraídas por los adquirentes -y aparentemente incumplidas-, referidas a la contribución proporcional en el pago de impuestos, tasas y servicios que gravan el inmueble en general.

En definitiva, sostuvo que no existe ninguna de las circunstancias esgrimidas por los actores como justificativo para admitir la resolución del contrato y por ende para admitir el reclamo económico realizado. 

Acompañó documental y ofreció otras medidas probatorias.

Finalmente, solicitó que en su oportunidad se rechace íntegramente la demanda, con costas.

3.- Trabada la litis, se dispuso la apertura de la causa a prueba (16/03/22) y se fijó la audiencia preliminar prevista en el art. 360 del CPCC, la que posteriormente se celebró según acta de fecha 11/05/2022. Frustrada allí la alternativa conciliatoria, se proveyeron las pruebas ofrecidas por las partes.

En fechas 3/7/23 (I0042) y 6/9/23 (I0045) se certificaron las pruebas hasta entonces producidas y las pendientes. 

Luego se realizó la audiencia de prueba (art. 368 del CPCC), según acta de fecha 11/12/23 (I0057) y su registro audiovisual. En las mismas se recibió la declaración de cuatro (4) testigos (Pourrat Rehhof; Medela; Borquez y Jerez). Luego, en otras audiencia supletoria realizada el 23/02/24 (I0063) declararon tres (3) testigos más (Reyes Medel; Yanson y Franquet). 

El 27/02/2024 (I0065) se actualizó la certificación de pruebas y, no restando ninguna por producir, se clausuró el período probatorio y se pusieron los autos a disposición de las partes para alegar. Facultad procesal que ambas partes ejercieron mediante sus alegatos presentados el 19/03/2024 (actores) y 22/03/2024 (demandada).

Finalmente, en fecha 09/04/24 se pronunció el llamamiento de autos a sentencia (firme y consentido); y

CONSIDERANDO:         

4.- Según los antecedentes de la causa anteriormente relacionados, en esencia la cuestión litigiosa radica en determinar si procede -tal como pretende la parte actora- la resolución del contrato de compraventa inmobiliaria concertado entre las partes en fecha 17/12/2020, con más los daños y perjuicios, en los términos del art. 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor Nº 24.240 (en adelante LDC).

Ello ante todo impone definir, como un aspecto primordial de la controversia, si el negocio inmobiliario del caso, con sus notas particulares, configura o no una relación/contrato de consumo.

En ese sentido, importa señalar que si bien se dio curso a la acción según las normas del proceso que fija el art. 53 de la LDC, ello fue en base a la naturaleza de las pretensiones deducidas en la demanda y al propio encuadramiento jurídico propuesto por los accionantes. Y, obviamente, sin que ese cause formal o adjetivo adoptado con la provisionalidad propia de la etapa postulatoria del proceso, implique asumir -en su dimensión sustantiva- la existencia de un vínculo jurídico efectivamente comprendido en el régimen protectorio consumeril.

Menos aun cuando las vicisitudes ulteriores del proceso, y de modo particular las articulaciones defensivas de la demandada, denotan que se trata de un tema claramente discutido en el pleito.

Así, aunque el régimen protectorio del consumidor alcanza bajo ciertas circunstancias a la actividad inmobiliaria, ello no puede considerarse implícita e inexorablemente aplicable en el presente caso. 

Por el contrario, es necesario abordar el tratamiento del negocio concreto que celebraron las partes, y reconocer si ese acto jurídico bilateral de contenido patrimonial configura una relación de consumo (arts. 1 a 3 LDC y art. 1092 CCyC), como género, y un contrato de consumo (art. 1093 CCyC), como una especie de aquella, con su significado y los elementos objetivos y subjetivos tipificantes.

Del propio instrumento particular firmado por los contratantes, sobre el que no existe discusión en cuanto a su contenido textual, surge que se trata de un contrato de compraventa de una parte indivisa de un inmueble, con atribución a los adquirentes del uso y goce de una parte material determinada del bien o cosa común.

En efecto, mediante el mismo la demandada vendió y los actores compraron el 2,40% indiviso del inmueble subrural NC. 03-1-A-008-06 (superficie total 5 ha. 3 a. 48 ca.), aunque conviniéndose la adjudicación a los compradores del uso y goce exclusivo y excluyente de un lote de terreno de 1.200,74 m2, aproximadamente, delimitado en un plano descriptivo anexado al contrato. Siendo esa la menor fracción "en la cual se materializará la porción indivisa adquirida como derecho personal a poseer dicha parte determinada y futura de la mayor superficie descripta" (cfr. cláusula primera).

Si bien se hace mención en el contrato a un proyecto o emprendimiento urbanístico/inmobiliario (que se reflejaría en el aludido plano descriptivo), consta -también en la cláusula primera- que ello se supedita y difiere hasta que sea permitido el fraccionamiento de la mayor fracción por la autoridad de aplicación. Pactándose entretanto, y por el plazo de diez (10) años, prorrogable por única vez, la suspensión de la partición o división del condominio.

La posesión de la parcela o parte material adjudicada se entregó y fue recibida por los compradores en el mismo acto de firmarse el contrato (cfr. cláusula tercera).

El precio se pactó en U$S20.000, pagadero en la forma estipulada en la cláusula cuarta, a saber: a) U$S10.000 que los compradores pagaron a la firma del contrato a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato; b) el saldo en 23 cuotas mensuales de U$S416 cada una y una última (24) de U$S432. 

Con relación a la escritura traslativa de dominio de la parte indivisa (2,40%), se convino su otorgamiento contra el pago de la última cuota del saldo del precio. 

Las demás cláusulas aluden a otras obligaciones asumidas, condiciones y prohibiciones pactadas, como así también a las consecuencias de eventuales incumplimientos (mora automática, multa diaria, etc.).

Ahora bien, para que la aludida contratación inmobiliaria pueda ser considerada objeto de una relación de consumo, necesariamente debe integrarse subjetivamente por las figuras del proveedor y del consumidor. O sea, la actividad inmobiliaria se encuentra objetivamente incluida en el régimen protectorio de consumidores y usuarios, sin ningún tipo de restricción por su naturaleza, pero solo cuando corresponda su aplicación en razón de los sujetos que intervienen.

Los sujetos determinantes de la relación de consumo, según surge de la LDC y el CCyC, son el proveedor y el consumidor; y ninguno de ellos revestirá ese carácter si no puede ser calificado con los requisitos que normativamente se establecen en el marco de esa relación.

Por eso, para que exista una relación de consumo, no bastará con que un sujeto pueda ser calificado como consumidor; es necesario que del otro lado haya un proveedor y viceversa.

En el caso de autos la discusión no se asienta en el alegado y posible carácter de consumidores de los pretendientes Caminos y Chavero (adquirentes como destinatarios finales de la parte indivisa del inmueble con adjudicación del uso y goce exclusivo y excluyente de una parte material determinada de la cosa común), sino que las posiciones antagónicas de las partes se centran mayormente en el carácter de actuación de la vendedora Jaime y, puntualmente, en si la misma debe o no ser considerada proveedora.

Ese punto controvertido es sumamente relevante, ya que -remarco- aun admitiéndose que los actores compradores del inmueble (parte indivisa) pueden ser consumidores, para la configuración de la relación y el contrato de consumo no puede faltar el restante elemento tipificante subjetivo: el proveedor que enajena ese inmueble.

De una lectura armónica y coherente del art. 2 de la LDC y del art. 1093 CCyC, surge que puede ser proveedor cualquier persona humana o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, una actividad con el objeto determinado en ambas disposiciones legales.  Y, naturalmente, en cada caso también será necesario determinar si el vínculo que hay entre la partes se conforma a partir de los bienes y/o servicios que el proveedor ofrece y que el consumidor pretende alcanzar.

Por lo tanto, el modo profesional en el que el sujeto desarrolla su actividad será determinante, junto con el objeto de su prestación, para considerarlo proveedor.

Esa profesionalidad debe ser entendida en contraposición al -presumible- carácter profano del consumidor. Esta característica consolida la idea de vulnerabilidad en este último, de la cual el primero carece, por la profesionalidad de su actividad.

A su vez, de los citados artículos resulta que el carácter de proveedor no se excluye aun cuando este actúe ocasionalmente. Es decir, cuando su despliegue profesional con la finalidad buscada se cumpla en el marco de un supuesto ocasional, sin regularidad ni frecuencia.

Como señala Schiavo, “la Ley de Defensa del Consumidor no pide habitualidad en el proveedor sino conocimiento del negocio, es decir, un grado de ‘saber’ u ‘oficio’ que pone a esa parte en situación de superioridad a la otra, a la hora de celebrar o ejecutar el contrato” (Schiavo, Tomás P. “Defensa del Consumidor Inmobiliario y el Fideicomiso. A propósito del Daño Punitivo”, 8 de agosto de 2011, www.saij.jus.gov.ar, Id SAIJ: DACF110045).

A pesar que la jurisprudencia ha sido amplia en considerar y analizar quien se considera proveedor, "Lorenzetti destaca que la nota de profesionalidad distingue al proveedor de otros sujetos que puedan ofrecer en el mercado bienes o servicios, pero con un perfil ajeno a esa condición de experto. En sentido concordante, se expresa que "la noción de proveedor se compone, sustancialmente, de dos elementos: a) la realización de ciertas conductas típicas (producir, importar, distribuir o comercializar cosas o prestar servicios a consumidores o usuarios); b) la profesionalidad en la realización de esas conductas...” (Japaze, Belén; “La fisonomía multiforme del proveedor en la relación de consumo inmobiliario”; publicado en RCCyC 2023 (febrero), 121; cita TR LALEY AR/DOC/42/2023).-

A partir de esa caracterización, no aprecio que lo señalado por la parte actora en cuanto a que la demandada "oferta en forma indeterminada, por medio de la plataforma Mercado Libre, la chacra que heredó de su extinto cónyuge y que vende en porciones indivisas, publicando el número de celular...", resulte suficiente para tener a la vendedora Jaime como proveedora. Ese tipo de publicaciones u ofertas por la referida plataforma de comercio electrónico y/o cualquier otra afín, no es una circunstancia reveladora de la necesaria profesionalidad que singulariza al proveedor, ya que también es una práctica habitual y muy extendida a la que acuden los vendedores particulares (no profesionales).

Por otro lado, la aspiración futura a fraccionar el inmueble -si así lo autorizara la autoridad de aplicación- y la aducida circunstancia de que la vendedora "se autopercibe como una loteadora de la chacra" (sic), no la define como proveedora (también un propietario particular, sin profesionalidad, puede válidamente proponerse y procurar el mismo propósito).

Como así tampoco la venta onerosa o con fines de lucro de otras porciones indivisas de la chacra a los distintos adquirentes que se mencionan en la demanda  (Franquet, Yanson y/o García).

En rigor, pese a que los actores hacen una ligera mención a "cierta organización" que debe reflejar la actuación del proveedor, no justifican ni nada revela por qué debería entenderse que, aun ocasionalmente, María Graciana Jaime se dedica de modo profesional a la actividad inmobiliaria, en sentido lato, ni bajo qué estructura concreta organizada lo hace, distinta a la de cualquier vendedor inmobiliario común o particular.

Ciertamente, y a los fines que se analizan, no encuentro razones objetivas, circunstanciadas y probadas que permitan calificar jurídicamente a la vendedora demandada como proveedora.

Contrario a lo que postula la actora, y puesto que en definitiva la determinación sobre si un contrato es o no de consumo depende de la casuística, las circunstancias del caso, las notas particulares que exhibe el negocio jurídico formalizado entre las partes y las cualidades personales de estas últimas (especialmente la formación y título profesional de abogada de la compradora Chavero, con los conocimientos que supone), me persuaden de que en rigor se trató de un contrato paritario, discrecional o clásico (art. 957 y sigs. CCyC).

Y por lo tanto, no alcanzado por el microsistema de protección de consumidores y usuarios que se establece a partir de los artículos 42 y 75 inc. 22 de la Constitución Nacional, 30 de la Constitución Provincial, 8 del Pacto de San José de Costa Rica, Ley 24.240 (y sus posteriores modificaciones), y -entre otros- artículo 7, 1092, 1093, 1094 y concordantes del Código Civil y Comercial.

Indudablemente, la operación inmobiliaria convenida, su objeto, y las declaraciones, derechos y obligaciones que surgen del propio texto del contrato denotan cierta especificidad técnica jurídica del negocio, frente a lo cual -y a priori- la parte avezada o profesional no es la vendedora Jaime, sino en todo caso la abogada cocontratante (compradora), sobre quien cabe presumir el cabal conocimiento e implicancia de lo acordado.

Desde mi óptica, esa especial circunstancia no es compatible con la vulnerabilidad presumida en torno a la cual se estructura todo el andamiaje de la protección legal del consumidor.

En efecto, tratándose de un acto jurídico (contrato) instrumentado por escrito, y más allá del grado de complejidad que se le atribuya al negocio, sus términos resultan claros y comprensibles, sobre todo para una profesional del derecho como la compradora Chavero. Y remarco que incluso con toda sensatez se puede pensar que en ese ámbito de tratativas y estipulaciones contractuales (en su faz técnica), quien está en una situación de superioridad es la compradora letrada, y no la vendedora sin formación profesional jurídica.

Por ello, aunque esta última haya actuado asesorada por algún letrado y/o notario, aprecio -como ya dije- que la relación se evidencia como paritaria, sin desequilibrios, ni ningún rasgo de debilidad o vulnerabilidad de los adquirentes.

Debiendo a su vez descartarse el carácter predispuesto del acuerdo (contrato de adhesión, cfr. arts. 984 y 985 CCyC), dado que -al margen de que ninguna de las partes lo calificó así-, el escribano Oscar Medela al declarar como testigo en esta causa refirió que si bien él redactó el boleto, lo hizo con indicaciones de las partes. Y, en lo que respecta a la participación de los compradores (parte actora en autos), le llegaron peticiones sobre lo que querían que figuren en el boleto.

 5.- Excluida entonces la aplicación de las normas de protección y defensa de los consumidores, la contienda debe encuadrarse y dirimirse dentro del marco general de los contratos y del tipo contractual especial sobre el que versa el litigio (compraventa), según las disposiciones del Código Civil y Comercial (arts. 957 a 1091 y art. 1123 y sigs.).

Antes de avanzar con el respectivo análisis, y dado que tanto en el intercambio epistolar y en el requerimiento notarial que precedió a la demanda, como así también en esta última, la parte actora menciona la ley 14005 y aduce al respecto ciertos incumplimientos, es necesario dejar establecido que dicha normativa -con sus modificaciones posteriores (vgr. ley 23.266)- tampoco resulta aplicable.

 Pues dicha norma de orden público, que tiene origen en el fin tuitivo y social de proteger los derechos de los compradores de lotes en mensualidades o loteos de abusos y perjuicios por parte de los vendedores (Morello, A.M.. "El Boleto de Compraventa Inmobiliaria" pp. 234/235), solamente se aplica a los denominados técnicamente “loteos”; es decir los que tienen previa afectación, tal como surge de su art. 2, que determina que “El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artículo anterior hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas” (conf. Kiper, Claudio M. “Juicio de Escrituración", pág. 184 y 185).

Teniendo en cuenta sus finalidades como asimismo que el régimen de la ley 14005 implica excepcionar principios generales contenidos en la legislación de fondo (limitación del pacto comisorio -hoy cláusula resolutoria-, excepción parcial al principio conforme al cual el patrimonio del deudor constituye garantía común de sus acreedores) su interpretación tiene carácter restrictivo.

El contrato del caso no encuadra en la referida ley, ya que en rigor refiere a la venta de una parte indivisa de un inmueble subrural, con convenio de uso y goce sobre determinada parte material (cfr. art. 1987 del CCyC).

Resultando con claridad que la mención que se hace en el contrato a un emprendimiento o proyecto urbanístico está previsto en términos potenciales, condicionado al previo y solo eventual cambio de zonificación (según la normas municipales que regulan el uso y ocupación del suelo -planificación territorial-, se sobreentiende) y, en su caso, a la oportuna aprobación -en concreto- del proyecto de subdivisión. Por lo tanto, técnicamente no existe un loteo al cual aplicar la referida norma legal que invoca la parte actora.

En conclusión, la protección de los actores como adquirentes por boleto de compraventa de una parte indivisa del inmueble no se rige por las disposiciones de dicha ley, sino -de reunirse los requisitos- por los efectos propios y especiales que regula el Código Civil y Comercial en sus artículos 1170 y 1171 y el sistema de prioridad de derechos que allí se establece.

 6.- Descartada ya la solución prevista en el art. 10 bis inc. c) de la LDC, por inaplicabilidad del régimen protectorio consumeril, cabe ahora analizar la pretensión resolutoria del contrato, y eventualmente lo relativo a la reparación de daños y perjuicios, según las disposiciones del Código Civil y Comercial.

La regulación genérica de la extinción del contrato por voluntad unilateral está regulada en el art. 1077 y sigs. del CCyC.

En este caso, la resolución por incumplimiento no se declaró extrajudicialmente, sino que fue demandada por los actores por la vía extintiva judicial (cfr. art. 1078 inc. b CCyC).

Cuando una de las partes incurre en incumplimiento, la no incumplidora tiene la facultad de resolver el contrato y desligarse del mismo (art. 1083 y sigs. CCyC).

Para poder resolver el contrato debe configurarse alguna causa prevista en la ley o por las partes.

Así, sobre la base de las pretensiones y defensas deducidas en el proceso (congruencia procesal, arts. 34, inc. 4° y 163 inc. 6° CPCC), se debe dilucidar y decidir sobre la existencia de la causal invocada por la parte actora como justificante de la extinción del contrato, cuya configuración y procedencia controvierte la demandada.

Todos los incumplimientos alegados por la parte actora fueron encuadrados en la demanda como violaciones a las disposiciones de la Ley 24.240 -arts. 4, 8bis, 10 bis c), 37, 40- y/o a lo establecido en la Ley 14005. Y dado que ya se ha descartado la aplicación de dichas normas para la solución judicial de la controversia, vale aclarar que el principio de congruencia impone una limitación infranqueable en el terreno fáctico (congruencia objetiva), pero no rige en el plano jurídico donde la fundamentación en derecho o la calificación jurídica efectuada por los litigantes no resulta vinculante para el juez a quien, en todos los casos, le corresponde "decir el derecho" (iuris dictio ó jurisdicción) de conformidad con la atribución iura curia novit (CSJN, Fallos: 337:1142).

Por lo tanto, se debe establecer la existencia de los hechos fundantes de la pretensión y de la defensa opuesta, y luego calificarlos y subsumirlos en las normas jurídicas del Código Civil y Comercial que resultan aplicables, según lo ya expuesto.

Desde ese enfoque, es importante remarcar lo ya definido en cuanto a que el firmado por las partes resulta encuadrable en el tipo de contrato paritario, en el cual la libertad de contratar y la autonomía de la voluntad adquieren su mayor significancia y extensión (arts. 958, 959, 960 y ccds. CCyC).

Bajo esa categorización, el deber de información contractual (fuera del ámbito del derecho de consumo), aun en la etapa previa o precontractual, queda regido por el principio general de la buena fe y los deberes secundarios de conducta que impone, en concurrencia con la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos (arts. 9, 10, 961, 991, 1011, 1061, 1067 CCyC).

En rigor, son pautas de conducta que deben presidir el comportamiento de los contratantes, en el marco de la celebración, incluso de interpretación y ejecución de los contratos.

Comencé haciendo mención al deber de información porque, al respecto, son diversos los reproches de los actores a la demandada. En su mayoría relacionados con obras de infraestructura y/o servicios de la mayor fracción o bien propiamente de la parte material determinada sobre la cual se convino el uso y goce exclusivo y excluyente a favor de los compradores (vgr. tendido y suministro eléctrico; apertura de calles).

Pero el principal reproche, según mi observación, es el que se relaciona con la omisión de informar que se imputa a la vendedora sobre la imposibilidad de subdividir y fraccionar el inmueble (lotear la mayor fracción).

En ese aspecto, todo el relato de los actores sugiere que sorpresivamente y recién muchos meses después de firmar el contrato, tomaron conocimiento a través de la Municipalidad de Cipolletti de que en la zona donde se ubica la chacra está prohibido realizar loteos. 

Por el contrario, la demandada rebatió la postura asumida por los accionantes remitiéndose a los propios términos del contrato, de cuyo contenido -según puso de resalto- la imposibilidad de lotear aparece claramente manifestada, como así también una serie de pautas y restricciones acordadas entre las partes mientras no sea permitido el fraccionamiento de la mayor superficie.

Así, es importante señalar que en principio todas las normas son supletorias de la voluntad de las partes, quienes pueden regular en un sentido distinto al previsto por el legislador (cfr. art. 962 CCyC). Pues, solo después de las disposiciones indisponibles (orden público), las normas particulares o de autonomía prevalecen en el orden de prelación establecido en el art. 963 del CCyC.

Por ello, se debe reparar en el texto concreto del contrato bajo el cual las partes, en pleno ejercicio de la libertad contractual y determinación de contenidos, han regulado sus derechos y obligaciones.

Siendo también trascedente destacar que, materia de contratos paritarios, se adopta el principio de subsidiariedad en la interpretación (art. 1065 CCyC); es decir, primero se debe estar a sus palabras interpretadas contextualmente y, únicamente si hay duda, puede atenderse a otros criterios/principios.

Bajo tales premisas, luego de examinar el contenido del contrato, advierto lo siguiente:

i) En cuanto a su objeto, la compraventa no refiere propiamente a un lote, sino a una parte indivisa (2,40%) de una mayor fracción (chacra o lote 26, con una superficie de 5 ha., 3 a, 48 ca, NC. 03-1-A-008-06), "conviniendo la adjudicación de USO y GOCE EXLUSIVO Y EXCLUYENTE respecto de la designada Parcela CATORCE (14) de la Tira N°1. con una superficie aproximada de 1.200,74 m2, identificada conforme plano descriptivo que forma parte del presente acuerdo y que es firmado por las partes en señal de conformidad, menor fracción ésta en la cual se materializará la porción indivisa adquirida, como derecho personal a poseer dicha parte determinada y futura de la mayor superficie descripta...cada condómino ejercerá la posesión exclusiva de las partes materiales adjudicadas, renunciando al derecho a poseer las partes materiales adjudicadas a los restantes copropietarios..." (çfr. punto PRIMERO).

Lo así estipulado entre las partes se ajusta a las disposiciones generales del derecho real de condominio contenidas en el Código Civil y Comercial, y en particular a lo establecido en el artículo 1987, que dice: "Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales."

ii) Luego, en el mismo punto PRIMERO del contrato, quedó establecido: "...Advirtiendo las partes que resulta nociva la partición del condominio hasta tanto no sea permitido el fraccionamiento de la mayor superficie indicada por la autoridad de aplicación respectiva, acuerdan expresamente en suspender la partición por el plazo de diez años, prorrogables por única vez." 

Tal suspensión de la partición, que conlleva a un condominio con indivisión forzosa temporaria, es una facultad expresamente prevista en el art. 2.000 del Código Civil y Comercial: "Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo."

iii) Más adelante, en el punto SEGUNDO, se lee: "El COMPRADOR declara conocer y aceptar el emprendimiento urbanístico/inmobiliario de la VENDEDORA independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria que tengo, todo ello con arreglo a las disposiciones administrativas locales y provinciales, afirmando haberse asesorado convenientemente sobre las prevenciones y alcances de las cláusulas y ulteriores deberes y derechos de este acuerdo."

Relacionado con ello, en la cláusula SEXTA, se hizo constar que "El comprador se obliga a prestar, en caso que requiera, toda la colaboración que fuere menester a la VENDEDORA a fin de que pueda obtener todas las autorizaciones municipales o administrativas que pudieran ser necesarias a los fines de tramitar el cambio de zonificación y subdivisión del inmueble de mayor superficie."  

A su vez, en la cláusula DECIMA, se acordó: "...queda prohibida la construcción de viviendas precarias y que las obras a realizarse sobre la parcela serán bajo la exclusiva responsabilidad y riesgo del comprador. Son también condiciones de esta operación:...b) la vendedora se reserva el derecho de redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración y/o el instrumento que fuere menester atento el conjunto inmobiliario que se desarrolle...j) será proporcional a la superficie adquirida el costo total a afrontar por el comprador en cuanto a materiales y mano de obra, para la ejecución de todas las obras y servicios requeridas por el Municipio local para la aprobación del proyecto de urbanización; de igual manera se procederá en cuanto a los gastos totales que demande la confección y registración del plano de mensura particular con fraccionamiento y la escritura declarativa consiguiente y la división de condominio posterior".

A partir de los términos del contrato, entonces, y tal como esgrime la parte demandada en su defensa, surge como un hecho expresamente considerado por las partes y tenido en cuenta para contratar, que el inmueble (mayor fracción) respecto del cual los actores adquirieron una parte indivisa (2,40%), no era apto para subdividir o lotear. Lo que no obsta a lo convenido a favor de los adquirentes con relación al uso y goce exclusivo y excluyente de determinada parte material de la cosa común (fracción de terreno de 1.200 m2 aproximadamente).

Y si bien del contrato igualmente se desprende la intención de afectar el inmueble a un futuro emprendimiento urbanístico, loteo o conjunto inmobiliario, que hasta aparece proyectado en un croquis o plano descriptivo que forma parte del contrato, queda claro que el mismo -no permitido al tiempo de concertarse la compraventa entre las partes-, queda sujeto a un previo y necesario cambio de zonificación que, en su caso, deberá autorizar la autoridad de aplicación.

Habiendo incluso las partes previsto, para la eventualidad de que el municipio local finalmente apruebe el loteo, no solo un deber genérico de colaboración, sino además la contribución proporcional de cada condómino para solventar el costo de las obras de infraestructura y demás erogaciones necesarias (mensura, escritura declarativa, etc.).

Por lo tanto, apreciada la conducta de la parte compradora desde la óptica del juicio de previsibilidad en general (art. 1725 CCyC), y de la previsión contractual en particular (art. 1728 CCyC), de ningún modo se puede convalidar su postura asumida en este litigio en cuanto a no haber previsto al momento de contratar las consecuencias de la imposibilidad de subdividir la mayor fracción y las contingencias posteriores a las que quedaba  condicionada dicha alternativa.

Remarco que la compradora Chavero es de profesión abogada, por lo que en razón de la naturaleza del negocio jurídico concertado y las circunstancias de la persona, la valoración de su conducta -de conformidad con las normas citadas en el párrafo anterior- debe efectuarse según el principio que establece que a mayor conocimiento mayor diligencia exigible.

En suma, solo encubriendo su propia torpeza e imprudencia pueden los accionantes afirmar que sobrevino como algo sorpresivo que la chacra no se podía lotear.

Más allá de la inexcusabilidad del error de derecho, en tanto -como cualquier otra- se presumen conocidas las normas en materia de planeamiento territorial del ejido de Cipolletti (Ordenanza de Fondo N° 355/18, vigente al momento del contrato, y con posterioridad sustituida por la Ordenanza de Fondo N°459/2022, B.O. 4/11/2022), en todo caso los actores debieron efectuar antes de firmar el contrato las consultas y/o averiguaciones en la Municipalidad de Cipolletti referidas a la posibilidad de lotear la chacra, y no casi un año después (en octubre de 2021).

Contrario a ello, y como ya fue mencionado, en el contrato se incluyó como una afirmación o declaración de los propios compradores "haberse asesorado convenientemente".

Del informe del municipio de fecha 12/10/2021 presentado junto con la demanda, se desprende que la chacra en cuestión se encuentra zonificada como RUR 1 "USO RURAL 1", cuyo uso predominantemente es la explotación rural y actividades productivas, sin que resulte factible la habilitación para fraccionarla o lotearla.

 A la vez que en esa misma nota o respuesta del Departamento de Proyectos Rurales de la Municipalidad de Cipolletti, se lee: "...recordamos los derechos y deberes de los ciudadanos en situaciones similares: 1.- Es una CARGA del interesado ANTES DE ADQUIRIR UN INMUEBLE, INFORMARSE Y EFECTUAR TODAS LAS AVERIGUACIONES en las dependencias y/o reparticiones que disponen el uso del suelo (vgr.: Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro), acerca de factibilidades de los mismos según cada zona. Ello evitará inconvenientes posteriores, de los cuales el Municipio no es responsable, ya que como se explicara antes, dicha información además de ser pública -por tratarse de una Ordenanza de Fondo-, puede también consultarse en la página del Municipio...o personalmente en días y horarios hábiles..."

Indudablemente, todo ello refuerza la inatendibilidad del planteo de la parte actora.

Por otro lado, la propia circunstancia de haberse pactado la indivisión temporaria del condominio, en los términos ya transcriptos, denota el cabal conocimiento que Caminos y Chavero tuvieron sobre las características del inmueble y, en particular, sobre su imposibilidad -cuanto menos hasta la actualidad- de fraccionarlo en forma regular o reglamentaria.

Mismo conocimiento que admitieron tener los propios testigos propuestos por la parte actora, también adquirentes de partes indivisas del bien (Reyes Medel; Yanson y Franquet).

Por lo demás, relacionado con el futuro -y solo probable- desarrollo inmobiliario, y la consiguiente realización de obras, trámites administrativos y gestiones necesarias, no hay plazos fijados en el contrato, más que el de la suspensión de la partición pactada -indivisión forzosa temporaria del condominio-, por 10 años, renovables por única vez, hasta tanto sea permitido o se obtengan las autorizaciones municipales o administrativas para el cambio de zonificación y subdivisión. 

De lo que se sigue que, entretanto, los actores (compradores) tampoco podían exigir el cumplimiento de avances de obras tales como la apertura de calles, tendido eléctrico, etc, que en realidad -por mutuo acuerdo de las partes- se supeditaban a la autorización administrativa previa y, a su vez, al oportuno aporte económico proporcional de los condóminos.

7.- Retomando lo atinente al objeto esencial del contrato, y en particular a lo convenido sobre la escritura traslativa de dominio de la parte indivisa del inmueble adquirida por los accionantes, de la cláusula QUINTA se acordó que "...será otorgada contra el pago de la última cuota del saldo del precio."

De esa manera, si al mismo tiempo se repara en que -cfr. punto CUARTO- el saldo del precio se pactó en 24 cuotas mensuales y consecutivas (las 23 primeras de U$S416 y la última y final de U$S432), en principio la escrituración estaba prevista -cuanto menos- para el mes de diciembre de 2022 (pasados los 24 meses/cuotas desde la firma del contrato).

Así, considerando las cuotas que los compradores afirman haber pagado, incluidas las once (11) anticipadas y que constan en acta notarial de fecha 05/08/2021, resta aun un saldo impago que se desprende de la propia pretensión restitutoria (en la eventualidad de prosperar la resolución contractual), ya que los accionantes reclaman la devolución de U$S17.512, más los intereses (es decir, una suma que exhibe una diferencia de U$S2.488 con relación al precio total de U$S20.000).

Por ello, y dado que ni siquiera han manifestado la voluntad de anticipar otras cuotas, ni puesto a disposición el pago de las sumas remanentes, la intimación efectuada a la demandada en octubre de 2021 (CD. 09579100 1 de fecha 26/10/2021), para iniciar las tramitaciones de la escritura traslativa de dominio no resultaba exigible.

Al margen de advertirse que en esa interpelación no se hizo alusión a la escritura traslativa de la parte indivisa adquirida (2,4%), sino que el requerimiento -no casual- fue por un objeto distinto ("escritura traslativa de dominio del lote que me vendiera el 17-12-20"), a sabiendas de su imposibilidad material y jurídica.

8.- En definitiva, pese a las notorias desavenencias y/o afrentas personales entre las partes (puestas de manifiesto a través de las cartas documento, mensajes de whatsapp, correos electrónicos, etc.), no encuentro en la causa elementos objetivos que avalen la extinción del contrato demandada judicialmente.

En efecto, dentro del contexto del contrato del caso y sus particularidades ya tratadas, no aparece configurado el necesario presupuesto del incumplimiento esencial de la demandada (art. 1084 CCyC), ya sea con relación al deber de información contractual, al otorgamiento de la escritura comprometida y/o con relación a cualquier otra estipulación. Y además, tal como opuso la vendedora, la actora no ha cumplido íntegramente la prestación a su cargo, lo que inhibe su voluntad extintiva (cfr. arts. 1079 ap. c CCyC). 

Como simple mención agrego que para nada incide en la cuestión sustancial, ni denotan ningún incumplimiento contractual, los antecedentes que remarca la actora con vehemencia, referidos a la aceptación por parte de la vendedora de ciertos pagos en pesos por transferencia bancaria (según la cotización del "dólar blue") y su negativa posterior a recibir otros de ese modo y, en su lugar, exigirlos con estricto apego a los términos pactados (en cuanto al lugar  y forma de pago: domicilio de la vendedora, en dólares billetes).

En conclusión, la declaración judicial extintiva del contrato bilateral no procede, ni operan los consiguientes efectos pretendidos (restitución del precio parcialmente abonado y sus intereses), la reparación accesoria de los daños reclamados (material o emergente, psicológico, extrapatrimonial), ni la aplicación del daño punitivo, este último ajeno al ámbito de los contratos paritarios como los del caso.

9.- Finalmente, en resguardo de la fundamentación de esta sentencia recuerdo que los jueces no están obligados a seguir a las partes en la consideración de todas y cada una de sus postulaciones ni a valorar la totalidad de las pruebas, sino que deben atender las que estimen conducentes para resolver la cuestión debatida.

De allí que por la naturaleza del conflicto y sus aspectos dirimentes, que en lo sustancial remiten a hechos incontrovertidos que surgen del propio contenido del contrato suscripto entre las partes (debidamente analizado en su contexto), como así también a cuestiones de derecho relacionadas (calificación del vínculo jurídico, normas que lo rigen, etc), la importancia de la prueba producida durante el proceso queda evidentemente debilitada.

Máxime ante la conclusión arribada sobre la improcedencia de la resolución contractual y por ende de sus efectos propios -extintivos, restitutorios e indemnizatorios-, y en tanto gran parte de las medidas de prueba se orientaron a la acreditación y cuantificación de los daños y perjuicios alegados por los actores, a la postre desestimados (vgr. informativa -Hierromet SRL- y periciales -ingeniería civil; médica; psicológica-).

A la par que otras probanzas ofrecidas por la actora -informativa a Claro, Movistar, Personal y pericia informática, entre otras)- solo confirman el mentado conflicto personal entre los comuneros o copropietarios de la cosa común (actores y demandada y/o su entorno familiar), pero carecen de eficacia para la demostración de incumplimientos contractuales que justifiquen la extinción del contrato, como fue demandada.

Por ello, en las circunstancias apuntadas, la valoración exhaustiva y particularizada de las pruebas se aprecia, desde mi punto de vista, sin entidad para gravitar e influir en una decisión distinta a la ya alcanzada sobre la cuestión de fondo (desestimación total de la demanda).

10.- Las costas se impondrán a la parte actora por su condición objetiva de vencida (art. 68 CPCC).

10.1.- En este punto, se deja aclarado que en virtud de haberse determinado la inexistencia de una relación/contrato de consumo entre las partes y por ende la inaplicabilidad de las disposiciones de la Ley 24.240, ello necesariamente implica al cese del beneficio de justicia gratuita consagrado en el art. 53 de dicha norma, con efecto retroactivo a la fecha de interposición de la demanda, dado que la acción promovida y a la postre desestimada no resulta objetivamente encuadrable en el supuesto allí previsto.

Remarcándose lo ya expuesto en el punto 4 de esta sentencia, en cuanto a que en su momento se concedió esa franquicia de goce automático, solo por haberse estimado prima facie aplicable en base a las pretensiones deducidas en la demanda y al propio encuadramiento jurídico que propuso la parte actora (obviamente a su riesgo).

10.2.- En materia arancelaria, cabe hacer algunas precisiones. 

Por un lado, que el monto base arancelario quedará definido por el monto demandado, más los intereses que se hubiesen devengado desde la interposición de la demanda (20/12/2021) hasta la fecha del presente pronunciamiento. Esto último de conformidad con el reciente cambio de doctrina legal del Superior Tribunal de Justicia en cuanto que, en el supuesto de rechazo total de la demanda, los intereses que el capital reclamado hubiese devengado también integran la base regulatoria ("REBATTINI", Se. 56 - 12/06/2024, STJRN).

Ahora bien, para ello estimo se debe computar:

a) U$S17.512 en concepto de capital (precio parcialmente pagado), más U$S3.984,70 por intereses a una tasa pura anual del 8% -usualmente aplicable a obligaciones en dicha moneda-, lo que arroja un subtotal de U$S21.496,70. Y este último importe, convertido a pesos según la cotización del dólar oficial al día la fecha -tipo vendedor BNA- ($1.015,43), equivale a $21.828.394,08.- 

b) La suma de $500.000 reclamada en concepto de daño patrimonial por mejoras, más $1.565.957,50 por intereses, conforme la doctrina legal del STJ en los precedentes "Fleitas" (Se. 62/18) y "Machín" (Se. 104/24 ), lo cual arroja el resultado de $2.065.957,50.-

c) La suma de $16.000.000 por daño moral y daño psicológico, según la cuantificación efectuada en la demanda, más $3.640.656 por intereses calculados a una tasa pura anual del 8% aplicable a las obligaciones de valor, lo que asciende al subtotal de $19.640.656.-

Todo ello, arroja un total de $43.535.007,58.- que se tomará como monto base arancelario.

Haciendo la aclaración que se excluirá lo reclamado en concepto de daño punitivo ($2.000.000), dado el carácter sancionatorio que reviste y que, en definitiva, no fue aplicado. Al respecto, cabe señalar que la Cámara de Apelaciones de esta ciudad ha señalado en diversas sentencias (vg. “SUAREZ” Se. 50/23) su criterio -de base doctrinaria y jurisprudencial- según el cual, por no implicar el daño punitivo un rubro indemnizatorio, sino una sanción de carácter preventivo impuesta por el juez, el accionante no puede ni debe mensurar dicho rubro, y de hacerlo, el sentenciante en modo alguno quedará limitado por dicha petición.

10.3.- Finalmente, también se deja ahora aclarado que de conformidad con lo resuelto por el Superior Tribunal de Justicia en los precedentes “Mourelle” (Se. 102/19) y "Credil" (Se. 81/21), los honorarios que correspondan por su labor en primera instancia a los letrados de la parte vencedora y a los peritos actuantes, podrán eventualmente quedar alcanzados -en la etapa de ejecución de sentencia- por la limitación que emerge del art. 730 del CCyC y art. 77 del CPCC, en cuyo caso se deberán reducir a prorrata hasta el 25% del monto del juicio.

Ello sin perjuicio de la posibilidad, en el caso del abogado, de cobrar el excedente a su propia cliente; o bien, en el caso de los peritos de exigir el pago a la parte no condenadas en costas (hasta el 50%, cfr. art. 77 CPCC).

Por todo lo expuesto, RESUELVO:

I.- Rechazar totalmente la demandada promovida por VÍCTOR HUGO CAMINOS y BEATRIZ DEL VALLE CHAVERO contra MARIA GRACIANA JAIME.

II.- Imponer las costas a la parte actora por su condición objetiva de vencida (art. 68 CPCC), según lo expuesto en los considerandos (punto 10 y sigs.).

III.- Regular los honorarios del letrado apoderado y a la vez patrocinante de la parte demandada vencedora, Dr. CARLOS MARTIN ARIAS, en la suma de PESOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO ($9.751.841) (MB. x 16 % + 40% por apoderamiento); y los de la Dra. BEATRIZ DEL VALLE CHAVERO, abogada interviniente por la parte actora vencida, en causa propia y como patrocinante de su cónyuge, en la suma de PESOS CINCO MILLONES DOSCIENTOS VEITICUATRO MIL DOSCIENTOS ($5.224.200) (MB. x 12%).

A su vez, con la limitación o tope máximo que fija el art. 18 de la Ley 5069 en el caso de pluralidad de auxiliares (12%), los honorarios de los peritos intervinientes, PEDRO ARTUS (ingeniero); DAMIAN PARDAL (informático); JORGE ANDRÉS GARCÍA (médico) y MARIANA RAVASI (psicóloga), se fijan en la suma de PESOS UN MILLÓN OCHENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO ($1.088.375) para cada uno de ellos (MB. x 2,5%).

Mientras que los honorarios de la perito psicóloga XIMENA DAVEL, por la aceptación del cargo y las diligencias o tareas realizadas sin haber concluido su informe con motivo de haber sido excusada de continuar su labor como auxiliar en los términos que surgen de la providencia de fecha 23/02/2023 (I0032), se regulan en la suma de PESOS OCHOCIENTOS SETENTA MIL SETECIENTOS ($870.700) (MB. x 2%).

Para efectuar las anteriores regulaciones se tuvo en consideración la naturaleza y monto del proceso (MB. $43.535.007,58.-), y el mérito de la labor profesional apreciada por su calidad, extensión y resultado obtenido según la escala arancelaria legal (conf. arts. 6 a 8, 10, 20, 39, 48 y ccds. de la L.A. N° 2212 y arts. 5, 18 y ccds. de la Ley Provincial Nº 5069).

En ningún caso incluyen la alícuota del I.V.A., que de corresponder deberá adicionarse. 

IV.- Por la simple incidencia procesal resuelta en la etapa probatoria mediante sentencia interlocutoria de fecha 23/10/2023 (I0048), con imposición de costas a la parte demandada, se regulan los honorarios profesionales de la Dra. BEATRIZ DEL VALLE CHAVERO (parte actora), en la suma de PESOS NOVENTA Y SEIS MIL OCHO ($96.008) (2 JUS); y los del Dr. CARLOS MARTIN ARIAS (parte demandada), en la suma de PESOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATRO (1 JUS). No incluyen el I.V.A.

V.- Firme que se encuentre la presente, dispongo el levantamiento de las medidas cautelares que se hubieran decretado contra la parte demandada en este mismo expediente o en cualquiera de los relacionados a esta causa principal.

En ese mismo estado procesal, liquídense por secretaría los tributos de ley. Cúmplase con la ley 869.

VI.- Regístrese. La presente quedará notificada automáticamente, según lo dispuesto en la Ac. 36/22-STJ, Anexo I, ap. I, inc. a). Ello sin perjuicio de lo establecido en el art. 62 de Ley de Aranceles 2212 (notificación al cliente).

 

Diego De Vergilio

Juez