Fallo Completo STJ

En cuanto a su descripción, estipula: "las hectáreas se encuentran en una zona de fácil acceso, con una potencial ubicación. Cuenta con 360 metros lineales frente de ruta y 122 metros de contra frente que dan directamente al lago. Pegada a la propiedad se encuentra el Destacamento de policía 115, a pocas cuadras se encuentra prefectura y la escuela primaria 288. La zona es especial para la construcción de proveedurías, por estar a la vera de la ruta, de complejo habitacional para alquileres temporales, camping entre otros emprendimientos que se pueden desarrollar. La zona cuenta con luz, el cual posee buena factibilidad certificada por EDERSA, agua de red con buena presión y muy buena calidad de agua de pozo. La mayoría de las casas que se encuentran a su alrededor, se encuentran calefaccionadas con gas en zepelín. Es una zona muy tranquila, en esa parte de la península, es la zona de mayor población habitacional con vivienda permanente. La zona a realizar la tasación es una de los últimos terrenos que el frente da sobre ruta y a la vez parte del contra frente da con vista al lago."

Explica que utilizó el criterio de comparación de ofertas, cuya aplicación permite establecer el valor de un inmueble por comparación con inmuebles similares recientemente ofrecidos en el mercado inmobiliario. Que en la zona no hay propiedades de similares características, ya que estas hectáreas cuentan con vista al lago y mucha extensión de terreno sobre ruta. Por lo que para obtener el metro cuadrado se tomó el valor de dos lotes uno interno vendido en diciembre del 2023 y otros, sobre ruta, que se encuentra a la venta en la actualidad, para promediar y sacar el valor del metro cuadrado en la zona.

En resumen, utiliza la comparativa de dos terrenos que considerada asimilables, determina el precio del metro cuadrado en cada uno de los caso y realiza un promedio entre ambos, arrojando como resultado la suma de u$d 50 el metro cuadrado. Por ello y toda vez que el inmueble objeto de autos consta de 43.810 mts.2, la suma total de la tasación resulta ser de u$d 2.225.986.  

III. Efectuado el traslado de ley, se presenta la demandada e impugna la pericial referida, en atención al elevado valor que se le asigna al inmueble de autos. 

En prieta síntesis, señala que si bien el valor fue referido como probable, se lo consignó en el informe como un valor real. Resultando de tal modo, una diferencia incomprensible entre el valor asignado en la pericial y el que surge del informe inmobiliario acompañado por el mismo. 

En primer lugar impugna el hecho de que la profesional haya utilizado el método comparativo entre inmuebles, sin encontrarse reciprocidad de factores, es decir, ubicación, características constructivas, funcionalidad y demanda especifica. Agrega que los inmuebles que detalla como comparativos, no se hayan correctamente individualizados en las fotografías incorporadas y tal cuestión, lleva a tener por indeterminado el lote al que se refiere.

Adiciona que se trata de superficie totalmente diferentes y ello lleva a colegir que la funcionalidad de cada inmueble no es la misma como así tampoco su demanda especifica. 

Para finalizar este apartado, sostiene que si bien se ordeno la escrituración del inmueble a favor de la actora, en la misma debe contemplarse una restricción al dominio en función del contenido del art. 4 de la resolución municipal N° 581/2003, circunstancia que entiende no fue valorada por la perita.  

La martillera al momento de efectuar el responde a las cuestiones vertidas precedentemente, sostiene que la tasación presentada en la impugnación no describe la zona en su totalidad y tampoco se vislumbra el método utilizado para alcanzar ese valor. Entiende que el valor final es puesto de manera arbitraria, puesto que no se puede entender la diferencia en el valor del metro cuadrado en lotes a la venta que ellos comercializan (USD 83) y el valor consignado en la tasación acompañada (USD 4.50) siendo que los separan 400 mts. de distancia, quedando ambos sobre la ruta. 

Corrobora que en la tasación presentada en su informe pericial, se realizó un relevamiento de valores en diferentes zonas, utilizándose solamente las de similares características. En cuanto a la ubicación, menciona que adjunta recortes de las publicaciones, entre ellos de la inmobiliaria BAEZA, que se encuentran a la venta en la actualidad; otra de REMAX, cuya consulta se llevo a cabo de manera telefónica, dando como resultado que el lote se había vendido en el año 2023 al mismo precio que se publica. Para ello adjunta capturas de pantallas y dos enlaces. 

En primer termino, de las capturas de pantalla solo puede inferirse que se tratan de terrenos ubicados la zona del Lago Pellegrini, siendo imposible poder verificar su ubicación. 

En cuanto a los enlaces obrante en el escrito, no se puede acceder a ellos por no encontrarse disponibles. 

Es decir, que la comparativa realizada con los terrenos mencionados, no tiene sustento comprobable y, por tanto, no se puede realizar una equiparación con el inmueble de autos. 

En cuanto a la referencia a las resoluciones municipales, la profesional alega que no hay nada relevante en ella que pueda influir en el valor obtenido. Cita las partes que entiende pertinente de las Resoluciones N° 834/93 y 581/2023. 

Para finaliza su responde, indica que la funcionalidad de lote es mucha mas amplia que la de los restantes inmueble mencionados, dándose un valor extra la vista al lago. 

En este punto es preciso traer a colación las resoluciones municipales en las que consta las restricciones de dominio que pesan sobre el inmueble que han merecido consideración en la sentencia definitiva obrante en autos.  

Así, en la sentencia definitiva de fecha 10/03/2022, en la parte final del considerando IV, se expuso textualmente: "Cabe destacar que conforme fuera acordado, en la escritura respectiva constará la restricción al dominio tal como lo establece el art. 4° de la Resolución Municipal N° 581/2003 y las que conforme la legislación aplicable correspondan dada la pertenencia del Lago Pellegrini al sistema atenuante de crecidas del Río Neuquén y por encontrarse el boleto oportunamente suscrito sujeto a la Ordenanza N° 534 y concordantes y a la Ley 3436; y en tal sentido la superficie del lote recién será determinada con exactitud con la mensura defintiva tal como fuera acordado oportunamente."

A fs. 57 encontramos la resolución municipal N° 581/2003 en su art. 4 dispone: "El inmueble, objeto de la presente Resolución queda sujeto a restricción de dominio, por la cual no podrá ser subdividido ni parcelado en fracciones menores debiendo quedar explícito en la Escritura traslativa de dominio".

A su vez, en el art. 5 establece: "El comprador deberá respetar las normas constructivas para la futura edificación emanadas del Código de Edificación en vigencia, según Ordenanza Municipal 132/84 de fecha 27-11-1984".

Este último artículo, de ningún modo habilita a ser subdividido y dejar de lado las restricción que pesa sobre el terreno. 

Sumado a ello, no se encuentra acreditado que sobre los inmuebles usados como comparativos por la perito, pesaran las mismas restricciones que en el inmueble tasado.

IV. Por todo lo expuesto corresponde hacer lugar a la impugnación incoada por la demandada y no contando con otros elementos que me lleven a determinar el valor del bien, considero apropiado establecer como base razonable la suma de USD $197.000, tal y como se desprende de la tasación acompañada por la demandada. 

Dicho importe se establece como monto base y cuya conversión a pesos (Valor venta a la fecha- Banco Nación= $1155), arroja un total de $227.535.000. 

Para finaliza, en cuanto a la tasación se ha dicho que “...debe apuntar a indagar “el precio corriente de mercado” del bien involucrado, el que surge del resultado promedio de los diversos precios de objetos de semejantes características al que se pondera”. El procedimiento persigue como objetivo regular honorarios, por lo tanto deberá efectuarse considerando valores “reales y actuales”, ateniéndose a la realidad del mercado. Toda vez que la tasación no tiene un efecto vinculante, el tribunal puede apartarse del mismo – o considerar, a nuestro modo de ver- determinadas cuestiones a tener en cuenta para su valoración, tales como “antigüedad del inmueble, instalaciones de regular estado de conservación, deterioro de la cubierta del techo en su mayor parte o restricciones que pesan sobre el bien a tenor del Código de Planeamiento Urbano y la incidencia en su valor...”. (Passaron, J.F. y Pesaresi, G.M., en la obra “Honorarios Judiciales”, Tomo I, Editorial Astrea, págs. 353/354, 365/369). (Cámara de Apelaciones local, en autos “MARTINEZ JOSE ANTONIO S/ SUCESION AB INTESTATO”. Expte. N° CI-38043-C-0000. Sent. N° 1, de fecha 02/02/2024).

I. Hacer lugar a la impugnación formulada por la parte demandada a la pericial en tasación, por las razones dadas en los considerandos.

II. Fijar como base regulatoria la suma de $227.535.000.

III. En atención a que uno de los intervinientes en la presente es un perito designado de oficio, sin patrocinio letrado, corresponde no imponer costas solo respecto de la presente resolución. (Cf. art 62 del CPCC)

IV. En consecuencia, regúlense los honorarios profesionales, considerando para ello las pautas dadas por los arts. 6,7,8,9,10, 24, 33 y 39 de la Ley N° 2212, así como la labor desplegada por los profesionales en interés de la parte que representan, complejidad, extensión y comprensiva de todas las labores realizadas en autos, a los Dres. Juan Manuel Capua y Carola Villagra, en conjunto, en la suma de pesos Un Millón Ciento Sesenta y Ocho Mil Trece ($1.168.013) (11% x1 etapa + 40% ), al Dr. Tomas Ricardo Mooney, por su actuación en la segunda y tercera etapa, en la suma de pesos Dos Millones Trecientos Treinta y Seis Mil Veintiséis  ($2.336.026) (11% x2 etapa + 40% )

Regular los honorarios profesionales de la perito tasadora, Carmen Cecilia Benjamín, en la suma de pesos Seiscientos Mil Doscientos Noventa ($600.290) (10 IUS- 1 IUS= $60.029)

En dicha regulación, se tiene en cuenta el resultado de la presente, la cual no tuvo en cuenta la tasación realizada por la profesional, utilidad del trabajo efectuado y complejidad del informe. 

CÚMPLASE CON LA LEY 869.