Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia	21 - 14/06/2021 - DEFINITIVA
Expediente	18990-18 - NUSSBAUM, MARIA ALEJANDRA CORA C/ PLAYA BONITA HUBER y CIA. S/ USUCAPION
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	IIª Circunscripción Judicial de Río Negro. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5 Secretaría única Resolución: San Carlos de Bariloche, 14 de junio de 2021. VISTOS: Los autos "NUSSBAUM, MARIA ALEJANDRA CORA C/ PLAYA BONITA HUBER y CIA. S/ USUCAPION" (expte. 18990-18). RESULTA: A) Que a fs. 447/453 María Alejandra Cora Nussbaum demanda la usucapión del inmueble identificado NC: 19-2-B-544-07 por la prescripción veniteañal. Sostiene que detenta la posesión de manera pública, pacífica, ostensible e ininterrumpida como dueña, desde el año 1996 a la fecha. El 27/03/96 adquirió los derechos y acciones que sobre el bien tenía Francisco Quiroga, mediante contrato de cesión de cuyo texto surge que tomó posesión del bien que se hallaba libre de todo ocupante. Detalla que el sr. Quiroga había adquirido los derechos cedidos por compra realizada el 15/11/84 al señor Luis Silenzi, en representación de su padre Antonio Silenzi -que en ese tiempo había fallecido-. De ese documento surge que su cedente tomó posesión del bien. Luego, en la sucesión de Antonio Silenzi se designó administrador a Luis Silenzi, quien gestionó los trámites para obtener la escritura traslativa de dominio, sin resultados positivos; y finalmente en abril del 1996, su cedente le entrega a su parte original del boleto firmado por él y por Luis Silenzi. Agrega que acompaña copia del boleto de compraventa celebrado el 5/10/1954 entre Antonio Silenzi y Sociedad Playa Bonita Huber y Cia.. Destaca que, sin perjuicio de los antecedentes recientemente detallados, a los efectos de la prescripción adquisitiva, alcanza con la posesión pública, pacífica e ininterrumpida y a título de dueña que detenta su parte desde el año 1996. Relata que el 24/09/96 presentó ante la municipalidad local la documentación pertinente para presentar la previa de la aprobación de los planos de su casa, para lo cual obtuvo el libre deuda del terreno en tal fecha y en diciembre de dicho año obtuvo la aprobación de los planos. A partir del año 1997 habita su vivienda hasta el presente. Aclara que, si bien al momento de adquirir el bien y comenzar a habitar la casa se encontraba casada, luego de la sentencia de divorcio en 2006, su ex marido reconoce expresamente que el inmueble fue adquirido con dinero de ella, de manera que el bien es propio de ella y no ganancial. Refiere que acredita de distintas maneras la posesión del bien y haberlo habitado ininterrumpidamente desde la fecha indicada. A tal fin, acompaña constancias de donde surge su domicilio, como documentos de ANSES, documentos de compra y pago de bienes y servicios, correspondencia, entre otros. Por otro lado, detalla las distintas conexiones de servicios; alega que acompaña el pago de tasas municipales y de impuesto inmobiliario desde el año 1995 hasta el 2016; y cédula, sentencia y mandamiento de ejecución fiscal por incumplimiento de pago de moratoria en ejecución fiscal que le iniciara la municipalidad. En definitiva, sostiene que en base a las sucesivas transmisiones posesorias ocurridas sobre el inmueble de autos, resulta ser poseedora de animus domini del bien objeto del presente litigio desde el año 1954 hasta la adquisición del mismo en 1996, por intermedio de su sucesor particular sr. Quiroga. Sin perjuicio de ello, y en virtud del tiempo requerido para hacer efectiva la prescripción a su favor, alcanza con la posesión ejercida personalmente por ella. Invoca derecho y ofrece prueba. B) Que a fs. 488 toma intervención la Defensora Oficial en representación de la demandada ausente. En primer lugar niega todos y cada uno de los hechos invocados en la demanda como así su documental, por no constarle su autenticidad. Ofrece prueba y formula reserva de contestar demanda una vez producida la prueba. C) Que el 15/11/19 se abrió la causa a prueba con el resultado que el Secretario certificó el 24/11/20. D) Que el 11/12/20 la Defensora se pronuncia sobre el mérito de la prueba; y el 17/02/21 la parte actora presenta alegato. E) Que el 25/03/21 se llamó autos para sentencia mediante providencia que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1º) Que, en primer término, cabe aclarar, que no resulta de aplicación a este caso el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, porque ello afectaría el derecho de defensa de las partes de raigambre constitucional (art. 18 de la Constitución Nacional), ya que el hecho invocado ocurrió bajo el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield. Por lo tanto, y en virtud del principio de irretroactividad en la aplicación de las leyes, habré de aplicar la normativa vigente en ese momento. 2°) Que uno de los modos de adquisición del dominio es a través de la prescripción adquisitiva (art. 2524, inciso 7º, del Código Civil). "La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley" (art. 3948 del Código Civil). 3º) Que el art. 4015 del Código Civil contempla que se prescribe la propiedad de cosas inmuebles cuando se ejerce la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor. Entonces, de acuerdo con ello, para adquirir el dominio por medio de la prescripción adquisitiva, la posesión debe cumplir con los siguientes requisitos: a) Se debe poseer la cosa a título de dueño. Según el art. 2351 del Código Civil la posesión exige en el poseedor tener una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad. Se requiere que el poseedor actúe respecto de la cosa como lo haría el propietario. b) La posesión debe ser continua, no interrumpida (art. 4015 del Código Civil). Debe considerarse no continua solamente cuando la interrupción ha durado un año (art. 3984 del Código Civil). c) La posesión debe ser pública y pacífica. Estos requisitos no surgen de la ley, pero son aceptados por la doctrina mayoritaria (Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil", Reales, tomo I, nro. 370, Abeledo Perrot, 1992). 4º) Que, al respecto, se ha señalado que "...en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508, CCiv. (conf. voto de la suscripta en C. Nac. Civ., sala H, 21/2/2007, LL 2007-C-228, con nota de Guillermo Luis Martínez, íd. esta sala G, 27/6/2008, "Murúa, Rodolfo O. y otro v. Maleh de Mizrahi, Raquel", LL Online, AR/JUR/5446/2008)". Y que: "Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, CCiv., la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234, íd. 4/7/2003, LL 2003-F-921; íd. 7/10/1993, ED 159-223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (conf. Corte Sup., 27/9/2005 LL 2006-A-234)". Por lo tanto, "El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 11/8/1998, LL 1999-B-238; íd. sala H, 13/6/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, sala 1ª, 30/6/1989 LL 1990-A-58; C. Apel. CC Rosario, sala 1ª, 26/5/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, sala 1ª, 22/11/1979, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, sala 2ª, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/8/2005, Lexis n. 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 29/10/2004, Lexis n. 19/15056)". (Jurisprudencia citada por la CNCivil, Sala G, en autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ prescripción adquisitiva", del 11/06/12). En este mismo sentido, se ha pronunciado la Cámara de este fuero en forma reciente en autos "Gaspar Lucas E. c/ Vera Benigno s/ reivindicacion (Ordinario)", del 27/11/2014, SD nro. 78. 5º) Que a pesar de tal criterio restrictivo, entiendo que en este caso se configuran los requisitos aludidos precedentemente, ya que la accionante ha demostrado, con el conjunto de la prueba colectada, que ejerció la posesión del inmueble en cuestión a título de dueña, en forma continua, ininterrumpida, pública y pacífica que, que cumplió el lapso legal previsto y que la posesión no fue viciosa, es decir, adquirida por violencia o clandestinidad ( arts. 2364 y art. 2475 del Código Civil). En primer lugar, quedó acreditado que María Alejandra Cora Nussbaum posee el inmueble objeto de esta usucapión a título de dueña desde el año 1996, año en que a través de contrato de cesión (fs. 7/9) adquirió los derechos y acciones sobre el bien, tomando posesión en ese acto. De tal instrumento surge que quien le realizó la cesión fue Francisco Quiroga, quien a su vez, había adquirido los derechos cedidos por compra realizada el 15/11/84 al señor Luis Silenzi (fs. 11/12), hijo de Antonio Silenzi, quien había adquirido el bien mediante boleto de compraventa (fs. 17) celebrado el 5/10/1954 entre Antonio Silenzi y Sociedad Playa Bonita Huber y Cia.. Dicha posesión quedó demostrada con diversos actos posesorios como el pago de impuestos inmobiliarios, tasas municipales y servicios de telefonía, luz y agua desde antigua data, y constancias de trámites que acreditan que la actora reside en el lote en cuestión desde la fecha alegada. En tal sentido, se acompañó solicitud de servicio de cooperativa de electricidad del 29/04/97 (fs. 70) que fuera gestionada por Alejandro Santana, ex esposo de la actora y quien a fs. 38/39 manifestó mediante escritura pública nro. 74 del 21/07/06 que el inmueble en cuestión es de carácter propio de la sra. Nussbaum, y le transfirió el usuario de dicho servicio a ésta (fs. 71). También aportó diversos pagos realizados y constancias de avisos de suspensiones de servicio de electricidad desde 2008 hasta 2017 (fs. 72/131 y sobre de documental); pagos a AVC por servicios de cable e internet desde 2006 a 2015, pedido de baja de servicio con activación de Telecom banda ancha en 2015 y el pago de boletas a partir de tal año (fs. 132/169 y sobre de documental); pagos a la Junta Vecinal Virgen Misionera desde mayo de 2001 hasta junio de 2018 (fs. 170/272 y sobre de documental); solicitud de proyecto de extensión de red a Camuzzi por parte de Nussbaum el 26/8/98, comunicación de trabajo de instalación de artefactos del 6/11/00 y pago de facturas de servicio de gas desde 2004 hasta 2016 (fs. 277 a 302 y sobre de documental); constancias de pago a la municipalidad desde el año 1995 al 2015 (fs. 303/413 y sobre de documental); adhesión a régimen ante DGR y su otorgamiento en 31/08/06 (fs. 414) y el pago de impuestos de 2006 a 2013 (fs. 415/430 y sobre de documental). Por otro lado, a través de diversas constancias de compras, trámites y documentación se acreditó que la actora tiene y tuvo domicilio durante los años invocados en el inmueble objeto de autos - Los Berbel 7487- (fs. 40/69). A su vez, la Junta Vecinal Virgen Misionera en su informe presentado el 24/8/20 informó que la sra. Nussbaum es socia de la junta desde octubre de 1996 y tiene domicilio en el lote objeto de autos desde entonces y hasta la actualidad, residiendo en el mismo. Asimismo, afirman que en su legajo tiene recibos de pago de conexión y ejecución de servicio de agua potable desde la referida fecha y hasta 2018. Por otro lado, la Cooperativa de Electricidad de Bariloche informó mediante presentación del 13/8/20 que el servicio de electricidad se encuentra a nombre de la actora y que su conexión tuvo lugar en 2002. Por último, tanto la MSCB como la ART informaron que la responsable del pago de los servicios resulta ser la sra. Nussbaum y que no existe a la fecha deuda alguna. Los pagos de impuestos, tasas y servicios también constituyen una exteriorización del ánimo del poseedor y no se exige que los mismos hayan sido efectuados en forma regular mes a mes, porque lo importante es que sean elementos suficientes para demostrar la antigüedad de la posesión y que el poseedor haya actuado respecto de la cosa como lo hubiera hecho el propietario. En este sentido se ha dicho que "La demostración de pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, que dispone el art. 24 inc. c) de la ley 14.159, ref. por Decreto Ley 5.786/58, se justifica porque tal pago constituye una exteriorización del "animus" del poseedor. Tal pago, realizado en diversas oportunidades y con mucha anterioridad a la iniciación del proceso por usucapión constituye un insuperable elemento objetivo de convicción (conf. C. 1 C.C. La Plata, Sala III, 9-5-74 E.D. 56-627). Dicha ley no exige que esos pagos sean efectuados mes a mes, ni durante dilatados períodos, sino que al igual que los actos posesorios que enuncia el art. 2384 del Código Civil lleven al convencimiento del juzgador de la realidad de la posesión invocada por el usucapiente, durante el lapso requerido para la transformación de aquélla en propiedad por prescripción adquisitiva. Los pagos efectuados en diversas épocas demuestran, "prima facie", el "animus domini" del usucapiente durante el lapso transcurrido entre aquéllos. 6°) Que, por otro lado, también de la prueba testimonial rendida el 30/09/20 se evidencia que la actora ha efectuado a lo largo del tiempo diversos actos posesorios en calidad de dueña de manera pública, pacífica e ininterrumpida. En este sentido, la testigo Mónica Beatriz Iturrieta afirma que es amiga de la actora y que la visitaba donde ésta vive desde el año 1998, en Los Berbel y Marta de los Ríos. Asimismo, refiere que su ex marido, gasista y plomero, hizo instalaciones en ese lugar a mediados 1998 y relata que la acompañaron en la reconstrucción y arreglos de la casa. Recuerda que la casa la construyó el ex marido de Alejandra antes de que ella la conociera y sabe que ésta vivió todos estos años con sus hijos; tiene entendido, por charlas, que compró la casa a inmobiliaria y que ella se encarga de pagar impuestos y servicios. Por su parte, la testigo Bibiana Cecilia Alonso, afirma que conoce a la actora porque son vecinas desde los años 90; que fueron compañeras de trabajo en uno de los colegios de Gente Nueva y participan activamente en actividades barriales desde el año 1995. Detalla que vive en el barrio Virgen Misionera desde el año 1979 y que al rededor del año 1994/5 Alejandra y su familia fueron a vivir a dicho barrio, adquiriendo al poco tiempo el terreno donde construyeron su casa. Refiere que cuando Alejandra se separó, se quedó allí con los chicos y es ella la dueña. Describe el terreno detallando que cuenta con una vivienda única, de dos plantas y una estructura media circular de madera y mampostería en el terreno que se encuentra en una esquina, delimitado, parquizado. Por otro lado, la Testigo Andrea Navarlaz refiere que es muy amiga de la actora, que la conoce desde que llegó en 1994, año en que ya vivía en el barrio Virgen Misionera y que además sus hijos también son muy amigos entre ellos. Relata que Alejandra compró el terreno en el 1996 y que muchos amigos fueron a ayudar a limpiar terreno, empezaron a construir y se mudaron en el 97. Indica que cuando se mudaron no tenían gas y que no recuerda bien cómo adquirieron el terreno, pero sabe que Alejandra fue pidiendo créditos para construir. Por último, el testigo Edgardo Antonio Santos Rosa, dice que conoce a la actora y que son amigos compañeros de trabajo en la municipalidad desde el año 2000, cuando Alejandra ya vivía como dueña en la casa de Virgen Misionera en calles Los Berbel y Marta De los Ríos o algo así. Conoció la vivienda hace mucho tiempo y sabe que le hizo varias modificaciones como el cambio de aberturas, arreglo de techo y piso del living, y que para las refacciones ha sacado crédito. Afirma que vivió hasta hace unos años con sus hijos hasta que se fueron a estudiar y que cree que uno de los hijos volvió por la pandemia. Si bien el testimonio de Mónica Beatriz Iturrieta fue impugnado por la parte demandada en los términos del art. 456 del CPCC, con fundamento en que la testigo se encontraba en el domicilio de la actora al momento de su declaración, ese planteo no resulta procedente por los siguientes motivos. Recuérdese que ese testimonio fue realizado a través de Zoom, con motivo de la Pandemia y que el hecho de que la testigo hubiera declarado en el domicilio de la actora por problemas técnicos no es por sí sólo motivo suficiente para considerarlo inválido, ya que no se observa la parcialidad del testimonio ni que hubiera indicios de condicionamiento alguno. Al contrario, se observa una declaración libre y espontánea y que, principalmente, se condice con los restantes testimonios que no fueron cuestionados; y con la demás prueba producida. Al respecto, cabe recordar, que "La valoración de una prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden muy bien inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. De tal modo, en la apreciación de la prueba testimonial lo relevante es el grado de credibilidad de los dichos en orden a las circunstancias personales de los testigos, razón de ser de su conocimiento, interés en el asunto y coherencia, requisitos que de no concurrir total o parcialmente autorizan a alegar sobre la idoneidad del declarante" (CNciv, sala D, del 28/09/2000, "N., M. M. c. Transportes Metropolitanos General San Martín", LA LEY 2001 D, 214). Asimismo, que en estos casos, "el Juez debe apreciar la declaración para formar su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica, merituando qué grado de valor y fuerza probatoria tiene el testimonio, apreciándolo globalmente en si mismo y conjugándolo con los otros testimonios, con las restantes pruebas producidas y con los reconocimientos de las partes..." (Juan Manuel Converset (h), "El testigo de oídas y testigo actor", Revista de Derecho Procesal Civil y Comercial del 10-10-2014, On line IJ-LXXIII-704). 7°) Que, asimismo, con la inspección ocular registrada por medios audiovisuales, el 18/11/20 se constató que el inmueble está delimitado con alambre y cerco vivo; y se observa la construcción de una casa. Lo constatado en la inspección se condice que con lo dictaminado por el perito ingeniero mediante informe presentado en 08/09/20, quien afirmó que la vivienda guarda total relación con los planos aprobados en el año 1996 por la municipalidad, y que tal construcción tiene una antigüedad estimada en 23 o 24 aproximadamente. Dicho peritaje tiene pleno valor probatorio de acuerdo con las reglas de la sana crítica (artículo 386 del CPCCRN) dado que cumplió con las exigencias legales mínimas (artículo 472 del CPCCRN), no está refutado por otras pruebas y, en virtud del rol imparcial y técnico del perito. 8°) Que lo dicho es suficiente para declarar que María Alejandra Cora Nussbaum adquirió por prescripción adquisitiva el inmueble NC: 19-2-B-544-07 de esta ciudad. Los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225); y que tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611). 9°) Que las costas deben imponerse a los demandados por no existir motivo alguno para apartarme del principio general previsto en el art. 68 del CPCC.. 10º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24 [primer y segundo párrafo] de la ley G 2212) y recién después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado). En consecuencia, FALLO: I) Declarar que María Alejandra Cora Nussbaum, adquirió por prescripción adquisitiva el inmueble denominado con NC: 19-2-B-544-07 de esta ciudad, sin perjuicio de las cautelares, gravámenes y restricciones al dominio que registre. II) Expedir oportunamente testimonio de esta sentencia y librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para inscribir lo resuelto, una vez cumplidos los trámites procesales y arancelarios pertinentes. III) Imponer las costas a la parte demandada. IV) Diferir la regulación de honorarios hasta que quede firme la condena en costas y se establezca la base. V) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia. Cristian Tau Anzoátegui juez
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