Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - VIEDMA
Sentencia	54 - 20/09/2017 - DEFINITIVA
Expediente	0454/2013 - MUÑIZ DIEGO RAFAEL C/ NUÑEZ OSCAR ADOLFO Y OTRAS S/ NULIDAD (Ordinario)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	Viedma, de septiembre de 2.017.- VISTOS: los presentes autos caratulados "MUÑIZ DIEGO RAFAEL C/ Núñez OSCAR ADOLFO Y OTRAS S/ NULIDAD (Ordinario)" Receptoría A-1VI-63-C2013 - Expte Nº 0454/2013, traídos a despacho a los fines de resolver; y de los que RESULTA: 1.- Que a fs. 27/35 se presenta Diego Rafael Muñiz, por medio de apoderado y promueve demanda contra los Sres. Oscar Adolfo Núñez, Paula Carina Kucich y Marcela Morales, a fin de que se declare la nulidad de la transferencia que el Sr. Oscar Adolfo Núñez efectuara en favor de la Sra. Paula Carina Kucich respecto del inmueble sito en el Balneario El Cóndor designado catastralmente como 18-2-G-730-25B (inscripto bajo Mat. 18-16294).- Sostiene que el 16/01/07, en la ciudad de Lomas de Zamora (Bs. As.), ante la escribana Nora Cristina Celano (titular del registro Nº 73) extendió un poder a favor del Sr. Oscar Adolfo Núñez con la extensión y alcances que surgen de dicho instrumento.- Afirma que sobre un inmueble que adquirió el 13 de julio de 2.006, en condominio, conforme escritura 84 -folio 201- del protocolo de la notaria de Viedma doña María Elena Peralta y que se identifica catastralmente como 18-1-A-105-04 bajo matrícula 18-17904 del Registro de la Propiedad Inmueble, se trazó un proyecto de inversión.- El plan se inició con una propuesta del demandado a la que se sumó el poderdante y consistía en levantar tres unidades de viviendas -duplex- que luego serían vendidas, presentándose la inversión como una buena oportunidad en un lugar en crecimiento.- El acuerdo así celebrado consistía en aportar los dineros necesarios para la construcción y luego distribuir el producido de la venta entre los inversores.- Enuncia que terminada la obra, lo que consumió dos años, se vendieron las tres unidades funcionales, y una de ellas se permutó por un inmueble ubicado en El Balneario El Cóndor (designado catastralmente como 18-2-G-730-25B); completándose el saldo con dinero en efectivo.- Manifiesta que en agosto del 2.009, antes de vender el último dúplex, Núñez corta toda comunicación, y frente a esta actitud que sembró alarma, y en protección de sus intereses le comunica a la escribana Peralta la revocación del poder y su disposición de no permitir más al demandado el uso de la representación que ostentaba.- Asimismo, expresa, que de modo contemporáneo a lo antes narrado, envía dos cartas documento a Núñez que identifica como CD 036434304AR del 3 de marzo de 2.010 y CD 044206635AR del día 16 del mismo mes y año, en las que revoca el poder que le fuera otorgado. Transcribe el texto de dichas comunicaciones.- Esta decisión también se le comunicó al demandado en su cuenta de correo electrónico, y además narra que llegó a su conocimiento que Núñez retiró todos los antecedentes de la oficina de la escribana Peralta cuando ésta le transmitió la comunicación de revocar el poder, al parecer para formalizar la transferencia con intervención de otro registro.- Explica que las operaciones que llevó adelante el demandado son las siguientes: - Afectación del inmueble designado catastralmente 18-1-A-105-04 al Régimen de Propiedad Horizontal -plano PH 013-09- y aprobación del reglamenteo de copropiedad, escritura 08/2009 protocolo de la Escribana Peralta.- - Se crean las unidades funcionales (Matrícula 18-19718 01, 02 y 03).- - Venta de Unidades Funcionales 00-01 - (Matrícula 18-19718/1) y 00-3 (Matrícula 18-19718/3).- - Permuta de la Unidad Funcional 00-02 (Matrícula 18-19718/2) en escritura 09/2009 protocolo de la notaria Peralta de Viedma a favor de doña Nélida Soledad Perfetti. Reciben inmueble B° El Cóndor (Matrícula 18-16294 lote 25 b).- - Transferencia del inmueble designado catastralmente 18-2-G-730-25B a favor de su concubina Paula Carina Kucich.- Asegura que Núñez, en conocimiento del poder revocado, igualmente procedió y transfirió el bien inmueble ubicado en el Balneario a favor de Paula Carina Kucich, persona con la cual convive en aparente matrimonio, no constituyéndose ese acto como legítimo sino como una acción defraudatoria. Concluye diciendo que la acción promovida procura la declaración judicial de nulidad de la venta efectuada en fraude del actor.- Realiza otras consideraciones, acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio.- 2.- Que a fs. 47/51 se presenta Paula Carina Kucich, por derecho propio y contesta demanda. Niega por imperativo procesal los hechos expuestos en la demanda, interpone defensa de falta de acción para obrar, solicita se constituya litisconsorcio necesario, y relata su versión de los hechos.- Expone que compró el inmueble designado catastralmente como 18-2-G-730-25B ubicado en el Balneario El Cóndor por la necesidad de tener un bien propio y por su precio de venta en $ 54.000, que fueron pagados en cuotas hasta diciembre de 2.009.- Expresa que la escrituración traslativa de dominio fue confeccionada por la escribana Marcela Morales, previa a la cancelación total de las cuotas, y que en noviembre del mismo año ya tenía la posesión.- Asegura que dicho inmueble le pertenece exclusivamente, que la escribana Morales llevó a cabo todas las diligencias correspondientes al acto por la que fue requerida. En este sentido, hace alusión a la vigencia del mandato -entregado por Muñiz a favor de Núñez- al momento de la concretar la compra venta del inmueble en cuestión.- Finalmente, reconoce que a partir de enero del año 2.011 convive con Oscar Núñez con quien tiene un hijo, pero que al momento de perfeccionar la compraventa sólo eran conocidos. Alega ignorancia respecto a la cesación del mandato y buena fe respecto del contrato de compraventa.- Realiza otras consideraciones, acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio.- 3.- Que a fs. 52/55 se presenta Oscar Alfredo Núñez, por derecho propio, contesta el traslado oportunamente conferido. Niega por imperativo procesal los hechos expuestos en la demanda, interpone defensa de falta de acción para obrar, solicita se constituya litisconsorcio necesario, y relata su versión de los hechos.- Reconoce que el lote de terreno sobre el cual se construyeron las tres unidades funcionales en calle Nebiolo de Viedma, pertenecía en condominio a Rafel Muñiz y Claudio Muñiz, el proyecto de construcción en dicho solar de tres unidades funcionales, tipo duplex, es de su autoría, por su profesión de arquitecto y que vive desde el año 2011 en concubinato con la Sra. Kucich, con quien tiene un hijo en común nacido en 2012.- Explica que existe un litisconsorcio por parte de los hermanos Muñiz. Ello, en virtud del poder otorgado por los hermanos Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz a él y al Sr. Aldo H. Caradios para que actuaran individual o conjuntamente a favor de los mandantes en el negocio que convinieron de construir tres unidades funcionales en lote de propiedad exclusiva de los primeros y se comercializaran los mismos por su parte.- Destaca que nunca recibió comunicación de revocación del poder por parte del actor ni fue notificado de ello por Diego Rafael Muñiz. Realiza otras consideraciones, acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio.- 4.- Que a fs. 74/79 se presenta Marcela Fabiana Morales, por derecho propio, y contesta demanda. Niega por imperativo procesal los hechos expuestos en la demanda, interpone defensa de falta de acción para obrar, solicita se constituya litisconsorcio necesario, y relata su versión de los hechos.- Sostiene que celebró la escritura de compraventa entre el Sr. Oscar Adolfo Núñez -vendedor- y la Sra. Paula Carina Kucich -comprador- en la escritura de compraventa Nº 3, folio 9, el 22 de marzo del año 2010.- Asimismo, asegura que para perfeccionar dicha escritura cumplió con todos los recaudos exigidos por el Código Civil -velezano en ese entonces- y con la Ley Nacional 17.801 que regula la actuación de los Registros de la Propiedad Inmueble.- Con relación a su actuación profesional, afirma en síntesis, que tomó todos los recaudos que corresponden. En ese sentido, examinó el poder del Sr. Núñez y además se puso en contacto con la escribana autorizante Nora Cristina Celano, que extendió el poder general a favor de aquél, y en tanto la colega le informó que no había variaciones, continuó el trámite.- Dice que al mismo tiempo se puso en contacto con la escribana María E. Peralta de Urquiaga, quien había intervenido en los antecedentes dominiales del bien pretenso a transmitir y que correspondían a escrituras que había otorgado, a los fines de informarse sobre el estado en que éste se encontraba las mismas, sin que dicha profesional le manifestara alguna cuestión que le impidiera o limitara su actuación.- Finaliza diciendo que tomó los recaudos que exige el Código Civil, observando una conducta profesional prudente, diligente y ajustada a derecho tal lo que dispone el art. 1.003 del C.C. y c.c. y las leyes especiales.- Realiza otras consideraciones, acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio.- 5.- Que corridos los traslados de rigor respecto de la falta de legitimación para obrar interpuesta por los demandados -constitución de litis consorcio necesario-, y contestado que fuera el mismo por la parte actora a fs. 95/96, mediante auto interlocutorio N° 206 de fecha 9 de diciembre de 2.003 se resuelve rechazar el planteo de integración de la litis con el Sr. Claudio Daniel Muñiz.- Apelado que fuera dicho decisorio, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería resuelve hacer lugar al planteo de las demandadas respecto de la integración de la litis con el Sr. Claudio Muñiz, mediante sentencia interlocutoria N° 269 que luce a fs. 371/374 de las presentes actuaciones.- 6.- De acuerdo con lo antes dicho, a fs. 388/390 se presenta el Sr. Claudio Daniel Muñiz, por derecho propio y solicita se rechace la demanda.- Niega los hechos expuestos en la misma y expone los propios. Sostiene que junto con Oscar Adolfo Núñez imaginó, ejecutó y financió el proyecto de construcción de tres duplex sobre el terreno baldío ubicado en la calle Nebiolo Nº 762 de Viedma, del que resultaba ser copropietario con Diego Rafael Muñiz, y que de forma exclusiva financió.- Expresa que el terreno baldío adquirido en Viedma fue pagado exclusivamente de su dinero y que si su hermano figura como condómino ha sido solo por un gesto de afecto personal hacia el mismo.- Afirma que dos unidades se vendieron por ochenta mil pesos cada una, y que la tercera se permuta por un inmueble como parte de pago, sito en Balneario El Cóndor (DC: 18-2-G-730-25B) transferido el 15/04/09, más la suma de diez mil pesos. Indica que ese terreno se vende a la Sra. Paula Carina Kucich el 22/03/10.- Reconoce, de acuerdo con lo manifestado por el Sr. Oscar Adolfo Núñez que fue informado periódicamente sobre el avance y evolución de la obra. También y sobre los candidatos interesados en adquirir las unidades funcionales, de sus propuestas de pago, tomando él la última decisión de venderlas y al precio que el mismo sugería, situación ésta que siempre fue aceptada por Núñez.- Expresa que a la finalización de la gestión, a mediados del año 2010, aquél le había entregado personalmente toda la documental que acreditaba y justificaban las ventas; y además le entregó todo el dinero que correspondía, según operaciones de venta, deducidos gastos y honorarios de Oscar A. Núñez.- Por ello es que aprobó todo lo hecho mediante la entrega de una carta de pago que denomina Certificación Final de Obra, en concepto de cancelación total y definitiva por toda gestión de obra comercial que Núñez realizó.- Por último, afirma que esa documental obra agregada en autos "Muñiz, Diego Rafael c/ Núñez Oscar Adolfos/ Rendición de Cuentas (ordinario)" Expte. N° 0397/2.013.- Ofrece prueba y concreta su petitorio.- 7.- Que, ante la existencia de hechos controvertidos, a fs. 113 se fija la audiencia prevista por el art. 361 del CPCC de cuya celebración da cuenta el acta obrante a fs. 128/129 y, ante la imposibilidad de avenimiento en dicha oportunidad se abre la causa a prueba y se provee a fs. 130/132 la ofrecida por las partes que resultara útil y conducente. Luego, previa certificación del Secretario respecto del vencimiento del plazo y su resultado a fs. 452 se procede a la clausura del período probatorio. A fs. 458/465 se agrega el alegato de la parte actora y a fs. 466/478 los de las demandadas. A fs. 479 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y motiva la presente.- CONSIDERANDO: I.- Que de acuerdo al modo que la presente litis quedara trabada conforme a los escritos introductorios del proceso, la cuestión a decidir radica en determinar si el poder que fue otorgado por Diego Rafael Muñiz a Oscar Adolfo Núñez se encontraba revocado o no al momento de celebrar el contrato de compraventa del inmueble identificado como 18-2-G-730-25B con Paula Carina Kucich, y en consecuencia, de acuerdo a cómo se resuelva ello si esa compraventa corresponde que sea anulada o es que ha surtido todos sus efectos jurídicos y es oponible al actor.- II.- Corresponde precisar entonces qué normas aplicaré para resolver la cuestión traída a examen. Así, la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci ha planteado dos reglas para determinar la ley aplicable conforme a las previsiones del art. 7 del CC y C y las enseñanzas de Roubier. La primera de ellas consiste en la de aplicación inmediata de la nueva ley, pero según como se encuentren la situación, relación o las consecuencias, al momento de entrada en vigencia de la misma. En ese sentido, observo que la relación jurídica existente entre las partes no fue constituida ni sus efectos se produjeron con la nueva ley. La segunda regla es que la ley es irretroactiva, sea o no de orden público. Regla que está dirigida al juzgador, no al legislador que puede establecer carácter retroactivo de la norma de modo expreso.- (Kemelmajer de Carlucci, Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a Las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Rubinzal Culzoni. 1era edición. Santa Fe. 2015.- En orden a esa determinación he de aplicar el Código Civil (Ley 17.711). Ello, en tanto surge que la relación jurídica se constituyó y sus efectos se produjeron durante la vigencia de la normativa citada.- III.- Que atendiendo al planteo principal que se debate en autos, es menester analizar el contrato de mandato, cuyas previsiones legales de acuerdo con la normativa aplicable al caso se encuentran prescriptas en el art. 1869 y ss del Código Civil.- Sin perjuicio de ello tampoco puedo soslayar que a diferencia del diseño normativo del C.C., el nuevo C.C. y C. separa al mandato del poder y de la representación ( Art. 1319 y 362 y cc del C.C y C.).- Tiene dicho la doctrina que “ El contrato de mandato se encuentra dentro de los acuerdos que obligan a la realización de una actividad (…) El objeto del mandato se centra en la realización de actos jurídicos, catalogables como tales de acuerdo a lo establecido por el art. 944 y también en aquellos designados como actos jurídicos strictu sensu o actos semejantes a los negocios jurídicos (Brebbia). Código Civil de la república Argentina. Compagnucci de Caso, Ferrer, Kemelmjer de Carlucci, Kiper, Lorenzeti y otros. Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2011. Tomo V Pág. 385.- Es cierto también que doctrinariamente se ha concebido que la limitación legal a actos jurídicos es ampliada a hechos jurídicos que sean necesarios realizar por el mandatario en el ejercicio de sus funciones.- También es necesario expresar que la definición del art. 1869 de C.C. ha sido criticada con base “(…) en la necesidad de diferenciar al mandato como negocio subyacente del apoderamiento, y a la representación como género al que pertenece el mandato. López de Zavalía afirma que la definición legal no tiene defensa; Spota aclara que el mandato, como acto de apoderamiento, no es un contrato, y Mosset Iturrapste sostiene, con buen criterio, que el mandato es un contrato dentro el gran género de los negocios bilaterales, patrimoniales, inter vivos y causados (…) Código Civil y Leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado. Belluscio- Zannoni. Ed. Astrea. Bs. As. 2004. T. 9 Pág. 177.- En ese sentido se ha dicho que "A partir de las críticas recibidas por la definición del art. 1869 en el que Vélez naturalmente confunde, como todos los de su época, los conceptos de poder, de representación y el contrato de mandato, Spota y Leiva Fernández lo describen como ´acto jurídico unilateral, abstracto y modal, siendo la modalidad la condición suspensiva consistente en la aceptación del apoderado, implicando una declaración de voluntad recepticia dirigida al apoderado, y, en su caso, también al tercero, siendo el objeto del acto de apoderamiento la gestión de negocios o hechos en interés del poderdante, y sin perjuicio de que exista relación causal- base o negocio jurídico- base´ Alterini Jorge H. Director General. Código Civil y Comercial Comentado. Thomson Reuters. La Ley. Ciudad Autónoma de Bs. As. 2016. T. VI Pág. 757.- Asimismo, se ha dicho que una de las peculiaridades del contrato de mandato es que “(…) su estructura y eficacia descansa en la confianza que el mandante dispensa al mandatario y la fidelidad en su actuación que éste debe al mandante (Diez-Picazo)” Código Civil de la república Argentina. Compagnucci de Caso, Ferrer, Kemelmjer de Carlucci, Kiper, Lorenzeti y otros. Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2011. Tomo V Pág. 386.- En igual sentido, se ha expresado que “El vocablo mandato viene del latín manun dare, que significa dar la mano y grafica de ese modo la manera en que el mandatario aseguraba fidelidad en la promesa. Se trataba siempre de relaciones basadas en la confianza y aseguradas por la amistad.” Código Civil y Leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado. Belluscio- Zannoni. Ed. Astrea. Bs. As. 2004. T. 9 Pág. 177.- Asimismo, ha sido diferenciada la figura del poder de la del mandato: “El primero constituye una autorización que el representado da al representante para que en su nombre realice uno o varios negocios jurídicos. Es siempre un acto unilateral y recepticio, en el cual un sujeto emite una declaración de voluntad que autoriza a otro a una cierta actividad, con la cual busca la concreción de actos o negocios jurídicos. Por su parte, el mandato es un contrato que puede obrar como negocio subyacente del poder y que por su propia esencia exige un acto jurídico bilateral. Otras diferencias separan a ambas figuras. Así, mientras el mandato obliga a ambos contratantes, el poder, que es siempre representativo, sólo liga al poderdante.” Ob. Cit. Pág. 178.- También, cabe recordar que el mandato “(…) tiene lugar cuando una parte da a otra el poder (…) para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esa naturaleza (art. 1869 CCV)” Lorenzetti, Ricardo Luis. “Tratado de los Contratos”, Tº. II. Ed. Rubinzal-Culzoni, Pág. 220/221).- Por otro lado, el mandante es quien puede revocar y “…dejar sin efecto el contrato por su sola voluntad, sin invocar causa alguna, solicitándole al mandatario la devolución del instrumento donde conste el mandato (art. 1970 CCV). Se trata de un modo extintivo que se origina en la volunta unilateral, exteriorizada de manera expresa o tácita, que produce efectos hacia el futuro, sin retroactividad”; y en este sentido, “(…) es natural que si el solo interés de una de las partes les da origen, también ese solo interés pueda extinguirlos. Lorenzetti, Ricardo Luis , Ob. Cit., Pág. 272/273.- Por otra parte, para revocar el mandato otorgado, “La ley adopta el principio de que la declaración de voluntad del mandante, para poner fin al mandato, (es recepticia) y por ello comienza a tener efectos desde que es conocida (…) por el mandatario que es su contraparte”. Esto justifica el hecho de que la revocación del poder “(…) no produce el efecto extintivo desde el momento en que se produjo, sino desde que llega a conocimiento del mandatario o de los terceros interesados”. Por ello, los actos realizados por el mandatario obligan -al mandante- cuando obra con ignorancia inculpable de la cesación (art. 1.966 CCV); en cambio no obliga -al mandante- todo lo que hiciere el mandatario con ignorancia imputable de la cesación del mandato (art. 1965 CCV); o bien haya sabido o podido saber la cesación del mandato (art. 1964 CCV). Bueres, Alberto J. Highton Elena I. Código Civil y Normas Complementarias. Tº. IV “D”, Ed. Hammurabi, 2003, Pág. 305).- En ese sentido, “Estos efectos son inmediatos, ya que no hay necesidad de que el mandatario continúe con gestiones urgentes. Esto sucede cuando hay muerte del mandante o renuncia del mandatario, (…) que dejan en estado de indefensión temporal al patrimonio del mandante (…) Como efecto de la revocación hacia el mandatario, se advierte la obligación de devolver el instrumento donde conste el mandato (art. 1970 CCV), (...) para evitar que lo siga usando hacia terceros. Los efectos de la revocación en general son hacia el futuro, y las consecuencias ya producidas quedan firmes entre las partes y frente a terceros. (Alberto J. Bueres, Elena I. Highton, Ob. Cit., Pág. 312).- “De modo que la primera regla es que los efectos” (de la extinción) “se producen desde que el hecho o acto extintivo es conocido por el destinatario. La segunda regla es que ello es así, siempre que no haya culpa en el destinatario que provoque el desconocimiento de la cesación (art. 1965 CCV). La regla general es que la extinción agota los efectos del contrato y del acto representativo”. Lorenzetti, Ricardo Luis, Ob. Cit., Pág. 288.- Es cierto también que en tanto se pretende la declaración de nulidad de un acto jurídico deba referirme a ello y al modo en que se ha determinado la denominación legal.- Expresa la doctrina que en el Código Civil de Vélez era preciso referirse de modo genérico a la Invalidez en tanto comprendía a la nulidad y anulabilidad ( art. 1044 y 1045 y cc del CC).- Sin embargo el Código Civil y Comercial suprimió las categorías de actos nulos y anulables y prescribe que la falta de eficacia de un acto jurídico puede ser en razón de su nulidad o inoponibilidad (Art. 382 CC y C).- Asimismo, la invalidez del acto conforme a la tesis doctrinaria mayoritaria opera como sanción prevista en los art. 1037 y cc del C.C. que resulta de la violación normativa, cuestión que también así es asumida hoy por el nuevo CC y C en el art. 386.- Con relación a ello, en base a la nueva clasificación legal, y en tanto el nuevo código abandonó la caraterización de actos nulos y anulables la doctrina nos recuerda que "En ese sentido -fuera de opiniones aisladas- se podía afrimar, en una primera aproximación general, que existía coincidencia generalizada en que el factor inspirador de la distinción debía centrarse en el "modo" en que se presentaba el vicio. Desde ese aspecto la pauta había sido unicada en su visibilidad o subrepción: si éste resultaba patente, ostensible, manifiesto, se estaría en presencia de un acto nulo; si por el contrario se encontraba oculto, larvado y requería una investigación de hecho para exteriorizarlo, el acto sería anulable. Sin que esa opinión se la considerara desacertada, se le habían incorporado precisiones que en realidad apuntaban más a la rigidez del vicio que a su visibilidad: así, se había afirmado que en el acto nulo la falta era rígida, determinada, invariable, e idéntica en todos los actos de la mismas especie; en el anulable, en cambio, el vicio se presenta fluido, indefinido, susceptible de grados, variable en los actos de la misma especie e intrínsecamente dependiente de la apreciación judicial" Alterini Jorge H. Director General. Código Civil y Comercial Comentado. Thomson Reuters. La Ley. Ciudad Autónoma de Bs. As. 2016. T. II. Pág. 106.- Por lo expuesto y habiendo efectuado las referencias correspondientes al contrato de mandato y a la nulidad de actos jurídicos corresponde introducirme en la cuestión probatoria.- IV.- Que entonces, de conformidad a las circunstancias bajo las que el proceso discurriera, corresponde acudir al esquema probatorio y así debo tener en cuenta el conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1972, Tº 1, pág. 15).- Cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia. Devis Echandía sostiene que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición -pretensión o excepción- lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o dicho de otro modo, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. (Devis Echandía Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, Buenos Aires, Ed. Zavalía, T 1, pág. 490 y ss).- Ahora bien, este principio, como toda regla general, no es absoluto. Así la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que las reglas atinentes a la carga de la prueba deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, principio éste que se encuentra en relación con la necesidad de dar primacía por sobre la interpretación de las normas procesales a la verdad jurídica objetiva, de modo que su esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal (CSJN in re "Baiadera, Víctor F.", LL, 1996 E, 679).- Por ello no resulta un dato menor recordar en este apartado que conforme lo dispone de manera específica la normativa procesal que nos rige, salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica -entre las que incluyo la inmediatez del juez de primera instancia-. No tendrán el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (conf. art. 386 CPCC titulado apreciación de la prueba). A ello se debe agregar, aunque parezca redundante, que tampoco existe la obligación de fundar la razón por la cual descarta o no alude de manera específica a otros medios probatorios. No cabe entonces sino concluir que la primera regla interpretativa al hacer mérito de la valoración probatoria efectuada por el magistrado -sin eludir la posibilidad del error- es que la prueba soslayada no conducía, a su entender, a la averiguación de la verdad objetiva del caso.- V.- Que sentado ello corresponde iniciar el análisis del caso detallando aquellos hechos que no están controvertidos.- Así, las partes están contestes en que el terreno ubicado en calle Nebiolo Nº 762 de Viedma, identificado catastralmente (NC 18-1-A-105-04), estaba inscripto en condominio a nombre de Claudio Daniel Muñiz y Diego Rafael Muñiz.- Sobre ese inmueble se proyectó la construcción de tres departamentos tipo duplex con la intención de venderlos una vez terminados. Para este cometido, Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz, otorgaron el 16 de enero de 2.007 un Poder General de Administración y Disposición en favor de Oscar Adolfo Núñez y Aldo Héctor Caradios. Dicha instrumentación se efectuó mediante Escritura Nº 2 de la titular del registro 73 del Partido de Lomas de Zamora, escribana Nora Cristina Celano.- Culminada la obra, en el año 2.009 uno de los duplex fue permutado por un terreno ubicado en el Balneario El Cóndor (NC 18-2-G-730-25B), que fue inicialmente inscripto en condominio a nombre de Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz.- Posteriormente, ante la escribana Marcela Fabiana Morales se celebró, respecto de ese inmueble, una compraventa entre Paula Carina Kucich -compradora- y los Sres. Diego Rafael Muñiz y Claudio Daniel Muñiz -vendedores-, representados por Oscar Adolfo Núñez e instrumentado mediante escritura N° 3 del 22 de marzo de 2.010 ante la titular del Registro 149. Debe recordarse que sobre ese acto jurídico radica la petición de nulidad.- Resultan entonces hechos controvertidos, siendo que con relación a ellos de la actividad probatoria desplegada en autos dependerá la resolución del caso: a) el conocimiento o no de Oscar Adolfo Núñez de la revocación por parte de Diego Rafael Muñiz del poder al momento de celebrar la compraventa con Paula Carina Kucich respecto del inmueble ubicado en el Balneario El Cóndor; b) que el Sr. Núñez y la Sra. Kucich mantuvieran una relación previa a la compraventa mencionada y que en tanto ella, como tercera, pudiese tener conocimiento o no de la revocación del poder alegada por el actor.- En consecuencia, trataré a continuacón la cuestión relacionada con los hechos alegados respecto de la revocación del poder y la relación de los Sres. Núñez y Kucich.- Para dirimir la cuestión debo acudir a las pruebas reunidas en autos cuya valoración, en los términos del apartado IV de la presente, me permita arribar a la convicción del modo en que los hechos ocurrieran, de cara al proceso y otorgarles un sentido y efectos jurídicos con sujeción a la normativa aplicable.- Así, consta el primer testimonio del poder general de administración y disposición entregado por Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz a Oscar Adolfo Núñez a fs. 56/60; certificado del registro civil a fs. 26; fotocopia de escritura de compraventa celebrada entre Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz con Paula Carina Kucich a fs. 61/62; informe de dominio y certificación de situación jurídica de inmueble para compraventa a fs. 63/67; fotocopia de escritura de compraventa celebrada entre Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz con Juan Andrés Balogh a fs. 68/69; fotocopia de escritura de compraventa celebrada entre Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz con Joaquín Emilio Balogh; sustitución parcial del poder general otorgado a Oscar Adolfo Núñez y constitución de poder especial a favor de Maria Eugenia Mazzei a fs. 70/72; informe de la escribanía Peralta Urquiaga a fs. 157; oficio del Colegio de Escribanos de Viedma a fs. 165/172; informe del Correo Argentino respecto de carta documento CD 036434304AR del 3 de marzo de 2.010 y CD 044206635AR del día 16 del mismo mes y año a fs. 194/202; informe de escribana Nora Celano a fs. 203 y 449; declaración de testigos registradas por medio audiovisuales fs 206 y 216, -declaración de testigos María Eugenia Mazzei, Vilma Inés garrido y María Elena Peralta-, declaración del testigo Jaime Alberto Barrachina a fs. 235; declaración del testigo Sandra Carina Genova a fs. 406; Expte. 0397/2013 “Muniz, Diego Rafael c/ Núñez, Oscar Adolfo s/ Rendición de Cuentas” que devino como expte. 0490/16 J1 N° de Receptoría A-1VI-49-C2013 “Muniz, Diego Rafael c/ Núñez, Oscar Adolfo s/ Rendición de Cuentas” en la actualidad en Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de Viedma.- Que en base a las probanzas producidas en autos -y que fueran mencionadas en el párrafo anterior- debo expedirme, en primer orden respecto del conocimiento o no de Oscar Adolfo Núñez de la revocación por parte de Diego Rafael Muñiz del poder ya referenciado al momento de celebrar la compraventa con Paula Carina Kucich respecto del inmueble ubicado en el Balneario El Cóndor.- En ese sentido, destaco que con fecha 02/03/10 el Sr. Diego Rafael Muñiz remite una carta documento -Nº 036434304- dirigida a Oscar Adolfo Núñez con el objeto de ponerlo en su conocimiento que el poder otorgado el 16/01/07 a su favor es revocado (fs. 194). dicha carta documento fue enviada al domicilio Angela Vallese 371 -coincidente con el que Núñez y Kucich denunciaron en escritura de fs. 61/62-. No obstante a fs. 200 el Correo Argentino informa que la carta documento en cuestión volvió a su remitente el 15/03/10.- La parte actora nuevamente envía una carta documento -Nº 044206635- con fecha 16/03/10, esta vez dirigida a Núñez pero a su domicilio laboral de la Municipalidad de Gral. Conesa -RN- -J.A. Roca 512- (fs. 201). Dicha misiva fue recepcionada el 18/03/10 por una persona de apellido Garrido (fs. 202) conforme lo informa el Correo Argentino.- Citada como testigo la Sra. Vilma Inés Garrido, y conforme surge del registro audiovisual, dijo ser empleada de la Municipalidad de Gral. Conesa desde hace más de 27 años, con funciones como auxiliar administrativa, y que en el año 2.010 trabajaba en mesa de entrada de dicho Municipio en aquella localidad.- Contestó, ante la pregunta del letrado de la parte actora respecto de haber recibido en marzo de 2.010 una carta documento dirigida al arquitecto Núñez que “Sí, recibimos una carta documento, toda la documentación se recibía en mesa de entradas”.- Ante la pregunta de la Sra. Jueza que me precedió en el cargo de por qué se podía acordar de esa carta documento, la Sra. Garrido contestó que “Porque era algo que no llegaba a menudo y cuando llegó se la entregamos a él personalmente, aparte era una documentación privada”. Señaló que lo mismo se hacia con relación a otros funcionarios, expresando que tenía la obligación de recibir lo que llegaba. Ante la pregunta de si era la única empleada de apellido Garrido contestó que sí.- No puedo soslayar que en la audiencia videograbada de la testigo Garrido el letrado de la parte demandada expresó que "voy a objetar este tipo de preguntas que son las mismas que trajo en un pedido de informes y que fueron rechazadas por ser inconducentes". Asimismo, la parte demandada consideró que este testimonio ignoraba la oposición del Juzgado por hechos que consideró inconducentes, y ello imposibilitaba el derecho de defensa de su parte, además de no haber tenido la oportunidad de contestar o rechazar hechos que no están en la demanda.- En ese sentido, en audiencia se decidió tomar la declaración, siendo su valoración diferida para la instancia del dictado de la sentencia definitiva, cuestión respecto de la cual se dejó constancia en acta de fs. 206.-.- Encontrándome en la precisa situación procesal de resolver ello, considero que la prueba en cuestión no se encuentra en la clasificación del último párrafo del art. 364 del C.P.C.C. a lo que agrego que ella versa sobre la prueba del hecho alegado por el actor respecto de que al Sr. Oscar Adolfo Núñez le fue revocado el Poder mediante envío de carta documento - punto 5 , fs. 28 vta- y a su vez también, en virtud de que el demadado Núñez sostuvo en su contestación que no le constaba su envío, su recepción y contenido de dicha carta documento de revocación de poder- punto VI fs. 55-.- En ese sentido debo recordar que " (...) testigo es la persona física, hábil, extraña al proceso, que viene a poner en conocimiento del tribunal y por citación de la jurisdicción, realizada de oficio, a pedido de parte o de manera espontánea, un hecho o una serie de hechos o acontecimientos que han caído bajo el dominio de sus sentidos (...) Falcón Enrique M. Tratado de la Prueba. Ed Astrea. Ciudad de Bs. As. 2009. ,Pág 512 Debo decir también que la valoración que haré de la declaración testimonial de la Sra. Garrido se enmarcará respecto de lo que ha transmitido a la causa y que se relaciona directa y exclusivamente con hechos que ha vivido a través de sus sentidos y su propia experiencia.- Es así que he de otorgarle valor probatorio a la testimonial de la Sra. Vilma Inés Garrido, a quien considero testigo idónea, encontrando veraz el tenor de su declaración -art. 456 del C.P.C.C.- Despejada esa cuestión he de analizar, si conforme a la prueba producida en autos el Sr. Núñez y la Sra. Kucich mantenían o no una relación previa al 18/01/2011, fecha desde la cual ellos reconocen que viven en aparente matrimonio.- En ese sentido, surge de la declaración del testigo Jaime Alberto Barrachina a fs. 235 vta. que en el año 2.006 “el Sr. Oscar los invitó a cenar a una casa que había alquilado en Las Grutas. Allí le presenta a Paula Kucich (…) aparentemente eran pareja por la forma en que se trataban”.- Por su parte, la Sra. Sandra Carina Genova, a fs. 406, dice con relación a Núñez que "Lo conocí en la casa del Sr. Diego Muñiz en una reunión que había, yo había ido con un amigo en común entre Muñiz y mío, y ahí está el Sr. Núñez con la señorita Paula Kucich"." Fue en Villa del Parque que es la casa de Muñiz en el invierno de 2.007". "En ese momento tenía una relación de novios bastante consolidada, es más por los comentarios que ellos hacían ya estaban conviviendo, algo que me llamó la atención en esa charla es que se habían conocido en Conesa, le pregunté acá cerca de La Costa, y ellos me dijeron que no cerca de Viedma, el Sr. Núñez comentó que trabajaba en la Municipalidad de Conesa y ella trabajaba como capacitadora en un ente de desarrollo".- Se suma a ello que en la compraventa efectuada el 22/04/10 mediante Escritura Nº 3 agregada a fs. 61/62; tanto Oscar Adolfo Núñez como Paula Carina Kucich denuncian estar domiciliados en calle Vallese 371 de Viedma. Es decir, en igual domicilio.- Asimismo, Kucich y Núñez reconocen expresamente (fs. 47 vta. y 53) que conviven en aparente matrimonio desde el 18/01/11 (ocho meses después de la compraventa); y que tienen un hijo en común llamado Lucio G.V. Núñez Kucich nacido el 27/07/12; conforme al certificado del registro civil (fs. 26).- VI.- Que corresponde entonces dilucidar conforme a constancias probatorias reseñadas precedentemente, sí el contrato de compraventa celebrado entre Oscar Adolfo Núñez y Paula Carina Kucich respecto del inmueble del Balneario El Cóndor se realizó en conocimiento -o no- de la revocación del mandato otorgado por Diego Rafael Muñiz a Oscar Adolfo Núñez, tanto por éste último como también por la Sra. Paula Carina Kucich.- Ingresando a la cuestión, es sabido que el mandato es válido hasta el momento que se extingue, produciendo efectos ex nunc. Lorenzetti enseña que la revocación es “…una declaración de voluntad recepticia, sea expresa o tácita, sus efectos comienzan a producirse desde que el mandatario y los terceros con quienes haya contratado, `hayan sabido o podido saber la cesación del mandato´ (conf. art. 1964 CCV). Estos efectos son inmediatos, ya que no hay necesidad de que el mandatario continúe con gestiones urgentes. Esto sucede cuando hay muerte del mandante o renuncia del mandatario. Los efectos (de la revocación) en general son hacia el futuro, y las consecuencias ya producidas quedan firmes entre las partes y frente a terceros. Como efecto de la revocación hacia el mandatario, se advierte la obligación de éste de devolver el instrumento donde conste el mandato (art. 1970) es decir, el poder; ello para evitar que lo siga usando hacia los terceros. (Ricardo Luis Lorenzetti, Ob. Cit., Pág. 281/282).- En virtud de ello, el art. 1964 del Código velezano exige que el mandatario y los terceros hayan sabido o podido saber la cesación del mandato.- El mandato no obliga al mandante, ni a sus herederos, o representantes, todo lo que se hiciere con ignorancia imputable de la cesación del mandato (art. 1965). En cambio, obliga cuando el mandatario obra con ignorancia inculpable de la cesación (art. 1966).- Así, de la prueba producida en autos surge que el 02/03/10 el Sr. Muñiz expresa su voluntad de revocar el mandato otorgado a Núñez -CD Nº 036434304-, esto es veinte días antes de que Núñez - apoderado de los hermanos Muñiz- y Kucich celebren la compraventa.- Posteriormente, se acreditó que Muñiz remitió una segunda carta documento- CD Nº 044206635- al lugar de trabajo de Núñez en Municipalidad de General Conesa, donde fue recepcionada el día 18/03/10 por la Sra. Garrido conforme surge de su testimonial.- Es por lo expuesto y de la adecuada vinculación de la prueba informativa al Correo Argentino – entrega a Garrido el día 18/03/2010 a fs. 202- y de la exposición efectuada por ésta, que tengo para mi que el Sr. Oscar Adolfo Núñez tomó conocimiento a través de la carta documento que le entregó la testigo Garrido de la revocación del poder efectuado por el actor y que ese conocimiento fue anterior a la fecha de celebración de la escritura de fecha 22 de marzo de 2.010 – fs. 61/62-cuya anulación se pretende.- No puedo soslayar tampoco que la escribana Peralta Urquiaga a fs. 157; el Colegio de Escribanos de Viedma a fs. 165/172 y la escribana Nora Celano a fs. 203 y 449; informaron que el poder general otorgado por los hermanos Muñiz al Sr. Núñez pasado por Escritura Nº 2, de fecha 16/01/07, no había sido limitado o revocado.- Sin perjuicio, ello no obsta a que por otros medios probatorios se adquiera convicción respecto de la ocurrencia de la referida revocación, tal como he asumido ello en párrafo precedente a partir de la vinculación de informe de Correo Argentino y declaración testimonial de la Sra. Garrido.- Asimismo, también quedó acreditado mediante los testigos Barrachina y Genova que entre Kucich y Núñez existía una relación desde el año 2006-2007 aproximadamente, que a su vez se ve reflejada al momento de celebrar la compraventa cuando declaran el mismo domicilio real en calle Angela Vallese 371 de Viedma -fs. 61- -indicando, sin perjuicio de la posterior conducta de ambos, que meses después de la compraventa reconocen iniciar una relación en pareja y el posterior nacimiento de un hijo en común - fs. 47 vta. y 53-.- Es por ello que los efectos del mandato revocado frente a terceros deben ser precisados. Así, los efectos de la revocación frente a terceros también comienzan desde que hayan sabido o podido conocer la cesación del mandato (art. 1964). Por otro lado, cuando ignorando sin culpa la cesación, hubieren contratado con el mandatario, el contrato será obligatorio para el mandante (art. 1967).- La normativa ha elegido proteger al tercero de buena fe pero no al que conoce o pudiere conocer la revocación. Así, “si el tercero contrata ignorando la cesación, puede hacer valer las obligaciones contraídas con el mandatario. Su buena fe se presume y quien sostiene que se conocía la revocación debe probarlo (...) (Ricardo Luis Lorenzetti, Ob. Cit., Pág. 281/282).- En este sentido, “la buena fe-creencia protege a los terceros que ignoraban, sin negligencia, que el mandatario había cesado en el mandato, y que actuaron confiando en la apariencia del título que aquél investía (CCivCom San Isidro, Sala I, 26/08/93, DJ, 1994-I-746)”. (Carlos Alberto Ghersi, Ob. Cit., Pág. 738).- Observo entonces que habiéndose acreditado la existencia de una relación de mucho tiempo anterior a la fecha de la escritura de compraventa realizada entre Núñez y Kucich, conforme surge de las declaraciones - concordantes- de los testigos Barrachina y Genova que data como mínimo desde el año 2006-2007, constituyendo ello una vinculación cercana entre ellos con claros visos de proyecto de vida en común, lo que se consolida con la convivencia reconocida en contestaciones de demanda y posterior nacimiento de un hijo, idéntico domicilio en escritura - fs. 61-, que no me es posible presumir la buena fe de la Sra. Kucich en virtud de los intereses en común con el Sr. Núñez, teniendo entonces como derivación de la prueba producida al respecto que conocía la situación de revocación del poder emanada del actor y que de existir ignorancia al respecto como se ha aelgado, no puedo calificar a la misma sino de negligente.- Concluyo entonces que de la prueba producida en autos contrastada con el deber de fidelidad y confianza que tiene como base este tipo de contratos que se desenvuelven especialmente en la satisfacción del interés ajeno, que Oscar Adolfo Núñez tuvo conocimiento o tuvo todos los elementos a su alcance para poder conocer con antelación a la celebración del contrato de compraventa con Kucich, que el poder que Diego Rafael Muñiz le había otorgado había sido revocado, siendo al menos atribuible a éste, culpa inexcusable al respecto, pues pudo conocer la voluntad de su mandante, surgiendo ello especialmente de la adecuada vinculación de prueba informativa del Correo Argentino y declaración testimonial de Vilma Inés Garrido.- Así, y en función de que quién aparece como tercero, Sra. Paula Carina Kucich, reviste el carácter de pareja del Sr. Oscar Adolfo Núñez, siendo esa condición existente al momento de la celebración de la escritura N° 3 del 22 de marzo de 2.010, es que no puedo presumir su buena fe al respecto, teniendo conocimiento de la cesación del mandato o en su caso ignorancia negligente al respecto, por lo que no veo que el supuesto tratado y conforme a circunstancias narradas tenga la protección que la ley otorga a los terceros de buena fe.- VII.- Por lo expuesto, corresponde hacer lugar a la acción interpuesta por el Sr. Diego Rafael Muñiz y anular el contrato de compraventa celebrado entre Oscar Adolfo Núñez - apoderado de Claudio Daniel Muñiz y Diego Rafael Muñiz- y Paula Carina Kucich respecto del inmueble designado catastralmente como 18-2-G-730-25B, ubicado en el Balneario El Cóndor, Pcia. de Río Negro e instrumentado mediante escritura N° 3 del 22 de marzo de 2.010 ante la titular del Registro 149 e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 13 de abirl de 2.010 con calificación registral de compraventa y Matrícula 18-16294 Parcela 25B Mz. 730 - fs. 61/62- En función de lo antes expresado debo precisar cuál será el alcance de la anulación, y ello estará dado por el negocio para el cual fue otorgado el poder y en consecuencia por el efecto que tiene su revocación por uno de los poderdantes.- En ese sentido, debo decir que conforme surge del texto del poder de fs. 56/60 las facultades de representación que los Sres. Diego Rafael Muñiz y Claudio Daniel Muñiz otorgaron a los Sres. Núñez y Caradios tuvieron por objeto la administración y disposición de bienes - cláusulas a) y c) fs. 56/60-.- Asimismo, de las postulaciones efectuadas en demanda y sus contestaciones surge cuál fue específicamente el alcance y sentido que las partes le han dado ha dicha instrumentación y a ello debo sujetarme.- Entiendo entonces que tratándose de un emprendimiento que tuvo como origen basal un bien inmueble que estuvo inscripto en condominio de los Sres. Diego Rafael Muñiz y Claudio Daniel Muñiz y que luego de las construcciones efectuadas en éste - tres duplex- dos fueron enajenados y uno de ellos fue permutado por el inmueble DC 18- 2 -G- 730-25B Mat. 18-16294 - fs- 65 asiento 9- conforme surge de la propia escritura de fs. 61/62, tengo para mi que el negocio ha sido común y resulta aplicable el art. 1.974 del C.C. de Vélez. Ello, sin perjuicio de las postulaciones efectuadas por las partes a fs. 48, 53 vta y 85 vta. y de que el demandado Claudio Daniel Muñiz convalida en su contestación la actuación de Núñez.- Al respecto, se ha dicho que en estos casos, la revocación tiene como efecto que el mandato se extingue en su totalidad. "a) Así, por ejemplo, si varios condóminos dan poder para vender el inmueble en común, la revocación del mandato por uno ellos lo extingue, ya que la venta de la cosa común por algunos de los condóminos carece de efectos aún respecto de sus partes indivisas (art. 1.331). b) Si, por el contrario, no se tratara de un negocio común, la revocación que formule cualquiera de los poderdantes no concluye el mandato con relación a los otros conferentes. CNCiv, Sala D, LL, 75-51". Código Civil y Leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado. Belluscio- Zannoni. Ed. Astrea. Bs. As. 2.004. T. 9 Pág. 383.- En consecuencia, la anulación, objeto de la presente decisión, será sobre el 100 % de la venta del inmueble designado catastralmente como 18-2-G-730-25B, Mat. 18-16294 ubicado en el Balneario El Cóndor y con los efectos previstos en el art. 1.050, 1.051 y 1.331 del C.C. - en igual sentido respecto de la ineficacia art. 390 y 392 del CC y C-.- VIII.- Que corresponde analizar si la Escribana Marcela Fabiana Morales cumplió con los recaudos exigidos por la ley para celebrar un contrato de compraventa.- De acuerdo al informe de la escribanía Peralta Urquiaga a fs. 157; oficio del Colegio de Escribanos de Viedma a fs. 165/172 y informe de escribana Nora Celano a fs. 203 y 449; el poder general otorgado por los hermanos Muñiz al Sr. Núñez pasado por Escritura Nº 2, de fecha 16/01/07, no había sido limitado, ni revocado, ni cesado sus efectos.- Asimismo, también se observa que la escritura que otorgó la escribana cumplió con los art. 997, 1.002, 1.003 y concordantes del Código Civil, por lo que su tarea fue desempeñada dentro de los estándares profesionales exigidos para la función notarial, más aún teniendo en cuenta que dicha notaria dejó constancia en el cuerpo de la escritura que los comparecientes manifestaron que el poder no ha sido limitado ni revocado en forma alguna - fs. 61-.- Es cierto también que la visibilidad de la falla -revocación de poder- ha dependido de actividad procesal llevada adelante en el presente juicio con amplitud probatoria y que excede las averiguaciones que la notaria debía hacer para extender la escritura en cuestión.- Por lo tanto, asumo que la escribana interviniente en la compraventa realizada entre Claudio Daniel y Diego Rafael Muñiz con poder invocado por parte de Oscar Adolfo Núñez y en favor de Paula Carina Kucich, aunque tomó los recaudos de rigor, no tuvo conocimiento de que el mandato extendido por el actor había sido revocado, tal como considero que fue probado en autos.- De acuerdo a lo antes expuesto debo determinar si con relación a la notaria Marcela Fabina Morales han de imponerse costas o no y en su caso su alcance.- En ese sentido, sin perjuicio de encontrar que su obrar fue conforme a derecho tengo en cuenta que de acuerdo con el resultado del presente trámite, el temperamento procesal que asumió durante el litigio y su sustanciación, no corresponde eximición ni distribución distinta a la que se efectuará en Punto X de la presente para todos los demandados.- IX.- No puedo soslayar tampoco que mediante expediente caratulado “Muñiz, Diego Rafael c/Núñez Oscar Adolfo S/ Rendición de Cuentas (ordinario) -Expte. 0490/16/J1 de trámite por ante el Juzgado, Civil, Comercial y de Minería y Sucesiones N° 1 de esta ciudad -originalmente de trámite ante este Juzgado bajo N° 0397/2013- se ha accionado por rendición de cuentas.- En ese sentido, observo que la obligación de rendir cuentas no obsta al dictado de la presente sentencia, en función de la característica autónoma de ambas acciones y las distintas partes que la integran, más aún teniendo en cuenta de que lo que se discute en esos autos es la obligación o no de rendir cuentas.- X.- Las costas se imponen a las partes vencidas conforme el principio general de la derrota - art. 68 del C.P.C.C.- incluido en ese alcance al Sr. Claudio Daniel Muñiz, conforme a la postura asumida en el presente trámite.- Se difiere la regulación de honorarios hasta tanto existan pautas para ello.- RESUELVO I.- Hace lugar a la acción interpuesta por el Sr. Diego Rafael Muñiz respecto del contrato de compraventa instrumentado mediante escritura N° 3 del 22 de marzo de 2.010 ante la titular del Registro 149 entre Oscar Adolfo Núñez -en representación de Claudio Daniel Muñiz y Diego Rafael Muñiz- y en favor de Paula Carina Kucich con relación al inmueble designado catastralmente como 18-2-G-730-25B, ubicado en el Balneario El Cóndor de la Provincia de Río Negro, e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 13 de abril de 2.010 con calificación registral de compraventa y Matrícula 18-16294 Parcela 25B Mz. 730, y en consecuencia anular el 100% de la venta y transferencia de dicho inmueble.- II.- Comunicar lo antes expuesto, firme que se encuentre la presente, al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que deje constancia en su registro de lo aquí decidido.- III.- Las costas se imponen a las partes vencidas conforme el principio general de la derrota - art. 68 del C.P.C.C. de acuerdo con Punto X de Considerandos.- IV.- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto existan pautas para ello.- V.- Regístrese, protocolícese y notifíquese.- Leandro Javier Oyola JUEZ
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