Fallo Completo STJ
| Organismo | SECRETARÍA LABORAL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO LABORAL STJ Nº3 |
|---|---|
| Sentencia | 30 - 13/05/2011 - DEFINITIVA |
| Expediente | 25028/10 - CONFIAR S.R.L. S/ QUEJA EN: "QUIÑIGUAL, RAUL O. Y OTROS C/ CO.TRA.V.I. S/ RECLAMO S/ INCIDENTE DE TERCERIA DE MEJOR DERECHO" S/ QUEJA |
| Sumarios | Todos los sumarios del fallo (6) |
| Texto Sentencia | ///MA, 12 de mayo de 2011.- VISTO: Las presentes actuaciones caratuladas: "CONFIAR S.R.L. S/ QUEJA EN: \'QUIÑIGUAL, RAUL O. Y OTROS C/ CO.TRA.V.I. S/ RECLAMO S/ INCIDENTE DE TERCERIA DE MEJOR DERECHO\'" (Expte. N° 25028/10-STJ), puestas a despacho para resolver, y- - - - - - - CONSIDERANDO: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - El señor Juez doctor Víctor Hugo SODERO NIEVAS dijo:- - - - - - -----1.- Mediante la resolución cuya copia obra glosada a fs. 40/42, la Cámara del Trabajo de la Ia. Circunscripción Judicial con asiento de funciones en esta ciudad desestimó la tercería de mejor derecho planteada por Confiar SRL en los términos de los arts. 97 y sgtes. del CPCyCm.- - - - - - - - - - - - - - - -----Para así decidir, el grado argumentó que el tercerista presentó un instrumento que carecía de la imposición tributaria correspondiente y no tenía publicidad registral de ninguna índole. Agregó que no demostraba la posesión efectiva del inmueble que decía haber adquirido ni probó que hubiera abonado el 25% del precio convenido en la compraventa con anterioridad a la traba del embargo que lo afectaba, en el marco de la interpretación amplia del art. 1185 bis del Código Civil. Por ende, al no probarse el privilegio invocado basado en una actividad extrarregistral, concluyó que el boleto de compraventa solo debía ser considerado como una simple promesa de venta que no fue materializada conforme con el ordenamiento positivo y la fe pública, y que no resultaba oponible ni constituía razón jurídica para la procedencia de un mejor derecho a favor de la incidentista.- - - - - - - - - - - - - - -----Ello motivó que esta última interpusiera el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley cuya denegación dio origen a la presentación de la queja en estudio.- - - - - - - - -----2.- En oportunidad de articular el remedio principal, la incidentista sostuvo que la sentencia atacada aplicó erróneamente el art. 23 de la ley 2716, que resultaba /// ///-2- violatoria de lo dispuesto en los arts. 163 y 164 del CPCCm. y, al mismo tiempo, que violaba la doctrina legal sentada por la Corte Suprema de Justicia de Nación y el Superior Tribunal de Justicia en la materia objeto de litigio. Seguidamente, mediante la remisión a prueba y constancias de los autos principales, pretendió desvirtuar la calificación de “inverosímil para el fin intentado” que el a-quo hizo del instrumento celebrado entre la empresa Confiar SRL y COTRAVI, fundado en que la titularización del inmueble quedó sujeta a la confección de la mensura definitiva y que la posesión se entregaría al momento de la escrituración. Con tal fin, señaló que lo argumentado por el grado no obstaba al derecho de preferencia peticionado si se daban -como en el caso- los requisitos que tanto la doctrina como la jurisprudencia han individualizado, cuales son, la buena fe, la publicidad (o posesión), el pago del precio (25% al menos) y la fecha cierta del instrumento privado.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----3.- El Tribunal denegó el recurso por entender que la crítica versaba únicamente en cuestiones de hecho y prueba; asimismo, que el presentante se limitaba a efectuar un repaso de las constancias de la causa y a ponderarlas de un modo diferente del adoptado por el Tribunal de grado sin que, pese a su invocación, se demostrara clara y contundentemente la configuración de los extremos de arbitrariedad y/o absurdidad que pudieran habilitar la instancia extraordinaria pretendida. Concluyó que la disconformidad conceptual evidenciada con el encuadre jurídico del pronunciamiento, como así también el distinto mérito otorgado a los elementos de prueba colectados, no resultaban suficientes para conmover el decisorio adoptado.- -----4.- Ingresando en el análisis del mérito jurídico del recurso de hecho interpuesto a fs. 58/66 vlta., corresponde adelantar criterio en el sentido de que carece de chances de prosperar.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - /// ///-3- Inicialmente cabe advertir que mucho se ha escrito sobre los diversos conflictos que se plantean derivados de la oponibilidad del boleto de compraventa inmobiliario frente al titular registral y frente a terceros, con especial referencia, en este último caso, al acreedor embargante.- - - - - - - - - - -----En todo este proceso no han estado ausentes los criterios doctrinarios (véase: Ricardo Luis Lorenzetti, “Tratado de los Contratos”, Ed. Rubinzal - Culzoni, T. I, págs. 345 y sgtes.; Domingo C. Cura Grassi, “Derechos Reales. Posesión”, Ed. Ad-Hoc, págs. 98 y sgtes.; Marina Mariani de Vidal, coment. al art. 2355 en: “Código Civil ...” bajo la dirección de Alberto J. Bueres y coordinación de Elena I. Highton, T° 5, págs. 102 y sgtes.), los jurisprudenciales, y aun los cambios legislativos (tal como la modificación introducida por la Ley 17711 al Código Civil que incorporó el art. 1185 bis y el agregado del último párrafo del art. 2355) que procuraron otorgar cierta protección al adquirente de buena fe mediando boleto de compraventa (conf. este STJ in re: “MILLANAO”, Se. Nº 161 del 15.12.2005).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En particular, respecto del conflicto de intereses entre el adquirente con boleto y el acreedor embargante, se ha dicho: “La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes es un problema cuya solución requiere equilibrar dos aspectos: por un lado la protección del adquirente, que ha confiado en obtener un bien y no una indemnización, y es por ello que la tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho admitiendo la oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesión... Como contrapartida, hay que prever que un boleto así protegido y directamente oponible puede dar una herramienta para que el deudor \'fabrique\' boletos en perjuicio de sus acreedores. Para evitarlo se requiere que haya sido inscripto, o bien que exista posesión” (in re: “MILLANAO”, ya citada).- // ///-4- “\'La doctrina y jurisprudencia han depurado la cuestión, la que resumiremos presentando la regla y sus excepciones:- - - 1) El adquirente por boleto puede encontrarse con que existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesión: triunfa la cautelar.- - - - - - - - - - - - - - - - 2) Si hay publicidad registral, obtenida mediante inscripción del boleto, éste tiene precedencia respecto al embargo.- - - - 3) Si hay publicidad posesoria también tiene precedencia. El poseedor puede oponer al embargante todos los efectos que derivan de la posesión misma (restitución de mejoras, derecho de retención, adquisición de frutos, etc.) y de su carácter de acreedor (art. 1196, Cód. Civ.).- - - - - - - - - - - - - - - - 4) Se ha señalado que en las ejecuciones individuales es de aplicación analógica el régimen del art. 1185 bis del Código Civil, ya que si lo puede oponer a la quiebra o concurso, con mayor razón puede hacérselo frente a un embargante. Para ello se requiere: fecha anterior oponible, ya sea porque tenga fecha cierta o se haya entregado la posesión, pago del 25% del precio y buena fe ...\' (conf. Ricardo Luis Lorenzetti, \'Tratado de los Contratos\', Ed. Rubinzal - Culzoni, T. I, págs. 345/347)\'” (“MILLANAO”, ya cit.).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Este Superior Tribunal de Justicia ha hecho aplicación de tales pautas para dirimir en diversos conflictos que llegaron a decisión del Cuerpo y, con arreglo a ellas, ha declarado el mejor derecho del adquirente con boleto de compraventa respecto de terceros embargantes en los casos en que comprobó el cumplimiento de los siguientes requisitos: fecha cierta, posesión y pago del 25% del precio anterior a la traba del embargo (in re: “LOWEY”, Se. N° 67 del 26.12.00 y “CARLOS”, Se. N° 114 del 29.12.04, ambas del registro de la Secretaría N° 1) (in re: “MILLANAO”, ya cit.).- - - - - - - - - - - - - - - - - -----Sin embargo, en el presente caso no se advierte -y menos aun se demuestra- que se hallen cumplidos los requisitos /// ///-5- previamente enunciados, tal como asevera el tercerista.- -----En tal sentido, cabe advertir que si bien el boleto cuya copia se acompaña a fs. 3 y vlta. posee fecha cierta derivada de la certificación notarial que surge de la copia obrante a fs. 7, no posee publicidad registral, en tanto no se acredita que haya sido inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En cuanto a la “posesión”, lo primero que cabe señalar es que, según lo acordado por las partes en la cláusula cuarta del boleto (ver fs. 3), esta se entregaría “en el mismo acto de suscribir la escritura traslativa de dominio”, la que a su vez se otorgaría “dentro de los treinta (30) días posteriores a la aprobación, por los órganos competentes, de la mensura de los inmuebles objeto del presente” (cláusula sexta). Vale decir que, según lo convenido por la aquí tercerista, la entrega de la posesión se hallaba sujeta a una condición -el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio- y, según lo también afirmado por ella, la firma Cotravi nunca pudo otorgar la escritura debido a la inhibición general dispuesta en la causa “Fraile c/ Cotravi s/ Ejecutivo” en trámite ante el Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de esta ciudad (fs. 50).- - - - - - - -----De allí que la tercerista pretende entonces acreditar que de todos modos entró en posesión material del inmueble, para lo cual remite a la confesional del representante legal de CO.TRA.VI (obrante en copia a fs. 29/30). Tal prueba no puede traerse al efecto, toda vez que la prueba del acto real de la tradición no puede ser suplida por la declaración del tradente de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión (arts. 2378 y 2379 del Cód. Civil), razón por la cual carece de validez el mero reconocimiento que formula el demandado ejecutado de haber transmitido la posesión al tercerista si ello no va acompañado de otros elementos de juicio que demuestren la entrega efectiva de la cosa. - - - - - - - - -/// ///-6- También menciona como prueba del desprendimiento de la posesión de CO.TRA.VI el cercado perimetral de los lotes con alambrado olímpico, para lo cual acompaña copia del informe producido por el perito agrimensor a fs. 21/28, en el que el profesional concluye que los alambrados que delimitan el perímetro de la parcela 02A del plano de mensura 1007/07 pudieron haber sido construidos un año y medio antes de la fecha de realización de la inspección, efectuada el 29 de abril de 2009.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Teniendo en cuenta tales fechas, como así también el hecho de que lo manifestado por el agrimensor en punto a la antigüedad del alambrado perimetral no puede ser más que una lógica estimación, no exenta de las mínimas variaciones propias de una conclusión temporal aproximada, y que la tercerista no ha acompañado otros elementos de juicio más certeros (tales como pudieron haber sido los libros de comercio y documentación respaldatoria de donde surgiera asentada la compra de los postes de hormigón y del alambrado -arts. 33, 43/44 y 61/66 del Código de Comercio-), no puede darse a dicha prueba un valor categórico, que permita determinar sin lugar a dudas si dichos alambrados fueron construidos antes o después del embargo decretado en los autos principales con fecha 30 de noviembre de 2007 (véase fs. 13).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Es así que la duda con respecto al ejercicio de los actos posesorios, sumada a la ausencia de la necesaria e indiscutible publicidad registral, hacen endeble el derecho al privilegio reclamado.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En tales condiciones, no se advierte absurdidad en la valoración de la plataforma fáctica sobre la que se asienta la pretensión de la parte, por lo que tampoco hay margen legal para que este Superior Tribunal modifique lo decidido por el Tribunal de grado en este caso.- - - - - - - - - - - - - - - - -----Al respecto, este Cuerpo ha dicho: “La tacha de /// ///-7- arbitrariedad de una sentencia no procede por meras discrepancias acerca de la apreciación de la prueba producida o de la inteligencia atribuida a preceptos de derecho común, así se estimen esas discrepancias legítimas y fundadas. Esta tacha no tiene por objeto la corrección, en tercera instancia de sentencias equivocadas y que se estimen tales, sino que atiende a los supuestos de omisiones de gravedad extrema en que, a causa de ellas, las sentencias quedan descalificadas como actos judiciales” (in re: “LOWEY”, ya citada).- - - - - - - - - - - - -----En definitiva, en el entendimiento de que en el caso analizado no se han verificado, conforme con la valoración efectuada por el mérito, los requisitos necesarios que la doctrina y la jurisprudencia más calificada exigen para la oponibilidad del boleto de compraventa a los terceros (en este caso, acreedor embargante), corresponde confirmar el criterio adoptado en el decisorio del Tribunal de grado y, en consecuencia, rechazar la queja interpuesta por la parte incidentista a fs. 58/66 vlta. de las presentes actuaciones, con costas (art. 68 del CPCym. y 25 Ley P Nº 1504). ASI VOTO.- El señor Juez doctor Luis Alfredo LUTZ dijo:- - - - - - - - - - -----Adhiero a los fundamentos del colega que me precede y VOTO EN IGUAL SENTIDO. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - El señor Juez doctor Alberto Ítalo BALLADINI dijo:- - - - - - - -----Atento a la coincidencia de los votos precedentes, ME ABSTENGO de emitir opinión (art. 39 de la L.O.).- - - - - - - - -----Por ello, EL SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA R E S U E L V E: Primero: Rechazar el recurso de queja interpuesto a fs. 58/66 vlta. de las presentes actuaciones. Con costas (art. 68 del CPCCm).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Segundo: Declarar perdido el depósito de fs. 69 (art. 299 del CPCCm).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -/// ///-8- Tercero: Registrar, notificar y oportunamente archivar.- VÍCTOR H. SODERO NIEVAS -Juez- LUIS A. LUTZ -Juez- ALBERTO I. BALLADINI –Juez en abstención- ANTE MI: GUSTAVO GUERRA LABAYEN -Secretario- TOMO: I SENTENCIA: 30 FOLIO N°: 227 a 234 SECRETARIA: 3 |
| Dictamen | Buscar Dictamen |
| Texto Referencias Normativas | (sin datos) |
| Vía Acceso | (sin datos) |
| ¿Tiene Adjuntos? | NO |
| Voces | No posee voces. |
| Ver en el móvil |
