Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - CIPOLLETTI |
|---|---|
| Sentencia | 45 - 26/08/2022 - DEFINITIVA |
| Expediente | CI-12187-C-0000 - TORRES MIGUEL ANGEL C/ MUNICIPALIDAD DE CATRIEL S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (ORDINARIO) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia |
Cipolletti, 26 de agosto de 2022
AUTOS Y VISTOS: los presentes caratulados "TORRES MIGUEL ÁNGEL C/ MUNICIPALIDAD DE CATRIEL S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA" (Expte. N° A-4CI-1500-C2019 / CI-12187-C-0000), para dictar sentencia definitiva;
RESULTA:
1.- A fs. 287/291 vta. compareció por derecho propio MIGUEL ÁNGEL TORRES, con el patrocinio letrado de los Dres. Leonardo Gaspar Peñalba y Hugo Carlos Sainz, y promovió demanda de usucapión del inmueble ubicado en calle Chubut N° 652, de la ciudad de Catriel (R.N.), individualizado con Nomenclatura Catastral 013-H-362 12A, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de la MUNICIPALIDAD DE CATRIEL, contra quien dirigió la acción.
En la mención de los hechos, sostuvo que a partir de mediados del año 1995 comenzó a ejercer la posesión del referido bien de manera pública, pacífica y manifiesta hasta la actualidad. Que en su condición de poseedor y a lo largo de los años, construyó una vivienda, realizó el cerramiento del predio, la instalación de los servicios del inmueble y el pago de los mismos, etc. (entre los que menciona la instalación de la red cloacal, instalación de medidor y pilar de luz eléctrica, construcción de vereda del inmueble, colocación de rejas, obras de albañilería diversas).
Para acreditar ello acompañó acta de constatación realizada por la Escribana Cabaña a requerimiento de su parte, en la que consta que la vivienda construida en el inmueble posee un hall, dos dormitorios, cocina, baño instalado y con su correspondiente grifería, etc. Lo que además se ilustra con 36 fotografías del interior y exterior de la vivienda.
Expuso también que en ejercicio de su derecho posesorio celebró distintos contratos en calidad de "locador", dando en locación el inmueble objeto de autos, los cuales -en algunos casos- fueron realizados por su esposa Susana Dora Domínguez de Torres.
Además, afirmó que durante el periodo comprendido entre los años 1995 al 2018 (en este último se interpuso la demanda) ha abonado los servicios retributivos - Municipalidad de Catriel, celebrando convenios de pago; y que también ha realizado el pago del impuesto inmobiliario.
Fundó en derecho su pretensión.
Acompañó y ofreció prueba.
En su petitorio final instó el oportuno acogimiento de la demanda, con costas.
2.- Ordenado el pertinente traslado, a fs. 313/315 compareció al proceso la MUNICIPALIDAD DE CATRIEL, representada por su letrada apoderada, Dra. Laura Gabriela Morales.
Contestó en tiempo y forma la demandada.
Por imperativo procesal, negó todos y cada uno de los hechos alegados por el actor en su escrito de inicio, en forma general y particular, y desconoció la documental acompañada.
En cuanto a la pretensión del accionante, replicó que el bien que se pretende usucapir pertenece al dominio público del Estado y por tanto el mismo es inalienable, inenajenable e imprescriptible. Adujo que la mera ocupación material (que se rechaza de pleno) no tiene virtualidad de generar derecho alguno a favor de la parte actora.
Remarcó en tal sentido que se trata de un bien perteneciente al dominio público, sobre el cual no ha mediado acto de desafectación alguno, resultando improcedente el instituto de la usucapión, conforme art. 237 CCCN.
Y que los hechos de los particulares, por sí solos, no son hábiles para operar la desafectación de los bienes públicos, pues requieren inexcusablemente del asentimiento indubitable de autoridad competente.
Citó jurisprudencia y doctrina en favor de su postura. Fundó en derecho.
Ofreció prueba y peticionó el oportuno rechazo de la acción interpuesta, con costas.
3.- A fs. 329 se recibió la causa a prueba y a fs. 338 y vta. se ordenaron las medidas probatorias ofrecidas por las partes.
A partir de fs. 335 se presentó el Dr. Juan Cristóbal Inaudi como nuevo apoderado de la Municipalidad de Catriel, justificando su personería con copia del respectivo poder.
En fecha 19/11/2020 se realizó la audiencia de prueba -en forma remota- (art. 368 CPCC), en la que se recibió la declaración de seis (6) testigos. Luego, el 15/12/2020, se llevó adelante otra supletoria, en la que declararon dos (2) testigos más.
En fecha 09/04/2021 la parte actora desistió de la prueba pendiente en autos. Se certificaron las pruebas cumplidas, y habiendo también la demandada desistido de la restante de producción a su cargo, en fecha 26/07/2021 se clausuró el periodo probatorio y se pusieron los autos a disposición de las partes para alegar. Facultad que solo ejerció la parte actora, conforme alegato agregado en fecha 08/08/2021 (SEON).
Finalmente, en fecha 08/04/2022 se pronunció el llamamiento de autos para sentencia (firme y consentido); y
CONSIDERANDO:
4.- El actor persigue el reconocimiento de la posesión del inmueble referenciado, a fin de obtener la declaración judicial de adquisición del dominio por prescripción veinteañal, alegando ser poseedor del mismo con ánimo de dueño desde el año 1995.
Se opuso al progreso de la acción la titular registral del inmueble, Municipalidad de Catriel, y sostuvo que el mismo pertenece al dominio público del estado municipal, sobre el cual no ha mediado acto de desafectación, por lo que resulta improcedente la pretensión deducida.
En el caso de autos, y conforme se ha planteado la demanda, el plazo alegado por el actor para la configuración de la prescripción adquisitiva habría acaecido con anterioridad a la entrada en vigencia –en agosto de 2015- del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; por lo cual al tratarse de una situación jurídica que se afirma como agotada o consumada antes que ello, corresponde aplicar las normas del Código Civil que regía en la época de los hechos articulados. Ello sin perjuicio de las normas procesales (art. 1.905 del Cod. Civil) cuya aplicación resulta inmediata, relativas a los recaudos que debe cumplimentar la sentencia en los procesos como el presente.
No obstante, cabe precisar que la prescripción adquisitiva de cosas inmuebles no ha sufrido modificaciones sustanciales y se mantiene conforme fuera definida antes de la reforma del código civil, por la doctrina legal y jurisprudencia, con la sola excepción –como fue dicho- de algunas cuestiones procesales puntuales de aplicación inmediata.
5.- Ahora bien, tal como se desprende de la relación de causa que antecede, el actor pretende adquirir el dominio del bien inmueble individualizado en la demanda, mediante la prescripción adquisitiva "larga o veinteañal", forma en que se conoce al modo excepcional por el cual se adquiere un derecho real sobre una cosa, por el ejercicio de su posesión con ánimo de dueño durante todo el tiempo fijado por la ley, que correlativamente apareja la extinción del dominio para su anterior titular (cfr. art. 4015 y 4016 del Cód. Civil, y ahora también arts. 1897 y 2565 CCyC).
Delineado conceptualmente el instituto, cabe repasar cuales son los requisitos para su procedencia y el modo en el que deberá ser evaluada la prueba aportada.
Para ello resulta relevante recordar que, conforme la doctrina elaborada por nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación, a los fines de adquirir el dominio por usucapión resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el art. 2373, Código Civil, y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el inc. 7, art. 2524, Código Civil.
Es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro. La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente, toda vez que la posesión veinteñal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (CSJN - Malossi, Noemí Adriana vs. Estado Nacional - Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE) s. Prescripción Adquisitiva - 15/07/2014 - RC J 5288/14).
Luego, con relación a la prueba, se sostiene que: "La Prescripción Adquisitiva de inmuebles constituye un modo por el cual se llega a adquirir o consolidar una adquisición de la propiedad por medio del cual una situación de hecho se transforma en una situación de derecho, para lo cual es menester cumplir con los requisitos exigidos por la ley… Al ser la usucapión un modo excepcional de adquirir la propiedad, la prueba debe ser concluyente respecto a la posesión animus domini y a su antigüedad, y el fallo que admita la demanda no puede ser basado exclusivamente en la prueba testifical, exigiéndose una concurrencia integrativa de pruebas..." (Cf. CNCiv., Sala G, voto de la Dra. Areán en autos: “N, R. L. c. S. de P., A y otros s/ prescripción adquisitiva”sent. 20/09/2013, Cita online AR/JUR/83519/2013, Thomson Reuters Información Legal).
Sobre el tema, la Excma. Cámara de Apelaciones de esta Cuarta Circunscripción Judicial tiene dicho que: “…la usucapión es un medio excepcional de adquisición del dominio y la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Por lo tanto el juez debe ser muy estricto en la apreciación de la prueba. (Conf- de la CNCiv., sala C, "Sigal, Berko c. Musa de Villar, Amelia y otros s/prescripción adquisitiva). Entonces no basta acreditar aisladamente la realización de actos materiales sobre la cosa, tampoco la realización de actos jurídicos que, como el pago de impuestos, puede hacer presumir la existencia del animus pero nada prueban con relación al corpus posesorio. Es preciso que de la conjunción de ambos surja indubitable que el poseedor ha tenido la cosa para sí, comportándose como lo hace un propietario, sólo así esa realidad fáctica extendida en el tiempo que no se corresponde con la realidad del derecho, dará lugar al cabo de veinte años, al nacimiento de una nueva situación jurídica que erige al poseedor en titular del derecho real." ("GUENTEMIL ALEJANDRO c/ MUNICIPALIDAD DE CATRIEL c/ USUCAPION" Expte. Nº 1996-SC-12, sentencia de fecha 30/08/2013).
En síntesis, dos son los requisitos indispensables para que proceda la prescripción adquisitiva: 1) ejercicio de la posesión -con ciertas características- sobre una cosa (actividad); 2) transcurso del tiempo fijado por la ley.
Por lo tanto, a comprobar si dichos elementos se hallan reunidos en el caso se reduce la intervención del juez en la causa de usucapión.
Es decir, en este tipo de usucapión no interesa el título ni la buena fe (lo que no excluye que pudieran eventualmente concurrir), sino que la parte actora pruebe que ha poseído el inmueble con ánimo de dueño, que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y que con tales características se ha mantenido durante el tiempo exigido por la ley.
Asimismo, y a los fines de determinar la procedencia o no de la acción formulada, atento el orden público involucrado por alterarse por vías de hecho el derecho de propiedad con garantía constitucional, se debe analizar la prueba producida a los fines de determinar con certeza la posesión con los caracteres y por el tiempo que la ley prevé.
Porque "En el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que, por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito pese allanamiento del demandado, estando en materia de derechos reales comprometido el orden público y se vulneraría seriamente el interés superior de la sociedad si se permitiera perder el dominio por una mera declaración de voluntad y más aún si se tiene en cuenta los posibles fraudes que podrían cometerse." (Rodríguez, Manuel Hernán vs. Sucesores de Antonio Hernán Rodríguez s. Prescripción Adquisitiva, Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, Mendoza, Mendoza; 13-mar-2014; Rubinzal Online; RC J 3813/14).
El juicio de usucapión, por su implicancia y objeto, que da por perdido un derecho de propiedad y lo reconoce al poseedor, obliga a extremar en el juez la misión de analizar la prueba con absoluta rigurosidad; teniendo presente que se encuentra el orden público comprometido, por lo que debe lograrse un plexo probatorio consistente para ese propósito.
6.- Sentado lo anterior, e ingresando al examen de las constancias de la causa, se adelanta que la parte actora ha cumplido con los requisitos de admisibilidad formal de la demanda (art. 789 CPCC); esto es, ha acompañado el plano para prescribir (fs. 4) y el informe de condiciones de dominio del bien (fs. 128 y vta.) cuya prescripción pretende, del cual surge que el inmueble consta inscripto a nombre de la Municipalidad de Catriel, y se determina como Lote 11 - Mz 103 - superficie 450 m2. De allí también resulta que los antecedentes surgen del plano tomo 83 - folio 13 - característica 426-68. Y se hace mención que con respecto al plano 497-73 se deberá dar cumplimiento a lo dispuesto por el acta declarativa 05/16. Asimismo, que no se registran otros derechos reales inscriptos sobre el inmueble, así como tampoco embargos ni asientos de zona de seguridad u otras restricciones.
A fs. 305 obra informe emitido por la Gerencia de Catastro de la Agencia de Recaudación Tributaria de la provincia, en orden a lo dispuesto por los arts. 789, 790 y ccds. del CPCC, mediante el cual se pone en conocimiento que con relación a la parcela NC. 01-3-H-362-12A, según sus antecedentes, no se encuentran afectados intereses fiscales (de la Provincia, queda claro).
La oposición formulada por la demandada radica en la afirmación sobre el carácter del bien, el cual sostiene pertenece al dominio público municipal.
Ahora bien, atento a tal posición asumida en el pleito, corresponde dilucidar en principio, si el bien inmueble objeto de autos pertenece al dominio público (art. 2340 Cód. Civil y ahora art. 235 del CCyC) o al dominio privado del estado (art. 2342 del Cód. Civil y ahora art. 236 del CCyC), en tanto en el primer caso resultan inenajenables, inembargables e imprescriptibles y en el segundo, son susceptibles de ser adquiridos por prescripción. A su vez, el art. 2344 del Código Civil derogado determina los "bienes municipales" (ahora previstos en el art. 237 del CCyC), caracterizándolos -bajo ciertos presupuestos- como enajenables.
Así, de los antecedente de la causa no surge que dicho bien se encuentre afectado a algún servicio público, o a alguna restricción que caractericen a los mismos.
Y al respecto, la CSJN tiene dicho desde antiguo (ver Fallos: 263:437, 10-12-1965, "Provincia de Misiones c/. Nación Argentina): "Que según jurisprudencia firme de esta Corte la afectación de un bien al dominio público requiere, además de la norma que la imponga, su consagración efectiva al uso o servicios general o común (Fallos: 249:383, 436: 242: 168, entre otros), debiendo, asimismo, ser susceptible de tal uso o destino (Fallos: 141:307; 146:304). Son así insuficientes las nudas declaraciones legales (Fallos: 249:436)".
Más modernamente ha reiterado ese criterio, pero con algunas variantes interesantes (ver Fallos: 328:3590; "Ministerio del Interior - Prefectura Naval Argentina c/ Buenos Aires, Provincia", 27-9-2005), diciendo que para considerar integrante del dominio público es necesaria "una consagración real y efectiva al uso o servicio público (Fallos: 194:210; 242:168) aun cuando hubiera existido una anterior afectación formal a dicho uso o servicio (Fallos: 242:168; 263:437)".
Luego, puede extraerse como conclusión que no basta la declaración formal de afectación, sino que es necesaria una utilización real y efectiva del bien a tal uso, de suerte tal que un bien declarado formalmente integrante del dominio público, y aún más, afectado formalmente al uso general o al servicio público, puede ser adquirido por usucapión, en tanto y a pesar de esas declaraciones formales, "no exista una consagración real y efectiva al uso o al servicio público" (Fallos: 328:3590) y siempre que el bien "sea susceptible de tal uso o destino" (Fallos: 263:437)" (Id SAIJ: DACF130251).
De las pruebas arrimadas a la causa, y en particular del informe emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble agregado a fs. 319/322, surge que fueron acompañadas copias del acta notarial N° 19 celebrada por el Escribano Medela en el año 1968, de la cual pueden verificarse ciertas "Cláusulas especiales y observaciones" de las que se desprende que "este inmueble no se encuentra comprendido dentro de la Zona de Seguridad. Esta venta queda sujeta a las siguientes condiciones específicas: a) será obligación de la compradora destinar de la superficie de las fracciones adquiridas al trazado de la planta urbana de la localidad de Catriel, urbanización que se hará en base a la planificación ordenada por la Comuna y que resulte aprobada por las autoridades provinciales competentes; b) el reconocimiento por parte de la Municipalidad de las operaciones de venta efectuadas con anterioridad al día quince de abril de mil novecientos sesenta y cuatro, por el antecesor en el domicilio, señor Marini, siempre que las mismas se prueben con boleto de compra venta fehacientemente, operaciones que a su vez el señor Marini al formalizar la compra venta de la mayor superficie de que son parte las fracciones deslindadas, se obligó a a respetar... ; c) el reconocimiento ... sesión de las parcelas ubicadas ... a favor de los posesionarios existentes, que no tengan boleto de compra venta de la tierra, siempre que los mismos las tengan ocupadas con más de un año con anterioridad al indicado día quince de abril de mil novecientos sesenta y cuatro y hayan edificado en ellas con material cocido y con autorización Municipal; y que en las superficies no edificadas, al quince de abril de mil novecientos sesenta y cuatro existieran mejoras y estuvieran a la indicada fecha, cercadas o alambradas, habiéndose convenido en el convenio suscripto el quince de abril de mil novecientos sesenta y cuatro, que los indicados posesionarios debían abonar a la comuna el valor de la tierra a razón de diez pesos moneda nacional por metro cuadrado, con excepción de las superficies afectadas por trazado de calles, las que desde ya son del dominio municipal...".
Que así, el título antecedente refiere a una compraventa formalizada entre la Municipalidad de Catriel y un particular (Marini), en miras de obtener dicho terreno, con las salvedades allí dispuestas, para el trazado urbano de la localidad de Catriel.
De ello puede colegirse que dicho inmueble se halla dentro de la categoría de bienes del dominio privado del Estado, y por tanto, susceptible de ser adquirido por usucapión.
Corresponde ahora verificar si de la prueba producida, el actor ha logrado probar los extremos de su posesión, por el tiempo exigido por la ley, para la obtención del dominio por prescripción veinteañal.
Así, en la audiencia de prueba la testigo Nadia Soledad Pfund, quien refirió conocer al actor porque fue inquilina del inmueble objeto de autos, dijo que lo alquiló desde el año 2016 hasta julio de 2020, que le pagaba el alquiler y le rendía los gastos del inmueble al Dr. Miguel Torres. Señaló también que es él quien realizó obras y mejoras en el inmueble, entre las que mencionó que la casa tiene problemas de humedad, así que todos los años se pica, se revoca y se vuelve a pintar, se han hecho mejoras en el techo, se ha hecho un piso en el patio, han mejorado aberturas, el tema de la instalación eléctrica también, eso es lo que pudo ver, el baño también, el baño completo y la cocina.
También el testigo Fabio Darío Vitale declaró que le alquiló el inmueble al Sr. Torres, en el año ´95 y dijo que pagaba nada más que los servicios, luz, agua y gas, y lo que es el mantenimiento del departamento se encargaba él (Torres), a quien le pagaba el alquiler. Que según entiende, el Sr, Torres es el dueño de ese inmueble "...porque él fue quien me alquiló, cuando yo descubrí que el departamento estaba desocupado, averigüe de quien era y me dijeron que era del Sr. Torres, y él me lo alquiló".
Conteste con ello, el testigo Raúl Arturo Hechetleitner, quien refirió conocer al actor del pueblo hace más o menos 40 años, dijo haber tenido una relación comercial con él, por cuanto dijo explotar el rubro inmobiliario, y aproximadamente en el año ´96 recibió la casa para alquilarla, la alquiló por el término de 2 años, rindiendo los alquileres al Sr. Torres, haciendo las prestaciones como correspondía descontando los gastos. Que las reparaciones las gestionaba yo con su personal, y se las descontaba al Sr. Torres de los alquileres. Que el pago de los impuestos se hacía cargo el propio Torres, llegaban a la casa, lo informábamos y él pagaba.
Por su parte, el testigo José Ricardo Bejar, quien dijo conocer al Sr. Torres hace 21 años, y que trabaja en Calzados Malu (tienda de propiedad de la esposa del Sr. Torres) desde el año 1999, dijo que le consta que quien tiene el uso, goce y disposición del inmueble de calle Chubut es el Sr. Torres, por lo menos desde hace 21 años, que es el tiempo que lo conoce. También en respuesta a la pregunta sobre si ha realizado el actor mejoras en el inmueble, dijo que en el transcurso de esos 21 años hubo muchas obras, primero es el mantenimiento general siempre de la casa, en forma periódica el mantenimiento del techo, después ha hecho todo nuevo el tema del baño, también otro año se hizo todo nuevo en la cocina, después se hicieron mejoras en el patio, se mejoraron el cableado de toda la entrada de luz, se han cambiado ventanas, ha habido varias actividades ahí en el inmueble.
Y siguió diciendo que a la casa la conoció el primer año que empezó a trabajar, que la usaban como depósito de accesorios para hacer las vidrieras, cambiaron las rejas y las llevaron para allá, porque tiene un patio grande, utilizaron eso como depósito también; que ése fue el primer trabajo que tuvo, llevar las cosas para ahí hace 21 años. Que sabe que el Sr. Torres es quien paga los servicios e impuestos, porque hace el seguimiento de eso, tienen una carpeta de eso de forma de llevar ordenado tal asunto. Y agregó que en su momento también hacia pagos en forma periódica, "lo de la alarma" por ejemplo.
Luego prestó declaración René Reyes Gutiérrez, quien dijo ser albañil, y que conoce al Sr. Torres por trabajo, y que en el inmueble objeto de autos hizo trabajos de mantenimiento, de arreglo de cañerías de agua, cambio de termotanque, arreglo de zócalos, humedad. Que también llevaban cosas, lo usaban como depósito, llevaban materiales de los otros negocios que él tiene, de su hija mayor, lo usaron como deposito de materiales y de herramientas. Que los trabajos los hizo más o menos en el 2005 y 2006, en esa época, y de ahí para adelante siguió trabajando con el Sr. Torres. Se le preguntó quien le encomendó esas obras y respondió que las obras siempre trató con el actor, los trabajos siempre se los indicaba él, a quien le preguntaba que tenía que hacer; que el actor iba y le explicaba las tareas a realizar. Y que también era el Sr. Torres quien le pagaba directamente los trabajos.
El testigo Oscar Pablo Lobos dijo haber realizado trabajos en el inmueble, los que fueron entre el año 2003 y 2004, que cambió cañerías de agua potable, caños de bomba, bomba puesta, y todo lo que es cañería de cloaca domiciliaria, y la vereda del frente. Que la sobras fueron encomendadas y pagadas por el Sr. Torres.
A su turno, Guillermo Bernardo Gajardo también testimonió haber hecho trabajos en el inmueble en el año 2016, los que fueron solicitados por el Sr. Torres y pagamos por el mismo.
Y finalmente Héctor Manuel Bustos, de profesión albañil, declaró que lo llamaron para hacer trabajos en ese lugar hace 17 o 18 años, que la casa estaba muy deteriora, prácticamente picó todo por dentro, revocó, puso aberturas, puso piso, todo por dentro, hizo cañería, plomería en el baño, en la cocina, y dejó todo lo que va instalado en una casa adentro, puso puerta también en el baño nueva, sacó bañera puso de nuevo, después pasó a la tarea de pintura adentro, pintó todo adentro, después de pintar dejó todo terminado en condiciones, y le dieron para arreglar toda la parte de afuera, hasta la vereda arregló también, arregló el techo, puso el gas, después paredes medianeras arregló todo, lo que hizo en construcción fue un trabajo muy grande que. Que ahí conoció al Sr. Torres, que entre él y su hija fueron los que me pagaron los trabajos.
Todos los testigos fueron coincidentes en reconocer como dueño del inmueble al Sr. Torres.
A la profusa y concordante prueba testimonial se agrega el acta notarial reservada en autos, N° 1577, realizada por la escribana Jéssica Grisel Cabaña, de fecha 10/08/2016, en la que consta que el Sr. Miguel Ángel Torres le requirió se constituya en el inmueble sito en calle Chubut N° 652 para la constatación del estado de la vivienda allí ubicada, por lo que siendo las 10:13 hs se hizo presente en el domicilio solicitado, junto al requirente e ingresó al inmueble. Constató que el mismo cuenta con recepción o hall, dos habitaciones, una cocina, un baño con inodoro, bacha, espejo y ducha, la cocina cuenta con cajonera, bacha, artefacto de cocina y una alacena, todas las habitaciones cuentan con luminaria.
Surge también del acta que el requirente señaló y declaró que la puerta del baño ha sido cambiada, así como todos los cerámicos que cubren las paredes del baño, que los muebles de cocina son nuevos, que se realizó el azulejado de la cocina y que se cambió la grifería, que se ha realizado a nuevo, en toda la propiedad, las instalaciones de agua y gas, que se ha efectuado la reparación de la puerta de la cocina con salida al patio, que se instaló puerta placa nueva conectando el hall y la primer habitación, que se ha realizado la reparación de la cañería de desagote del baño y tapa registradora del baño, que los calefactores se encuentran en reparación.
Accedieron al patio, cerrado con paredones, y se verificó la existencia de una planta de parra que ha sido "reparada", según declaración del requirente. También declaró que se hicieron otros arreglos, incluyendo una platea, que se realizaron las cañerías de conexión a la red cloacal y se procedió a esterilizar y anular el pozo ciego; que se cambió termotanque por uno nuevo y se instaló un tanque agua nuevo.
De todo lo detallado tomó fotografías, las que certificó la notaria y se encuentran reservadas junto al acta a fs. 137/146.
Sumado a ello, con la prueba informativa cumplida se verifica que a fs. 324 el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda de la Provincia de Río Negro informó que con relación al inmueble denominado catastralmente como 01-3-H-362-12A, ubicado en la localidad de Catriel, de acuerdo a los antecedentes consultados, no es propiedad del IPPV y tampoco pertenece a ningún plan de viviendas del instituto, ya sea construido o en construcción.
Fueron agregados en fecha 17/11/2020 los oficios diligenciados a José Fer SRL, Arena e Hijos y Miltón Arabales, a fin que informen sobre la autenticidad de las facturas acompañadas, cuyos originales se encuentran reservadas a fs. 219/240, habiendo sido reconocidas las mismas por quienes las expidieron, dando cuenta de la autenticidad de su contenido.
También fue agregado en la misma fecha informe emitido por Aguas Rionegrinas S.A., según el cual consta en sus registros el usuario N° 06-071015-000-00 a nombre de Canals Osvaldo, Nomenclatura Catastral 013-H-632-12, pero que -según copia de convenio presentada ante el organismo- confirma convenio realizado con el Sr. Miguel Torres.
A fs. 341 la misma Municipalidad de Catriel, requerida para que se expida con relación al convenio de pago N° 783/93 de fecha 29/05/96 -aparentemente celebrado con el Sr. Miguel A. Torres-, y asimismo si se cursó intimación de pago y si dicho convenio se encuentra cancelado, respondió que desde el Departamento de Recaudaciones se informó que el formato de convenio y sellos se corresponden con la época, no encontrándose registros de los mismos por los años que ha pasado y por haberse cambiado el sistema operativo en 2007. Que, además, según los registros obrantes en el Departamento mencionado se encuentra libre de deuda a la fecha.
En lo tocante al pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, si bien ineficaz para probar el "corpus" por no constituir un acto posesorio propiamente dicho, exterioriza el "animus domini" y tiene un valor complementario de la prueba restante. Al respecto se ha dicho que no es necesario que los recibos por pago de impuestos o tasas figuren a nombre de la actora, ya que la circunstancia de tenerlos en su poder permite presumir, salvo prueba en contrario, que fue ella quien los pagó.
En conclusión, con la prueba compuesta producida -documental, testimonial e informativa- se han corroborado los hechos alegados por la parte actora en su demanda, habiendo sido demostrado en forma clara y convincente que efectivamente ha poseído el inmueble objeto del juicio en forma continua, pública, pacifica, con ánimo de dueño y durante un plazo que excede el previsto por ley; lo que justifica hacer lugar a la acción entablada en todos sus términos.
En consecuencia, corresponde hacer lugar a la demanda promovida por Miguel Ángel Torres, contra la titular registral Municipalidad de Catriel, y declarar adquirido por prescripción veinteañal el inmueble ya individualizado.
Atento a la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, a los efectos que pudieran surgir en la inscripción del bien, conforme lo establece el art. 1905 del mencionado cuerpo legal, se fija como operada la adquisición del dominio por prescripción veinteañal desde el 03 de febrero de 2015, por el transcurso del plazo legal de veinte años, cuyo inicio se computa a partir del 03 de febrero de 1995, conforme la documental obrante en autos (fecha más antigua de pago de impuesto municipal fs. 286 reservado).
7.- Sin perjuicio de las contingencias procesales que exhibe el caso de autos, en el cual la parte demandada se opuso al progreso de la acción en imperativo resguardo de intereses fiscales propios, estimo razonable morigerar el principio objetivo de la derrota establecido por el art. 68 del CPCC, e imponer las costas en el orden causado, en tanto el juicio de prescripción adquisitiva es un trámite obligado que debe llevar a cabo quien pretende usucapir, preste o no conformidad quien resulta titular dominial.
Al respecto, se ha dicho que "...En juicios de usucapión, el actor siempre debe producir la prueba de la prescripción cumplida sin importar la postura que adopte la contraparte, y si bien esta última no dio lugar al pleito lo cierto es que tampoco la actora dio lugar a él, tratándose de un proceso establecido ineludiblemente por el legislador para este modo de adquirir el dominio. De tal modo, siendo el ordenamiento el que impone esta forma de proceso contradictorio del cual ninguno de los involucrados puede quedar fuera, lo equitativo es que si ambas partes generaron costas -el demandado declarado rebelde por ejemplo no las genera- cada una tome las suyas a su cargo (art. 68, párr. 2º, Cód. Proc.), salvo que la demandada no se allane o no se limite a negar como aquí ocurre, sino que oponga defensas obstativas al progreso de la acción, en cuyo caso, si ésta prospera y aquéllas son rechazadas, resultaría vencida y las costas serían a su cargo (art. 68, párr. 1º, Cód. Proc.)..." (CC0002 SM 67378 RSD-323/13 S 22/10/2013, "KORELL, NILDA PAULINA C/ ZANGARI, TEODORO Y OTRO S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA", Mag. Votantes Scarpati-Mares -LDTextos).
Por los fundamentos expuestos y lo establecido en los arts. 3948, 4015, 4016 y ccds. del Código Civil; art. 1905 del Código Civil y Comercial y art. 789 y ccds. del Código Procesal Civil y Comercial; RESUELVO:
I.- Hacer lugar a la demanda, y en consecuencia, declarar que MIGUEL ÁNGEL TORRES, ha adquirido por prescripción veinteañal el dominio del inmueble ubicado en calle Chubut N° 652 de la ciudad de Catriel (R.N.), que se identifica con Nomenclatura Catastral de origen 013-H-362-12, que según mensura particular para tramitar prescripción adquisitiva de dominio, plano característica 1009-16, la Nomenclatura Catastral resultante es 01-3-H-362-12A, con una superficie de 300,00 m2. Se tiene por operada la adquisición del dominio a partir del 03 de febrero de 2015.
Atento a lo dispuesto por el art. 792 del CPCC, oportunamente líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Río Negro, para que inscriba el inmueble supra identificado a nombre del actor, cancelando la inscripción anterior que figura a nombre de la Municipalidad de Catriel (T° 452, F° 194, Fca. 97.041). Como asimismo para que cancele la anotación de litis ordenada en estos autos.
II.- Imponer las costas en el orden causado (art. 68 2° párr. CPCC).
III.- Firme que se encuentre la presente se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212, a fin de establecer el monto base arancelario y regular honorarios.
IV.- Regístrese. La presente QUEDARÁ NOTIFICADA AUTOMÁTICAMENTE según lo dispuesto por Acordada 09/2022 del STJ, Anexo I, ap. 9 a).-
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