Fallo Completo STJ

General Roca, 10 de mayo de 2023.-

AUTOS Y VISTOS: para dictar sentencia en estos autos caratulados: "GARCIA ADRIANA LIZZIE C/ RAMIREZ DE SATORA LEONOR EDITH S/ CONSIGNACION (ORDINARIO)" (Expte. nro. RO-30631-C-0000); y de los que,

RESULTA:

I.- Demanda.-

Que a fs. 11/15 se presenta Adriana Lizzie García, con patrocinio letrado, interponiendo demanda de consignación por devolución de seña abonado en relación al inmueble ubicado en calle Buenos Aires 574, Dpto. 4 de esta ciudad, por la suma de U$S 800(dólares estadounidenses ochocientos) contra la Sra. Leonor Ramirez de Satora.-

Relata que en el mes de marzo de 2018, solicita de manera verbal, juntamente con su padre el Sr. Lázaro Raúl García, a la demandada, en su carácter de corredora inmobiliaria matriculada, que proceda a promover la venta del inmueble de su propiedad identificado bajo NC 051-1-K-323-09-F006, y que en tal oportunidad le entregó le entrego una copia de la escritura del inmueble que ocasionalmente llevara en su cartera para que cotejara los datos del mismo, debido a que residía en la ciudad de Neuquén y contaba con una fuerte carga laboral como farmacéutica. Que por ello le solicitó a la demandada que firmaran un contrato o autorización de venta de estilo en este tipo de operatoria inmobiliarias, donde se consignaran, además de los datos formales de la suscripta y la hoy demandada, los porcentuales de su comisión como así también las restantes condiciones por sus tareas de corredora inmobiliaria propias de su gestión. Que tal petición de establecer primariamente y por escrito a toda gestión inmobiliaria, las condiciones o pautas de las mismas, se reiteró en numerosas oportunidades, tanto de manera telefónica como personalmente inclusive en presencia de testigo, rehusándose la demandada a realizarlo, con argumentos como el de estar ocupada, no ser necesario, más tarde, etc. Por lo que nunca se realizó el contrato por culpa exclusiva de la demandada.-

Alega que en fecha 24 de abril de 2018 la Sra. Ramírez le manifiesta telefónicamente que tiene un potencial comprador, le pide el número de cuenta y banco para proceder a depositarle la suma de ochocientos dólares estadounidenses (U$S 800), en concepto de seña para la operación de compraventa. Afirma desconocer el concepto y los alcances que la Sra. Ramírez pretendió darle a dicha operación, que la misma no se encontraba facultada para recibir suma alguna por tal concepto, y que conforme la práctica vigente en la operaciones inmobiliarias, la corredora sólo hubiese podido percibir el monto como reserva de compra. Que ante su reiterado pedido de que informe cuales eran las condiciones de venta, el precio ofrecido por la corredora, la potencial compradora, forma de pago propuesta y cuáles serían los gastos por tasas o impuestos, honorarios del escribano y los suyos, la Sra. Ramírez se negó a brindarle dicha información conforme establece el art. 21 inc. ii) de la ley 2051.-

Que cabe destacar que a la fecha no le han sido informados dichos extremos, desconociendo quien sería la persona que teóricamente habría realizado la entrega de la suma de dinero indicada en concepto de reserva de compra, y si efectivamente existe tal persona o se trata de un "negocio propio" de la demandada. Que ante dicho panorama le solicitó al Sr. Jorge Omar Arana que se presentara en la inmobiliaria de la demandada para que, en su nombre y representación, hiciera entrega de dicha suma que había sido depositada en su cuenta, bajo firma de recibo correspondiente, que la misma se negó a recibir, por lo que ante tal negativa solicito a su primo, el Sr. Néstor Edmundo Espeche que realizara la misma acción, con igual resultado negativo. Que por lo antes descrito se vio obligada a intimar formalmente a la demandada mediante carta documento que describe mas abajo. Que se le notificó además que sólo hubo un ofrecimiento de su parte para la intermediación en la venta del inmueble, pero nunca llegaron a acordar y menos convenir verbalmente o por escrito las condiciones de venta, precio, forma de pago, honorarios y/o gastos, indicándole además que el depósito que efectuó indebida e injustificadamente, sin aportar dato alguna de la persona que presuntamente le habría entregado dicha suma sin autorización, ni acuerdo formal previo, como su negativa a brindar información, dejan evidencia su conducta contraria a la ética profesional y las normas que regulan su ejercicio.-

Que la misiva nunca le fue contestada, recibiendo en fecha 28/11/2018 una carta documento suscripta por la Dra. Eliana Noelia Aguilar donde se notifica de una audiencia de mediación a celebrarse el día 07/12/2018 en el centro de mediación en esta ciudad, la cual fue frustrada porque su notificación fue extemporánea, motivando un nuevo pedido de audiencia prevista para el 20/02/2019, la cual se encontraba mal notificada, asistiendo igualmente a la misma y donde no se arribó a ningún acuerdo entre las partes. Enviando nuevamente carta documento a fin de que informe cuenta a los fines de realizar el depósito correspondiente por dicha seña. Que han sido innumerables los incumplimientos de la demandada a lo dispuesto por la ley 2051, y que sumados a la falta de información de esta a la suscripta, motivan la presente acción de consignación tendiente a resguardar sus intereses y derechos de propiedad.-

En cuanto a la procedencia de la acción alega que si bien es cierto que no resulta ser deudora ni obligada al pago de la demandada, se encuentra obligada a restituir una cantidad de U$S 800 que la demandada depositó de manera indebida a la cuenta de la actora, y que por ello existe facultad de reclamar su restitución por parte de aquella. Que la conducta sistemáticamente renuente a recibir lo mal dado le genera una situación moral y patrimonial perjudicial, siendo que la demandada fue quien depositó dicha suma, y que no tiene como devolver la misma.-

Como cumplimiento de los requisitos de la acción, señala que con las misivas enviadas sin obtener respuesta alguna, la demandada ha quedado en mora; que además existe incertidumbre sobre quién es la persona que le habría entregado dicha cantidad a la Sra. Satora, y que por ello no puede realizar una devolución segura y válida por causas que no le son imputables; que eso hace que la actora se vea en la necesidad de usar el excepcional instituto. Solicita apertura de cuenta bancaria judicial a los fines de depositar los U$S 800.-

Ofrece prueba y funda en derecho.-

II.- Inicio. Traslado demanda.-

A fs. 16 se dicta la providencia que ordena la apertura de cuanta judicial en dólares para concretar la consignación. Dándose cumplimiento a fs. 21, se ordena el traslado de la demanda.-

III.- Contestación de demanda.-

A fs. 31/33 y acompañando documental se presenta la demandada con patrocinio letrado, contestando demanda, y realizando una negativa general y particular de los hechos; en cuanto su versión de los mismos, alega que los primeros días del mes de marzo de 2018 se presenta la actora junto a su padre el Sr. Lazaro Raul Garcia a su oficina, y que en la primer entrevista que tienen le informan que tienen una propiedad, y que su intención era que se ocupara de ponerlo a la venta, solicitando por ello la suma de $1.600.000, que en marzo de 2018 era un valor aproximado de U$S 80.000 (dólar a $22), y que por ello la seña fue de U$S 800; que por ello le solicita a los vendedores la copia del original de la escritura y las llaves del inmueble para poder ofrecerlo, y comenzar a trabajar con los futuros compradores que surgieran.-

Que a los días, la actora regresa a la inmobiliaria, le entrega copia de la escritura y le solicita que se ocupe lo más rápido posible de dicha venta porque quería realizar inversiones urgentes. Para lo cual se avocó a realizar la autorización de venta a los fines de que la actora pueda firmarla, pero cada vez que la llamaba le decía que era una persona muy ocupada y que ya iba a pasar a firmarla, pero que se le complicaba porque estaba con muchas actividades en Neuquén; que ella misma expresó que por eso no había problema porque ya se había hablado todo lo principal, que siempre y cuando se pagara el monto, ella estaría de acuerdo en lo demás.-

Agrega que la operación estaba consolidada en cuanto a las condiciones que se habían pactado en forma verbal, y lo que se acordó se cumplió tanto por la parte compradora como de la demandada; que la actora estaba de acuerdo y su padre también, por lo que al comentarle que la compradora aceptaba ese precio de venta y estaba conforme, procedió a abonar la seña en la cuenta denunciada, y que luego cuando estén los tramites de escritura le avisará para venir a firmar, lo que también informó como fecha del mismo 14 de mayo de 2018; que cada vez que llamaba se le iban comunicando los pasos a seguir, al mes de haber comenzado a hablar con el escribano se presenta Jorge Arana queriendo hablar de un tema de una tercera persona, a lo que se negó rotundamente porque sólo puede hablar con la interesada en el tema conf. art. 1.347 del CC. Que en ningún momento se acercó el Sr. Espeche a su oficina. Que las cartas documento fueron contestadas a los domicilios desde las cuales fueron enviadas a la parte, y que fueron rechazadas porque no era su domicilio, marcando mala fe de la parte actora.-

Cita jurisprudencia, agrega que el contrato verbal revela sin lugar a dudas que existió una relación negocial con el corredor inmobiliario, referido a la enajenación de la propiedad y que de hecho aceptó, dejó la copia de la escritura, envió los datos de su cuenta bancaria para que se le deposite la seña, se realizó el depósito y después de casi un mes dice que no se vende. Que lo manifestado corresponde que se le devuelva la seña doblada, el pago de la comisión de la inmobiliaria y de los daños y perjuicios que oportunamente serán reclamados.-

Solicita el rechazo del depósito en consignación atento que entiende que debe devolver el doble U$S 1.600, que nunca estuvieron a disposición, no constando que efectivamente estuvieran depositados ni reúne los requisitos conf. el CC.-

Funda en derecho y ofrece prueba.-

IV.- Actuaciones posteriores.-

A fs. 36 se fija fecha para la celebración de la audiencia preliminar, cuya acta obra agregada a fs. 39/40, fijándose como hechos objeto de prueba, los presupuestos fácticos en los que funda la pretensión.-

Habiéndose producido la prueba: documental en poder de la demandada (intimación fs. 39 vta. y rta. fs. 45); testimonial del Jorge Omar Arana, Daiana Vanina Constanzo, Fabiana Andrea Natalini y Evelyn Sulvana Vera (audiencia del 24/10/2019, fs. 56); informativa Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Cuarta Circunscripción Judicial de la Provincia de Rio Negro (fs. 57/8); testimonial del Sr. Néstor Edmundo Espeche (audiencia del 14/02/2020, fs. 68); informativa Martillero Julio Enrique Malnis (Doc. dig. 26/10/2020).-

En fecha 19/05/2022 la demandada ratifica gestión, en fecha 08/11/2021 se clausura el término probatoria; agregándose alegato de la parte actora en fecha 13/05/2022 y de la demandada en fecha 17/05/2022.-

En fecha 05/07/2022 se dicta la providencia de llamamiento de autos para sentencia que se suspende en fecha 06/12/2022 a los fines de celebrar audiencia; en fecha 27/02/2023 pasan los autos a dictar sentencia ; y,

CONSIDERANDO:

I.- Hechos controvertidos y no controvertidos.-

Que en autos resulta un hecho no controvertido que las partes se han relacionado de manera verbal, y que ambas reconocen haberse reunido, por un lado la actora y su padre (como titulares del inmueble) y por la demandada en carácter de martillera y corredora, a los fines de poner en venta el inmueble cuya NC 051-1-K-323-09-F006.

También, ambas partes son contestes en que la demandada depositó la suma de U$S 800.- en cuenta abierta a nombre de la actora en el Banco Credicoop.-

La controversia, entonces, se asienta sobre dos cuestiones.-

Por una parte, la actora señala que solicitó en numerosas ocasiones la firma del contrato o autorización de venta de estilo en este tipo de operatoria inmobiliaria, donde se consignaran sus datos formales y los de la demandada, los porcentuales de comisión, las restantes condiciones por las tareas de corredora inmobiliaria propias de su gestión, y las condiciones de venta del inmueble, y que la demandada nunca accedió a ello. Y por tal motivo, que el contrato no llegó a perfeccionarse. La demandada, en cambio, afirma que dicho instrumento se confeccionó pero la actora nunca se presentó a firmarlo; pero que de igual modo estaba de acuerdo con las condiciones en las que se desarrollaba la gestión, y por ello el contrato de corretaje se perfeccionó.-

Por otra parte, en el desarrollo de la relación, la demandada le comunica a la actora que existía una compradora, que la misma había abonado una seña de U$S 800.-, que dicha suma le fue transferida a su cuenta del Banco Credicoop, y que debía presentarse a firmar la documentación para perfeccionar la venta. La actora, ante este cuadro de situación, alega desconocer el concepto y los alcances que la Sra. Ramírez pretendió darle a dicha operación, que la misma no se encontraba facultada para recibir suma alguna por tal concepto, y que conforme la práctica vigente en la operaciones inmobiliarias, la corredora sólo hubiese podido percibir el monto como reserva de compra; y agrega que ante su reiterado pedido de que informe cuales eran las condiciones de venta, el precio al que el inmueble fue ofrecido por la corredora, la potencial compradora, forma de pago propuesta y cuáles serían los gastos por tasas o impuestos, honorarios del escribano y los suyos, la Sra. Ramírez se negó a brindarle dicha información, infringiendo el art. 21 inc. ii) de la ley 2051.-

Y sobre ese marco es que la actora inicia el presente proceso para restituir a la demandada la suma de U$S 800.- que esta última le depositó en su cuenta del Banco Credicoop.-

En base a ello debo dilucidar si corresponde o no hacer lugar a la demanda.-

Para ello, lo primero que debo considerar es que, tal como se reconoce en la demanda, la actora no resulta ser deudora ni obligada al pago en relación a la demandada por una obligación exigible, sino que consigna el reintegro de una suma que, dice, no le debió ser transferida por cuando la demandada no se hallaba facultada para recibir una seña y, en su caso, únicamente podría haber percibido el importe como "reserva de compra" utilizada en la práctica inmobiliaria.-

Sobre este cuadro corresponde analizar el derecho aplicable y las pruebas producidas.-

II.- Derecho aplicable.-

Según disponen los arts. 1º, 2º y 3º de CCyC, los jueces y juezas deben resolver los asuntos que sean sometidos a su jurisdicción mediante una decisión razonablemente fundada, según las leyes aplicables, de conformidad con la Constitución Nacional y los Tratados Internacionales de Derechos Humanos, interpretando los mismos teniendo en cuenta sus palabras, finalidades, leyes análogas, disposiciones que surgen de los tratados mencionados, principios y valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento.-

En ese marco y de acuerdo a los hechos del proceso, considero necesario analizar las características del contrato de corretaje, las de la seña y reserva de compra y, por último, las de la consignación.-

II.1) Corretaje.-

El contrato de corretaje ha sido definido por el art. 1345 del CCCN en los siguientes términos: "...Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes...", norma que guarda relación con lo dispuesto por el art. 34 de la Ley 20.266, que indica: "...En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para: a) Poner en relación a 2 (dos) o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado;...".-

Señala al respecto el Dr. Lorenzetti que el corredor "...es un mediador, y como tal se limita a acercar a las partes para que ellas contraten.

...Como no hay representación, la causa legitimante de la actuación no es el poder, aunque puede darse, sino la autorización, que se diferencia sustancialmente de aquél, como lo hemos visto al tratar la representación. Al respecto se ha dicho que la autorización no es una mera solicitación o requerimiento, que haga nacer deberes para el autorizante y deje al destinatario con las manos libres, sin compromiso alguno, facultado para actuar o no, a su arbitrio y sin límite de tiempo. El destinatario de la autorización -oferta- debe aceptar o no aceptar; en el primer caso queda obligado a la colaboración en el negocio ajeno, con la consiguiente responsabilidad en caso de incumplimiento. Y esa aceptación debe ser tempestiva, en tiempo razonable y útil; de lo contrario se debe entender rechazada la oferta y, por lo tanto, la colaboración; quedando libre ambas partes en las tratativas. La autorización es un encargo de colaboración.

Es un contrato típico de colaboración gestoria no representativa, consensual, conmutativo y oneroso..." (Lorenzetti, Ricardo Luis; "Tratado de los Contratos", Parte Especial, Tomo II, pgs. 179/180; Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2.021).-

Agrega sobre la cuestión el Dr. Mariano Esper que "...la autorización de venta es, en verdad, el verdadero contrato de corretaje inmobiliario que se celebra entre un corredor o agente inmobiliario -conocido usualmente como inmobiliaria- y otro sujeto denominado comitente o comitente-vendedor, que es quien desea enajenar un inmueble, generalmente de su propiedad, a terceros interesados.

...El instrumento de venta regula en su seno, usualmente, las siguientes cuestiones: los datos identificatorios del comitente; la individualización del inmueble objeto de la operación; el negocio concreto que se pretende celebrar con terceros interesados; las condiciones económicas y modalidades de la operación: precio, forma de pago, garantías, etc.; el plazo de duración de la autorización; la cláusula de irrevocabilidad, en numerosos supuestos; la facultad del intermediario de ofrecer el inmueble al público interesado; la exclusividad, en su caso; la prerrogativa del corredor de representar al comitente; el estado físico y de ocupación del inmueble; las condiciones jurídicas del bien raíz y la disponibilidad jurídica por parte del comitente-propietario; menciones con respecto al pago de los servicios públicos, impuestos, etc.; lo referente a la entrega de la posesión y otorgamiento de la escritura traslativa de dominio; la retribución del corredor; quién afrontará los gastos de la comercialización; las consecuencias de la falta de pago de la comisión y/o de los costos convenidos; los domicilios contractuales y la competencia judicial, entre otros puntos..." (Esper, Mariano; "Aspectos centrales del corretaje inmobiliario: autorización de venta, reserva y cobro de la retribución"; Publicado en: Jurisprudencia Argentina; Cita: TR LALEY 0003/015079).-

Luego, en la caracterización del corretaje y la labor del corredor, también tengo a la vista las disposiciones de la Ley G N° 2051 de nuestra provincia, que regula la actividad en cuestión.-

Esta última, en su artículo 21 establece que "... Además de las obligaciones que les impone la legislación nacional, los Martilleros y Corredores tendrán las siguientes:...ll) Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago y todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño de su mandato, archivando anualmente en volúmenes foliados los convenios mencionados...".-

Luego, en el art. 28 prescribe que "...Los Martilleros y Corredores Públicos no podrán efectuar descuentos, bonificaciones o reducciones de comisiones arancelarias. Si lo hicieren, incurrirán en las sanciones previstas en la presente Ley.

Podrán fijar por contrato con sus comitentes el monto de sus honorarios, sin otra sujeción que a las disposiciones de la presente Ley y de los códigos de fondo. El contrato será escrito, bajo pena de nulidad y no admitirá otra prueba de su existencia que la exhibición del documento o la confesión del obligado al pago de haber sido firmado...".-

Estas obligaciones se correlacionan también con lo dispuesto por el art. 1347 del CCCN que establece: "...Obligaciones del corredor. El corredor debe: a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar; b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes; c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio; ..."

Entonces, la labor del corredor resulta de mera intermediación, de acercamiento de las partes para que ellas concluyan el negocio; no tiene representación de los que requieren su servicio salvo que se pacte expresamente con alguna de ellas; el contrato por su parte, si bien es no formal desde el punto de vista del CCCN, por aplicación de la normativa local que regula la actividad, requiere de cierta y determinada instrumentación, tal la establecida en los arts. 21, inc "ll", y 28 ya citados, que es coincidente con la autorización de venta de uso en la práctica inmobiliaria.-

II.2) Seña y reserva de compra.-

Ambas partes disienten también sobre el concepto por el cual se habría transferido la suma de U$S 800 desde la demandada hacia la actora. La primera sostiene que fue por seña abonada por una tercera persona; la actora alega que únicamente pudo ser como reserva de compra por cuando no estaba autorizada a recibir seña alguna.-

Sobre la seña dispone el art. 1059 del CCCN que "...La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.".-

Es decir, que el artículo 1059 señala su carácter confirmatorio y, sólo ante el convenio de partes, la facultad que permite el arrepentimiento de las partes, incluyendo en ese caso sus efectos: si se arrepiente quien la entregó la pierde, en cambio, si lo hace quien la recibió, debe devolverla doblada.-

Distinta es la situación de la reserva de compra, concepto este que no posee regulación legal y sobre cuyo contenido y efectos existe disparidad de opiniones.-

Para ejemplificar lo expuesto cabe reseñar lo manifestado por el Dr. Mariano Esper que expresa que "...La reserva es un acto típicamente precontractual de los negocios inmobiliarios que posee dos modalidades diversas según su contenido y finalidad: la reserva pura o propiamente dicha, por una parte, y la reserva, por la otra. Toda reserva, cualquiera fuera su clase, se documenta por escrito porque así lo impone la extendida práctica inmobiliaria, aunque no media ninguna imposición legal al respecto.

La reserva pura o propiamente dicha consiste en la entrega de una suma de dinero, generalmente de poco valor respecto del monto de la operación, que efectúa el interesado en la adquisición, arrendamiento, leasing, etc., de un bien inmueble, con la finalidad de otorgar seriedad a su intención de concretar la operación y, especialmente, "con la intención de que se le otorgue alguna prioridad en la concreción del negocio o que se transmita una contraoferta o algún otro motivo" (3). La doctrina explica esta especie de reserva indicando que "la reserva pura, o propiamente dicha, de compraventa inmobiliaria, es aquella que sólo tiene por alcance asegurar por un tiempo determinado, que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se comprometa con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad" (4).

La otra especie de reserva, mucho más común en la práctica, es la que constituye una verdadera y auténtica oferta, en los términos del art. 1148 , CCiv., dado que contiene todos los elementos jurídicos que tipifican una propuesta, produce todas sus consecuencias legales, se realiza por un reducido período de tiempo, se propone lógicamente ad referendum o sujeta a conformidad del propietario del inmueble y se efectúa simultáneamente con la dación o entrega de una pequeña suma de dinero entregada por el ofertante con la pretensión de jerarquizar la seriedad de la oferta y de sustraer la comercialización del inmueble durante el tiempo de su vigencia. Esta reserva podría ser denominada reserva-oferta, para distinguirla de la anterior (5).

Cuando la reserva constituye una oferta posee todos los requisitos de ésta: indica en concreto qué suma ofrece el interesado por el bien inmueble, fija de qué modo lo abonará el ofertante y establece qué garantías propone para cancelar el saldo de precio, en su caso; cuando se trata de ventas se indican la fecha estimativa de suscripción del boleto de compraventa y algunas precisiones de su contenido, como por ejemplo la fecha de entrega de la posesión y de la escrituración, el escribano que intervendrá y la distribución de honorarios y gastos de la operación, entre otras cuestiones. También es habitual consignar en el documento de reserva el monto y el momento en que se abonarán los honorarios al corredor inmobiliario.

No obstante lo anterior, no existe en modo alguno unanimidad de criterios para determinar qué es la reserva en concreto, a punto tal que no faltan voces que afirman que la reserva es un contrato atípico (6), que conforma un contrato innominado en el cual la cantidad de dinero entregada asume el carácter de seña (7), que constituye un verdadero contrato, en los términos del art. 1137 , CCiv., que faculta a demandar la escrituración del bien inmueble vendido (8), o que no constituye en principio un contrato de compraventa (9).

La jurisprudencia afirma, por su parte, que las "reservas no constituyen, en principio, un contrato de compraventa, debiendo decidirse de acuerdo con las particularidades de cada caso, no teniendo otro alcance que la entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significación respecto del precio, a fin de obtener, por un plazo, necesariamente breve, que se retire de la venta un bien determinado, lapso durante el cual no se concretará la operación con otro interesado, permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla" (10).

En virtud de la multiplicidad de variantes que una reserva puede asumir en la práctica negocial y de las diferentes acepciones que la reserva tiene en la doctrina y en la jurisprudencia, conviene afirmar, con la doctrina mayoritaria, que en esta cuestión no conviene fijar reglas estrictas, dado que en cada caso habrá que examinar cuál fue la real intención de las partes al tiempo de extender el instrumento en cuestión y, con ella, desentrañar la verdadera naturaleza de la reserva (11).-

...En el quehacer inmobiliario cotidiano la reserva suele adoptar indistintamente el nombre de reserva, contrato de reserva, preboleto, oferta, seña o señal. La reserva también suele designarse como reserva de compra o reserva de locación, según cuál sea el contrato que se pretenda concretar. Quien formula una reserva se denomina reservante o, también, proponente u ofertante...". (Esper, Mariano; "Características y funcionamiento de algunos instrumentos usuales en la intermediación inmobiliaria"; Publicado en: Jurisprudencia Argentina; Cita: TR LALEY 0003/014975).-

II.3) Consignación.-

Por último, resta analizar desde el punto de vista legal la vía elegida por la actora para iniciar este proceso, es decir, la consignación de una suma de dólares estadounidenses.-

Lo primero que cabe reiterar es que, siguiendo lo expresado en la demanda, la actora no resulta ser deudora ni obligada al pago en relación a la demandada por una obligación civil exigible, sino que consigna el reintegro de una suma que, dice, no le debió ser transferida, por cuando la demandada no se hallaba facultada para recibir una seña y, en su caso, únicamente podría haber percibido el importe como "reserva de compra" utilizada en la práctica inmobiliaria.-

Por tal motivo, esta situación analizada a la luz del principio de congruencia, me lleva a descartar la aplicación de las reglas del "Pago por consignación" de la Sección 7° del Título I° del Libro Tercero del CCCN (arts. 904 a 909), y en virtud de lo dispuesto en los arts. 1°, 2° y 3° del mismo Código, a arribar a una decisión razonablemente fundada, según las leyes aplicables, de conformidad con la Constitución Nacional y los Tratados Internaciones de Derechos Humanos, interpretando los mismos teniendo en cuenta sus palabras, finalidades, leyes análogas, disposiciones que surgen de los tratados mencionados, principios y valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento.-

La inaplicabilidad de las normas citadas se fundan en la inexistencia -entre otros- de los requisitos del pago en cuanto a identidad, integridad, localización y puntualidad.-

Es por eso que ante la pretensión de restituir una suma de moneda extranjera, sobre la cual la actora expresa no tener derecho a retener por corresponder a otra persona, considero que las reglas aplicables resultan ser las establecidas en el Capítulo 4° del Título V° del Libro III° que regulan el "Enriquecimiento sin causa", figura jurídica que -entiendo- regula la situación narrada en este párrafo.-

A partir de este encuadre, que se regula en el Código desde el punto de vista del acreedor de la obligación de restituir, al establecer los requisitos para la procedencia de la acción in rem verso (la que inicia la persona empobrecida contra aquella que se enriquece sin causa), es que analizaré si resulta posible accionar del modo peticionado, esto es, por parte del enriquecido sin causa para dejar sin efecto los actos que motivaron tal situación.-

Para ello tengo en consideración que conforme el art. 1794 del CCCN "...Si el enriquecimiento consiste en la incorporación a su patrimonio de un bien determinado, debe restituirlo si subsiste en su poder al tiempo de la demanda...". Y que, de acuerdo a calificada doctrina, la acción presenta las siguientes cualidades:

"...a) Caracterización. Es la pretensión que el ordenamiento jurídico reconoce a cualquier persona que ha experimentado sin justa causa una disminución patrimonial, a raíz del desplazamiento de un bien que ha salido de su patrimonio, contra quien se ha beneficiado injustamente por ello y que tiene por finalidad compensar el desplazamiento patrimonial del empobrecido...

...b) Legitimación activa y pasiva. La titularidad de la acción recae sobre el empobrecido y la legitimación pasiva sobre el enriquecido, que se ha beneficiado sin causa legítima a expensas del primero...

...c) Objeto de la acción. La pretensión... tiene por objeto corregir un enriquecimiento sin causa. Es una acción de restitución o de reintegro a favor del empobrecido y contra quien resultó enriquecido sin causa...

...d) Requisitos. Para que se pueda ejercitar la pretensión por enriquecimiento sin causa reglada por los artículos 1794 y 1795 del código civil y comercial es necesario que concurran los siguientes requisitos: enriquecimiento del demandado, empobrecimiento del demandante, relación causal entre enriquecimiento y empobrecimiento, ausencia de causa y carencia de otra acción..." (Pizarro, Ramón Daniel - Vallespinos, Carlos Gustavo; "Manual de Obligaciones", Tomo II, pgs. 532/534; Ed. Rubinzal-Culzoni; Santa Fe, 2019).-

Y así como en ausencia de regulación legal bajo el Código Civil anterior se admitió la situación de mora del acreedor, y se permitió al deudor liberarse depositando judicialmente el pago, considero que ante la ausencia de vía específica y la falta de prohibición legal, resulta procedente habilitar a la consignación de bienes, en el supuesto de entender la parte actora, que corresponde su restitución para no incurrir en un enriquecimiento sin causa.-

Considero, además, que realizar tal encuadre implica hacer uso de las reglas del iura novit curia en busca de la solución razonable de la que habla el art. 3° del CCCN, y que ello no implica violación al principio de congruencia, por cuanto la acción intentada se dirige directamente contra quien hizo la transferencia de la suma de moneda extranjera que se pretende restituir, considerando la accionante que no existe causa legítima para retener la misma, tal como se expondrá al reseñar la prueba analizada en autos, y ante la negativa de recibir el importe por parte de la demandada.-

Sobre tal plataforma jurídica es que se analizará la prueba obrante en autos.-

III.- Análisis de la prueba producida.-

En el caso de marras, y conforme los hechos no controvertidos antes reseñados, surge que las partes se han relacionado de manera verbal, y que ambas reconocen haberse reunido, por un lado, la actora y su padre (como titulares del inmueble) y por otro, la demandada, en carácter de martillera y corredora, a los fines de poner en venta el inmueble cuya NC 051-1-K-323-09-F006.

También, ambas partes son contestes en que la demandada depositó la suma de U$S 800.- en cuenta abierta a nombre de la actora en el Banco Credicoop.-

A su vez, analizando la prueba obrante surge que la testigo Evelin Silvana Vera, quien resulta ser empleada de la inmobiliaria de la parte demandada, alega que dicho inmueble lo tuvieron a la venta bastante tiempo, entre 4 o 5 meses, que ella era la encargada de mostrarlo, que se encargaron de ir a colocar los carteles, que cuando deciden comprar el inmueble deciden dejar la seña de U$S 800 y que a la semana el propietario le quiso dar de baja. Cuando lo llamaron para avisarle que la plata ya estaba depositada y mostrarle el comprobante de pago, a los días quiso darle de baja, quiso devolver la seña.-

Al serle preguntada sobre las autorizaciones de venta la misma alega que le habían dejado los formularios arriba de la mesa de entrada del departamento porque nunca les coincidían los horarios, y que el modelo usado era el habitual para todos como autorización para la venta. Que en la inmobiliaria sólo se reciben señas. Reconoce que el padre de la actora se reunía con la demandada a los fines de la cotización de inmueble y que después se acercó a dejar planos; también se acercó en otra oportunidad a dejar las llaves del inmueble, que fue cuando comenzaron a poner los carteles. Cuando ya tenían todo para firmar los boletos de compra venta, fue cuando no fueron, y después quisieron hacer la devolución.-

Por su parte la testigo Daniela Vanina Constanzo, quien fuera la interesada en la compra y realizara el pago de la seña, manifiesta que conoce a la demandada porque en el mes de abril de 2018 fue con su mamá a un departamento, una casa, e hicieron la seña por la compra de dicho inmueble, y después se dejó sin efecto la venta y se quedaron con los 800 dólares ahí en la inmobiliaria; que supuestamente ya se lo habían depositado al dueño del departamento; alega que tiene el recibo entregado por dicha suma abonada. Que la demandada le manifiesta que la operación no se iba a realizar porque el dueño no quería vender, que recuerda que ellas el boleto de compra venta lo iban a firmar alrededor del día 14 de mayo y que dejaron las fotocopias del DNI a esos fines.-

Luego, en cuanto a la intención de la actora de hacer entrega del dinero, tengo a la vista las declaraciones testimoniales de los Sres. Arana y Espeche, y las cartas documento que obran en autos cuya recepción no fuera desconocida por la demandada.-

El testigo Sr. Jorge Omar Arana, quien conoce a las partes, familiar de la actora y conocido de la demandada, recuerda haber concurrido a la inmobiliaria de la demandada sobre finales de mayo-junio del 2018, por encargo de la actora, para entregarle U$D 800, que cuando se los fue a entregar le dijo que no los quería recibir, lo que coincide con la carta documento enviada por la actora de fecha 06/06/2018.-

El testigo Espeche también expresa que se presentó ante la oficina de la demandada a fines de mayo o principio de junio para entregar los U$S 800 por encargo de la actora, que es prima del testigo, pero la demandada no le aceptó el dinero.-

Por último, las cartas documento de fecha 06/06/2018 y 26/12/2018 intiman a la demandada para que denuncie los datos de la cuenta bancaria a los fines de restituir la suma indicada (U$S 800).-

Luego, sobre uno de los principales focos del conflicto de autos, esto es, si la demandada estaba autorizada para intermediar en la venta del inmueble y, como consecuencia de ello a percibir una suma de dinero, o si por el contrario no lo estaba y por tal motivo resulta justificado el accionar de la actora, tengo en consideración particularmente las siguientes cuestiones: a) que la demandada es una profesional de la actividad; b) que la Ley G N° 2051 le impone la obligación de instrumentar por escrito la autorización de venta; c) que la demandada no ha adjuntado tal documento escrito que, según relató en su presentación y manifestó la testigo Vera, se encontraba confeccionado y a disposición de la actora para; d) que el boleto de compraventa que según la testigo Vera ya estaba listo para la firma, tampoco se presentó al proceso al igual que las copias del DNI que manifiesta haber entregado la testigo Constanzo; e) que del libro que se adjunta al proceso, como documental en poder de la demandada, no surge constancia alguna sobre la intermediación realizada en el mes de mayo de 2.018 sobre el inmueble de propiedad de la actora (véase folio N° 28, operaciones abril y mayo 2.018); y f) que ningún otro elemento de prueba corrobora sus dichos en cuanto a las condiciones en las que publicitaría la venta del inmueble (esto es, precio, forma de pago, etc.).-

Así, en este aspecto, al no haber acreditado la demandada que contaba con la autorización de venta firmada por la actora, considero que asiste razón a esta última, y que su oposición a recibir los dólares que le fueran depositados en su cuenta bancaria se halla justificada, independientemente del concepto que se le asigne (seña o reserva de compra), ello por cuanto tenía motivos legítimos para considerar que el contrato de corretaje no había llegado a perfeccionarse, o que debía suspenderse en su ejecución, y que las condiciones de venta del inmueble nunca había sido establecidas, tal como expresa en su carta documento de fecha 06/06/2018, obrante a fs.9.-

Y luego, frente a la negativa de la demandada a recibir el reintegro, lo que se acredita con las Cartas Documentos remitidas por la actora y por el texto de la misiva que se adjunta a la contestación de demanda, que considero confesión extrajudicial, es que considero procedente la consignación efectuada a los fines de restituir la suma de Dólares Estadounidenses Ochocientos, que se encuentran depositados en la cuenta judicial de autos e impuestos a plazo fijo.-

Por último, debo señalar que si bien la demandada, al momento de contestar demanda, expresa genéricamente que reconviene por el pago de la seña doblada, por pago de comisión y por daños y perjuicios (fs. 38), no introduce su pretensión en los términos exigidos por la normativa procesal, razón por la cual no formó parte del debate de autos, lo que me impide expedirme al respecto.-

IV.- Conclusión.-

En conclusión y por las razones señaladas, es que considero que la actora tenía razones justificadas para oponerse a retener la transferencia de la suma de U$S 800.- que le realizara la demandada, y con ello se hallaba habilitada a su devolución.-

Luego, ante la negativa de la demandada a recibir el reintegro, es que tengo por acreditada la causa a los fines de la procedencia de la demanda de consignación iniciada en autos, razón por la cual he de hacer lugar a la misma.-

V.- Costas.-

En cuanto a las costas corresponde a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCCRN).-

VI.- Honorarios.-

Se difiere la regulación de honorarios hasta contar con base para ello, atento a que tratándose el objeto a restituir de moneda extranjera, se requieren de cotización que será determinada en la etapa de cumplimiento de sentencia.-

Por los fundamentos expuestos, normas legales, jurisprudencia y doctrina citadas,

FALLO:

1) Hacer lugar a la demanda de pago por consignación incoada por García Adriana Lizzie contra Rámirez de Sátora Leonor Edith, y en consecuencia declarar válida la consignación judicial realizada en autos por la suma de dólares estadounidenses de U$ 800 en concepto de restitución de sumas percibidas sin causa.-

2) Imponer las costas a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCCRN).-

3) Diferir la regulación de honorarios hasta contar con base para ello.-

4) Regístrese. Se hace saber que de conformidad a la Acordada 036/2022- STJ, Anexo I. art.9. a) Principio General. Con las excepciones que se detallan en las normas especiales, todas las providencias y decisiones judiciales, incluyendo la sentencia definitiva, quedan notificadas el martes o viernes posterior al día que se publican en el Sistema “PUMA”, o el siguiente día de nota si alguno de aquellos resulta feriado o inhábil. Los plazos comienzan a correr al día siguiente de la notificación. Los actos procesales que se suban al sistema en horas o días inhábiles se tienen por publicados el día hábil siguiente.".-

A los fines arancelarios, se vincula a la Caja Forense de la Provincia de Río Negro.-

José María Iturburu.

Juez.-