Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - VIEDMA
Sentencia22 - 07/05/2019 - DEFINITIVA
ExpedienteSin datos - STRADA MARIA ALEJANDRA C/ RIAL ISIDRO GREGORIO S/ DESALOJO (Sumarísimo)
SumariosNo posee sumarios.
Texto SentenciaViedma, 7 de mayo de 2019.-
VISTOS: los presentes autos caratulados "STRADA MARIA ALEJANDRA C/ RIAL ISIDRO GREGORIO S/ DESALOJO (Sumarísimo)" Receptoría B-1VI-267-C2017, traídos a despacho a los fines de resolver y de los que;
RESULTA:
1.- Que a fs. 21/25 se presenta la Sra. María Alejandra Strada con patrocinio letrado e interpone demanda de desalojo contra el Sr. Isidro Gregorio Rial y/o ocupantes del inmueble de su propiedad según la 1/4 parte indivisa ubicada en la ciudad de Viedma, parcela 13, ruta 1, km. 12,5, designada catastralmente como NC 18-2-530688.-
Sostiene que en fecha 10/12/09 celebró un contrato de compraventa con el Sr. Víctor Hugo Muñoz, mediante el cual adquirió el mencionado inmueble, y desde entonces ejerció ininterrumpidamente su posesión. Afirma que vivió en dicho inmueble entre los años 2.010 y 2.013, y a partir de allí decidió ponerlo en alquiler y mudarse al ejido urbano.-
Manifiesta que, en función del contrato de locación que celebró con el Sr. Víctor Peluffo, en fecha 10/10/15 le entregó las llaves de la vivienda ubicada en el predio en cuestión, previo depósito y pago del canon locativo mensual.-
Explica que el Sr. Peluffo al intentar ingresar al inmueble no pudo hacerlo porque se encontraba ilegítimamente ocupada por el Sr. Rial. A ello agrega que el intruso cambió la cerradura de la puerta principal y bloqueó la puerta trasera de la vivienda.-
Relata que Peluffo le comunicó la situación, motivo por el cual decide radicar la denuncia del hecho ante la Comisaria N° 30 del Barrio Guido. Indica que la policía se acercó a la propiedad y constató que allí se encontraba una persona mayor de edad que se había introducido con ánimo de ocupar la vivienda.-
Menciona que en el interior de la vivienda faltaban los calefactores, cocina, alacenas, bomba de agua, garrafas, aire acondicionado, entre otros. Refiere y reseña sus antecedentes posesorios -boleto de compraventa con Muñoz, contratos de alquiler, mejoras y servicios a su nombre- por lo que considera que fue despojada del bien que poseía hasta el momento que lo ocupó Rial.-
Solicita la entrega inmediata del mismo en los términos del art. 680 bis del CPCC. Realiza otras consideraciones, acompaña documental, ofrece prueba funda en derecho y concreta su petitorio.-
2.- Que impuesto el trámite de ley, a fs. 40/44 se presenta el Sr. Isidro Gregorio Rial, por derecho propio, con patrocinio letrado e interpone excepciones como de previo y especial pronunciamiento en los términos del art. 347 inc. 3 CPCC, y solicita se cite al proceso al Sr. Víctor Hugo Muñoz de conformidad con lo dispuesto por el art. 89 del mismo cuerpo normativo.-
Subsidiariamente contesta demanda, niega por imperativo procesal los hechos expuestos por la actora, desconoce la prueba acompañada, denuncia prejudicialidad y relata su versión de los hechos. Asimismo, se opone a la entrega inmediata del bien inmueble objeto de autos, conforme art. 680 bis del CPCC.-
Relata que en el año 2.015 celebró un contrato con el Sr. Víctor Hugo Muñoz con el objeto de efectuar tareas de mantenimiento en su predio. Dice que Muñoz puso a disposición su casa y herramientas para realizar tal labor, por lo que no es intruso sino que siempre actuó con base en el contrato firmado.-
Menciona que el propio Muñoz tenía su llave propia para ingresar a la vivienda, quien realizaba actos habituales de un propietario. Señala que no tiene vínculo con la Sra. Strada.-
Realiza otras consideraciones, acompaña documental, funda en derecho, ofrece prueba, solicita la citación del Sr. Víctor Hugo Muñoz a los fines de conformar un litisconsorcio pasivo necesario y concreta su petitorio.-
3.- Que a fs. 50/56 la Sra. María Alejandra Strada contesta el traslado que le fuera conferido en relación a las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, que fueran interpuestas como de previo y especial pronunciamiento; sobre la citación del Sr. Víctor Hugo Muñoz en calidad de litisconsorte pasivo necesario.-
Luego, mediante sentencia interlocutoria (fs. 61/63) se resolvió conforme artículo 486 inc. 1 del CPCC “diferir el tratamiento, como defensas de fondo, de las excepciones de falta de legitimación pasiva y activa interpuestas por el demandado para su oportunidad de dictar sentencia definitiva (…) No hacer lugar a la solicitud de litisconsorcio pasivo necesario (…) No hacer lugar a la entrega inmediata del inmueble objeto del planteo de autos solicitado por la parte actora (…)”.-
Contra dicha resolución, el Sr. Rial interpuso Recurso de Apelación a fs. 65, el cual fue concedido a fs. 66 y a fs. 93/98 la Cámara de Apelaciones Civil de Viedma resolvió “Declarar desierto el recurso de apelación articulado a fs. 65 (…)”, confirmando así la sentencia de fs. 61/63.-
4.- Que a fs. 108/110 la Sra. Strada efectúa denuncia de hecho nuevo y solicita se declare la cuestión de puro derecho.-
Argumenta que el Dictamen del 30/11/17 emitido por la Unidad Fiscal Temática Nº 2 de Viedma (fs. 106/107), en los autos caratulados “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ defraudación” y su acumulado “Strada María Alejandra c/ NN s/ usurpación”; resuelve cuestiones que se vinculan con el objeto de estos autos.-
A fs. 115 se presenta el Sr. Rial, y se pronuncia por el rechazo de la procedencia del hecho nuevo denunciado por la actora en tanto postula que las actuaciones que tramitan en sede penal carecen de sentencia firme.-
Planteadas ambas posturas, a fs. 121/122 se resolvió “Tener presente el hecho nuevo denunciado por la parte actora para su oportunidad (…) Rechazar el pedido de declaración de puro derecho (...)”.-
5.- Que ante la existencia de hechos controvertidos, a fs. 122 se fija la audiencia prevista por el art. 361 del CPCC de cuya celebración da cuenta el acta obrante a fs. 124 y, ante la imposibilidad de avenimiento en dicha oportunidad, se abre la causa a prueba.-
Luego, previa certificación por Secretaría respecto del vencimiento del plazo y su resultado a fs. 175 se procede a la clausura del período probatorio.-
La parte actora presenta su alegato en uso de las facultades conferidas por el art. 486 inc. 5 del Código ritual a fs. 177/186, mientras que a fs. 187/188 hace lo propio la parte demandada, por lo que a fs. 191 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y motiva la presente.-
CONSIDERANDO:
I.- Que de acuerdo con los términos en que la litis ha quedado planteada, la cuestión a resolver consiste en determinar la procedencia o no del pedido de desalojo efectuado por la Sra. María Alejandra Strada contra el Sr. Isidro Gregorio Rial ocupante del inmueble ubicado en la parcela 13, ruta 1, km. 12.5, designado catastralmente como NC 18-2-530688.-
II.- Corresponde precisar entonces qué normas aplicaré para resolver la cuestión traída a examen. Así, la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci ha planteado dos reglas para determinar la ley aplicable conforme a las previsiones del art. 7 del CC y C y las enseñanzas de Roubier. La primera de ellas consiste en la de aplicación inmediata de la nueva ley, pero según como se encuentren la situación, relación o las consecuencias, al momento de entrada en vigencia de la misma. En ese sentido, observo que la relación jurídica existente basada en el contrato debatido en autos entre las partes fue constituida, y los efectos que en este trámite se debaten se produjeron con la nueva ley. La segunda regla es que la ley es irretroactiva, sea o no de orden público. Regla que está dirigida al juzgador, no al legislador que puede establecer carácter retroactivo de la norma de modo expreso.- (Kemelmajer de Carlucci, Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a Las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Rubinzal Culzoni. 1era edición. Santa Fe. 2015.-
De este modo, y en tanto la situación jurídica denunciada en autos ha ocurrido con la vigencia del CCyC será esa la ley aplicable. Ello así pues ha sido constatada mediante acta de exposición policial de fs. 5 original en tanto instrumento emanado de autoridad policial.-
III.- Que mediante la sentencia interlocutoria N° 103 (fs. 61/63) se resolvió diferir el tratamiento del planteo de prejudicialidad penal esgrimido por el Sr. Isidro Gregorio Rial para la oportunidad de dictar sentencia definitiva.-
En sede penal tramitó la causa “Muñoz Víctor Hugo y otros s/ usurpación” (causa: MPF-VI-02343-2017) y la causa “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ defraudación” (causa: 1VI-42324-MP2016), donde en este último legajo se dispuso (fs. 74): “(...) por ser el mismo objeto de litigio e idénticos participes; dispongo la remisión del presente legajo para su radicación al Sr. Agente Fiscal de la Unidad Fiscal Temática Nro. 2”. Luego, a fs. 81 las causas se acumulan.-
Se advierte que a fs. 82/83 el dictamen del MPF se expide respecto del legajo caratulado “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ defraudación” y su acumulado “Strada María Alejandra c/ nn s/ usurpación”, legajo N° MPF-VI-02343-2017. Respecto de este último vale aclarar que si bien la caratula no coincide, se trata del mismo trámite dado que los hechos y el número de legajo son los mismos.-
En función de ello, a fs. 90/92 se analizan y resuelven ambas causas, dictando el sobreseimiento de los Sres. Víctor Hugo Muñoz, María Alejandra Strada e Isidro Gregorio Rial; resolución que se encuentra firme.-
Por lo tanto, no se advierte cuestión prejudicial alguna en este estado del proceso sin perjuicio de la consideración que se haga al respecto de las constancias de las causas “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ defraudación” y su acumulado “Strada María Alejandra c/ nn s/ usurpación” (legajo N° MPF-VI-02343-2017).-
IV.- Despejadas las cuestiones precedentes, vale recordar que el juicio de desalojo es una acción personal -no real- que no interesa ni discute sobre la titularidad dominial, ya que la naturaleza jurídica de la acción es, en suma, un acto de administración y no de disposición. Tal es así que la pretensión del desalojista sólo implica la invocación de un derecho personal que busca la restitución del bien; y puede ser cualquier sujeto a los que la ley reconozca con facultad de transmitir la tenencia de la cosa, pues, es el reintegro de dicha tenencia lo que se reclama. Como principio general, el juicio de desalojo no es el ámbito natural para debatir el derecho de poseer. (Conf. STJRNS1 Se. 6/07 “Ogilvie”).-
Por otra parte, son legitimados activos quienes tengan derecho a recuperar total o parcialmente la detentación de un bien inmueble, por ser titulares de una acción personal del cual derive un derecho de usar y gozar el inmueble. En otras palabras, se otorga a favor de quien tiene la titularidad de un derecho sobre los bienes que autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o cualquier otro título análogo (CCiv. y Com. La Plata, sala I, 1-9-92, “Gutiérrez, Mercedes c/ Ramallo, Carlos s/ desalojo”, Infojus: FA92012284). Conf. Joaquín Salgado, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, 2.016, Pág. 526.-
Respecto de la legitimación pasiva, el art. 680 del CPCC establece que “la acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”; es decir, “contra todo el que esté en su tenencia actual ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación restitutoria (CNEsp. Civ. Com., Sala I, 11-12-80, BCNEC y C, 701, Nº 10.523; idem Sala II, 19-3-80, BCNEC y C, 685, Nº 10.114)”. Conf. CACivil y Com. de Bariloche “MATAC, Raúl c/ Roa, Eliseo s/ desalojo (Sumarísimo)”, 30/10/2015; entre otros.-
En palabras de Joaquín Salgado, “La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirlos, salvo un supuesto de excepción en que no existe esa obligación de dar cosa cierta, cuando el ocupante es intruso, cuando ha penetrado en el inmueble sin derecho, por la fuerza, o por la vía de los hechos, cuando el apoderamiento se consuma contra la voluntad del poseedor (CNCiv., Sala J, 22-5-97, “Cortinez, Hugo E. c/ Consorcio de Propietarios Ingeniero Andrés Justo y ocupantes Estado de Israel”, LL, 1997-E-669; DJ, 1997-3-842)”. Conf. Salgado, Alí Joaquín, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, 2.016, Pág. 284.-
Asimismo, interesa destacar “Que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea además actual, real y concreta”. Conf. “SEDESA c/ Córdoba, Carlos Ramón y otros s/ desalojo”, Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul.-
V.- Que entonces, de conformidad a las circunstancias bajo las que el proceso discurriera, corresponde acudir al esquema probatorio y así debo tener en cuenta el conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1.972, Tº 1, pág. 15).-
Cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia. Devis Echandía sostiene que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición -pretensión o excepción- lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o dicho de otro modo, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. (Devis Echandía Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, Buenos Aires, Ed. Zavalía, T 1, pág. 490 y ss).-
Ahora bien, este principio, como toda regla general, no es absoluto. Así la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que las reglas atinentes a la carga de la prueba deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, principio éste que se encuentra en relación con la necesidad de dar primacía por sobre la interpretación de las normas procesales a la verdad jurídica objetiva, de modo que su esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal (CSJN in re "Baiadera, Víctor F.", LL, 1.996 E, 679).-
Por ello, no resulta un dato menor recordar en este apartado que conforme lo dispone de manera específica la normativa procesal que nos rige, salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica -entre las que incluyo la inmediatez del juez de primera instancia-. No tendrán el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (conf. art. 386 CPCC titulado apreciación de la prueba). A ello se debe agregar, aunque parezca redundante, que tampoco existe la obligación de fundar la razón por la cual descarta o no alude de manera específica a otros medios probatorios. No cabe entonces sino concluir que la primera regla interpretativa al hacer mérito de la valoración probatoria efectuada por el magistrado -sin eludir la posibilidad del error- es que la prueba soslayada no conducía, a su entender, a la averiguación de la verdad objetiva del caso.-
Y con relación a la verdad objetiva, debo aclarar que en función de las reglas de interpretación de la prueba basadas en las sana crítica hay una ligazón inescindible entre verdad objetiva y convicción judicial, de modo tal que ambas confluyen para la solución de todo caso traído al examen de los jueces.-
VI.- Que efectuadas las anteriores precisiones, para el análisis y resolución del caso traído a examen recurriré especialmente a la prueba que en este estado permanece en el proceso y valoraré a la misma conforme a las reglas de la sana crítica de acuerdo con lo que prescribe el art. 386 del C.P.C.C. y en definitiva fundaré mi decisión conforme art. 200 de la Constitución Provincial.-
En orden a ello tengo presente el boleto de compraventa entre la Sra. Strada y el Sr. Muñoz con firmas certificadas ante autoridad policial y que fuera reservado por Secretaría a fs. 26 la declaraciones testimoniales de Diego Sosa, Víctor Eugenio Peluffo, Cecilia Leiva, Edgardo Bournisen y Jorge Daniel Goulou Garcia como así también el reconocimiento de documental por parte de Diego Sosa respecto del contrato de fs. 6/8 instrumentado mediante acta de fs. 135, informe de inmobiliaria Río Propiedades – fs. 143-, informe de responsables históricos de impuesto inmobiliario de inmueble con designación catastral 18-2-530688, reconocimiento a fs. 154 de contrato de compraventa por parte de Hugo Monzón - fs. 12 y vta-, autos ofrecidos como prueba instrumental identificados como “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ Defraudación” Expte. 1VI-42324-MP2016 y “Muñoz Víctor Hugo y Otros s/ Usurpación” Expte. 1VI-39659-MP2015 reservados a fs. 170.-
VII.- Sentado ello, y en virtud de lo expuesto, corresponde analizar la excepción de falta de legitimación activa y pasiva que interpone el Sr. Isidro Gregorio Rial cuya resolución fue diferida para esta oportunidad.-
Al respecto la Cámara de Apelaciones Civil de Viedma ha dicho: “(…) reproduciendo las enseñanzas de los maestros Colombo y Kiper- `la legitimación activa en el juicio de desalojo existe a favor de quien tenga una relación sobre los bienes y que la misma autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o de cualquier otro análogo. Es una acción de carácter personal, destinada a recuperar el uso y goce de una cosa y no admite discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión, ya que el locatario sólo goza de la presencia´ (Carlos J. Colombo -Claudio M. Kiper. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación- Comentado y anotado. 3era Edición. Ed. La Ley). Continúan diciendo los autores que `El juicio de desalojo es un acto de administración, y responde a un acto simplemente conservatorio”. (Conf. CACivil de Viedma, en autos caratulados “Queirolo Hugo Darío y otros c/ Chazarreta Alrededor y/o quien resulte ocupante s/ desalojo”, 03/09/15).-
En el caso concreto, surge del boleto de compraventa celebrado en fecha 17/08/99 entre los Sres. Mario Luis de Rege y Alejandro Ricardo Buckland (parte vendedora) con los Sres. Víctor Hugo Muñoz, Luis Doroteo Rosas, Cervantes Evaristo Ruiz y Jorge Goulu García (parte compradora), (conf. fs. 3 y 142/143; fs. 8/9 del legajo “Muñoz Víctor Hugo y otros s/ usurpación”), que el inmueble individualizado como parcela N° 13, nomenclatura catastral: 18-2-530688, del Departamento Catastral 18 de la Circunscripción 2, del ejido urbano de Viedma; es propiedad de estos últimos, extremo que además surge conteste con lo declarado por el testigo Goulou García y Leiva.-
De ello se sigue que en el aspecto registral el Sr. Víctor Hugo Muñoz es copropietario del inmueble referido sobre 1/4 parte indivisa del mismo a partir de la fecha 17 de agosto de 1.999, hecho que no se encuentra controvertido y que en definitiva motivó la compraventa que le hiciera la actora de dicha parte.-
Así, en fecha 10/12/09, el Sr. Muñoz y la Sra. Strada celebraron un contrato de compraventa, donde aquél cede la parte indivisa del inmueble antes referido, dejando constancia que mediante dicho acto la compradora toma posesión del bien conforme fs. 4 -original reservado por Secretaría- con firmar certificadas ante autoridad policial - Clausula 3 del contrato-, siendo su fecha cierta a partir de la certificación referida - 21/12/2.009-.-
Asimismo advierto que ambas cuestiones coinciden con merituado por el Juez penal luego de ponderar las pruebas incorporadas en el legajo “Muñoz Víctor Hugo c/ Strada María Alejandra s/ defraudación”, pues mediante cita del dictamen del Ministerio Público Fiscal, el magistrado tuvo por acreditado (fs. 90/92) que mediante el boleto de compraventa de fecha 17 de agosto de 1.999, el Sr. Muñoz adquirió en condominio el inmueble en cuestión, pero acreditándose también que Muñoz vendió su parte indivisa sobre dicho inmueble a la Sra. Strada en fecha 10/12/09 (según boleto de compraventa), por la suma de $ 35.000 pagadero al momento de la firma. El magistrado alude al dictamen del M.P.F. (fs. 83), concretamente en la parte que dice: “Nótese que en el boleto de compra venta celebrado entre Muñoz (vende) y Strada (compra), en su cláusula tercera, hace referencia que \'...La posesión del bien, a la compradora le será entregada en este acto; y la escritura traslativa del dominio, se realizara cuando la compradora lo determine ante escribano...\'. De ninguna manera se puede afirmar que el lote es efectivamente propiedad de Muñoz, sino que muy por el contrario Muñoz vendió dicha propiedad a Strada”, (fs. 91). En consecuencia, el Juez dictó el sobreseimiento de la Sra. María Alejandra Strada.-
A mayor abundamiento, las restantes piezas probatorias apoyan la versión sostenida por la actora, tales como el contrato de compraventa celebrado entre Hugo Alberto Monzón y aquella (fs. 12 y 154), el contrato de locación del inmueble en cuestión celebrado entre la Sra. María Alejandra Strada y el Sr. Diego Sosa (fs. 6/8, reconocido por éste en su declaración testimonial; el tenor de la declaración testimonial del Sr. Víctor Peluffo en donde explicó que luego de celebrado el contrato de locación con la Sra. Strada, ya teniendo el inmueble el cual se encontraba apto para habitarlo, luego de haber compartido una tarde con amigos un fin de semana en dicho inmueble para que lo conozcan a la semana siguiente volvió y ya se encontraba ocupado por Rial; declaración testimonial de los Sres. Edgardo Bournisen de donde surge que había operado como agente inmobiliario para el alquiler del inmueble objeto de autos y que el trato era con quien oficiaba como locadora, esto es la Sra. Strada, informe de constancia de cambio de titularidad en Edersa a nombre de la Sra. Strada (fs. 20 y 151) e informe de A.R.T. de fs. 148 de donde surge como responsable histórica del pago de impuesto inmobiliario la actora en tanto poseedora a partir del 10/2/2009 del inmueble con DC 18-2-530688; todo lo cual da cuenta de la legitimación de la Sra. María Alejandra Strada, mediante el ejercicio de la posesión del inmueble objeto de litigio.-
Por lo tanto, y por los fundamentos dados y la prueba valorada de modo conglobado he de rechazar la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el Sr. Isidro Gregorio Rial, pues a más del boleto de compraventa expuesto por la actora ha quedado comprobado que al momento de ocupación de la vivienda por el demandado el inmueble era poseído por la actora.-
Que corresponde ahora que me expida respecto de la falta de legitimación pasiva interpuesta por el demandado.-
Encaminado en ello tengo presente que el Sr. Rial sostiene que el inmueble ubicado en la parcela 13, a la altura del km. 12.5 de la ruta 1, cuya nomenclatura catastral es NC 18-2-530688, pertenece al Sr. Víctor Hugo Muñoz en carácter de copropietario.-
En función de ello, sostiene que celebró un contrato de locación de obra con el Sr. Muñoz (fs. 37), y enuncia que “(...) hemos convenido que mientras duren las tareas haga uso de manera personal, exclusiva e intransferible de la vivienda existente en el predio de Muñoz (...)”, (fs. 40 vta.). En virtud de ello manifiesta que de existir algún tipo de pretensión procesal, debía entablarse contra el Sr. Víctor Hugo Muñoz.-
Al respecto vale traer a colación el art. 680 del CPCC prevé: “La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”. Es decir, que son legitimados pasivos quienes ejerzan la tenencia actual del inmueble reconociendo en otro la titularidad del dominio.-
En consecuencia, toda vez que los extremos fácticos relatados por las partes, esto es, que el Sr. Rial ocupa el inmueble en calidad de intruso, según la actora, o bien que lo ocupa en calidad de tenedor, según sus propios dichos, ambos supuestos encuadran en el art. 680 del CPCC.-
Ahora bien, no puedo soslayar la prueba que ya he valorado para resolver la excepción de falta de legitimación activa por lo que en la advertencia de la sustancia que rodea el juicio de desalojo en donde no se discuten cuestiones relacionadas con la propiedad y lo ya resuelto por el rechazo respecto de la participación del Sr. Muñoz en estas actuaciones- a la fecha fallecido- fs. 61/63- decisión confirmada por Cámara de Apelaciones – fs. 93/98-, tengo por legitimado pasivo al Sr. Isidro Gregorio Rial en tanto tenedor del inmueble.-
Por lo tanto y conforme a fundamentos expuestos es que he de rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el Sr. Isidro Gregorio Rial y a continuación abordaré la pretensión desalojista de la actora y la calidad de la tenencia del inmueble por parte del demandado.-
VIII.- Sentado ello y en virtud de lo expuesto, corresponde analizar la pretensión desalojista interpuesta por la Sra. María Alejandra Strada contra el Sr. Isidro Gregorio Rial, resolver sobre su procedencia o no.-
En este sentido, parto del supuesto acreditado de que la propiedad del inmueble ubicado en la parcela 13, a la altura del km. 12.5 de la ruta provincial N° 1, concretamente 1/4 de la porción indivisa que le correspondía al Sr. Muñoz, fue cedida a la Sra. Strada en fecha 10/12/09 mediante boleto de compraventa (fs. 4) cuyo original se encuentra con firmas certificadas ante autoridad policial y que fuera reservado por Secretaría a fs. 26.-
Debo recordar aquí que la parte demandada se limitó a desconocer el boleto de compraventa y que la actora ofreció prueba caligráfica en subsidio que luego desistió.-
Ahora bien, sin perjuicio de las conductas procesales de ambas partes antes señaladas respecto de este instrumento, cierto es que la demandada no planteó -más allá del mero desconocimiento- una crítica a la competencia de autoridad policial en el aspecto fedatario ni instó la redargución de falsedad de esa actuación instrumental del personal policial corporizado en cabeza de la Sargento Shirley Cabrera - fs. 4 y vta. y reserva de fs. 26-.-
A ello agrego conforme fuera expuesto al tratar la falta de legitimación activa que la actora era poseedora del inmueble al momento de la ocupación del Sr. Rial.-
Por ello, los efectos del contrato de locación de obra (fs. 37) celebrado entre Sr. Muñoz y Rial en fecha 01/01/17 cuyo objeto era realizar una serie de tareas sobre el mentado inmueble, comprometiéndose a su vez el comitente (Víctor Hugo Muñoz) a otorgar el uso de la vivienda de manera personal al contratista (Isidro Gregorio Rial), conforme la cláusula tercera estipulada en el contrato, no tiene el alcance pretendido por el demandado al menos con relación a la Sra. Strada.-
Ello así porque a la fecha de celebración del contrato de locación de obra, el Sr. Víctor Hugo Muñoz había vendido su parte indivisa a la actora, no la poseía conforme surge de reseña probatoria efectuada en Considerando VII, tampoco la administraba, siendo la casa prefabricada de la Sra. Strada conforme surge de contrato de fs. 12 reconocido por el Sr. Monzón a fs. 154 sin que se acredite el consentimiento de la actora para llevar a cabo las obras encargadas sobre el inmueble que se identifica como parcela 13, NC 18-2-530688 a la altura del km. 12.5 de la ruta 1.-
Concluyo entonces que por estos motivos el contrato entre Muñoz y Rial, sin perjuicio de la validez que pudiera existir entre las partes que lo celebraron, carece de oponibilidad respecto de la actora en particular su cláusula Tercera que es la que tiene directa incidencia en la cuestión aquí debatida.-
Así, el Sr. Rial, se configura frente a la Sra. Strada como un ocupante sin título legítimo respecto del inmueble objeto de autos y que hasta ese momento era poseído por la actora y tenido por el Sr. Peluffo en su carácter de locatario a nombre de aquella.-
De este modo y habiéndose demostrado la legitimación activa de la Sra. María Alejandra Strada y la legitimación pasiva del Sr. Isidro Gregorio Rial en carácter de ocupante sin título legítimo de la vivienda objeto de litigio, y tenidos por acreditados los extremos invocados por la parte actora en sus postulaciones introductorias con los medios probatorios producidos, es que corresponde hacer lugar a la acción de desalojo aquí intentada y ordenar el lanzamiento del inmueble identificado como parcela 13, a la altura del km. 12.5 de la ruta provincial N° 1 en el plazo de 5 días conforme inc. 2 del art. 686 del CPCC .-
IX.- Por los fundamentos dados hasta aquí corresponde rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva interpuestas por la demandada y hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Sra. María Alejandra Strada contra el Sr. Isidro Gregorio Rial y/o quien resulte sublocatario, tenedor precario, intruso y cualquier otro ocupante del inmueble identificado como parcela 13, a la altura del km. 12.5 de la ruta provincial Nº 1, cuya nomenclatura catastral es NC 18-2-530688, a que lo desocupen en el plazo de 5 días de notificada la presente conforme inc. 2 del art. 686 del CPCC, bajo apercibimiento, en caso de incumplimiento, de diligenciarse con auxilio de la fuerza pública.-
X.- Costas y honorarios:
Atento al modo en que se resuelve la cuestión he de imponer las costas a la parte vencida (Art. 68 del CPCC).-
Con relación a la multa procesal por temeridad y malicia introducida por el actor en Punto 6 de petitorio - fs. 25- en los términos del art. 45 del CPCC he de rechazar la misma por no configurarse el supuesto previsto en la ley con relación a la conducta procesal del demandado.-
Por los fundamentos expuestos;
RESUELVO:
I.- No hacer lugar a las excepciones de falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva como así también al planteo de prejudicialidad interpuestos por el Sr. Isidro Gregorio Rial.-
II.- Hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Sra. María Alejandra Strada a fs. 21/25, y en consecuencia ordenar al Sr. Isidro Gregorio Rial y/o quien resulte sublocatario, tenedor precario, intruso y cualquier otro ocupante del inmueble identificado como parcela 13, a la altura del km. 12.5 de la ruta provincial Nº 1, cuya nomenclatura catastral es NC 18-2-530688, de la ciudad de Viedma, a que lo desocupen en el plazo de 5 días de notificada la presente, bajo apercibimiento, en caso de incumplimiento, de diligenciarse con auxilio de la fuerza pública (art. 686 inc. 1º del C.P.C.C.).-
III.- Imponer las costas a la parte vencida (art. 68 del CPCC) -excepto en lo que refiere al resolutorio de fs. 121/122 las que fueran impuestas por su orden- y diferir la regulación de honorarios hasta tanto existan pautas para ello conforme art. 24 aplicado en función del art. 27, ambos de la Ley G 2212.-
IV.- Regístrese, protocolícese y notifíquese.-


Leandro Javier Oyola
JUEZ
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