Fallo Completo STJ

ACUERDO


En San Carlos de Bariloche, a los 9 días del mes de septiembre de

dos mil veinticinco, el Tribunal integrado por los Jueces Gregor Joos, José

Bernardo Campana y Marcelo Alvarez Melinger en su carácter de

presidente, en el marco del legajo N° MPF-BA-03809-2022, caratulado “DI

TULLIO HONRADO DOMINGO NICOLÁS S/ DEFRAUDACIÓN”, luego de

haber deliberado conforme lo establece el código ritual, dicta sentencia

conforme el siguiente orden de votación CAMPANA, ALVAREZ MELINGER y

JOOS.



Datos del acusado: Domingo Nicolás Gabriel Di Tullio Honrado, DNI.

xxxx, argentino, nacido el xxxx en Buenos Aires, de estado

civil casado, con instrucción secundaria completa, de ocupación

desarrollador inmobiliario y con domicilio en calle xxxx de esta Ciudad.



 ANTECEDENTES


Los días 25, 26, 27, 28 y 29 de agosto del corriente año, se celebró

audiencia de juicio oral en el que actuaron: el querellante Fernando

Boudourian, representado por la Dra. Magdalena Sanguineti y el Dr. Martín

Govetto; el acusado HONRADO DOMINGO NICOLÁS DI TULLIO y su

abogado defensor el Dr. Sebastián Arrondo.



Declarado abierto el juicio, se le advirtió al acusado que estuviera

atento a las implicancias de la audiencia, como así la importancia y el

significado de lo que iba a suceder.



Alegato inicial de la parte querellante:



Seguidamente se otorgó la palabra a los patrocinantes de la

querella quienes en su alegato de apertura explicaron el hecho materia de

acusación, el cual describieron de la siguiente manera: “acusamos al

señor Di Tullio, por un hecho que tiene mucha información y

características especiales y tiene principalmente a dos personas

involucradas. El primero es Fernando Boudourian, que es la víctima.

Fernando y el señor Di Tullio se conocieron hace aproximadamente 15

años. Mantuvieron vínculos comerciales pero también una relación de

amistad, inclusive familiar. Y en esa relación, entre Fernando que vive en

Buenos Aires, que es un inversionista, y Di Tullio que se presenta como

desarrollador inmobiliario, fueron durante muchos años, y también

obviamente en ese marco de amistad, llevando diferentes intervenciones,

negocios, aportes y demás. Y uno de estos es el que, a nuestro criterio, se

frustró por la actuación del señor Di Tullio, quien lo defraudó, abusando de

la confianza que había entre ellos por esa relación de amistad, pero

también por todos los años que habían estado trabajando juntos, y lo

perjudicó. Y eso es lo que venimos a presentarles nosotros, que esto

comenzó, obviamente que tiene toda una historia detrás, pero

puntualmente y en el hecho formal de la acusación, para circunstanciar en

tiempo, modo y lugar, nosotros empezamos contando que: “El 18 de

febrero de 2021 en El hotel Llao Llao sito en xxxx de esta

ciudad, Domingo Nicolás Gabriel Di Tullio Honrado en carácter de socio

administrador de “Di Tullio Emprendimientos SAS” y actuando como

representante de la sociedad fiduciaria del Fideicomiso Solares de

Bariloche, le vendió a Fernando Boudourian, once lotes ubicados en el

desarrollo inmobiliario y urbanístico “Solares 1- Fideicomiso Solares de

Bariloche 1”. Con participación del Escribano Fabrizio Fato que acompañó

a Di Tullio Honrado, realizaron dos boletos de compraventa. El primero de

ellos por un lote de terreno (Unidad funcional privativa) AREE de servicio

F, con una superficie de 2001 metros cuadrados perteneciente a la mayor

fracción 19-3-A-A11-05 y 06. El segundo boleto por 10 lotes

correspondiente a la manzana B por un total de 19.806,80 metros

cuadrados, determinados de la siguiente manera: Lote 10 A con una

superficie de 2702,31 m², Lote 10 B con una superficie de 1829,72 m²,



Lote 11 A con una superficie de 1802,25 m², Lote 11 B con una superficie

de 1775,24 m², Lote 12 A con una superficie de 1747,49 m², Lote 12 B

con una superficie de 1719,42 m², Lote 13 A con una superficie de

1691,67 m², Lote 13 B con una superficie de 1663,93 m², Lote 14 A con

una superficie de 1636,96 m², Lote 14 B con una superficie de 3237,81

m².



En esa misma oportunidad Fernando Boudourian firmó y otorgó un

poder especial confeccionado por Fato, a favor de Gabriel Di Tullio

Honrado para que escriturara los lotes a su nombre. Ello debido a que

Boudourian no residía en esta Ciudad, lo cual le dificultaba concretar

cuestiones logísticas habituales en Bariloche, pero no le impedía tomar

decisiones sobre sus lotes y, en razón de la confianza que tenía con el Sr.

Gabriel Di Tullio Honrado, que se presentaba como desarrollador

inmobiliario y dueño de la Chocolatería Frantom y con quien ya había

realizado otras transacciones inmobiliarias.


Este poder facultaba a Di Tullio Honrado de manera amplia para

que -en lo sustancial-, en su nombre y representación, pero con previa

autorización y manteniéndolo informado a Boudourian de todas las

gestiones que fuera a realizar en su nombre, escriturara los lotes, ceda

derechos y acciones sobre boletos de compraventa, firme instrumentos

públicos y/o privados y venda los lotes indicados.


Los dos boletos de compraventa originales y el poder especial



quedaron en resguardo del Escribano Fabrizio Fato, en las oficinas

ubicadas en xxxx de esta ciudad para que luego el Sr. Gabriel Di

Tullio Honrado pudiera llevar adelante la escrituración de los lotes a

nombre del Sr. Fernando Boudourian.


Así fue que el 2 de julio de 2021, Fernando Boudourian por

comunicaciones de Whatsapp, le pidió al Sr. Gabriel Di Tullio Honrado que

instruya al Escribano Fabrizio Fato para que con la documentación que

había dejado en la Escribanía, escriturara los lotes a su favor, recibiendo

como respuesta del Sr. Gabriel Di Tullio Honrado “que lo iba a organizar

para la semana siguiente”.


El 24 de julio de 2021 en una comunicación vía Whatsapp, el Sr.

Gabriel Di Tullio Honrado le escribió a Fernando Boudourian precisándole

detalles de los metros a construir en sus lotes del desarrollo Solares y

haciendo referencia a estos, le dijo textualmente “…por eso siempre dije

que valían 2 palos…” aludiendo al valor en 2 millones de dólares.


En fecha no determinada con exactitud pero que puede

establecerse entre el 22 de julio y el 30 de septiembre de 2021, el Sr.

Gabriel Di Tullio Honrado retiró los dos boletos de compraventa

pertenecientes a Fernando Boudourian que se encontraban en resguardo

en la Escribanía de Fabrizio Andrés Fato, sita en xxxx de esta Ciudad,

correspondientes a 11 lotes del desarrollo urbanístico “Solares de

Bariloche”. Utilizó para ello el poder especial que también estaba en la



Escribanía. Nada de esto le informó Di Tullio Honrado al Sr. Boudourian,

quien, como se ha explicado, días antes le había requerido que escriturara

los lotes a nombre del propio Boudourian.


El 30 de septiembre de 2021, Gabriel Di Tullio Honrado se presentó

en la Escribanía de Daniela Chavez, sita en xxxx de esta ciudad en

compañía de Ariel Guillermo Burgos, con los boletos, el poder especial y

dos cesiones de derechos para certificar firmas.


Allí Di Tullio Honrado perjudicó intencionalmente los intereses

confiados por Boudourian y cedió en su representación y sin su

conocimiento ni conformidad los derechos sobre los mentados boletos de

compra venta a Guillermo Burgos quien actuó en gestión de negocios, sin

precisar a favor de quien. Gabriel Di Tullio actuó con mala fe y de manera

subrepticia, ya que tenía conocimiento del pedido expreso de Boudourian

en el mes de julio, que escriturara los lotes a nombre de él.


Días más tarde, concretamente el 7 de octubre de 2021,

nuevamente concurrió Ariel Guillermo Burgos a la Escribanía Chavez ya

referida, en compañía de Juan Ramón Sentena, quien dijo ser

administrador titular de “Chocofactory S.A.S” y único socio, con domicilio

legal en xxxx de Bariloche. En esa oportunidad, Sentena ratificó y aceptó la

 

gestión y compra.


La venta se concretó a través de una cesión de los derechos de los

boletos de compraventa y en definitiva de los lotes, por parte de Di Tulio



Honrado, consignando que recibía como pago la suma de pesos

argentinos un millón seiscientos mil ($1.600.000) por el primer boleto de

un lote (AREE de servicio F, de 2001 m2) que en dólares estadounidenses

equivalía a aproximadamente a dieciséis mil al valor oficial (US$ 16.000)

y ocho millones de pesos argentinos ($ 8.000.000) por el otro boleto de

los diez lotes que equivalía a aproximadamente ochenta mil dólares

estadounidenses (US$ 80.000), al valor oficial.


Este valor resultaba muy inferior al precio del mercado y del valor

que el propio Di Tullio le había asegurado al Sr. Fernando Boudourian que

tenían dos meses antes, en dos millones de dólares estadounidenses.


El lote denominado AREE de servicio F, de 2001 m2 tenía, al 30 de

septiembre de 2021, un valor de mercado de aproximadamente

trescientos cincuenta mil dólares estadounidenses (US$ 350.000),

provocando así intencionalmente un perjuicio patrimonial de

aproximadamente trescientos treinta y cuatro mil dólares estadounidenses

(US$ 334.000).


Los otros diez lotes, tenían al 30 de septiembre de 2021, un valor

de mercado de aproximadamente un millón doscientos setenta y cinco mil

doce dólares estadounidenses (US$ 1.275.012), provocando así un

perjuicio patrimonial de aproximadamente un millón ciento noventa y

cinco mil doce dólares estadounidenses (US$ 1.195.012).


Además de ello, el Sr. Gabriel Di Tullio Honrado tenía directa



vinculación con “Chocofactory” SAS ya que esta sociedad tenía domicilio

en las mismas oficinas en las que funciona Di Tullio Emprendimientos SAS

en xxxx de esta ciudad.


Sumado a ello, el Sr. Juan Ramón Sentena, resulta ser el único

socio de Chocofactory SAS y también es socio junto a Gabriel Di Tullio

Honrado en otras sociedades, al menos Compañía Argentina de Alimentos

SAS y es administrador suplente de otra sociedad de propiedad del Sr.

Gabriel Di Tullio Honrado denominada Fiduciaria Patagónica de Tierras

S.A.S.-”


Al menos dos de ellos, de estos lotes, volvieron a TANCO SA, que

es una sociedad que era la dueña de la tierra, que se la vendió a Di Tullio,

y la vamos a demostrar cuando en el año 2014 venden esas porciones de

tierra que el señor Di Tullio las compra. Les vamos a mostrar a cuánto se

las compraron, cuánto valía el metro cuadrado que pagó Di tullio en el

2014 y a cuánto le vendió a Sentena en el 2021 el metro cuadrado de

todo eso ya desarrollado, y eso lo vamos a mostrar.


Y dos al menos de esos lotes vuelven a TANCO SA por una dación

en pago de Sentena que no dice ni a favor de quién ni nada, pero Javier

Tanque, socio de TANCO, sí nos va a decir cómo recuperó esos lotes y

quién se los pagó, quién le devolvió esos lotes. No fue Sentena.


O sea que toda esta maniobra, obviamente realizada por el señor

Di Tullio, obviamente para perjudicar, el perjuicio está claro, para



ocasionar daño y también lo vamos a probar, es en definitiva la

administración fraudulenta, prevista en el artículo 173, inciso 7 del Código

Penal, y durante todo este juicio tan complejo, con muchísima

información, con muchísima documentación, que intentaremos presentar

de la manera más clara, ustedes van a poder ir verificando cómo todas

nuestras proposiciones fácticas las acreditamos con todos los testigos y

con toda la documentación.


Y declarar en definitiva al final de este debate responsable al señor

Di Tullio.




Alegatos iniciales defensa:


Por su parte el Dr. Arrondo sostuvo: desde el primer momento que

asumí como defensor, apuntó a la inexistencia del delito penal. Es

necesario hacer algunos pequeños antecedentes, que se acusó

primigeniamente a Di tullio por retención indebida.



Luego hay una reformulación de cargo. Pero, lo más importante es

que prometo demostrar en el desarrollo de este debate, que las acciones

llevadas a cabo por mi defendido no son merecedoras de reproche penal

alguno. He escuchado, como les dije, muy atentamente los alegatos de

apertura, los cuales se remiten a la acusación. Y veo nuevamente, que su

teoría está marcada por las presunciones, por los supuestos, por las

especulaciones y también y principalmente por las falsedades.
 

¿Por qué digo que estas afirmaciones no son ciertas? Porque me

voy a remitir, sencilla y lógicamente, a los alcances que tenía el poder, las

facultades que tenía el poder y la vigencia que tenía el poder al momento,

la vigencia, al momento en que el señor Di tullio realiza los actos que

ahora están siendo investigados.


El poder otorgado a mi defendido, entiendo, que es el acto jurídico

más importante. Es visceral, para que ustedes puedan tener una

convicción acerca de todo lo que pasó. Y es con lo que confío, estoy

seguro, que, en definitiva, lo que va a ser analizado por ustedes al

momento de resolver, de dictar sentencia.


En la acusación hay cuestiones que no están controvertidas,

siquiera, tampoco, por la defensa. Y hay otras que son noveladas, es decir,

hay otras partes de la acusación que forman parte de, cómo acá había

dicho, especulaciones, supuestos, por eso hablo de una acusación

novelada. Lo que no está controvertido, es que Boudorian, hábil hombre

de negocios, le confirió al señor Di Tullio un poder en fecha 18 de febrero

de 2021. Ese poder, otorgado por este hábil hombre de negocios, que

sabía perfectamente lo que hacía, para qué lo hacía y con qué fin lo hacía,

otorgaba facultades amplias, que eran meramente enunciativas, no

limitativas.


Eso es algo que no está controvertido. Tampoco está controvertido,

y por parte de la defensa no es así, después lo va a declarar mi defendido,



que efectivamente fueron retirados los boletos de la escribanía de Fato.

¿Tenía facultades para ello? Sí, tenía facultades para ello. Y entiendo que

tampoco está controvertido que la revocación del poder, es decir, un poder

no es que está medio revocado, casi revocado en algunas partes, un poder

amplio con estas facultades se encuentra vigente hasta su revocación.


La revocación del mismo, es reconocido en la acusación, fue

remitida en fecha 7 de octubre y fue recibida en fecha 10 de octubre.

Entonces, ¿qué se desprende de esto y qué voy a demostrar? De manera

sencilla, sin 50 testigos, exhibiendo escrituras, de manera muy sencilla,

que los actos llevados a cabo por Di Tullio se encontraban comprendidos

dentro de ese poder que a esa fecha se encuentra vigente.


Y ahí, permito llamarles la atención, dos situaciones, ustedes verán

si existen otras más, por las cuales no hay delito. Primeramente, que

luego de la revocación del poder, no se llevó a cabo ningún acto jurídico.

Es decir, que una vez revocado el poder, el señor Di Tullio no llevó

adelante ningún acto jurídico.


Y después que el mismo Di Tullio le pone una suerte de rendición

de cuentas a favor del señor Boudourian de todo lo que había hecho. Esto,

por supuesto, no se condice con la hipótesis delictiva narrada por el

acusador privado, que omite algunas circunstancias que son claves en el

otorgamiento del poder.


Que además de ser un poder amplísimo, es un poder que

determina en qué monto se deben vender esos lotes. Lo determina.

Entonces vamos a ver si se cumplió con el mandato. Recordemos,

Boudourian, hábil hombre de negocios, desarrollador inmobiliario, que

sabe, por supuesto, a quién apodera y cuáles son las facultades y alcances

que le da.


Me permito coincidir con la opinión de dos fiscales de larga

trayectoria del fuero local, en donde claramente al apartarse, al

manifestar que no había delito penal, inclusive hicieron referencia a que

este no era el ámbito para resolver este tipo de cuestiones. Son otros los

jueces que están resolviendo esta cuestión y que está más relacionado

con la rendición de cuentas, los daños y perjuicios, las nulidades y demás,

de todo lo que hace a lo que es este negocio que pudo haber sido un

negocio no muy bueno para Boudourian, pero que este no es el ámbito.


Entiendo yo que lo que hace el denunciante tiene otra intención y

es lesionar los derechos individuales de la persona que tengo sentada acá

a mi lado, y aprovechándose de este fuero y atentando contra la lógica del

Estado Democrático en el sentido de que no se está respetando el

principio de subsidiariedad, de última ratio y de intervención mínima del

derecho penal.


Entiendo que se está buscando una sanción penal a cualquier

precio. Incluso no voy a decir que hay una inducción a error a los jueces

porque conozco y pondero la actuación de los abogados que tengo



enfrente y la buena fe de los abogados que tengo enfrente, pero esto lo

veo más así para el denunciante. ¿Por qué? Porque el abogado que está

enfrente lo veo más así para el denunciante. ¿Por qué? Porque hay datos

que no brinda con la certeza que tendría que brindar y que harían poner

fin a esta investigación.


¿Por qué se busca el fuero penal sorteando la racionalidad de los

principios estos que acabo de denunciar, de última ratio y demás? Yo creo

que, como había dicho, para dañar, para el escarnio social, para los diarios

y para afectar la imagen. Y la razón, el porqué, seguramente es la gran

disconformidad que tiene Boudorian por cómo salió el negocio, por la plata

que perdió, porque seguramente debe estar ofuscado, disconforme,

enojado. ¿No es cierto? Eso no lo discuto.


Por haber él entendido que no se cumplió con lo que él había

querido. Pero acá la seguridad jurídica la tenemos que encontrar en

aquellos poderes e instrumentos que dan fe pública, que son otorgados

frente a alguien que tiene poder fedatario y que, de alguna forma,

determinan los alcances para los cuales se va a realizar el acto jurídico.

Eso, señores jueces, es importantísimo. El resto, como lo dije, son

suposiciones, especulaciones, tratativas, todo relacionado con un negocio,

por supuesto, que ha encontrado en el señor Boudourian una

disconformidad absoluta que la respeto.


Después, en su derecho a declarar, seguramente lo va a hacer con

mayor profundidad mi defendido, pero el poder menciona el monto en que

deben ser vendidos los lotes. Es decir, lo menciona muy específicamente y

es por encima del valor fiscal. ¿Se cumplió? Sí, se cumplió. Y una cosa que

hábilmente el acusador privado no dice es en cuánto compró los lotes el

señor Boudourian.


Porque si hacemos ese análisis de en cuánto los compró, vemos

que los vendió a más del doble de lo que lo compró en pocos meses. Es

decir, uno de los elementos, una de las patas de la estafa es el perjuicio

patrimonial. Entonces, si compra en dos y a los pocos meses vende en

cuatro, en cinco, en seis, en ocho, ¿dónde está ese perjuicio? En lo que

podría haber vendido, en lo que sale.


Señores jueces, era en pozo. Es decir, no tenía servicios, no tenía

nada. Hay muchas cosas que el acusador privado omite al mencionar esta

supuesta estafa. Entonces, por eso digo que está novelado. Es decir,

porque no se puede llegar a una construcción de una sentencia con

presunciones. Eso es inconstitucional. Y no es cierto, es falso, es ajeno a

la verdad. Pónganle, señores jueces, juzgadores, el nombre que quieran.


Que le había otorgado el poder al señor Boudourian principalmente

para que escriture a nombre de Boudourian. Esto no es así. Habían hecho

varias operaciones con el mismo sistema y nunca, jamás el señor

Boudourian se escrituró a nombre de él un lote. Después hay escribanos

que van a hablar, les voy a consultar sobre los perfiles de aquellas

personas que concurren a una escribanía.


Está el que compra una casa para uno. Y está el desarrollador

inmobiliario. ¿Para qué va a escriturar a nombre de él? Eso es algo que no

es así. Tanto que se refiere a los antecedentes del acusador privado, son

varias las operaciones que se hicieron y en ninguna de ellas el señor

Boudourian le había pedido o se terminó escriturando a nombre del señor

Boudourian.


Se lo voy a preguntar al señor Boudourian. Eso no es falso. ¿Que

se cumplió con el mandato conferido? Sí, se cumplió. ¿Por qué? Porque

inclusive estaba determinado el valor y fue vendido no sólo por encima del

valor fiscal, sino al doble de lo que le hubieran comprado. ¿El poder estaba

vigente? Sí, estaba vigente. ¿Los actos llevados a cabo estaban facultados

para hacerlo? Sí. ¿Se ofreció a rendir cuentas? Sí.


Se va a confirmar con la prueba instrumental, es decir, con el

poder. Ustedes van a tener la posibilidad de examinar ese poder y ver si lo

que yo estoy diciendo es correcto o no. Otra cuestión que no es correcta,

es que le tenía que mantener informado de todo lo que hacía. Eso no

surge del poder, no era una obligación del poder mantener informado de

todo lo que le hacía y por lo tanto no era una obligación exigible y mucho

menos puede ser generadora de un reproche penal.


Toda la prueba, señor juez, que vamos a escuchar durante estos

cinco días va a estar relacionada a supuestos, lo que hubiera ganado, lo

que hubiera hecho. Vamos a lo que dice el poder, la vigencia, las

facultades que otorgaba y ver ahí verdaderamente si existe o no, alguna

acción por parte de mi defendido que haya sido constitutiva del delito de

estafa. Lo vamos a escuchar a Fato, como escribano se va a referir a lo

que dicen las escrituras, porque es escribano, él da el poder fedatario

sobre los actos jurídicos, no da fe del contenido, sí sobre la formalidad de

los actos y es necesario que existan estas formalidades, que los poderes,

las escrituras, ninguna ha sido merecedora de una redargución de

falsedad o de alguna cuestión nulificante por parte del señor Boudourian.


Por eso lo que digo es que está utilizando el fuero penal para meter

presión, para sancionar y para de alguna forma perjudicar los derechos

individuales de mi defendido. Estoy convencido que la prueba real, la

prueba pertinente, va a hacer que ustedes adopten un temperamento

liberatorio y consecuentemente van a absolver a mi defendido.


Y estoy convencido que el acusador privado no tiene elementos,

para demostrar que la conducta del señor Di Tullio haya sido merecedora

de reproche penal alguno.




Declaración del acusado:



Seguidamente prestó declaración el acusado Honrado Domingo

Nicolás Di Tulio a quien por presidencia se le hizo saber que podía

abstenerse sin que ello fuera una presunción en su contra, y también, a

pedido de la querella, se le explicó que su declaración no era bajo

juramento de decir verdad. Tras esa información DI TULIO dijo: “Yo me

dedico a esto desde que tengo 17 años. Tengo 43, hace 25 años que

trabajo en el sector inmobiliario. Aprendí de los desarrolladores más

grandes que tuvo la Argentina. Me considero una persona apta y capaz

para emprender cualquier tipo de desarrollo.



En estos 25 años construí 11 urbanizaciones en Bariloche. La

Colina, Las Marías, Aldea del Este, Entre Pinos, Solares de Bariloche, Los

Coirones, Villa lago Gutiérrez. ¿Y qué quiero decir con todo esto? En esas

11 urbanizaciones hay más de 2.000 unidades o 2.000 lotes. Durante esas

2.000 operaciones de venta, que tuvieron, por supuesto, boletos de

compra-venta, escrituras, reservas, señas, creo que tuvimos una sola

demanda en la historia por un juicio de escrituración, por entregar

demorados un lote, que obviamente se arregló rápidamente, y habría

actuado por poder por lo menos en el 60 o 70% de esas operaciones.


Fui apoderado o poderdante en gran parte de esos negocios. Desde

el 2021 a esta parte, 2021 hago referencia porque fue la fecha de esta

operación, digamos, de Solares. Tributamos más de 1.000 millones de

pesos en impuestos provinciales y nacionales. Mantuvimos un staff de casi

100 empleados en relación de dependencia permanente. Ocupó un lugar

en el Emprotur, fui candidato a gobernador de la provincia. Fui presidente

y después vicepresidente de la Cámara de Chocolateros.

 Siempre me mantuve en mi rol y el que venía trayendo, a pesar de

un acoso sistemático que sufrimos, no solo yo, sino mi familia, allegados a

mi familia, amigos, personas que trabajan conmigo. Acoso que,

obviamente le atribuyo al señor Boudourian. Son aproximadamente 13 o

14 videos donde se nos difama, se nos injuria. Esto fue denunciado en la

Justicia Federal en Buenos Aires. Durante ese proceso, Boudourian se

empeñó en difamarme de todo tipo de formas, con estas mentiras

infundadas, que tienen otra connotación, que no tiene nada que ver con

esta operación puntual de Solares.


La postura inicial que tomó el fiscal de no dar curso a esta denuncia

no es caprichosa, lo hace porque realmente no hay delito. Siempre se

trató de afirmar durante las audiencias que Boudourian tenía como

intención quedarse con estos lotes o sea incorporarlos a su patrimonio.

Esto es mentira. Es mentira no solo porque es mentira, sino porque el

negocio no estaba planteado de esa forma. Él, durante todo el proceso,

tuvo interés de desprenderse rápidamente de estos lotes que tenía en

Bariloche, como siempre lo hizo.


Nunca se escrituró, de hecho no tiene ningún inmueble en

Bariloche en estos 16 o 17 años que hace que lo conozco y que

mantenemos operaciones. Y si me permite, me gustaría leer el poder, que

lo tengo en original acá, si no les molesta, no quiero ser extenso, “..Poder

especial de Fernando Boudourian a Domingo Nicolás Gabriel Di Tulio

Honrado, que dice que en la ciudad de San Carlos de Bariloche, provincia

de Río Negro, República Argentina, los 18 días del mes de febrero del año

2021, ante mí, notario autorizante, titular del registro número 49,

comparece Fernando Boudourian Argentino, nacido el xxxx...Que solicitó

un turno y fue coordinado previamente para la reunión del día de la

fecha y la presente hora a fin de dar cumplimiento con los

protocolos de seguridad e higiene vigentes, separados por turnos e

intervalos. El requirente, bajo declaración jurada, manifiesta que no posee

sintomatología de COVID, ni que ha mantenido contacto estrecho con

personas infectadas.


Bueno, sigo todo el protocolo que había en esa época de COVID,

porque veníamos saliendo de la pandemia. Esto tiene mucho que ver

también con los valores que los doctores están manejando, que se alejan

sustancialmente de la realidad. Estamos hablando de un negocio post-

pandemia, con un loteo sin terminar.


Y dice, primero, que viene por este acto otorgar poder especial a

favor de Domingo, Nicolás, Gabriel Di Tullio Honrado, titular argentino,

nacido el xxxx, titular del DNI xxxx, que manifiesta

ser estado civil casado en primeras nupcias con A. K. I.

B., con domicilio en calle xxxx de esta ciudad, para que en

su nombre y representación ceda derechos y acciones sobre boletos de

compraventa y o declare y o ratifique comitente y o gestores de negocios.

A tal efecto se encuentra facultado para firmar instrumentos públicos y/o

privados. Venda, por el precio, plazo y condiciones que estime convenir y

otorgue sesiones de derechos y o las escrituras traslativas de dominio a

título de compraventa a favor de quien o quienes resulten adquirentes de

los siguientes inmuebles y o de los que correspondientes lotes y/o

unidades funcionales que resulten de los fraccionamientos y afectación al

régimen de propiedad horizontal.


Lo faculta para que firme boletos de compraventa. Otorga las

escrituras traslativas de dominio a título de compraventa por el precio,

plazos y condiciones que estime convenir a favor de quien en definitiva

resulten adquirentes, así como también todos los instrumentos públicos

y/o privados que sean necesarios. Otorga y/o firma y/o presenta planos

de mensura y/o de propiedad horizontal y/o de unificación predial y/o de

afectación a consorcio y/o loteo de fraccionamiento. Otorga escritura

declarativa de mensura, somete el derecho real de propiedad horizontal,

afecta los inmuebles al régimen de propiedad horizontal.


Otorga reglamento de copropiedad de administración, divide en

condominio y adjudica las unidades funcionales resultantes a quien

corresponda. Procede a describir y deslindar las parcelas que surgieran del

fraccionamiento de los inmuebles según afectación a pH a los fines de su

toma de razón por ante el registro propio del inmueble.


Vende las unidades funcionales y/o lotes o parcelas resultantes,

designa el administrador del edificio, cobra y percibe las señas

correspondientes y/o los importes y/o los saldos de ventas o cualquier

suma proveniente de dichas operaciones. Al contado o a plazo, otorga

recibo y cartas de pago, otorga las posesiones, fija fecha de escrituración,

forma de pago de gastos y honorarios, los obliga por evicción y

saneamiento, realiza pagos de impuestos ya sean nacionales, provinciales

y/o municipales, tasas y contribuciones, servicios y de los gastos y

honorarios que surjan de dichas operaciones, suscribe declaraciones

juradas e impositivas, firma escrituras aclaratorias o confirmatorias que

fueran menester, solicita vista de expedientes y de pronto despacho de los

mismos, formula reclamos ante organismos y empresas públicas o

privadas, hace pagos de legítimo abono y exige recibos y demás

resguardos, solicita segundo o ulteriores testimonios de los títulos

antecedentes, y realiza todo tipo de diligencia y gestión, abona impuestos,

tasas y contribuciones, firma todos los instrumentos públicos y privados

que se requieran, solicita testimonios y certificados, apela, labra, firma e

impugna actas, pide exoneración de penas y multas y rebaja de impuestos

y tasas y realiza, por último, cuanto más actos, gestión y diligencia sean

necesarios y conducentes para el mejor desempeño del presente

mandato, cuyas cláusulas no son limitativas sino meramente enunciativas,

condición de venta, el precio no debe ser inferior a la evaluación fiscal.


El presente mandato es otorgado para ser ejercido a título gratuito

por el mandatario, declara el otorgante que no se encuentra incluido

dentro de la nómina de actividades de personas políticamente expuestas,

cuyo listado declara conocer.”



 Obviamente este poder que es sumamente amplio me facultaba

para hacer lo que hice al margen de que yo soy apoderado de Boudourian

desde el año 2009, poder que estaba en plena vigencia también.


De este poder, la escritura son los folios 98 y 99 del año 2021 del

protocolo auxiliar del año 2021. San Carlos de Bariloche, 18 días del mes

de febrero del año 2021.


¿Qué escribano interviene? El escribano Fabricio Fato.


O sea que, leído el poder, Boudourian sostiene que, cuando esta

gente me acusa Boudourian sostiene que debía tener su autorización para

hacer cualquier tipo de operación, pero el poder me faculta para que firme

boletos de compraventa, otorgue las escrituras traslativas de dominio de

título de compraventa por los precios, plazos y condiciones que estime

convenir, siempre y cuando éste sea mayor a la evaluación fiscal.


Por otro lado, se plantea esta situación de que yo retiré los boletos

de la escribanía, si puedo escriturar, puedo financiar, puedo vender, puedo

cobrar, calculo que puedo retirar los boletos de la escribanía, me parece

que no es un impedimento de las facultades que yo tenía.


Sostiene que el poder estaba revocado al momento de efectuarse

la venta de los lotes, eso también es falso. En otra audiencia que tuvimos

previa a este debate, él dice que estaba próximo a revocarse, o sea, el

poder está revocado o no está revocado, y la venta, esto que no es menor,

se produjo por el doble del dinero que podrían haber comprado esos lotes

tan sólo seis meses antes. Lotes que vuelvo a repetir, en ese momento no

existían como tales, por eso tenían denominaciones provisorias, de un

plano que no estaba inscripto en Catastro de la Provincia, ni tenía los

servicios funcionando.


Los valores históricos, yo había hecho un cuadro, que bueno, en

algún momento lo exhibiré, que en realidad son similares al resto de los

valores de los lotes que rodean a los lotes cuestionados, digamos, o sea,

no existen diferencias de precio entre lo que se vendieron los lotes que

están alrededor y estos lotes que están vendidos por escrituras públicas

también y por boletos que están sellados y certificados, con lo cual es una

discusión que tampoco tiene mucho fundamento.


¿Qué son las áreas de servicio? Hay dos tipos de áreas de servicios,

una como describió el doctor Govetto, que es área de servicio, ARE

servicios, que son lotes que se pueden construir y otros lotes que se

llaman ARE ecológicos, que se llaman Área de Reserva Estratégica

Ecológica, que sirven para la conservación de la calidad boscosa por el

tratamiento de efluentes, que en realidad rodean a estos lotes que no

tienen la superficie que está descripta, sino que tienen, si no me equivoco,

1.200 metros cada uno, son cinco lotes de 1.200 metros, con esa

superficie que lo rodea, que tienen derecho de uso pero que no están

compradas en propiedad.

 ¿Esa superficie que lo rodea se puede vender? No, es propiedad del

consorcio, es una superficie común y que en algunos casos tiene uso

exclusivo de las parcelas. ¿Esa superficie común está incluida dentro de la

acusación, dentro de estos 10 lotes? Sí, está incluida como metros, o sea

está tasada dentro de los valores que están tasados.


Claro, es como si yo compro un departamento y me venden un

pedazo del ascensor. Correcto. Se llama, si no me equivoco, en el plano

definitivo ARE K01, superficie común.


Di Tullio, ¿faltó alguna de las facultades que tenía, que habían sido

otorgadas en ese poder en algún momento? No, en ningún momento falté

a las facultades que tenía otorgado y no lo hice en los 25 años que tengo

de poder.


Antes un poco le hacía la introducción, porque esta campaña

sistemática de desprestigio que se nos ha intentado imponer o imponerse

socialmente, donde habla de estafas, habla de defraudaciones, no tuvimos

jamás una denuncia por estafa, no tuvimos nunca una denuncia por

defraudación y no tuvimos nunca un juicio por no entregar un lote.


¿Usted recibió una orden directa de escriturar los lotes a favor del

señor Boudourian? Jamás, en ningún momento la voluntad de Boudourian

fue escriturar los lotes a su nombre. Y esta sería una pregunta que estaría

buena también que se le hicieran al escribano Fato, que estaba presente

en el momento del otorgamiento del poder.



Luego al final de la etapa de prueba el acusado Di Tulio volvió a

ejercer su derecho de defensa y dijo: “Imputado:


¿Cuál es el celular, tu número de celular?  Es xxxx.  


¿el celular del señor Baudourián?  Por lo menos el que yo tengo

agendado es xxxx.  


Bueno, si quieren puedo empezar, más que nada para no perder el

hilo, con la última declaración de la testigo que vino, de la esposa de

Fernando, que vino a declarar recién, refiriéndome al intercambio de

WhatsApp que yo tengo con Fernando, creo que  del mes de agosto del

2021, cuando acá se refirieron que en julio del 2021 yo tenía instrucciones

de hacer otra cosa con mi mandato, que no era precisamente lo que hice,

y que la intención de Fernando era quedarse con esos lotes para

incorporarlos a su patrimonio.  


Entonces, si me permite, si me puedo parar para mostrar los

WhatsApp.  En el mes de agosto del 2021, luego de una serie de

intercambios, primero el 3 de agosto Fernando me pregunta si le puedo

pasar copias de los boletos, boletos que él dice que él no sabía que yo

tenía, pero sin embargo el 3 de agosto le mandó a su teléfono la foto de

los boletos que estaban en mi poder.  Eso está reflejado en estas actas y

está mi teléfono, por supuesto.  Aclaro, yo no entiendo obviamente el

proceso este porque no soy abogado y menos penalista.  Estas cosas no

se incorporaron en las audiencias anteriores porque nosotros no sabíamos

para dónde iban a salir con todos estos temas que no tienen nada que ver

con la acusación original de la que el control de acusación justamente me

acusa.  El 3 de agosto yo le mando la foto a Boudourian de que yo tengo

los boletos en mi poder y está acá.  


El mismo 3 de agosto cuando continúa ese intercambio, Boudourian

me dice a mí que necesita poder ubicar los lotes dentro del plano general

y mostrarlos a este grupo de jugadores de River con los que estoy en

conversaciones.  Y saber exactamente qué se puede hacer y en qué

condiciones si hay código o lo que marque indicadores, si es que ya están

aprobados o en vías de hacerlo.  Con lo cual, sabía que no estaban

aprobados los indicadores.  Manifiesta su intención de querer vender esos

lotes a este grupo de jugadores de fútbol que venían a Bariloche.  Yo le

mando una foto del plano, de los lotes como quedarían,  a lo que él me

hace una referencia marcando un espacio que queda entre los lotes y ese

famoso espacio K01 que se estuvo charlando de qué era.  Me pone, ¿son

estos y este triángulo que está del otro lado?  Yo le contesto que el

triángulo no, eso es un espacio verde, solo lo que marcaste.  Ok, me

pone.  


Y vuelvo a enviarle la foto de los lotes, de cómo quedan

conformados y qué superficie tienen.  Le digo que me llamen y los llevo a

verlos.  O sea, me ofrezco para llevar a esa gente que venía a ver estos

lotes para adquirirlos a verlos al loteo.  



Dale, ¿por qué cambiaron los números en un plano y en el otro? 

¿F148 es lo mismo que el lote 10?  Ya estábamos trabajando en las

numeraciones nuevas que esos lotes iban a tener que son en definitiva los

que el reglamento de propiedad le otorga a cada una de esas parcelas.  


Se graba un audio que no lo tengo transcripto. Veo que en el plano

se pueden construir 250 metros en cada lote.  En cada uno de estos 5

lotes.  O sea, Fernando Boudourian ya sabía que eran 5 lotes y no 11 ni

25.  Y sabía que se podían construir 250 metros en cada lote.  Me lo está

diciendo él y yo se lo estoy confirmando.  Ok, pasame el reglamento

cuando te desocupes y donde lo dice.  ¿En qué punto?  Así ya lo voy

pasando a los representantes de estos ñatos que son amigos de Jorge. 

Entiendo que hizo referencia a Jorge Brito, que era su empleador en ese

momento, su ex empleador.  Viene por ahí el tema.  Eso no puede patinar,

me pone.  Cualquier cosa, solo lleva a mostrarlos.  Le reitero mi

ofrecimiento para llevar a esta gente que yo no conocí porque nunca vino,

vaya a ver esos lotes.  Pasame la información y si están para avanzar te

los mando.  Por ahora están pidiendo la data.  Interés hay y de una forma

o de otra los voy a vender.  O por cash o por metros.  Veremos qué me

sirve más.  Pasame algo donde esté escrito el acuerdo con la

municipalidad.  


Que siendo así el valor puede estar en dos gambas por lote. 

Estuve reunido con Eduardo Dutrey, a quien no conozco, hace unos días. 

Le pasé solares y la herradura para que lo vea y comente con su gente. 



Voy a intentar contactar con posibles compradores.  


Una vez más con otra persona en la misma conversación me refiere

que quiere vender esos lotes.  Hasta acá quería incorporar esto porque

está en mi teléfono, está certificado.  Y no era propio incorporarlo antes

porque no tenía ningún sentido dar esta explicación.  


Bueno, acá estamos definiendo ante una pregunta que no está acá

arriba, pero estimo que será porque cambió la forma de los lotes,  a lo

que yo respondo que ahora es cierto, los lotes tienen una ventaja, que

tienen 50 metros de frente y 20 de fondo,  con lo cual tiene un frente

mucho mayor.  Él me pregunta, son cinco lotes de 1.200 metros, ¿no?  A

lo que se puso en duda acá de cuántos lotes eran.  Sí, lo pongo claro,

antes eran 10 de 600 más la superficie común.  ¿No es posible hacer 10

de 600?  ¿Será más fácil de vender?  ¿Pueden hacer pH?  ¿Por qué?  Hago

una salida con esto, que quiere decir que cada lote de esos de 1.200

metros se podía dividir en dos lotes de 600.  O sea, no son

multifamiliares, no son para ser departamentos, pero sí se podían dividir

en dos unidades.  Está permitido, inclusive se pueden hacer de 800.  


¿Por qué se pueden hacer de 800?  Porque se pueden juntar dos de

1.200 y dividir en tres de 800.  Esto que yo estoy contando está en el

reglamento, no es un invento mío,  está en el reglamento de copropiedad

de administración.  Bueno, no son multifamiliares.  


¿Qué foto?  Ya está, sí.  Sigue hacia abajo.  ¿Me pasás copia de los



boletos?  Me pide en agosto del 21 y le mando la foto de los boletos, de

esta discusión de si yo tenía los boletos, no los tenía,  me los había

robado.  Ahí está la foto de los boletos.  Es todo lo que tengo, le pongo.  


¿Me pasás un plano de solares?  Necesito poder ubicar los lotes

dentro del plano general.  ¿Sabes exactamente qué se puede hacer?  No

sé si puedes bajar.  ¿Le paso un plano general?  


Este es el plano general, acá están identificados los lotes y esta

parte es el espacio común  que es el famoso lote K01, que si vamos más

abajo  El triángulo no, eso es un espacio verde.  Esto lo escribió

Boudourian, no yo.  


Bueno, acá falta una parte porque dice que me llame y lo llevo a

ver.  Se ve que está invertida el escaneo.  Se está refiriendo, que ahora

vamos a ver más abajo, un grupo de gente que venía de jugadores de

River  a ver estos lotes para la compra.  


Le puse que me llame y los llevo a verlos, ofreciéndome para ir a

mostrarles esos lotes que estaban a la venta,  no iban a ser escriturados

al nombre de Boudourian.  


Veo que en el plano se puede construir 250 metros en cada uno de

estos cinco lotes.  


¿Es correcto esto?  Bueno, en el acta está ordenado.  


Ok, me pasas un plano de solares.  Necesito poder ubicar los lotes

dentro del plano general  y mostrarle a este grupo de jugadores de River

con los que estoy en conversaciones  y saber exactamente qué se puede

hacer, en qué condiciones, si hay un código, lo que marque indicadores,  si

es lo que ya está aprobado y le envío el plano.  Y el plano es justamente

cinco lotes de 1.200 metros y un espacio verde  que le aclaro que no se

puede intervenir.  Él estaba en pleno conocimiento de que ese espacio

verde no era comercializable,  la superficie en la que tenían los lotes y los

metros que se pueden construir en esos lotes.  


Después hay, antes de empezar mi alegato, si puedo incorporar un,

yo lo puse a disposición,  como bien se dijo, la rendición de cuentas del

producido.  


Por esto y por esto y mezclando las cosas, pero la rendición de

cuentas del producido de esta operación, mediante carta documento,  que

era la forma en la que solemos rendir cuentas habitualmente,  cuando no

se trata de una operación inmobiliaria, lo lógico es que la persona o venga

a nuestras oficinas o vayamos a una escribanía o sea en un lugar físico. 

Ponemos a disposición la rendición de cuentas de esta operación y

podrían, me contesta con una carta documento,  fecha del 30 de

noviembre,  rechazo en todos sus términos nuestra carta documento

impuesta con fecha 8 del 11 al 21 por falaz, temeraria y maliciosa. Resulta

sorprendente que usted niegue la existencia y tenencia de los boletos

correspondientes  a los seis lotes de mi titularidad del fideicomiso solares, 

cuando existen sobradas pruebas que el escribano Fato se los entregó sin

mi autorización.  Exijo por última vez que los entreguen los términos,  que

entreguen los mismos a la escribana Teresa Bustamante en el plazo

perentorio de cinco días.  Asimismo, le reitero que la rendición de cuentas

detallada  de las gestiones que hubiera realizado en virtud del poder que

le fuera revocado,  deberán ser realizadas por este mismo medio y en el

mismo plazo de cinco días,  bajo procedimiento de iniciar acciones legales

correspondientes. Rechazo tener que concretar una cita para que usted

me rinda cuentas, cuando ello puede y debe llevarse a cabo por este

mismo medio documentado.  Niego conocimiento absoluto de los actos

otorgados en virtud del poder revocado.  Niego haber difamado, injuriado

o calumniado.  Niego haberle ocasionado algún daño o perjuicio.  Niego

haberle realizado alguna conducta antijurídica. Todas sus acciones serán

objeto de investigación penal.  


Eso me contesta Boudourian cuando yo le digo venga a mi oficina

que le rindo cuentas.  ¿Qué número de carta de documento es?  Es de

fecha 30 de noviembre de 2021 xxxx. También está dentro de lo

que es el control de la acusación ofrecida como prueba de la querella. 

Con relación a esta rendición de cuentas que se puso a disposición  y

entre otras cosas se dijo,  testigos que participan dijeron que uno de los

motivos para no venir a rendir cuentas  era la distancia o no venir a recibir

la rendición de cuentas era la distancia  porque estaban en Buenos Aires. 

Estamos hablando de un señor que es un exitoso empresario, él mismo se

definió y se describió así, que pasa la mitad de su tiempo fuera del país, 

en virtud de su negocio no podía tomarse un avión una hora 40 de vuelo

para recibir la rendición de cuentas de los lotes que teóricamente se había

vendido sin su consentimiento. La pandemia había terminado el 16 de

octubre del 2020, o sea estamos casi un año después de la pandemia, los

vuelos están totalmente regularizados.  


Después para terminar con esta parte quiero realizar otro poder

anterior al poder que yo utilicé para realizar esta operación que es un

poder para realizar esta operación,  que es un poder que tiene fecha lo

voy a leer entero.  


Primer copia, escritura número 13 en la ciudad de Buenos Aires,

capital 2010


¿Qué quiero demostrar con esto?  Que era habitual para mí recibir

apoderamiento de mis clientes y también de Boudourian para hacer este

tipo de operaciones.  Y dice, primera copia, escritura número 13 en la

ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina,  los siete días

del mes de enero del año 2010.  Ante mí escribana autorizante,

comparece Fernando Boudourian, argentino, nacido el xxxx,  documento

nacional de identidad xxxx.  Bueno, está el número de CUIT, casado en

primeras nupcias con L. d. C. M. domiciliado en xxxx de esta ciudad,  a quien

identifico en los términos del artículo 1002 inciso a del código civil.  Interviene por

sí, expone que confiere poder especial a favor de Domingo, Nicolás, Di

Tullio. Están mis datos para que en su nombre de representación  realice

los siguientes actos. Adquiera cualquier título, bienes inmuebles ubicados

en la República Argentina  o derechos sobre bienes inmuebles ubicados en

la República Argentina, con facultad para pactar las modalidades,

condiciones, cláusulas, precios  y forma de pago al contado a plazos con

garantías reales o personales,  tomando la posesión de los bienes

descriptos. Hacer declaraciones, declaraciones juradas, firmar planillas,

otorgar y firmar escrituras o instrumentos públicos o privados  que fueran

necesarios. El apoderado queda facultado para celebrar contratos de

fideicomiso inmobiliario en los que el poderdante reviste la calidad de

fiduciante y/o beneficiario. Administre los bienes inmuebles de los cuales

es propietario o que ingresen a su patrimonio por cualquier causa. Razón

o título con facultad para hacer pagos ordinarios y extraordinarios, cobrar

cuentas, intereses, alquileres o arrendamientos, títulos de renta, pólizas

de seguro en el caso de siniestro, cupones, valores y créditos activos,

obligaciones o rentas de cualquier naturaleza y origen.  Hacer o aceptar

cesiones de derechos, contratar personal,  contratar seguros contra

incendios y otros accidentes. Celebrar o exigir toda clase de contratos,

celebrar o extinguir toda clase de contratos bajo cualquier condición y

forma. Adquirir, probar posesión, posesiones de inmuebles, de bienes.

Gestione ante las autoridades nacionales, provinciales o municipales y sus

dependencias o reparticiones públicas,  aduanas, correos. Bueno, habla de

todas las reparticiones nacionales y provinciales.  Pudiendo presentar

escritos, declaraciones, notificarse de resoluciones, apelar o aceptar y

efectuar reclamos, realizar en fin cualquier otro acto de diligencia

tendiente a mejorar el desempeño del mandato. Leo esta escritura al

compareciente quien lo otorga  y firma ante mí, de que doy fe, Fernando

Boudourian y presta consentimiento conyugal de Iliana Mayeret.  


Este poder, que es igual de amplio que el que yo tenía, es del año

2010 y no estaba revocado al momento en que yo realicé esta operación.  


Con lo cual, Boudourian sabía lo que era un poder amplio y sabía

que me lo estaba otorgando y en los términos que me lo estaba

otorgando.  


Vuelvo a lo que decía el control de acusación y a lo que me pidió mi

abogado defensor cuando yo declaré la primera vez, él me dijo que me

allane a lo que era la acusación que yo estaba. No es que te allane. O sea

que me enfoque en la acusación que yo estaba y que no me vaya por las

ramas.  


Lamentablemente a lo largo de todo el debate todos se fueron por

las ramas y estoy obligado a volver a contestar punto por punto lo que fue

cada uno diciendo con relación a mi persona, a empresas vinculadas a mí 

o a lo que se dijo.  


En lo que respecta a Gabriel  al control de acusación, a lo que nos

tiene acá, a los hechos que te imputan, qué tenés que decir antes de

contestar el resto. Básicamente que nada de lo que el control de acusación

dice, fue como, yo resalté el control de acusación.  


Boudourian dice que el poder está redactado por el escribano

facultaba de manera amplia para que en lo sustancial, en su nombre

representación pero con su previa autorización y manteniéndolo informado

de todas las gestiones fuera a realizar en su nombre. En ningún momento

ya quedó claro que el poder dijera que yo tenía que mantenerlo informado

de todas las gestiones y que fuera para escriturarse a su nombre estos

lotes y de hecho lo acabo de mostrar con la manda, con la instrucción que

yo tenía de vender rápidamente estos lotes.  


También dice el control de acusación que yo conocía la inminente

revocación de este poder. Pues Boudourian se lo había transmitido por los

canales habituales de comunicación  y por carta documento enviada el 7

de octubre.  La carta documento la envió el 7 de octubre.  Yo conocí la

revocación del poder el 7 de octubre  y ningún intercambio anterior que

tenga él en su teléfono ni tenga yo en mi teléfono ni por mail me revocó el

poder. O sea que difícilmente yo pudiera conocer que era inminente la

revocación de ese poder porque no tenía la bola de cristal en ese

momento.  


Después habla durante todo el tiempo de dos palos refiriéndose a

dos millones de dólares  y en ninguna de nuestras comunicaciones

tampoco existe la palabra dólares  ni se refiere a dos millones de dólares

ni existe ninguna operación en los 300 lotes que tiene Solares de que

exista un lote que se haya vendido en 130.000, en 200.000, en 300.000

ni mucho menos en 1.350.000 dólares. Además de eso dice la acusación

que el señor Gabriel tiene directa vinculación con Choco Factory S.A.S.

Ahora voy a aclarar por qué no la tengo.  Más allá de que lo dijo Gabriela

Tramontín cuando trajo el perfil fiscal de esa empresa. Lo dice el estatuto

y lo dijo un empleado que ellos trajeron de testigo.  


Gabriel, te acusan o el control de acusación en el hecho investigado

está directamente relacionado también con haber sacado esos boletos sin

su consentimiento.  


Pero también dice que yo no lo informé,  le estoy mandando la

foto  de que yo tengo los boletos.  


Voy a seguir contestando lo que declaró Javier Tanque.  Javier

Tanque dice que aclaro esto porque yo obviamente opero o hago negocios

o negociaciones para mucha gente.  


Inversores, clientes, gente que me contrata para hacer un

desarrollo.  Y Javier Tanque dice que él hablaba conmigo  por supuesto

que hablaba conmigo. Lo que no quiere decir que yo fuese ni el dueño del

fideicomiso Golfino  ni de la sociedad LURRAC de la que me dijeron que

era el dueño.  


Y acá traigo la escritura de compra en original que voy a realizar de

la tierra famosa está de Coirones que dicen que compró el fideicomiso

Golfino y la sociedad LURRAC.  La sociedad LURRAC es fiduciaria del

fideicomiso Golfino,  o sea que la que compró fue la sociedad LURRAC

para el fideicomiso Golfino, no el fideicomiso Golfino. La escritura es la

escritura de los folios 1509 al 1519 del año 2017.  


Básicamente habla de una compra con fiduciaria de TANCO S.A.  a

favor de LURRAC S.A., fiduciaria del fideicomiso Golfino,  hipoteca por

saldo de precio LURRAC S.A., fiduciaria del fideicomiso Golfino  a favor de

TANCO.  


Interviene el escribano FATO, el que vende Carlos Federico Tanque

en representación de TANCO S.A.  


Compra Ignacio Burgos en representación de LURRAC S.A. Y hay

un acta de directorio de fecha 1 de noviembre de 2017 pasada al folio 10

del título 1 acta de directorio que tengo a la vista dice el escribano y en

copia agregada presente fiduciaria del fideicomiso golfino a mérito del

contrato de fideicomiso golfino el que fuera protocolo realizado por

escritura 56 del 23 de junio del 2017 pasada al folio 134 ante la notaria

Carla Andrea Lucarini titular del registro 727 de la ciudad de Rosario

provincia de Santa Fe.  


Carlo Federico Tanque por la representación que ejerce dice que

vende a LURRAC S.A. fiduciaria del fideicomiso Golfino  yo no soy ni socio

ni accionista de LURRAC S.A. ni soy beneficiario ni fiduciario del

fideicomiso Golfino.  


¿En alguna interviene usted por derecho propio en alguna de esas

operaciones?  No, siempre lo hice en representación de alguna sociedad 

en el caso de las que intervine por supuesto o como administrador o como

apoderado de esa escritura que se hizo referencia que era una escritura

con hipoteca viene la sociedad LURRAC S.A.  de la cual repito reitero no

soy ni accionista ni socio ni apoderado ni nada y levanta la hipoteca que

existía y es LURRAC sociedad anónima  quien paga y cancela esa hipoteca

o sea no sé dónde está el crédito me hubiese gustado ver el crédito que el

señor Tanque tenía en contra mío. En contra de Daniel Ditulio, persona

física.  


Yo sé que el resultado de este juicio ustedes lo van a medir en

virtud de una sentencia.  


Para mí tiene mucho más valor que una sentencia porque

representa cómo va a ser la continuación de mi vida empresarial,  por lo

menos, que ya bastante daño sufrió durante los últimos años.  Como dije

al principio, creo que la fantasía está de irse por todos lados buscando

únicamente el escarnio social o las notas que estuvieron saliendo estos

días en los diarios, que seguramente estarán pagas porque cuentan la

mitad de lo que está pasando en estas audiencias. Es una metodología

que Boudourian viene aplicando no sólo conmigo, sino con cada uno que

él considera que lo molestó o le afecta en el tránsito de su vida.  

 Y puntualmente voy a hacer una aclaración de por qué yo estoy

diciendo esto que estoy diciendo con relación a mí.  Y es porque en el año

2021,  yo le ofrezco a Fernando Boudourian,  no me acuerdo ahora si es

2020 o 2021,  intervenir en un negocio que yo termino haciendo solo a

través de una de mis empresas que se titula Di Tullio Emprendimientos, 

que es la adquisición de una fracción de 100 hectáreas en la ruta 40,

camino al Bolsón, a una familia tradicional, porque fue tradicional en

Bariloche,  que era la familia Lee.  Lo resumo, Boudourian me dice que no,

que no le interesa intervenir y después básicamente se asocia con la

familia Lee  para sacarme del mercado.  


Esto está judicializado en los fueros que corresponde. Ese

emprendimiento se llama Las Morenas  y todo lo que está pasando acá

está pasando para llegar a la conclusión de que yo soy un delincuente o

que yo no puedo llevar adelante este proyecto o que no estoy apto para

hacerlo. Básicamente hay un juicio de escrituración que mi empresa tiene

contra la familia Lee, que está impulsado,  donde los mismos abogados

que Boudourian tiene son los abogados de Lee, donde junto con

Boudourian los Lee me denunciaron en la justicia federal en Buenos Aires

por lavado de dinero. Y esa es la historia de por qué estoy sentado hoy

acá.  


A lo largo de su declaración Boudourian manifestó que yo tenía una

deuda con él,  producto de comisiones que le venía debiendo a través del

tiempo, que yo no se las venía pagando, de diversas operaciones, porque

su trabajo era la gestión de valores o la gestión de créditos. En nuestra

actividad, por lo menos en la actividad inmobiliaria, lograr cobrar el 1, el

2, el 3 por ciento de comisión en un negocio se considera algo sumamente

superlativo. O sea, estamos hablando de que el 3 por ciento en un negocio

de envergadura es mucho dinero  y nos sentimos realizados.  


Para que yo le deba 4.700.000 dólares a Boudourian por

comisiones, tenemos que haber operado, en el mejor de los casos,  en la

comisión de éxito mayor, 4.700.000 dólares son el 3 por ciento de 150

millones de dólares. 150 millones de dólares es una cifra que no sé ni

cómo se escribe, que creo que no hay negocio en esta ciudad que haya

tenido una inversión de ese tipo en un plazo de cinco o seis años.  


Quiero hacer una referencia, estuve buscando en qué pasaba en el

año 2021 en Argentina. La empresa Walmart se fue del país y vendió

todos sus supermercados, que eran 93, los inmuebles, como si fuese el

Chango Más de acá de nuestra ciudad, en 40 millones de dólares. O sea

que yo vendría a representar tres o cuatro veces Walmart por la gestión

que Boudourian me hizo.  Además de no decir quiénes son esos inversores

que me presentó,  de dónde salió el dinero y además de que el documento

que exhibe, que es un reconocimiento de deuda,  dice que tiene origen en

un mutuo. Pero el mutuo no lo vimos, nadie lo vio el mutuo. O sea, no hay

un reconocimiento de deuda de una dación en pago de comisiones de

gestión. Dice que hay un mutuo, que ese mutuo se va a pagar de esta

forma. Ahora ese mutuo no sabemos si está pago, si existe, si no existe,

si me dieron el dinero. Es un misterio.  


Después hay otra cosa que no se puede dejar de observar.  Cuando

el doctor Arrondo le preguntó  si siendo acreedor de más de cuatro

millones, casi cinco millones de dólares, se había presentado en mi

concurso de acreedores, Boudourian dijo que no se acordaba, que eso lo

manejaban los abogados,  que le parecía que sí.  


Yo voy a hacerle acordar a Boudourian qué pasó. Boudourian se

presentó a verificar en mi concurso de acreedores un crédito por 300 mil

dólares, que proviene de un juicio ejecutivo de un documento, que

obviamente la sindicatura no verificó porque estaba llenado de puño y

letra de Boudourian o de alguien que Boudourian pidió que se llene con su

domicilio de pago, que hoy está siendo discutido por una revisión. Y

entonces él no se acuerda de haber presentado un crédito de cuatro

millones setecientos mil dólares en mi concurso, pero sí presenta uno de

300 mil.  


O sea, yo creo que cualquiera de nosotros que tuviese un crédito

contrario de esa envergadura estaría haciendo todo lo posible por cobrarlo

y con todos los recursos que estén al alcance de la ley para lograr

hacerlo.  


Más allá de eso, el instrumento que se exhibe está prescripto desde

diciembre del 2023, porque tiene cinco años de prescripción y un

reconocimiento de deuda igual que un mutuo. Y vuelvo sobre este punto,

los boletos de compraventa que se firmaron y se cuestionan en el control

de acusación, no son una dación en pago,  son boletos de compraventa

con un pago de precio.  


Al final de su declaración, Govetto le preguntó a Boudourian qué

esperaba como resultado de este juicio. Él dijo que quería justicia  no sólo

por lo que le había pasado a él o lo que le estaba pasando,  sino por todas

las familias que eran damnificadas  y que no habían recibido sus lotes,

interpretando por supuesto yo  de que le estaba debiendo lotes a algunas

familias, o por lo menos para que ustedes entendieran de que yo, aparte

de estar atravesando este proceso, tendría muchas denuncias o muchos

juicios por mucha gente a la que no le entregué sus lotes o sus inmuebles

o lo que hayan comprado. Bueno, no tengo ninguna denuncia, ningún

juicio ni nadie reclamando un lote por no habérselo entregado. Por

supuesto, hemos demorado, hemos tenido conflictos, hemos tenido

complicaciones como tuvo cualquier empresa  


y como dije al principio,  de más de 2.000 escrituras solamente en

nuestra historia tuvimos un juicio de escrituración que fue rápidamente

acordado. Con lo cual, una vez más, no sé con qué objeto Boudourian

miente para dejarme a mí en una posición mucho más vulnerable de la

que estoy en este momento. Por eso le vuelvo a preguntar cuáles serían

las familias, que mencione dos de las familias damnificadas que no van a

acceder a lo que compraron.  



Después voy a hablar del tema de la herradura,  que es un tema

también que vino todo el tiempo sobre las declaraciones. Todos saben de

la herradura. Cita como testigo a la martillera P. L., porque

tengo mucha estima, porque como ella dijo,  la conozco hace muchos

años, es más grande que yo, pero compartimos reuniones en el club,

compartimos en algún momento reuniones sociales,  no somos amigos.

Pero su tasación es absolutamente no objetiva, y no tiene ningún criterio

de tasación valorable, y no sé si en su momento calculó que mi defensor

la va a impugnar, o no sé cómo se puede hacer para impugnar la tasación,

que la basa manifestando que el lugar le pareció lindo, con buena vista y

buenos accesos. Concretamente dice que en el año 2021 del barrio, que

no tenía servicios y no estaba aprobado, en el año 2021, sin servicios y

sin estar aprobado, un lote podía valer 133.000 dólares. Algo que es un

disparate total. Estamos hablando de un pedazo de tierra, sin

nomenclatura catastral, sin servicios, sin valuación fiscal. Si tenía la

superficie que indicaba el boleto original, que ya sabemos que no la tenía,

porque esto fue aclarado con Boudourian mediante conversaciones que

tuvimos todo el tiempo y nunca fue objeto de ninguna discusión. Pero que

también podía valer 300.000 dólares.  


Y que si fuesen multifamiliares, podían valer más. Y que si fuesen

unifamiliares, podían valer menos. Entonces, cuando uno hace una

tasación, o los lotes son multifamiliares, o son unifamiliares,  o tienen

1.200 metros.  



 Y ahora vamos a la parte más importante,  que es cuánto se puede

construir en cada lote. No estaba tan desacertada. La martillera dice que

por averiguaciones  que se hizo un arquitecto, en cada lote la martillera

dice que por averiguaciones que hizo un arquitecto  en cada lote se podían

construir 290 metros  entonces toma y lo voy a leer  porque porque son

números  toma esos cinco lotes de 1.200 metros en los que se pueden

según ella construir 290 metros  pero se pueden construir 250  está

aclarado  y yo hice la cuenta sobre los 290 metros  y dice que valen más o

menos un millón 300 mil dólares  que por lo menos eso era lo que

recordaba  que había puesto en la tasación  ahora bien después se va al

otro lote que está identificado creo que en el plano provisorio como lote f

en el que se pueden construir 1.700 metros o sea 1.700 metros o sea 400

metros más que los otros lotes los otros cinco lotes juntos si nosotros

hacemos una cuenta de regla de tres un millón 300 mil dólares dividido

los 1450 metros que según la martillera se pueden construir da 962

dólares de incidencia por metro cuadrado para que ustedes tengan una

idea 962 dólares por metro cuadrado es el doble de la incidencia que hoy

actualmente tiene un edificio como Capitalinas Bustillo 1, La Florida,

edificios con costa del lago y de los más caros del mercado de Bariloche

pero cuando se va a tasar la incidencia que tiene la unidad que se

describe como F que actualmente es la funcional 22  divide los 350 mil

dólares que ella dice que ese lote va a ir ese momento por 1.700 metros 

que se podía construir  y eso le da una incidencia de  si no me equivoco

205 dólares por metro cuadrado o sea con dos cuadras de diferencia un

lote vale casi mil dólares de incidencia por metro cuadrado y el otro vale

200  con lo cual esta tasación que se hace no tiene absolutamente ningún

criterio de realidad  y la verdad que es un desastre. Después viene a

declarar el agrimensor en definitiva no dice nada que no diga el plano de

mensura que está aprobado o este intercambio de chat que yo hice con

Boudourian aunque les acabo de exhibir pero si se equivocan algo que no

es menor.  


Cuando Arrondo le pregunta qué era la parcela k01 que es la

parcela que figura en el plano como el famoso triángulo que yo le pongo

que es un espacio verde y que se define como en el código municipal no

es desprende del criterio de un barrio ni de cada uno ni lo que uno le

parece, que podía servir o no dependiendo  lo que el código de ese barrio

le asignase a esa parcela.  La realidad que un área ecológica es un AREE

que literalmente dice el código urbanístico de nuestra ciudad dice que está

creado para la conservación de la calidad boscosa el tratamiento de fluidos

cloacales y que no puede ser intervenido en el vídeo que mostraron los

abogados querellantes donde yo le estoy mostrando los lotes a

Boudourian hasta le digo por suerte pude cortar los árboles sin el permiso

de bosques por supuesto cometí una infracción a la ley de bosques 

entonces es un lote que no se puede intervenir entonces no tiene valor

porque no está en el comercio  no es depende del criterio que use cada

uno de los evaluadores  o los que aprueben en un proyecto.  

 Después viene Carlos,  Carlos María Rolón, Charly dice que nuestra

relación comercial tenía su origen en la comercialización de lotes de la

herradura. Esto es bastante inexacto porque la relación comercial mía con

Remax principalmente con Martín Canio que es el jefe de Charly tiene su

origen en el lanzamiento del barrio Solares, lanzamiento que hicimos para

Remax con un evento que convocó a más de 300 personas,  asado por

medio, música, que fue el lanzamiento de ese proyecto y hace referencia a

una reunión que tuvimos los tres que recuerdo la reunión pero no lo que

conversamos en la que yo según él literalmente le digo qué le digo que

Boudourian no tiene ningún lote en la herradura eso es absolutamente

cierto  porque Boudourian no tenía  ni le costaba el fideicomiso de la

herradura del cual yo no soy ni dueño ni administrador si interviene en la

obra y en la comercialización de ese proyecto no tenía ningún lote no

había ningún boleto de compraventa hecho a favor de Boudourian y si ese

boleto existía  que lo muestren y aparte de que  Boudourian aparte de que

Rolón dice que él no vio ningún boleto, entonces es absolutamente

subjetiva toda la declaración.  


Una vez más yo no le di lotes que no existen  y con esto ya estoy

acá porque dicen el control de acusación  o me quieren acusar de que el

poder que yo tenía no me servía para hacer lo que dice  declaró el

escribano Fato,  declaró la escribana Chávez,  declaró el escribano y creo

que no está en duda que el poder me facultaba para hacer lo que hice.

También se dijo que yo era el dueño de Chocofactory de esta empresa

famosa que era la dueña de Frantom lo voy a aclarar también


La marca Frantom tiene, vende chocolates, tiene franquicias,

produce productos para terceros un ejemplo hace chocolates para The

Coffee Store, para los supermercados Todo, para la Abuela Goye. Lo que

no quiere decir que yo sea accionista ni dueño de Coffee Store de la

Abuela Goye o de los supermercados Todo.  


ChocoFactory es una franquicia de Frantom; como declaró un

empleado a quien él me conoce  y yo no conocía o no recordaba conocer.

Yo iba a buscar plata  si iba a buscar plata  porque me compraba en

chocolate iba a cobrar cada dos días a tres días  jamás nunca en mi vida

dí una instrucción a un empleado de la empresa ChocoFactory porque no

era de mi competencia hacerlo  como el doctor Arrondo preguntó si le

indicó ponerse el uniforme,  sacárselo a que ahora tenía que ir a trabajar, 

que tenía que hacer, jamás lo hice porque no era mi competencia y no me

correspondía.  


Después también Boudourian declaró cuando habló que no

recordaba conocer a Ariel Burgos, Ariel Billy Burgos, que no se acordaba, 

es raro que no se acuerde porque compartimos dos fines de año, traje las

fotos, no sé si quieren verlas, no tengo problema Ariel Burgos lo sacó a

pescar en su barco, a él y a sus hijos Ariel Burgos  y por qué voy a Ariel

Burgos  como una persona de interés, fue el apoderado porque yo me

encontraba fuera del país porque si no hubiese sido yo el apoderado en



ese momento estaba en Grecia perdón, en ese momento yo estaba en

Rusia  enviado por el señor  Boudourian y por en ese momento gente del

Banco Macro estaba en Moscú  con una invitación de la embajada

argentina y actuó como apoderado en un lote que también describió la

esposa de Boudourian como una operación bastante poco agradable para

ellos porque había sido producto, víctima de un robo cuando estuvo en

Bariloche había parado su auto  no me acordaba yo de esa situación pero

de vuelta mienten porque quiero aclarar que esa operación que ellos dicen

que era con un lote mío y que en realidad fue una operación fallida con el

doctor Imantov que después no es así esa operación era producto de un

mutuo, de un préstamo de dinero que el señor Boudourian le hizo  a

solicitud mía en ese momento a Alejandro Sebastián Milas  que no sé si

ustedes hace muchos años que viven acá o no lo recordarán en su

momento fue identificado como o apodado  el zar de la Patagonia tapa de

la revista Fortune de esa época. Boudourian le prestó dinero a Milas  en

otro, en un momento Milas tenía que disponer de ese lote  porque lo

tendría vendido en un problema de Milas porque el lote estaba dado en

garantía  Boudourian no era de Boudourian  y le solicita cambiarlo  o sea,

mover esa garantía de ese lote  con Costa del Lago Gutiérrez  a otra

fracción de terreno que está pegada de un arco de 17 hectáreas  que

también era de su propiedad.  


Resumiendo la historia, Milas deja de pagar ese crédito Boudourian

se queda con ese inmueble y me encomienda la venta de ese inmueble. Yo

hago toda la operación de venta a favor de terceros. Esos terceros son

barilochenses: es Jorge Elvira, el dueño de la casa de electrodomésticos

Elvira, Leonardo Decideri y el dueño de Arenera del Sur y Rodolfo

Husman, que entiendo que es un profesional de la abogacía. Esa

operación, por supuesto,  que me costó la amistad con Milas de muchos

años porque Boudourian hostilmente decide quedarse con el lote y dar por

terminada la operación y esa escritura es la que firma por mandato de

Boudourian. Ariel Burgos, no me acuerdo de los montos, pero estamos

hablando de una venta del orden del millón de dólares.  Raro que no se

acuerde,  se maneja mucho, es hasta ofensivo el manejo de millones de

dólares que hubo en estas audiencias  y que la agenda  se acuerda de

nada  aparte de costarme la amistad con Milas. Entiendo también que a

podría le costó la amistad  con su amigo y papá del colegio Marcos 

Imnantof, por qué le costó la amistad, porque a partir de ese momento

empezó a identificarlo públicamente  como el Perro Imantof, volviendo a

ChocoFactory.  


ChocoFactory era una empresa que tenía una franquicia de Frantom

puntualmente el local ubicado en xxxx que si no recuerdo a las

fechas en el año 2022 yo me quedo con esa franquicia de vuelta,  no me

la quedo solo,  me la quedo junto con Roberto Giglio, el dueño de

supermercados Todo. Esa franquicia era abastecida por la fábrica de

chocolate Frantom y como dijo la contadora, doctora Tramontín, ni mi

perfil ni el perfil fiscal de ChocoFactory ni el estatuto ni nada me vincula a



mí con esa compañía.  


En la carta documento que yo respondo que la mujer de

Boudourian dijo que yo me negué que existirán seis boletos,  negué que

existirán seis boletos  porque no existían seis boletos  jamás se habló acá

de seis boletos, eran dos los boletos que estaban en discusión, jamás se

habló de seis boletos no sé de dónde salió la la idea de los seis boletos  y

quiero hacer hincapié en otra cosa que no es menor.  


La compraventa que realiza  Boudourian de los lotes que están en

discusión  se realizó con un loteo sin evaluación fiscal,  sin obras

terminadas y sin servicios  y se revendió al doble a los seis meses  en un

loteo sin servicios, sin evaluación fiscal y sin obras terminadas. Entonces,

todas las conjeturas que hagamos  de lo que puede valer un lote hoy  o

dentro de cinco años no tienen ninguna correlación con la realidad

consultar de título con respecto a ese acto jurídico de esos dos boletos de

compraventa  y el escribano  al momento de certificar la firma les leyó lo

que es la operación que estaban haciendo  tanto con los dos boletos, 

partes intervinientes,  montos  y también con respecto al poder, si le leyó

el poder, les explicó los alcances del mismo  y que para qué servía el

mismo, no más allá de que el poder dice que está leído, fue leído no sólo

el poder sino fueron leídos los boletos y además el escribano le informó a

Boudourian que tenía que hacer la retención del impuesto de sellos, que

creo que más tarde Boudourian le transfirió. Vuelvo a lo mismo, no podían

viajar a Bariloche en un vuelo de una hora a una hora y media,   le puse a



disposición la rendición de cuentas en la oficina, no sólo la puse a

disposición, sino que inició una demanda civil o comercial, no sé en cuál

es el foro que corresponde para aprobación de cuentas  del juzgado que

está tramitando.  Está en curso.  


Bueno, de buena nada me impedía retirar los boletos como se

sostuvo en estas a lo largo de estas audiencias.  ¿Defraudaste al señor

Boudourian?  De ninguna manera.  


¿Por qué lo decís tan categóricamente?  Porque no lo defraudé.  


Nunca nadie participó por derecho propio en alguno de los actos

jurídicos de los cientos de actos jurídicos que se mencionan, más allá del

poder.  


Si me permiten, esto es algo personal.  Inclusive el doctor Arrondo

me pidió que no lo hiciera y no puedo dejar de observar una situación que

no quiero que pase en advertida. El otro día, el doctor Govetto me señaló

con el dedo  y sería considerado por ahí un gesto de mala educación  y

que genera una situación incómoda,  transmite agresividad  y que

básicamente señala, dice que cuando una persona se señala con el dedo 

lo hace con la idea de culpar al otro. En realidad está mostrando algo de sí

mismo y considero que antes de señalar conviene mirar lo que uno hace 

y en este caso  a quién está defendiendo Govetto.  


Vivo en esta ciudad como ya lo dije hace muchos años, soy una

persona conocida, pública, diría que tiene una familia también,  como la

tiene la esposa de  Boudourian y Boudourian,  ellos tienen nueve hijos, yo

tengo tres que van a la escuela acá, nacieron acá.  Soy padre, soy amigo.

No tengo una relación personal con Govetto,  lo tengo muy bien

conceptuado de su rol como fiscal,  no tengo nada que decir de él, pero el

año pasado le dió una charla a mis hijos en su escuela acerca del

ciberacoso y toda esta cosa que pasa en las redes. Y él tal vez no está al

tanto de que su cliente está denunciado por mí en la justicia federal de la

ciudad de Buenos Aires por considerarlo autor penalmente responsable, 

autor intelectual y por haber financiado más de 14 vídeos que circulan en

las redes sociales  en los que se muestran imágenes de mis hijos

menores, más allá de la difamación que a mí o a mi esposa no nos

afectan, pero sí a mis hijos  que, si bien no tienen redes, son víctimas de

la vulneración de sus derechos, esos derechos que el doctor Govetto tanto

defiende en sus charlas.  Me parece importante traerlo a modo de cierre 

ahora y por ahí hasta es una contradicción, la práctica profesional. No

cuestiona el derecho de las partes de elegir a su abogado para defenderse

en un juicio.  


En otro momento, Boudourian habló de los códigos que se manejan

en su actividad financiera.  La gente normal se guía por la ética y la moral,

no por los códigos mafiosos. Y además quería hacer otra aclaración que el

señor Boudourian está denunciado,  está en un proceso en la justicia

federal de Bariloche con una denuncia que es la FGR 005980 del año 2024

por evasión y asociación ilícita de la que no soy yo el denunciante. Y si me

faltó algo, algo muy importante: yo no tengo absolutamente nada que ver

con la sociedad o en el fideicomiso dueño del loteo de la herradura.  


Le pregunto, señor Ditullio,  en todo ese acta que usted nos trajo 

que tiene ahí de lo que hizo con la escribana, ¿nos puede decir la fecha en

que lo hizo con la escribana?  Sí, le puedo contestar que lo hicimos, si no

me equivoco, la semana pasada en virtud de que yo no conocía de que me

iban a preguntar y que me iban a hablar.  


¿Usted estuvo en la audiencia del control de acusación donde

informamos que teníamos una extracción forense? Sí, en esa audiencia

manifesté que yo tenía chats que decían otras cosas  que ustedes habían

presentado.  


¿Pidió una extracción forense en la audiencia del control de

acusación  en octubre del año pasado?  Yo no pedí nada.  


Le hago una consulta, en ese acta, si quiere, mírela, ¿está en algún

lado el teléfono de Boudourian, el número de teléfono consignado?  


No, es como lo tengo agendado yo a Boudourian.  Sí, está asignado

porque la escribana dice que yo tengo agendado ese número como 

Boudourian usted va por tecnicismo;  yo quiero ir por la verdad de lo que

pasó. O sea, lamentablemente no, como no sabía de qué me iban a

hablar,  no tenía forma de hacer extracciones forenses.
  
 ¿Usted tiene todas las conversaciones con Boudourian en su

teléfono?  Sí.  


¿Las podría haber presentado todas las conversaciones? Las

conversaciones del año 2012 o 2013, creo que 2014,  presenté las que me

interesaban. Como Boudourian presentó las que le interesaban también. 

Cuando Boudourian le pide los boletos, ¿usted qué le manda?  Si le estoy

pasando foto de los comprobantes de pago  que están adjuntados al

boleto  es porque yo tengo el boleto.  ¿Está el boleto ahí en la foto?  No,

está el comprobante de pago abrochado al boleto.  ¿eso es todo lo que

tengo?  Son dos boletos, que es todo lo que tengo.  ¿Y cuántas fotos hay? 

Y esto es todo lo que tengo.  ¿A ver la segunda foto?  ¿Y dónde está la

segunda foto?  Es el pedacito chiquito ahí.  Pasame algo donde esté

escrito esto  o el acuerdo de la MUNI donde está puesto.  Porque siendo

así, el valor puede estar en las dos gambas por lote. Eso es de Fernando.

¿Usted puede interpretar  a qué se refiere, Fernando, cuando dice "el valor

puede estar en las dos gambas por lote"?  Sí, que pueda estar en los

200.000 pesos por lote, en los 200.000 dólares por lote,  en los 200.000

euros por lote.”


Seguidamente se inició con la prueba propuesta por la querella, en

ese orden, se recibió declaración testimonial a:



Fernando Bourdurian quien sostuvo:



 Tengo 54 años, vivo en Buenos Aires, toda mi vida viví en Buenos

Aires. Estoy casado hace 28 años, tengo 9 hijos.


Soy consultor financiero, trabajo hace 38 años, los últimos, los

primeros 30 años bajo relación de dependencia, los últimos 8 años como

asesor independiente.


Estoy registrado con el examen de idoneidad en Bolsa y Mercados,

en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, como agente productor. Esto me

habilita a trabajar de manera independiente asesorando a cualquier

institución o persona física en la República Argentina.


¿Qué es un consultor financiero?


Consultor financiero es una persona que asesora patrimonialmente,

financieramente, en términos de estricta confianza y fe inquebrantable

ante los clientes, amigos y personas que pueden llegar a estar viniendo a

uno para preguntar, pedir consejos.


Soy una persona que tiene en general relación muy cercana con los

clientes. Eso es un consultor financiero.


¿Cómo es la forma de cobro que vos tenés por ese trabajo? Los

primeros 30 años bajo relación de dependencia, bueno, tuve un sueldo,

tuve un bono, tuve comisiones que se pagaban trimestralmente,

anualmente, depende del caso, en bancos de primera línea, básicamente

Banco Galicia, Banco Boston, Banco Macro.



 A partir de 2017, como consultor independiente, trabajo a

resultados. Muchos de mis trabajos básicamente son a resultados y esto

significa que cobro un porcentaje de éxito cuando tengo éxito, por

supuesto, en el asesoramiento y en toda la gestión que hago con los

clientes.


Usaste la palabra fe inquebrantable. ¿Qué significa eso?


Lo que significa es que con la gente que uno trabaja, en el

ambiente financiero, existen códigos de conducta y esos códigos hablan de

la palabra, del valor de la palabra, no es simplemente un contrato firmado

que tiene validez, por supuesto, pero que hay algo más fuerte que es la

palabra con la cual uno se maneja con la gente.


Porque si uno pierde la confianza en el otro, no hay contrato que

valga. Ese es el punto, ¿no? Por lo menos en el ambiente financiero y en

el sector en el cual yo me manejo, toda mi vida hice lo mismo, no es que

tuve diferentes actividades, por una manera u otra siempre vinculado al

sector de asesoramiento patrimonial y financiero con clientes físicos o

empresas.


¿Y tu situación fiscal? ¿Cómo es?


Dado la cantidad de tiempo transcurrido bajo relación de

dependencia, básicamente lo que estuve haciendo es invirtiendo mis

ahorros, mis excedentes, mis ingresos en lo que hago, que son bonos,



acciones, títulos públicos, títulos privados con oferta pública, exentos de

impuestos.


Todo esto, entiéndase, que son actividades exentas, que son

actividades que permiten a una persona cobrar renta, vivir de renta, una

renta más allá de que se puedan comprar o vender, son títulos privados o

públicos con oferta pública, lo que se llaman acciones, bonos que cotizan

en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, que es a lo que me dediqué

básicamente toda mi vida. Yo vivo de eso, vivo de esas rentas, vivo de

esos cupones, de esos dividendos, también, bueno, estoy suscripto al

monotributo por algunas cuestiones que exceden a la renta para

facturación de honorarios profesionales que me permiten también seguir

atendiendo a mis clientes.


Esto desde el año 2017 aproximadamente.


¿Lo conoces al señor Di Tullio? Sí, a Gabriel Di Tullio lo conozco, me

lo presentan a finales del 2007, un papá del colegio, el doctor, el médico

pediatra M. S., que era padre de uno de los, la hija de M.

era compañera de un hijo mío.


Ahí lo conocemos, nos presenta Di Tullio, que venía de vivir en

Bariloche, Marcos, un tiempo en Bariloche, un año según me había

contado, y me lo presenta a Gabriel Di Tullio como a su socio.


Bueno, ahí al poco tiempo empezamos a tener alguna relación,

ellos buscaban que se les proveyeran fondos para sus actividades,

clientes, que invirtieran en los desarrollos que ellos tenían, yo buscaba

Simantob para Di Tullio y para él también porque me lo presentó como a

su socio.


Así lo conozco a Di Tullio, después al poco tiempo tuvimos alguna

relación ya de amistad, él venía a Buenos Aires, salíamos a cenar, conocí a

su hermano Federico, a su padre, eventualmente más adelante a su

madre, bueno, conocí a su familia, empezamos a tener alguna relación de

amistad más que simplemente de negocios y de confianza, fue

fundamentalmente de amistad que lleva a la confianza.


Con el correr del tiempo, bueno, Gabriel nos invita incluso al

casamiento, vinimos a su casamiento desde Buenos Aires a Bariloche,

junto con mi esposa y uno de mis hijos recién nacidos, junto al doctor

M. S..


Hemos pasado fiestas de fin de año con Gabriel y su familia, 2011

a 2012, 2012 a 2013 en la casa de Gabriel Di Tullio, quien era mi amigo,

en esa época éramos amigos y pasábamos bastante tiempo, cuando él

venía a Buenos Aires nos juntábamos, teníamos alguna relación ya que

excedía a lo comercial.


Incluso nos invita al bautismo de su hija, al cual no pudimos asistir,

para el que nos envía después el souvenir de regalo, creo que fue a través

de F., de lo hermano.

 ¿El casamiento de Di Tullio te acuerdas cuándo fue? Fue en finales

de 2009. Fuimos a la iglesia y después fuimos al Patacón, que es un lugar

donde se hizo la fiesta.


¿Y los años nuevos cómo eran?


No, no, eso era mucho más privado, eran reuniones familiares,

nuestra familia, la familia de Gabriel y nada más, no mucho más que eso.

Estaban algunos amigos de Gabriel y 20, 25 personas, no más que eso.


Cuando hablaste que te lo presentan nos hablaste, usaste la

palabra desarrollos. ¿Me podés explicar qué es eso? Sí, un desarrollo

inmobiliario es, bueno, según entiendo, es comprar un lote, subdividir y

vender los lotes, bueno, según entiendo es comprar un lote, subdividir y

vender los lotes, comprar un lote más grande, subdividirlo y venderlo en

más pequeñas parcelas.


No soy desarrollador, pero bueno, entiendo que se trata de eso, lo

que es el desarrollo inmobiliario para lo cual hace falta algún capital para

tener calles, tendido eléctrico, agua, luz, para eso hace falta inversión,

hay que invertir y eso es lo que buscaba Di Tullio, de tener inversores que

inviertan en sus desarrollos y me retribuía como en un porcentaje de lo

que yo le acercaba a mis clientes, el dinero que invertía en esos clientes

en sus desarrollos, me retribuía un porcentaje que muchas veces era

traducido en lotes en esos mismos desarrollos, lotes, boletos, lotes por

supuesto, que no se traducían en escrituras, no llegaban a las escrituras

porque siempre aparecía un desarrollo nuevo y Gabriel me cambiaba esos

lotes por otros nuevos lotes, entiéndase que estos desarrollos no duran 6

meses, son desarrollos que duran 2, 3 años, 4 años en desarrollarse, igual

por eso ustedes ven el largo tiempo transcurrido de fines de 2007 a hoy, a

la situación actual, que pueden ser 4 o 5 desarrollos y de repente estamos

hablando de 10, 12, 15 años, en los cuales hay que esperar que esos

desarrollos lleguen a su fin para poder materializar, pero esa

materialización no se daba porque aparecían nuevos desarrollos y yo en el

marco de la confianza y la amistad que tenía con Gabriel, bueno, aceptaba

los cambios con nuevas promesas de mejores y más atractivos lotes en

desarrollos distintos, pero sucede que esto fue tomando un volumen que

hubo que cuantificar en algún momento y por ello fue que fuimos en algún

punto finales de 2018 a la escribanía de Carla Mensa, donde Carla en

presencia nuestra, de Gabriel y mía, redactamos un documento, un

reconocimiento de deuda para cuantificar esa deuda, ponerle números a

esa deuda, y Gabriel en ese documento se compromete a entregarme 4

años más tarde, de vuelta, plazo, 24 unidades en el desarrollo solar de

Bariloche, en el desarrollo solar que según entiendo era el mejor barrio, el

barrio de más importancia que decía tener Gabriel en aquella época donde

también me manifestaba que era el tenedor del mayor banco de tierras de

Bariloche.


Nos dijiste que entonces fueron a una escribana de quién?


Carla Mensa, en Capital Federal, redactamos un reconocimiento de

deuda donde Gabriel Di Tullio me reconocía que adeudaba una cantidad de

dinero.


Compromiso y acuerdo de pago suscripto entre Fernando

Boudourian y Gabriel Di Tullio de fecha 13 de diciembre del 2018 con

certificación de firmas.


Compromiso y acuerdo de pago.


¿Quiénes forman parte?


Tengo Nicolás Gabriel Di Tullio Honrado, DNI xxxx, con

domicilio en la calle xxxx, de San Carlos de Bariloche.


Y Fernando Boudourian, DNI xxxx, domiciliado en xxxx de esta ciudad.


El punto 3. Que en consecuencia la deuda asciende hoy a la suma

de dólares estadounidenses billetes 4.771.573, que la parte deudora

reconoce adeudar en concepto de capital e intereses compensatorios,

condonando la parte acreedora a los punitorios pactados únicamente en la

medida de pago y cumplimiento del presente acuerdo.


Punto 4. Que en este acto y como resultado de negociaciones

anteriores, la parte deudora propone cancelar la citada deuda y la parte

acreedora, si lo acepta, en el plazo máximo de 48 meses, mediante la

entrega de 24 unidades de vivienda de uso residencial turístico, a

construirse en la urbanización solares de Bariloche, en la parcela 2 de la

Manzana R de dicho complejo, con destino multifamiliar, denominada área

de servicios, área de reserva estratégica para servicios, con una superficie

de 2.000 metros cuadrados, que se distribuirá en 2.096 metros cuadrados

construidos en 24 unidades funcionales de planta baja, primero y segundo

piso, conforme planos y características constructivas que se suscribirán.


En el punto 5 es el interés.


Las partes acuerdan a sí mismas que durante el citado plazo y

hasta la cancelación total de la deuda, el mutuo, por ellas firmado,

continuará vigente en todas y cada una de sus cláusulas y la deuda

continuará devengando el interés compensatorio mensual del 1,5%

pactado.


Capitalización mediante los intereses.


De conformidad, suscriben dos ejemplares del mismo tenor y

efecto en la Ciudad de Buenos Aires a los 13 días del mes de diciembre de

2018.


¿quién era el deudor? Gabriel Di Tulio.


¿Y cuánto era el dinero entonces?


La deuda asciende hoy a la suma de dólares estadounidenses,

billetes 4.771.573.


La escribana Carla Mensa nos ayuda a redactar el documento, con

nosotros dos presentes, y certifica la firma.


¿Qué era Solares? Solares es uno de los barrios que desarrolló

Gabriel Di Tulio.


Según Gabriel, el barrio más importante de los que había

desarrollado, de más nivel, no sé de qué manera plantearlo, pero sí, el

mejor barrio, digamos, en una palabra.


Y también nos dijiste que tenía desarrollos, uno es Solares.

Solares, Altos de Quinchagual, Entrepinos, los Coirones del Este, después

Fracciones, Lago Gutiérrez, es uno de los que me acuerdo, La Herradura.


¿Qué es Herradura? Herradura es un barrio que en el año 2017, yo

realicé una inversión personal en la suscripción, en la adhesión de boletos

de lotes en el barrio Herradura.


¿Dónde está? Está muy lindo el lugar, ubicado en Dina huapi, y ahí

también hay una suscripción de lotes.


¿Y Solares dónde está ubicado?


Solares está ubicado casi frente al INVAP, al lado de los Coirones,

que es otro barrio que desarrolló Di Tullio.


Fernando, ese reconocimiento de deuda en 4.700.000, ¿de cómo se

origina eso, para explicarlo bien? ¿De dónde sale esa deuda? Esa deuda

son años y años de compromisos incumplidos, básicamente. Son

comisiones, lotes, situaciones que se fueron dando en cuanto a clientes a

desarrollar.


En cuanto a clientes, a desarrollos que no se materializaban,

entonces de alguna manera le pusimos un número, se lo cuantificó y se le

puso un precio en un contrato que dejaba de estar en el aire con boletos

que se cambiaban continuamente y que nunca llegaban a concretarse.


Entonces, como había sido tan considerable y el paso del tiempo y

una tasa, aunque sea baja, de interés, originaba que esta deuda creciera

a niveles desproporcionados.


En cuanto a lo que es una comisión por una gestión de años, no es

lo mismo cobrar un dinero al año uno que cobrarlo al año doce o al año

diez, doce, quince. Eso a mí me generó alguna preocupación, entonces

por eso es que le hicimos este documento de acuerdo de pago entregando

estas veinticuatro unidades que después, cuando llega el momento de que

estas unidades se entreguen, no se entregan y acercándose este

momento, es donde Ditullio ofrece lotes para ir achicando esa deuda.


Lotes que luego terminamos firmando boletos el 18 de febrero en

el Hotel Llao Llao.


¿De qué año? El 2021.


Son boletos que ofrece Gabriel porque los departamentos nos iban

a entregar que, desconozco el motivo por el cual no se habían construido.

 Entonces aparecen por estas conversaciones que teníamos de qué

estaba sucediendo, por qué nos entregaban, qué iba a pasar, qué seguía

pasando el tiempo, los años.


Siempre en el marco de la confianza, de la amistad, de la buena

relación, no había una cuestión de litigio, ni de desconfianza, ni de

enemistad, al contrario.


Entonces me dice que tiene estos boletos para ir de alguna manera

achicando esta deuda y firmamos en el hotel el 18 de febrero un boleto

por 10 lotes y otro boleto por un lote.


Y ahí es donde va, lleva el escribano Fato, ya redactados los

boletos, junto con el poder, que me dice el escribano que ya que se

escrituraban estos lotes en el mes de marzo, y esto estábamos hablando

18 de febrero, dos, tres semanas para adelante, si no tiene sentido que

vuelvas a Bariloche, te traje un poder.


Yo siempre en el marco de la amistad, de la confianza, firmo ese

poder, firmo esos boletos.


El escribano Fato no me deja copia. Se los lleva con la excusa de

protocolizarlos, pero no me dejó ni siquiera una copia simple.


Entonces, bueno, ahí llega después el tema con los boletos.


Esto, principios de marzo, no pasó nada.



Nos hablás de dos boletos y nos decís que se los lleva Fato.


Se los lleva el escribano Fato, sí. ¿Alguna vez tuviste esos boletos?

No, no.


¿Más adelante no los tuviste? Los tuve en el marco de un proceso

judicial, mucho tiempo después.


Tuve que hacer una denuncia penal para poder hacerme de esos

boletos.


Es un boleto de compra-venta entre Domingo, Nicolás, Gabriel, Di

Tullio, Honrado. Argentino, nacido con domicilio en la calle xxxx de esta ciudad,

en su carácter de socio administrador de Di Tullio Emprendimientos S.A.S., con

domicilio en calle xxxx, Bariloche. A su vez fiduciario del fideicomiso inmobiliario

Fideicomiso Solares de Bariloche. Domicilio en calle xxxx

de esta ciudad. Por una parte, en adelante denominada la vendedora, y

por otra parte lo hace Fernando Boudourian, en adelante denominado el

comprador, por sí y/o en gestión de negocios.Y ambas en forma conjunta,

como las partes, de mutuo acuerdo convienen celebrar el presente boleto

de compra-venta de fracciones futuras de terrenos sujeto a las siguientes

cláusulas y disposiciones.


Primero, antecedentes.


La fiduciaria, en el marco de las atribuciones del fideicomiso, ha

adquirido diferentes fracciones de lotes o terrenos de un inmueble de

mayor superficie que conforman un planteo urbanístico autorizado,

denominado Urbanización Solares 1, Fideicomiso Solares de Bariloche 1.


Perteneciente a la mayor fracción 193A, A11-05 y 06.

Y sus respectivos lotes y/o unidades, las que surgirán por

modificación del plano de fraccionamiento, característica 1074-14.


Segundo objeto, la vendedora vende al comprador y este acepta

los siguientes lotes y/o, como posteriormente se individualicen por orden

de la dirección de Catastro y Topografía de la Provincia de Río Negro, a

construir en la mayor fracción, cita en jurisdicción del municipio de San

Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, República Argentina.


193A, A11-05 y 06. Las que surgirán por modificación del plano de

fraccionamiento característico 1074-14. La descripción y/o conformación

de los inmuebles puede verse modificada por plano final del loteo. La

superficie será la misma, pero podrá variar su asignación de metros en

cada lote.


Tercero, Precio y forma de pago.


El precio de la presente venta se realiza por la suma total de pesos

4.800.000, 4 millones de pesos. Y corresponde la cantidad de 400.000 a

cada uno de ellos. Íntegramente pagados antes de ahora, la vendedora da

recibo y cuenta de pago por dicho importe.



 Cuarto, posesión.


La posesión del inmueble objeto del presente será entregada en el

momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio, libre de

ocupantes, inquilinos e intrusos.


Fecha de entrega, marzo 2021. Las obras de red eléctrica, calles,

cordón, cuneta, alumbrado público y agua se finalizarán dentro de los

próximos meses, poniendo como fecha límite de entrega el mes de julio

de 2021, salvo que se genere un atraso imputable a las autoridades

gubernamentales.


Y en caso fortuito o fuerza mayor, en el caso de atraso imputable a

las autoridades gubernamentales, caso fortuito o fuerza mayor, el

comprador otorga en este acto al desarrollador un plazo de gracia de 180

días hábiles desde la fecha referida precedentemente.


La escritura traslativa de dominio será otorgada ante el escribano

Fabricio Andrés Fato. Una vez que el lote se encuentre en condiciones de

ser escriturado, el escribano interviniente deberá notificar por medio

fehaciente a la compradora, por lo menos con 10 días corridos de

anticipación al acto. De prueba de conformidad se firman 2 ejemplares

iguales en la ciudad de San Carlos de Bariloche. A los 18 días del mes de

febrero de 2021.


Boleto de compra-venta entre Domingo, Nicolás, Gabriel, Ditulio,

 

Honrado. Con domicilio en la calle xxxx de esta

ciudad. En su carácter de socio administrador de Di Tullio

Emprendimientos S.A.S. A su vez fiduciario del Fideicomiso Inmobiliario

Fideicomiso Solares de Bariloche 1. Por esta parte, en adelante

denominada la vendedora y por la otra parte lo hace Fernando

Boudourian, argentino, en adelante denominado como el comprador, por sí

y/o en gestión de negocios y ambas en forma conjunta, como las partes

de mutuo acuerdo, convienen celebrar el presente boleto de compra-venta

de fracciones futuras de terreno sujeto a las siguientes cláusulas y

disposiciones.


Punto segundo. Objeto, la vendedora vende al comprador y este

acepta los siguientes lotes y/o, como posteriormente se individualice por

orden de la Dirección de Catastro y Topografía de la Provincia de Río

Negro a construir en la mayor fracción, cita en jurisdicción del municipio

de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, República Argentina.


193A-A11-05 y 06. Las que surgirán por modificación del plano de

fraccionamiento característico 1074-14. La descripción y/o conformación

de los inmuebles puede verse modificada por plano final del loteo. La

superficie será la misma, pero podrá variar su asignación de metros en

cada lote.


Área de servicios F, superficie 2.001 m2.


Tercero. Precio y forma de pago.



 El precio de la presente venta se realiza por la suma de pesos

800.000. Íntegramente pagados antes de ahora. La vendedora da recibo y

carta de pago por dicho importe.


En prueba de conformidad se firman dos ejemplares iguales en la

ciudad de San Carlos de Bariloche a los 18 días del mes de febrero de

2021.


¿Y las firmas de quién son?


Mía y de Gabriel Di Tullio y del escribano Fabricio Fato.


¿Y qué más hizo Fatto?


Con la última hoja. Certificó en su carácter de notario autorizante.

Después fue sellado también.


Cuatro millones por un lado y ochocientos mil por el otro.


¿Eso vos lo pagaste? No.


¿Por qué? Porque esto era una compensación de deuda que es

justamente lo que explicaba antes en cuanto a que estos boletos ya los

había armado directamente Fato con Di Tullio, me imagino también en

cuanto a que eran una aplicación al compromiso de pago que estaba

próximo a vencer.


Por lo cual habían veinticuatro unidades a entregar que no iban a

ser entregadas.



El acuerdo de pago, me refiero.


¿Y quién puso ese importe? no sé quién lo puso. Vino ya armado.

Tanto los dos boletos como el poder.


Yo no tuve oportunidad de revisar esto porque el escribano Fato

incluso me decía que estaba apurado, que no sabía si iba a poder venir.


Que tenía una escritura, recuerdo en el Banco Patagonia que tuvo

que ir y venir bastante rápidamente y fue prácticamente de un día para el

otro esto. Tampoco me quedé con copia, ni copia simple tampoco.


¿Y nos decís que con eso se iba a pagar deuda?


Con esto, según Gabriel Di Tullio, sí iban a ser aplicados a bajar esa

deuda.


¿Cuándo iba a bajar esa deuda?


Él siempre me habló de dos palos, de dos millones de dólares. Me

decía que era lo mejor de Solares, que valían, varias veces, incluso antes

de la firma, me hablaba de que eran lo mejor de Solares, que eran los

únicos lotes que tenían vista al lago, que eran lotes espectaculares. Y

bueno, incluso más adelante me manda un video desde el lote en el cual

me filma y me explica las bondades de ese lote, de esos lotes con vista al

lago y con el valor este, según él, de dos millones de dólares.


¿Y ese poder quién lo redactó? Me lo trajo Fabricio Fato, que incluso

en intercomunicaciones que yo tenía con él en los días posteriores, el

mismo día, me hablaba de que se podía hacer después un poder para que

yo no tuviera que viajar.


Pero me trajo el poder el mismo día. Y me lo dijo Fabricio Fatto, me

dice, “para que no tengas que volver en dos o tres semanas a firmar, te

traje un poder.” Yo, en el marco de la confianza total, en ese momento que

había, amistad, dije, “está perfecto.”


Bueno, me parece bien.


¿Para qué era el poder? El poder era para escriturar los lotes.


Porque según Fabricio, esos lotes se iban a escriturar a mediados

de marzo de 2021.


Después, por supuesto, va pasando el tiempo y yo voy

preguntando, tanto a Fato como a Di Tullio, de qué estaba sucediendo con

estos lotes. Estaba siempre encima del tema, es que me había

desentendido. Pero bueno, siempre hablando en el marco de la amistad y

la confianza, no era una cuestión judicial, era una cuestión de confianza

en ese momento.


¿Cómo hablabas con Fato y con Di Tullio? Por WhatsApp, teléfono,

fundamentalmente WhatsApp.


Yo, el 7 de abril, le pregunto, porque había pasado marzo, no había

pasado nada. Previamente, en marzo, le mando algunos mensajes de



WhatsApp a Fabricio, en el cual le pido que esos lotes, esos dos boletos y

el poder los mantuviera él en custodia.


Lo que Fato me dice que sí, que hasta yo le dijera qué hacer, él iba

a mantener en custodia esos boletos y el poder. No es que yo no lo

conocía a Fato, yo estaba en continuo contacto con Fabricio Fato. De

hecho, la última comunicación que tengo es el 7 de abril, donde me dice

que esos boletos están sellados y certificados y están listos para

escriturar.


Luego de ahí, yo espero un tiempo más, no pasa nada. El 19 de

abril, a partir, entre el 19 de abril y el 2 de agosto, le mando 19 mensajes

de WhatsApp en diferentes fechas, los cuales Fabricio nunca responde. En

el medio, yo, hablando con Di Tullio, no con Gabriel, respecto a qué estaba

pasando, que si había algún atraso, algún problema, por qué no se

escrituraban y qué sucedía con esto.


Después, el 2 de julio, Gabriel me dice “tus lotes están listos para

escriturarse”, me habla del valor de dos palos, siempre dije que valían dos

palos. Bueno, siempre manteniendo la misma postura del valor importante

que tenían estos lotes en cuanto a que eran lo mejor de Solares.


En julio, también nos saludamos para el Día del Amigo, el 20 de

julio, me manda este video desde los lotes, desde los mismos lotes,

filmando y, además de saludarnos para el Día del Amigo, me manda este

video diciéndome que era lo mejor de Solares, que tenía vista el lago, que

eran excelentes, bueno, todo lo que, las bondades que ya previamente yo

ya conocía, pero ya en este momento, con un video desde el lugar,

avisándome que estaba sacando árboles para que quede el lote limpio.


El 24 de julio, también yo ya hablo y le pregunto que estaba

pasando, que los lotes, con los lotes de Solares, me dice, “ayer estuve con

Fabricio Fatto, tiene el borrador de tu escritura.” Entonces pasamos de

agosto a septiembre y en septiembre yo empiezo a hablar ya con gente, a

consultar. Hablo con Eduardo Dutrey, que es un amigo acá de Bariloche.

Eduardo me referencia con Teresa Bustamante.


Empiezo a averiguar un poco a ver qué estaba pasando, porque,

más allá de la palabra de Di Tullio, dije “voy a empezar a preguntar un

poco en Bariloche, yo desde Buenos Aires, a ver qué estaba sucediendo.”

Y ahí encuentro que Eduardo me refiere con un amigo de él, Martín Caño,

de Remax. Martín me referencia a su vez con su vendedor principal, Carlos

Martín. Me referencia a su vez con su vendedor principal, Carlos Martínez

Rolón, y Carlos resultó fortuitamente ser el vendedor en venta duplicada

de otro desarrollo que mencioné antes, del desarrollo que hice, en el cual

invertí dinero propio de mi familia, que fue la Herradura.


Y ahí es donde ya se termina de quebrar todo, me doy cuenta de

que había situaciones que eran más graves que un atraso, ahí me di

cuenta de que no era simplemente un atraso o un desmanejo o alguna

cuestión ya fuera atribuible a una venta, o alguna situación ya más grave.

Por eso es que ahí, en el mes de septiembre, Carlos Martínez Rolón va a

verlo a Di Tullio, el 23 de septiembre, juntamente con Martín Caño y el

abogado de Remax, que no reconoce su nombre, en donde a Di Tullio le

preguntan, “pues ya Remax tenía algunos problemas con ventas

duplicadas de barrio, en este caso la Herradura, que habían hecho

instruidos por Di Tullio”, y cuando le preguntan sobre la Herradura dice

que “yo no tengo lotes en Herradura, ni he ganado lotes en Herradura.”


Después, Carlos Martínez Rolón le pregunta, “y en Solares, ¿tiene

algo en Solares o no?” Tampoco tiene nada. Carlos le dice a Di Tullio, y Di

Tullio le responde, “sí, sí, en Solares los tiene, pero si vamos a un conflicto

con Herradura, no sé si los tiene.”


Entonces, Carlos me llama, aturdido, y me dice, “boludo, ¿sabes lo

que me acabas de decir? Que no tenés lo de Herradura y que tampoco

tenés lo de Solares”, y va a un conflicto con Herradura.


Me encuentro con esa situación y ahí ya le pido a Fato entregarle

los boletos a Carlos Martínez Rolón. Incluso cuando no me respondía Fato,

habló con su secretaria, con María Eugenia Martín, le mandó mensajes,

me dice, “bueno, Fabricio, ahora está en Salta.” Ok, vení a buscarlos el

martes, 5 de octubre. “dale una autorización a Martínez Rolón, lo conozco

a Charlie, que venga Charlie”, sí, sí. Va Charlie, el 5 de octubre le dice,

“no, no están los boletos acá, ni el poder, se los llevó Di Tullio.”


Ahí nos enteramos que el boleto y el poder se los había llevado Di Tullio.


Mucho más adelante, tuve que hacer una denuncia penal por

retención indebida para saber qué había pasado con esos boletos. Porque

yo no sabía qué había pasado, yo se los pedía a Di Tullio, se los pedía por

carta documento, va, que viene, me desconocía la existencia.


Le decía, “rendíme cuenta de lo que hiciste”, me decía, “vení a mi

oficina, pedíme turno.” Yo le decía, “no, no, rendíme cuentas por carta

documento, dejá la documentación en original en la escribanía de Teresa

Bustamante.” Bueno, nunca logré que dejara nada, ni que entregara nada.

Tuve que hacer una denuncia penal para poder saber qué había pasado

con mis boletos. La hice por retención indebida porque yo no sabía qué

había pasado.


No sabíamos que habían sido vendidos hasta 20 meses después,

con el cambio de carátula, con la conversión en acción privada que hubo

que hacer porque el fiscal dijo que no había delito en la retención

indebida.


Y así fue donde nos enteramos, a través de mis abogados me

entero, en mediados de 2023, que mis lotes habían sido vendidos, cedidos

el 30 de septiembre a Guillermo Billy Burgos, había hecho la cesión, quien

acepta en gestión de negocios sin decir para quién. Luego, una semana

más tarde, el 7 de octubre aparece Juan Ramón Sentena en

representación de ChocoFactory, que luego supe que estaba relacionado

directamente con Frantom, la chocolatería de Gabriel, y aceptando esa

cesión en la escribanía de la escribana Chávez, ahí no fue Fato. Y ahí nos

dimos cuenta que, bueno, hubo que cambiar la carátula y ya pedir el

inmediato cambio a defraudación por administración fraudulenta. Porque

los lotes habían sido cedidos a un valor irrisorio. Estamos hablando de

dólar oficial, menos de 100.000 dólares. Dólar MEP, que es el dólar que se

toma para los valores inmobiliarios, un tercio. Entonces, algo que valía

100 pesos había sido cedido por 3 pesos, 4 pesos, para graficarlo, para

que se entienda,


Valores reales, como decía, 100.000 dólares para poner un número

que se entienda en dólares oficiales, 50.000 dólares, 40.000 dólares a

dólar MEP, dólar bolsa o dólar que se utiliza para las transacciones

inmobiliarias. Algo que según Gabriel Di Tullio valía 2 millones de dólares.

Supongamos que no valía 2, valía 1.900, 1.800, pero no valía 100.000

dólares. En ese momento, yo me doy cuenta de la violencia de lo que

había sucedido.


¿quién es Burgos?


Sí, lo conozco. Ariel Guillermo Billy Burgos es una persona

allegada, según entiendo, amiga de Gabriel Di Tullio.


¿Y Sentena? Juan Ramón Sentena me lo presentó Gabriel Di Tullio

como su concuñado hace muchos años, de pasada, en la calle, y es la

única vez que lo vi.

 ¿Y sabés qué hacía Sentena con él? No, le hacía trámites, según

me dijo en ese momento, una persona que le hacía trámites.




Boleto:


Por una parte, Fernando Boudourian, argentino, nacido el 27 de

abril de 1900. después, representado por Domingo Nicolás Gabriel Di

Tullio, con sus datos, domicilio xxxx, en virtud del poder

especial que le fuera otorgado por Escritura 56. Denominado el cedente en

adelante. Por la otra, Ariel Guillermo Burgos, el cesionario. Manifiesta que

servirá el contrato en gestión de negocios. Acuerden, servirán la siguiente

sesión de derechos y acciones sobre boleto de compraventa.


Primera, el cedente celebró en San Carlos de Bariloche el 18 de

febrero del 2021 un boleto de compraventa con el fideicomiso inmobiliario

y fideicomiso Solares de Bariloche, por escritura, adquiriendo los derechos

sobre los siguientes lotes de terreno, unidad funcional privativa, según

listado. Manzana B, y está toda la descripción de los lotes 10 A con la

superficie, 10 B, 11 A, lotes, cada uno indicados en la superficie, 2.702,

que coincide con el primer boleto.


Que pertenece al planteo urbanístico, Urbanización Solares

primero, y fideicomiso Solares de Bariloche, con la nomenclatura que ya

señalamos.



 Segunda, el cedente será a favor del cesionario, quien adquiere en

gestión de negocios, la totalidad de los derechos y acciones que tiene y le

corresponden respecto del boleto de compraventa fecha 18 de febrero del

2021, en relación a la compra de los lotes y unidades individualizadas en

la cláusula primera del presente contrato.


Cuarta, precio y forma de pago. El precio de sesión se realiza por la

suma de pesos ocho millones, íntegramente pagados en este acto. El

cedente da recibo y carta de pago por el total del precio a favor del

cesionario. La posesión del inmueble será entregada al momento de

inscribirse en la escritura traslativa de dominio con las condiciones. Será

otorgada por Fato en la cláusula séptima. Una vez que se encuentren

condiciones de ser escriturado, el escribano interviniente deberá notificar

por medio fehaciente al cesionario, por lo menos con 10 días de

anticipación del acto.


Se firman dos ejemplares, 30 de septiembre del 2021.


Y en el documento también está la posterior certificación de las

firmas por parte del escribano Chávez, el 12 de octubre del 2021.


Al final de este boleto dice, “el que suscribe a la Ley del Guillermo

Burgos, titular del documento de una ciudad de entidad, tanto declara que

adquiere por cuestión de negocios, por y para la razón social ChocoFactory

SAS, Cuit xxxx, con domicilio legal en xxxx, de esta ciudad”, representada en

este acto por su administrador



Juan Ramón Sentena, titular del documento de identidad xxxx,

ratifica la compra de gestión y acepta a la misma el 7 de octubre del

2021, nueva firma certificada por la escribana Chávez.


¿Qué más te enteras? Me entero de que, a través de mis abogados,

empiezan a tener toda la información que había pasado hacia atrás

también y hacia adelante, y ahí me entero que estos lotes, después de

pasar de Burgos a ChocoFactory, bueno, se terminan vendiendo estos

lotes y escriturando a terceros, pero bastante tiempo después.


Tanco. ¿Qué es Tanco? Tanco es Javier Tanque, yo estuve reunido

con Javier Tanque en Buenos Aires, la familia Tanque de Estancia del

Cóndor, que es la que le vende originalmente esta tierra a Di Tullio para el

desarrollo de Solares. Javier me ratifica personalmente que él había

negociado con Di Tullio la entrega de lotes para bajar y cancelar, me

hablaba de una hipoteca, que no me hizo referencia en detalle a qué se

trataba, pero que la negociación había sido siempre entre él y Gabriel Di

Tullio, que desconocía, por supuesto, que estos lotes estaban en litigio,

bueno, por supuesto eso quedó claro en la reunión que tuve

personalmente con Tanque.


Después hubo otras ventas a Solares Developments, que no sé

quién es, es una sociedad, y después hubo ventas a Rubén Darío

Giustozzi, que según entiendo es un ex diputado, un ex funcionario

público y creo que nada más.

 ¿Y cómo sabés eso, a quiénes le fueron vendidos tus lotes?


Por los informes que pidieron mis abogados en el marco del

proceso judicial, una vez que nos enteramos de toda esta situación,

cuando está el cambio de carátula y cuando se da el desistimiento del

fiscal por el cual tenemos que seguir la acción como acción privada.

me dijiste que Tanco era el dueño de ese lugar, que se lo vendió a

Di Tullio. ¿Cómo sabés esto? “Estancia el Cóndor”, sí; va a ser de los

informes que obtuvieron mis abogados y qué dicen esos informes; los vi

brevemente, en los cuales me marcaron, me hicieron notar que esta tierra

había sido vendida por Tanco a Di Tullio y, según bien en esos informes, el

valor de venta había estado en el orden de los siete dólares el metro.

¿qué te gustaría que pase con este caso? Yo quisiera que se haga

que llevemos a una situación de justicia, no solamente por mí, por el

enorme perjuicio emocional y económico que me originó esto, y también

por las familias, las familias de Bariloche que han sido mutiladas en sus

ilusiones por situaciones en las cuales no pudieron llegar a su lote, y no se

trata de inversiones; en muchos casos se trata de los ahorros de toda una

vida de gente que confía estos ahorros en desarrolladores, porque el

desarrollador no está vendiendo un mueble, una mesa, está vendiendo

terrenos en los cuales, para mucha gente, la mayoría según entiendo,

construye su casa y no se trata de una inversión.


No, no solamente que quede en un juicio de esos 4.771.573 dólares.


¿Recuperaste algo?


No, no tengo ni solares, ni Herradura; no tengo absolutamente nada.

¿qué querías hacer con los lotes de Solares? Los quería vender,

como vi que no se vendían; en algún punto le di la instrucción a Di Tullio

que los escriture y a fato, y después veo qué hago más adelante, pero

quería venderlos para empezar a ver si podía recuperar algo de mi trabajo

de referenciación de clientes, que los clientes a mí me tomaron toda mi

vida, conseguirlos; son clientes que llevan toda una vida con armar y

conseguir, en el marco de la confianza y la amistad que uno tiene con

estos clientes referenciados a Di Tullio; entonces, en algún punto, sí

quería venderlos para empezar a recuperar todo este trabajo de tantos

años.


¿Cuánto estimabas que ibas a recuperar con esos lotes, con los de

Solares?


Según Di Tullio, eran dos millones de dólares. Yo creo que el valor

iba a estar cercano a eso; siempre puede ser algo menos, por supuesto,

pero no, no tan menos; el valor de mercado de eso, según entiendo, era

cercano a un millón, 600, 700, no de 100 mil dólares.


¿Sabés qué hace ChocoFactory con esos lotes? Choco Factory,

según entiendo, dentro del proceso judicial, la sociedad ChocoFactory los

vende a quien, según recuerdo, de lo que es Solares de Velopens,

Giustozzi y Tanco, entiendo que fueron escrituras que se vendieron.


Y esos 100.000 dólares, Fernando, ¿se los entregaron? No, porque,

no sé por qué; si yo me entero 20, 21 meses después de que, de que

todos los días habían sido vendidos, nunca más tuve relación y contacto

con Di Tullio; después de fines de 2021, ya en esa época habían

intercambios por carta documento, ya no había más la relación de

confianza y amistad que existía, o que existió, de 2008, digamos, en

adelante.


¿Cuántos años hace que conoce a Gabriel Di Tullio? finales del

2007.


¿Intervino en cuántas operaciones inmobiliarias con él? En varias;

en alguna de estas operaciones escribió a nombre suyo en alguna

escritura, ¿se acuerda, en el presente, en cuál se hizo, por ejemplo, en

Circunvalación, en lote navegadas, Circunvalación?


En esa escrituración actuó como su gestor de negocios el señor

Ariel Burgos? y no recuerdo, puede ser, sí.


El 7 de octubre le envía carta documento revocando el poder a Di

Tullio?. Podía vender con el poder que tenia?.


No recuerda que  se haya establecido en el poder una condición de

venta?. Si el poder dice que no debe ser el valor de venta inferior a las

valuaciones fiscales? así debía  ser?.


No había mandado antes del 7 de octubre ninguna comunicación

sobre revocación del poder?.


Ud. está registrado como monotributista entre otras cosas?.


Ese reconocimiento de deuda lo presentó en el concurso de

acreedores de Di Tullio?  si. Con esto? No recuerdo. No sé. Esto lo

manejan mis abogados. No estoy muy al tanto del tema. Yo quería vender

los lotes.


¿Le dio la instrucción precisa a Di Tullio? Si, el 2 de julio. Por

whatsapp. Respondió una carta documento y no ofreció la rendición de

cuentas.




Nadia Araceli Dandrea:


Bien, ¿hace cuánto sos escribana? Once años, desde el 2014. 

Tengo una pregunta, ¿conoces al señor Fernando Boudourian? Sí, lo

conozco. ¿Podés contarnos cómo lo conoces? Sí, Fernando vino por una

derivación de un colega y amigo, un escribano de la provincia de Buenos

Aires, de la ciudad de Carmen de Areco.  Fernando es cliente, el escribano

se llama Gustavo Ruiz, y Fernando es cliente de él.  Y bueno, para el

requerimiento puntual que Fernando tenía que hacerme, necesitaba un

escribano de la jurisdicción de Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 

Entonces, por derivación de este colega y amigo, es que conozco a

Fernando. Bien, vos nos acabás de decir que él te hizo un requerimiento. 

¿Podés decirnos o contarnos qué te requirió? 


Sí, Fernando se contactó conmigo porque necesitaba documentar

una situación de extracción de información desde mensajes de WhatsApp

y algunas mails intercambiados con ciertas personas.  Me dijo que esa

extracción de información se iba a realizar con una pericia judicial, con un

sistema, digamos, de preservación de datos para ser expuestos

eventualmente en esta instancia.  Y necesitaba que yo compareciera al

momento en el que se iba a realizar esa extracción de información y esa

pericia para documentar objetivamente lo que presenciaba.


¿lo conoces al señor Gabriel Di Tulio?  No, no lo conozco. 

ese requerimiento puntual que te hicieron y a esta extracción

coherente.  ¿Recordás en qué fecha se hizo?  Sí, fue en fecha 29 de abril

de 2024. 


Fernando se puso en contacto conmigo unos días antes. No puedo

precisar con exactitud qué día, porque básicamente para yo poder armar

el requerimiento necesito tener un intercambio con la persona que me

requiere antes para ver puntualmente qué necesita de mí.  Pero yo estaba

convocada y citada para el día 29 de abril de 2024, bueno, comparecer en

el lugar indicado y realizar las tareas que él me requirió.
  


Bien, ¿y las tareas que te requirió quedaron documentadas en

algún instrumento? 


Sí, la documentación que hacemos es a través de una escritura

acta notarial, donde yo dejo constancia de todo lo que presencio con mis

sentidos. Así que sí, quedó documentada en un acta notarial.  ¿Podés

indicarnos qué acta, qué número de acta y de qué fecha?  Sí, el número

de la escritura fue la 79 del 29 de abril de 2024. 


Además de esa acta, ¿realizaste alguna otra intervención o alguna

otra acta de testificación?  Sí, porque, bueno, hubo que complementar

alguna información, obviamente todo el requerimiento de Fernando,

algunos mails, entonces se volvió a realizar una segunda diligencia que se

documentó por escritura 93 a los 15 días del mes de mayo de 2024.


La 79, estamos en el día conforme a esta 29 de abril de 2024. 


¿Podés contar qué te acordás de ese día?  Sí, sí, yo comparecí en

un estudio jurídico, donde ya se encontraba presente estudio jurídico en la

calle xxxx, acá en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde ya se

encontraba presente Fernando, estaba el licenciado Damián Pardal, que es

un perito, bueno, contando con la presencia también de Martín y tuya

Magdalena,  y bueno, básicamente a indicación de Fernando pusimos un

orden en el cual íbamos a documentar, digamos, y extraer la información,

se empezó por un intercambio de WhatsApp con el escribano Fato,  o todo

obviamente esta información a través de lo que me manifiesta a mí el

requirente Fernando,  y bueno, así empiezan por un orden, digamos un

orden aleatorio, pero la realidad es que la extracción empieza de los

mensajes de WhatsApp, después de los archivos que estaban adjuntos a

la información de WhatsApp, y después de las casillas de mails. 

yo la realidad es que no soy experta en la materia, yo soy

escribana,  y mi actuación en ese momento es simplemente documentar

objetivamente lo que yo veo, sin entrar en el detalle técnico del

procedimiento de extracción y de conservación de los datos,  pero sí

puedo expresar desde lo que es mi saber, yo vi ese día de cómo se extrajo

la información, y qué hizo el licenciado Pardal a continuación.  Por

ejemplo, con los mensajes de WhatsApp, la misma aplicación tiene un

sistema de exportación de datos, Fernando, el requirente, estaba con su

notebook personal y con su celular, entonces accedió al intercambio de

mensajes,  en primer lugar con el señor Fato, por ejemplo, después siguió

con Di Tulio y la secretaria del Estado Autónomo de Ecuador, la escribana

Fato,  desde la aplicación WhatsApp puso exportar chat, en cada caso lo

fue haciendo en orden, exportar chat,  eso genera un bloc de notas en su

notebook, genera un archivo en su celular y pasa por el ROP, que es un

sistema de intercambio entre dispositivos,  lo pasa a su computadora y a

indicación del señor Pardal, genera un archivo comprimido, un archivo zip

comprimido, ese archivo se pasa por mail al licenciado Pardal, y él, el

licenciado después, esto yo lo documenté técnicamente en el acta a

indicación de Pardal,  insisto en que no soy técnica en la materia, pero sí

vi todo el procedimiento, y vi todo el contenido de la documentación que

Fernando extrajo de su celular y de las casillas de mail. 


Eso es, yo fui viendo todo el progreso y cada paso, digamos, la

continuidad del paso entre los soportes, digamos, de Fernando, y cómo

llegan al licenciado Pardal.  Después, Damián lo que hace es un

procedimiento, no sé puntualmente, e insisto en esto, no soy técnica, 

hace un procedimiento de, ¿cómo sería? Hicieron descompresión de los

archivos de ese formato zip, y utiliza un procedimiento muy técnico para

generar lo que se llama el hash, que es este código que permite encriptar

la información sin posibilidad de ser luego modificada, que es lo que

mantiene inalterable la documentación que él obtuvo. Y eso fue todo el

procedimiento que yo pude presenciar.


Respecto del acta 79, que es la primera acta que vos manifiestas

sobre esto.  ¿Tenés el acta en tu protocolo?  Sí, tengo el acta en mi

protocolo.  La fecha, a los 29 días del mes de abril del año 2024, donde mi

escribano autorizante comparece.  Fernando Boudourian. Bueno, respecto

de mensajes y comunicaciones cursadas mediante la aplicación WhatsApp,

entre Domingo, Nicolás, Gabriel y Tulio, número xxxx, por Fabricio Fato,

número xxxx,  y por María Eugenia Martín, número xxxx, con el número xxxx, de

titularidad de Fernando Boudourian.  Así como correos electrónicos,

cursados entre las siguientes casillas,  xxxx, xxxx, xxxx, xxxx,  y xxxx.  Efecto 

de constatar la existencia y contenido de tales mensajes y preservarlos

digitalmente con el procedimiento HASH.  Acepto el requerimiento por

entender que el requirente tiene interés legítimo en formular el mismo.


Acto seguido, el requirente se dispuso a extraer en primer lugar los

mensajes intercambiados con Fabricio Fato,  desde el número xxxx, hacia el

número xxxx de su propiedad,  para lo cual realizó una exportación del chat,

utilizando el procedimiento descrito,  en la página oficial del Servicio de

Mensajería WhatsApp.A continuación se transcriben en su totalidad los mensajes

de texto extraídos con su fecha y horario de envío, identificado como Fabricio Fato,

los mensajes provenientes del teléfono xxxx y como F los mensajes

provenientes del teléfono xxxx de propiedad del

requirente.  Hasta la fecha diecisiete cero dos veinte veintiuno dieciocho

catorce cero tres Fabricio Fato.  Buenas tardes, estoy trabajando en los

contratos que firmamos mañana, en cuanto pueda te envío las copias y los

presupuestos de gastos. F, ¿qué contrato sería? 


F, hola Fabricio, buenas tardes, 



 Fabricio Fato, el contrato de Solares del Este,  los diez lotes que me

enviaras.


Fabricio Fato, boleto de compraventa, fideicomiso Solares,

fiduciaria DTE SAS, a favor de Fernando Boudurián, punto DOC,  y están

las constancias del boleto de compraventa que estaba justo en ese

mensaje.


F, los boletos de Solares están sellados ya, 


Fabricio Fato, sí. 


Fabricio Fato, los sellados los pagamos el cuatro de marzo.


F, perfecto, entonces los puedo poner a la venta. 


Fabricio Fato, sí. 


F, los boletos originales los guardas vos, ok. 


Fabricio Fato, sí.  Hasta que me digas qué hacemos. En caso de

vender uno, debemos hacer la sesión total o parcial.  Si la sesión es

parcial, ejemplo, es un solo lote, conservamos el boleto original, lo

entregarías con la sesión del último lote.  Lo ideal sería que pudiésemos

hacer nosotros las sesiones.


F, perfecto, Fabricio, sí, la idea es que sea mandatoria la sesión a

través tuyo.  Ok, yo te aviso apenas aparezca alguna venta. 


Fabricio Fato, perfecto, muchas gracias.



 Fabricio Fato, Bariloche, Solares, ¿se puede escriturar ya? 


Fabricio Fato. Hola, Solares, tengo un plano provisorio, falta que

entreguen el definitivo, una lástima contaba con hacer ese trabajo en

abril.


Bien, vamos al reverso, línea veinticuatro. 


F, por Solares, con estos boletos que sellamos,  ¿puedo escriturar o

necesito que firme Gabriel nuevamente? 


F, bárbaro, gracias Fabricio, 


F, bueno, ok, hacemos así, 


Fabricio Fato,  con los boletos de solares ya podés escriturar a tu

nombre. Están sellados y certificados.


F.  Buen día. Estás operativo.  Escrituras de solales las podemos

hacer.  Avisame por favor. Gracias. 


F.  Buen día. ¿Estás operativo?  Escrituras de solares las podemos

hacer.  Avisame por favor. Gracias. 


F.  Buen día. ¿Estás operativo?  Escrituras de solares las podemos

hacer un avísame por favor. Gracias.


avísame por favor  así coordino con Gabriel para inmediatamente

luego de su regreso saludos.



 F.  Hola, podemos ir coordinando las escrituras de las once lotes. 

Gracias, avísame por favor, así coordino con Gabriel para la firma, él por

mí, y Burgos por Solares.  ¿Me avisas así coordinamos?  Saludos. 


F.  Hola, pásame por favor copia de los boletes boletos que

firmamos que no los tengo 


y vayamos coordinando para las escrituras. 


F.  Hola, ¿Alguna idea de tiempos para mis escrituras de Solares? 

Te agradezco si me respondés.  Saludos. 


F.  Hola, hablé hace un rato y me dice Gabriel que vos me dijiste

que me habías mandado el texto de las escrituras.  Yo al menos no recibí

nada.  Avancemos cuando puedas.


Bien, se transcriben en los siguientes audios.  Respecto al poder de

Gabriel, tenelo vos, por favor, en los casos de Solares, en principio, el que

voy a firmar,  voy a ser yo, salvo que yo no pueda ir, y ahí firmará

Gabriel.  con Domingo Nicolás Gabriel de Tulio, desde el número xxxx de

su propiedad.

Utilizando el procedimiento descrito en la página oficial del servicio de

mensajería WhatsApp,  está copiado el link que permite la extracción de la

información,  generando una mensaje con el nombre WhatsApp Chat,

Gabriel de Tulio,  conteniendo mensajes, archivos adjuntos, audios, y

contactos que por el mecanismo AirDrop  generó en su computadora

personal un blog de notas.


F.  Ahí los puse ya en contacto para organizar el tema.  Idealmente

sería lo mejor que lo firmemos en el Llao.  ¿Lo podés organizar así? 


Gabriel de Tulio,  yo organizo cualquier cosa, el tema es que Fato

vaya al Llao llao. 


F, ¿no lo ves yendo?, le invito a tomar el té, y firmamos todo allá.


F, OK, 


Gabriel de Tulio,  jueves a las once, estaríamos con Fato en el

hotel. 


Gabriel de Tulio, once treinta, perdón, me dice. 


F, OK, los espero.


¿De acuerdo?  Vamos para adelante. 


Gabriel Ditulio, tema Tus lotes de Solanes, 


Gabriel Ditulio, no tengo problema en reconocer lo que

corresponda, pero los chinos. 



 F.  Con lo nuevo se me complica esperar años para poder salir.  La

leyenda necesito en el muy corto plazo. 


F.  Pero fíjate, vos sabés cómo fueron las cosas. 


F.  Los diez lotes de solares, 


F.  Los diez lotes de solares, los voy a poner a la venta de

inmediato.


Después, bueno, hay una foto adjunta. 


F.  Pero fíjate, vos sabés cómo el mensajero. 


Gabriel de Iturrio.  Ya podés instruir a Fato a escriturar solares.


F.  OK, buenísimo. Lo organizo para la semana que viene. 


Gabriel de Itulio, pone un video adjunto. 


Gabriel de Itulio, un audio.  el 9 de febrero de 2021 a las

16.39.59.  Tenemos que hablar del canje, Feray, viste de unos por otros y

que a mí me sirvan justamente,  ¿cuál es la idea que tengo yo de la

herradura?  Tomártelo y tratar de meterlo para pagar la parte que tengo

que poner yo de la obra,  de esto que te pasé de las morenas, ¿entendés? 

Entonces, bueno, hacer un canje ahí y después la deuda grande ponerla

en las morenas,  y ya que salgas con algo que va a estar bueno y la

herradura lo usamos para pagar.  Esa sería conceptualmente la idea.  No

tengo acá los que tengo de Solares, pero cuando venis te llevo y te

muestro.  O sea, y bueno, de tus lotes de Solares los que tenés, los que te

quedaste,  los que son con Vista del Lago van a valer fortuna.  O sea,

olvídate, valen una fortuna.  Es lo mejor de Solares. Pero bueno, cuando

venis te llevo un día, te voy a buscar.


F.  Los pinos que están abajo, ¿están dentro del loteo?


Sí. 


F.  Hola, le escribí a Fato pero no respondió.  Avísame si hubo algún

tema con las escrituras de Solares y cómo vienen, y si vamos a hacer algo

con este tipo que está construyendo para sumarle al lote.  Abrazo. 


Gabriel Ditullio, estuve ayer con Fato, tenía el borrador de tu

escritura. 


Gabriel Ditullio. 


Por eso siempre dije que valían dos palos. 


F.  Me habías dicho que eran 20.000 m2 en lotes, que de acuerdo a

lo que me pasaste en su momento,  así era la suma y que el factor de

ocupación era de uno. Por eso daba 20.000 m2.


Gabriel Ditullio.  20.000 m de tierra son. 


Gabriel Ditullio.  Cuando sumas todo. 


F.  Sí, eso sí, así es, que si valen eso estaría OK. 



 F.  Esto fue lo que siempre tuve, hasta hace un mes atrás que me

cambiaste la ecuación. 


Gabriel Ditullio.  Es lo mismo. 


F.  Pero si saco dos palos por estos cinco lotes estará bien. 


Gabriel Ditullio.  Nada más que en vez de A y B, es uno solo. 


Gabriel Ditullio.  Los metros son los mismos. 


F.  Pero no se pueden subdividir.


F.  Te puse un palo por esto hace cuatro años y medio. 


Gabriel Ditullio.  600 metros en la colina para hacer una casa

común, valen 100.000 dólares.  No en Aldea del Este. 


F.  Si salen en los próximos meses en cuatro gambas cada lote,

estará OK.  Lo veo duro para colocar por el importe más que por el

producto, pero veremos.


audios enviados por Ditullio, el lote termina donde empiezan los

autos  viste que se ven unos autos abajo estacionados blancos  que es

una alquiladora de autos que tiene todos los autos ahí  ahí termina donde

empiezan los autos  termina el lote tuyo el lote digamos


María Eugenia Martín  xxxx de su propiedad


F  Eugenia buen día te pido la entrega de mis seis boletos sellados

de solares  luego coordino la escritura con Fabricio a su regreso saludos 


Eugenia Martín buen día  Fernando espero te encuentres bien 

tengo un problema  Fabricio está en Salta  vuelvo el martes y no tengo

acceso a los boletos de nadie  hasta que él llegue  si está de acuerdo el

martes a mediodía podría pasar Charlie de Remax a retirarlos  que hable

con él 


Eugenia te mando una autorización tuya  y le paso un mail para

que lo envíes 


F  ok porque me dijo recién Charlie que te mande mail autorizando 

y que se los entregabas 


F  los estoy necesitando esta semana ya que hay un interesado que

regresa a Buenos Aires este sábado y quiere ver los boletos.


un audio.  perdón que te mandé un audio,  pero estoy justo

entrando a una reunión y me parece más ágil.  Eh, sí, sí, o sea, no había

problema en entregarlos,  pero el tema es que como Fabricio no está  y la

realidad es que todos los boletos escrituras quedan bajo llave en el

archivo  y él no está, no tenemos acceso hasta que él no vuelva. 

Entonces no habría problema en entregarlos, pero va a tener que ser

cuando esté Fabricio de vuelta acá en Bariloche.  Eh, con lo que hablé con



Charlie para que vaya pidiendo la autorización,  porque la realidad es que

se lo tengo, lo conozco a Charlie,  sé que se lo tengo que entregar a él, 

pero digamos el protocolo de la escribanía  que queda registrado cuando

no lo retira el titular, quien lo retire con una autorización,  entonces por

eso le pedí a Charlie que le vayas mandando así el martes, ya le puedo

preparar todo, ni bien venga Fabricio,  y nos permite ingresar al archivo

para sacar las cosas, ¿sí?


Escritura 93 Comparece a Fernando Boudourian. 


Hola Fer, Fabricio, cuando me den el ok, paso a buscarlo, gracias a

ti, gracias a ti.


Estimado Fabricio, buenas tardes, espero tus cosas estén bien.

Mientras procuro conversar con Gabriel, respecto a temas varios,  te pido

que en el día de hoy coordinen con Carlos Martínez Rolón, en copia, para

que se haga de mi boleto sellado sin poder, de Solares de Bariloche,  que

tengo depositado contigo en custodia, bajo tu registro notarial, luego de la

firma que hicimos en el hotel Llao llao.  Carlos, o quien él designe, te

firmará el boleto de referencia,  a escriturar luego, la mayor brevedad

posible,  pero mientras tanto, eso no sucede, mis boletos los mantendré

en custodia de SR Martínez Rolón.  Gracias, FB, enviado desde mi iPhone.


mail número uno. 


Fabricio, te pido por segunda y última vez, y le entregué durante el

día de hoy los boletos sellados de mis lotes en Solares,  a Carlos Martínez

Rolón, gracias,  enviado desde mi iPhone.


Estima de Eugenia, buen día, por intermedio del presente correo, 

autoriza el SR Carlos Martínez Rolón,  cuarenta y nueve novecientos

ocho,  a retirar los seis boletos sellados de Solares  y poder que

mantienen en custodia en vuestra escribanía  desde el mes de febrero

veinte veintiuno.  Necesito hoy, por favor, esta información, tanto sea en

original o en formato digital.  Gracias, saludos, Fernando Boudourian, 

enviado desde mi iPhone.


Fabricio Fato, Fernando firmó un poder a favor de Gabriel,  es a él a

quien debe contactar.  Bien.  Gracias. 


¿Usted sabe si había más mensajes además de estos que le

mostraron en el teléfono?  Si había más mensajes.  ¿Se transcribieron

todos los mensajes o solo estos que?  No, como está expresado en el acta,

hubo una selección de mensajes  porque obviamente a instancia del

requiriente había algunos que no eran relacionados con el objeto que

estaban pretendiendo constatar,  así que sí, se filtraron, se seleccionaron

los mensajes vinculados con el tema. 


¿Estuvo presente en ese acto el señor Gabriel Ditullio, Fabricio

Fato, la señorita Martín? 


No, no estuvieron presentes. 

 ¿Sabe si estaban los teléfonos de Gabriel Ditullio, la señorita

Martín, Fabricio Fato para su explotación? 


¿Y los tenían los teléfonos físicamente para su explotación,  para la

explotación de datos? No, es que en realidad la exportación de datos se

iba a generar desde el teléfono de Fernando, que es el requirente. 


¿Y a usted como escribana, le consta que el teléfono xxxx es de titularidad

del señor Gabriel Itulio?  No, no me consta y sería materialmente imposible

que me conste. 


Lo mismo le digo con el teléfono de Fabricio Fato, xxxx.  ¿Le consta que es de

 

titularidad del escribano Fato?  No, no me

consta. 


Y lo mismo le digo con el otro teléfono de Martín,¿Le consta que es

titularidad de Martín?  No, no me consta.


¿Sabes si intervino algún perito de la OITEL en la explotación de

celulares? 


No, no lo sé.




Damián Pardal.


Perito informático, soy licenciado en sistemas.


Responsable regional en INTA para Río Negro Neuquén. Y también

realizo pericias informáticas.


¿Hacés pericias informáticas en causas judiciales? Sí. ¿Conocés al

señor Fernando Boudourian? Lo conozco. ¿Por qué? Porque fui convocado

a realizar una pericia sobre su celular y notebook.


¿Y lo conoces al señor Ditulio? No lo conozco.


Nos dijiste que fuiste convocado para hacer ¿qué? Una pericia

informática sobre mensajes de WhatsApp en el teléfono del señor

Boudourian y la notebook con correos electrónicos.


¿Cuántas pericias informáticas antes de esta hiciste?

Aproximadamente 200.


Fue el 29 de abril del 2024, en Buenos Aires. Fui convocado a

realizar la pericia sobre los teléfonos que mencioné hace un rato.

Concretamente se hizo la extracción de mensajes de WhatsApp. Me

indicaron que era sobre los contactos que se ven acá en la imagen:

Eugenia Martín, Fabricio Pato, Gabriel Di Tullio. Se realiza sobre un iPhone.


Y la extracción se realiza siguiendo el procedimiento de la

extracción de mensajes de WhatsApp oficial publicado en la página de

Whatsapp. Es el único procedimiento que permite que en una

conversación quede anexada todo tipo de archivo que se intercambia. No

solo la conversación, sino que se envían adjuntos y queda todo en la

misma extracción.



Eso con respecto al Whatsapp. Luego me indican tres correos

electrónicos para hacer una descarga original. La descarga original se

realiza porque en los encabezados o en las propiedades de cada correo

electrónico podemos encontrar la información que permite verificar que

esos correos electrónicos son reales. Direcciones, reenvíos, todo ese tipo

de cosas que tienen que ver con el intercambio de un correo electrónico.

El nombre que recibe el correo electrónico es el mismo que se ve en el

asunto. Cuando se hace la descarga original toma ese nombre.


Con la información que se descarga se realiza una sola carpeta. Se

traen los Whatsapp por un lado, los correos electrónicos por otro lado. Los

juntan en una carpeta y se le realiza un procedimiento forense informático

que es el cálculo de hash. El cálculo de hash es como una huella digital de

un archivo. Es un cálculo que a través de un algoritmo le da un valor a

cualquier archivo. Y si esos archivos por algún motivo son modificados,

ese valor cambia. Es lo que nos permite verificar si una evidencia digital

fue adulterada. Este es un procedimiento que se usa mundialmente en

agencias de inteligencia, en agencias de ciberseguridad. No es algo que se

inventa acá. Está respaldado incluso por normas ISO. Y es un

procedimiento conocido mundialmente.


¿Por qué se utiliza en la justicia? Bueno, justamente para

garantizar la integridad de la prueba digital. Para verificar que no fue

alterado. Y básicamente para asegurar que lo que yo analizo como perito

es lo mismo que le llega a ustedes en el momento en que tienen que

verificar esa evidencia.


Me entregan el equipo celular, ese iPhone. Me indican qué

contactos había que extraer mensajes y realizar la exportación de los

chats. ¿Quién te entregó un equipo? El señor Boudourian. Lo abrí, me

indican qué contactos son, ejecuto el procedimiento de extracción y lo

guardo todo en una carpeta.


¿Te acordás qué contactos eran los que te pidió que hagas? Sí.

Eugenia Martín, Fato y Ditullio. Así estaban agendados.


¿Verificaste cuáles eran los números telefónicos de esos nombres?

Sí.


Exporté el chat y le ejecuté arriba de esas carpetas el cálculo de

hash que expliqué recién.


¿Exportaste todos los mensajes que tenían estos contactos? No

todos. ¿Por qué? Porque había mensajes, según me indican, que no tenían

nada que ver con el asunto en cuestión, así que no fueron todos

exportados.


¿Te acordás desde cuándo había mensajes, por ejemplo, con

Ditullio? Exactamente no, pero calculo que eran 8 o 10. Era muy extenso.

Muchísima información había. ¿8 o 10 qué? Años, quizás. No sé. Más o

menos.


Bien. Bueno, hiciste la extracción de los chats. Sí.

 ¿Y con los emails qué hiciste, con los correos electrónicos? Los

correos electrónicos me indican cuáles son y se le realiza una descarga

original como cualquier archivo. Se guarda como email y también se

guarda en una carpeta.


Bien. ¿Qué es la OITEL? es una oficina que pertenece acá al Poder

Judicial de Río Negro que se ocupa de realizar las pericias forenses.


¿Lo que vos hiciste lo hace la OITEL? Sí.


¿por qué utilizaste ese procedimiento? Porque es el mismo que

utilizan ellos. ¿Y tiene algún respaldo ese procedimiento? Sí. Aparte del

respaldo mundialmente conocido, hay un marco normativo que lo ampara

acá en Río Negro. Creo que la acordada 5 del 2014 o 15, no recuerdo

bien, aprobada por el Superior Tribunal de Justicia.


Bueno, cuando se realiza la exportación de los chat, se genera una

carpeta, como la que estamos viendo, con el nombre del contacto. Dice

WhatsApp, chat, Eugenia Martín. Eugenia Martín es tal como lo tiene

agendado en el teléfono el señor Boudourian y WhatsApp, chat, por

sistema aparece ese nombre. Adentro podemos ver el chat, que es solo la

conversación, y los audios enviados.


En este caso estamos con la exportación de Eugenia Martín. El chat

indica fecha, horario y el contacto que envía el mensaje. Tenemos el

contacto Fabricio Fato. En este caso podemos ver el chat. Algunos audios.

 

Y también intercambiaron fotos y, por lo que entiendo, Fabricio Fato le

envía los contactos de Eugenia Martín, porque estos dos íconos que

vemos, esos dos son contactos que le ha enviado.


Y en el caso de Gabriel Ditullio es lo mismo. Hay fotos, hay audios

y el chat. ¿Cómo sabés vos? Ahí dice Gabriel Ditullio. Sí.


¿Y sabés qué número estaba asignado ese contacto? Sí.


¿Y de los otros dos también? Sí, sí. En la pericia.


¿Y de dónde sacás esa información vos? Del contacto del teléfono

del señor Boudourian. Ahí está agendado el nombre, miro el número del

contacto y lo agende.


Ditulio ¿El amarillo quién es? El amarillo es Fernando Boudourian.

Dice F porque en su celular debe tener solamente como nombre su inicial.


Bien. Y lo verde es Gabriel Ditulio porque así lo tiene agendado.


Cuando vemos, por ejemplo, la línea, eso significa que es un

adjunto. El número pertenece al adjunto que se envió, dice que es una

foto y la fecha de envío con el horario. ¿Nos lees el amarillo primero? Ese

que está ahí.


¿Qué dice? Primero ese que está ahí. Fernando Budrián dice “los 10

lotes solares los voy a poner a la venta de inmediato el último 207 2021”

Gabriel Ditulio que dice “ya podés instruir a Fato a escriturar solares” y

que responde “ok, buenísimo, lo organizó para la semana” ese vídeo ese

20 07, ¿qué es eso? El vídeo.


 “el vídeo quedó muy bien abrazo y feliz día amigo” y que contesta

Di Tullio “feliz día, abrazo”. ese mensaje en amarillo “ los pinos que están

abajo están dentro del loteo”.


Gabriel de Tulio dice “20.000 metros, no te dije si es un múltiple

familiar de 4.000 metros de la entrada se puede construir 1.600 metros

cuadrados en estos lotes se pueden construir unos 4.000 metros

cuadrados de obra y algo más pidiendo permiso, por eso siempre dije que

valían dos palos”.


Seguí bajando, el último, el que sigue, el de las 1559, Gabriel de

Tulio dice “20.000 metros de tierra” son la “24.07 20.21 16.00 de

Fernando”, el último “pero si saco dos palos por estos 5 lotes estará bien”,

“24.07 amarillo 20.21 16.09 de Fernando, va a haber que remarla

bastante para vender a 4 gambas cada lote” y después “que más, ok ok

departamentos, pero 8 como máximo o menos, que sigue, lee todo eso,

voy a pedir que me armen un anteproyecto, sí la ubicación es buena y el

barrio me gusta mucho, pero sacar dos palos por estos 5 lotes vamos a

tener que esperar bastante, me da la impresión todo está bien”, el verde

de las “16 17 de Gabriel de Tulio, 600 metros en la colina para hacer una

casa común vale 100.000 dólares, no en aldea del este”, como contesta

una vez que se empiecen a vender “vemos el lugar es excelente, veremos

los valores si salen en los próximos meses, en 4 gambas cada lote estará

ok, lo veo duro para colocar por el importe más que el producto, pero

veremos”, seguí ahí, termina.


Los mails, es un correo electrónico enviado del contacto Carlos

Martínez Rolón a Fernando Boudourian con copia Fabrizio Fato, eso

también todos los hiciste. La extracción de esos correos, cuando vos

estuviste actuando como perito, había alguien más aparte de nosotros, de

Magdalena, yo, Fernando, si estaba la escribana Nadia de Andrea, ella

certificó el trabajo que hice yo, la extracción de los mensajes de Whatsapp

y el correo electrónico.


¿a usted cómo le consta que estos teléfonos indicados como

Ditulio, Fabricio, tienen como titularidad de la línea al señor Gabriel

Ditulio? ¿El escribano Fato hizo algún trámite, alguna comunicación,

alguna averiguación a las compañías de teléfono para que le informen?

No, o sea que puede haber sido que el señor Boudourian ponga un

nombre y ese nombre estamos, en los hipotéticos ser, el que identifica con

esa titularidad. ¿Usted no constató esa situación? Yo me guío por la

agenda de contactos del teléfono.


¿Había muchos mensajes? Sí, no puedo precisar cuántos, pero de

varios años.


¿Y el contexto, se acuerda cuál era el contexto? Porque muchos

mensajes, o era muy individual, recordar el contexto no se puede, no



tengo más preguntas, muchas gracias.

Anuar, Alis


Soy agrimensor. 


¿Conoces al señor Fernando Boudourian? Sí. 


Me contacta Fernando Boudourian para realizar una pericia, para

verificar unos boletos que había firmado, que tenía que escriturar

unidades funcionales en la herradura, en el barrio de la herradura.

También me contactó para hacer una pericia, por una situación análoga,

en Solares del Este. 


¿Al señor Gabriel Ditullio Honrado lo conoce? Sí. Fue uno de los

compradores en representación de Ditullio, de la desarrolladora, que le

compra la estancia El Cóndor para hacer los desarrollos. 


La Estancia El Cóndor es el titular TANCO y tiene  muchísimas

hectáreas, y las va vendiendo en etapas para que se vaya desarrollando la

ciudad. 


¿a quién le ha vendido esos lotes para los desarrollos que recién

mencionás? Los últimos que yo tenga conocimiento son todos a Ditullio. 


¿Qué realiza el señor Ditullio con esos lotes o esas porciones de lo

que adquiría?  Son barrios nuevos, Coirones, Solares, La Herradura. 



Juan Centena supongo que habría sido agente inmobiliario en su

momento. Yo lo conozco porque tenía contacto con él para ir a mostrarle

al lugar a las personas que habían comprado dónde estaba ubicado lo que

habían comprado. 


¿Sabés si existía algún vínculo entre Juan Ramón Centena y el

señor Ditulio? 


Sí, tenían un parentesco, según me dijo Centena. Creo que era el

cuñado, me parece. Yo sé que él trabajaba para alguna inmobiliaria, por

eso me contactaba a mí. 




Fernando Boudourian lo que me pidió es que ubique y que revise a

ver si las nomenclaturas y la superficie que figuraban en los boletos

estaba correcta para reclamar la escrituración, que era lo que había

firmado. Son boletos que firmó Boudourian con Gabriel Ditullio, en

representación de Ditullio Desarrollos. En lo sustancial. Era una compra,

una operación de compra y venta, normal. Vendían fracciones de terreno,

lotes. Creo que eran diez lotes, me parece. Lo que pasa es que hacían

referencia a una nomenclatura que todavía no existía, porque no estaba

terminado el proceso de la división en propiedad horizontal especial. 


En el segundo boleto se vendía una fracción que habían

denominado como de aree.  reserva ecológica externa para el código de

Bariloche. Eran 2.000 metros.

 ¿Y qué alcances o qué se podía realizar en ese lote denominado

areé? 


¿Qué significaba areé en ese caso concreto? ¿Qué alcance tenía

constructivo? 


Y ahí, por lo general, lo que se admite son es un emprendimiento

comercial que sirve para que lo use el barrio en general. Hay que ver

puntualmente con un mini código a ver qué es lo que están dispuestos a

autorizar y lo que no dentro de la municipalidad. 


La superficie que estaban vendiendo incluía parte de la zona común

del barrio y la vendieron antes de tener el plano aprobado. 


Tiene bastante pendiente y se ve el lago desde ese lugar. 


¿Hay otros lugares de solares donde se ve el lago? 


No, como en ese lugar no, porque hay una arboleda muy grande

que fueron cortando. 


¿Y qué consecuencias trae un plano de pH inscripto en propiedad

horizontal, inscripto en catastro? Y se generan las unidades funcionales.


¿Cuándo lo contrata Boudourian? el 2024. 


¿Estaba aprobado el loteo al momento de la firma de los boletos de

compraventa?  No, no estaba aprobado. queda sujeta a la escrituración, a

la aprobación, esto sería una división en propiedad horizontal especial.



Y con respecto a la superficie que se puede construir, ¿sabe

cuántos metros cuadrados se pueden construir por lote?  No, desconozco.


¿Había servicios en el momento de la firma del boleto de

compraventa?  Me refiero a agua, gas, electricidad.  Estaba en obra.


¿Incide, si bien no es quizá la materia específica, el hecho de

comprar en pos o comprar algo que no tiene servicios, loteo, posibilidad

de escrituración, ¿incide en el precio de venta a un lote que después ya

tiene servicios, tiene la posibilidad de escrituración?  Sí, incide.  Es menor.


¿Ese tipo de are es construible o no?  No, el K01 no, no se puede

construir. 


No tiene valor de mercado.


 


Laura Pérez Lavallén.


Martillera judicial, perito tasadora y corredora inmobiliaria.  


Un perito tasador es la persona que tiene las herramientas de

conocimiento para establecer un valor asertivo con respecto a una

propiedad. 


¿Al señor Di Tulio lo conoces?  Sí.  Porque es una persona que se

dedica hace años a desarrollos inmobiliarios que siempre me llamaron la

atención por la buena localización de sus elecciones, porque juega al padel

al lado de la cancha mía y porque es una ciudad chica. 


A mediados del 2024 usted me convocó para realizar unas

valoraciones sobre unas fracciones y que me remitiera esas valoraciones

al año 2021. En ese momento yo le solicité alguna documentación, y

usted me acompañó. 


Vos me acompañaste dos boletos de compraventa donde pude

observar que era un boleto de compraventa entre el señor Ditullio y el

señor Fernando Boudourian. 


Bueno, eran dos boletos de compraventa con fecha aproximada en

febrero del 2021. 


En uno de los boletos se vendían 10 fracciones, 10 fracciones que

estaban indicadas en el boleto como 10A, 10B, 11A, 11B, 12A, 12B, 13B,

14A y 14B. 


En total, aproximado, esos lotes, según lo que se consignaba, en

ese boleto sumaban algo así de 21.000 metros. 


Se establecía que se iban a vender 21.000 metros, que podían

cambiar los metros cuando se realiza el plano final de la urbanización, que

podían cambiar los metros en cada lote, pero siempre se mantendrían las

superficies. 


Y el otro boleto, más o menos en la misma fecha, se había

celebrado en la misma fecha, era un boleto que se había celebrado sobre



la compraventa de otra fracción en Solares del Este denominada AREE. 


Solicito más documentación o algo, o un plano, donde me puedo

ubicar bien porque en ese plano, que creo que es el 174 del 2014, las

únicas designaciones en ese plano, como 10A, 10B, no había otras

designaciones que esas en particular, que estaban en forma lineal

ubicadas. 


Bueno, es así que recorro el lugar y en función de eso hago una

evaluación de los lotes estos dentro de la urbanización de Solares del

Este. 


También creo que ustedes me solicitaron un video donde alguien

hablaba de esa ubicación y que es la ubicación que yo consideré que era la

correcta al momento de evaluar las fracciones.  Dentro del loteo, yo

considero que esas fracciones, si hablamos en el 2021 sobre esa

localización, yo entiendo que dentro de la urbanización son superadoras,

hoy lo siguen siendo. Porque la urbanización está implantada en toda una

zona plana, pero justo donde estos lotes se ubican, hay como una cierta

altimetría que permite una vista ininterrumpida al lago Nahuel Huapi.  Eso

hace, o eso le genera una fracción, una plusvalía. 


Si hablo de lo que es Solares del Este, yo considero que es un

hermoso proyecto de urbanización y en una localización también

estratégica por varios aspectos.  Primero porque Bariloche tiende a

expandirse hacia el Este corrigiendo en los desarrollos muchas de las

cosas que se cometieron sobre el Oeste.  Y lo que tiene esta urbanización

es una excelente conectividad, porque en minutos partimos hacia

aeropuertos, circunvalación o radiocéntrico.  Ya es un sector, si hablo un

poco de lo externo, en toda la zona colindante ya se están desarrollando

barrios con ciertas características edilicias que te empiezan a marcar el

sector.  Todos esos parámetros yo los tomo de interés al momento de

realizar una valoración de estas fracciones, o las tomé.  Bueno, Solares

del Este tiene distintas sobre la fracción 5 y 6, se realizó el

fraccionamiento con una resultante de lotes creo que en la actualidad de

298 lotes.  Tiene las características de barrio cerrado donde hay distintas

tipologías, las tipologías de fraccionamiento de lotes de 600 a 1.000

metros, donde se permite construcciones, implantaciones de viviendas

unifamiliares, después hay otros sectores que también se puede aplicar la

tipología multifamiliar. Luego de toda esta valoración, yo consideré que

estas fracciones en el año 2021, estos 21.000 metros cuadrados de

superficie, yo estimé que el valor del metro cuadrado estuvo entre 63

dólares y 65 dólares el metro cuadrado. 


Bueno, esa es la tasación que yo realicé sobre estos 21.000

metros, arribando a un valor total de las fracciones en creo que

1.600.000. 


¿Y el ARE? 


Son áreas de servicio con distintas características. 



 En este caso, el AREE tiene las características de la construcción,

primero que son 2.001 metros cuadrados y ahí se puede desarrollar un

clubhouse o unas construcciones destinadas a turismo y lo valoré en ese

momento en 350.000 dólares. 


¿En qué momento valía 350.000 dólares el ARE? 


Me remití al boleto en el 2021. 


¿En términos generales, la tierra del AREE tiene más valor que la

tierra de los lotes para unifamiliares o multifamiliares, como dijiste? 


Sí, es importante establecer que el valor de la tierra está dada por

el uso de la tierra. 


O sea, no es lo mismo que si yo tengo una fracción donde

solamente puedo construir una vivienda, donde puedo construir algo

destinado a turismo. 


Eso se llama valor de suelo, valor de la tierra, independientemente

del FOT, etcétera, etcétera. 


Era 1.600.000 todas las fracciones entre los dos boletos. 


No es 1.600.000 más 350.000. 


Sí, sí, sí, tenés razón, tenés razón. 


Sí, me equivoqué yo. 



 En agosto de este año ustedes me acompañaron unas escrituras. 


Una de las escrituras creo que data del año 2014, que se había

celebrado sobre 26 hectáreas, que es el lote número, si no me equivoco,

el 5. Y después había otra escritura que se había celebrado entre las

mismas partes, creo que es la sociedad tanco con el señor Ditulio. 


¿Y en esa escritura figura el precio que se le pone a toda esa

tierra? 


Sí, claro. 


Y la otra, las tres hectáreas se pagaron 980.000 dólares, creo. 


980.000 dólares, 2.015.000 por toda esta tierra. 


Si hacés la cuenta, y cuando nos dijiste que eran las escrituras, ¿te

acordás entonces? 


Había una que me parece que es en diciembre del 2014 y otra

agosto-septiembre del 2015.  La de diciembre del 2014, 26 hectáreas,

esos 2.015.000 que te acordás. 


¿Qué cuenta te da que se pagó por metro cuadrado esa tierra?  ¿La

hiciste la cuenta? 


Si no me equivoco, eso aproximadamente da un valor del metro

cuadrado de tierra de 7 dólares con 40, 45.  ¿Y la otra?  Y las tres

hectáreas me parece que daban un valor de 7 dólares con 30, 35, una

cosa así.  Con certeza los centavos no lo tengo, pero sí eran 7 dólares. 


Te pregunto, Laura, confirmanos entonces las fechas de las

escrituras que están resaltadas, cuál es la fecha, cuál es la cantidad y cuál

es lo que a vos te dio. 


Por la escritura número 252, del 29 de diciembre del 2014, Tanco

S.A., Vendía Solares del Este, representado por Gabriel Itulio en su

carácter de socio gerente con domicilio en la calle xxxx, la fracción

número 5, superficie 26 hectáreas, 98 áreas.  Por la suma de dólar-billete,

2.015.000.  Como resultante de venta por metro cuadrado, 7 dólares con

47.  Y en la escritura número 144, se desprende que la misma se realizó

el 29 de septiembre del 2015, Tanco S.A., Vendía Solares del Este, en

representación de Gabriel DItulio como gerente, con domicilio en xxxx,

la fracción número 6, cuya superficie es de 3 hectáreas, por la suma

de billetes, 982.200 dólares, como resultante de venta por metro

cuadrado, dólar-billete, 7,23 dólares. 


¿Vos sabés qué pasó con esos lotes de Fernando? 


Si yo los comparo con un plano de Solares del Este actual, ya no

están más esas designaciones de 10A, 10B, arribando a 14B, sino que se

establecen cinco fracciones de 1.200 metros cuadrados, que están, creo

que, identificadas como unidad funcional 184, 185, 186...


¿Las cinco fracciones son 1.200 metros? 



No, cada unidad funcional tiene una superficie de 1.200 metros

cuadrados. 


1.200 metros están entre 210.000 dólares y 230.000 dólares. 


1.200 metros, que es lo que hoy surge del plano final de Solares. 


¿Y en septiembre del 2021 cuánto valía esa misma fracción de

1.200 metros? 


Y estimo entre 122.000 dólares y 132.000 dólares, más o menos. 


¿Cada una o todas las cinco fracciones?  Estamos hablando de cada

una, puede variar por la ubicación, siempre hay que considerar que la

unidad funcional que está en esquina, en este caso tiene una plusvalía por

estar en esquina y por la orientación de los lotes que están más lineales. 


En el 2021 esas cinco fracciones de 1.200 metros, esa es la

pregunta, y más o menos 650 mil dólares. 


¿El ARE?  Es que ahí no hubo una modificación de superficie, ahí

eran 2.001 metros cuadrados y en la actualidad son 2.001 metros

cuadrados, y se sigue manteniendo los usos del AREE y las características

tipológicas del AREE.  Entonces, la verdad es que si yo esa valoración la

hice, 350 mil dólares en el 2021, 450 mil dólares en la actualidad. 


¿recordás concretamente al 30 de septiembre del 2021 qué valor

tenía el dólar oficial estimado?  Entre 98 y 105, 104 estaba el dólar

oficial. 


¿Había diferencia entre el dólar oficial y el dólar MEP, dólar de

mercado?  Sí, claro. 


Y en ese momento en el que se vendieron estos lotes, ¿el loteo

estaba aprobado? 


Entiendo que si yo hoy tengo una resultante con lotes de 1.200

metros, cuando cambian a unidades funcionales, en ese momento era una

urbanización que estaba en pleno trámite en todo lo que es un proyecto

de desarrollo. 


¿Sabe si son aptos para vivienda multifamiliar?  yo considero que

sí. 


Porque hoy por hoy, en ese momento, las tipologías del barrio

Solares permiten viviendas familiares y viviendas multifamiliares. 


¿Qué superficie construible tienen cada uno de esos? 


En la actualidad, eso de 1.200 metros, 290 metros.  Ese es el FOT. 


Me parece, en este caso, para ser más asertiva, tengo un informe

que le solicité a un arquitecto.  De ese informe se desprende que tengo un

FOT de 290 metros, un FOS de 190 metros.  Un FOS es lo que yo puedo

construir en una planta.  El FOT es la capacidad de metros que puedo

realizar sobre una fracción, con una altura máxima de 7 metros.  Todo eso

se desprende también del código de planeamiento de la organización. 

¿Y la tasación de los lotes estos de 1.200 metros cuadrados, los

hace en función de la cantidad de metros construibles?  Yo, en la

actualidad, tomo varios aspectos para realizar esa tasación de los 1.200

metros. 


Ahora, hoy por hoy, el barrio Solares es un barrio que ya está

consolidado.  Yo no puedo hablar de Solares del Este en la actualidad de la

misma manera de lo que era Solares en el 2021. 


Yo lo conozco a Gabriel Ditullio porque Gabriel Ditullio hace tiempo

que hace desarrollos urbanísticos en localizaciones que desde mi mirada

me parecen de excelencia.  Estoy hablando de localización. 


Considero que las tierras que él eligió para realizar una

urbanización son de excelencia y que los lotes, ya sea los del 2021 y ya

sea las resultantes del plano actual de Solares del Este, son las mejores

ubicación dentro de ese fraccionamiento. 


Porque la altimetría que se presenta en los lotes, genera una vista

ininterrumpida al lago. 


Carlos Julián Martínez Rolón. 


me dedico a inmobiliaria, estoy al Remax.  Soy agente inmobiliario.


¿lo conoces al señor Fernando Boudourian?  Sí. 



 Fernando vino a través de un amigo de Martín Caño, que es el

broker de la oficina.  Lo mandó a Fernando para que lo asesoremos de las

propiedades que tenía.  Y Martín me lo derivó a mí. 


¿Qué propiedades tenía?  Eran lotes en la herradura y en solares. 


¿Al señor Gabriel Di Tullio lo conoces?  si. Estamos en el mismo

rubro. 


Incluso él también le pidió a Martín Caño que comercialicemos sus

cosas. Y empezamos a comercializar las cosas de él. 


¿Sabés si el señor Di Tullio ha hecho a lo largo de los años algún

otro desarrollo, además de esos cuatro que acabas de mencionar?  Sí. 


¿qué es Solares?  Solares del Este es un barrio cerrado que está al

este, Bariloche, arriba de Aldea del Este.  ¿Sabés qué lotes tenía Fernando

en Solares?  No me acuerdo los números, pero son los únicos que están

así, frente al lago, en pendiente, eran 10 lotes ahí. 


¿Nos podrás decir a quiénes conocés que trabajen o hayan

trabajado con Gabriel de Ditullio en su oficina? 


Que yo conocía a Sergio Burgos y Juan Centena. 


Juan Centena, lo que yo lo vi hacer simplemente era, por ahí nos

acompañaba a ver un lote a la herradura, por ejemplo, y eso, no lo vi

hacer otra cosa. 

 ¿Qué características tenían o tienen esos lotes en Solares?  Esos

lotes, Fernando me dice que eran multifamiliares, que podían construir mil

metros, eran de 1.200 cada uno, y se podían construir mil metros sobre

esos lotes en vivienda multifamiliar. 


¿Y en cuanto a la ubicación, vistas, características de

implantación?  Todo frente al lago, imposible que te tapen la vista, era

privilegiada. 


¿Qué pasó con los lotes del señor Boudourian de la herradura? 

Fernando plantea que tiene los lotes ahí y a ver qué se podía hacer.

Especulamos en venderlos, construir una casa y venderlos con una casa y

cuando me manda la lista de lotes, coincidía con un lote que había uno,

coincidía con un lote que nos lo vendimos nosotros. 


¿Quién le había dado instrucciones de vender esos lotes de

Fernando de la herradura? 


La lista de disponibilidad de, no recuerdo el nombre cómo se

llamaba en ese momento, de Gabriel, sí, no me la daba Gabriel, me la

daba la chica de ahí. 


Y al advertir que existía este doble evento, que se había vendido

uno de los lotes, por lo menos uno de los lotes que era de Fernando

Boudourian, por instrucción de la empleada o la persona que trabajaba

con Ditullio, ¿qué hizo? 



 Te equivocaste, este lote lo vendimos nosotros, fíjate bien.  Y ahí

empecé a mirar y después me enteré que había encontrado mal lotes.  Y

hasta ahí llegué yo después. 


Y a raíz de esa información que usted tuvo, ¿tuvo alguna

comunicación con el señor Ditullio? 


Fuimos con Martín Caño a verlo, sí. Le preguntamos por estos lotes

que había pasado, porque nosotros teníamos un cliente metido ahí, por lo

menos en ese lote, y directamente dijo que no que no jodieran con esos

lotes, porque si no iba a ver si Fernando tenía lotes en Solares. 


¿Recordás aproximadamente en qué momento, en qué mes, fue

esa reunión? 


Eso fue en el año 2021, en septiembre, no recuerdo el día, pero en

septiembre.


¿Y qué pasó después, cuando saliste de esa reunión, donde el

señor Ditullio te comentó eso?  Yo le comenté a Fernando. 


¿Qué respuesta tuvo Fernando? ¿Cómo reaccionó?  Mal,

obviamente, pero después de eso, no tenía más nada que ver, porque mi

asesoramiento inmobiliario se llevaba hasta ahí. 


¿Qué pasó con lo de Solares? 


Fernando me pidió que vaya a buscar a lo de Fabrizio Fato los

boletos.  Fabrizio en ese momento no estaba, estaba de vacaciones, me

pusieron una fecha para ir a buscarlos. 


Llamé, decidí ir y cuando fui me dijeron que lo había retirado

Gabriel.  Después recibí un mail de Fato que decía que Gabriel era

apoderado de Fernando, que nos manejemos con él. 


Cuando dijiste, me dijeron, sí, vení, que te los entregamos, ¿con

quién te comunicabas?  Con Eugenia, la secretaria de Fato, en ese

momento. 


¿Y por qué medio de comunicación te comunicabas con Eugenia? 


El mail de Fato. 


Todavía no recuerdo si el barrio estaba todavía con servicios o no

en ese momento.  No me acuerdo si en el 21 estaba con servicios, pero

habíamos dicho 300 mil dólares cada uno. 


Como se podían hacer mil, más o menos son 300 dólares de

incidencia por cada metro que podés construir. 


Y al día de hoy, ¿qué valor le asignarías a esos lotes en las medidas

y dimensiones que él compró por boleto, no?  Es que en realidad después

cuando mandé a hacer el estudio no se podía construir mil, se podía

construir 300, 400, y mucho menos. 


Al día de hoy, un lote de 1.200 metros cuadrados con esa ubicación



y esa vista al lago, ¿qué valor tiene?  Para ser una casa puede valer entre

150, 130 tranquilamente. 


Y para multifamiliar, sí, hoy podría valer más, de 300, 400

tranquilo. 


Si es que se puede construir mil, ¿no?  Digámoslo, como queríamos

en ese momento. 


Pudiendo construir 300, no sería tanto. 


Con respecto a la herradura, ¿cómo sabe que es el dueño?  ¿Vio los

boletos?  No, yo nunca vi los boletos de ninguna de las dos cosas porque,

como nunca puse a la venta nada, él me preguntaba y me dijo que los

boletos los tenía.


Usted nunca pidió los boletos.  No. 


Se podían construir 1.000, supuestamente, y después cuando

hicimos el estudio nosotros se podían construir 300. 


O sea que, en realidad, si vamos a los metros construibles, son 300

hoy en día.  No sé, hoy no sé. 


Carla Mensa:


Soy escribana.30 años. En Capital, en Cava.


conocés al señor Fernando Boudourian? Sí, lo conozco.



Es un papá del colegio de mi hijo menor, o sea que lo conozco de

vista siempre del colegio, desde que mi hijo estaba en primer grado, o

sea, ahora 10, 11 años.


Y en algún momento, como saben que yo soy escribana, bastantes

padres me piden intervención en algunas cosas,


Al señor Gabriel Ditullio lo trajo el señor Boudourian a la escribanía.


Es un documento que yo certifiqué.


¿recordás en qué año fue aproximadamente? Sí, 2018.


Y te pregunto, ¿cuál fue el contexto o el motivo de esa firma? ¿Qué

recordás de ese día y la presencia de las dos partes


Se presentaron, el señor Ditullio vivía en Bariloche, se presentaron,

me comentaron la situación que tenían y lo que pensaban hacer, me

pidieron, este, recomendación y les recomendé plasmarlo en un papel y

firmarlo.


Decía manifestaste que tenías una situación, ¿qué era esa

situación? Era una deuda que estaba impaga.


¿Quién era el acreedor y quién era el deudor? El acreedor era

Fernando Boudourian y el deudor Ditullio, Gabriel.


No, no recuerdo lo que conversaron, sí recuerdo que por lo que

más o menos me acuerdo de lo que leí del contrato que nunca se había

pagado la deuda, entonces había generado intereses.


¿Y qué intervención notarial tuviste vos respecto a ese documento?

Bueno, redactar toda la situación jurídica que me manifestaban las partes,

que había una deuda que creo que era del 2015, que no se había pagado

el interés compensatorio, que entonces a la fecha la deuda era otro

importe y había una propuesta de pago.


Los ayudé con la redacción en base a los elementos que por

supuesto ellos me aportaron y coordinaron ellos y les certifiqué la firma.


Sí, colaboré en la redacción.


Acá existe un monto involucrado que es el reconocimiento de

deuda de dólares 4.771.573, ¿es así? Sí, esa cuenta no la hice yo, por

supuesto.


Y le hago una pregunta, ¿cuál es el monto mínimo establecido por

ley, o establecido por ley en esa época, por encima del cual los escribanos

tienen que denunciar a la UIF? En los instrumentos privados, ninguno.


¿No es obligación denunciar el origen de los fondos? No


¿Sabía de la condición de Bogdorián frente a la AFIP?

Monotributista, responsable de crédito. No, desconozco.




Fabricio Andrés Fato.



 Escribano. Ejerzo en la Jurisdicción de Río Negro, Departamento de

Bariloche. Registro 49. Comencé como adscrito en el año 2005 con la

escribana Dora Iglesias de Frey.


en el año 2018 y continúo como titular de registro.


Al señor Ditullio, ¿de dónde lo conoce? ¿Hace cuánto tiempo?


El señor Ditullio es requirente de la escribanía. ¿Qué significa ser

requirente? Solicitar un servicio notarial.


¿Desde cuándo él es requirente? aproximadamente 2014-2015,

cuando se hace una compra de una fracción de tierra.


¿Al día de hoy? ¿Sigue siendo requirente? Hace varios meses que

no es requiriente.


¿Y al señor Boudourian lo conoce? ¿Lo vio alguna vez? Lo vi una

vez.


En la circunstancia de una certificación de firma y el otorgamiento

de un poder. ¿Recuerda la fecha y dónde? A principios del año 2021 y fue

en jurisdicción del municipio de San Carlos de Bariloche.


En un hotel. En el 2021, en el Hotel llao llao, a principios nos dijo

una certificación de firma y un poder, con el señor Boudourian.


¿Había alguien más? Ditullio. Como escribano de registro, certifiqué

las firmas en contratos y en el otorgamiento de un poder especial que le

otorgó el señor Boudourian al señor Ditullio. ¿Esos contratos recuerda de

qué eran? Venta de inmuebles. Boleto de compraventa. ¿A qué se referían

esos boletos de compraventa? ¿En dónde? ¿En qué zona? ¿De qué?

Jurisdicción de San Carlos de Bariloche, Loteo Solares.


¿Recuerda cuántos boletos de compraventa eran? Dos. ¿Recuerda

cuántos lotes hacían referencia esos boletos? No. ¿Recuerda cuántos

metros o tierra había en esos boletos? No, no lo recuerdo.


Y nos dice que usted certificó las firmas en un poder especial. ¿Ese

poder especial, si recuerda, a qué se hacía referencia? Ya nos dijo que era

un poder de Fernando al señor Ditullio.


Es un poder amplio de disposición que le otorga Boudourian a

Ditullio. ¿Recuerda a quién redactó esos boletos? No, no lo recuerdo.


Pero usualmente puede ser que sea de la oficina de Ditullio. No, no

lo recuerdo, pero usualmente puede ser que sea la oficina de Ditullio, se

pueden comprender datos nomás.


¿Y el poder? ¿Quién lo redactó? El poder no recuerdo quién lo

redactó, lo que le puedo decir que el poder se firmó en mi protocolo y

después de la entrevista que usted me hizo, leyendo las cláusulas, es un

poder muy amplio y general, puede ser un modelo del Colegio de

Escribanos, puede ser un modelo que usualmente utilizamos nosotros.


Es un modelo que ustedes en la escribanía utilizan. Puede ser, sí.



 Lo importante de las escrituras públicas es que una vez que son

firmadas pertenecen a la persona que las firmó.


En cada escritura, cada poder, se hacen a medida de lo que el

requirente solicita.


Esa documentación, los dos boletos y el poder, ¿recuerda qué pasó

después del llao llao? ¿Quién se lo llevó? Como agentes de retención,

nosotros y estaba a disposición de las partes para que lo retiren.


¿En dónde? En la escribanía.


¿Hubo alguna instrucción del señor Fernando Boudourian respecto

a esos boletos y a ese poder? No lo recuerdo.


Tengo ocho líneas de teléfono, dos teléfonos fijos, pero le puedo

decir mi número de teléfono, el resto no lo recuerdo. A ver. xxxx.

Correcto.


Bien. ¿Utiliza correos electrónicos en la escribanía o usted

personalmente? Se utiliza muchos correos electrónicos en la escribanía.


Le pregunté recién si Fernando le dio alguna instrucción respecto

de esa documentación y usted me dijo que no.  No lo recuerdo.


Bien. Usted después de esa firma de estos documentos, ¿mantuvo

contacto con el señor Boudourian por WhatsApp o por mail? No lo

recuerdo.

 ¿Está en la escribanía su documentación? La documentación que se

certifica en la escribanía y se paga el impuesto de sellos queda a

disposición de las partes desde que se celebraron los actos. La realidad es

que lo podrían haber retirado en cualquier momento desde esa fecha en

adelante.


La documentación quedó en la escribanía y después es el señor

Ditullio la retiró. 22 de Julio de 2021. 


Eugenia Martín es mi asistente, le podemos decir que es secretaria

y es quien hace atención al público. En esa fecha estaba Eugenia Martín

como secretaria. Correcto.


Sí. Bien. Después de que Di Tulio retirara esa documentación,

¿usted recuerda si hubo algún pedido de Boudourian respecto a esa

documentación? No lo recuerdo.


Tuvimos entrevistas, usted me pidió un montón de documentación,

me pidió fotocopias de escrituras, de documentación agregada de esas

escrituras. Esos boletos fueron cedidos por el señor Di Tullio al señor

Burgos.


Tengo una copia de una certificación de firma de la escribana

Daniela Chávez, que intervino en un contrato de cesión de derechos del 30

de septiembre de 2021. Donde comparece, es una escritura de Daniela

Chávez, registro 117 Bariloche, Río Negro. Dice que comparece Gabriel Di

Tulio, comparece Ariel Guillermo Burgos, en el 30 de septiembre de 2021.


La figura de gestión de negocios es, si no es aceptada, queda en

cabeza de él, quien dijo, quien invocó ser gestor de negocios. Vale. Vale

decir, la sesión se perfeccionó ese día.


Fue aceptada después por un tercero. ¿Por quién? Por Juan

Centena. Es requirente de la oficina. La sociedad es Chocofactory SAS. a

Juan Ramón Centeno. 22 de abril de 2022.


¿Usted intervino en esa sesión de derechos, concretamente para

poder ahorrar y certificó firmas en esa sesión? No, no veo cualquier

certificación de firmas. Veo que hay pago de impuestos. ¿Pero hay

certificación? No.


¿Y el precio que se pactó ahí de pago cuánto es? Es la cláusula 4.

10 millones de pesos. Por favor, nos puede leer el punto 3 objeto de la

sesión.


3. Objeto de la sesión. Derechos y acciones sobre boletos de

compraventa celebrados con Ditulio Emprendimiento S.A.S. como

fiduciaria de Solares de Bariloche 1.


La cedente es titular de derechos a la escrituración de lotes de

terreno en el barrio Cerrado, Solares de Bariloche 1, lotes 10 al 14

inclusive, Manzana Belarga y lote F, Are Servicios, todos de Solares 1.


¿Sabe después qué pasó con esos lotes? Después escrituraron.

¿Sabe a quién? no lo recuerdo.  Usted me dijo cuando conoció a Ditulio en

el 2014-2015 por una compra de fracción de tierras, ¿recuerda dónde

estaban esas tierras? En jurisdicción del municipio de San Carlos

Bariloche. Es la tierra que da origen al loteo de Solares. ¿Y recuerda a

quién le compró Ditullio? Puede ser una sociedad que se llama Argovis

Sociedad Anónima o Tanco Sociedad Anónima.


¿Qué es Tanco? Una sociedad anónima. Sí, pero ¿de dónde es? Son

las estancias que quedan desde la jurisdicción del municipio, desde el

límite de Bariloche hasta el aeropuerto, y es de la familia Tanque.

prueba suficientemente estandarizada. la escritura número 96

pasada al folio 492 del 12 de mayo del 2022 del registro notarial 49 y

después la escritura número 95 pasada al folio 485 del 12 de mayo del

2022 y los informes de dominio correspondientes a estas escrituras.


 


Luego de esas sesiones, ¿qué pasó con los inmuebles de Solares

del Este? ¿Hubo alguna intervención notarial de su parte al respecto? Yo

como escribano hice las escrituras de todo el loteo. Hice las escrituras

también de lotes en particular.


 


Pasamos a la escritura número 87, pasada al folio 368 del registro

notarial 49, de fecha 27 de abril del 2024. Si nos puede leer también el

encabezado, las partes intervinientes, el carácter en que lo hace, el objeto

de la operación.


Juan Ramón Centena dice que transmite el derecho real de

propiedad horizontal, especial al título de dación en pago a favor de

TANCO S.A., con un quintal, y la unidad funcional que transmite es la

número 185. La nomenclatura catastral es 19-3A-045-02-UF-185.


Bajo tales conceptos se realiza esta dación en pago por los montos

de pesos 3.024.000. Transferencia en cumplimiento de un acuerdo de

pago, en el cual el titular registral asume obligaciones de un tercero pago

por subrogación. Como hay contraprestación por parte del adquirente de

dominio, la transferencia se realiza por valor neutro fiscal, por tratarse de

la constitución de una garantía como obligación accesoria de una principal.

Vencido el plazo pagado a la deuda y prueba conforme a la del acreedor,

se realizará la transferencia a favor del garante, titular registral actual. El

representante de la vendedora otorga al adquirente recibo de carta de

pago y hace que su representada desista a favor del adquirente de los

derechos de propiedad, posesión y dominio que sobre lo que transfiere

tiene.

informe de dominio expedido por el registro de propiedad inmueble

con número 86712, la fecha de recepción del informe, fecha que se expide

el 15 de mayo de 2024.

Bien, me voy a preguntar concretamente de... Le voy a pedir que

nos lea en los antecedentes y titularidad de dominio, el resumen de

titularidad que está marcado y resaltado. El informe de dominio lo que

establece son tres columnas, la columna de la izquierda que es

identificada con la letra A, habla de titularidades de dominio, en la

columna del medio, del centro, con la letra B habla de gravámenes,

restricciones, interdicciones, y con la letra C habla de cancelaciones.


Respecto a la columna de la letra A... La columna de la letra A de

titularidad de dominio, el registro lo va registrando de forma cronológica,

y a medida que se va cambiando la titularidad, el nombre del titular lo va

asentando. Sería al final del tercer ingreso de titularidad de dominio,

establece Ditulio Emprendimiento SAS.


Bien, le voy a pedir ahora que vayamos al punto 7 de los

antecedentes, si lo puede leer. El punto 7 dice certificado para operación

de compraventa, registro 49, Bariloche, una entrada general y una fecha.

¿Qué fecha dice? 27 de septiembre de 2021. ¿Y quién solicitó ese

certificado? Registro 49.


¿Qué significa, o qué es un certificado de dominio? Un certificado

de dominio permite realizar una operación, puede ser una operación de

compraventa, puede ser para ser exhibido ante un posible comprador,

pues tiene muchos muchos usos.


¿Es correcto decir que un certificado de dominio bloquea una

matrícula? Los certificados de dominio que piden los escribanos tienen un

efecto distinto al un informe de dominio pedido por un tercero, o sea,

habilita a realizar un acto jurídico sobre ese inmueble.


Concretamente, el punto 7 del asiento de la columna titularidad de

dominio que dice certificación para operación de compra-venta de fecha

27 el 9 del 2021, ¿qué alcance tenía? Puede ser utilizado para otorgar una

escritura de compra-venta. Y si una persona quisiera comprar, embargar o

inhibir con posterioridad ese certificado, ¿qué resultado tendría? Los

embargos, si alguien pretende escribir un embargo en un inmueble, el

registro lo va a escribir con esa salvedad advirtiéndole que existe un

certificado de dominio. Si el certificado de dominio no se utiliza, el

embargo torna la inscripción de forma definitiva.


Bien, volvamos entonces, hablábamos de embargos o inhibiciones,

volvamos a una venta después de ese certificado que está ahí solicitado.

Si el titular de dominio hubiera querido vender el inmueble a un tercero

adquirirlo, ¿hubiera podido dentro del plazo de 30 a 40 días de solicitar

ese certificado? Solicitar un certificado de dominio no implica poder hacer

una operación de compra-venta, se tienen que reunir otras condiciones.


¿Cuál es el objeto de solicitar un certificado de dominio entonces

previo a una operación de compra-venta? Puede ser utilizado para

averiguar la situación jurídica del inmueble o para realizar una operación

de compra-venta. No necesariamente pedir un certificado de dominio

implica realizar una operación de compra-venta, se tienen que reunir otros

requisitos para hacer una operación de compra-venta. Tienen que estar

las partes de acuerdo, si se celebraron boletos de compra-venta o

sesiones tienen que comparecer con esa documentación, si no

comparecen con esa documentación no se puede avanzar con el trámite.


El asiento 9 de la columna titularidad de dominio, el registro

asienta el ingreso de un nuevo titular, centena Juan Ramón, y aclara que

compró el 100% de la propiedad y es una escritura de compra-venta en

cumplimiento del contrato de fideicomiso, la escritura 96.


El asiento 12 de titularidad de dominio, registra titularidad a favor

de TANCO S.A., dación en pago y el resumen de titularidad informa al

registro que esa escritura que leímos fue inscripta por el registro.

Respecto a este inmueble, si vamos a pasar a las siguientes escrituras.


 


El objeto entonces de la escritura es compra-venta, el señor

Ignacio Burgos, en representación de la sociedad fiduciaria de D Tulio

emprendimiento SAS, en cumplimiento del contrato de fideicomiso,

transmite el derecho real de propiedad horizontal especial a Di Tulio de

venta a favor de Juan Ramón Centena, quien adquiere para sí un inmueble

que se identifica como unidad funcional privativa número 186. La

nomenclatura catastral es 193A-045-02, unidad funcional 186.


Bien. Vamos a pasar entonces a la escritura número 88, y vamos al

folio número 371. Folio 371, Protocolo Principal Año 2023, Registro 49, de

mi titularidad, Escritura número 88, Dación en Pago, Juan Ramón Centena

a favor de TANCO-SA. Dicen, Juan Ramón Centena con sus datos

personales, Javier Tanque con sus datos personales.


El señor Juan Ramón Centena lo hace por derecho propio en su

carácter de titular registral, mientras que el señor Javier Tanque lo hace

en nombre y representación en su carácter de apoderado de la razón

social TANCO-SA.Apartado Dación en Pago, el señor Juan Ramón Centena

dice que transmite el derecho real de propiedad horizontal especial a título

de Dación en Pago a favor de TANCO-SA con un número de quit, unidad

funcional privativa 186.


 


Bueno, la unidad pertenece a Solares de Bariloche 1, nomenclatura

Catastral 19-3A-045-02-UF, unidad funcional privativa 186. En el apartado

bajo tales conceptos, la escritura establece que se realiza esta Dación en

Pago por los montos de pesos 3.024.000, Dación en Pago, transferencia

en cumplimiento de un acuerdo de pago, en el cual el titular registral

asume obligaciones de un tercero, pago por subrogación, no hay

contraprestación por parte del adquirente de dominio, la transferencia se

realiza por un valor neutro fiscal, no hay contraprestación por parte del

adquirente de dominio, la transferencia se realiza por un valor neutro

fiscal, por tratarse de la constitución de una garantía como obligación

accesoria de una principal, vencido el plazo pagado a la deuda y presta

conformidad del acreedor, se realizará la transferencia a favor del garante,

titular registral actual.


Informe de dominio de la unidad funcional 186. 15 de mayo de

2024, registro de propiedad de mueble, bajo número 8673, se expide un

informe número 1, son los informes que establecen las condiciones y

titularidad de dominio.


La matrícula es 19-52830-186. Hace referencia a 186 a la unidad

funcional privativa. 19-3A-045-02 es la mayor fracción. La unidad

funcional 186.


En el apartado 3, se consigna, después de una cronología de

distintos titulares de dominio, en el apartado 3 se establece que el titular

de dominio en el año 2020 era Di Tullio emprendimiento SAS. Al igual que

en el otro certificado, se establece que el 27 de septiembre de 2021 se

ingresó un certificado para operación de compraventa. Después se ingresó

otro certificado para operación de compraventa el 12 de abril del 22. En el

otro certificado era similar, o sea, había más de un certificado solicitado. Y

en el asiento 9, se establece como titular del 100% de la propiedad

Centena Juan Ramón por un acto de compraventa, eso en el año 2022.


En el año 2023 registra por el objeto de Dación en pago, escritura

88, folio 3-71, del 27 de abril del 2023. Resumen de titularidad, Tanco

S.A.


La Provincia de Río Negro establece las evaluaciones fiscales por

intermedio de su departamento de Catastro, las valuaciones fiscales las

establece a los efectos del pago de impuestos, ya sea tasas municipales,

impuestos de inmobiliario o en el caso de la disposición de derechos reales

se establece una evaluación fiscal especial, es la que hay que tener en

cuenta a los efectos no solamente de aplicar la alícuota del impuesto de

sellos, sino se toma como referencia como valor mínimo para el pago del

impuesto de sellos.


Estamos obligados a convertir los montos en dólares a pesos

porque el Estado nos pide que ingresemos los impuestos de sellos en

pesos. Y las declaraciones juradas se hacen en ese valor y en esa moneda.

El tipo de cambio que utilizamos y que nos indican que utilicemos es el del

Banco de la Nación Argentina, tipo vendedor. Que en la fecha se establece

que el tipo de cambio, tipo vendedor, era de 9,42 pesos por unidad de

dólar. ¿Y cuánto se transforman esos dólares entonces? ¿En cuánto pesos

se dice ahí? Dice, a los efectos fiscales, el precio de la venta equivale a la

suma de pesos 9.252.324 y el de la hipoteca a 6.020.793 pesos. Dado el

tipo de cambio informado por el Banco de la Nación, tipo vendedor de

pesos 9,42 por cada unidad de dólar.


Ese día en febrero del 2021, se firmó un poder especial y dos

boletos de compraventa. La intervención notarial fue un poder y una

certificación de firma. Y certificación de firma de dos boletos de

compraventa. ¿Qué tipo de poder se firmó? Es un poder que se otorgó en

mi registro notarial. El poder es el 56, folio 98, 18 de febrero del 2021. Lo

otorga el señor Fernando Boudourian y se lo otorga al señor Domingo

Nicolás Gabriel de Ditullio, Honrado.


El contrato de mandato es un... Bueno, previsto en el Código Civil y

Comercial. Es un mandato con representación. Dice para que con el

nombre y representación del otorgante ejecute determinada cantidad de

actos. El poder en sí mismo es la suma de un montón de facultades. Las

facultades que se habían conferido eran firmar instrumentos públicos y

privados, venta por el precio y plazo de condiciones que estime convenir,

otorga excepciones de derechos y escritura traslativa de dominio a título

de compraventa a favor de quien o quienes resulten adquirentes.


Eso es por lotes, unidades funcionales que resulten de

fraccionamientos, afectación de propiedad horizontal, lo faculta para que

firme boleto de compraventa, otorga escritura traslativa de dominio a

título de compraventa por los precios, plazos y condiciones que estime

convenir, a favor de quien en definitiva resulten adquirentes, como así

también todos los instrumentos públicos y privados que sean necesarios.

Otorga y firme planos de mensura, planos de propiedad horizontal,

unificación de predios, afectación a consorcio o loteo o fraccionamiento,

otorga escritura declarativa de mensura, someta al derecho real de

propiedad horizontal, afecta inmuebles al régimen de propiedad

horizontal, otorga reglamento de copropiedad de administración,

distribuida al condominio o adjudica unidades funcionales resultantes a

quien corresponda, proceda a describir y deslindar las parcelas que

surgieron del fraccionamiento, bueno, según planos de afectación a

propiedad horizontal o a los fines de la toma de razón por anterregistro de

propiedad inmueble, venda a las unidades funcionales o los lotes o

parcelas resultantes, designe a administrador del edificio, cobre y perciba

las cenias correspondientes o los importes o los saldos de ventas, o

cualquier suma proveniente de dicha operación, contado a plazos, otorga

y recibe carta de pago, otorga la posesión, fije fecha de escrituración,

forma de pago de gastos y honorarios, lo abrigo por evicción y

saneamiento, realice pagos de impuestos ya sean nacionales, provinciales

o municipales, tasas y contribuciones, servicios de los gastos y honorarios

que surjan de dichas operaciones, suscriba declaraciones juradas e

impositivas, firme escrituras aclaratorias o confirmatorias que fueran

menester, solicite vista de expedientes en los despachos de los mismos,

formule reclamos ante organismos y empresas públicas o privadas,

formule reclamos antiorganismos y empresas públicas o privadas, haga

pagos de legítima abono y exijan recibos y demás resguardos, solicite

segundo o ulteriores testimonios de los títulos antecedentes, realice todo

tipo de diligencias y gestiones, abono impuestos, tasas y contribuciones,

firme todos los instrumentos públicos y privados que se requieran, solicite

testimonios y certificados, apele, labre, firme e impugne actas, pida

exoneración de penas y multas, rebaja de impuestos y tasas y realice por

último cuanto más actos, gestiones y diligencias sean necesarios y

conducentes para el mejor desempeño del presente mandato cuyas

cláusulas no son limitativas sino meramente enunciativas, se establece

condición de venta, el precio no debe ser inferior a las valoraciones

fiscales y el presente mandato es otorgado para ser ejercido a título

gratuito por el mandatario.


Este poder cuando usted lo firma el señor Boudourian se lo leyó, le

explicó los alcances, usted se identifica como escribano, le dijo lo que

estaba firmando, bueno es la integridad de la escritura pública.


Se hace lectura, se firmaron boletos de compraventa, se certifica la

firma sobre esos boletos de compraventa, que es una escritura pública, se

lee, se firma, lo dice la misma escritura.


 ¿Y usted vio en el señor Boudourian algún síntoma o algo que lo

hubiera viciado en su voluntad, en su comprensión de lo que estaba

haciendo? No. ¿Comprendía acabadamente lo que estaba firmando?

Bueno, me requirieron ir a firmar un boleto, o sea, firmar, certificar firmas

en dos boletos de compraventa y un poder. ¿Tenía la obligación de, según

surge ese poder, de escriturar a nombre de él? Por las cláusulas que leí,

no establece en ningún lado la facultad expresa o la indicación expresa de

firmar a nombre de determinada persona de forma exclusiva. ¿Y



mantenerlo informado de todas las operaciones que estaba haciendo? No,

no lo dice el poder.


¿Y en todos los poderes de disposición de ventas se establece algún

monto en los precios por los cuales tienen que ser vendidos los

inmuebles? Para que el mandato sea especial, tiene que cumplir con el

requisito de establecer un precio. ¿Ese precio estaba establecido en ese

poder? No habla de un monto, habla de una valuación fiscal. No dice un

precio, una moneda, ni un número. ¿Qué es lo que dice con respecto a

eso? Está en la parte final. La condición de venta. En condición de venta,

el precio no debe ser inferior a las evaluaciones fiscales.


Y ahora, utilizando su profesión y la experiencia que usted tiene,

me gustaría preguntarle sobre los alcances y las facultades del poder.

¿Cuándo cesan? ¿Cuándo terminan? El poder es un contrato que tiene que

celebrarse por escritura pública. Comienza su vigencia desde la fecha de

celebración, que fue el día 18 de febrero de 2021. Si el mandato es un

mandato amplio, si el mandato fuese un mandato especial, con el

cumplimiento de los objetivos, cesa la utilización. Si es amplio, la vigencia

de los mandatos, también previstas en el Código Civil y Comercial,

establecen una de las formas es por el fallecimiento del otorgante.


¿La revocación es una? La revocación es una de las causales de

imposibilidad de utilización del mandato. El señor Boudourian dijo acá que

le revocó el mandato el 7 de octubre del 2021.

 ¿Qué pasa con respecto a los actos realizados entre el 18 de

febrero y el 7 de octubre del 2021?  En relación al mandato, la

particularidad que tiene es que la persona del mandatario, si fue notificada

de la revocación, tiene conocimiento que no lo puede usar. Si el mandato

está vigente, las facultades pueden ser ejercidas.


O sea que puede retirar boletos de compraventa, puede hacer una

sesión de derechos, puede hacer una compraventa. Sí, son las facultades

contenidas en el objeto del mandato.


El señor Boudourian, cuando lo firma, ¿puso algún pero, alguna

objeción, alguna cuestión con respecto a lo que usted les leía o ustedes

celebraron en ese momento con respecto al poder? No. Y los boletos de

compraventa establecen precios de compra, también el monto en que el

señor Boudourian los compró, los adquirió.


Sí, en un boleto de compraventa de fecha 18 de febrero del año

2021, el señor Domingo Nicolás Javier Ditulio Honrado, por Ditulio

Emprendimiento S.A.S., de carácter fiduciario del fideicomiso Solares

Bariloche I, vendedora. Fernando Boudorian, comprador. Precio y forma de

pago. El precio de la presente venta se realiza por la suma total de pesos

cuatro millones, íntegramente pagado antes de ahora.


Y el otro, 1.400.000, y el otro. Boleto de compraventa de fecha 18

de febrero del año 2021, Domingo Nicolás Gabriel Di Tullio, honrado en su

carácter de socio administrado de Di Tullio Emprendimiento S.A.S., a su

vez fiduciaria del Fideicomiso Solares de Bariloche I, vendedora, Fernando

Budurian, comprador. Precios y formas de pago, pesos 800.000,

íntegramente pagados antes de ahora.


 Está la certificación de firma. Dice boleto de compraventa. Y en el

objeto cláusula segunda dice la vendedora vende al comprador.


¿Cómo era el perfil del señor Boudourian como cliente? El perfil de

identificación puede ser por la recomendación que nos hace el colegio de

escribanos o la unidad de información financiera, son requirentes que

hacen actos aislados o más de un acto en el plazo de un año. El señor

Boudourian fue un requiriente aislado. Usualmente el requirente que

compra un lote de terreno y que se lo acompaña a la familia o lo

acompañan los abuelos, los tíos y todos se felicitan y le abrazan el

escribano. Y en el caso de que una persona que compre uno o más

terrenos, el perfil no es ciencia, pero es un perfil más de inversor. ¿En qué

categoría lo incluye usted, señor Boudourian?


Al haber comprado más de un terreno en el perfil de inversor.


El escribano en los contratos privados lo único que hace es

certificar las firmas y si tiene contenido patrimonial el documento del

contrato, debe actuar como agente de retención, participa en el contrato

privado. En la escritura pública debe requerir sí.


Boudourian acá en la declaración dijo que no leyó, que no estaba al

tanto de lo que firmaron. Esas expresiones dichas acá ante los jueces,

¿pueden llegar a anular por sí un poder, un instrumento? El poder una vez

firmado, o sea, la firma expresa la voluntad del otorgante, una vez

firmado es un documento autónomo, tiene validez por sí mismo, el Código

Civil y Comercial prevé distintos procesos para plantear la nulidad o la

anulabilidad de una escritura pública, es una redargución de falsedad. Ese

poder fedatario, ¿está relacionado con la seguridad jurídica, con la mano

de los jueces? Todas las escrituras públicas hablan de seguridad jurídica,

dan plena fe por sí mismos.


Sí, las sociedades pueden tener más socios, los fideicomisos

pueden tener más socios. ¿Y cuántas escrituras aproximadamente ha

hecho en ese carácter que usted nos está explicando, si tiene alguna, el

señor Ditullio en la escribanía? En el loteo de Solares por lo menos debe

haber, en el orden, no lo recuerdo con precisión, pero en el orden pueden

ser 250, 300 lotes, o sea son 300 escrituras o 250, y en Coirones debe ser

un número similar, 200, 190. Siempre actuando en esa forma que usted lo

amaneció. Nunca por derecho propio. Es representante de una sociedad y

a su vez la sociedad es fiduciaria de un contrato de fideicomiso. A su vez

es fiduciaria.


 


María Daniela Chávez.


Escribana, titular del registro 117, hace 26 años.



 Me dijiste que al señor Gabriel Di Tullio lo conoces, ¿en qué

contexto o por qué lo conoces? Como cliente en realidad de la escribanía

que hace algunos trabajos.


En líneas generales me podés contar qué trabajos te ha requerido


variados, certificaciones de firma, algún poder, algunas escrituras,

por ahí no es que es habitual de todos los días, pero cliente sí, hace

muchos años lo conozco.


¿Y sabes a qué se dedica Gabriel Di Tullio?


En principio sé que vende, digamos, compra-venta de inmuebles,

actividad inmobiliaria, es hasta donde yo sé.


Respecto a estos documentos, nos puede contar cuál fue su

intervención, el contexto, en qué fecha sucedió, lo que recuerde de esta

intervención notarial.


Sí, yo certifiqué la firma en dos oportunidades. Lo voy mirando

porque como doy fe y está acá, en realidad me remito, obviamente, a esto

y es mi firma y es auténtico esto. Certifiqué la firma primero en una

sesión de boleto que está junto a la actuación notarial y acá al final dice

certificación. Lo voy a leer porque la verdad que no recuerdo fecha y

escritura. Número 470 del 30 de septiembre del 2021.


En ese momento certifiqué la firma de Gabriel Ditullio y de Ariel

Guillermo Burgos y compareció Ditullio, lo hizo en carácter de apoderado



de Fernando Boudourián. Esa fue la primera intervención y después hay

una aceptación, digamos de declara que adquiere por gestión de negocios

y comparece Juan Ramón Centena en carácter de titular, creo que de

administrador titular de ChocoFactory y certifiqué la firma por escritura

número 483 del 7 de octubre del 2021. Creo que fueron las dos en

simultáneo, las dos sesiones, fue la misma fecha tanto en la certificación

como en la aceptación de la designación de comitente.


En la primera, 30 de septiembre de 2021, entre Fernando



Boudourian, que estaba representado en este acto por Domingo Nicolás

Gabriel de Ditulio, en calidad de cedente, y por la otra, Ariel Guillermo

Burgos, en calidad de cesionario, quien manifiesta actuar en gestión de

negocios, celebran la presente sesión. Primero hacen una referencia que el

cedente celebró con fecha 18 de febrero del 2021 un boleto de

compraventa con el Fideicomiso Inmobiliario Fideicomiso Solares de

Bariloche I, con relación a una serie de lotes, que no sé si es necesario,

¿crees que los lea o no? Díganos de qué número a qué número, medidas

de los lotes, el documento estipulado. 12B1719.42, 13A1691.67,

13B1663.93, 14A1636.96, 14B3237.81. Ese era el objeto de la sesión.


En la cláusula segunda, donde dice cesión de derechos y acciones,

las primeras dos, tres líneas. en las primeras dos, tres líneas. El cedente

cede a favor del cesionario quien adquiere en gestión de negocios la

totalidad de los derechos y acciones que tiene y le corresponden respecto

del boleto de compra-venta de fecha 18 de febrero de 2021.



 Cuarta, precio y forma de pago. El precio de la sesión se realiza en

la suma de pesos 8 millones íntegramente pagados en este acto. El

cedente da recibo y carta de pago por el total del precio a favor del

cesionario.


Domingo Nicolás Gabriel Ditulio Honrado, quien manifiesta ser

casado, con domicilio en calle xxxx de esta ciudad.


Respecto a esa segunda certificación de firmas, ¿podrá leernos cuál

es el domicilio legal constituido de Choco Factory SAS, por favor? con

domicilio legal en xxxx de esta ciudad.


¿Qué significa obrar en gestión de negocios? Y está haciendo una

compra para un tercero o por gestión de un tercero, que oportunamente

aceptará la compra, que es lo que él después designa, a continuación del

instrumento, designa y acepta la sociedad esa compra.


En la primera parte del documento, ¿está individualizado o

designado por quien obra, quien actúa en gestión de negocios?No, porque,

digamos, es válido decir gestión sin aclarar, y después entiendo que hay

un plazo, no sé, para designarlo.


Después vuelven a concurrir a la escribanía para certificar la firma

en una aceptación, digamos, o designación que suscribe Ariel Guillermo

Burgos, declara que adquiere por gestión de negocios por y para la razón

social ChocoFactory SAS, aclara y amplía y aclara por quien, representada

en este acto por su administrador, Juan Ramón Centena, ratifica la compra

y gestión y acepta la misma. Esto fue el 7 de octubre del 2021.


¿en qué carácter lo hace y cuál es el objeto? Fernando Boudourian,

representado por Domingo Nicolás Gabriel Ditullio, honrado, con domicilio

en xxxx de esta ciudad, en calidad de cedente,

está el poder especial que le fue otorgado, que es importante, que estaba

con facultades, eso yo lo aclaro después en la certificación, acá no sé si lo

dice, pero está aclarado después, en calidad excedente, y por la otra, Ariel

Guillermo Burgos, en calidad de cesionario, manifiesta celebrar el contrato

en gestión de negocios, también, y en este caso, sede, el excedente

celebró, vuelve a repetir, con fideicomisos solares, Bariloche 1, y habla de

boleto, en el cual en original se agrega la presente, sellado y certificado,

adquiriendo los derechos sobre un lote de terreno, unidad funcional

privativa, are de servicios F, superficie 2.001 metros cuadrados, el que

forma parte del planteo urbanístico denominado urbanización solares 1, y

o fideicomisos solares de Bariloche 1.


Precio y forma de pago, el precio de la sesión se realiza por la

suma total de pesos 1.600.000 íntegramente pagados en este acto, el

cedente da recibo y carta de pago por el total del precio a favor del

cesionario.


Fueron con la documentación, me pidieron armar una certificación

de firmas. Generalmente cuando es con poderes se demora un poquito,

así que la verdad no recuerdo si me esperan ahí, pero se hizo en el día la

certificación, o sea, fueron con el instrumento, se armó, se firmaron ahí

en mi presencia, yo los atendí a los dos y fueron con el poder original y se

certificó la firma.


Bien, usted habló de un poder y de la redacción eventualmente de

poderes en su carácter de notaria. ¿De dónde surge el contrato de

mandato o el contexto normativo de los poderes? Del Código Civil.


hay que analizar el poder previamente. ¿Usted lo hizo?


En ese momento, sí. Me parece que el poder otorgado, por el

escribano Fato,  es que el requirente en carácter de apoderado declara

que no ha sido revocado ni total ni parcialmente y que se encuentra en

pleno vigor.


¿Este tipo de poder, a opinión suya ya profesional, es un poder

amplio, especial, acotado?En realidad es un poder, el poder dice poder

especial, creo, si no recuerdo lo podría leer, pero era un poder especial

para venta en general de inmuebles.


¿Tenía la instrucción particular de vender a alguna persona? No lo

recuerdo.


No, es genérico, al efecto se encuentra facultado para firmar

instrumentos públicos o privados, después vienen todas las facultades de



estilo y habla; al principio el objeto concreto es eso, para que en su

nombre y representación ceda derechos y acciones sobre boletos de

compra-venta y o declare y o ratifique comitentes y o gestores de

negocios. Y al final establece algún monto específico en cuanto a si es que

se produce alguna venta, el monto en que tiene que llevarse a cabo la

misma.


Claro, establece que tiene que ser como condición de venta, el

precio no debe ser inferior a la evaluación, a las evaluaciones fiscales.


Es genérico, limita en cuanto al precio, solamente que el tope

mínimo, el mínimo sí. La realidad es que igualmente, voy a ser sincera,

que eso de evaluación fiscal, que siempre son bajos las evaluaciones,

generalmente se pone cuando hay un asentimiento conyugal, en este caso

el señor es soltero, figura como soltero.


¿Al momento en que firma, estaba vigente el poder? Sí, por lo

menos es lo que él manifestó y lo tenía en original, obviamente sí.


El instrumento y la certificación hacen plena fe hasta tanto no sean

redargüidas de falsedad. No hay otra forma de atacar el instrumento, no.


María Eugenia Martín.


Trabajo en la escribanía de Fabricio Fato. Soy su asistente.


¿Conocés al señor Gabriel Ditulio? Sí.

 ¿Conocés al señor Fernando Boudourián? No.


¿Por qué lo conoces? Porque hace muchas operaciones en la

escribanía donde trabajo.


¿Y al señor Boudorián no lo conoces? ¿Alguna vez interactuaste con

él? No recuerdo. No lo conocía personalmente. No recuerdo si alguna vez

habré hablado también por trabajo con el señor.


¿Nos decís cuál es el correo electrónico que utiliza la escribanía? El

que utilizo yo es xxxx. Solo yo.


¿A Carlos Martínez Rolón lo conoces? Sí, a Charly sí. Porque trabaja

en Remax. Lo conozco de eso nada más.


¿Recuerdas si en algún momento Charly Martínez Rolón fue a hacer

alguna gestión a la escribanía? ¿Puntualmente? No. No me acuerdo.


Los informes de dominio, incorporados como pruebas

suficientemente estandarizadas.


Cuando hay poderes esto se demora un poquito. ¿Por qué esta

expresión suya? No, porque la certificación de firmas no es lo mismo

armarla por propio derecho cuando uno se presenta, que copiar datos de

la persona que comparece, sino que cuando alguien comparece por poder

hay que verificar el poder, obviamente, y armar toda la certificación con

un poder.



 Hay que analizar el poder previamente. ¿Usted lo hizo? En ese

momento, sí, era un poder, si. Me parece que el poder era otorgado, a ver,

porque lo dice acá, era otorgado por el escribano Fato, creo, y lo que

nosotros hacemos manifestar es que el requirente en carácter de

apoderado declara que no ha sido revocado ni total ni parcialmente y que

se encuentra en pleno vigor.


No, yo leo el contenido por eso también, porque uno tiene que

verificar eso.


¿Él estaba con facultades para hacer ese acto según el poder? Sí,

obvio, si no no le puedo tomar la firma.


 


¿Tenía la instrucción particular de vender a alguna persona? No, si

bien es un poder especial, se refiere a, es amplio, sería lo que nosotros

llamamos un poder especial amplio, porque se refiere a ceder derechos y

acciones sobre boletos de compra-venta y o declarar y o ratificar

comitentes y o gestores de negocios. O sea que no individualiza un objeto

ni una persona, ni ninguna persona.


 


¿Y inmuebles en particular? No, es genérico, al efecto se encuentra

facultado para firmar instrumentos públicos o privados, después vienen

todas las facultades de estilo y habla; al principio el objeto concreto es



eso, para que en su nombre y representación ceda derechos y acciones

sobre boletos de compra-venta y o declarar y o ratificar comitentes y o

gestores de negocios.


Y al final establece algún monto específico en cuanto a si es que se

produce alguna venta, el monto en que tiene que llevarse a cabo la

misma. Claro, establece que tiene que ser como condición de venta, el

precio no debe ser inferior a la evaluación, a las evaluaciones fiscales.


¿Las cláusulas son limitativas ? Es genérico, limita en cuanto al

precio, solamente que el tope mínimo.


¿Al momento en que firma, estaba vigente el poder? Sí, por lo

menos es lo que él manifestó y lo tenía en original, obviamente sí.


A solicitud de la Querella se incorporaron por lectura diversos

boletines oficiales por ser considerados prueba suficientemente

estandarizada.  A Ser:  Nro: 5799 del 15 de agosto del 2019. Dice en la

página 30, Choco Factory SAS. Bueno, el doctor Matías Aciar, que es

inspector regional de personas jurídicas, que siempre es el que se repite

en función de la ley, publica por un día la constitución de la sociedad

denominada Choco Factory. Sociedad por acciones, simplificada, SAS.

Socio, Centena Juan Ramón, DNI xxxx. Cuit xxxx. Están

los datos personales y domicilio en xxxx de San Carlos de

Bariloche, Río Negro.

 Fecha de instrumento de constitución 12 de junio del 2019.

Domicilio de la sociedad y de su sede, calle xxxx de la ciudad de San Carlos de

Bariloche. En la designación por objeto, que es el D, obviamente es un poco más

largo, nosotros resaltamos el punto A del punto D, que es la elaboración,

producción, comercialización de productos alimenticios de todo tipo,

comercialización de productos alimenticios y bebidas, entre otras.

Capital social de 500.000, representado por 5.000 acciones

ordinarias escriturales de pesos 100 valor nominal cada una, con derecho

a un voto por acción. El socio suscribe el 100% del capital social, de

acuerdo con el siguiente detalle. Centena Juan Ramón suscribe la cantidad

de 5.000 acciones ordinarias escriturales de 100 pesos valor nominal cada

una y con derecho a un voto por acción. Administración y fiscalización en

el punto G, designada administrador titular a Centena Juan Ramón.

Administrador suplente, Burgos Ignacio, DNI xxxx. Domicilio en xxxx.


Representación legal, la representación legal de la sociedad será

ejercida por el administrador titular designado. San Carlos de Bariloche,

12 de julio de 2019, Matías Aciar.


Boletín 6006, 12 de agosto de 2021. Página 46, Compañía

Argentina de Alimentos, SAS. Matías Aciar, con los mismos datos. Publicar

en el boletín oficial por un día, la constitución de la sociedad denominada

Compañía Argentina de Alimentos, sociedad por acciones simplificada o

SAS. Socios, Domingo, Nicolás, Gabriel, Gabriel Ditullio, Honrado, DNI

xxxx. Están los datos. xxxx, domicilio, xxxx. Cargo que invoca el declarante

administrador titular.


El 2 de los socios, el socio 1, socio 2, Juan Ramón Centena, DNI

xxxx. Están los datos. Domicilio, xxxx. Fecha de instrumento

de constitución, 28 de junio del 2021. Domicilio de la sociedad y de su

sede, Nicolás, xxxx. Capital social, 52.144. Peso

52.144, correcto. Representado por igual cantidad de acciones ordinarias

escriturales de un peso valor nominal cada una, con derecho a un voto por

acción.


Los socios suscriben el 100% del capital, de acuerdo con el

siguiente detalle. Domingo, Nicolás, Gabriel Ditullio, suscribe la cantidad

de 51.500 acciones ordinarias escriturales. Juan Ramón Centena suscribe

la cantidad de 644 acciones ordinarias escriturales. Administrador titular,

Domingo Nicolás, Gabriel Ditullio. Administrador suplente, Juan Ramón

Centena. Quienes fijan el domicilio de la sede social en el que serán

válidas las notificaciones. Bariloche, 1 de julio 2021. Matías Aciar.


Boletín oficial del 21 de febrero del 2019, perdón por el orden.

Número 5750. Página 31, 21 de febrero del 2019. Ditullio

Emprendimiento, SAS. Nuevamente Matías Aciar. Publicación por un día.

Ditullio Emprendimiento, Sociedad por acciones simplificadas, SAS. Socios,

Ditullio, Domingo, Nicolás, Gabriel. Están los datos. Domicilio, xxxx. Fecha de

instrumento de constitución, 21 de enero del 2019. Domicilio de la sociedad,

xxxx.


Capital social, 200.000, pesos 200.000, representado por igual

cantidad de acciones ordinarias escriturales de un peso, valor nominal

cada una y con derecho a un voto por acción. El socio suscribe el 100%

del capital social, de acuerdo con el siguiente detalle. Ditullio, Domingo,

Nicolás, Gabriel. Suscribe la cantidad de 100.000 acciones ordinarias

escriturales de un peso, nominal cada una y con derecho a un voto por

acción. Administrador y fiscalización, designada del Ministerio titular a

Ditullio, Domingo, Nicolás, Gabriel. Administrador suplente, Burgos, Sergio

Rodolfo, DNI xxxx. Domicilio, xxxx. Bariloche, 25 de enero de 2019, Matías Aciar.


Boletín oficial, 6.010, 26 de agosto de 2021, página 67. Fiduciaria

Patagónica de Tierra, SAS. Matías Aciar nuevamente en la misma

metodología, por un día. Sociedad denominada Fiduciaria Patagónica de

Tierra, Sociedad por acciones simplificadas, SAS. Socios, Domingo,

Nicolás, Gabriel Ditullio. Domicilio, xxxx. Fecha de

instrumento de constitución, 15 de julio 2021. Domicilio de la sociedad,

xxxx.


Capital social, 54.432. Un peso valor nominal. Los socios suscriben

el 100% del capital, de acuerdo con el siguiente detalle, Domingo, Nicolás,



Gabriel y Ditullio suscriben la cantidad de 54.432 acciones ordinarias y

titurales. Administrador de fiscalización, Domingo, Nicolás, Gabriel y

Ditullio. Está el DNI, domicilio en xxxx de Bariloche. Acepta el cargo que le ha sido

conferido. Administradoa suplente, Juan Ramón Centena, DNI xxxx. Están los

datos, acepta el cargo que le ha sido conferido, constituye domicilio especial en la

sede social. Manifiesta que no está comprendido en persona expuesta

políticamente.


La representación legal de la sociedad será ejercida por él, los

administradores designados. Se designa a Domingo, Nicolás, Gabriel

Ditullio y Juan Ramón Centena. Bariloche, Matías Aciar. Ahí está en blanco

la fecha, dice Ciudad de San Carlos de Bariloche, a los, puntito

suspensivo, de, puntito suspensivo, 20-21, reiteramos que la publicación

es el 26 de agosto del 2021. Pero en el boletín se ve que hubo algún error.


Están los pagos, está el instrumento constitutivo de Choco Factory,

certificada de las firmas por el escribano Fato. de Chocofactory, certificada

de las firmas 5 hojas, hay una fecha 12 del 6 del 19 y 6 del 8 del 19 que

habla de la constitución de Chocofactory las certificaciones, esta es la

escritura 247, acta de integración del capital Juan Ramón Centena,

Chocofactory SAS, también certificado todo por FATO y está el formulario

de dicto con la publicación que recién también dimos lectura número de la

última foja 21 insisto a mitad del año pasado es lo que nosotros

obtuvimos para la acusación mismo procedimiento, Ditullio

emprendimiento SAS bueno año 2019, número 8 4 23, Ditullio

emprendimiento SAS, sobre inscripción de contrato, misma modalidad de

presentación acá la persona que hace el trámite se llama Marcelo Daniel

Xochitl que adelanto es un contador, para nosotros es relevante el

instrumento constitutivo, Ditullio honrado Domingo Nicolás, xxxx esto tuvo otro

escribano, hay 1, 2, 3, 4, 5 hojas con el acta constitutivo que es Ardengui, un

escribano creo y después está también una escritura número 34 con la

intervención de ese escribano y está la orden de publicación de edictos por part

de personas jurídicas, la publicación y finalización en una foja que acá no llego a

leer la última es 21 febrero 2019 y la última foliada que tenemos es 19 y después

dos más esta compañía argentina de alimentos SAS nuevamente es la 982 del

2021, inscripción de contrato presentado el 18 de abril del 24 se resume a

inscribir por parte de ASEAR, la solicitud de inscripción firmada por

Domingo Nicolás Gabriel, Ditullio honrado, el 1 de julio del 21 está la

aceptación de cargo y declaración jurada de autoridad de sociedades

comerciales por parte de Domingo Nicolás Gabriel, Ditullio honrado y Juan

Ramón Centena en fecha 1 de julio del 21 está el instrumento constitutivo

en la misma modalidad en cinco hojas con certificación del escribano FATO

fecha 28 de junio del 21 Domingo Nicolás Gabriel, Ditullio honrado, Juan

Ramón Centena Ditullio honrado, domicilio xxxx, Centena, xxxx está en el acta

constitutiva lo mismo que leí en el boletín la discriminación del capital social en

las acciones está la orden de la publicación y finaliza en el folio 19 que éste si

está, inscribir el domicilio de la sociedad por parte de ASEAR, eso es lo último que

había a la fecha que nosotros fuimos a verlo iruccionaria Patagónica de Tierra

S.A.S. Último número xxxx, inscripción de contrato foja 1 la

inscripción, el pedido de inscripción, la foja 2 aceptación de cargo y

declaración jurada de autoridades, Domingo Nicolás Gabriel, Ditullio

honrado, xxxx, administrador titular, administrador

suplente nuevamente el instrumento constitutivo confirma del escribano

FATO acá nuevamente se confirma en la disposición transitoria, Domingo

Nicolás Gabriel, Ditullio honrado, administrador titular y el suplente Juan

Ramón Centena, esto tiene fecha dije 15 de julio del 2021 el edicto con los

administradores.


Silvia Gabriela Tramontini.


Lo conoces al señor Gabriel Ditulio? Sí. Puedes contarnos de dónde

lo conoces o en qué contexto? Lo conozco de alguna vez en alguna

audiencia de mediación y en el mercado en donde yo trabajo.


 


Soy abogada, hace más de 30 años que soy abogada, hoy es

ARCA, AFIP, DGI y demás y en Bariloche soy la jefa de la oficina jurídica

que se dedica a ejecuciones fiscales y contestamos oficios de acá, de Río

Negro.


¿Tuviste que contestar en alguna oportunidad algún oficio o algún

requerimiento judicial?


Relevan el secreto fiscal respecto de ChocoFactory, Cuit Juan

Ramón Centena, Ditullio Emprendimientos, y Domingo Gabriel Ditlulio,

que eran autorizadas a requerir a la AFIP la información detallada

relacionada a la investigación, y ese fue el relevo del secreto fiscal. En

función de eso, el 17 de julio, contestamos un primer oficio, donde

mandamos lo que se llaman perfiles fiscales.


El perfil fiscal es un resumen de información. Es un perfil fiscal

completo de un resumen de la información que tiene la AFIP o la ARCA.


Entonces, mandamos cuatro perfiles fiscales que están

identificados con el número y la fecha de cuando se sacaron. Y en ese

mismo oficio, nos estaban preguntando si Ditullio Emprendimientos, si

tenían investigaciones en curso.


pidieron una ampliación de documentación. Nos pidieron las

declaraciones juradas del ChocoFactory correspondientes a los períodos

19, 20 y 21. Declaraciones juradas de aportes, contribuciones, de

ganancias, nómina de empleados y estados contables.


Y con respecto a los estados contables, nosotros informamos que

no había transferencia electrónica. Si no lo tengo, no lo tengo.


¿Esta información es información pública? No. Si alguna persona,

algún particular, algún abogado, algún contador, algún escribano, quisiera

acceder, ¿puede hacerlo? No. ¿Quién puede acceder a esta información y

por qué medio? Solo se accede, bueno, con juicio y clave fiscal, desde

adentro, a las distintas oficinas nuestras, digamos. Y para pedido y para

que se pueda dar, es solo con oficio judicial. Con un relevo, por eso el

relevo del Secretario Fiscal.


¿Y esta información, de qué modo se resguarda o dónde está

alojada o dónde se aloja, digamos, esta información? tenemos un SUA,

que es un Servicio Único de Autenticación nuestro, que tenemos por ser

empleados, así que entramos con nuestro legajo y una clave fiscal, a lo

que se llaman los servicios, lo mismo que tiene el contribuyente, digamos,

pero nuestro, los servicios, y entramos para el caso de la pantalla de E-

Fisco, y tiene un montón de subtemas que uno puede pedir un perfil

completo, que es lo que pedíamos, o después diferenciados por

declaraciones juradas, por información de tarjetas de crédito, etcétera.


Son distintos servicios, pero, bueno, se accede con clave fiscal.

Depende el nivel que tenés, depende si sos jefe, si sos empleado, si sos

investigador, bueno, yo tengo un determinado perfil. De hecho, para poder

resumir esta información, en mi caso, lo pedí a la División de

Investigaciones para que me ayuden, porque yo no accedo por mi perfil,

no accedo a tanta información.


 


El informe es de fecha 12 de septiembre del 2024.

 ¿Te puedo pedir que nos leas el primer párrafo, segundo párrafo y

tercero hasta el punto cinco? En atención a lo oportunamente informado,

los perfiles fiscales del contribuyente Choco Factory, SAS, CUIT xxxx,

 

 oportunamente acompañado, solicitan la ampliación de la

información. Uno, declaraciones juradas de IVA presentadas por Choco

Factory, CUIT TAL, correspondiente a los periodos 2019, 2020, 2021. Dos,

declaraciones juradas determinativas de aportes y contribuciones a la

seguridad social, formularios 931, presentadas por Choco Factory, CUIT

TAL, correspondiente a periodos 2019, 2020, 2021.


Tres declaraciones juradas al impuesto a las ganancias presentadas

por Choco Factory, CUIT TAL, correspondiente a los 2019, 2020, 2021.

Nómina de empleados declarados por los periodos 2019, 2021. Estados

contables correspondientes a ejercicios fiscales finalizados 2020, 2021.

Esta información detallada acá, respecto a declaraciones juradas con esta

explicación y titulación que usted nos acaba de dar, ¿fue suministrada y

adjuntada la respuesta? Sí, fue adjuntada.


Las declaraciones juradas de IVAs seguros fueron copiadas, porque

eran un montón, o sea, el IVA es mensual, lo mismo que la seguridad

social. Y con la nómina de empleados, es lo que se llama este carrito,

donde abajo dice la nómina de empleados que declara, se abre la

declaración jurada, y la nómina de cuiles que declara cada declaración

jurada.



En la atención de los puntos anteriores se acompaña la información

obrante en las bases del testigo de organismo. IVA, resúmenes, más

declaraciones juradas. Desde el 8 del 2019 al 12 del 2019,

indudablemente pensando del 19, fueron un par de veces. Del 1 al 2020 al

12 del 2020, 1 al 2021 al 12 del 2021, aclaramos que no presentó la de J

de septiembre del 2021. Con respecto al punto 2, las declaraciones

juradas de seguridad social, 10, 2019 a 12, 1 a 12, a 2020, 1, 2021 a 12,

2021. Ganancias, no hay presentación en las declaraciones juradas. Y 4,

con relación a los estados contables, que se efectuó la transferencia... Los

estados contables no efectuaron transferencia electrónica de acuerdo a lo

establecido en la ARG 4619.


Si no suben la información, no está. El primer resumen es las

declaraciones juradas que presentaron, por eso ahí me di cuenta que del

2019 no es todo el año calendario, es un par de meses. Todo el 2021, todo

el 2022.


 ¿podés leernos quién es figura como empleado? Vanola, ¿estamos

en la misma hoja? Sí. Vanola Lucas.


periodo diciembre del 2019, ¿podés decirnos la cantidad de

empleados? 18. ¿Y en enero del 2020? 19.


El ARCA, ¿de quién depende? Del Poder Ejecutivo.


Quería que nos informes si Ditullio Gabriel Honrado está vinculado

a ChocoFactory.


¿En grupos de interés solo está ChocoFactory Centena? No.


Ese es en el grupo de interés. Donde está Centena. Y que no está

el señor Ditulio. está sacado al 2024.


Yo lo pedí el día de la contestación de oficio y el resumen de

información que tiene es a esa fecha. Cuando mirás un poquito más

generalmente, uno, dos, tres, cuatro, se busca los cinco períodos fiscales

anteriores que es lo que no tiene prescripción.


Y puntualmente del 2019 al 2021, si es que tiene esa información.

Mira, detalles del 2019 al 2021. Tengo en pagos, en la hoja dada vuelta,

en pagos, ahí veo una columna de pagos de ART y de aportes. Impuestos

no veo pagados en esa época. ¿Tuvieron ejecuciones fiscales? Ejecuciones

fiscales acá abajo, así que indudablemente deben haber declarado. Las

ejecuciones fiscales son por saldos declarados no pagados. No las tengo

abiertas, pero acá veo detalles de deuda judicial que tramitan en el

federal.


tengo para el 2021, 95.000. Tuve una retención de ganancias de

95.000.


Hace muchos años se creó el monotributo, que era, por ejemplo,

hoy el monotributo, categoría A, que es la más baja, es alguien que

factura, estamos hablando en blanco, hasta 8 millones al año. Hay

distintas categorías de monotributo. 8 millones al año. Monotributo,

categoría A, acá no hay nada de monotributo. No, no, no, pero esto es

una pregunta que le hago en relación a su calidad de experto. ¿Cuántas

categorías de monotributo hay? Hasta la J, me parece.


Con respecto a Chocofactory, Si eventualmente facturara 5 millones

de dólares,  ¿en qué categoría tendría que estar inscrito? Responsable

inscripto. Si no lo hiciera de esa forma, ¿qué estaría haciendo? Evadiendo.


 


Roxana Yanina Soto.


Soy contadora pública. Desde el 2017. 


Yo trabajaba para Darío Barriga, que es el contador.  Y, nada, no

llevaban papeles todo el tiempo de las empresas de Di Tullio.


 


¿Cuándo trabajaste con Barriga? Desde el año 2019 hasta el 2005,

hasta marzo de este año aproximadamente. ¿Ahora no estás trabajando?

No.  Bien. ¿Tuviste contacto personal con el señor Di Tullio alguna vez?

No, nunca.  Bien. ¿Conocés a Juan Ramón Centena? De nombre.  de

nombre y alguna vez habría dejado papeles al estudio.  Papeles de las

empresas de Di Tulio.


¿Sabés qué hacía, qué vínculo tenía él con las empresas de Di

Tulio? 


Nosotros lo teníamos como cadete y en algunos papeles aparecía

como socio. En algunos contratos de sociedad. 


¿qué es una certificación sobre ingresos por ventas?  Básicamente

lo que certificamos es cuánto ingresó. ¿Conocés o tuviste alguna

vinculación con la sociedad Chocofactory? Sí, era una de las sociedades

que ingresaban. No recuerdo si firmé algún balance sobre esa sociedad. 


¿Sabés qué fin tenía Chocofactory? ¿Si tenía alguna actividad?  No

lo recuerdo. 


No recuerdo las actividades de todas las empresas. 


¿Recordás algún nombre comercial de esas chocolaterías? No. 


Mi tarea profesional se limitó únicamente a acotejar la información

detallada con la siguiente documentación.  Facturación mensual de la

empresa, declaraciones juradas mensuales de IVA.  Cabe destacar que mi

trabajo profesional no consintió en realizar un examen de auditoría con el

objeto de expresar una opinión profesional acerca de la información antes

mencionada.  Eso significa que simplemente revisamos la información

declarada en AFIP. 


Recién manifestaste respecto de la información, ¿qué información

concretamente tuvieron?  Declaraciones de IVA.  11 de octubre del 2021.

 ¿a cuánto asciende el monto?  ¿Cuánto es la facturación?

12.995.920,96 centavos. 


Eso corresponde a octubre 2020 hasta septiembre 2021. Es un

periodo. 


¿Y sabe si Chocofactory es alguna franquicia?  No lo recuerdo, las

empresas de Gabriel de Itulio eran muchas dentro del estudio de Barriga. 


 Fogaroli, Mariana Laura. 


Soy contadora pública recibida en la Universidad Católica

Argentina.  Estoy matriculada en el Consejo Profesional de la Universidad

de Buenos Aires desde enero del 2005. 


¿Lo conoces al señor Fernando Boudourian?  Sí.  ¿Puedes contarnos

en qué contexto o cómo lo conoces?  Sí, por una consulta profesional que

me realizó.


¿Qué consulta profesional te hizo concretamente? 


respecto a mi opinión, a la capacidad de una empresa, financiera

de Choco Factory.


Mi labor se basó en la documentación que fue suministrada por

AFIP, que constituyó las declaraciones juradas de IVAS presentadas por la

empresa, las declaraciones juradas de sus propias cargas sociales,

nóminas de empleado, y creo que AFIP no suministró más documentación.



Dos boletos. Y una certificación envidia por la contadora.  Ella basó su

opinión tomando las cuentas del periodo, que era el periodo de octubre de

2020 a septiembre de 2021, y basó su opinión diciendo que en función a

las ventas que la empresa tuvo en ese periodo, poseía capacidad

económica para realizar los pagos.  Cuando decís los pagos, ¿a qué pagos

te referís?  A los pagos detallados en los boletos. 


¿a qué conclusiones llegaste?  Bueno, lo primero que hice fue

tomar las preguntas declaradas por Choco Factory en el IVA, en la jurada

de IVA, luego las compras, ahí llegamos a un neto. Luego le recité las

recomendaciones declaradas por la empresa de asistencia que surge entre

los formularios de 1931.  Luego se estimaron las contribuciones

patronales, que no surgía del informe de AFIP, pero se estimaron en un

20%.  Y ahí se llegó a que la empresa, a través del periodo analizado que

es octubre de 2020 a septiembre de 2021, era necesaria, no generaba un

presupuesto de fondos objetivos que le permitiera afrontar este pago en el

periodo analizado.


En las ventas, menos las compras, menos los puestos, pudo haber

algo que dejara de pagar, pero en principio no generó fondos con los datos

analizados.


 


Carlos Alberto Aro. 


Trabajo en la municipalidad hace 20 años. 



Trabajé 19 años y medio en el despacho de gobierno, en una

oficina. 


Bueno, se maneja todo lo que es resolución en lo que dicta el

intendente.  Y también se hacen trabajos de oficios judiciales, se

recepcionan oficios, en fecha 3 del 7 del 2024. 


En este se nos solicitó si había habilitación comercial a nombre de

esta firma.  ChocoFactory SAS. 


había una habilitación que vencía el 31 del 10 del 25. 


El departamento de coordinación de habilitación informa que no se

registra trámite de habilitación comercial a favor de la firma ChocoFactory

SAS. 


Con respecto a los locales, cito en xxxx, Compañía

Argentina de Alimentos SAS.  Denominado Frantom.  Denominado

Frampton.  Expediente 11, 207 del 23, GOP. Trámite de habilitación.  Se

encuentra en proceso.  xxxx, Compañía Argentina de Alimentos SAS. 


 


Los informes de dominio de los inmuebles 19-3A-11-05, en la

matrícula 19-46-922. Estas son las mayores fracciones del desarrollo

solares que hizo referencia y las escrituras fueron leídas por el escribano

Fabricio Fato. Ese es uno de los lotes y el otro es la nomenclatura catastral

19-3A-11-A06, matrícula 19-46-923.

 El referido a la matrícula 46-922, que es el de la parcela 05,

conforme el asiento expedido por el registro de la propiedad inmueble con

fecha 6 de septiembre del 2024. Se trata de un inmueble con una

superficie de 26 hectáreas, 98 áreas. Los datos catastrales y la matrícula

fueron leídos recién. El plano correspondiente es el 1074 del 2014, figura

dado de baja por plano 730 del 2019, VER y unos números de matrícula

de cual a cual, que esa es la asignación catastral de las unidades

funcionarias resultantes, que serían las matrículas 19-52-805 a 19-52-

807.


Respecto de los asientos registrales, nos parece importante leer el

asiento, resumen de titularidad, que figura TANCO-SA, CUIT xxxx, porción 1

sobre 1. El asiento 4, figuras solares del este, SRL, como adquirente o titular

conforme compra-venta e hipoteca, escritura número 252, pasada al folio 1469.

Esta es la escritura que se incorporó en el día de ayer o antes de ayer, leída por el

escribano Fabricio Fato.

Domicilio de Solares del Este, SRL, xxxx, San Carlos de Bariloche.


Y figura en la columna, como explicó el escribano, tenemos la

columna A, que es de titularidad de dominio, y la B, que es de gráfica de

restricciones, ahí figura en el punto 4, en el asiento 4, hipoteca en primer

grado a favor de TANCO-SA, es el CUIT xxxx, la suma de

dólares es la hipoteca de 1.821.150 dólares.


Con posterioridad a la titularidad de Solares del Este, figura en el

asiento número 8, Ignacio Burgos, DNI xxxx, es una transferencia

de dominio fiduciario, el domicilio de Ignacio Burgos es Luisa Runge,

1.092. Aparece como una inscripción definitiva del asiento, conforme

escritura número 52, basada en el folio 419 del 28 de abril del 2016, del

registro notarial 49, que recordemos es el del escribano Fabricio Fato.


Y por último, tenemos el asiento entre el 11 y el 12, resumen de

titularidad, titulio emprendimientos SAS, CUIT xxxx, para

finalmente en el asiento 14, acta declarativa, plano de mensura,

unificación y fraccionamiento que es el DTR-05 del 2016, y es la

unificación y fraccionamiento justamente de la parcela 05 que es la que

estoy leyendo y la 06 que es el informe de dominio que voy a leer a

continuación. Conforme escritura 89, basada en el folio 394 del registro

notarial 49, del escribano Fabricio Fato, y esto es del 15 de junio del 2021.


 



 

 

Javier Tanco.


Te pregunto si conoces a Gabriel Di Tulio.  Sí, lo conozco. 


¿Conoces a Fernando Boudourian?  Sí, lo vi una vez. 


Tengo una relación comercial mediante la empresa que represento. 

Tanco S.A. 



Y nos dijiste que a Fernando Boudourián. 


¿Lo viste una vez?  Lo vi diez minutos en un café, sí, en Buenos

Aires. 


Te voy a preguntar si conoces, y te suena familiar, tres sociedades. 


Fideicomiso Golfino.  Nosotros le vendimos un terreno a

Fideicomiso Golfino. 


¿Te acordás por quién estaba representado, quién era la persona

que representaba a Fideicomiso Golfino?  Di Tulio. 


Lurrac? si no me equivoco, fue una empresa administradora de

Fideicomiso Golfino. 


¿Solares del Este? 


Nosotros le vendimos también hace muchos años otro terreno.  No

me acuerdo si el Fideicomiso era Solares del Este o tenía otro nombre. 


¿Te acordás, si sabés, Solares del Este, quiénes eran las personas,

si había alguna o más personas en Solares del Este?  ¿Con quien yo traté

la venta?  Con Di Tullio. 


¿Me podés contar esos lotes en garantía, si recordás cuáles son,

por qué los tienen, desde cuándo? 


nosotros teníamos una venta a Fideicomiso Dolfino por otra tierra,

por otro desarrollo que ellos hicieron, había una deuda y había una cierta

crisis social de la gente que había comprado ahí  y esa tierra estaba

hipotecada Fideicomiso Dolfino tenía una deuda, para poder levantar la

hipoteca y que esa gente pueda escriturar, se hizo una refinanciación de la

deuda y un levantamiento de la hipoteca  cuando estamos por firmar ese

convenio de refinanciación de la deuda, el abogado me recomienda tomar

algo en garantía por esa financiación, dado la morosidad que ya veníamos

sufriendo hace bastante tiempo con la venta hacia Fideicomiso Dolfino, se

toman varios lotes,  entre ellos la única condición que nosotros pusimos es

que los lotes no estén dentro del terreno de la deuda, que era Coirones el

desarrollo, por ende nos traen otros lotes, 

esos lotes se los da al escribano, el escribano analiza que no tienen

inhibiciones, que no tienen ocupaciones, que estaban libre de deuda y se

los toma, para nosotros no era importante los lotes sino era más bien una

especie de garantía menor, ya que la deuda era mucho mayor también

tomamos esos lotes como garantía


 


¿Quién era el escribano?  Fabricio Fato  ¿Con quién tratabas?  Con

Di Tullio 


sabés la nomenclatura?  Les soy sincero, no lo sé, y tampoco

cuando los dieron en garantía, no es que nos fijamos en qué lotes

estaban, dónde estaban, no era nuestro interés,  o sea nos brindaron una

cantidad de lotes, había lotes que no estaban en ni nos fijamos en, y

todavía no lo sé, no sé dónde están ubicados, ni nada 


¿Te acordás en qué fecha se hizo eso?  Está en la escritura, eso en

el convenio, no sé, eso habrá sido en abril del 23 


¿Y te acordás, Javier, cuántas escrituras por los lotes de solares se

hicieron por esta garantía?  Sí, en realidad no son escrituras, son acciones

de pago por garantía.


¿Conocés a Juan Ramón Serena?  Lo vi una vez  ¿Cuándo?  En una

escribanía, en una firma  ¿Y qué hacía ahí?  Firmaba por uno de esos

lotes 


Estas dos escrituras  la 87 y la 88, estas que figuran en el título

con dación en pago, ¿sabés si se inscribieron en el registro de la

propiedad inmueble? Deberían estar inscritas, sí, porque llegan impuestos

a nombre de TANCO. 


Por Solares sí, se pagó y se canceló todo.  ¿Y por Coirones?  Por

Coirones se hizo este convenio donde se levantó la hipoteca y se tomó

estas garantías. 


¿En este convenio no hubo una cancelación de hipoteca de TANCO

S.A. a favor de Lurrak, Sociedad Anónima?  Claro, para que pudieran

escriturar las personas que habían comprado, se levantó la hipoteca y se

hizo una refinanciación de la deuda.  O sea que, con respecto a

Fideicomiso Golfino, se levantó la hipoteca, sí. 

 ¿La sociedad que adquirió Coirones es Lurrak, Sociedad Anónima? 

No, es un Fideicomiso Golfino. 


¿Y quién era la deudora hipotecaria?  El Fideicomiso Golfino. 


Centena firmó una dación de pago, nada más.  Hizo una firma, a

mí no me garantizó nada, digamos. 


 


Andrés Piermattei.


Actualmente soy inspector del colegio de escribanos.


¿Qué hace un inspector? Revisa las escrituras de los escribanos.

Soy como un auditor del colegio, así que recorro las escribanías revisando

las escrituras.


¿Cuáles son las obligaciones de un escribano cuando tiene que

intervenir en un acto propio de la escribanía? La escritura. Además de

hacer la escritura en sí, tiene actividades que se llaman pre-escriturarias y

post-escriturarias. Se divide así en la doctrina, pues son las actividades

que están previas a la escritura, así en la celebración en sí, y las

posteriores.


Las anteriores, la principal es el contacto con su cliente o el

requirente, como se dice, que viene una persona común que puede no

saber qué acto quiere otorgar. Por ejemplo, todos acá saben que es una

donación, pero una persona capaz que viene y dice quiero regalarle esto a

mi hijo, entonces el escribano tiene una audiencia previa con el cliente, le

dice bueno, por lo que usted me dice, si no es donación, encuadre

jurídico, digamos, el acto que esa persona quiere hacer, darle un marco

legal. Después tenés que pedir certificados si es una escritura de

compraventa, libres de deuda. Esos serían todos los pre-escriturarios

hasta llegar, son los actos que tiene que realizar el escribano, hasta llegar

al acto de la escritura.


Y después los post-escriturarios, con ejemplo una compraventa,

sería escribir esa compraventa en el registro de la propia empresa,

ejemplo en una compra-venta sería escribir en el registro de las

propiedades. El prescriptorio es una audiencia con el cliente, darle marco

jurídico a eso, a lo que quiere el cliente y demás actividades.


¿Y qué es el requirente? ¿Quién es el requirente en una escritura?

La persona que necesita hacer el negocio.


Y si hay dos personas, si uno compra y el otro vende, ¿quién es el

requirente? Los dos.


¿Qué es un mandato? Bueno, ahí está definido en el Código Civil,

es cuando una persona en nombre de otra realiza actos jurídicos. Creo

que tenés... bueno, el Código Civil nuevo lo separó mandato de

representación, entonces tenés el contrato de mandato por un lado y la

representación por otro. El mandato creo que está en 1.003 y algo y

representación en 3.006 y 3.008 en adelante. Ahí están las obligaciones

que tiene que cumplir. Las obligaciones, claro, porque uno es el contrato

de mandato y otro es representación separada.


¿Sabés por qué estás acá? Porque hice un estudio de títulos de

determinadas escrituras. ¿Qué es un estudio de títulos? Revisar la

formalidad de la escritura, hacer un informe.


¿Recordás qué escrituras te pedimos, la primera sobre todos que

revises? Poder, dación en pago, compra ventas, boletas de compraventas,

sesiones.


Vamos a pedir autorización para exhibir la escritura 56, ¿Hiciste el

estudio de títulos de esa escritura? Correcto.


¿nos podés decir qué conclusiones tenés sobre eso y te quiero

hacer preguntas? Sí, lo que había observado de este poder, primero en el

epígrafe que dice poder especial y para ser especial debería tener ciertos

requisitos que no los tiene, como por ejemplo determinar exactamente los

bienes o los actos que tiene que hacer, un precio de venta y demás,

entonces es como que dice poder especial pero en una parte decía los

lotes sin individualizarse, entonces se tomaría como un poder general,

amplio, por las funciones que dice, porque acá en una parte, perdón que

me demore, decía de los lotes y no los individualiza, si sería especial

tendría que decir para la venta del inmueble, nomenclatura catastral, tal,

tal, tal, bien detallado, eso se podría considerar especial.



 Este, independientemente de lo que dice el epígrafe y que la

doctrina dice que el epígrafe no forma parte de la escritura en sí, hay que

leer el contenido, podría decir con para venta arriba, pero el contenido es

un poder, entonces vale lo que dice el contenido, no lo que dice el

epígrafe. Entonces es como ambiguo, dice una cosa, pero es como

ambiguo, si tomamos una cosa, si tomamos el epígrafe, no es lo que está

en el texto, pero prevalece lo que dice el contenido del documento.


Si vos como inspector ves esa escritura, ¿dónde está realizada esa

escritura? Esto es en la escribanía registro 49, que es Fato.


¿Y dónde está realizada esa escritura? Acá dice la ciudad de San

Carlos de Bariloche, se supone que es en la oficina de Fato. Si hubiese

sido realizada, hubiese sido realizada en el Llao Llao, debería decirlo? Se

pone cuando el escribano se traslada, que traslada el protocolo para la

firma, por ejemplo un banco, generalmente las hipotecas, ahora con el

Banco Nación que están dando tantos créditos, pone me constituyo en el

Banco Nación, calle San Martín, calle Mitre o en Galicia o así, o también

pasa cuando son actos de última voluntad, que la persona está enferma,

me constituyo en el hospital San Carlos. ¿Para seguirlo o no? No importa,

no te preocupes.


¿Este poder general amplio que nos dijiste en tu experiencia, qué

características tiene? ¿Es un poder común, es habitual? Sí, es habitual,

con el cambio de código, todos decimos código nuevo, ya tiene 10 años,

cuando se modificó el código, era muy común el poder general amplio de

administración y disposición, que era dado en confianza, o sea, si vos me

preguntás a mí, yo se lo doy a mi papá o a un amigo de mucha confianza,

porque no tiene muchas limitaciones, o sea, muchos límites, podés vender

todo al precio que vos quieras.


Este, por ejemplo, le falta, al no tener individualizados bien los

lotes, que dice los lotes y no los individualiza, sería tomado como un

poder de eso, entonces es como medio arriesgado dar ese tipo de poderes

por el tema de tener que dárselo a alguien de mucha confianza. Por eso

cuando cambió el código, se decía que esos poderes no tenían el requisito

de la especialidad, que es lo que dije anteriormente, de individualizar

bien, bueno, yo tengo un poder de disposición y administración sobre

determinados bienes.


Estuvo discutido, pero esto era tan normal en todas las escribanías

que se siguió dando, entonces bueno, se optó por que se siga permitiendo

esos poderes amplios de disposición y administración.


¿Es un poder válido? Sí, sí, el error en el epígrafe no lo hace

inválido. Por eso te comenté antes que el epígrafe, parte de la doctrina

dice que el epígrafe no formaría parte de la escritura, entonces lo que

tenés que tener en cuenta es el contenido.


Te pregunto por los datos de Boudourian, ¿dice el Estado Civil? Sí,

dice Soltero, es un requisito poner el Estado Civil en el Código Civil, creo

el artículo 305, que dice los requisitos que tiene que tener el

compareciente en la escritura y la ley del colegio notarial 4193 también lo

dice.


Permiso, acerco que quiero preguntarle algo sobre esto. Condición

de venta, ¿me podés leer que dicen? El precio no debe ser inferior a las

valuaciones fiscales, el presente mandato es... ¿Qué es una valuación

fiscal? Es el valor que pone renta a la provincia para el cobro de

impuestos, es un valor de referencia, obviamente no es el valor de

mercado, ¿no? ¿Por qué obviamente no es el valor de mercado? Porque

son muy bajas y solamente para el cobro de impuestos, incluso la renta

nos da una evaluación para sellos también que es un poco más alta que la

evaluación fiscal.


¿Cómo? Cuando solicitas la evaluación fiscal en rentas, en la página

de rentas, expide una que dice valuación fiscal para sellos y otra

evaluación fiscal para sellos, es para determinados actos que es un

poquito más alta. Ninguna es igual a la evaluación, a lo real de mercado.

La boleta que yo recibo de rentas que dice valuación fiscal del inmueble es

esa. Imaginate, tengo un impuesto sobre un valor de mercado muy alto.


¿Quién era el beneficiario de ese poder? El mandante. ¿Quién? El

señor Fernando Baudurian. ¿De quién era el poder? ¿Quién era el dueño?

Boudourian. El poder es en beneficio, cuando alguien otorga un mandato,

es en beneficio propio. ¿Por qué? Porque cuando alguien otorga un

mandato es en beneficio propio, ¿no? ¿Por qué? Porque cuando alguien

otorga un mandato es en beneficio propio, el mandante, o el poderdante,

es quien otorga el poder, no el que ejerce los actos, porque el que ejerce

los actos los ejerce el hombre de la otra persona. En este caso el señor

Fernando Boudourian es quien otorga el poder para que el señor Ditullio

realice ciertos actos a su favor. Esa es la definición de mandato.


Y en esa definición de mandato que nos hablaste del Código Civil,

¿recordás si hay alguna previsión de cómo tiene que llevarse adelante ese

mandato? ¿Alguna obligación? Sí, se dice, además de las obligaciones,

siempre se dice que es como llevarlo como el buen hombre de negocio, así

se dice. ¿Qué significa buen hombre de negocio? Llevarlo como si fueran

propios, de acuerdo a tu... Si honestamente vos le das un poder a alguien

es que tenés confianza o creés que la persona lo puede llevar adelante por

sus capacidades o por su profesión o demás. Entonces, bueno, si vos le

das un poder a alguien que es algún profesional es para que haga cierta

actividad en base a su profesión. Si vos le das, por ejemplo, un poder

judicial, yo se lo doy a un abogado porque sé que va a actuar de acuerdo

a su profesión, como corresponde, digamos, con previsión, con buena

predisposición, previsión, o sea, ejerciendo bien el poder.


Mostrarle dos escrituras 144 y 252, es la de Tanco a Solares del

Este, las dos. Vendedor Federico Tanque, comprador Ditulio. Federico

Tanque en representación como apoderado de Tanco Sociedad Anónima, y

el señor Ditulio en representación como socio gerente de Solares del Este.

¿Y ahí qué se hace, me decís, discúlpame? Una compra-venta y después

hipoteca por saldo de precio. Son las dos iguales.


¿Nos podés decir, si lo encontrás, cuál es la evaluación fiscal y cuál

es el precio de venta? Esta que es la 144, número de escritura, es por el

inmueble 193A, A1106, la evaluación fiscal especial es 1.070.907 pesos.

Es la evaluación que da renta, sí. Y después, el precio de venta es

982.200 dólares estadounidenses. Y dice acá que entrega 130.000 dólares

en este acto, y el saldo del precio de 639.150, por ese saldo se constituye

la hipoteca como una garantía de pago, ¿verdad?


Y en esto que nos dijiste, que la evaluación fiscal está relacionada

con el pago de impuestos, pero que no es el valor real, ¿eso sería un valor

real, a tu criterio? ¿Los dólares? No lo sé, la verdad, pero obviamente hay

una diferencia importante entre la evaluación fiscal de un millón de pesos

y 982.000 dólares.


En la escritura 252, las partes son las mismas. El señor Federico

Tanque, por Tanco, y el señor Di Tulio era por Solares del Este. El

inmueble es de 19.3AA1105, el otro era el 06, creo. Y acá la evaluación

fiscal dice... Bueno, acá el precio de venta es 2.015.406 dólares, y la

entrega en este acto dice la cantidad de dólares estadounidenses de

194.256 y el saldo de precio de dólares estadounidenses de 1.821.150,

que por ese monto se hace la hipoteca.


¿Qué es una garantía hipotecaria? Es un derecho real por el cual se

garantiza el cumplimiento de una obligación que cae en garantía, es un

inmueble.


Bien, y le pregunto por su experiencia. Si tenemos una valuación

fiscal, por ejemplo, en la escritura 144, de un millón de pesos, cercano a

los millones de pesos, y un valor de venta y un saldo de garantía

hipotecaria en dólares, ¿cuál es el motivo de que haya esa diferencia entre

los pesos? Porque uno es el valor que da rentas como evaluación fiscal y

otro es el valor del mercado.


Si es en las escrituras de garantías hipotecarias. Sí. ¿Es usual que

se consigne el saldo de precio que se busca garantizar, digamos? Sí, sí. O

sea, el precio que se pone es el que realmente efectivamente se abonó o

en realidad es el saldo que queda. Porque si vos ponés que se debe

menos, te va a garantizar menos monto.


Pasa que, perdón, aclaración que capaz que no suma, pasa que

generalmente a veces para pagar menos impuestos, como todos los

impuestos que se pagan en una escritura se basan en el valor del precio

de venta que figura en la escritura, puede ser que el comprador y el

vendedor se pongan de acuerdo y digamos, che, pongamos un precio

menor, así no pago tanto en ese momento itis, sellos, puede pasar.


Pero en este caso, como es hipoteca, no le conviene al vendedor

porque su crédito, digamos, estaría garantizado en menor medida.



 Las de 88 y 87. ¿No podés contar qué viste y qué observaciones, si

tenés alguna? Son las dos escrituras muy similares. También pasa lo

mismo que con el poder, que el epígrafe dice dación en pago como tipo de

acto. De la lectura surge que no sería una dación en pago, es el mismo

comentario que hice con respecto al poder, sino sería más un acuerdo de

partes con fines de una garantía.


Dice, bajo tales conceptos se realiza esta dación en pago por los

montos de pesos 3.024.000 de acción en pago, transferencia en

cumplimiento de un acuerdo de pago, que ese acuerdo no estaba

agregado a la escritura, así que no lo pude ver, en el cual el titular

registral asume obligaciones de un tercero pago por subrogación.


No hay contraprestación por parte del adquirente de dominio, la

transferencia se realiza por valor neutro fiscal, por tratarse de una

constitución de una garantía, como obligación accesoria de una principal.


Entonces la dación en pago en realidad es cuando hay una

obligación preexistente líquida y exigible y el acreedor voluntariamente

acepta otra prestación para cancelar esa obligación preexistente. El

ejemplo típico es que se da, es bueno, un arquitecto diseña un plano o un

constructor hace un edificio y en parte de pago le dan un departamento y

no le dan la plata que vale su tarea. Esto no es una dación de pago, sino

sería un acuerdo de partes como garantía, que lo dice acá.


¿Quiénes tomaron parte de esas dos escrituras? En ambas el señor

Juan Ramón Centena y Javier Tanque. Acá lo dice Juan Ramón Centena

por derecho propio, o sea, por sí, y el señor Tanque como apoderado de

TANCO social.


Y dijiste que el acuerdo no está agregado. Sí. ¿Debería haber

estado agregado? Debería. Sería de buena práctica, no es obligación, pero

sí, sería buena práctica que esté agregado.


 


Con ese poder, el 56, El señor Ditulio, ¿podía ceder derechos de

boletos de compra-venta de Fernando Gutrián? No me acuerdo las

facultades, pero si era de venta, sí podría.


¿Podría ceder derechos de boletos de compra-venta de Fernando

Boudourian? No me acuerdo las facultades, pero si era de venta, sí podría.


Para que su nombre y representación sea derechos y acciones

sobre boletos de compra-venta y declare ratifique... Acá dice, a los efectos

se encuentra facultado para firmar instrumentos públicos y privados,

venda por el precio, plazo y condiciones que estime convenir. Es bueno,

que estime convenir, esto es lo que lo hace también así como general

amplio, porque si fuera especial, diría que un precio base de tanta plata

o... Se puede poner de distintas formas. Un precio mínimo de tanta plata.


Entonces, en ese poder 56, si fue hecho en el llao llao, no lo dice,

¿correcto? No, acá dice, se tomaría que está hecho en la escribanía,

porque no aclara que está hecho. El epígrafe no se corresponde con el

contenido, ¿cierto? Correcto. No se individualizan los lotes, que dice que

va a individualizar. Sí, dice los lotes y quedó...


¿Es obligación del escribano, antes de la firma, dar lectura en voz

alta de su documento? Sí. Sí, sí, es una de las obligaciones dentro de la

celebración del acto. Además lo dice al cierre de la escritura. El escribano

dice, "leo al compareciente que la firma ante mí y doy fe". Más allá de un

formalismo que, la verdad, una escritura lo pone porque es obligación.


Como inspector, ¿cuántas escrituras el escribano Fato por año

hace? No un número, pero muchas. Es uno de los escribanos que más

trabaja.


 Escritura número 107. Sustitución fiduciaria con reconocimiento de

hipoteca LURRAC S.A. Fiduciaria del Fedicomiso Golfino. A favor de la

fiduciaria sustituta. Fiduciaria patagónica de tierras SAS. Esto es del 4 de

agosto del 21.


¿Quiénes comparecen? Comparece el señor Ignacio Burgos, que

concurre en representación del Fedicomiso Golfino, en carácter de

presidente de la sociedad anónima LURRAC Sociedad Anónima.


¿Y quién más comparece? Y el señor Domingo Nicolás Gabriel

Ditulio Honrado, y concurre en carácter de fiduciario del contrato de

Fideicomiso de Solares del Este, y también como socio administrador de la

sociedad fiduciaria patagónica de tierras SAS.


Bien, tenemos las partes en el objeto de esta escritura. ¿Cuál es el

objeto central neurálgico? Sustituir al fiduciante.


 


¿Y quién sustituyó a quién? Vamos a verlo. Es la 60 del

ofrecimiento de prueba. Ahí la encontramos.


Acá dice que la Fiduciaria sustituta a la Sociedad de Patagonia,

Fiduciaria de Patagonia S.A.S., sustituye en la escritura; esta se permite

un acta anterior, perdón, que dice que se aceptó la sustitución de LURRAC

por Patagonia S.A.S. ¿Qué significa eso? Que LURRAC fue sustituida por

Fiduci, ¿cómo dice? Acá, Fiduciaria de Patagonia S.A.S. (se elimina la

repetición inmediata) que te pido que me leas quién la representa y qué

domicilio tiene la sociedad que sustituye a LURRAC. El señor Ditulio y el

domicilio fijado en el encabezado es xxxx de esta ciudad.


Acá hay un cambio de fiduciario.


¿Cambia el deudor hipotecario? Sigue siendo el Fideicomiso. El

Fideicomiso, no cambia.


En el poder, el señor Gabriel de Itulio estaba por derecho propio.

Sí.



 En todas las escrituras, todo esto que estuve escuchando.

¿Participa el señor Gabriel de Ditulio en alguna de esos actos escriturarios

por derecho propio? En las que vimos recién, no. No, en las que usted

analizó. ¿Participó en alguna de las escrituras analizadas por derecho

propio? Te digo sinceramente, vi varias en las que repasamos

recientemente. En las que repasamos, era siempre o socio gerente o socio

gerente en esa última. Representante, administrador. Correcto.


¿Qué tipos de personas hay para nuestro Código Civil? En el código

anterior se decía física y jurídica, ¿no? Todos que somos un poco más

grandes. Usted corríjanme si me equivoco. Persona de existencia física y

persona de existencia ideal. Correcto.


¿Son las mismas personas? No.


¿Tienen las mismas obligaciones? No.


¿Contraen los mismos, podríamos decir, derechos? Es como es la

teoría del órgano, ¿se acuerda? Le pregunto. No.


¿Por qué no, no, no con esa firmeza? Porque son personas

distintas. Distintas.


¿Este poder tiene seguridad jurídica? Sí. ¿Sí? Así como está, es

válido. Es válido.  ¿qué pasó entre febrero del 2021 y el 7 de octubre del

2021? Hasta que el poder no es revocado es válido. El Código Civil te dice

cuándo se revoca un poder o cuándo cae un poder. ¿Qué dice? La muerte

del poderdante o la revocación.


Perfecto. ¿Esta afectación marcada por el colega entre el epígrafe y

el contenido afecta la validez del poder? No. Solamente, a mi criterio,

como es un poder de tanta confianza, como es tan amplio... o sea, yo

siendo escribano, me pongo de un lado escribano, si a mí alguien viene,

una persona desconocida con este poder, diría, "déjame un segundo,

llamo al poderdante"


 


¿Qué dos presentes? El que da el poder y el que lo recibe. Y el

escribano tiene a las dos partes requirente y le lee lo que está haciendo,

lo que está otorgando, y ahí no uso el poder.


Si alguna de las partes no está de acuerdo en el texto, lo tendría

que haber dicho antes de firmarlo.


El poder, ¿dice en alguna parte que es dado principalmente para

escriturar a nombre de quien otorga el poder?  No lo dice.


Si alguna de las dos partes, por una cuestión de comodidad o lo

que fuera, le pide que se constituya en el lugar, ¿hay algún problema con

eso? Sería recomendable que se deje indicado. Pero en cuanto a la

validez… No.


¿Qué validez tiene ese acto? ¿O qué es lo que hizo el escribano al

leer y certificar? Certifica firmas. ¿La voluntad de las personas firmantes

está relacionada con lo que se lee en ese momento? Sí, sí. Certifica

firmas.


hay dos boletos de compra-venta. Bueno, en este caso lo voy a

decir. Precio y forma de pago: se vende por 800.000. Se lee y se firma. En

el otro boleto se dice el precio, se vende por pesos 4.000.000. Se lee y se

firma.


¿Qué quiere decir con respecto a la voluntad de los firmantes?

Aceptó lo que dice. Y volviendo un poco al buen gestor de negocio, al buen

hombre de negocio. Sí, buen hombre de negocios. Si meses después se

vende al doble, meses después, al doble de lo que se aceptó. ¿Eso es una

buena gestión? Objeción, señor juez. Es especulativa, sobre algo que no

tiene toda la información. Él puede dar el concepto de lo que es un buen

hombre de negocio. Lo está preguntando en carácter general. Al doble. Lo

que yo relacionaría primero es cuánto vale. Si vale retomar la referencia al

valor del mercado en ese momento. Se tomaron mercados.


Aprovechando su carácter de inspector: ¿hubo opiniones disímiles

en cuanto a los escribanos que intervinieron? ¿Usted tiene participación

como escribano en la redacción de un documento en donde hay un

reconocimiento de deuda o se involucran valores por varios millones de

dólares? Escribano, con respecto a la UIF. Pero es más que nada con

respecto al adquirente en una compraventa. También, si es una persona

políticamente expuesta.

 ¿Este poder lo facultaba para retirar boletos de compra-venta de

una escribanía? Habría que leer las facultades. Supuestamente, cuando

uno le da el poder es para leer las facultades. si te doy poder para vender

un auto, obvio que lo podés estacionar. Exacto. ¿Puede ser? Sí.


¿Cuáles son las formas en que uno puede, ante un acto simulado o

alguna cuestión que afecte la solemnidad del acto, de alguna forma

nulificar ese acto? ¿Qué es lo que se tiene que hacer? Un juicio.


¿Un juicio de qué tipo? Revolución de falsedad. ¿Que es un fuero

penal o un fuero civil? Creo que es civil.


No hay ninguna provincia que no cobre ingresos brutos.


 


Ileana del Carmen Mayeret.


 


Esposa de Fernando Boudourian.


Dijiste que lo conociste a Fernando en el año 94. En el año 94,

cuando estaba empezando a estudiar la carrera.


¿Al señor Gabriel Di Tullio lo conocés? Sí, sí, conozco. Por supuesto

que conozco a Gabriel. Lo conocí en el 2008.


Con Fernando llevamos 28 años de casados. Tenemos nueve hijos.



 A Qué se dedica Fernando?.


Cuando yo lo conocí en el 94, Fernando ya trabajaba en banco. ¿En

qué banco trabajaba? En el Banco Galicia. Siempre se dedicó a lo mismo.


Él es asesor financiero, asesor a clientes en inversiones en el

mercado de capitales. De hecho, yo conocí lo que es un mercado de

capitales por él. Y siempre trabajó en bancos, por lo menos hasta el año

2017, en relación de dependencia. Y él, bueno, ahí ganaba sueldo, tenía

comisiones de éxito y bono. Los últimos años, él se dedicó, es

independiente. Pero, obviamente, todos sus ingresos, él también los

reinvertía en el mercado de capitales, que es su especialización.


O sea, no solamente asesoraba a sus clientes, sino que también él

invertía, que es nuestra principal fuente de ingreso y vida en nuestra

familia, que son las inversiones de Fernando.


La relación que tiene Fernando con sus clientes es de extrema

confianza. Porque, a ver, no es fácil asesorar a una persona en su

patrimonio. O sea, que la relación de confianza que hay entre un asesor

financiero y sus clientes es extrema. Es casi como un sacerdocio.


Entonces, me dijiste que conocés clientes de Fernando. Sí, sí, por

supuesto.


Y al señor Gabriel Ditulio, ¿lo conociste? En el año 2008, yo fui a

visitar a Fernando al banco. ¿A qué banco? En ese momento estaba en el



Banco Macro. ¿Había trabajado antes en Galicia? Galicia. Después estuvo

en Boston Securities, en el Macro.


 


Sí. En el 2008 yo fui a visitarlo. En ese momento yo estaba en la

sala principal esperando que Fernando salga. Porque le había avisado que

estaba. Sale Fernando y sale con Marcos Simantof y Gabriel Ditullio. Esa

fue la primera vez que yo lo vi.


¿Quién es Marcos Simantop? Marcos Simantop es un papá del

colegio. ¿De qué colegio? Del colegio Swarm, que en ese momento iban

mis hijos. La hija de Marcos, la más chica, iba con uno de mis chicos.

¿Con qué hijo, número cuánto? Con el tercero. Con el tercero.


Y ahí, en ese momento, lo saludo a Marcos porque él me conocía,

obviamente, y me lo presenta a Gabriel Ditulio como su socio.


¿Y qué más supiste de Gabriel Ditulio o por qué? Bueno, yo

después le pregunté a Fernando cuál era, o sea, qué hacía mi papá del

colegio en el banco, o sea, cuál era la relación que tenía. Y me comentó de

que lo que ellos buscaban, tanto Marcos como Gabriel, era que Fernando

aportara a través de sus clientes, o sea, fondeo para los negocios que

ellos hacían, tanto Marcos como Gabriel.


Cuando decís a través de sus clientes, ¿no puedes explicar a

clientes de quién? Que los clientes de Fernando le invirtieran a ellos para

los negocios.


Fernando le refería a clientes que le aportaban fondeo a los

negocios, o sea, los clientes de Fernando aportaban fondeo a los negocios

de ellos.


¿Y concretamente cuál es el trabajo de Fernando en esa

intermediación? La referenciación.


De hecho, la ganancia de Fernando, a ellos le pagaban en un

porcentaje de lo que él conseguía de fondeo en especies.


Lo que yo sé es que le pagaban ese aporte de los clientes de

Fernando, por ejemplo, con boletos de lotes, por ejemplo.


 Vos me dijiste que lo conociste en esa oportunidad a Gabriel Di

Tullio. ¿Lo volviste a ver después? Sí, un montón de veces.


¿En qué contextos? Nosotros fuimos al casamiento de Gabriel Di

Tullio en noviembre del 2009. Me acuerdo perfecto. Fue una semana antes

del fallecimiento de mi papá. Y aparte, porque cuando nosotros vinimos a

ese casamiento yo tuve una serie de eventos que me pasaron acá, como

por ejemplo me robaron la cartera en el kilómetro 20-20 de la ruta 40,

imposible olvidarme ese kilómetro.


¿Qué te acordabas? Vinimos con Marcos, en realidad en vuelos

distintos, pero nos juntamos acá.y él nos llevó a ver ese lote en la ruta 40

del kilómetro 20-20, que es donde nos rompieron el vidrio y se llevaron mi

bolso. Y después a la noche, bueno, fue el casamiento de Gabriel.


¿Con quién se casó Gabriel Di Tullio? Con Ania. nunca la había visto

antes.


¿Qué otras veces? Bueno, a nivel familiar, pasamos dos años

nuevos en su casa. Mi familia completa, que tenía hasta ese momento,

con la de él. ¿Cuánto era tu familia completa? A ver, esto fue en el fin de

año del 2011 al 2012, fue la primera fiesta que pasamos con ellos, y del

2012 al 2013. Yo me acuerdo que la primera fiesta, yo estaba embarazada

de mi sexto hijo. Por eso me acuerdo, y aparte del tema de las cenizas y

todo eso, por eso tuvimos que venir en auto acá.


Y ese primer año nuevo que pasaron juntos, ¿te acordás cuántas

personas había? Había gente, yo ahí conocí al papá de Gabriel, al

hermano, estaba Ania, su hijita, después ahí lo conocí a Sergio Burgos,

estaba la esposa de Sergio Burgos, lo conocí a Billy Burgos, y había más

gente.


¿Y cuántas personas, todas estas personas que nos contás más,

ustedes ya eran bastante? 25, 30, un tercio éramos casi nosotros.


Nosotros le prestamos nuestra casa a Ramallo para que Gabriel y

su familia vayan a visitar a su cuñado. ¿Ustedes viven en Ramallo? No, le

prestamos, o sea, le dimos la llave, él fue primero con su familia, y

después nosotros nos sumamos al fin de semana.

 ¿Y además de estas oportunidades en las que se encontraron,

tuvieron alguna invitación o algún otro contexto familiar en el que se

invitaron? Nos invitó para el bautismo de la nena, de la hija mayor de

Gabriel, pero no pudimos venir, nos mandó el souvenir solamente, pero no

pudimos venir.


 


Bueno, lo que yo sabía es que ellos, cada vez que iban a Buenos

Aires, se juntaban para los negocios que hacía Gabriel, él necesitaba, que

era compra, venta de lotes, él necesitaba fondeo, que se los aportaba

Fernando con sus clientes, y bueno, la forma de que le retribuía a

Fernando era con estos boletos, que con el tiempo se los iba cambiando

por otros, y por otros, y por otros, pero nunca se “efectivizaba”.


 


Hablaste hace un ratito de un lote en el kilómetro 20,  le ofreció

ese lote a él, cuando me lo comentó, como forma de pago, cuando me lo

comentó, yo le dije, ni se te ocurra ese lote, me trae muy malos

recuerdos.


Entonces, ahí le ofrecieron otro lote, que era el de circunvalación, y

ese, sí lo escrituró… ¿Quién lo escrituró? Escrituró al lote de

circunvalación. ¿A su nombre? ¿Y qué pasó después con ese lote? Y

después se vendió.¿Y eso fue un buen negocio, un mal negocio? Ese sí fue

un buen negocio, cumplió por lo menos ahí, ahí cumplió.
  


Después de eso, una vez estábamos acá en Bariloche y lo fuimos a

ver con mi hijo de dos años, el que nació en el 2012, lo fuimos a ver y ahí

conocimos, por lo menos yo conocí lo que era la chocolatería. Frampton. El

negocio, hacía poco que lo había inaugurado. ¿De dónde queda? En la

calle principal, yo recuerdo que era una calle importante.


Y después de esa oportunidad en la que viajaste y lo viste acá,

¿vos lo seguiste viendo? Yo ahí ya dejé de verlo porque no vinimos para

Bariloche. O sea, nuestras reuniones, así de verlo, más que nada eran

cuando, tipo familiares, era cuando veníamos acá.


¿Y después si Gabriel viajaba a Buenos Aires? Sí, siempre. Siempre

se veían porque, de hecho, cuando salía, Fernando me avisaba, "voy a

estar al lado con Gabriel, voy a estar al lado." ¿Y a dónde iban? A ver, a

distintos lugares. Los que yo recuerdo que iban bastante era a Kansas,

porque Gabriel tiene o tenía un departamento enfrente, en una esquina,

en el piso 2, que yo he estado ahí. ¿En qué avenida es? Libertador.


¿Vos ibas? No


¿Y Fernando qué te comentaba? Y que seguía también refiriéndole

clientes.


¿A qué se dedicaba Gabriel? Yo sé que después de esa fecha que

yo ya dejé verlo, yo sé que empezó a hacer desarrollos.



 Puntualmente de dos que son los que estamos afectados nosotros.

¿Y cuáles? Herraduras y solares.


¿Qué sabes de herradura o qué te acordás de herradura?

Herradura, yo lo que me acuerdo, porque vino una noche Fernando a

contarme después de la reunión con él, de que Gabriel le había traído una

super oportunidad de un señor que se estaba retirando, que tenía un pack

de lotes en la herradura y que se estaba retirando porque había tenido un

tema familiar y que se los quería sacar de encima, y lo atractivo era que

los vendía este señor como precio original.


O sea, el precio de, no sé cómo se dice, cuando uno ingresa a un...

como precio original, o sea, el precio de, no sé cómo se dice cuando uno

ingresa a un negocio tiene un precio, un lote después con el tiempo tiene

otro valor. Bueno, lo ya estaba terminándose ese proyecto y este señor,

como quería salir rápido, los dejaba al precio original que los había

comprado, y esto, habrá, esto fue en 2017 y lo atractivo era que, bueno,

se iba a entregar a los poquitos meses, o sea, si va a efectivizar, digamos,

eso, y ese ofrecimiento de ingresar en esa oportunidad de lotes de la

herradura, que pasó... bueno, este negocio se lo trajo Fernando. Fernando

compró, invirtió en eso y, bueno, ahora estamos también con un tema

judicial con eso.


 


Entonces dijiste, la herradura, lo conoces y nombraste dos

proyectos: uno, la herradura, y el otro, ¿cuál es el otro? Es solares, por el

que estamos acá. ¿Qué sabes de solares o qué pasó con ese proyecto de

desarrollo solares? El tema es así: él, durante el 2014, todos los negocios

que iban saliendo a Fernando, como forma de pago, le daba boletos, que

después esos boletos se los cambiaba por otros más atractivos, porque,

bueno, nunca los efectivizaban; lo necesitaba para otra cosa, para pagar

cosas que él necesitaba. Entonces le pedía, "dame ese boleto, yo te doy

algo mejor", pero había que esperar, digamos, a que se termine ese

proyecto. Bueno, era la espera, esperar, pero iba a tener mejor resultado.

El tema es que llegamos, estamos hablando en el año 2018 y la verdad

que era una pelota lo que debía.


Entonces, ahí lo que decide Fernando con Gabriel para poner,

como, digamos, a sentar cuál era esa deuda de los honorarios de

Fernando, es ir a una escribanía y dejar asentado esa deuda. ¿Sabés a

qué escribanía fueron? Sí, Carla Mensa, la conozco, porque es una mamá

del cole.


 ¿Sabés o quién te lo contó? ¿Cómo lo sabes? Lo que sé, lo que me

contaron es que, bueno, que dejaron asentado ahí la deuda, sí, que Carla

los ayudó, todo lo que es la redacción, la certificación de esa deuda. ¿Te

acordás de cuánto era la deuda? No, pero sé que era mucho, eran pesos,

no. Nunca se habla de pesos, no, nunca se habla de pesos en este, en

este ambiente y menos en Argentina, que las comisiones cambian cada

segundo.



 Y entonces firman en lo de Carla Mensa ese documento donde

dejan establecido el monto de la deuda y, después de eso, ¿qué pasa? Lo

que yo recuerdo es que en el año 2021 nosotros volvemos a venir a

Bariloche, pongamos en contexto que 2021 estamos en pandemia, porque

teníamos ya como contratado, hacía tiempo, que se fue suspendiendo una

estadía en el Hotel llao llao. Y, ¿quiénes vinieron ahí? Todos: quiénes son

todos, Fernando, yo y todos mis hijos, los nueve ya estaban.


Lo que yo me enteré es de que, bueno, que se estaba acercando el

tema de, bueno, el vencimiento de esa deuda que habían hecho. Entonces

Gabriel quería bajar un poco la deuda y ahí lo ofrece para bajar la deuda:

los lotes de Solares, que eran esos lotes de Solares. ¿O qué sabés de esos

lotes? Bueno, tengo entendido que eran varios lotes y que un pedazo de

eso era un lote, pero no un lote para construir una casa, sino era como

para departamentos, lo que en Buenos Aires hemos dormido. Era una

parte de lo que él estaba entregando, pero aparte de eso, eran varios

lotes que estaban, digamos, ofreciéndole. Y la verdad es que, después de

todo esto, que se materialice algo de esa deuda, no venía bárbaro.

Fernando, bueno, aceptó. ¿Y cómo fue entonces? Ganó, aceptó, y ¿qué

pasó? Entonces, ¿dónde se hizo? Nosotros estábamos en el hotel, sabía, o

sea, que al hotel vino el escribano, Gabriel, que escriba, ¿no te acuerdas?

Ya no, Fato, vos lo conocí en persona esta semana. Ok, y entonces fue al

hotel el escribano Fabricio Fato, Gabriel, y vos te reuniste con ellos, ¿no?

Porque era justo ese día del cumpleaños de mi hijo, mi hijo número 6. Y

entonces, yo me quedé con ellos, y Fernando se fue a la reunión. A la

vuelta de la reunión, ahí me comenta, "bueno, por fin, por fin, por fin

logré que me escrituré, que me dé unos boletos, que me dé unos boletos;

por fin logré que me dé unos boletos, pago." No había escritura, y se

comentó que firmó. Sí, me comentó que también un poder, porque Gabriel

le sugirió que, como estábamos en pandemia, no era fácil el traslado, que

al mes siguiente salían las escrituras. Entonces, bueno, que le diera un

poder para el poder actuar en nombre de Fernando. Entonces firmó el

poder y los lotes. Estos, que se firmó algo respecto a estos lotes, se

firmaron los boletos de los lotes y se firmó el poder que se llevó todo Fato.

No nos dejó nada, porque yo soy la que guardó los papeles, y él, cuando

vino de esa reunión a mí, no me entregó ningún papel. Yo guardo los

papeles en los viajes, los documentos de los chicos, guardo todo en

carpetitas y a mí no me entregó nada.


¿Vos esos boletos, los viste nunca y el poder, lo viste?  O sea,

tenemos, estamos en el febrero del 2021, toda la familia se firma estos

documentos, reunión de Fabricio Fato, Gabriel, junto con Fernando.

Ustedes se quedaron unos días más. Quisieron nosotros, nos quedamos.

Yo, de hecho, él volvió a ir al hotel; de hecho, yo lo vi desde la ventana, a

la habitación, porque lo veía abajo. Yo estaba con mi bebé en la habitación

y vi una segunda reunión en la que ellos se juntaron en la parte afuera del

hotel. Yo después, ahí, no lo vi.


Y en los meses subsiguientes, o sea, me dijiste, dejó un poder



Fernando, porque iba a escriturar, se escrituró. No, no escrituró. La idea

de, bueno, que con ese poder se vendiera a terceros o se escritura en

nombre de Fernando, dependiendo de lo que le diga Fernando, o sea, la

indicación era de Fernando, o sea, que él, según lo que le convenía a él,

Fernando en sus negocios, que me dijiste que es un hombre de negocios y

que se dedica al mercado de valores, delega o deja que otros tomen más

decisiones por él jamás, o sea, yo puedo orientar, yo puedo discutir, yo

puedo decirle mi opinión, pero las decisiones en la vida financiera son de

él. En la familia, con los chicos, compartimos las decisiones, pero en la

vida financiera, él es padre de familia; las decisiones son de él, es más, yo

puedo opinar, pero no puedo decirle lo que hace, porque como yo me

dedico a otro rubro que no tiene nada que ver con esto y yo no conozco

de qué se trata, entonces, más que opinar, no puedo.


 


Estábamos, entonces, en febrero. Me dijiste, el mes siguiente se va

a escriturar. Pasamos marzo, me escrituró, y ¿qué pasa en los meses

siguientes? Yo lo que sé es que en abril Fernando ya se empezó a

comunicar con Fato, porque, en abril, de, ¿de qué año? Abril del 2021,

estamos hablando. Al principio, bueno, la que estaba la posibilidad de

venta, no apareció ningún comprador, por lo menos en abril no le trajo

ningún comprador. Entonces, eso fue en marzo; en abril dice: "sí, lo

escrituramos." Y, bueno, entonces, empezó a hablar con Fato y le empezó

a pedir, bueno, es la posibilidad de escriturarlo al nombre de él. Todavía,

en ese momento, Fato le contestaba los mensajes, le contestaba los

mensajes. Después, Fernando siempre habló con Gabriel, y a partir de ahí

se empezó a hablar de que se iba a escriturar a nombre de Fernando, que

era lo que él quería, que todos los lotes y ese que iba a ser para dormis.

Bien, las indicaciones eran, repito, precisas; precisas en qué sentido, que

una vez que se da la orden, tenía que escriturarse a nombre de Fernando.


¿Y qué pasó después? Se escrituró a nombre, a ver, se empezó a

dilatar el tema de las escrituras. En julio, Gabriel le dice a Fernando que

ya se podía escriturar y Fernando, bueno, lo habló con Fato, pero Fato ya

hacía un tiempito que no le contestaba los mensajes. Bueno, lo habló con

Fato. Pero Fato ya hacía un tiempito que no le contestaba los mensajes de

WhatsApp. No le contestaba. No le contestó un montón de mensajes.

Después, en julio, se siguieron escribiendo. La idea era que se siga

escriturando a nombre de Fernando. Gabriel le decía que, bueno, que sí,

que estaba todo ok. Fernando no le contestaba los mensajes, o sea, no se

podía comunicar con Fato para que prepare las escrituras.


Gabriel, en julio, exactamente el 24 de julio, le dice, "Gabriel, ¿qué

pasa que Fato no me contesta?" Le dice: "¿todo ok con las escrituras de

Solares?" Y Gabriel le dice, "ayer estuve con Fato por el 23 de julio y tenía

un borrador tuyo de las escrituras de Solares, por el 23 de julio." Estaba

haciendo el borrador y le dijo. Tiempo después no enteramos que no era

así. Ahora me contás, tiempo después que se enteran. Y entonces, ahí

estamos el 24 de julio, le preguntaba a Fernando, ¿cómo se comunicaban

Fernando y Gabriel? Siempre por WhatsApp.


¿Vos tenés el contacto de Gabriel? Yo lo tengo, sí, por supuesto.

Nunca me comuniqué con él, pero con Fernando tenemos directorio

compartido de celulares, entonces él tiene mis contactos, yo tengo los de

él.


el 24 de julio, que manifestás que Fernando le pregunta a Gabriel:

"¿Qué pasa con las escrituras?" Gabriel le contesta: "Sí, estuve con Fato

ayer, ya tiene el borrador de tus escrituras."


 


¿Y qué pasó con ese borrador de las escrituras? No, nosotros nunca

tuvimos más noticias y Fato no nos contestaba y Gabriel nos vendía que

esto ya salía, ya salía, ya salía.


¿Y qué pasó después, en el mes de agosto, septiembre? ¿Qué

sucedió? En septiembre, empezó, agosto, septiembre, a tener alguna

sospecha rara Fernando. Acá, algo está pasando; por algo le preguntó qué

está pasando con las escrituras de Solares. Sí, empezó a tener una

sospecha, entonces empezó a averiguar por sus cuentas, por contacto de

contacto, todo por WhatsApp y teléfono, porque acá no podíamos venir, o

sea, no era fácil venir en plena pandemia a ver qué era lo que estaba

pasando.


Entonces, en septiembre conoce a Carlos Rolón, Charly Rolón, de



Remax, es un empleado de Remax, y ahí se entera de que los boletos que

Fernando tenía de herradura, del otro proyecto, tenían ventas duplicadas.


¿Quién se entera de esto? Fernando, porque le empieza a

preguntar a Charly por cómo viene todo el tema de ventas. Bueno, yo

tengo unos boletos de herradura, "fíjate, a ver, cómo..." Entonces se los

muestra y le dice, "no, pero estos boletos, yo ya los vendí", y, eran varios

boletos; estamos hablando de herradura, del otro proyecto.


¿Se imaginan la cara de Fernando? O sea, nosotros en Buenos

Aires, con un amigo al cual había confiado, y resulta que el señor se había

aprovechado y había hecho ventas duplicadas en la otra inversión que

tenía.


Y entonces, ¿qué pasó con esto que Carlos Martínez Rolón le dice a

Fernando, vinculado a la herradura? Charly, en ese momento, cuando se

enteró, se fue a hablar con Gabriel, y Gabriel en ese momento le pregunta

por los lotes de herradura, él niega, que sean nuestros, niega, niega que

sean nuestros, negó, sabiendo que Fernando fue quien se los pagó, negó.


¿Y qué hizo? Charly le dice: "¿Pero que entonces Solaris tampoco

es de Fernando, los lotes que dice Fernando?" Sí, los de Solaris sí, pero sí,

lo de herradura, escala, no sé si va a tener los de Solaris.


¿Y eso quién se lo dijo a quién? Se lo dijo Gabriel a Charly Rolón.


¿Y cómo te enteraste vos? Porque Fernando había empezado a

hablar con Charly para averiguar qué era lo que estaba pasando con

nuestros lotes. Estamos hablando, esto fue el 23 de septiembre del 2021.

Ese día nosotros nos enteramos de que probablemente él tampoco iba a

cumplir con lo de Solaris, aparte de que nos había vendido lo duplicado, lo

de herradura. Yo no puedo creer.


¿Cómo sabes todo esto, toda esta información? Porque nosotros,

con Fernando, después quedamos de comer a nuestros chicos y los

hacemos dormir, nosotros tenemos nuestro momento de compartir en

familia qué hizo cada uno y cuál es la situación actual familiar.

Compartimos todo, 28 años que estamos juntos, 31 nos conocemos y

estamos criando 9 hijos. ¿Fernando te mantiene informada de lo que

hacen en su negocio? Sí, por lo general, sí. Y, más en este caso, que ya

venía complicado.


¿Qué hizo Fernando cuando se enteró de esta venta duplicada o de

esta información que le suministró Carlos Martínez Rolón? Le pidió

automáticamente a Charly Rolón. Primero, Fernando le escribió a Fato,

"por favor, Fato, dale a Charly Rolón mis boletos", que yo te pedí en

custodia al principio. Estamos hablando de marzo-abril, y le pidió que los

tenga en custodia.


¿Qué boletos? Los boletos de Solaris. Le pidió que se los entregue a

Charly Rolón. Ya había dejado de confiar en el amigo. Amigo, había dejado

de confiar. ¿Sabés por qué medio le pidió Fernando a Fato que entregara a

Charly los boletos? Y en ese momento ya iba por mail, porque por

WhatsApp ya no le contestaba. Mails, llamados, nada, no le contestó

ninguno de los tres métodos de comunicación de Buenos Aires a Bariloche

que pueda haber. No le contestaba por ningún método.


¿Te suena una persona llamada María Eugenia Martín? María

Eugenia Martín es la secretaria. ¿De quién? De Fato. ¿Y sabés si Fernando

tuvo comunicaciones con María Eugenia Martín? Sí.


¿Qué tipo de comunicaciones? Y cuando nos enteramos de todo

esto, de que queríamos los boletos, Fato no nos contestaba. Entonces,

¿qué hizo? Se llama a la escribanía. La atiende la secretaria y le dice: "por

favor, necesito que le entreguen mis boletos a Charly Rolón." O sea, no

confío más en Gabriel Di Tullio. No confío más en que yo se los entreguen.


Y María Eugenia lo que le dice es: "Fato no está acá, no te los

puedo dar. No te los puedo dar." Estamos hablando, fin de septiembre.

Fato nos dice que había un viaje al norte de Argentina y no podía

entregárselos. ¿Y qué pasó después? Y, en realidad, le dice: "bueno, por lo

menos, dame copia de mis documentos, dame copia de mis boletos, dame

copia del poder, dame copia." Nunca más le contestó.


Y Fato nunca nos contestó.


¿Sabés si Charly fue a la escribanía? Charly, sí, fue. ¿Y qué pasó?

Charly fue el 5 de octubre, porque María Eugenia le dijo: "Fato vuelve el

martes 5. Volvé ese día. Que, si los tengo, te los doy." Entonces,

obviamente, fue. Fue Charly a la escribanía.


 


Y ahí, 5 de octubre del 2021, nos enteramos de que nuestros

boletos y nuestro poder, que estaban en resguardo de la escribanía, de

Fato, se los había entregado a Gabriel. ¿Cuándo? No teníamos ni idea. No

los tenía. Al decir "no los tengo", se los llevó a Gabriel. Nosotros, desde

Buenos Aires...


¿Y qué hizo Fernando,  el 5 de octubre? Y ahí, era un peligro. Un

peligro era este señor. Un peligro doble. Los boletos de herradura. Y ahora

nos enteramos de que se habían llevado los boletos de Solares y el poder.

O sea, nada más peligroso. ¿Qué iba a hacer él con eso? No le teníamos

confianza.


¿Y qué hizo Fernando respecto del poder? Automáticamente, carta

documento para anular el poder y exigir que se le devuelvan sus boletos.

Anular el poder, que se abstenga de hacer cualquier cosa con esos

boletos, él. Esto fue, ni bien nos enteramos de que él se los había llevado.


¿Y qué pasó con esa carta documento? La primera carta documento

no la contestó. Gabriel no contestó la primera carta documento. Fernando

le envió una segunda carta documento, volviendo a exigir lo mismo y

avisándole que el poder ya no lo podía usar. No lo podía usar. Y que

devuelva, urgente, los boletos y que le rinda cuentas, que le rinda

cuentas. Y él, ahí, que dice: "ok, me hago conocimiento de que me

sacaron el poder, pero si usted quiere saber qué ocurrió con sus boletos,

saca una cita en la dirección física de donde se le está mandando la carta

documento, concierta una cita y averigua qué pasó ahí." Y ahí le

entregamos la información.


2020-21, pandemia. Por algo le habíamos entregado un poder, para

no tener que venir nosotros. Y ahora, yo tengo que sacar una cita, viajar y

que él me rinda cuentas.


¿Quién? ¿Cómo puede ser? Me rinda cuentas. ¿Quién? ¿Cómo

puede ser? Si él no era el dueño, él tenía que rendir cuentas. ¿Cómo es

tan atrevido? Yo no puedo creer, es una cararrota. Estoy indignada,

perdón.


Entonces, nos contás que Fernando mandó una carta documento,

no tuvo respuesta, mandó una segunda carta documento. Hubo una

respuesta de Gabriel Di Tullio, diciendo que tomaba conocimiento de la

revocación del poder y negaba la existencia de seis boletos. Y que, si

quería saber lo que pasó, o sea, porque Fernando decía: "¿pero qué

hiciste con el poder? Rendime cuentas," y él le dice ahí, "niego la

existencia de los seis boletos, y si querés saber lo que pasó, vení acá, a

mi dirección."


¿Y Fernando qué hizo? No, le mandó otra carta documento y le dice

que ese no era el modo, que le conteste qué hizo con el poder y sus

boletos, por carta documento, y que los boletos se los entregué a la

escribana Teresa Bustamante.


 


¿Y qué pasó después? No, nunca más le contestó. Nosotros

teníamos noticia, o sea, había boletos que se había llevado el señor y no

sabíamos qué había pasado.


¿Y sabes si entregó algo a Teresa Bustamante? No, no entregó

nada, no contestó nada, y él pretendía que nosotros le saquemos una cita

y vengamos a su oficina y averigüemos qué había pasado. Él tenía un

poder para actuar en nombre de Fernando, no para hacer lo que se le

quisiera. Eso habla de que es una persona peligrosa.


Cuando mandaron esa última carta documento y no tuvieron

respuesta y tuvieron conocimiento de que la escribana Teresa Bustamante

no había entregado ninguna documentación, ¿qué hizo Fernando después?

Y no nos quedó otra que buscar abogados. Desde Buenos Aires, buscar

abogados para empezar a recolectar los papeles para poder ver qué había

pasado con nuestros boletos y qué había hecho él con el poder que se

había llevado de la escribanía.


¿Y cuando consiguieron abogados, qué hicieron? Y cuando

conseguimos abogados, tuvimos que lograr que los abogados puedan

conseguir los papeles primero, para poder empezar un proceso judicial.

 ¿Qué fue ese proceso judicial? ¿Qué sabés, qué te acordás?

Nosotros pensamos que él tenía los boletos y no los quería entregar.

Entonces se comenzó un proceso penal por retención indebida.


¿Qué significó? Que se quedó con documentación que no le

corresponde y que es nuestra. Y que la tenía que entregar y no la entregó.


¿Y qué pasó en ese proceso judicial? Y en ese proceso judicial,

estamos hablando ya de 2022, se empezó ese proceso. Y en el 2023 nos

enteramos de que el fiscal archivó la causa porque consideraba que no

había delito, porque el señor usó el poder para ceder esos lotes.


O sea, que recién nosotros, en el 2023, nos enteramos de que el

señor había cedido nuestros lotes sin nuestra autorización.


¿Y sabés si el fiscal continuó la causa? No, en ese momento el fiscal

se bajó y nosotros seguimos como una querella autónoma, independiente,

o sea, con la investigación a cargo nuestro.


¿Y qué surgió de esa investigación respecto de esos boletos? Que

esos boletos los cedió a Choco Factory, que Choco Factory, después, nos

enteramos de que era de él y que después se la vendió a personas y,

entre ellos, estaba el mismo que le había vendido esa misma tierra, o sea,

como parte de pago.


Te hago una pregunta. ¿A Juan Ramón Centena lo conocés? No.

vos hablaste entonces en algún momento de comunicaciones, de

anular un poder, de pedir explicaciones, hablaste de que les entreguen

documentos. ¿Esos boletos en algún momento los recibieron? No.

¿Recibieron algún dinero? Nada. Nada. Ni en Herradura, ni acá, ni en

Solares. Nada.


 Tantas cosas quiero. A ver, Fernando era el dueño. Le dio un poder

a su amigo porque le prometió que al mes siguiente iban a salir las

escrituras. Fernando tenía confianza en él. Nada de eso ocurrió. Él se

aprovechó de esa situación para hacer lo que quiso. De hecho, lo que

marcó la red que fue haciendo para estafarnos, es que el 24 de julio,

cuando Fernando le preguntó qué estaba pasando con las escrituras, con

los boletos de Solares, Fato no me contestaba, estaba todo bien, y él le

dice: "ayer estuve con Fato", que está con tus borradores. Esto fue por el

23 de julio. Sin contar que el 22 de julio se había llevado de lo de Fato los

boletos y el poder. O sea, que él estaba mintiendo. Eso marca que le

mintió a Fernando, descaradamente, en la cara. El 22 de julio se llevó los

boletos. El poder; el 23 dice que Fato tenía un borrador, y esta charla la

tuvieron el 24. Entonces, ¿cómo puede ser que Fato esté haciendo un

borrador de algo que él ya se había llevado? Entonces, ahí, más claro

imposible que lo estaba engañando y preparándolo para llevarse todo,

robarle todo.


Yo quiero justicia. Hace cuatro años que estoy esperando este

momento. Quiero justicia. No se lo deseo a nadie por lo que hemos

pasado como familia. No es justo. No es justo que un amigo le haga eso.



No es justo que se aproveche de la confianza de ese amigo y que use ese

poder para beneficio de él. Y que después ponga 500.000 trabas para

nosotros buscar justicia.


Y yo lo que quiero es ponerle un freno a Gabriel Di Tullio, porque lo

que mostró es que es una persona peligrosa. Porque si eso solo hace un

amigo, ¿qué le queda al pobre barilochense que le invierte sus ahorros

para comprar un lote?


"yo me entero porque Fernando me cuenta." Sí, yo no voy a las

reuniones, porque Fernando me cuenta. Yo no voy a las reuniones. Yo vi

los WhatsApp y vi los mails que le enviaba. De hecho, compartimos

claves.


Cuando hay esta suerte de rendición de cuentas y lo citan a la

oficina, a efectos, le entregamos la información, dijo. A ver, él no quería

rendir cuentas a través de cartas de documento, como le pedía Fernando.

¿Y Ditulio quería rendir cuentas en su oficina? Estamos hablando de 2021,

pandemia, nosotros en Buenos Aires, Bariloche. ¿Quería rendir cuentas en

la oficina? No. Vaya y averigüe qué pasó. Vaya y averigüe qué pasó. Y le

entregamos la información, ¿qué es? Averigüe lo que pasó con los boletos,

todo en la oficina. En la oficina.


Estamos hablando, nosotros en Buenos Aires, Bariloche, pandemia.

Pero los vuelos se reunieron en 2020. No todos. No era fácil. Pero los

vuelos se reunieron. No era fácil.
  


¿Y de qué fecha estamos hablando?


Esa rendición de cuentas era en la oficina de él y ustedes no

querían. Sí, él pretendía que nosotros viajáramos a ver qué pasó. Muchas

gracias.


Escriturarlo a nombre de Fernando. Otra de las cuestiones

importantes. ¿En qué fecha ustedes empiezan, ¿no es cierto?, a decir,

"bueno, vamos a escriturarlo a nombre de Fernando"? Estamos hablando

en el 2021. En febrero del 2021 se firma el poder en el... en abril,

Fernando ya le empezó a escribir a Fato. Quería, en abril, escriturar a su

nombre... No, empezó a averiguar de... ya estaban para escriturar. Sí,

estaban sellados y, otra palabra más, que es algo técnico, certificados,

certificados los boletos.


Es muy sencilla mi pregunta. ¿Cuándo, le comenta usted, "me voy

a escriturar los lotes"? En julio. Julio. Sí. ¿Está segura esa fecha o puede

variar? Yo me enteré en julio. En julio.


¿Sabe si el señor Ditullio estaba facultado para retirar los boletos,

si le consta, porque es algo que, obviamente, es... No lo sé, pero

Fernando le había pedido expresamente por WhatsApp a Fato que los

dejara guardados en su escribanía y Fato le contestó: "ok, hasta que vos

me digas qué hacer."



Hablamos de agosto, septiembre. ¿Quería vender esos lotes a

terceras personas? Agosto, septiembre, ¿de qué año? Del 2021. No, no

que yo sepa.


¿Puede ser que usted tenga cosas que no sepa en torno a la

relación, esta relación y estas cuestiones que se dan acá en el hecho

investigado? Yo leí toda la extracción de los chats. Toda. De... estamos

hablando de marzo, abril hasta septiembre. Desde febrero hasta octubre

del 2021. ¿Usted leyó toda la extracción del WhatsApp? Lo que tuve

acceso, sí. ¿Lo que tuvo acceso? ¿Hay cosas que no tuvo acceso?


A mí me dieron los papeles. ¿Quién le dio los papeles? Y la

extracción forense, la leí. La leyó. Pero usted, antes de la extracción

forense, me decía que tenía contacto con su marido y que veía los

intercambios de chat.


Sí, sí, en esos intercambios de chat, ¿a partir de qué fecha

comienza el requerimiento de su marido de escriturar a nombre. ¿De

agosto se acuerda de algo? No.


Y, con respecto a los boletos, ¿no recuerda si estaba consensuado,

en cierta forma, que él tuviera los boletos en algún chat? ¿No existe esa

suerte de consenso? No vi ninguno. No vi ninguno. Yo no vi ninguno.

Puede ser que haya alguno que no lo haya visto. No lo sé.


Entonces, ¿en qué estamos? ¿Que vio todo o puede ser que haya

algunas cosas que no vio? No sé si hubo alguno en el cual vio.


Sí, sí, sí. Vi todas las conversaciones en las cuales él estaba al lado

mío. Y nosotros estábamos pidiéndole. ¿Y puede haber alguna

conversación que usted no haya estado, que existió entre Ditullio y su

marido, que usted no se enteró? ¿De qué? De este intercambio de idas y

vueltas con respecto a los lotes solares. ¿La indicación era precisa a partir

de julio o fue precisa? Julio. Fue precisa, desde julio.


¿No sabía si su marido le estaba tratando de vender los lotes a

jugadores de River? No. ¿No sabía que su marido estaba en conocimiento

de que los boletos estaban en nombre de él? No. ¿No? Si no, nos hubiera

costado tanto conseguirlos.


¿Cuándo fue la última vez que vio al señor Gabriel Di Tullio? A

Gabriel, desde la ventana del hotel. 2021.


¿Y que tuvo alguna reunión familiar o de amistad o de algo? Yo a

él, en el 2014, en el Frampton.


 


 


Seguidamente se introdujeron por lectura a instancia de la

querella,  por ser prueba suficientemente estandarizada diversos informes

de dominio: el informe de dominio de la otra fracción, que es la 06. Es un

informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de

fecha 6 de septiembre del 2024, respecto al inmueble designado

catastralmente como 193A A11-06. La matrícula es la 1946923. Las

superficies son 3 hectáreas, 58 áreas, 11 sentiarias. Tiene los sellos.


Tiene los sellos, este es el documento ya incorporado, las partes lo

tienen. En la primera foja, voy a leer: están los datos que acabo de

individualizar, la designación catastral y la matrícula. Dice de baja por

plano 730-19, ver, y unas matrículas, que son las resultantes posteriores,

y en lo que hace los asientos y el resumen de titularidad.


resumen de titularidad: en la columna de titulares de dominio

figura como primer antecedente, Tanco S.A., QUIT xxxx,

domicilio, igual que en el otro informe de dominio en Murillo, QUIT xxxx,

porción 1 sobre 1.


en la columna B, que sería gravámenes, restricciones e

interdicciones, tenemos, en el punto 4 del asiento 4, hipoteca en primer

grado a favor de Tanco, mismo número de QUIT, inscrito de sociedades

anónimas, domicilio en Murillo, Buenos Aires, por la suma de dólares

estadounidenses, 639.150, escritura número 154, la que ya leímos el día

de hoy, pasada al folio 837 del 29 de septiembre del 2015, registro

notarial interviniente 49, nuevamente.


asiento 6, en la columna de titularidad de dominio, Solares del Este

SRL, pasa en virtud de una escritura, domicilio xxxx, San Carlos de

Bariloche, inscripta en persona y en la IGJ, el 29 de agosto del 2014,

compraventa y hipoteca, escritura número 144, pasada al folio 837 del 29

de septiembre del 2015, del registro notarial 49. Aparece como resumen

de titularidad: Solares del Este, específicamente, y, posteriormente, hay

un certificado para operación de transferencia de dominio fiduciaria,

inscripción provisoria, en el asiento 9, Burgos, Ignacio, DNI xxxx,

domicilio ahí en xxxx, de San Carlos de Bariloche,

transferencia de dominio fiduciario, por escritura número 52, pasada al

folio 419 del 28 de abril del 2016, registro notarial 49. la titularidad de

dominio, en nombre de Ignacio Burgos, en el asiento número 12 figura

Ditulio Emprendimientos S.A.S., CUIT xxxx, domicilio xxxx, San Carlos de

Bariloche, la Constitución, ante persona jurídica, transferencia de dominio

fiduciario, escritura número 20, inscripción definitiva; y en el resumen de

titularidad Ditulio Emprendimientos S.A.S., CUIT, que ya mencioné, porción 1

sobre 1. en el asiento 13, certificado para operación: afectación al

reglamento de PH, y asiento 15, acta declarativa DTR 05, que es la de

mensura particular, unificación y fraccionamiento de la parcela 05, que es

la que leí previamente, escritura número 89, pasada al folio 394 del

registro notarial 49.


 


informe de dominio, expedido el 15 de mayo del 2024 por el

Registro de la Propiedad Inmueble, está suscripto por la asesora legal,

tiene todos los sellos; entregamos copias a las partes y al tribunal. La

nomenclatura catastral es 193A.045-02.F.184, que es la designación de la

unidad funcional, y la matrícula es la 1952.830.184. En la primera foja

tengo todos los datos de la matrícula, inmueble, designación catastral;

está afectado un plano de PH que es el 08 del 2021, que conforma y da la

asignación a cada unidad funcional.


asiento número 3, donde dice titularidad: título de Emprendimientos SAS, QUIT

xxxx, domicilio en xxxx, de San Carlos de Bariloche. Aparece, en el resumen de

titularidad, luego del asiento 3, hay un certificado para operación de

afectación a PH en el asiento 4, reglamento de propiedad del conjunto

inmobiliario, registro notarial 49, del 15 de mayo del 2021; un acta

declarativa en el asiento 5, que es la DTR05 del 2016, que es la de

fraccionamiento, unificación de las 05 y 06 que leí anteriormente,

afectación a la propiedad horizontal; y, después, tenemos en el asiento

número 7, certificado para operación compra-venta, registro 49 de San

Carlos de Bariloche, de fecha 27 de septiembre del 2021.


Asiento 8, certificado para operación compra-venta, registro

notarial 49, San Carlos de Bariloche, fecha 12 de abril del 2022.


Asiento número 9, titularidad a nombre de Centena, Juan Ramón,

DNI xxxx, domicilio en xxxx, San Carlos de Bariloche, CUIL xxxx. Compra-venta en

cumplimiento de contrato de fideicomiso, escritura número 97, pasada al folio

número 499 del 12 de mayo del 2022, registro notarial 49 de San Carlos de

Bariloche, fecha de inscripción notarial 19 de mayo del 2022.


Hay certificados para operación de compra-venta posteriores,

mismo registro notarial que es el 49, de fecha 1 de abril del 2023, hay

otro del 10 de abril del 2023, hay otro del 16 de mayo del 2023, del 3 de

agosto del 2023, siempre registro notarial 49, hasta que finalmente, en el

asiento número 14, aparece Solares Developments S.A., CUIL xxxx, domicilio xxxx,

tercer piso, departamento de San Carlos de Bariloche, inscripta en Personas

Jurídicas en Capital Federal en Buenos Aires, dice, proporción 1 sobre 1, compra-

venta, escritura número 146, pasada al folio 632 del 14 de agosto del

2023, ante el registro notarial número 49 de San Carlos de Bariloche,

inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble el día 25 de agosto del

2023.


Este corresponde, entonces, a la unidad funcional 184. Las

unidades 185, manifesté que ya habían sido ingresadas; 186, la

información también ingresó; vamos a la 187. La 187 es, para resumir,

tiene la misma información, perdóname, Magdalena, es por el lote, este es

193A04502F187, y nosotros lo que queremos acá resaltar es nuevamente

lo mismo, que es el mismo recorrido: hay un certificado para apreciación

de compra-venta del registro 49, del 27, del 9, del 2021, y en este

también pasa a nombre de Centena, Juan Ramón, de la misma

metodología, y finalmente, el último asiento, en la misma fecha, el 17, el

5, del 22, pasa a Juan Ramón Centena, mediante escritura número 93,

pasada al folio 471, de fecha 5 de mayo del 2022, por compra-venta; y en

el asiento número 14 hay certificados para operaciones de venta, misma

metodología, en el asiento 10, 11, 12, 13, con diversas fechas; y en el

asiento 14, titularidad de dominio, inscripto en nombre de Solaris

Developments S.A., mismo domicilio, que leía anteriormente, proporción 1

sobre 1, compra-venta mediante escritura número 146, pasada al folio

632, del 14 de agosto del 2023, registro notarial número 49, San Carlos

de Bariloche.


La unidad funcional 188, que es la 19.3.A.045.02.F.188,

nuevamente en la misma metodología, hay un certificado de compra-

venta del registro 49, del 28, del 9, del 2021, y, con la misma fecha, el 19

del 5 del 2022, pasa a Juan Ramón Centena; y, finalmente, éste pasa,

está registrado hoy a nombre de Rubén Darío Justoci, que es el de Buenos

Aires, en fecha 3, la escritura 90… la escritura es la número 271, pasada

al folio 1407, del 27 de octubre del 2022, registro notarial 49, inscripto el

3 de noviembre del 2022, en el Registro de la Propiedad Inmueble.


 


Y el último, es el F.022, este es el AREN, 19.3.A.045.02.F.022,

misma metodología, viene también con la misma historia… Finalmente, lo

mismo: pasa a nombre de Centena, 24 del 5 del 22, también por

escrituras, y titularidad en esa fecha; entonces, Juan Ramón Centena, y,

finalmente, pasa a nombre de este AREN de Rubén Darío Giustozzi

también, mediante escritura 3 del 11 del 2022, y, la fecha, escritura 271,

folio 1407, del 27 del 10 del 2022, registro, por supuesto, 49.




Alegatos de clausura


 


Alegatos finales de la parte querellante:


En forma conjunta tanto la Dra. Sanguinetti como el Dr. Govetto

expusieron la posición final de la querella realizando las siguientes

consideraciones.


Vamos a pedir  la declaración de responsabilidad del señor de Tulio

por delito de administración infiel en lo establecido en el artículo 173

inciso séptimo del código penal y como adelanté también para esto vamos

a ir valorando lo que nosotros denominamos títulos o proposiciones

prácticas, ir explicándolas de la manera más resumida posible.


Bueno, para hacer y cumplir con este compromiso que asumimos

de ser breves y concisos en el alegato, vamos a empezar por lo que no

está controvertido. No está controvertido el conocimiento entre Fernando

Boudourian y el señor Gabriel de Tullio, tampoco el vínculo de amistad que

existe entre ellos, no está controvertida esta confianza, este vínculo de

negocios que el señor Marcos Simantof los presentó, no está controvertida

la actividad del señor Fernando Boudourian y que el señor Fernando

Boudourian tenía aportantes inversores que le llevaba Gabriel de Tullio

para sus proyectos e inversiones y desarrollos.


No está controvertido que había una deuda que se documentó en lo

de la escribana Carla Mensa, que estaban de acuerdo en el importe y la

forma de pago. No está controvertido que la forma de pago eran

propiedades en Solares del Este. No está controvertido que los inmuebles

en los que se implanta Solares del Este eran de Tanco S.A. ¿Quién es

Tanco S.A.? La familia Tanke, lo escuchamos todos a Javier Tanke, que

esos inmuebles donde se implanta Solares, que eran esas famosas

parcelas 05 y 06, vimos las escrituras, vimos los informes de dominio,

surge que Gabriel de Tulio en el año 2014-2015, en representación de

Solares del Este S.R.L., compra y adquiere esa tierra.


¿Quién era o qué vinculación tenía Gabriel de Tulio con Solares del

Este? Era el socio gerente, es quien firma la escritura, donde se consigna

el precio y el saldo de hipoteca, por supuesto. ¿Qué domicilio tiene Solares

del Este S.R.L.? xxxx, Bariloche. Como dijo Gabriel

de Tullio en su declaración el día de ayer, era una de sus empresas.


No está controvertido que por esas 40 hectáreas y media que

Tanco vende, estas fracciones 05 y 06, el valor que se pagó por metro

cuadrado era entre $7.23 y $7.47 el metro cuadrado, a campo pelado, sin

desarrollar, sin servicios, sin calles, sin áreas restrictivas. No está

discutido que Di Tullio Emprendimiento S.A.S. es la fiduciaria del

fideicomiso Solares. Tampoco lo está que Di tulio Emprendimiento S.A.S.

es una sociedad unipersonal del señor Gabriel de Tullio. El 100% de las

acciones, conforme al boletín oficial que leímos y el expediente de

personas jurídicas, es del señor Gabriel de Tullio. Tampoco está

controvertido que el administrador suplente de Di Tullio Emprendimiento

S.A.S. es el señor Sergio Burgos.


¿Saben quién es Sergio Burgos? El fiduciario del fideicomiso La

Herradura, el otro proyecto en el que Fernando tenía lotes y es quien

denunció a Fernando Boudourian por asociación ilícita en el federal, que él

manifestó y declaró. ¿Saben a quién más denunció? Al hermano de Iliana,

Iliana es la mujer de Fernando, todos la escucharon declarar ayer, Rafael

Mayeret, y también denunció a su mujer, Marcela Albornoz. Esa es la

supuesta asociación ilícita.


No está discutido tampoco que el 18 de febrero del 2021, en el

Hotel Llao LLao, firmaron dos boletos, uno por el área de servicios F por

2.001 metros cuadrados, este inmueble en el que se podrían construir

viviendas con características particulares, y el otro por 10 lotes de

aproximadamente 20.000 metros cuadrados. Las denominaciones,

conforme boletos, eran del 10 A y B hasta el 14 A y B de forma

consecutiva, eran 10 lotes.


No está discutido que el boleto dice, y lo voy a citar textualmente,

respecto de las medidas y estos 10 lotes, las que surgirán por

modificación del plano de fraccionamiento característico 1074 del 14,

descripción y o conformación de los inmuebles, puede verse modificado

por plano final del loteo. La superficie será la misma, estamos hablando de

casi 20.000 metros cuadrados, pero podrá variar su asignación en metros

a cada lote. Eso es lo que surge del boleto, eso es lo que se vendió.


No está discutido que Gabriel Ditullio firmó por Di Tullio

Emprendimiento SAS, que vendía, y Fernando Boudourian compraba los

lotes. No está discutido que en esa misma fecha y en ese mismo lugar,

recordemos 18 de febrero del 2021, en el llao llao se firmó un poder ante

Fabricio Fato, registro notarial 49, la escritura 56, con facultades amplias

de administración y disposición. 


No está discutido que conforme ese poder se autorizaba al señor

Gabriel Ditulio, en representación de Fernando Boudourian, a ceder,

vender, escriturar los lotes, como hizo con ChocoFactory. Después

veremos qué hizo, pero el acto en sí, la sesión no estaba comprendida. No

está discutido que los boletos y el poder se los llevó Fato a su escribanía.

Tampoco está discutido que el 22 de julio del 2021, Gabriel Ditullio retiró

de lo de Fabricio Fato los boletos y el poder.


No está discutido que el 30 de septiembre del 2021 firmaron en lo

de Daniela Chávez la cesión de los boletos que le pertenecían a Fernando

Boudourian. ¿Qué se cedía? Los mismos derechos, los mismos lotes, los

mismos metros, 21.800 metros cuadrados entre los dos boletos. ¿Quién

firmaba? Gabriel Di Tullio lo hizo en virtud del poder por Fernando

Boudourian y se presentó Guillermo Burgos en gestión de negocios. Eso

no está discutido, lo escuchamos todos a Guillermo Burgos que vino y

declaró.


No está discutido que el 7 de octubre del 2021 firmaron en la

misma escribanía de Daniela Chávez, la escuchamos a la escribana,

Guillermo Burgos y Juan Ramón Centena la ratificación de esa compra en

comisión. Guillermo Burgos ratifica, en realidad Juan Ramón Centena,

ratifica la compra haciéndolo por Chocofactory y SAS. Y tampoco está

discutido que el monto consignado en la cesión, esta cesión firma de lo de

Daniela Chávez, por los mismos lotes, por los mismos metros cuadrados

del Desarrollo Solares, era de 9.600.000 pesos.


Vamos a hablar del delito de administración fraudulenta. Nosotros

acusamos al señor Gabriel Di Tullio, honrado por administración

fraudulenta en los términos del artículo 173, inciso 7 del Código Penal, por

haber abusado de la confianza depositada por el señor Fernando

Boudourian, habiendo perjudicado los intereses que éste le había confiado

mediante la suscripción del poder que ya mencioné, el 56, generando un

perjuicio patrimonial y un daño.



 El delito ocurre cuando alguien, teniendo a cargo el manejo,

administración y cuidado de bienes e intereses pecuniarios ajenos, viola

sus deberes para perjudicar estos intereses, obtener un lucro indebido o

generar simplemente un daño. Incluso el daño puede ser potencial. La

administración fraudulenta es un delito de resultado y es instantáneo.


Cuando sucede en este caso, y como probamos a lo largo del

debate, este delito se cometió entre el 30 del 9 del 2021 y el 7 de octubre

del 2021, que es cuando Gabriel Di Tullio, en representación del señor

Boudourian y valiéndose el poder número 56, cede los derechos de los dos

boletos, 11 lotes de Solares, a Guillermo Burgos, en gestión de negocios,

y luego el 7 de octubre ratifica la compra Choco Factory representada por

Juan Ramón Centeno. Estamos hablando de la certificación en lo de

Daniela Chávez, que todos escuchamos y vimos.


¿Qué exige el tipo penal? Primero, abuso de confianza. Hablamos

de la confianza y vamos a valorarlo. La existencia de una relación de

administración, un vínculo jurídico, un vínculo legal o un vínculo

contractual. Acá está el contrato de mandato, el poder número 56.


También se exige la violación de deberes. Acá, los del contrato de

mandato, artículos 1320, 1324 y 372 del Código Civil y Comercial de

Crabiolero. Y se exige un perjuicio patrimonial efectivo o potencial, un

lucro o un daño.


¿Qué se requiere en el contrato de mandato? No lo inventamos

nosotros, lo dice el Código Civil. Artículo 372, en el capítulo de

representación. Obligaciones y deberes del representante. Voy a leer

algunas, no los quiero aburrir, todos conocemos la ley.


El representante tiene las siguientes obligaciones y deberes. De

fidelidad, lealtad, reserva. De realización de la gestión encomendada que

exige la legalidad de su presentación. El cumplimiento de las instrucciones

impartidas y el desarrollo de una conducta según los usos y las prácticas

del tráfico de comunicación, que incluye los de información y de consulta.


Vamos ahora al artículo 1320, mandato, representación. Si el

mandante confiere poder para su representado, le son aplicables las

disposiciones del artículo 1322 y siguientes, a las que fui primero. Artículo

1324, obligaciones del mandatario. Estoy obligado a, me quedo con el

artículo A, cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme las

instrucciones, vuelvo a hablar de instrucciones, dadas por el mandante, y

a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que

pondría en los asuntos propios, o en su caso, el exigido por las reglas de

su profesión o por los usos del lugar de ejecución.


Este es el buen hombre de negocios, que nos refirió el escribano

Pierre Matei, el inspector del colegio. Entonces, tenemos información,

fidelidad, buen hombre de negocios, con el mismo cuidado que pondría en

asuntos propios.


¿Alguien puede creer que el señor Gabriel Ditulio, que se presenta

como el banco de tierras, el mayor desarrollador inmobiliario de Bariloche,

que se postuló gobernador, que él mismo reconoció que fue presidente de

la Cámara de Chocolateros, haya obrado con el mismo cuidado que

hubiera obrado para asuntos propios en esa sesión que hizo el 30 de

septiembre del 2021? Claramente no.


En su declaración ayer dijo, soy desarrollador inmobiliario hace 25

años, y dijo que construyó 11 urbanizaciones. Un hombre hábil, un hábil

desarrollador inmobiliario, que conoce a la perfección los valores de

mercado. Claramente sabía cuánto valían los lotes. Y acá está el dolo y la

intención deliberada de defraudar.


Yendo al dolo, esta intención de perjudicar, nos la dijo Carlos

Martínez Rolón. Nos la dijo en aquella reunión que tuve en septiembre,

donde estaba Gabriel Ditulio, y le dijo, si la herradura va a conflicto,

entonces no sé si tiene solares. También nos lo dijo Fernando Boudourian,

que recibe esa información y comunicación.


¿Qué interés tiene Carlos Martínez Rolón, que trabaja en Remax, de

inventar esto? El dolo lo acreditamos en comunicaciones, en la extracción

forense, en esa prueba válida, en esa prueba que se realizó y la explicó el

licenciado Pardal, y también leyó y oralizó la escribana Nadia de Andrea.

En esas comunicaciones acreditamos que el 22 de julio del 2021 retiró los

boletos y el poder en lo de Fato, que el 24 del 7 del 2021, le escribe,

perdón, es una aclaración, acreditamos que el 22 del 7 retira los boletos y

eso no está controvertido.


En las comunicaciones, para ser más precisa, acreditamos que el

24 del 7 del 2021, le escribe Fernando Boudourian, preguntándole a Fato

por las escrituras. Perdón, le escribe a Gabriel Di tullio por las escrituras,

porque Fato no le respondía. Avísame si hubo algún problema, le dijo a

Fernando Boudourian. ¿Cuál fue la respuesta de Gabriel Ditullio el 24 del 7

del 2021? Estuve ayer con Fato, tenía el borrador de tus escrituras, dos

días antes ya las había retirado, nos lo dijo Fato y está la constancia de

retiro de su escribanía. Ahí está el dolo.


Por supuesto no está en nuestra intención hacer un desarrollo

doctrinario y jurisprudencial extenso sobre estos puntos, pero sí resaltar

cuál es el lineamiento que nosotros seguimos y en qué nos sostenemos.

Dona, tomo 2b, Derecho Penal, parte especial, página 417. Hablamos de

las características del mandato y citamos normas civiles. 


De allí pueda sostenerse, dice Dona, que el concepto de abuso,

hablando de la administración fraudulenta o administración infiel y

hablando del abuso de confianza, que es el modo de comisión de este

delito, de allí que se pueda sostener que el concepto de abuso surge de la

legislación civil, ya que en la relación externa el acto del autor debe haber

sido efectivo, haber tenido efecto en contra de su representado mandante.

Es que el abuso se da cuando el hecho efectivo externo sobrepasa los

límites del mandato dado internamente.



 

 Entonces claro que tenemos que recurrir a la legislación civil como

lo estamos haciendo, que esto no significa de manera alguna que esto sea

una cuestión civil. Y lo dice Dona, nosotros lo reiteramos. Esta falla y otras

desvalorizaciones. Revista Derecho Penal.


Estafas y otras desvalorizaciones en la revista de Derecho Penal,

año 2000, 25 años para atrás. Cuando nos habla del abuso de confianza,

una vez más en el capítulo de administración fraudulenta, esta es una

doctrinaria que se llama Cristina Camaño Iglesias Paz, página 225 y

perdón que lea pero me parece muy relevante y también es por ahí más

práctico. El abuso de confianza requerido como una de las maneras

propias de defraudar surge a partir de que el autor se excede en el poder

otorgado por parte del sujeto pasivo, quien entregó la cosa con voluntad

no viciada por ningún engaño, obteniéndose un perjuicio patrimonial. El

autor tiene la obligación de custodiar los intereses ajenos otorgados por el

sujeto pasivo, quien deposita su confianza para que se empeñe la gestión.

Esto es, quien delega en otro su patrimonio crea una expectativa de que

el administrador actuará de igual modo que él. Esta expectativa debe ser

protegida porque se funda en la confianza y cuando se abusa se está

vulnerando esa confianza, aprovechándose de una relación preexistente.

Esto explica qué es lo que se denomina infidelidad.


En este sentido explica que el representante se hace infiel al

mandato cuando se comporta de modo tal o parcialmente contrario a la

finalidad que determinó la voluntad del otro al encomendarle el encargo.



Creo que probamos claramente cuál fue siempre, lo dijo también Fernando

por supuesto, cuál fue la voluntad siempre de Fernando respecto de esto y

de qué estaban ellos discutiendo y cuál era el acuerdo que ellos tenían.


Cuando hablan del hecho punible también en este artículo, citan a

Gladys Romero, todos la conocemos, hemos estudiado con ella el alcance

de las traducciones y las estafas, habla de algo que a nosotros nos parece

muy relevante que tiene que ver con, esto es un delito patrimonial, por

supuesto, y que dice Gladys Romero que no cabe a duda alguna que las

expectativas aún inciertas forman parte del concepto de patrimonio. Toda

expectativa cierta y legítima tiene un valor en el mercado y en el tráfico

de los negocios que debe ser tenido en cuenta en el momento de evaluar

la disminución del patrimonio lesionado.


Por eso nosotros, y ahora termino con algo de doctrina y de

jurisprudencia, por eso nosotros siempre nos paramos y nunca discutimos,

más allá que pareciera que era la controversia, la existencia de ese poder

y las facultades que otorgaba ese poder, es necesario para el tipo.

Necesitamos ese poder que le dio Fernando al señor Ditulio, si no, no hay

delito. Necesitamos decir que hubo un poder, que hubo una designación

para que le administraran los bienes. Claro que existió y queda válido, por

supuesto que era válido, si no estaríamos en la presencia de otro delito, si

hubiese actuado sin un poder válido. Pero ese poder era válido, no lo

discutimos nunca. Tiene particularidades que las vamos a resaltar, pero

era válido.



 Y dice algo más también respecto de este tipo de delitos, que tiene

que ver con el consentimiento, lo explico y ahora leo un poquito, con el

consentimiento que puede llegar a dar la persona, la víctima, sobre los

actos del infiel, del administrador infiel. Y qué dice, que tiene que existir

un consentimiento, que este consentimiento para que sea válido y tomado

como un eximente de la responsabilidad, tiene características que puede

ser expreso, por supuesto, instrumento público, etc. Pero dice, es

requisito de validez, página 233, es requisito de validez que el titular de

los bienes preste su consentimiento antes o durante la operación que lo va

a afectar.


Nunca Fernando dio ningún consentimiento para esa operación que

llevó el señor Ditullio, ni antes ni después, al contrario, sus instrucciones

eran claras y muy precisas de qué él era lo que pretendía que pasen esos

lotes y sobre qué valores pretendía que eso suceda. Y recordemos una vez

más, y acá no fue contradicho, ni siquiera es intentado como un punto de

la defensa, decir que él le dio información de qué pasaba con esos lotes y

que se los iba a dar a sus socios en Tenam, en ChocoFactory. No dijo nada

de eso, eso no está, no sucedió, por supuesto, Fernando nos explicó

cuándo se enteró de todo esto. 


Hay algo que para mí es muy importante también, la Corte

Suprema de Justicia, en el caso Shellman, Cristian José, sobre estafa y

estafa en grado de tentativa, es la 690 del 2017, dice que no se tiene que

tomar en el tipo penal de estafa o de defraudaciones la postura o la

actividad de la víctima permitiendo que el hecho ocurra, porque no es un

elemento del tipo, no está previsto en el delito de estafa que eso sea un

requisito. A veces se habla de la negligencia y dice la Corte, toda estafa

presupone un descuido de la víctima y que eso es en definitiva lo que hace

posible que tenga éxito el engaño, en otras palabras, si cada quien obrara

sus asuntos con el máximo de diligencia no habría estafas, de allí pues

que reclamar como elemento adicional para la tipicidad que la víctima no

haya obrado descuidadamente, no sólo importaría exigir un requisito que

ni la ley ni la doctrina de jurisprudencia que pacíficamente la han

interpretado piden, sino además consagrar un exégesis irrazonable de la

norma que la desvirtúa y la torna inoperante, sin más razón que la sola

voluntad de los magistrados, esto es un lineamiento de la Corte, me

parece sumamente útil para interpretar y evitar justificar en alguna

actividad de Fernando y alguna exculpación que pueda llegar a utilizarse

como argumento.


Una pequeña aclaración el señor Juan Raúl Centena y el señor

Gabriel Ditulio, no son socios en Chocofactory, esto para aclararlo.


Vamos entonces a los antecedentes y vinculación entre las partes,

esta confianza, amistad de estos 13 años de vínculo desde el 2008 hasta

el 2021, que es cuando se rompe ese vínculo. Acreditamos a lo largo del

debate el vínculo del señor Fernando Boudourian con el señor Gabriel

Ditullio, que el señor Fernando Boudourian es asesor financiero y asesor

de bolsa, que su trabajo consiste en conseguir inversores para clientes y



cobre un porcentaje por sus negocios. Se habló de un concepto en el

mundo de los negocios, el mundo de los negocios es muy chica y la

confianza es fundamental, son pocos y se conocen todos, si violas la

confianza te quedas afuera.


Esto traído, no sé si son las palabras exactas, no tengo la

transcripción, pero traído de las palabras de Fernando y de Ileana

Mayaret, su mujer. Explicamos cómo funciona el mundo de los negocios.

También logramos probar que Fernando Boudourian tenía clientes, traía

clientes inversores a Gabriel Ditullio para sus proyectos y desarrollos, lo

declaró Fernando, lo declaró Iliana, su mujer. De este modo acreditamos

el vínculo que era comercial, de negocios, de inversiones y de amistad.


Ileana y Fernando nos contaron que en el 2009 vinieron al

casamiento de Gabriel Ditullio y Ania, su mujer, en el patacón, que había

80 a 100 personas, era un casamiento bastante íntimo, que pasaron dos

años nuevos en familia, que en uno de ellos estaba Guillermo Burgos, que

declaró, lo escuchamos todos y que él mismo reconoció de forma

espontánea que estuvo presente y lo conocía el señor Fernando

Boudourian de aquel año nuevo que pasaron. Ileana nos contó que

conoció a la madre de Gabriel Ditullio, a su hermano, a su cuñada, al

señor Guillermo Burgos, a Sergio Burgos, a padre de Gabriel Ditullio, a su

círculo íntimo y su familia en esos años nuevos. Fernando B Boudourian e

Iliana incluso le prestaron su chacra de Ramallo. Iliana dijo, le dimos las

llaves y nosotros, ellos fueron con su familia y nosotros fuimos después

con nuestra familia el fin de semana. Este era el vínculo de amistad, este

era el vínculo de confianza que exige el tipo.


Voy a la extracción forense, mensaje de whatsapp entre Gabriel

Ditullio, Honrado y Fernando Boudourian, leído por la escribana Nadia

Andrea. Fernando Boudourian, 20 del 7 del 2021, hola.Andrea. Fernando

Boudourian, 20 del 7 del 2021, hora 18.07.02, está en el acta, creo que es

la 80. Sí, oralizado. Quedó muy bien. Feliz día, amigo. Ditulio, 20 del 7 del

2021, 18 horas, 8 minutos, 08 segundos. Feliz día. El poder, 56, general,

de administración y de disposición. Era válido, era legítimo, no lo

cuestionamos, es un presupuesto del tipo, nunca lo cuestionamos, lo

dijimos en nuestra proposición fáctica y en el alegato de apertura y en la

acusación. Era un poder válido.


Fue redactado por Fato y lo llevó Fato al hotel con los dos boletos,

a pesar de que Fato está un poco reticente a explicarlo. Dice Fato que lo

leyó, dice el señor Ditullio en su defensa que también fue leído, Fernando

dice que no, que no se leyó. Solo ellos saben realmente qué fue lo que

sucedió. La verdad que sobre eso yo no puedo, no tengo forma cuando

está contradicho esto, pero sí tengo algo para decir. Que es obligación la

lectura de ese poder, porque el escribano tiene obligación de leerlo y por

supuesto entonces que va a responder que cumplió con su deber. Pero no

nos puede dejar de llamar la atención todos los errores que tenía ese

poder del escribano tan experto, de mayor volumen en Bariloche y con

tanta escritura que hace, que va hasta un hotel, que no deja constancia

que fue un hotel a pesar de que debería hacerlo, que no se da cuenta que

no era un poder especial a pesar de que puso en el título que era un poder

especial y que no puso cuáles eran los lotes a los que iba a hacer

referencia dejando inconclusa la oración.


De los siguientes lotes nada. No se dio cuenta que ponían soltero y

que Fernando no es soltero. No se dio cuenta de nada cuando lo leyó él.

Le pareció un poder que estaba todo bien. Entonces yo me permito

razonablemente dudar de esa lectura y darle más sustento a lo que dice

Fernando y a lo que realmente dice Fato cuando dice que él es, y nos

cuenta, qué clase de escribano es y que sobre todo cómo lo abrazan sus

clientes cada vez que hace una escritura. Sobre esto, una vez más,

resaltar quién era el dueño de ese poder que se lleva Fato y que después

retira el señor Ditulio. Lo dijo Piermatei, el dueño era Fernando. Dijimos

que el delito se comete entre el 30 del 9 del 2021 y el 7 de octubre del 21

en aquella sesión y ratificación de firmas en la escribanía de Daniela

Chávez y aparece firmando y aceptando esa compra que había hecho en

comisión Guillermo Burgos Juan Ramón Centena en representación de

ChocoFactory.


¿Quién es Juan Ramón Centena? Tratamos de traerlo, no pudimos,

explicamos todas las diligencias que tuvimos que hacer, oficina judicial,

intimaciones, cartas documento, no aparece. Solo pudimos tomar una

entrevista en nuestro estudio jurídico cuando lo trajo el anterior abogado

defensor del imputado. ¿Quién es Juan Ramón Centena? Cadete fue la

palabra que usó, cadete de Gabriel Ditullio, fue la palabra que usó Yanina

Soto, contadora que trabajaba en el estudio contable de Barriga, que es el

contador de Gabriel Ditullio, es quien hizo la certificación contable de

Choco Factory. Empleado de Ditullio, dijo el señor Carlos Martínez Rolón,

que es empleado y trabaja en Remax. Empleado y concuñado, dijo Anuera

Lys, que además dijo que varias veces lo acompañó a la herradura y a

otros desarrollos, a Centena, a identificar lotes que vendían porque no

sabían bien qué lotes estaban vendiendo.


Concuñado y empleado de Gabriel Ditulilo, lo dijo Fernando

Boudourian, ¿quién es Juan Ramón Centena? Único socio de Choco Factory

y SAS, según boletín oficial y expediente de personas jurídicas que se

incorporó como prueba suficientemente estandarizada.


Lucas Vanola declaró, también todos lo escuchamos, él dijo que

trabajó para Choco Factory y SAS, que estaba registrado, eso conforme

nómina de empleados, que leyó e ingresó Gabriela Tramontín, empleada

de ARCA. Dijo Lucas Vanola que no conocía a Juan Ramón Centena y que

el dueño de Framton y de Choco Factory, a su entender, era Gabriel

Ditullio.


Bueno, ¿quién es Choco Factory SAS? No tiene habilitación

comercial según la municipalidad. Todos escuchamos a Carlos Haro y a la

respuesta y el reconocimiento del documento y de la nota donde contesta

Choco Factory SAS no tiene habilitaciones comerciales.

 El señor Gabriel Ditullio ayer dijo, es una franquicia, no tenemos

ninguna prueba de que sea una franquicia. Si era una franquicia no tenía

habilitación, no sabemos dónde operaba, no sabemos a qué se dedicaba.

Lucas Vanola, ya referí, empleado, año 2019, dice que era su empleadora,

ChocoFactory y SAS, que él trabajaba en Frantom, que queda en xxxx, en

la esquina. Aunque dijo que el dueño de Frantom era Gabriel

Ditullio, que es quien retiraba el dinero, que aparecía como dueño, y es

quien le entregaba a él, que era el cajero, qué hacer con el dinero y a

quién entregar el dinero de la caja. Que todos los días, más o menos el

50% de la caja la retiraban varias personas, entre ellos Ignacio Burgos,

Sergio Burgos y otras personas que no recuerdo.


Reitero, Vanola dijo que no conoce y no sabe quién es Juan Ramón

Centena, aunque es el único socio de Choco Factory y SAS. Dijo también

que el resto de los empleados, que no era el único empleado, Gabriela

Tramontín, yo le pedimos que leyera la nómina de empleados de alguno

de los fragmentos, por lo menos tenemos 19 empleados. La contadora,

Mariana Fogaroli, también nos refirió que tenía entre 14 y 19 empleados

dependiendo de cada periodo. Y que dijo Vanola, que el resto de los

empleados estaban contratados por otra sociedad que manejaba Framton

y que Gabriel Ditullio estaba detrás.


Capacidad económica de Choco Factory y SAS, que es la cesionaria,

es quien en teoría adquiere los lotes de Fernando en aquella oportunidad

en lo de Daniela Chávez, 30 del 9 del 2021 y 7 del 10 del 2021.



Pretendiendo dar un viso de legalidad y de capacidad económica, alguien

encomendó a Janina Soto a hacer una certificación contable, pero ¿qué le

pidieron? Que le hiciera solo sobre IVA ventas, que es IVA ventas, lo que

se vende, para acreditar que al 30 del 9 del 2021 Choco Factory y SAS

tenía capacidad para comprar los lotes mediante sesión.


¿Cuál fue la realidad? Declaró Mariana Fogaroli. Tuvo a la vista toda

la información fiscal que incorporó la AFIP a través de las contestaciones

de oficio que nos mencionó y leyó Gabriela Tramontín. Frente a esto,

Mariana Fogaroli logró derribar toda la información y toda esa certificación

contable presentada en alguna oportunidad porque se trataba de

información parcial. IVA ventas, nada más.


La declaración de Mariana fue intachable, a mi modo de ver. Ella es

contadora, perito con más de 20 años de experiencia en delitos

económicos y causas penales en Capital Federal. Analizó toda la

documentación de AFIP y las declaraciones juradas presentadas ante AFIP,

así como los boletos y concluyó que y las sesiones y la certificación

contable de Yanina Soto y concluyó que entre el 2020 y el 2021 Choco

Factory tenía una situación deficitaria. No contaba con capacidad

económica para adquirir los derechos mediante sesión, no tenía fondos

para comprar lo que supuestamente compró aquel 7 de octubre del 2021.

Agregar sobre esto la documentación que tuvimos Choco Factory es la

única que pudimos obtener, intentamos obtener más documentación. No

lo puedo acreditar porque Centena no está, pero intentamos y les doy

nuestra palabra que buscamos obtener más documentación, pero como

me bloqueó, no contestó y demás y no está en domicilio.


De hecho, la secretaria del estudio presentó un oficio con

autorización judicial en las oficinas de xxxx de las

oficinas de Choco Factory y se lo recibieron. Le pedimos los registros y los

libros contables, que es donde las sociedades vuelcan todas sus

operaciones para ver si contábamos con más información para que tuviera

más información Mariana Fogaroli para hacer esta esta pericia y esta

conclusión contable. Por supuesto no tuvimos respuesta y ya saben el

desenlace al tratar de citarlo y traerlo a juicio para que explique lo que

nadie puede explicar.


Pero resaltar una vez más que lo dijimos, cuál era el domicilio de

Choco Factory, ya nos suena de memoria, xxxx. Yo

quiero ingresar en el valor de los lotes, los lotes de Fernando. En el valor

de los lotes, los lotes de Fernando. Para esto también partamos sobre

situaciones que entendemos que no están controvertidas que siempre en

el boleto que firma Fernando y el boleto que cede de Ditulio a Choco

Factory siempre se habló de que la superficie iba a ser la misma y que la

suma de las superficies da un poco más de 20.000 metros cuadrados,

21.800 metros cuadrados.


Eso está, no está discutido que son 21.800 metros cuadrados y que

no está discutido, o entiendo, que era lo mejor de Solares, en palabras de

Ditulio, cuando lo escuchamos los audios. No está discutido, o bueno

nosotros lo presentamos al menos, que Ditulio en un audio le dijo

olvídate, valen una fortuna, es lo mejor de Solares, una fortuna valen. Y

que le dijo también el 24 del 7 que le volvía a reiterar 20.000 metros de

tierra son cuando sumas todo. Eso está extraído de la manera que

corresponde a los protocolos, no fue cuestionado por un ingeniero, por

una escribana, siguiendo todos los protocolos que nuestra provincia

establece para la extracción forense y presentación de esa extracción

forense. Y ayer le pregunté a Ditulio si él tenía los mensajes y nos dijo

que sí, que él tenía todavía los mensajes.


¿Por qué no lo trajeron para contradecir esto, si esto no era cierto,

que lo presentamos hace más de un año? ¿Por qué eligen? Nosotros lo

que hicimos, claro que fue una selección, por día. Por eso cuando ustedes

vieron que hicimos la proyección, iban pasando muchos diálogos, íbamos

eligiendo las oraciones, pero elegimos días, no elegimos oraciones sueltas.

Y por eso también fue la presentación que hizo Pardal, de ir mostrando

todo en el televisor, donde ustedes podían ver todos los diálogos y

nosotros íbamos resaltando todo eso, si no nos vamos a poner a leer

desde el 2011, desde el 2021, todos los diálogos que había y obviamente

no se puede. Por eso no es que elegimos párrafos, como sí hizo el señor

de Ditulio. Nosotros les trajimos todo.


Lo que hicimos fue resaltar los que nos parecían importantes y lo

podría haber hecho la defensa una vez más. Perdón, la defensa no, el

señor de Ditulio no lo hizo. Entonces tenemos que al 18 de febrero del

2021, por 4.800.000 pesos, si tomamos en cierto ese valor, que ya

demostramos que no es cierto, que no fue el valor real del negocio jurídico

que ellos llevaron adelante y lo acreditamos con la deuda existente

anterior, pero también es muy fácil explicarlo de esta manera.


Y acá es donde pedimos el sentido común y lo lógico y lo razonable

de la experiencia. Al 18 de febrero del 2021, 4.800.000 pesos, y esto es

información pública, y estoy hablando de dólar oficial. Todos sabemos que

en el 2021 lo que costaba a cualquier persona era conseguir un billete de

dólar. Había que buscar otras formas. Pero al dólar oficial, entre 88 y 94,

son 50.000 dólares.


O sea que ese es el importe que ellos quieren defender como

cierto, que nosotros decimos que no y demostramos por qué no, y

Fernando dijo que no. Si quieren defenderlo como cierto, que

efectivamente se pagó eso, son 50.000 dólares. Hagan la cuenta, 21.800

metros cuadrados por 50.000 dólares. ¿Sabe cuánto le da el metro

cuadrado que supuestamente el gran hombre de negocios, el

desarrollador, el candidato y todas estas cosas vendió en esa época? Dos

dólares con veintinueve el metro cuadrado.


De lo mejor de solar es que vale una fortuna. Si vendió a ese

precio. Dos dólares con veintinueve. Es una cuenta. ¿Recuerdan lo que

dijo Laura Pérez Lavallén? ¿De cuánto compró la Sociedad de Ditullio en el

2014-2015? ¿A Tanco? ¿Toda la tierra? ¿Toda la tierra pelada, virgen? Sin

calles, sin superficies afectadas que no se pueden vender. El desarrollo, la

tierra, el campo. ¿Se acuerdan de cuándo lo compró? Entre siete dólares

veintitrés a siete dólares cuarenta y siete el metro cuadrado. Seis años,

siete años después lo vende, si es cierta esa venta, dos con veintinueve.

Es absolutamente irrazonable y no se sostiene de ninguna manera.


Y por eso exigimos, o planteamos, un razonamiento por el sentido

común, la lógica, la experiencia. Dos palos. ¿Cuánto son dos palos? Claro,

obviamente nos dicen dos palos. ¿Cuánto es dos palos? Nosotros decimos

que son dos millones de dólares que dijo Ditullio que valían esos lotes. Y

no lo decimos de manera antojadiza. Lo decimos una vez más por la

lógica, la experiencia y por la referencia. No hay ninguna otra explicación

que pueda ajustar dos palos a un valor de esos lotes que no sean dos

millones de dólares. O al menos acá no la plantearon. Y yo no la escuché

ni el propio Ditullio. El 24 de julio del 21 le dice por eso siempre te dije

que valían dos palos cuando le dice que son 20.000 metros cuadrados de

tierra. Olvídate, valen una fortuna, es lo mejor de Solares. Y que Fernando

contesta, si valen eso estaría ok. Ahí está la instrucción, ahí es donde

están hablando del valor y la expectativa que tenía Fernando sobre esos

lotes. Y sobre el resultado de esos lotes.


Es cierto que cambiaron esos lotes. La medida, lo estoy hablando

de los lotes, no del are. El are no cambió nunca. Y nunca se discutió del

are que la martillera Pérez Lavallén dijo que valía 350.000 dólares a esa



fecha. Los lotes sí cambiaron. No eran esos 19.000 y pico de metros

cuadrados. Terminaron siendo 5 de 1.200 metros cuadrados. Sí, sí. En

total son 6.000 metros cuadrados.


Ahora, ¿se acuerdan el video donde lo muestra al señor Di tullio

exhibiéndose a Fernando acá están tus lotes y diciéndole hasta dónde

llegaba que eran los autos de abajo? Eso es mentira. Y lo dijo a Anuar. Y

se vio en los mapas. Más conversaciones respecto de palos. En un

momento Fernando le dice, están los dos mensajes, pero si saco dos palos

por estos cinco lotes estará bien. Vuelve a decir, dos palos por estos cinco

lotes. ¿Cuánto nos da dos palos por cinco? Mensaje de Di Tullio. Hablando

de referencia de valores.


En las mismas conversaciones. 600 metros en la colina. Todos

sabemos cuál es el barrio de la colina, al lado de Solares. Lo conocemos

en el Este. 600 metros en la colina para ser una casa común valen

100.000 dólares. Entonces Fernando Artemiano contando, cuatro gambas

cada lote estará ok. Esa es la información que trajeron ellos. Cuatro

gambas cada lote estará ok, dice Fernando. Sobre cinco lotes, hagan la

cuenta. Este video fue reconocido, de hecho por el propio Ditullio, cuando

dice que sí, que por ahí cometió una infracción al talar los pinos y demás.

O sea que ese está ingresado y no está cuestionado.


¿A cuánto le vende a Sentena? A ChocoFactory, perdón. 96

millones de pesos. No, 9.600.000 pesos. No lo notamos eso. 9.600.000

pesos. Y dicen, yo lo vendí seis meses antes a 4.800.000 y da 9.600.000.

Exactamente el doble. Exactamente el doble. Si ese realmente de

4.800.000 fuese cierto. ¿Cuánto da? 9.600.000 era tomando una vez más

el dólar con las dificultades para obtenerlo en esa época y demás. ¿Qué

cuenta nos da? ¿A cuántos dólares vendió? Entonces, si fuera cierto,

cuatro dólares y pico el metro cuadrado.


Cierto, cuatro dólares y pico el metro cuadrado. Ese es el gran

negocio que le hizo a Bourdurian. Le vendió su tierra a cuatro dólares y

medio, la misma tierra que le había comprado ocho años antes a 7.20 y

pico. Pelada. Y le vendió lo mejor de la tierra. No le vendió cualquier

parte, le vendió lo mejor, lo que valía una fortuna. Esa es la fortuna.

21.800 metros de tierra a, en el mejor de los casos, 96.000 dólares y

conseguís el billete. Si no, esos pesos se van a convertir en dólares en esa

época. ¿Cuánto da la cuenta? Laura Pérez Lavallén nos dijo con las

tasaciones, nos habló también de las tasaciones. Y se acercaron mucho a

los dos palos. Toda esa cantidad de tierra nos habló de un millón

seiscientos mil dólares. ¿Y el are? ¿Qué pasó con el are? Esos 2.001

metros cuadrados tan especiales de tierra mucho más valiosa. Nunca

sufrió ninguna modificación, siempre fueron 2.001 metros. Es lo que se le

vendió después a Giustozzi. ¿Qué es de ese valor? ¿Valía eso, el are?

¿Valía un millón seiscientos mil pesos? ¿Valía 16.000 dólares el are? ¿Que

lo vendió por ese valor si es que se conseguía el billete? ¿Valía 16.000

dólares, 2.001 metros cuadrados de tierra con un potencial absolutamente

diferente? No, no valía, por supuesto que no valía. Y lo hizo para

perjudicarlo. Ahí está el daño del tipo penal. Lo hizo para ocasionar daño,

más allá de toda la triangulación que nosotros después vamos a

referirnos. Lo hizo para ocasionarle daño porque había pasado lo de

Herradura y había avisado que iba a ocasionar daño.


Vamos a ver si tiene los de Solares. Lo hizo desaparecer, no le dijo

nada. Venían hablando todos los días anteriores, todo el tiempo,

permanentemente, qué quería Fernando con esos lotes, cuál era el valor

estimado, qué escritura meló, que los vemos y parece un vendedor, los

quiere, necesito liquidez ya. Eso está clarísimo, no está controvertido y de

repente hace todo esto sin decir nada, ninguna información de nada,

ninguna información. Apareció un comprador, mi cadete, mi socio en otros

emprendimientos, el que me vende los terrenos, mi pariente que los va a

comprar con una sociedad. No le dijo nada y todo rápido.


Ahora vamos a hablar de eso también, todo rápido, de esa famosa

sesión. No nos permitamos tampoco caer en un argumento tan no le voy a

poner adjetivo, no caigamos en tomar de referencia el valor fiscal,

experiencia, sentido común, ser razonables. Todos sabemos lo que

significa un valor fiscal y lo explicó claramente Piermatei. Nadie vende un

lote a un valor fiscal y pregúntense o cualquier persona pregúntese si está

dispuesto a vender su propiedad, su casa o lo que tenga al valor que

figura en la boleta que nos llega de los impuestos, que está el valor fiscal.

Tanco no vendió el valor fiscal, Tanco vendió 10 veces más del valor fiscal.



 

Entonces para mí eso realmente me sorprendería que alguien pueda

defender el valor fiscal y más aún un gran desarrollador como se

presenta. No nos subestimemos a nadie sobre este tema. ¿Con qué

estamos? Sí, reforzando un poco lo que dijo mi colega respecto de los

lotes vendidos y cedidos, hacer como, tomarnos unos segundos para

volver las identificaciones.


Lo que se vende el 18 de febrero del 2021 eran los lotes que eran

del 10 A y B al 14 A y B eran 10 lotes y el ARE dos boletos. Lo que se cede

es eso mismo, 10 A y 10 B hasta el 14 A y B y el ARE. Se cede

exactamente lo mismo, las mismas superficies, los mismos 21.800 metros

cuadrados, a pesar de que el imputado presentó como prueba el plano de

PH 08 del 2021 que fue ingresado e incorporado, que es el que crea las

unidades funcionales, sí es cierto que después se modificaron las medidas,

pero siempre se le garantizó al señor Fernando Boudourian, los metros

eran los mismos y como dijimos al inicio, cuando se comete el delito de

defraudación y administración fraudulenta, entre el 30 de septiembre del

2021 y el 7 de octubre del 2021.


A esa fecha lo que se cede son los mismos metros cuadrados, se

ceden los derechos sobre aquel boleto de compra-venta, 21.800 metros

cuadrados. Aquella definición y modificación conforme el plano de PH de

lotes de menores metros, desconocemos por qué lo hizo el señor Fernando

Boudourian, que incluso intentó engañarlo o lo engañó diciéndole tus lotes

llegan hasta los autos que se ven ahí abajo en aquel vídeo, en la

rentadora de autos, cuando eso no llegaba hasta ahí.


Y aclarar entonces, para las designaciones catastrales, que estos

lotes que van del 10 A y B al 14 A y B, terminan siendo, conforme el plano

de PH 8 del 2021, ingresado en catastro, que crea las unidades

funcionales. Las unidades funcionales son 5, 184, 185, 186, 187 y 188.

Este es importante para después vincular con los adquirentes de esos

lotes al finalizar de la operación. Y el ARE, que no sufrió ninguna

modificación, es la unidad funcional número 22. La designación catastral la

hemos explicado y ha quedado incorporada por los informes de dominio

como prueba suficientemente estandarizada.


Vamos entonces ahora a los personajes que intervienen en todo

este entramado de operaciones. Fabricio Fato, escribano de esta ciudad,

registro notarial número 49. Fabricio Fato tenía instrucciones precisas. Él

dijo a Fernando, lo acreditamos en la extracción forense, y lo dijo el 11 de

marzo del 2021. Conservo los boletos y el poder hasta que me digas qué

hacer. En abril del 2021, Fernando Boudourian le pregunta a Fabricio Fato,

que está acreditado en la misma extracción forense, acta de la escribana

de Andrea, que lo realizó. Abril del 2021, Fernando le pregunta a Fato si

los boletos sellados de Solares podía escriturarlos o si tenía que firmar

Gabriel. Respuesta de Fabricio Fato, del 7 de abril del 2021, con los

boletos de Solares ya podés escriturar a tu nombre. Están sellados y

certificados.

 Entre mayo y agosto del 2021, Fernando Boudourian le envía

innumerable cantidad de mensajes preguntando por las escrituras de

Solares y Fato no le responde. Surge de la extracción forense y del acta

notarial de la escribana de Andrea. A pesar de las instrucciones precisas

que hasta ahora teníamos por las comunicaciones que mantenía Fernando

Boudourian con el escribano Fabricio Fato, el 22 de julio del 2021, Fato le

entrega los boletos y el poder a Gabriel Di Tullio.


Y hay algo más. Hay un pedido de certificados, o varios, del

escribano Fabricio Fato de los lotes de Fernando Boudourian. ¿Qué días?

27 y 28 de septiembre del 2021. Esto surge de los informes de dominio de

los inmuebles y se los pregunté al escribano Fabricio Fato y él mismo

oralizó que en esas fechas, 27 y 28 de septiembre del 2021, había

solicitado certificados para bloquear la matrícula.


¿Y qué surgió de esa charla, de esa reunión? ¿Qué dijo Billy

Burgos? Me junté con Centena el día anterior a la certificación. La

certificación se hizo el 30 de septiembre del 2021. Se juntó el día anterior,

29 de septiembre del 2021. Fato, 27 y 28, había pedido los certificados

para bloquear la matrícula.


¿Y qué surgió de esa charla, de esa reunión? ¿Qué dijo Billy

Burgos? Me junté con Centena el día anterior. Me dijo que fuera a la

mañana siguiente a firmar una compra en comisión en lo de Chávez, que

él no sabía bien qué era, que algo había escuchado que era una compra



en comisión y que se lo preguntó a la escribana para saber qué significaba

y cuál era el alcance, que se lo explicó. ¿Qué quiero probar con esto?

¿Qué queremos probar con esto? Valorar. Que Centena estaba en

Bariloche el 29 de septiembre del 2021 y que le dijo que porque vivía en

xxxx estaba complicado para ir a firmar el día siguiente. Esto

lo manifestó y lo declaró Guillermo Burgos. Algo así como estaba

complicado para ir a firmar a la mañana porque tiene hijos chicos. Xxxx

queda a cuánto, 15 minutos, 20 minutos en auto, sabemos dónde queda.


¿Qué era lo que tenía que hacer Billy Burgos haciéndole un favor,

dijo a Juan Ramón Centena, aquella mañana del 30 de septiembre del

2021? ¿Era nada más y nada menos que la compra, mediante cesión, en

favor de Chocos Factory de 11 lotes de terreno de solares de 21.800

metros cuadrados. El monto, aparentemente, y conforme esa cesión, era

de 8 millones de pesos y 1.600.000 pesos, que Fogaroli ya nos dijo que

esta sociedad era deficitaria.


¿Qué pasó con estos lotes? Con los derechos de estos lotes que

pasan a Chocos Factory entre el 30 de septiembre del 2021 y el 7 de

octubre del 2021, que es cuando Centena ratifica esa compra. Luego se

cede por instrumento privado, sin fecha cierta, sin firma certificada, ¿y

quién cede? Chocos Factory y SAS le cede al propio Juan Ramón Centena.

¿Y qué pasa después? Centena vende estos lotes, unidades funcionales,

184, 185, 186, 187, 188, y el área de servicios, que es la unidad funcional

22. ¿A quién se lo vende? Solares Developments S.A., Giustosi, y Tanco

S.A. en Dación en pago.


Tratamos de traer al socio de Solares Developments, ya les

explicamos ayer, que intentamos, remitimos cartas documento, las

recibieron, no vinieron, no se presentaron, no se comunicaron, lo mismo

con Giustosi, con lo cual la declaración que tuvimos fue la de Javier

Tanque en representación de Tanco S.A., aquella sociedad que le vendió la

tierra, campo pelado, donde se desarrolla Solares, a la sociedad de Gabriel

Ditullio en 2014 y 2015.


¿Qué dice Tanco? ¿Qué nos dijo Javier Tanque? ¿Qué nos dice

Javier Tanque? ¿Que trató con Vitulio? ¿Que fue con Vitulio? Que a

Centena lo vio el día que apareció ahí a firmar, pero que todo su trato de

ese recupero de esos lotes en garantía, que no dice en realidad. Y

Piermatei explicó que no fue una adhesión en pago, más allá que diga

adhesión en pago.


De nuevo, Fato poniendo títulos en las escrituras que no se

corresponden con lo que después se desarrolla, que no es nulo, que no es

nulo. ¿Qué nos dice Tanque? Yo traté con Ditullio y me los dieron en

reconocimiento de una deuda en garantía por otro desarrollo que también

era Golfinos y nos explica todo esto.


Ingresó también la escritura número 107, que es la sustitución

fiduciaria. Esta la ingresó el inspector PierMatei, que es la de sustitución

fiduciaria y reconocimiento de hipoteca. Esta escritura ya oralizada es

mediante la cual LURRAC S.A., esta sociedad que aparece como que tenía

esta hipoteca, es sustituida por fiduciaria patagonia de tierras SAS y quien

se transfiere el dominio fiduciario. ¿Y se transfiere con qué? Se transfiere

con la misma hipoteca, esta hipoteca en favor de Tanque.


¿Quién es fiduciaria patagonia de tierras SAS? El señor Gabriel

Ditullio. Vamos a explicar, hay muchos nombres, muchas sociedades,

muchas personas jurídicas que parece que tratan de confundirnos, pero no

lo hacen. Tenemos a Choco Factory SAS, boletín oficial, sociedad de Juan

Ramón Centena, domicilio, xxxx, prueba

suficientemente estandarizada, boletín oficial del 15 de agosto del 2019.


Tenemos a la fiduciaria patagonia de tierras SAS, esta sociedad que

adquiere la tierra y sustituye al fideicomiso de Coirones, este que explicó

Pierre Matei, y que adquiere ese dominio fiduciario con hipoteca, la

hipoteca de Tanque. ¿Quién es fiduciaria patagonia de tierras SAS? Boletín

oficial del 26 de agosto del 2021.


Recordemos que el delito nosotros lo pusimos entre el 30 de

septiembre del 2021 y el 7 de octubre del 2021. Fiduciaria patagonia de

tierras SAS, socios, Domingo, Nicolás, Gabriel Ditullio, domicilio social,

xxxx. Único socio, representación legal de la

sociedad ejercida por Domingo, Nicolás, Gabriel Ditullio y Juan Ramón

Centena. Único socio de Choco Factory. Quien aparece comprando estos

lotes, quien después se los da en pago a Tanco por una deuda y una

hipoteca que se transfirió a fiduciaria patagonia de tierras SAS.

Ditullio emprendimiento SAS, otra de las sociedades. 21 de febrero

del 2019, boletín oficial. Sociedad y socios. Ditullio, Honrado, Domingo,

Nicolás. Único socio. xxxx, domicilio societario.

Administrador suplente, Sergio Burgos. Ya habíamos dicho Sergio Burgos,

fiduciario de la herradura.


Compañía Argentina de Alimentos SAS, boletín oficial del 12 de

agosto del 2021. Socios, Domingo, Nicolás, Gabriel Ditulio, Honrado.

Domicilio, xxxx. ¿Qué otro socio tiene? Juan Ramón

Centena. Cuando el doctor Gobeto dijo que eran socios de Choco Factory,

Choco Factory es solamente de Juan Ramón Centena, eso es cierto, pero

sí eran socios al 12 de agosto del 2021 en Compañía Argentina de

Alimentos SAS. Domicilio, xxxx de

Bariloche. Administrador suplente, por supuesto, Juan Ramón Centena en

la sociedad.


¿Por qué digo la fecha de la publicación? 12 de agosto del 2021.

Volvemos al 30 de agosto de septiembre del 2021 y 7 de octubre del

2021. Delito instantáneo, administración fraudulenta. ¿Cuándo se comete

el delito? Eran socios. También incorporamos, para cualquier duda,

nosotros el año pasado extrajimos de copias, solicitamos a la inspección

de personas jurídicas, los expedientes cada una de estas sociedades las

oralizamos, no hubo modificaciones, por lo menos hasta el año pasado, de

las sociedades conforme a lo que el registro expide de forma pública y que

ingresó como prueba suficientemente estandarizada.


En definitiva, señores jueces, haciendo el cierre del requerimiento

que anticipamos, consideramos que el señor, el acusado, Ditullio, cometió

el delito de administración infiel previsto en el 173, inciso séptimo artículo

e inciso del Código Penal. Claramente abusó de la confianza que tenía y

que había durante años con su amigo, con su vínculo familiar, que utilizó

el poder para hacerlo, que tenía un acto de administración válido para

llevar adelante estos actos, que tenía a su cargo el cuidado, el manejo y la

administración, que no hubo ningún consentimiento de Fernando para que

actuara de esa manera, que actuó con dolo porque quiso perjudicar,

porque anticipó que lo iba a hacer, que hubo una afectación grave al

patrimonio de Fernando, que esto claramente no es un incumplimiento

contractual y justamente porque al aplicar las leyes del Código Civil, los

artículos del Código Civil, la legislación civil, se establece cuáles son las

obligaciones que tiene y qué pasa cuando se superan.


Y finalmente, respecto de la rendición de cuentas, no nos vamos a

ni referir porque no forma parte del tipo penal la rendición de cuentas,

señores jueces. Una vez más, citando la misma doctrina que anticipé

antes en estafa y otras defraudaciones, página 286, acerca de si la

rendición de cuentas es o no prejudicial, la práctica le niega ese carácter.

Por lo tanto, el proceso penal no debe esperar la sentencia civil ni



 

viceversa. La rendición de cuentas no es un elemento del tipo, es otra

cuestión, no se exige y pedimos entonces que sea declarado responsable

el acusado por este delito con la información que aportamos.




Alegatos finales defensa:


Por su parte el Dr. Arrondo dijo: 


Bueno, he escuchado muy atentamente los alegatos finales del

acusador privado y observo una vez más la falta de elementos, tanto

objetivos como subjetivos, del delito por el que estamos reunidos en este

debate. Esta parte de la defensa prometió, al comienzo del contradictorio,

probar que había circunstancias, hechos, situaciones que echaban por

tierra la intimación. ¿Por qué hablo de intimación? Después me voy a

referir puntualmente porque yo me vine a defender acá por el hecho

investigado, por la acusación, por lo que se dijo, tanto en la formulación

de cargo como en la audiencia de control de esa acusación, que veo que

acá no se le da tanta importancia, al menos por lo que acabo de escuchar,

en los alegatos finales del acusador y voy a explicar por qué después.


Voy a volver y voy a destacar, señores jueces, la actuación objetiva

del Ministerio Público Fiscal, quienes en dos ocasiones, primeramente el

fiscal de grado y después el fiscal jefe, fiscal ellos con larga experiencia

trayectoria dentro del Poder Judicial, luego de hacer una valoración sobre

las pruebas concluyeron que no hay delito, no hay delito a investigarse.



Objetivamente definen la cuestión como algo fuera o como algo ajeno al

fuera, como un conflicto a resolverse en sede civil y comercial. Y

objetivamente dicen que no hay una conducta delictiva desplegada, estas

son palabras del doctor Lozada, no hay conducta delictiva desplegada.


Se actuó con facultades y no por encima de ellas. Se actuó antes

de la revocación del mandato y después de la revocación del mandato y

después del ofrecimiento de rendición de cuentas no hubo actuación

alguna por parte del señor Ditullio. Esto no es caprichoso, señores jueces,

que lo mencione en estos párrafos introductorios y no es caprichoso

también que en estos párrafos, en este comienzo de locución, he hablado

tres veces o he manifestado tres veces la palabra objetivamente. ¿Y por

qué lo digo? Porque el Ministerio Público Fiscal actúa de esa manera, actúa

de manera objetiva.


¿Y por qué lo recalco? Porque acá el fiscal no está, acá el Ministerio

Público Fiscal no lo vemos. Y si bien es cierto que la legislación actual

permite al acusador privado ponerse el saco de fiscal, lo cierto, y todos lo

sabemos, es que el interés es subjetivo. ¿Es algo malo, es algo contrario a

la ley? No, por supuesto, pero estamos hablando de un interés subjetivo,

¿no es cierto?, que necesariamente la defensa quiere destacar. ¿Por qué?

Porque el acusador privado, con su lógica subjetividad, desde el principio,

desde la primera denuncia, nos llena de presunciones, nos llena de

proposiciones situaciones que habrían acaecido.

 Y, señores jueces, las presunciones, constitucionalmente es

inconstitucional llegar a un fallo con presunciones. Y se da como hecho,

como cierto, como ocurrido, cuestiones que en materia civil hubieran

llevado años de contradicción, y ellos ya en diez minutos lo novelan, lo

plantean con una locución, por supuesto, entendible, hablan del sentido

común, hablan de un montón de circunstancias, pero lo concreto, ¿no es

cierto?, yo vine acá para defenderme de lo que se le acusó al señor Di

Tullio. Y resulta que ahora me entero que no es importante que el poder

estaba vigente, que no es importante que el poder le daba amplias

facultades, que no es importante, para la teoría del caso de la acusación,

de que lo que hizo estaba, de alguna forma, dentro de los límites del

poder.


No, no, todo eso no es importante. ¿Cómo, señores jueces, no va a

ser importante? Es trascendente, es visceral, es constitutivo del hecho que

nosotros estamos investigando acá. Lo fue desde el primer comienzo de la

investigación, en los dichos del acusador que dice, se actuó por fuera del

poder, porque el poder estaba dirigido a que se escriture los lotes a

nombre del señor Boudourian. Falso. El poder y el mandato nunca estuvo

dirigido a que el señor Boudourian se escriture a su nombre. Hace años

que trabaja en el mercado, jamás se escrituró un lote a nombre del señor

Boudourian. Nunca. Eso es falso.


Y la acusación que contesto justamente, dice que confeccionado

por Fatto para muchas cosas, pero especialmente para escriturar a

nombre del señor Boudourian. No, no es así. Pero ahora eso no tiene

importancia. Resulta que ahora no, eso no es importante. Pero señor,

señores jueces, en eso se basaba el juicio, en la acusación. Como dije, se

proponen situaciones, en algunos casos se lucubra, se dan por sentado.

Nosotros tenemos obligación en todo proceso penal, y más en un proceso

adversarial, discutir y probar en base a la acusación admitida. ¿Cuál es?

¿De qué se acusó a mi defendido? ¿Cuál es la conducta? ¿El accionar de la

persona que tengo sentado acá al lado mío? Eso es lo que debemos

verdaderamente investigar.


He anotado un sinfín de sociedades, fideicomisos, sociedades de

Rosario. He escuchado en cuál de ellas, ¿no es cierto? Por ejemplo, lo

tuvimos acá al escribano Piermaitei, que claramente diferenció lo que es

una persona de existencia ideal a una persona de existencia física.

Estamos hablando de sociedades. Le pregunté qué obligaciones o qué

deberes o qué incumplimiento puede llevar a realizar mi defendido con

respecto a esas sociedades. No, son personas distintas. Claro que sí. Acá

estamos juzgando el accionar del señor Ditullio, de la persona que tengo

al lado.


Reitero, esta novela, estas presunciones, estas cosas dadas por

cierto, llevarían años de contradicción a un juez civil, en un proceso

ordinario y contradictorio, resolver sobre las mismas. Y acá son

situaciones que ya están dadas por hecho. ¿Por qué? Vamos a explicar el

sentido común. No, señores jueces, acá estamos en un ambiente más que

formal, en donde nos debemos encuadrar primeramente al hecho

denunciado y después a las pruebas que han tenido como para sostener la

acusación.


Es cierto, y coincido con mi colega la doctora Sanguinetti, que hay

situaciones o que hay cuestiones que no se pueden discutir. Que ellos

tenían vínculos comerciales, que durante muchos años tuvieron una muy

buena relación. Tampoco se puede controvertir que Boudourian otorgó un

poder amplio, amplísimo, de disposición y administración a favor de

Ditullio. Y también quedó demostrado en debate que el mismo fue

utilizado, ¿no es cierto?, dentro del límite de sus facultades y dentro de la

vigencia de las mismas. Es decir, el anclaje temporal y las facultades son

dos elementos que a pesar de que la acusación privada ahora no les

presta atención, son esenciales, viscerales, ¿no es cierto?, sustitutivas de

la cuestión que nosotros estamos investigando.


Y debemos analizar, por más que la acusación no lo quiera, de

forma minuciosa y completa el porqué de estas circunstancias, que sí

deben determinar estas circunstancias la suerte de mi defendido. No las

presunciones, no las especulaciones, no estas cosas dadas por ciertas,

sino aquellos actos que realizó mi defendido y el análisis de esos actos en

lo que respecta a las facultades que tenía en ese momento otorgadas y si,

por supuesto, las mismas eran vigentes. ¿Son palabras mías, señor Juez?

No, son palabras del doctor Lozada. Una persona que nos hemos

encontrado con diferencias muy importantes en muchos juicios, pero tiene

una vastísima experiencia, vastísima, eso no se puede discutir.


Y analizando estas dos cuestiones a la cual el acusador le quita

importancia, dice no hay actividad delictiva. ¿Y sabe por qué no hay

actividad delictiva? Porque después de la revocación no hubo ningún acto

más y el señor le ofreció rendir cuentas de lo que había realizado, a pesar

de que encontró un fallo, buscándolo, que dice que la rendición de cuenta

no opera como una situación prejudicial. Puede ser, pero lo lógico es que

primeramente se analice esa rendición de cuenta y situación que no quiso

hacer fue reconocido por el señor Boudourian, que no quiso ir a la oficina

de mi defendido a que se le explique, ¿no es cierto?, qué es lo que había

hecho en su carácter de apoderado.


¿Tenía facultad para ceder los boletos? La respuesta es sí. ¿Tenía

facultad para retirar los boletos de la escribanía? Obviamente, si yo tengo

facultades para comprar un auto, tengo facultades para estacionarlo, es

decir, es obvio que sí. El retiro de los boletos es una de las imputaciones

que el acusador privado realiza y que he tomado y que estoy contestando,

es decir, la acusación dice retiró los boletos. Por supuesto que tenía

facultad para retirar los boletos.


¿Estaba al tanto el señor Boudourian de que había retirado los

boletos? También quedó reconocido en debate a través de la declaración

de mi defendido y la exposición de los chats de WhatsApp que fueron

incorporados como prueba, en donde el señor Boudourian le pregunta por

los boletos que tenía él, o sea que él, antes de hacer la denuncia, sabía

que tenía los boletos y después, cuando redacta la denuncia bajo

juramento de decir verdad, dice sacó los boletos en contra de mí. Señores

jueces, nos están tomando, bueno, no voy a opinar personalmente. O sea

que mínimamente se está induciendo en error, ¿para qué? Para favorecer

la situación procesal y perjudicar a esta persona, mínimamente, lo voy a

decir más académicamente.


También se dijo en la denuncia que el poder había sido otorgado

por una cuestión de practicidad porque estaba la pandemia, entonces él

no podía viajar y el poder era en realidad para que él le escriture a

nombre del señor Boudourian, que quedó demostrado que no es así. Lo

demostré porque contesté la acusación, ahora resulta que eso no es

importante. Bueno, ahora son importantes otras cosas. Todas estas

situaciones están acabadamente demostradas y no admiten discusión

alguna. Los testigos notarios, todos los notarios que pasaron por acá, lo

destacaron. Destacaron la validez de los actos, la vigencia del poder, ¿no

es cierto? Y se despidieron sobre las facultades del mismo.


No voy a hacer hincapié en lo que dijo cada uno de los escribanos

porque tengo que, en base a los 40 minutos, organizarme. Pero ustedes lo

saben y fueron contestes con lo que yo quería demostrar que para mí sí

era importante, vigencia, facultades. Y la cuestión que para mí es

importante, para el acusador privado no lo es, la rendición de cuentas. La

citación a la oficina de él para rendir cuentas, no es importante. Yo

entiendo que sí.


Entonces, ¿cuál es el hecho investigado? ¿Estafa por no cumplir con

el mandato? No, no lo es. La conducta atribuida, la conducta reprochada,

¿cuál sería la conducta reprochada? Yo creo que nos tenemos que atener a

la acusación. Hay elementos, y esto me llamó la atención a lo largo de

toda la discusión, que nunca se habló o, hábilmente, de manera hábil, se

dejó de lado la situación de cuánto pagó el señor Boudourian por los lotes.

No fue mención por parte de los acusadores, nunca. Siempre se trató de

esquivar ese tema. ¿Y por qué lo digo hábilmente, señores jueces? Porque

la estafa, el fraude, es una mesa que se apoya sobre tres patas. Después

tenemos los fraudes especiales y demás, pero el fraude en sí, la actitud de

fraude, son tres patas. Y una de las patas es el empobrecimiento de la

persona defraudada.


Por eso es que no habla de lo que pagó. Siempre estamos hablando

de hipotético, de supuestos, de los millones, cifras obscenas a las cuales

hace mención el acusador, pero nunca habla de lo que pagó. Señores

jueces, está notarialmente certificado que pagó por 10 y, a los pocos

meses, vendió por 20. Me refiero al doble, a los pocos meses. No tengo la

cifra exacta, pero es el doble de lo que pagó. Si pagó 4.800.000,

4.800.000 vende al poco tiempo en 9.600.000. Todos apuntamos a los

9.600.000 para determinar el perjuicio económico.



 No, señores jueces, vamos a apuntar a toda la película, no

solamente a lo que le conviene al acusador privado. Porque, ¿dónde está

el perjuicio? ¿Dónde está el perjuicio si a los pocos meses vende al doble?

Tenemos escrituras públicas. Un hábil hombre de negocio, como el que

tengo acá enfrente sentado, no puede decir, y yo no quise firmar eso,

como se lo explicó en una... Yo no lo leí bien. No, señor juez, porque la fe

pública, la seguridad jurídica, el poder fedatario que ejerce un escribano

sobre el cual se mueve el mundo del derecho en lo que respecta a la

seguridad jurídica, no podemos decir, y no, yo no quise firmar eso que

firmé, o no lo leí bien, o estaba apurado. No, esa situación me parece que

no la podemos argumentar. No fue argumentada, por supuesto, por la

querella, pero lo destaco porque fue parte de la declaración del señor

Boudourian.


Entonces, como elemento constitutivo del delito, está faltando que

pongamos atención en eso. ¿No es cierto? Porque si no, es fácil

noveladamente apoyar al señor Ditullio de todos los males, ¿no es cierto?

Y eso yo, por lo menos como defensor, no puedo permitir que suceda, o lo

tengo, es mi deber destacarlo en este ámbito.


Entonces, entiendo que notarialmente no hay perjuicio, ya que

fueron vendidos los lotes al doble de lo que se pagó. El dato importante,

dice el señor Boudourian en el contraexamen, es que él revocó el poder el

7 de octubre. Y después también dice, me parece que es consecuente y de

alguna forma es lo que pasó, que él no iba a ir a la oficina del señor

Ditullio, a que le rindan cuentas. No tenía por qué. Y entonces, señores

jueces, la esposa también lo dijo. No, teníamos que ir a la oficina a que

nos rindieran cuentas. A ir a la oficina, a que nos rinda y nosotros nos

vamos a ir. Es decir, esa intención por parte del señor Ditullio de rendir las

cuentas de forma acabada, tiene que tener un peso en el momento de

llevar una decisión. ¿Por qué? Porque si no, no lo hubiera hecho, no lo

hubiera comunicado.


Acá estamos, este es el domicilio, vení. Está bien, le dijo: "sacá un

turno", algo que ofendió al señor Boudourian, yo no tengo por qué sacar

un turno. Bueno, eso es parte de la operatoria, de la oficina, de la gente,

de los empleados que tenga el señor Ditullio, pero la rendición de cuentas

estuvo, el ofrecimiento de la rendición de cuentas.


Por otro lado, civilmente está ese proceso en trámite, en marcha, y

de manera ordinaria y con todas las incidencias o implicancias que tenga,

eventualmente se llegará a un resultado. Me he desorganizado un poco en

lo que tenía que expresar, pero me quedé en la cuestión civil. ¿Y por qué

el fiscal jefe dice que esto es una causa que no merece ser investigada?

Porque existe, en el ámbito que corresponde, un montón de acciones que

se podrían haber desplegado, la simulación, el pedido de nulidad de las

escrituras o la redargución de falsedad, que es el proceso que debemos

seguir todo aquel que quiera desvirtuar de alguna forma la fe pública o la

seguridad jurídica que otorgan las escrituras.

 Acciones tendientes a recobrar el inmueble, si vemos que acciones

revocatorias, paulianas, un montón, no soy especialista en el tema, veo

acá algunos abogados que sí lo son, pero hay herramientas que uno tiene

para poder, de alguna forma, reparar, si se quiere, los daños y perjuicios

causados. Pero es otro fuero y es otro ámbito de discusión y no puede ser

lo que nosotros estemos acá discutiendo.


Después se han nombrado decenas de sociedades fideicomiso, en

ninguna de ellas, en ninguna, les he preguntado a los notarios y también a

Gabriela Tramontín de la AFIP, a todos los que... el señor Gabriel DItulio

operó por derecho propio, es decir, eran sociedades y Gabriel de Itulio

puede haber sido administrador, socio, gerente, encargado de la firma,

pero son personas distintas, entonces eso yo también le doy importancia,

Veinticinco años que está desarrollando, lo cierto es que continuamente

tiene desarrollos inmobiliarios. Choco Factory no tiene nada que ver con

Choco Factory. ¿Por qué? Porque estoy hablando societariamente, porque

decimos Choco Factory es una sociedad, ¿tiene alguna vinculación con

Choco Factory? No. Ese cuentito, esa novela de que iba a buscar la plata a

la caja de Frantom en Mitre, no es serio.


Porque él dijo que es el dueño de Frantom, Frantom le vende

chocolate a la franquicia, Choco Factory es una franquicia, obviamente iba

a retirar dinero porque le vendía el chocolate y eso que lo hace

responsable de lo que le hizo al señor Boudourian, pero es novelado, bien

novelado, muy bien, eso es cierto. ¿Por qué, insisto, vamos a hablar del



sentido común? Bueno, vamos a tener sentido común en lo que respecta a

diferenciar entre sociedades y personas físicas. Voy a hacer alguna

referencia al estado en que estaban los lotes, ¿no es cierto? Y en que me

llamó la atención, no soy un especialista, pero la verdad es que me llamó

la atención lo que es la tasación que hizo Pérez Lavallén.


Antes voy a hacer una mención con respecto al valor de lo que dijo

la doctora Sanguinetti, así con mucho énfasis tratando de captar la

atención de ustedes, 7 dólares con 23, pero lo había comprado tan que

era un campo pelado, sin servicio, sin calle, 7 dólares con 23. Señores

jueces, al momento que se produce la cesión de boleto, no estaba

aprobado el loteo, no había subdivisión, no había servicios, no había

calles, es decir, era un pozo, era un campo pelado, pero después

hábilmente, ¿no es cierto? Ahí lo conecto, destacando así la tasación de

Pérez Lavallén.


Pérez Lavallén, la tasación está totalmente equivocada, ¿no es

cierto? Pero, ¿por qué lo digo? Porque surge de los mismos dichos y de los

montos que ella expresó, es improponible, improponible lo que dijo y lo

vimos todo a través de su testimonio. Por falta de información, por

contradicciones, ¿no es cierto? ¿Qué dijo como perito? Y el lugar era lindo,

tiene linda vista y tiene buenos accesos. Y en el 2021, ¿no es cierto? Un

lote podría valer 132.000 dólares, dice. Pero después podían valer

300.000, pero si eran de 1.200 valían 132.000; que si eran multifamiliares

podían valer más, pero que cuando averiguó, dice que se podían construir

solo 295 metros cuadrados. Yo voy a los precios que tiró, disparatado. El

criterio para decir que valían 1.300.000 dólares es equivocado, porque si

no sería de 962 dólares el metro.


Señores jueces, es una linda zona, Solares, pero ni el Hotel

Inacayal tiene ese valor, es decir, ni los lotes que estén acá enfrente del

lago, con costa del lago, tienen el valor. Después, tasa el EFE, actualmente

el UFE 22, que tiene 1.700 metros y dice que cuesta 300.000 dólares,

serían 205 dólares ese, ¿no es cierto? Entonces hay una contradicción, el

que vale 1.300.000 dólares, que está al lado, vale 962 dólares el metro y

el otro vale 205 dólares. Eso lo dijo acá la perito Pérez Lavallé, esto es

carente de todo sentido técnico y ahí sí meto el sentido común, tantas

veces valorado por el acusador, ¿no es cierto?, hay que tener sentido

común. Un lote vale 205 dólares y el que está al lado vale 962 dólares,

esa es la pericia de Pérez Lavallé, no puede servir de argumento o arrojar

ninguna certeza como base o fundamento de cualquier sentencia.


Martínez Rolón dice que él conoce comercialmente, que lo conoce

comercialmente de la herradura. Señor juez, se habló de la herradura, la

herradura, él no es el dueño de la herradura, tampoco la desarrolló y

Boudourian no compró ningún lote en la herradura y Martínez Rolón aclara

que nunca vio ningún contrato, que lo supo por lo que le decía Boudourian

o porque decía, pero él nunca vio nada, o sea que estamos ante ese

testimonio que destaca como principal el acusador, de última y la peor de

las hipótesis para esta parte es un testigo por composición, un testigo

porque le dijeron algo, él dijo nunca vi ningún contrato.


Gabriela Tramontín de la AFIP, de la ARCA, bueno, antes de hablar

de Gabriela Tramontín voy a hablar, porque esto sí lo quiero destacar, de

cuál sería la causa fuente de la obligación, ¿no es cierto? ¿Por qué surge

esta deuda del señor Ditullio de entregar los lotes de solares? Y ellos, de

una forma, le dan relevancia a que hay un reconocimiento de deuda

firmado ante una escribana que manifiesta ese reconocimiento que mi

defendido le debe 4.700.000 dólares al señor Boudourian. Por un acto

hace por trabajos de cuántos tres años, cuatro, cinco años, 4.700.000

dólares le debe a preguntas; ¿no es cierto decir de dónde surge 4.700.000

dólares y de las comisiones? Nuevamente un 3% la comisión; máximo

estamos hablando de trabajos relacionados a un monto de 150 millones

de dólares, o sea que en tres años de trabajo sin 4 o 5, con un solo cliente

que es él, tuvo una actividad financiera porque él se presenta como asesor

de bolsa. Yo voy a empezar a novelar también por 150 millones de dólares

cuál es el origen de eso.


Acá estamos, se nos abren dos caminos, señores jueces: o es

mentira o el otro camino no es cierto. Estamos ante una persona que tuvo

ingresos por 150 millones de dólares en el término de cinco años y es

monotributista. Un monotributista; cuando le pregunté esto a Gabriela

Tramontini no, eso es evasión, si es que cualquiera de las empresas que

supuestamente tiene él lo haría. No le pude preguntar con respecto al

señor Boudourian. Estos señores jueces, es la causa fuente de la



obligación, ¿no es cierto? Esto es lo que habría generado; esto es algo que

está actualmente investigado en la justicia federal. Me entero también,

por y nos enteramos por la declaración del señor Ditullio, es decir, que hay

una investigación a nivel federal, ¿no es cierto?, sobre esta cuestión

donde se están analizando algunos temas relacionados con posibilidades o

cosas que todos sabemos pero que no voy a hacer mención.


Lo que sí digo es que esto podría implicar un delito de acción

pública y, por supuesto, no puede ser valorado ese documento por

supuestamente trabajos millonarios, cifras obscenas; no es cierto que se

han manejado y que es livianamente manejado el escribano Piermatei.

Voy a ser muy breve; habló sobre la legalidad de los actos, sobre la

diferencia entre una persona de existencia ideal y una persona física,

sobre las obligaciones, sobre lo que es la fe pública, la seguridad que da el

ejercicio del poder fedatario y, de alguna forma, la validez de todas

aquellas actuaciones llevadas a cabo por mi defendido, el empleado de la

chocolatería. Este empleado Vanola, no es cierto, además de las

imprecisiones y de estas cuestiones, expresó que nunca el señor que

tengo al lado le dio alguna dirección en lo que respecta a la organización

de su trabajo.


La testigo, merece la esposa, la señora del denunciante, destaca en

el testimonio lo que yo quiero poner sobre la mesa también, que hubo un

ofrecimiento, no es cierto, a rendir cuentas; en su momento hubo un

intento, al menos, de citar de convocar a los efectos de rendir las cuentas

del caso. Eso me parece que es muy importante, señor juez. Yo, por

tiempo, tengo que ir terminando, pero voy a reiterar: no es cierto que la

teoría está marcada por las presunciones y los supuestos y nosotros

necesariamente tenemos que atenernos a lo que se probó o lo que no se

pudo probar.


Destaco lo que es el valor en que compró el señor Boudourian y el

valor en que fue vendida la tierra; destaco que luego de la revocación no

se llevó a cabo ningún acto; destaco que se propuso llevar a cabo la

rendición de cuentas y que todas estas cosas no son elementos

importantes y que no se condicen con la propuesta del acusador privado y

no se condicen con ninguna conducta delictiva.


Destaco nuevamente, señores jueces, así como lo hizo el fiscal en

su momento y el fiscal jefe, que esto no es el ámbito para resolver este

tipo de cuestiones; es el fuero civil, el encargado y, de alguna manera, de

esta forma novelada está lleno de supuestos y de presunciones. Se trata

de obtener una sentencia penal a cualquier costo y claramente en contra

del principio de subsidiariedad, de última ratio y de los principios

fundamentales de intervención mínima, que el poder fue otorgado para

que los lotes se escrituraran a favor de Boudourian. Esto es un dato falso.


Quedó demostrado también que es falso que él tenía que

mantenerlo informado de todo lo que hacía como condición de validez de

los actos que retiró en contra de la voluntad, sus boletos. Él lo denuncia

cuando tiene chats que, se sabe, son posteriores a esa fecha, que él los

tiene, o sea que está induciendo a un error a los juzgadores, que los lotes

valen dos millones de dólares. En ningún lado salió que salían dos millones

de dólares. Volvemos a los supuestos, a la presunción; apliquemos el

sentido común. Eso es cuando conviene, cuando no conviene; no hay que

aplicar el sentido común cuando hay que verdaderamente ser serios y

decir que el señor Boudourian no pudo jamás haber ganado 150 millones

de dólares en un negocio con él en el término de cinco años. Ahí no

aplicamos el sentido común; para lo otro, sí lo aplicamos para todo, que

no se cumplió con el mandato conferido, también falso.


Resulta que todas estas cuestiones que fueron tan importantes y

discutidas durante tanto tiempo, inclusive aún en el control de acusación,

ahora no son importantes. Es hasta, dijo, es obvio que el poder lo

facultaba, por supuesto, si es verdadero que estaba vigente, que los actos

llevados a cabo tenían esas facultades, que se ofreció rendir cuentas y que

se pagaron los lotes por un valor mucho mayor de lo que decía el poder,

¿no es cierto? Esas cosas son verdaderas y toda esta prueba, señores

jueces, estoy seguro, estoy convencido, los va a conducir a una única y

posible decisión, que es la de adoptar un temperamento liberatorio y,

consecuentemente, van a absolver a mi defendido, entendiendo, como así

la hace la defensa, que no existe conducta o acto que lo haga merecedor

de ningún reproche penal.


Por lo tanto, reitero el pedido absolutorio.



 Consultado el acusado Di Tulio si era su intención hacer uso de la

última palabra, prefirió guardar silencio.




LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL:




El juez José Bernardo Campana dijo: 


Finalizado los alegatos, a mi entender surgieron las siguientes

cuestiones a considerar:


1) ¿La acusación se mantuvo incólume tras la declaración

testimonial del Sr. Fernando Bourdorian?. ¿Respeta la acusación el

principio de congruencia procesal o por el contrario como sostiene la

defensa sufrió cambios significativos con afectación a los derechos del

acusado? ¿Se acreditaron en su totalidad  los distintos hechos que

conforman la acusación? 


2) Según lo afirmado en juicio por el Sr. Fernando Bourdorian,

¿existió una causa legítima de adquisición de los lotes objeto de juicio,

que permita sostener por tanto que los bienes ingresaron a su patrimonio,

que ello generó una expectativa legítima y que por tanto Di Tullio causó un

perjuicio patrimonial cierto o cuanto menos desbarató tal expectativa?


3) ¿A partir del trato comercial desarrollado por las partes durante

por lo menos trece años y la modalidad en la que se realizaron los

negocios jurídicos entre ellos, corresponde aplicar para juzgar los actos

realizados a partir del mandato solamente las reglas generales del

Mandato y guiarnos por su  naturaleza dejando de prestar  atención a las

cláusulas especiales, muy concretas y específicas sobre el precio al que el

mandatario podía vender?


4) ¿ Fue objeto de este debate y en su caso se ha probado con

certeza que las personas jurídicas involucradas y en especial el

Fideicomiso Solares I en realidad no existía, no tenían giro comercial y es

lo mismo que Di Tulio persona física, con lo cual podría cambiar las

conclusiones anteriores?


5) ¿ Cuál es la decisión que se debe adoptar en este caso?


6) Costas


7) Honorarios y devolución de la documentación acompañada.


Primera y segunda cuestión,  relacionadas al principio de

congruencia, la causa de adquisición,  las expectativas que se podían

tener sobre el negocio y los bienes involucrados, como también si se han

probado  todos los hechos que conforman la acusación.


Los jueces debemos  resolver los casos a partir de la teoría de cada

una de las partes pero sin dejar de considerar todas las circunstancias que

las partes traen al debate, la prueba incorporada y también las

disposiciones de la ley.


A menudo se presentan cuestiones de orden público a las que no

podemos dejar de prestar atención, justamente por la función judicial que

ejercemos. Los jueces debemos analizar  la legalidad y validez de los

actos que se refieren en juicio y sobre todos de aquellos que se pretenden

derivar consecuencias jurídicas. Así el TI  en el legajo MPF-BA-03432-

2023  dejó sin efecto una decisión judicial ante  la cita de una ley que no

se había considerado durante el contradictorio, es decir no había sido

planteada por las partes pero terminó siendo fundamental para  ordenar

un nuevo examen del caso. En definitiva, los jueces debemos prestar

atención a todas las circunstancias involucradas y proceder a su análisis a

partir del sistema jurídico en su totalidad.

Tanto en el control de acusación y en los alegatos de apertura los

patrocinantes de la querella sostuvieron que el Sr. Boudourian había

adquirido los lotes a partir de boletos de compraventa. En la acusación no

se indicó el precio, pero en el alegato final los abogados patrocinantes

sostuvieron que el precio consignado en los boletos, es decir  $4.8

millones,  no se correspondía en absoluto con el valor real e indicaron:

“tenemos que al 18 de febrero del 2021, por 4.800.000 pesos, si tomamos

en cierto ese valor, que ya demostramos que no es cierto, que no fue el

valor real del negocio jurídico que ellos llevaron adelante y lo acreditamos

con la deuda existente anterior, pero también es muy fácil explicarlo de

esta manera”. Entonces, la propia acusación mutó en el alegato de

clausura la causa de adquisición de los bienes lo cual también hizo  el

propio querellante durante su declaración testimonial.


La querella   puso foco en el reconocimiento de deuda que firmó Di

Tulio a favor de Boudourian  ante la escribana Mensa  por 4,7 millones de

dólares y tras introducir ese documento, el propio querellante, negó la

existencia de una  compraventa con el Fideicomiso, negó que hubiese

celebrado una compraventa por los lotes y ante las preguntas del Dr.

Govetto afirmó que nunca pagó el precio consignado en los boletos (precio

que debía recibir el  Fideicomiso Solares I), que no pagó valor alguno  y

que en realidad los lotes los recibió de Di Tulio a cuenta de aquella deuda

personal que Di Tulio tenía con él. 


Esta cuestión, en mi opinión es trascendente, no solo desactiva la

causa de adquisición de los lotes consignada en la acusación sino que

implica reconocer por parte del Sr. Boudourián que junto a  Di Tulio, quien

obraba  en representación de la Fiduciaria del Fideicomiso Solares, 

simularon una compraventa, donde se consignó además un precio que

nada tenía que ver con el valor de los  lotes, precio que por poco que sea 

nunca percibió el Fideicomiso y que ambos habrían hecho ese negocio

simulado para  obtener beneficios personales a cuenta de los intereses del

Fideicomiso, es decir Di Tulio  pagaba parte de la deuda con Boudourian y

Boudourián recibía una parte de lo que se le debía, todo en perjuicio del

Fideicomiso, que repito, nada recibió según el propio querellante por la

venta simulada de una porción más que considerable del loteo, tan

importante como la propia querella probó después.


 Boudourian sabía perfectamente que Di Tulio y el Fideicomiso

Solares eran personas diferentes, tan es así que en una de las

conversaciones con el Escribano Fato, aquellos chats que el mismo

querellante trajo al juicio, afirma que para escriturar los lotes debía firmar

Di Tulio utilizando el poder que él había otorgado y Burgos en

representación del Fideicomiso.  También en el mismo reconocimiento de

deuda, consta un párrafo clave por el cual no quedan dudas que para

Boudourian la deuda era de Di Tulio, persona distinta al Fideicomiso… sino

cual sería la razón para  consignar en dicho documento esta expresión “de

esta manera…. la parte deudora quedará desde ese momento con la libre

disponibilidad de las mismas y la exoneración de su obligación de

adquirirlas del fideicomiso..." Ese texto en el reconocimiento de deuda  fue

redactado entre Di Tulio, Bourdurian y la propia escribana Mensa.  


Lo trascendente es que el acto simulado que Boudourián sostiene

haber realizado con Di Tulio es un acto que encuadra en una defraudación

particular, aquella prevista en el Art. 173 inc. 12 del C.P., y como juez no

puedo dejar de advertirlo y considerarlo. No puedo dejar de valorar que la

venta conforme el querellante no existió y que, siempre de acuerdo con

las palabras de Bourdourian, el acto que sostuvo haber ejecutado

implicaba tomar del Fideicomiso Solares de Bariloche I  varios lotes sin

contraprestación alguna, a la vez que  Boudourian cobraba una deuda

personal y el otro es decir Di Tulio lo hacía  para “achicar o cancelar” parte

de una deuda suya, personal. Entonces el verdadero negocio que el

querellante en persona y bajo juramento de ley sostuvo,  es decir la

entrega en pago de lotes del Fideicomiso por deuda de Di Tulio, no puede

ser causa de transmisión de derechos ni tampoco generar una 

expectativa válida sobre esos bienes, por cuanto el acto simulado tenía

por objeto realizar un acto prohibido por la ley, es decir compensar deuda

personal de Di Tulio quien obraba en representación del Fiduciario con

bienes del fideicomiso. Así el Art. 1685 del C.C. Y C. N. establece que los

bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio

del fiduciario. Incluso el Art. 1686 excluye la posibilidad de que los

acreedores del Fiduciario ataquen a los bienes fideicomitidos y en este

caso Di Tulio, persona física, siquiera era el Fiduciario. Y vale citar al

respecto el Art. 334 del mismo C.C.Y C.N., que discrimina entre simulación

lícita e ilícita, y sostiene que “la simulación ilícita que perjudica a un

tercero provoca la nulidad del acto obstensible”. A ello debo sumar que si

bien el Art. 958 del C.CYCN, establece la “libertad de contratación” la

misma rige dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la

moral y las buenas costumbres.  A su vez el Art. 726 del mismo

ordenamiento  establece que no hay obligación sin causa, es decir, sin que

derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el

ordenamiento jurídico.  Entonces si el propio Boudourian sostuvo que

simularon el acto para hacerse él de los bienes del Fideicomiso (quien no

debía nada y nada recibió en contraprestación) el acto es nulo y ningún

efecto o expectativa válida podía generar en cabeza de Bourdorian. No se

trata de afirmaciones de la defensa, sino de un reconocimiento liso y llano

por parte del querellante que pone punto final a la discusión en virtud de

la teoría de los actos propios.


En  el control de acusación se citó como causa de adquisición una

“venta” pero durante el juicio el propio querellante dijo que recibió a

cuenta de deuda personal.  Tal cambio, tal mutación  que parecería sólo

sutil pues en el alegato de clausura se hace referencia también a venta, 

no lo es tal, por el contrario el cambio es clave para analizar la existencia

de un verdadero perjuicio patrimonial y la pérdida de una expectativa

válida.  El cambio desactiva la propia acusación y desbarata el perjuicio

que se sostiene, por cuanto no se pagó nada al Fideicomiso Solares I y

tampoco, debo hacer notar,  se hizo quita alguna de la deuda luego o al

momento de la simulación, quita que solamente sería de utilidad para

Boudourian si la deuda hubiese sido del Fideicomiso y sabemos por la

propia querella que el que debía era Di Tulio. Lo cierto  además  es que

tampoco se probó una quita concreta de deuda personal o cuanto menos 

no se  acreditó la quita de la misma forma en la que se probó el

reconocimiento de aquella deuda. 


 Entonces, si Boudourian por los lotes, nada pagó, reconoce que en

realidad no los compró, que el propietario era el Fideicomiso y no Di Tulio,

no hay a mi modo de ver un perjuicio real, concreto y patrimonial en

cabeza de Bourdurián por los actos cumplidos a posterior por Di Tulio, no

lo hay porque no hubo una causa válida de adquisición, los actos

simulados, de carácter ilícito, en contra de la letra de la ley, en perjuicio

del Fideicomiso y reconocidos en juicio por el querellante no pudieron 

generar beneficio o expectativa válida alguna para él. Cuando Boudourian

firmaba los boletos no podía desconocer estas circunstancias.   No solo se

trata de que en realidad no pagó valor alguno, sino que no podían hacer lo

que Bourdurian dice que hicieron, así en vez de compraventa se hubiese

firmado una donación, el negocio sigue siendo ilícito porque en realidad

según la querella, lo que realmente querían hacer era  una transferencia

de bienes del Fideicomiso a favor del acreedor de Di Tulio violando la regla

de separación de patrimonios.


Vale decir que luego de todo lo que pasó con los lotes,  Boudourian

se encontraba en las mismas condiciones en las que estaba  para cobrar la

deuda reconocida ante la escribana Mensa, en la que estaba antes de

firmar los boletos de Llao Llao e incluso con la posibilidad “formal” de

percibir  o exigir los montos por los cuales Di Tullio cedió los boletos.



En ningún momento la querella sostuvo o probó que el fideicomiso

fuera una persona simulada. El fideicomiso es un contrato especial por el

cual el fiduciante transfiere bienes a un fiduciario, quien los administra en

beneficio de uno o varios beneficiarios. Existen distintos roles: fiduciante,

fiduciario y beneficiario. Los bienes se mantienen separados del

patrimonio del fiduciario -que tampoco era Di Tullio Persona física- y no

pueden ser usados  o dispuestos para pagar deudas personales.


El Sr. Defensor y el mismo Di Tulio, en varias oportunidades

sostuvieron  que  la acusación había cambiado a partir de un relato al que

ellos llamaron “novelado” y que no respetaba la  acusación admitida.  Di

Tullio sostuvo que no sabía bien de qué iba a tener que defenderse.   Pues

bien  tras estos primeros párrafos se presenta un cambio que parece sutil,

pero que en realidad es  fundamental en la acusación y ese cambio se

produjo a partir  de la propia declaración del querellante en el sentido que

en realidad no hubo venta, sino entrega en pago por la deuda y en los

boletos se consignó un precio que  no tenía nada que ver con la realidad.

Todo ello  afecta la congruencia de la acusación.


 Di Tulio durante todo el debate sostuvo la validez de los boletos de

compraventa, dijo que el precio en ellos consignados era el convenido por

las partes. Puede que su proceder se deba a que efectivamente existió la

compraventa, lo que está en seria duda, o que Di Tulio se encuentre

impedido de reconocer que junto a Bourdurian simularon los boletos para

disponer libremente de los bienes del Fideicomiso y sin contraprestación

alguna para tal patrimonio, tal reconocimiento  hubiese sido admitir que

realizó actos en contra de sus obligaciones como representante de la

Fiduciaria y además una especie de confesión por un hecho distinto, que

podría encuadrar como dije en el Art. 173 inc. 12 del C.P.P., pero ese

reconocimiento, si las circunstancias fueran tal cual lo indicó Boudourian,

no le es exigible a Di Tullio conforme el Art. 18 de la C. N..


La querella llevó a juicio una acusación determinada, pero luego

durante la producción de la prueba en vez de acreditar la causa de

adquisición terminó sosteniendo que no fue una “venta” sino otra cosa. Se

afirma que  los boletos  fueron simulados y ocultaban una entrega en

pago. Si para la querella nunca había existido una compraventa como tal, 

si el precio tampoco era el consignado sino supuestamente los dos

millones de dólares por los que en realidad habría Di Tullio firmado los

boletos, si todo ello era su verdadera teoría del caso y lo que realmente

pasó, pues debió haber imputado todas esas circunstancias en la

formulación de cargos y luego pasar el control de acusación. Debió indicar

la causa real de adquisición según su parte, pues sino como ocurrió en el

juicio, el acusado comparece a defenderse de una imputación que tiene

como base una compraventa instrumentada en  dos boletos de común

acuerdo, pero luego resulta que según la misma querella todo era

simulado, que el valor consignado por las partes también era simulado,

que nada se pagó y que los lotes se entregaron por dos millones de

dólares a cuenta de deuda personal de Di Tullio, pero eso tampoco se

instrumentó. 


No es lo mismo defenderse de una administración fraudulenta si las

partes aceptan que fijaron un valor a los bienes a defenderse de otro valor

que se relaciona recién en juicio con un acuerdo de pago personal que no

fue citado en la  acusación, ello  a la vez que se niega veracidad a los

boletos,  pues entonces la regla, la medida para juzgar el mandato cambia

radicalmente. Eso hizo la querella,  afirmó la compraventa, citó

expresamente los boletos,  pero Bourdurian negó esa operación y sostuvo

la entrega en pago relacionándolo con el reconocimiento de deuda

multimillonaria,  la mutación es grave y afecta radicalmente las

posibilidades de la defensa, se ha roto el principio de congruencia y así no

se puede arribar a una condena pues el Art. 191 del C.P.P. indica “la

sentencia sólo podrá dar por acreditados hechos o circunstancias

contenidas en la acusación”. Justamente la simulación de los contratos y la

entrega en pago de deuda personal no fueron hechos objeto de acusación

alguna en las etapas anteriores.


Como Juez no puedo dejar de  advertir estas circunstancias pues

solo se puede condenar por el hecho admitido en la acusación y el cambio

en este caso  finca nada más y nada menos que  en la causa origen de

adquisición de los bienes objeto del mandato, bienes vale recordar de los

cuales depende el perjuicio económico y la pérdida de expectativa como

elementos objetivos de la figura penal que se imputa. 


Entonces existe una contradicción entre la acusación y el principal

testigo de la querella, la acusación dice “compraventa” y el Sr. Boudourian

sostiene “me los dió a cuenta de deuda personal”,  con lo cual la acusación

cae pues el primer elemento no fue acreditado (es decir la causa de la

supuesta adquisición) y por tanto  la existencia de un perjuicio patrimonial

cierto o cuanto menos una  expectativa válida en los términos de la cita

realizada por la parte querellante no pudo ser acreditada. Pero además de

la testimonial de Boudourian, resulta que los patrocinantes también en el

alegato de clausura dicen “sabemos que ese no era el precio” y relacionan

los boletos con el reconocimiento de pago, tan es así que relacionan esa

entrega de lotes como algo similar a lo que el acuerdo decía, pues el

reconocimiento establecía como forma de pago la entrega de unidades

funcionales (departamentos) en el mismo barrio. 


El Dr. Arrondo sostuvo que cuando la acusación dice textualmente

“...a favor de Gabriel Di Tulio para que escriturara los lotes a su

nombre….” se introdujo un dato falso.  Pues bien, tras la lectura minuciosa

del mandato resulta que  en ningún punto dicho instrumento trata o fija

tal deber en cabeza del mandatario, entonces, la acusación introduce una

afirmación que no consta ni se pudo probar. 



Resulta de las mismas conversaciones que mantuvo Boudourian

con el escribano Fato, me refiero a aquellas conversaciones por WhatsApp 

que la parte trajo a juicio (folio N029323982), incorporadas a través de la

escritura de la escribana Dandrea, que  el escribano un día antes de la

reunión en el Hotel  Llao LLao estuvo en comunicación  con el querellante

sobre lo que se iba a firmar al día siguiente y que fue el mismo

Boudourian el que pide figurar “soltero” en los boletos para que su esposa

no tenga que viajar. También  resulta que fue Bourdurian el que a través

de Di Tulio pidió que el escribano fuera a Llao Llao y que le iba a invitar el

té, supongo por las molestias. Claramente fue Boudorian quien prefirió no

trasladarse a la escribanía, pero los jueces escuchamos decir a la querella

que  el traslado de Fato  a Llao Llao  era sospechoso y que todo se había

hecho rápido por culpa del escribano y que debíamos dudar de la lectura

del mandato previo a su firma. Volviendo al chat con Fato, es Fernando

Boudourian el que  trata el tema de los boletos y el mandato directamente

con el escribano. Vale decir que incluso en el mensaje del día 17/02/2021

hora 18:34:44 le dijo al escribano “Fabricio mi idea es poner a la venta de

inmediato estos 10 lotes más otros dos que me está cambiando Gabriel

por unos de Coirones, que es lo más fácil? e incluso  le pregunta ¿qué es

lo más práctico para dejar firmado teniendo en cuenta que vivo en Buenos

Aires? Entonces lo que sostuvo la acusación y el propio  Boudourian  en

juicio acerca de que al momento de la firma todos sabían que la intención

suya era escriturar los lotes a su nombre, no está acreditado y por el

contrario parece no ser cierto. Desde el primer momento e incluso antes

de firmar sostuvo más de una vez que quería vender esos lotes. Incluso 

en otro párrafo afirmó que quienes fueran los futuros  cesionarios los

debían  escriturar directamente a nombre de ellos no de Boudourian (folio

N029323983).  Con lo cual por lo menos cuando Boudourian solicitó los

servicios del Escribano Fato, desde un comienzo habló de un poder para

que los lotes se “vendan” no para que se escrituren a su nombre y es por

eso que el mandato nada dice de escriturar a nombre del querellante y

tampoco esa fue la idea de Bourdurian por lo menos en aquel momento. 

Es cierto que en las conversaciones posteriores  se habla de la posibilidad

de escriturar, que todo indica que en un momento fue la intención del

querellante,  se pide escriturar,  pero también  a la par,  en conversaciones

con Di Tulio siguen conversando de venta, incluso sobre cuál era el precio

posible  de venta, lo difícil del mercado por entonces, etc.. ver al respecto

el chat de fecha 24/07/2021 según transcripción en el folio N 029323989, 

Bourdurian dice: “te puse 1 palo por esto hace cuatro años y medio, Di

tulio responde: 600 metros en la Colina para hacer una casa común valen

100.000 dólares…  y Boudourian responde ese mismo 24 de julio “si salen

en los próximos meses en cuatro gambas cada lote estará ok”, con lo cual

parecía que hasta allí y los meses siguientes la idea principal era la venta.



Lo cierto también es que justamente para cuando Di Tulio cedió los lotes,

el querellante no aportó el chat, no hay ningún dato acerca de si hubo

conversaciones sobre el particular que su parte afirme, no sabemos

entonces si hubo o no indicaciones precisas sobre el precio, que hacer con

los lotes etc. pero Di Tulio si trajo conversaciones que seguían esa misma

y que no fueron negadas.



Tampoco la querella probó con exactitud los perjuicios de dinero

que la acusación sostiene.  Es cierto que el valor de los inmuebles era muy

superior a los precios consignados tanto en los boletos de Llao Llao como

así también  en los contratos de cesión que realizó Di Tullio utilizando el

poder,  el valor real fue discutido por las mismas partes en aquel entonces

y eso prueba que no podemos hablar de un valor cierto y sin ninguna

duda, más tratándose de inmuebles que estaban en un desarrollo sin

planos aprobados, quizás sin servicios.  Es valiosa la testimonial de la

perito tasadora Lavayén pero ella misma reconoce que los valores se

relacionan con el destino posible, los metros a construir etc. Como dije,  el

valor por sentido común y un mínimo conocimiento de la plaza  era muy

superior,  pero las afirmaciones puntuales de la acusación  no han sido

totalmente acreditadas por cuanto siquiera las partes habían llegado a una

conclusión sobre los valores en sus mismas conversaciones. 



Tercera cuestión:



 En cuanto al mandato, debo resaltar que en varias oportunidades

se dice que el precio de venta o cesión será fijado por el mandatario

según “el precio, plazo y condiciones que estime convenir” y hay una

cláusula muy puntual, específica, al final, referida nuevamente al precio, 

claramente se consigna como condición “precio no inferior al valor

fiscal”.   



El acusado Di Tulio sostuvo que ese no fue el primer mandato que

Bourdorian le otorgó en esos términos, hizo lectura de uno en particular,

muy similar, otorgado no en Bariloche sino en Buenos Aires, ese mandato

no fue negado por la querella. 



Las mismas partes coinciden en que su relación de índole comercial

data de más de 13 años,  con cuanto menos un mandato similar al que es

objeto de juicio, Las operaciones de boletos de lotes y sustitución de esos

boletos por otros  eran habituales, fueron  reconocidas por el querellante

e  incluso surgen  en las conversaciones con el escribano Fatto.  



Si la situación fuera tal cual la sostiene Di Tulio,  resulta que las

partes de común acuerdo fijaron un precio de compra en  $4.800.000  y

que establecieron un precio de venta a través de una cláusula especial que

bien podrían primar a favor de la situación del imputado  si seguimos el

mandato del artículo 8 del C.P.P.. Esa cláusula establecía  un precio de

venta  no inferior al valor fiscal. Las cesiones posteriores duplican el valor

del precio consignado en los boletos.



También resulta evidente que las partes al momento de firmar los

boletos en Llao Llao estuvieron de acuerdo con consignar un valor  que no

era el real o de mercado y además establecieron las cláusulas especiales

del mandato sobre el precio, cláusulas  que no están discutidas cuanto

menos en su existencia. 



La cuestión resulta importante, pues si las partes a decir de

Boudourian,   de común acuerdo, decidieron simular negocios jurídicos,

simular el valor de las propiedades,  si la parte querellante otorgó el

mandato y  no explica cuál fue el motivo por el cual no  instrumentó los

actos que realmente pretendía llevar adelante, si tampoco explica porqué

no se valió de precios reales y estableció en el mandato las obligaciones

que quería que Di Tulio cumpliera, resulta difícil y en contra de la duda

que beneficia al imputado (Art. 8 del C.P.P.), dar crédito a la tesis de la

acusación. Pues lo que ahora se pide,  una vez producido el

distanciamiento, es que se juzgue la conducta de Di Tulio bajo otras reglas

no contempladas ni en los negocios firmados ni en el mandato otorgado.

Fue el propio querellante en forma libre, con nutrida experiencia en el giro

comercial e incluso bancario,  quien optó por estas figuras que él mismo

sostiene fueron simuladas. La querella no explicó porque no optó por

negocios reales, válidos y a precio de mercado, quizás lo fue porque Di

Tulio no podía usar los bienes del Fideicomiso para pagar deudas

personales, pues de obrar así ningún efecto tendría el contrato y menos a

favor de Boudourian. Es por ello que ahora tras la revelación que hizo el

querellante, estos contratos tampoco pueden tener efecto a los fines de

acreditar un perjuicio cierto y una expectativa válida. 



En definitiva, cuando Boudourian negó la existencia de las

compraventas que consignó como causa de adquisición en la acusación, al

mismo tiempo que  sus abogados afirmaron que el  precio de los boletos

fue irrisorio,  desbarataron la propia acusación. ¿El mandato era entonces

cierto o también  simulado? ¿fue incluso  para que Di Tullio  obrara como

lo hizo? Sabemos que nada dice de escriturar a favor de Boudourian y

entonces, si leemos el mandato, da poder para que Di Tulio dispusiera de

los lotes a su criterio.  Boudourian  puso en duda la lectura del Esc. Fato,

pero fue él quien le encargó el mandato al escribano. La otra pregunta que

me realizo es ¿por qué se fijan cláusulas concretas sobre cómo determinar

el precio y un valor mínimo, si después, mucho después de otorgado se

dirá que debía regir el precio de mercado? 



Tras firmar boletos con Di tulio a precios claramente por debajo de

mercado, se le otorga un poder para que venda según su criterio pero

luego se le exige rendición por carta documento. Hubiese sido de ayuda

acreditar casos similares dentro del mismo giro comercial  entre

Boudourian y Di Tulio, es decir, probar que en otros casos, a pesar de que

se simulaban valores muy por debajo del valor de mercado la rendición de

los producidos fue a a valor de mercado, por transferencia bancaria  y

resumen  por carta documento, y no en una oficina, a partir de  la entrega

de los dineros percibidos como parece haber  ofrecido Di Tulio en su

contestación. La querella solicita que al momento de  juzgar a Di Tulio se

preste atención al valor de mercado, aquel mismo valor que no se  refirió

en los boletos ni en el mandato y que por las propias conversaciones entre

ellos no tenían claro cual era. Pide que a pesar de haber  decidido obrar

así, simulando negocios jurídicos,  se juzgue al acusado  por los reglas

generales del mandato y que los jueces omitan considerar  que el precio

en caso de cesión o venta de los lotes, por propia decisión del

querellante,  debía cumplir con una única condición,  superar el valor

Fiscal. 



Parece entonces que mientras había acuerdo entre las partes

regían códigos o reglas  que no se hicieron del todo públicas, se

mencionan inversiones por cifras muy importantes, todo de común

acuerdo y provecho.  Pero cuando se produce el distanciamiento, se

plantea e invoca la naturaleza del contrato de  mandato y se pide la

aplicación de sus reglas. Boudourian conocía la existencia del Fideicomiso

como surge evidente del reconocimiento de deuda y de las conversaciones

con el escribano Fato.  Afirmó haber hecho un fondeo o inversión de 

millones de dólares y no se explicó bien o quizás no se entendió cuál es el

verdadero carácter de tales aportes, en una de las respuestas, cuando se

habla de dinero y reconocimientos Gabriel Di Tulio le dice a Bourdourian,

folio N029323987 Di tulio: no tengo problema en reconocer lo que

corresponda pero en los chinos F: con lo nuevo se me complica esperar

años para poder salir, la liquidez la necesito en el muy corto plazo”... “pero

fijate vos sabés cómo fueron las cosas”. Me quedo con esta frase, y

justamente no queda claro eso, como fueron las cosas  ¿fueron

inversiones  y en ese caso cuál era el riesgo para el inversor? ¿fueron

mutuos de dinero? ¿fueron aportes como socio capitalista, un socio que

permanecía oculto? ¿Cuál fue la finalidad y el motivo por el cual se

otorgaron mandatos como el que aquí se invoca? No se explica pero

parece ser que la causa real de todas las operaciones necesitaba

justamente que los precios fueran simulados y que los lotes en principio

se vendieran y que  no que se escrituran a nombre de Boudourian pues

así se lo indicó a Fato pues  los cesionarios debían escriturar directamente

a nombre de cada uno de ellos. 



Entonces, si en vez de boletos de compraventa simulados, las

partes hubiesen realizado una compraventa real, a precio real, con ingreso

de los fondos al Fideicomiso y por tanto generando así la efectiva

transferencia de los bienes y una expectativa válida de incremento

patrimonial,  si además el poder hubiese consignado como sostiene la

querella  y no pudo probar, que era un poder especial para que Di Tulio -

persona física- escriturara exclusivamente a favor de Boudourian los lotes

adquiridos por ese negocio y si luego de todos esos actos cumplidos de

acuerdo con la ley,  Di Tulio hubiese vendido los lotes a pesar del mandato

expreso de escriturar, el caso por mi parte  tendría un resultado

totalmente distinto y en contra del acusado, estaría proponiendo su

declaración de responsabilidad.



  El tema es que cuando ingresamos al análisis de la causa de

adquisición, resulta que se dice compraventa pero luego en juicio el

querellante la niega y dice compensación, cuando hablamos del precio, la

querella dice que era irreal incluso el precio de venta que ellos

supuestamente convinieron en los boletos,  si hablamos de mandato,  no

consta en una sola línea que se haya otorgado para escriturar a favor del

mandante y por el contrario consta que es para vender e incluso no por el

precio de mercado sino  “...por el precio, plazo, y condiciones que estime

convenir” el mandatario. A todo  eso se suma que  al final el mandato 

indica, “CONDICIÓN DE VENTA EL PRECIO NO DEBE SER INFERIOR A LAS

VALUACIONES FISCALES”.  Entonces tras la prueba rendida no puedo

tener por acreditada la hipótesis de la querella más allá de toda duda

razonable.



Vale aclarar que no es mi  intención atribuir al querellante torpeza

o error, por el contrario todo lo que él firmó e hizo ocurrió por su voluntad,

porque así lo quiso, se trata de un obrar consciente y deliberado cuya

razones o motivos no están claros. Es cierto que fueron amigos, que tanto

Boudourian y Di Tulio tenían ese trato, pero luego del 2014, no hubo más

encuentros familiares y llama la atención que no lo haya habido cuando

toda la Familia Boudourian  estuvo en Bariloche en febrero del año 2021,

parece que la amistad  no era el principal vínculo que los unía para

entonces.   



Cuarta cuestión:



Durante el juicio se ha puesto en duda la entidad de las personas

jurídicas citadas, la querella sostuvo relaciones entre las distintas

personas que representaban a las sociedades involucradas, pero según las

conversaciones con el escribano Fato Boudourian ya conocía a Burgos,

también sabía que Di Tulio y el Fideicomiso eran personas distintas. 

Consultado el perito de parte, escribano Piermatei, afirmó la validez de

dichas personas jurídicas y quedó claro que si bien Di Tulio puede integrar

alguna de las sociedades y tener vínculos con Sentena, al momento de

actuar se trata de personas distintas y esa realidad legal no puede ser

derribada con solo afirmar  que  Di Tulio integra una u otra de las

sociedades también como socio, administrador y tiene vínculos sociales o

comerciales con las personas involucradas, cuanto menos no con certeza.

Se trata de patrimonios diferentes, con obligaciones y responsabilidad

también independientes, su validez y existencia permanecen vigentes.  



Quinta cuestión:



Resulta evidente que hubo una desavenencia entre las partes que

motivó la ruptura social y comercial, a partir de allí cada una de ellas,

como lo dijo Di Tullio citó y aprovechó en su beneficio la parte que le

interesaba contar. Así Boudourian hizo una extracción parcial de los

mensajes de su teléfono y también un recorte temporal por lo que la

extracción  no llega al momento en el cual se realizaron las cesiones de

los boletos. Me pregunto ¿si dicha extracción puede tener el valor

conclusivo que le dá la parte querellante si parece ser que existían otras

que no fueron transcriptas  a partir del sesgo del propio interés?.  La

querella a mi entender, debió traer a juicio un detalle minucioso, sin

ninguna omisión, de todas las conversaciones  entre las partes y sobre esa

totalidad, podría resaltar aquellas que le resultaron más relevantes.  Pues

sino  terminaríamos admitiendo que la acusación y la condena que se

pide, se asentará sobre datos parciales que llevan a conclusiones quizás

erradas, sin saber si, por el contrario con el universo de mensajes en su

totalidad   podríamos afirmar el mismo resultado u otro distinto.

Justamente los mensajes entre Boudourian y Di Tulio durante el periodo

de las cesiones de los boletos no están en el extracto de la parte

querellante.  Esa situación me llama la atención. Por su parte Di Tulio

también  acompañó parte de las  conversaciones que él sostiene haber

mantenido con Boudourian,  indicando concretamente  que los lotes

seguían a la venta para el tiempo en el que él cedió los boletos. Pero aquí

debo resaltar, que  la querella consultó al acusado  sobre esas

comunicaciones, y sí bien  cuestionó que en el instrumento donde se

detallan no está el número telefónico de Boudourian,  no negó haberlas

mantenido ni el contenido de las mismas.  Podría en su caso haber 

solicitado la ampliación de declaración del querellante o la exhibición  del

chat a los jueces, el chat completo en el mismo teléfono de Boudourian

para negar su existencia. 



Se puede  hacer el mismo cuestionamiento a la presentación de  Di

Tulio, pero en un proceso penal, es la acusación quien tiene la carga de la

prueba, es la acusación la que debe ser seria, totalmente veraz y

auténtica para triunfar sobre el estado de inocencia del acusado, pues

ante la duda, o la sospecha de que no se dice realmente todo lo que pasó,

se calla parte o se mantiene en reserva algunas cosas, los jueces 

debemos absolver. 



Vale recordar para ir concluyendo que la protección judicial exige

actuar conforme a la ley, desnaturalizar la esencia de los actos jurídicos,

como en este caso, trae aparejado sus riesgos, que entiendo no eran

desconocidos por el mandante por su experiencia. Parece cierto que

cuando los negocios no se instrumentan correctamente, cuando se utiliza

la simulación en vez de actos reales y válidos lo único que queda es la

confianza, pero ese es un camino que se puede elegir, como también se

puede escoger, el camino que marca la ley, realizar los actos según su

naturaleza y consignar desde su origen los precios, valores y motivos

reales.

 Entonces si se dice que el mandato era para una cosa y resulta

otra, si se pretende fundar la intención de escriturar a nombre propio a

partir de mensajes que pueden ser equívocos al respecto, si se pretende

generar sospecha sobre el escribano Fato porque certificó las firmas en

Llao LLao pero resulta que eso fue idea de Fernando Boudourian,  si se

trata de poner en duda el actuar del escribano porque consignó como

estado civil soltero y resulta que fue Boudourian el que así se lo pidió,  o

si se cierne también sospechas porque el escribano no contestó mensajes,

pero fue con Fato con quien Boudourian  conversó sobre los documentos

que luego firmaría y pidió extender el mandato,  si  para bien de la

acusación se sostiene que Di Tulio y a las personas jurídicas involucradas

parecerían ser lo mismo, pero  no se acreditó que se tratara de personas

jurídicas simuladas, sin giro comercial etc., si el propio querellante  era

consciente de las diferencias entre Di Tulio y el Fideicomiso Solares, si se

sostiene que en los casos anteriores era común recibir boletos y que se

cambiaran por otros, que así fue el giro comercial entre ellos por años, si

se habría otorgado otro poder anterior en los mismos términos, si se

aceptó consignar valores no reales y luego se reclama rendiciones a

valores de mercado que nunca se exigieron o por lo menos no se trajo un

solo ejemplo de ello, si en definitiva se cambió durante el juicio la causa

de adquisición de los lotes y la misma resulta en principio contraria a la

ley y ostensiblemente nula,  si se realizan vinculaciones de personas

físicas y se desacredita a las jurídicas solo por estar integradas por

aquellas,  cuando el mismo perito de parte escribano Piermatei sostuvo

que eso  no es obstáculo para sostener que cada persona existe en forma

independiente,  advierto que la acusación no puede prosperar. 



Es cierto que los lotes tenían un valor  por encima de lo acordado

en los boletos y por encima del valor fiscal quizás puede que sea el que

indicó la Perito Pérez Lavayén u otro bastante  menor  en virtud del

avance del desarrollo,  pero sin dudas  muy por encima de lo consignado

en los boletos y las cesiones. Es cierto que en uso del mandato que le

otorgó  Boudourian, Di Tulio cedió esos boletos por una suma de dinero

que duplica el precio de venta consignado en los boletos no obstante ser

muy inferior al mercado.  Pero el mandato lo permitía. Es posible que Di

Tulio defraudó las expectativas de Boudourian sobre los negocios que ellos

realizaban, es más, las cesiones que realizó el acusado  y los negocios

posteriores que se hicieron con los lotes,  involucran circunstancias 

cuanto menos sospechosas que han sido expuestas en el voto del Dr.

Joos,  pero a mi entender  el perjuicio cierto y la pérdida de una 

expectativa válida debe examinarse a partir de la causa de adquisición

que por voluntad de la querella se introdujo en el hecho de la acusación y

luego se cambió. 



El déficit más importante que encuentro a la acusación es la falta

de congruencia al cambiar intencionalmente la causa de la supuesta

adquisición  y que por tanto no pudo acreditar la existencia de un perjuicio

patrimonial cierto, dado que Boudourian no pagó suma alguna por los

inmuebles y según sus propias palabras simuló la compraventa para

compensar deuda personal de Di Tullio con el Fideicomiso, negocio

perpetrado en contra de los intereses de ese patrimonio, contrario a la ley

y que por tanto no podían generarle beneficios económicos ni expectativas

válidas. También la acusación se desentiende de lo convenido en el

mandato sin demostrar un giro comercial distinto o rendiciones a precio de

mercado para así acreditar que Di Tulio en este caso procedió de manera

distinta o contrario a lo realmente convenido. 



Entonces, toda vez que la parte querellante no respetó el principio

de congruencia procesal afectando el derecho de defensa y además no

logró probar la acusación y en particular los requisitos típicos del delito,

especialmente la existencia de un perjuicio económico cierto o el

desbaratamiento de una expectativa válida, propongo absolver a

HONRADO DOMINGO NICOLÁS GABRIEL DI TULLIO por el hecho de

defraudación por administración infiel (art. 173 inc. 7 del C.P.) a tenor de

lo dispuesto en el Art. 173 del C. P. P..


Sexta cuestión ¿a quién corresponde imponer las costas del

proceso?


En cuanto a las costas del juicio propongo imponerlas a la parte

querellante de conformidad a lo dispuesto en el Art. 266 del C. P. P..



 Séptima cuestión: Honorarios profesionales y devolución de la

documentación incorporada.


En lo que respecta a los honorarios de los profesionales

intervinientes consideramos justo regular al Dr. Sebastián Arrondo el

equivalente a 100 jus por las tareas y el resultado obtenido. A su vez 

propongo estimar  los honorarios de los  patrocinantes de la querella Dra.

Sanguinetti y Dr. Arrondo en noventa  jus en proporción de ley por todas

las tareas cumplidas  durante las distintas instancias de este proceso. 

También para arribar a dichos montos valoro la complejidad del caso

obviamente  el trabajo que cada uno de los profesionales ha realizado, los

valores involucrados y también el hecho de que se ha transitado en esta

causa las tres etapas del proceso fijadas por el Art. 45 de la ley 2212.



Finalmente propongo que una vez firme esta sentencia se devuelva

a través de la oficina judicial la documentación que ha sido incorporada

por las partes.


El Dr. Marcelo Álvarez Melinger dijo: adhiero al voto precedente del

Juez Campana por concordar en todos sus argumentos.




El Dr. Gregor Joos sostuvo:



 De acuerdo a la tesis acusatoria, su teoría del caso, el día 18 de

febrero de 2021 Di Tullio en su carácter de socio administrador de Di Tullio

Emprendimientos S.A.S. y a su vez fiduciario del fideicomiso “Fideicomiso

Solares de Bariloche I y Boudorian efectuaron dos boletos de

compraventa de fracciones futuras de terrenos, uno de 2001 metros

cuadrados y otro por diez lotes con una superficie total de 19800 metros

cuadrados. De tal manera que en esa fecha ingresó al patrimonio de

Boudorian este derecho a los once lotes.

Este dato no está controvertido por las partes. No mereció

objeciones ni cuestionamiento alguno. Agrego que en su declaración

Boudorian aclaró que en realidad era una forma de compensar una deuda

que mantenía Di Tullio con él, la que motivó un reconocimiento en una

certificación actuarial que ratificó la escribana actuante Mensa. Di Tullio

negó esta circunstancia, pero esta cuestión no es materia de debate ni

hace a la teoría del caso de las partes. Acusación y defensa coinciden en

que se efectuó esta operación de venta de los once lotes. Operación que

posibilitó que en septiembre de ese mismo año Di Tullio en nombre de

Boudorian efectuara la cesión de estos derechos, que luego desencadenó

una serie de cesiones que en definitiva no son materia de litigio en este

caso.

Ese mismo día 18 Boudorian otorgó ese poder a su entonces

amigo Di Tullio para poder administrar y disponer de estos lotes.

Pasado un tiempo, Boudorian intentó hacerse de estas escrituras

sin éxito. También se mostró interesado en la venta de estos lotes. Por

ejemplo, de acuerdo a unas comunicaciones por chat aportadas por el

acusado para agosto de 2021 Boudorian le referia la posibilidad de vender

estos lotes a unos jugadores de futbol, Boudorian habla de un precio de

dos gambas por lote.

En fecha 30 de septiembre de 2021 Di Tullio en nombre y

representación del dueño de estos derechos Boudorian los cede a Ariel

Guillermo Burgos quien se presenta actuando en gestión por negocios,

indicando la semana siguiente que lo hacía en gestión de Chocofactory

S.A.S. por un valor que de 9600000. Luego se inicia una serie de cesiones

posteriores que finalizan con la escrituración de estos lotes a favor de

distintas personas, entre ellas el propietario original Tanco, representada

por el testigo Tanque.

Afirma la acusación que esta cesión de Di Tullio en nombre de

Boudorian fue realizada de manera fraudulenta, con abuso de confianza, y

que ocasionó un perjuicio aproximado al millón y medio de dólares.

El acusado y su defensa sostienen que esta cesión se realizó de

manera válida, dentro de las facultades que le había dado Boudorian en

el poder y que no existía perjuicio, en tanto la venta fue por un valor que

representaba el doble de la suma objeto de la venta inicial.

De tal manera que podemos observar que no hay mayores

discrepancias en los hechos. En todo caso lo hay en la interpretación de

los mismos.

En este sentido, si bien Di Tullio objetó el reconocimiento citado por

el denunciante, en el juicio declaró la escribana que certificó las firmas del

reconocimiento, no mereciendo refutación seria alguna. Igualmente no

impresiona que esta cuestión, deuda anterior de Di Tullio a Boudorian,

tuviese mayor impacto para resolver las teorías del caso de las partes. En

todo caso podrían explicar la cesión originaria de Di Tullio a Boudorian.

Partimos entonces del hecho que en febrero de 2021 ingresó al

patrimonio de Boudorian este derecho a los once lotes, podríamos decir en

términos comunes que Boudorian era el dueño de estos lotes.

Debemos analizar si la gestión que hizo Di Tullio fue dentro del

ámbito y facultades del poder como así lo afirma el acusado, o si por el

contrario lo hizo de manera abusiva con perjuicio para el denunciante.

Este es el eje, el núcleo de este caso.

Hay varios aspectos que me llevan al convencimiento que Di Tullio

actuó de manera abusiva. En primer término porque el mismo señaló que

Boudorian en agosto se encontraba gestionando una venta de los lotes, a

tal efecto refirió unas comunicaciones por whatsapp, en que también

Boudorian refería que esperaba un precio de 200 gambas por lote.

Aquí debemos señalar que 200 gambas obviamente son 200,000 y

dólares, pese a que al ser preguntado Di Tullio al respecto eludió la

respuesta, señalando que podían ser pesos, reales. Claramente no podían

ser pesos porque sería un precio absurdo. Doscientos mil pesos de julio de

2021 serían aproximadamente cinco millones de pesos al día de hoy.

Todos quienes se refirieron en el debate hablaron que los precios

en las operaciones inmobiliarias son en dólares. Además, es un dato que

es público, notorio, y basta con buscar inmuebles en una inmobiliaria o en

alguna plataforma de venta, etc, todos los precios son el dólares. Es un

dato incontrovertible.

Volviendo a agosto de 2021 Boudorian estaba comunicándose con

Di Tullio para vender los lotes consultando precio, considerando

interesados, y al mes siguiente, sin haber sido consultado, sin haber sido

informado Boudorian, fueron vendidos los lotes.

Resulta necesario destacar las obligaciones que impone el mandato

y la representación, algunas de cuales destacó el testigo Andres

Piermattei, inspector de escribanos.

El testigo en primer término se refirió al poder, señalando que este

poder general amplio es un poder común, habitual. Explicó que con el

cambio de código, todos dicen código nuevo, ya tiene 10 años, cuando se

modificó el código, era muy común el poder general amplio de

administración y disposición, que era dado en confianza, o sea, si le

preguntan a él, se lo da a su padre o a un amigo de mucha confianza, ya

que no tiene muchas delimitaciones, o sea, muchos límites, se puede

vender a cualquier precio. Le falta la individualización de los lotes,

consideró medio arriesgado dar ese tipo de poderes por el tema de tener

que dárselo a alguien de mucha confianza. Concluyó que el poder era

válido, y que el error en el epígrafe no lo hace inválido, porque debe

estarse al contenido del poder.

También explicó que cuando alguien otorga un mandato es en

beneficio propio, el mandante, o el poderdante, es quien otorga el poder,

no el que ejerce los actos, porque el que ejerce los actos los ejerce el

hombre de la otra persona. En este caso el señor Fernando Boudourian es

quien otorga el poder para que el señor Ditullio realice ciertos actos a su

favor. Esa es la definición de mandato.

 

 Fue consultado si en esa definición de mandato del Código Civil hay

alguna previsión de cómo tiene que llevarse adelante ese mandato, alguna

obligación, respondiendo que si. Indicó que se dice que debe llevarse

como el buen hombre de negocio, así se dice, llevarlo como si fueran

negocios propios. Afirmó que si honestamente uno le da un poder a

alguien es que se tiene confianza o se cree que la persona lo puede llevar

adelante por sus capacidades o por su profesión o demás. Si uno de da

poder a alguien que es algún profesional es para que haga cierta actividad

en base a su profesión. Si se da, dijo el testigo, por ejemplo, un poder

judicial, se lo da a un abogado porque uno sabe que va a actuar de

acuerdo a su profesión, como corresponde, con previsión, con buena

predisposición, previsión, ejerciendo bien el poder.

Piermattei también hizo referencia a las obligaciones legales, y así,

cabe señalar que el art.372 del C.C.C al señalar las obligaciones y deberes

del representante, indica entre otras las siguientes: a) de fidelidad, lealtad

y reserva; b) de realización de la gestión encomendada, que exige la

legalidad de su prestación, el cumplimiento de las instrucciones del

representado, y el desarrollo de una conducta según los usos y prácticas

del tráfico; c) de comunicación, que incluye los de información y de

consulta, y el art. 1324 al regular las obligaciones del mandatario refiere:

a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las

instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que

constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios o,

en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del

lugar de ejecución; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquiercircunstancia

sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las

instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de

las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes; c)

informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda

otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del

mandato; dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón

del mandato, y ponerlo a disposición de aquél; ci) Conflicto de intereses.

Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste

debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar.

El acusado dijo que no tenía la obligación de informar al

denunciante. Claramente ello no es así. La comunicación la impone no solo

la ley, sino el sentido común, estamos hablando de once lotes en una zona

privilegiada en el ingreso a la ciudad de Bariloche, lotes de un tamaño

importante, lotes sin duda valiosos, que fueron cedidos por Di Tullio de

manera totalmente inconsulta.

Y estamos hablando de dos personas que eran amigos, que han

hecho negocios conjuntamente, que tenían diálogo. Aparece inentendible

que un mandatario haya afrontado una operación de esta envergadura,

repito once lotes cuyo valor luego analizaremos, por una superficie total

de 21000 ms2.

Lo menos que se podría esperar en una situación así, máxime que

el poderdante tenía una expectativa de venta de no menos de 1 millon de

us. –si estamos a los cinco lotes que referían los whatsapp que aportó Di

Tullio y el valor que consideraba Boudorian-, es que el apoderado informe

y consulte. Dicho de manera común, Fernando me ofrecen 100000

dólares por los once lotes, que te parece, los vendemos? O esperamos que

aparezcan compradores por Us. 200000 por cada lote? O bien, no

Fernando, el precio que me referís no es el adecuado o ajustado al

mercado actual, no podemos vender estos lotes a mas de xxx dólares. Y

así, podría seguir señalando distintas alternativas para poder avanzar y

legitimar el negocio.

De acuerdo a los whatsapp aportados por ambas partes, la querella

a través del perito informático Damián Pardal, el acusado en su

declaración, estas comunicaciones, hasta una fecha cercana a la cesión

cuestionada, eran frecuentes, sea para vender los lotes, sea para

escriturar. El perito fue leyendo partes de las comunicaciones, puedo

destacar estas:”Fernando Boudodrián dice “los 10 lotes solares los voy a

poner a la venta de inmediato el último 207 2021” Gabriel Ditulio que dice

“ya podés instruir a Fato a escriturar solares” y que responde “ok,

buenísimo, lo organizó para la semana” ese vídeo ese 20 07, ¿qué es eso?

El vídeo. “el vídeo quedó muy bien abrazo y feliz día amigo” y que

contesta Di Tullio “feliz día, abrazo”. ese mensaje en amarillo “ los pinos

que están abajo están dentro del loteo”. Gabriel de Tulio dice “20.000

metros, no te dije si es un múltiple familiar de 4.000 metros de la entrada

se puede construir 1.600 metros cuadrados en estos lotes se pueden

construir unos 4.000 metros cuadrados de obra y algo más pidiendo

permiso, por eso siempre dije que valían dos palos”. Seguí bajando, el

último, el que sigue, el de las 1559, Gabriel de Tulio dice “20.000 metros

de tierra” son la “24.07 20.21 16.00 de Fernando”, el último “pero si saco

dos palos por estos 5 lotes estará bien”, “24.07 amarillo 20.21 16.09 de

Fernando, va a haber que remarla bastante para vender a 4 gambas cada

lote” y después “que más, ok ok departamentos, pero 8 como máximo o

menos, que sigue, lee todo eso, voy a pedir que me armen un

anteproyecto, sí la ubicación es buena y el barrio me gusta mucho, pero

sacar dos palos por estos 5 lotes vamos a tener que esperar bastante, me

da la impresión todo está bien”, el verde de las “16 17 de Gabriel de Tulio,

600 metros en la colina para hacer una casa común vale 100.000 dólares,

no en aldea del este”, como contesta una vez que se empiecen a vender

“vemos el lugar es excelente, veremos los valores si salen en los próximos

meses, en 4 gambas cada lote estará ok, lo veo duro para colocar por el

importe más que el producto, pero veremos”.

El acusado al prestar declaración, también se refirió a distintas

comunicaciones con el querellante. En este sentido, dijo Di Tullio que en el

mes de agosto del 2021, luego de una serie de intercambios, primero el 3

de agosto Fernando le pregunta si le puede pasar copias de los boletos,

boletos que él dice que él no sabía que tenía, pero sin embargo el 3 de

agosto le mandó a su teléfono la foto de los boletos que estaban en su

poder. El 3 de agosto le manda la foto a Boudourian de que tenía los

boletos en su poder y está acá. Continuó Di Tullio señalando que este

mismo 3 de agosto cuando continúa ese intercambio, Boudourian le dice

que necesita poder ubicar los lotes dentro del plano general y mostrarlos a

este grupo de jugadores de River con los que está en conversaciones. Y

saber exactamente qué se puede hacer y en qué condiciones si hay código

o lo que marque indicadores, si es que ya están aprobados o en vías de

hacerlo. Con lo cual, sabía que no estaban aprobados los indicadores.



Manifiesta su intención de querer vender esos lotes a este grupo de

jugadores de fútbol que venían a Bariloche. Le manda una foto del plano,

de los lotes como quedarían, a lo que él le hace una referencia marcando

un espacio que queda entre los lotes y ese famoso espacio K01 que se

estuvo charlando de qué era. Le pone, ¿son estos y este triángulo que

está del otro lado? Le contesta que el triángulo no, eso es un espacio

verde, solo lo que marcaste. Ok, le pone. Dice Di Tullio que vuelve a

enviarle la foto de los lotes, de cómo quedan conformados y qué superficie

tienen. Le dice que lo llamen y los llevo a verlos. O sea, se ofrece para

llevar a esa gente que venía a ver estos lotes para adquirirlos a verlos al

loteo. Luego continuó haciendo referencias a otros aspectos de los lotes,

de la superficie que se podría constuir. Boudorian le escribe en

determinado momento” Así ya lo voy pasando a los representantes de

estos ñatos que es amigo de Jorge. Entiende Di Tullio que se referencia a

Jorge Brito, que era su empleador en ese momento, su ex empleador.

Viene por ahí el tema. Eso no puede patinar, le pone. Cualquier cosa, solo

lleva a mostrarlos. Le reitera su ofrecimiento para llevar a esta gente para

que vaya a ver esos lotes. Le pidió la la información y si están para

avanzar se los manda le escribió. Boudorian le responde “Por ahora están

pidiendo la data. Interés hay y de una forma o de otra los voy a vender. O

por cash o por metros. Veremos qué me sirve más. Pasame algo donde

esté escrito el acuerdo con la municipalidad”. El intercambio referido por

Di Tullio continúa, hablan de los lotes, la superficie, distintas opciones.

Al respecto quiero señalar que estos whatsapp si bien merecieron

algunas observaciones, en el caso de Di Tullio que no se había consignado

el teléfono, lo cierto es que no hubo información en contrario, al igual que

los whatsapp que refirió Di Tullio sobre el final del juicio. Cada parte

aportó aquellas comunicaciones que hacían a su teoría del caso, fueron

objeto de consultas por los abogados, y en mi opinión ambas resultan

creíbles. Tanto aquellas aportadas por el denunciante, en las que se

observa interés y participación en la gestión de estos lotes, sea para

venta, sea para escrituración, como aquellos que aportó Di Tullio y que

fueran mencionados. En relación a otros mensajes no leídos por Pardal

tampoco fueron pedidos por la defensa en el contraexamen.

Al respecto el TI. En SE 118/23 ha sostenido que:”En otro orden,

con relación a la existencia y autenticidad de los mentados mensajes,

pese al esfuerzo realizado, también en este punto, por la Defensa en su

afán por generar una duda razonable a partir del testimonio del perito

informático Damian Pardal, no tengo la menor duda que efectivamente

existieron dichos mensajes y que fueron realizados y enviados a la víctima

por parte del imputado, estando en pleno conocimiento de la ilicitud que

ese accionar llevaba consigo, tal como sostuve en el párrafo anterior.- En

el marco del sistema de valoración de la prueba que rige el proceso penal

vigente (que no es diferente al que regía en el sistema mixto), de la libre

convicción o sana crítica racional, y a partir del principio de libertad

probatoria que emerge del art. 165, CPP todo hecho puede ser probado y

a través de cualquier medio de prueba. De tal manera que aún cuando no

haya sido peritado el soporte físico que creó y envió los mensajes, así

como tampoco el soporte físico donde fueron recepcionados, ello no

constituye óbice alguno para la acreditación de su existencia por otros

medios de prueba, habida cuenta que no hay al respecto ninguna tasa o

limitación que así lo imponga, como pretende la Defensa. El hecho de que

haya herramientas informáticas disponibles para crear conversaciones

falsas de WhatsApp no es más que una mera posibilidad carente de

respaldo probatorio para su aplicación en el presente caso. La prueba en

el proceso penal siempre -en hipótesis- puede ser más completa, razón

por la cual se debe valorar de manera integral la que ha sido producida en

debida forma durante el juicio y no aquellas que no existen. En este caso

la Defensa pretende que se ponga en tela de juicio la versión

incriminatoria de la víctima, frente a la posibilidad técnica de que las

capturas de pantallas que todos hemos visto en el juicio, provenientes de

mensajes de Whatsapp correspondiente al imputado, hayan sido tomadas

de conversaciones falsamente generadas.

Esta fluída comunicación aportada por sus protagonistas, pone en

evidencia esta inexplicable ausencia de información sobre la operación que

Di Tullio en nombre de Boudorian efectúa poco tiempo después, la cesión

del 30 de septiembre. En conocimiento Di Tullio del interés de Boudorian

en la venta de estos lotes, en este caso, potenciales compradores

futbolistas, a valores importantes, significativos, imprevistamente efectúa

esta cesion inconsulta.

Esta ausencia de información y comunicación por parte del

apoderado al poderdante respecto de la posibilidad de efectuar este

negocio, sus montos, etc, también se extendió luego de realizarlo, en

tanto Boudorian no fue informado ni notificado de la operación que realizó

Di Tullio en su nombre, tampoco le preguntó como quería cobrar esta

suma de dinero, en fin, anoticiarlo de lo ocurrido. Boudorian dijo que se

enteró mucho tiempo después de esta cesión, sobre este punto no fue

contraexaminado ni cuestionado. Luego en su declaración final Di Tullio

habló de un intercambio de cartas documentos del mes de octubre en el

que se lo invitaba a Boudorian a concurrir a la inmobiliaria, siendo

rechazado. Pero dentro del marco de confianza que se desarrollaba la

relación, incluso durante los meses de julio y agosto, la falta de noticias

fue notable. Concretamente no hay comunicación alguna informando al 30

de septiembre sobre la cesión que Di Tullio hizo en nombre de Boudorian.

Por otra parte, el poderdante es un hombre de negocios, conoce de

finanzas, de operaciones comerciales, posiblemente menos que el acusado

que invocó tener una expertiz desde joven sobre el mercado inmobiliario.

Con esto quiero subrayar que el denunciante, sin perjuicio de haberle

dado este poder a Di Tullio para que administre o disponga de los lotes,

sin duda es una persona con la experiencia e información suficiente para

poder decidir que negocio le resultaba conveniente respecto de SUS

LOTES. La dación del poder no implica un vía libre.

Cabe preguntarse si Di Tullio hubiese vendido estos once lotes o

21000 mts.2 en 99000 us (valor oficial al 30/9/21 de $97) o 55000 uss

(valor dólar mep de $175)) o 53000 (valor dólar informal $ 182) ) si

hubiesen sido propios, recordando que el apoderado debe conducirse con

el cuidado que pondría en los asuntos propios .

Di Tullio dispuso de estos lotes ajenos a espaldas de Boudorian, de

manera subrepticia, lo que ya resulta un dato indicador de este abuso de

confianza. Modo que afectó antes, durante y despues a la operación del

día 30/9/21.

Venta que además no está justificada ni en apuros económicos, o

alguna circunstancia que hubiese motivado a Boudorian a liquidarlos en

este monto. Menos cuando el denunciante estaba viendo como ofrecerlos

a estos clientes potenciales que menciona en los mensajes que repito,

indicó el propio Di Tullio.

Sobre este tema, agrego que la generalidad y amplitud del poder,

que incluso mereciera alguna observación del escriban Piermattei,

obligaba con mayor razón a Di Tullio a consultar, pudiéndolo hacer, al

poderdante. Si el poder hubiese sido muy específico, concreto, detallado

se podría aceptar cierto margen de maniobra siempre dentro de las

limitaciones y obligaciones establecidas por las reglas del mandato y la

representación.

Pero a esta circunstancia se suma otro dato relevante. A quien y

como se transfirieron los lotes. Para comenzar, con una gestión de

negocios que protagonizó Guillermo Burgos, quien en juicio nos explicó

que Sentena le pidió que fuera a firmar unos documentos, que pensó

que era una seña.

Cabe preguntarse, cual era el apuro para que aparezca Burgos

invocando una gestión de negocios, por si fuera poco sin decir a favor de

quien. Y quien nos dijo que pensó que iba a firmar una seña. Una semana

después de este acto en el Boudorian representado por Di Tullio cede a

Ariel Guillermo Burgos, quien lo hace en gestión de negocios, los dos

boletos de compraventa citados por un total de 9.600.000 pesos

compareció el 7/10/21 ante la escribana Daniela Chavez el nombrado



Ariel Guillermo Burgos declarando que adquiere por gestión de negocios

para la razon social Chocofactory S.A.S. Representada en dicho acto por

Juan Ramón Sentena, quien ratifica la compra en gestión y acepta la

misma.

Luego se acreditó una cesion de derechos del 22/4/22 de

Chocofactory representada por Juan Ramón Sentena en favor de Juan

Ramón Sentena sobre boletos de compraventa celebrados por Di Tullio

Emprendimientos S.A.S. Como fiduciaria de Solares de Bariloche I. y que

incluye el lote F.Aree Servicios. Y con referencia expresa a los dos boletos

de compraventa del 18 de febrero de 2021 por un precio de 10 millones.

Sobre estas transferencias declaró la testigo y escribana Daniela Chavez.

Son datos no controvertidos.

Estas operaciones fueron realizadas a personas allegadas al

acusado, en tanto Sentena y de acuerdo a la información aportada

integra la Compañia Argentina de Alimentos S.A.S. Junto al acusado Di

Tullio, fue inscripta el 6/8/21 , ambos con domicilio en xxxx.

B.

Di Tullio Emprendimientos S.A.S. Inscripta el 2171/19

administrada por Di Tullio y administrador suplente Sergio Rodolfo Burgos.

Se trata de una sociedad por acciones simplificada unipersonal, con

domicilio en xxxx.

Chocofactory S.A.S. Es una sociedad por acciones simplificada y

tiene como socio y administrador titular a Juan Ramón Sentena y

administrador suplente Ignacio Burgos, tiene domicilio en xxxx  inscripta

en agosto en 2019.

 Fiduciaria Patagónica de Tierras S.A.S. Se constituyó el 15 de

agosto de 2021 integrada por Di Tullio con domicilio en xxxx, tiene como

administrador titular a Di Tullio y como suplente a Juan

Ramon Sentena.

Esta información fue debidamente incorporada al juicio por la

querella, habiendo sido introducida como prueba suficientemente

estandarizada, no controvertida.

De acuerdo a estos datos, los domicilios de estas firmas son todos

en el mismo lugar. Boudorian agregó que Sentena era concuñado y

empleado de Di Tullio, Yanina Soto, contadora que trabajaba en el estudio

contable de Barriga, que es el contador de Gabriel Ditullio dijo que era

cadete del acusado. Carlos Martínez Rolón, agente inmobiliario, fue

preguntado sobre quienes trabajan o hayan trabajado con Gabriel de

Ditullio en su oficina, y señaló que conocía a Sergio Burgos y Juan

Sentena. El agrimensor Alis Anuar al ser consultado por el vínculo entre

Juan Ramón Sentena y el señor Ditulio dijo que si, que tenían un

parentesco, según le dijo Sentena. Creía que era el cuñado. La esposa

del acusado Anuera Lys indicó que varias veces lo acompañó a la

herradura y a otros desarrollos, a Sentena, a identificar lotes que vendían

porque no sabían bien qué lotes estaban vendiendo. El vínculo es

innegable.

Indisimulada la operación. No se trata de un comprador genuino,

un tercero que se interesa en los lotes para un emprendimiento propio. Se

trata de una secuencia de cesiones que muestra una aparente venta.

Sin consideramos alguno de los destinatarios final de los lotes

como Tanco, quizá encontremos algún sentido a toda esta maniobra, quizá

Di Tullio debía resolver alguna situación con el titular original de este

predio, lo que motivó toda esta súbita, repentina y subrepticia gestión,

claramente contraria a los intereses del poderdante.

Sobre este punto, la querella con el testimonio de la abogada de

ARCA Silvia Gabriela Tramontini, la contadora Roxana Yanina Soto y

especialmente la contadora María Laura Fogaroli quien realizó un informe

sobre la capacidad económica de la firma Chocofactory, indicó que no

generaba un presupuesto de fondos objetivos que le permitiera afrontar

este pago en el periodo analizado, afianzando esta convicción que la

cesión fue simulada.

Bien, hasta aquí tenemos esta gestión inconsulta, con una dudosa

trayectoria de cesionarios y cedentes, de manera totalmente contraria no

solo a las reglas del mandato sino a principios que hacen a la confianza y

seguridad que brinda un vínculo de amistad, que era el que unia a los

protagonistas de este caso. Que desconocemos porque se quebró, que

pasó después del día del amigo, en el que todavía se saludaron, que en

agosto todavía los tenía comunicados por whatsapp, para que poco tiempo

después terminara en este conflicto. Pero solo esta confianza que da un

vínculo cercano como la amistad puede justificar o entender la extensión

de este poder tan amplio, tan indeterminado, diría indefinido otorgado por

un avezado hombre de negocios a otro experimentado hombre de

negocios. La confianza era sin duda enorme por parte de Boudorian a Di

Tullio, de ahí la firma sin mayores miramientos del poder amplio otorgado

en el hotel. Poder sobre el que se expidió también Andres Piermattei,



señalando que este poder general amplio es un poder común, habitual.

Explicó que con el cambio de código, todos dicen código nuevo, ya tiene

10 años, cuando se modificó el código, era muy común el poder general

amplio de administración y disposición, que era dado en confianza, o sea,

si le preguntan a él, se lo da a su padre o a un amigo de mucha

confianza, ya que no tiene muchas delimitaciones, o sea, muchos límites,

se puede vender a cualquier precio. Le falta la individualización de los

lotes, consideró medio arriesgado dar ese tipo de poderes por el tema de

tener que dárselo a alguien de mucha confianza. Concluyó que el poder

era válido, y que el error en el epígrafe no lo hace inválido, porque debe

estarse al contenido del poder.

Pero Di Tullio pudo haber actuado de este modo y no ser

merecedor de reproche penal alguno, si esta cesión hubiese sido a

valores razonables de mercado, aún cuando Boudorian pudiera tener más

ambiciones.

Aquí entramos a considerar el perjuicio, que constituye sin duda el

requisito o elemento fundamental para que podamos estar en presencia

de una maniobra fraudulenta.

El acusado sostiene que el monto de la cesión hecha en nombre de

Boudorian se ajusta al poder, que en relación a ello solo refiere que debía

ser superior al fiscal, y que el precio obtenido, 9600000 y/o 100000 us,

era el doble que aquel de la cesión venta de febrero.

La querella sostiene que este valor es irrisorio, absolutamente

alejado de los precios de mercado.

Al respecto podemos señalar, en primer lugar, que no se trata de

un monto que el denunciante hubiese aceptado de haber sabido de la

operación, y como dije, podría conjeturar que ni el propio acusado hubiese

cedido estos lotes de haber sido propios, cuyas características adelanté,

en este monto de 99000 us (valor oficial) o 55000 uss (valor dólar mep).

Según refirió Boudorian su expectativa era vender estos lotes en

unos 1,6 millones de dólares, en algun momento de intercambio de

whatsapp con Di Tullio habla de dos palos, evidentemente dos millones y

no de pesos. El perito informático Damian Pardal, entre otros mensajes

de whatsapp que surgieron de la extracción forense, hizo referencia a un

video donde se habla de dos palos, o que había que remarla para vender a

400000 cada lote. Cabe aclarar que en ese momento se hablaba de una

delimitación en cinco lotes. Di Tullio refiere que en el Barrio La Colina,

pedían 100000 dólares por un lote de 600 metros cuadrados.

La martillera Perez Lavayen explicó que para el año 2021

considerando la zona como muy buena, estratégica, con vista al lago,

entendía que un valor de 63 o 65 uss el m2, al año 2021, era razonable.

Estimó que el Are podía valuarse en unos 350000 us. Dijo que a la fecha

un lote de esos hoy vale unos 200000 us, a septiembre de 2021 lo estimó

entre 122000 a 132000 uss.

Otro agente inmobiliario Carlos Martinez Rolon, quien calificó de

lotes s privilegiados por la vista, dijo que los valores al 2021 serían de

300000 uss cada lote, dijo que al día de hoy, un lote de 1.200 metros

cuadrados con esa ubicación y esa vista al lago, ¿qué valor tiene? Para ser

una casa puede valer entre 150, 130 tranquilamente. Y para multifamiliar,

sí, hoy podría valer más, de 300, 400 tranquilo.

 Di Tullio dijo que Boudorian hablaba de dos palos pero en ninguna

de las comunicaciones existe la palabra dólares, agregando que no se

efectuó ninguna operación en los trecientos lotes que tiene Solares por un

precio de 130000 o 200000 uss y menos en 1.350000 uss. Pero este

cuestionamiento no refuta adecuadamente el hecho que estos lotes

evidentemente no valían ni los 9600000 de la cesion de septiembre que

fue por los mismos lotes que la cesión de febrero de 2021, en tanto en

dólares, si dividiéramos estos 93000 us (tomo el mejor valor del dólar)

por el metro cuadrado, nos daría un valor de 4,22 uss. monto incluso

inferior al que se pagó en 2014/2015 por el predio a la empresa Tanco.

La martillera Perez Lavayen tuvo a su vista las cesiones iniciales

del predio por parte de Tanco S.A. a y ditullio,en 2014 unas 26 hs por

unos 2.015000 Uss, que daría unos 6,7 us. El metro, la otra operación por

unas 16 hs. a unos 982000 Us, que daría unos 7,23 uss el metro. Estas

operaciones fueron la adquisición inicial en estos años 2014/2015 mucho

antes que se diera inicio al desarrollo inmobiliario. Pero permiten observar

que el precio obtenido en la cesión del 30/9/21 fue por un valor

manifiestamente inferior al valor de mercado y con mayor razón, a las

aspiraciones económicas del denunciante.

Y si estamos a esta mención de Di Tullio de un lote de La Colina, de

unos 600 metros cuadrados a 100000 dólares podemos concluir que el

perjuicio económico denunciado por Boudorian, sin duda está cercano al

valor imputado. Claro que no es este el ámbito donde habrá de

determinarse con mayor precisión este valor, pero nos permite asegurar

que el daño causado a Boudorian al efectuar esta cesion en su nombre fue

relevante, signficativo.

De acuerdo a esta información, no cabe duda de la diferencia

notable entre lo obtenido por esta cesión y el valor de mercado al

momento de este suceso. Si estamos al valor consignado en la cesión del

30 de septiembre, esto es, un valor de 55000 us dólar mep, o 99000 us

dólar oficial la diferencia con los datos suministrados por los distintos

testigos, o el propio Di Tullio que se refirió al lote en la Colina de 600 mts.

a un valor de 100.000 uss, es enorme. Si estamos al valor de la testigo

Perez Lavayen estaríamos a montos diecieseis veces inferiores, a

cualquiera de las estimaciones que se hicieron en el juicio estamos

hablando de valores absolutamente irrisorios.

Resulta oportuno destacar que el profesional inspector de

escribanías, Andres Piermattei al ser consultado sobre que es una

valuación fiscal, indicó que es el valor que pone Rentas de la Provincia

para el cobro de impuestos, es un valor de referencia, obviamente no es el

valor de mercado, ¿no? ¿Por qué obviamente no es el valor de mercado?

Porque son muy bajas y solamente para el cobro de impuestos, incluso

renta nos da una evaluación para sellos también que es un poco más alta

que la evaluación fiscal.

Tampoco tiene relevancia para el análisis de este aspecto del

hecho, ese valor figurativo que se consignó en la cesión inicial, tan es

así que Boudorian explicó porque no lo pagó, para a partir de ese monto

afirmar que no hay perjuicio porque se vendió al doble de ese valor.

Boudorian incluso pudo haberlos recibido por donación, por un regalo del

amigo, una compensación por gestiones anteriores, hasta diría de un

tercero. Lo que importa es que estos lotes eran de su propiedad, y que

tenía una expectativa real y concreta de obtener una importante suma de

dinero por ellos. O en todo caso, escriturarlos a su nombre y luego ver

que haría con ellos. Lo que sin duda no quería Boudorian era liquidarlos en

estos valores. En este caso las partes han dado validez a dicho acto

jurídico, y de tal manera, al momento en que ingresaron al patrimonio de

Boudorian esos inmuebles, estaba en todo su derecho de obtener el

máximo de beneficio. Lo que decide este caso es si Di Tullio actuó en los

límites de su mandato y si causó daño en el patrimonio de Boudorian

incurriendo así en una defraudación en la modalidad de administración

fraudulenta.

La defensa hizo referencia a que se trata de un conflicto de

naturaleza civil, siguiendo de alguna manera la posición de la fiscalía al

momento de desistir de ejercitar la acción penal.

Todos los delitos previstos en los arts. 172 y 173 del C.P.P. afectan

la propiedad. Y en la mayoría de ellos entran en juego disposiciones

regulatorias de naturaleza civil.

El tipo penal seleccionado por la acusación se encuentra previsto en

el art. 173 inc. 7mo. Reprime y sanciona la conducta de aquel que por

disposición de la ley, de la autoridad o por un acto jurídico, tuviera a su

cargo el manejo, la administración o el cuidado de bienes o intereses

pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para sí o para un tercero un

lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los

intereses confiados u obligare abusivamente al titular de éstos.

Es un tipo de estafa que esencialmente se comete mediante abuso

de confianza. El autor, encontrándose a cargo de la administración o

manejo de bienes o intereses pecuniarios ajenos, defrauda la confianza

depositada en él con perjuicio del mandante. Esta es la esencia de la

figura penal.

En su obra Doctrina Derecho Penal, parte especial, Tomo II-B.

Edgardo Donna trata la figura penal como defraudación por deslealtad en

el manejo de bienes ajenos, calificándolo como un supuesto de abuso de

confianza pues el autor defrauda abusando de la situación que tiene frente

a los bienes ajenos que se le han confiado, con un determinado fin.

Considera que la esencia de este delito es el doloso perjuicio de un

patrimonio ajeno, causado desde adentro de éste, ya que es llevado a

cabo desde una posición legal de poder, mediante la utilizacion, de una

manera infiel, de la proteccion que se tenía de esos bienes, que lleva a

causar perjuicio a su titular. (pags. 468/469).

El acusado y su defensa hicieron especial referencia a que se había

actuado en base a un poder válido, amplio y de acuerdo a las facultades

allí establecidas. Eso no está en discusión, no es materia de debate. Lo

que resulta crucial aquí es analizar si hubo abuso de este mandato. “El

abuso presupone siempre que se tenga facultad de uso, en este caso, la

facultad de obligar al administrado. Consiste en que el autor, violando sus

deberes, disponga patrimonialmente u obligue, con exceso, al titular de

los intereses patrimoniales que se la han confiado, mediante un acto

jurídico, o negocio jurídico, venta, locación”, señala el autor citado en pag.

478.-

En su faz subjetiva, requiere que el autor conozca que excede las

facultades de su actuar respecto del patrimonio ajeno, y este aspecto de

la conducta reprochada se patentiza en la existencia de numerosas

comunicaciones entre los protagonistas del hecho, relativas a la

posibilidad de escriturar y especialmente vender estos lotes, a valores

significativamente superiores al que finalmente se llegó. Estas

comunicaciones e interes del poderdante obligaban al apoderado a

informar sobre las opciones de venta posibles, montos, cantidad de lotes,

etc. .En estos tiempos en los que comunicarse resulta tan fácil, de hecho

Boudorian, Di Tullio, el escribano Fato en un inicio, lo hicieron

frecuentemente. Por ello no tiene ninguna explicación válida la súbita y

subrepticia operación de venta realizada sin conocimiento del denunciante.

Y como ya señalara, de una importante propiedad, cuyos valores en mas o

en menos resultan significativos.

La secuencia de la operación realizada en nombre de Boudorian,

cediendo los boletos con una intervención de Guillermo Burgos como

gestor de negocios, la cesión a Chocofactory representada por Sentena, la

posterior cesion al propio Sentena, quien claramente tenía un vínculo

estrecho con el acusado, tambien es demostrativa de este accionar doloso.

Finalmente, entiendo que se han probado todos los extremos

fácticos que hacen a la configuración del delito por el que viene acusado

Di Tullio.

Por ello concluyo que la querella ha podido demostrar su acusación

mas allá de toda duda razonable, y por lo tanto voto por la declaración de

responsabilidad penal de Honrado Domingo Nicolás Gabriel Di Tullio en

orden al hecho materia de acusación, calificándolo como defraudación por

administración fraudulenta, de conformidad a los arts. 45, 173 inc. 7mo

del C.Penal.


Por todo ello, el tribunal por mayoría,


RESUELVE:



I) Absolver de culpa y cargo al acusado HONRADO DOMINGO

GABRIEL DI TULLIO a tenor de lo dispuesto en el Art. 191 del C. P. P., en

relación al delito de defraudación por administración fraudulenta que se

les adjudicó en calidad de autor (arts. 45 y 173 inc. 7 del C. P.).



II) Imponer las costas del proceso a la parte querellante a tenor de

lo dispuesto en el Art. 266 del C. P. P..



III) Regular los honorarios profesionales del Dr. SEBASTIÁN

ARRONDO en la suma equivalente a cien (100) Jus, aquellos que

corresponden a los patrocinantes de la querella Dra. Magdalena

Sanguinetti y Dr.  Martín Govetto en noventa Jus en proporción de ley,

todo de acuerdo a los Arts. 1, 6, 12 Y 45 de la ley 2212. 



IV) Una vez firme, restituir a través de la oficina judicial la

documentación incorporada al debate según corresponda.



 V) Protocolícese, notifíquese y comuníquese a quien corresponda.-




Firmado digitalmente por
ÁLVAREZ MELINGER
Marcelo Oscar
Fecha: 2025.09.09
13:08:58 - 03'00'



Firmado digitalmente por
CAMPANA José Bernardo
Fecha: 2025.09.09
08:57:00 - 03'00'

 

Firmado digitalmente por
JOOS Gregor Marcelo
Fecha: 2025.09.10
13:52:44 - 03'00'

José Bernardo Campana
Juez

Joos Gregor Marcelo 
Juez

Álvarez Melinger Marcelo Oscar
Juez