Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - CIPOLLETTI
Sentencia60 - 19/09/2024 - DEFINITIVA
ExpedienteCI-20869-C-0000 - GRIMALT CRISTIAN DAVID C/ GRIMALT JUAN PABLO Y OTROS S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia
Cipolletti, 19 de septiembre de 2024.-
 
VISTOS: Los autos caratulados “GRIMALT CRISTIAN DAVID C/ GRIMALT JUAN PABLO Y OTROS S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)” - Expte. N° CI-20869-C-0000 puestos a despacho para el dictado de la sentencia, y de los que:
RESULTA:
1.- En fecha 07/01/2022 se presenta el Sr. CRISTIAN DAVID GRIMALT, por derecho propio, con el patrocinio letrado de la Dra. Carolina Beatriz Jara y promueve formal demanda de desalojo contra JUAN PABLO GRIMALT, MARIO RAFAEL GRIMALT y ELENA SUSANA HERRERA quienes se encontrarían detentando la posesión del inmueble objeto de la litis sito en Barrio Lalor Casa S/N (entre casa 14 y 15) de esta ciudad.
En su relato de los hechos comenta que es propietario de la casa N° 14 del barrio antes mencionado, propiedad que adquirió en el año 2010, por boleto de compraventa suscripto con la Sra. Mónica Inés Bustos (vendedora). Comenta que en dicha propiedad reside junto con su esposa Ximena Mardones Moraga, una hija de ambos y un hijo de su esposa, al que ha criado como propio.
En el año 2015 adquirió el inmueble contiguo, con dirección en el Barrio Lalor Casa S/N entre casa 14 y 15 -objeto de las presentes- el cual recibió del Sr. Miguel Martín María Van Cauwenberghe -vendedor- el cual le vendió los derechos fiscales que tenía sobre dicho terreno. Por lo que, con la compra, adquirió un terreno construido en el fondo del lote y el espacio sin construir -el que le es de gran utilidad debido a que el actor es mecánico de camiones y dicho espacio le sirve para ubicar los vehículos a reparar-.
Comenta que, años atrás en base a la buena relación que tenía con su hermano y a la necesidad de este de tener un espacio para trabajar, le permitió a Juan Pablo Grimalt que se instalará en el galpón sito en el terreno para que pudiera desempeñar sus labores de metalúrgico. Precisa que el galpón fue edificado con aportes que tanto el actor como su padre hicieron y del que se sirven ambos hermanos para trabajar.
Afirma que en razón de la relación de familiaridad habida con su hermano, no instrumentaron el comodato precario que existía entre ellos. Sin embargo, relata que le requirió al mencionado la restitución del galpón y que se retire del inmueble, es decir, extinguió el contrato de comodato, pese a lo cual el Sr. Juan Pablo Grimalt no se retiró del lugar.
Explica que a raíz de recientes y serios problemas con el padre de ambos (Mario Rafael Grimalt), quien vive en el Barrio Lalor casa 15 -es decir, es vecino colindante- requiere con suma urgencia cerrar su propiedad y preservar la vida de su familia y la propia, además de su patrimonio, ya que ha recibido amenazas de incendio por parte de su padre, quien reclama verbalmente la prescripción adquisitiva sobre el terreno objeto de la litis. Menciona, además, que su hija Azul -de, por entonces, 12 años- es víctima de acoso verbal por parte de sus abuelos. Precisa que dicho cierre de la propiedad no puede realizarse con el acceso diario de los demandados en el inmueble ya que corre el riesgo de que los demandados se dispongan a destruir lo construido.
Resalta que la comunicación por cualquier medio ha sido infructuosa, tomando los accionados actitudes muy agresivas, amenazándolo y motivando demandas por violencia y múltiples exposiciones policiales.
Expone que, al tratarse de terrenos con derechos fiscales sobre los mismos, no existe aún un proceso de loteo, lo que ocasiona la imposibilidad de identificar catastralmente e imposibilita el otorgamiento de las pertinentes escrituras públicas.
Funda en derecho su pretensión. Acompaña y ofrece prueba. Peticiona el oportuno acogimiento de la demanda con costas a los demandados.
Luego renuncia la letrada, compareciendo en fecha 05/05/2022 la Dra. Gabriela Gudiño por la actora.
2.- Por providencia del 08/02/2022 se dio a las presentes el trámite sumarísimo, ordenándose -en fecha 16/06/2022- el traslado de la demanda. Lo que motivó que, en fecha 05/07/2022, se presentara el Sr. JUAN PABLO GRIMLAT, por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Michel J. Rischmann y procede a contestar demanda.
Comienza planteando la improcedencia de la acción de desalojo en tanto el inmueble reclamado carece de nomenclatura catastral por lo que resulta imposible determinar el terreno reclamado, el que, además -agrega-, pertenece al Estado. Agrega que tampoco son precisas las medidas del terreno en tanto en el boleto de compraventa suscripto el 07/07/2015 se indicó que el mismo mide 40 metros de frente por 25 metros de fondo pero, el 06/12/2021, se rectificó el boleto y se plasmó que, en realidad, el lote mide 25 metros de frente por 40 metros de fondo, por lo que sostiene que la acción no supera el requisito mínimo de admisibilidad.
Luego, plantea la excepción de falta de legitimación activa pues si bien la acción de desalojo la entabla alegando su calidad de propietario lo cierto es que no acredita tal condición y menos sobre un terreno fiscal.
También plantean que el derecho real sobre un inmueble se adquiere con título y modo por lo que, aun en el supuesto en que los actores hubieran suscripto un contrato de compraventa sobre un terreno fiscal con el Sr. Van Cauwenberge -vendedor- ese sólo sería el título pero seguirían careciendo del modo -la tradición- ya que el actor ni siquiera alega haber recibido la tradición ni acompaña acto jurídico alguno que así lo manifieste. Planteo que sustenta en doctrina legal del STJRN.
Aduce mala fe de parte del actor ya que sus padres -Mario Grimalt y Elena Herrera- poseen derechos posesorios adquiridos y sostenidos pacíficamente por más de 33 años, mientras que el actor no ha actuado de buena fe como para obtener una protección especial de la Justicia; quien dice haber adquirido el inmueble que forma parte del patio de la casa de sus padres en el año 2015 pero no dice haber tenido la posesión del mismo al momento de la compra.
Seguidamente opone excepción de falta de legitimación pasiva ya que sus padres tienen pacíficamente la posesión del inmueble objeto de autos desde hace más de 33 años, posesión que ejercen con ánimo de dueño por lo que carecen de una obligación de restituir la misma a nadie. Por ello, sostiene que la demanda debe ser desestimada.
Niega en general y en particular los hechos alegados en la demanda y desconoce la autenticidad de toda la documental acompañada por el actor.
En cuanto a los antecedentes del caso indica que el actor -quien está casado con la Sra. Moraga- es su hermano. Que existen medidas cautelares dispuestas al actor para que no tenga contacto con sus padres por hechos de violencia vividos por estos últimos.
Aclara que el terreno que pretende el actor no es preciso en su relato ni con la documental adunada, ya que el mismo integra el patio de la casa de sus padres, es decir, que corresponde a la casa N° 15 de sus padres; quienes viven en dicha propiedad desde el año 1989, es decir, hace más de 33 años. Explica que dicha propiedad le fue vendida a sus padres por el Sr. Miguel Martín Van Cauwenberghe en fecha 09/10/1989 y que el servicio de energía eléctrica del mismo está desde entonces a nombre y a cargo de su padre.
Que tanto el actor como el aquí contestante -Juan Pablo Grimalt- se criaron en dicha vivienda y en ese patio. Y que si bien el accionante luego habría comprado los derechos del lote 14 el mismo jamás tuvo patio ya que aquel corresponde al lote 15. Afirma que sus padres han usado y dispuesto de ese patio desde hace más de 33 años, por lo que entiende se encuentran cumplidos los requisitos de la usucapión -posesión y ánimo de dueño-.
Sostiene la inadmisibilidad de la vía elegida en tanto en autos existen elementos que reflejan que la discusión radica en quién tiene derecho a poseer el patio de la casa N° 15 donde residen sus padres hace más de 33 años; discusión que no corresponde sea ventilada en un proceso sumarísimo donde, precisamente, lo que se discute es la posesión misma y no el derecho a ella. Así, indica que estamos en presencia de una sola posesión, la iniciada y continuada a la fecha por sus padres.
Funda en derecho su postura, ofrece prueba y peticiona el oportuno rechazo de la demanda con costas al actor.
3.- Por presentación también del 05/07/2022 se presentan los codemandados MARIO GRIMALT y ELENA HERRERA, ambos por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Michel J. Rischmann y proceden a contestar demanda en idénticos términos a la contestación relatada en el apartado 2 de la presente -por lo que, en honor a la brevedad, me remito a lo allí expuesto-.
4.- Existiendo hechos controvertidos, por providencia del 12/08/2022, se dispuso la apertura de la causa a prueba, disponiéndose la realización de la pertinente audiencia preliminar la que se llevó a cabo el 13/10/2022.
El 13/12/2022 se realizó la audiencia de prueba, oportunidad en la declararon dos testigos. En fecha 15/12/2022 se certificaron las pruebas producidas, certificación que se actualizó el 08/09/2023 y el 04/06/2024, oportunidad esta última en la que se clausuró el período probatorio y pasaron los autos a alegar; facultad procesal que sólo la parte actora ejerció por presentación del 14/06/2024. Finalmente, el 22/08/2024 se dispuso el llamamiento de autos a sentencia (firme y consentido).
CONSIDERANDO:
5.- De manera preliminar, para decidir la procedencia o no de esta pretensión intentada por la actora y de acuerdo a las constancias emergentes de autos, habré de principiar por enmarcar legalmente al presente caso; identificando la pretensión del accionante, quien acciona en procura de obtener el uso y goce del inmueble ubicado en Barrio Lalor casa S/N entre casas 14 y 15 de esta ciudad, denunciando que se encuentra ocupado por los demandados sin que les asista derecho alguno que pueda justificarla.
Como marco procesal y sustancial en el que se desenvuelve esta acción, y al que debe ajustarse la solución que se adopte; definió Lino Palacios en su libro “Derecho Procesal Civil”,(t.VII, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1994, ps. 77-78) que “El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión…”. La vía del desalojo entonces, sólo procede contra quienes son meros tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio, o contra intrusos, sin derecho alguno; pesando entonces en ambos casos sobre ellos una obligación de restituir el bien frente al accionante. Y desde la legislación sustancial, en torno a la legitimación pasiva, ese tenedor que puede ser accionado por desalojo, es definido por el art. 1.910 CCyC al disponer que hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor, teniendo la cosa a nombre de otro.
La presente se trata de una acción personal, y el proceso de desalojo está enderezado a asegurar el uso y goce de un bien por quien tiene un “derecho” (en el sentido de título o interés jurídico) suficiente para ello; y se lo ejercita frente a otro que carece de título para ocupar o permanecer en la ocupación; sea por tener una obligación exigible de restituir, o por revestir carácter de simple tenedor sin pretensión a la posesión (en sentido jurídico). Se otorga esta acción contra toda persona que ilegal o indebidamente disponga de lo que otro tiene derecho a usar o gozar; sin título (idóneo) o derecho (también idóneo) alguno, suficientemente demostrado.
Procesalmente esa relación sustancial queda delimitada en el art. 680 del CPCC, al disponer que “la acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible...” El juicio de desalojo previsto en ese artículo y siguientes del CPCC, es de naturaleza especial, y resalto que sólo admite discusión acerca de esa obligación personal y del mejor derecho al uso de la cosa, ya que persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, por sujetos que ya no tienen sostén que legitime su continuación en esa tenencia (locatarios, tenedores), o que nunca lo tuvieron (intrusos).
6.- Debo destacar que el caso de marras presenta ciertas complejidades vinculadas no sólo por el carácter fiscal de las tierras objeto de la litis, sino también, por la relación familiar conflictiva que las partes relatan -la que se evidencia de las denuncias cruzadas-, y además por la invocación por parte de los accionados de una relación de poder con la parte reclamada,que antecedería a la del actor, y que los hace repeler la pretensión intentada en su contra. 
Así, siendo que los accionados opusieron las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva la prueba producida deberá analizarse con detenimiento para corroborar si al accionante la asiste la legitimación necesaria para poder intentar la acción entablada y, en su caso, si se dan los presupuestos necesarios para la procedencia de la acción.
Tal como quedó delimitado en la resolución interlocutoria dictada en fecha 27/05/2022 los posibles hechos de violencia habidos entre el actor y los demandados exceden el marco del presente proceso por lo que, a los fines del análisis de la causa no serán valorados, debiendo, en todo caso, tales cuestiones plantearse y resolverse por la vía o  en el fuero correspondiente.
Ingresando al análisis de las probanzas idóneas a los fines de desentrañar la litis de autos se advierte que la parte actora, aporta con la demanda un instrumento que sería un boleto de compraventa -de fecha 07/07/2015- suscripto con el Sr. Van Cauwenberghe -vendedor- que le sirve de base para sustentar la acción. Del mismo surge que este último le vende al accionante “...y este compra, los derechos de un terreno fiscal, ubicado sobre el Ex-Canal Roca y frente a la calle vecinal y chacra Derreaux, a 35 metros a las cuatro bocas de la calle y lindera con Cristian David Grimalt, cuyas dimensiones y características son la siguientes: Cuarenta (40) metros de frente y veinticinco (25) de fondo...”. Dicho instrumento fue objeto de una adenda o rectificación el 21/12/2021 en el cual se aclaró: “... las dimensiones denunciadas han sido determinadas de manera incorrecta … de esta manera, ambas partes … acuerdan... rectificar dicho error, determinando que las medidas del terreno fiscal adquirido en 2015 son: VEINTICINCO METROS (25 MTS) DE FRENTE Y CUARENTA METROS (40 MTS) DE FONDO”.
Los accionados, por su parte, resisten la pretensión sobre la base, también, de un boleto de compraventa -cuya copia acompañan- celebrado con el mismo vendedor por el cual el Sr. Mario Rafael Grimalt (padre del actor) adquirió el 9/10/1989 “...los derechos sobre 500 mts.2 del terreno... ubicado en la zona de chacras (de 7.500 mts. Cuadrados), de esta localidad de Cipolletti, contiguo al ex-canal ROCA, entre las chacras Números 217, 218, 219 y 222 del plano oficial...”
En ese sentido, sostienen que, por un lado, la porción reclamada a los demandados integra, en principio, el lote adquirido por el Sr. Mario Rafael Grimalt y que, si aun así no fuera, el mismo reúne los requisitos necesarios para prescribir adquisitivamente en tanto ocupa tal porción desde el año 1989.
Desde ya que la informalidad, y sobre todo lo poco preciso de las porciones de tierra que supuestamente fueron objeto de compraventa por el mismo vendedor por un lado al actor y por otro a los demandados, no aportan fortaleza a sus posturas, al menos no en cuanto a legitimar una relación de poder con una porción de tierra, cuya titularidad sería fiscal.  Tanto de las propias afirmaciones del actor -e, incluso, de las desarrolladas por los demandados- surge el reconocimiento del carácter fiscal de las tierras reclamadas, circunstancia ésta que fue expresamente establecida en el boleto de compraventa de fecha 07/07/2015. 
Tampoco surge de autos -no lo aporta ni el actor ni los demandados- en qué carácter el Sr. Miguel Martín María Van Cauwenberghe vendió o -mejor dicho- cedió esos supuestos derechos; es que, si por caso, el mismo hubiera tenido algún título -acta de reconocimiento y/o preadjudicación a su nombre- que sustentara la legitimidad para disponer de las tierras o lo enajenado hubieran sido los derechos a usucapir -por ejemplo-, debió estipularse con precisión en el instrumento en estudio y debiera haberse aportado a la causa para aventar cualquier duda en torno a la legitimidad del derecho. Duda que tampoco ha podido ser despejada a través de las testimoniales brindadas en la causa en las que, en particular, el Sr. Misionero relató que fue su padrastro quien le vendió las tierras al actor y a Mario Rafael Grimalt -en este caso, supuestamente, el terreno de la casa 15- pero no brindó precisión alguna acerca de cómo le correspondieron las mismas a su padrastro (vendedor) y, más aún, es de resaltar que esta cuestión afecta también al Sr. Mario Rafael Grimalt ya que tampoco con relación a su adquisición es factible evacuar esta cuestión ya que, en ambos casos, quien vendió -o cedió- lo hizo con relación a bienes del Estado por lo que, con mayor razón, si tenía la posibilidad jurídica de disponer -por habérselas adjudicado al mismo, por ejemplo- debió esto exponerse en los respectivos boletos de compraventa y acreditarse documentalmente.
Véase que, de acuerdo a las disposiciones del Código Civil y Comercial -arts. 235, 236, 237 y concordantes- los bienes públicos (como en el caso sería la tierra fiscal) se encuentran fuera del comercio -siendo indisponibles para los particulares- por lo que, en tanto no se acreditó un acto administrativo que dispusiera la desafectación de las tierras al dominio del Estado, no resulta factible darle valor -al menos en este proceso y sobre las bases aportadas- a los boletos de compraventa otorgados por el Sr. Van Cauwenberghe.
Sin perjuicio de esa situación,  continuando con el análisis de autos debo resaltar que tampoco considero adecuada la vía elegida para resolver la disputa habida entre las partes, ello en tanto los accionados no reúnen las condiciones necesarias para que proceda la acción en su contra intentada. Esa es la conclusión derivada de delimitar la acción del desalojo -reitero- de carácter personal -y no real-; por lo que, para su procedencia, debe acreditarse la existencia de una obligación de restituir -derivada de una relación contractual- que pese sobre los accionados, o si no su condición de intrusos en la propiedad; y ninguna de esas causas se verifican en este proceso con la fuerza suficiente para justificar la sentencia de desahucio pretendida. Es que ni se invocó, ni menos aún se probó, la existencia de una obligación de restituir que habilite a demandar su cumplimiento a los accionados,  ni tampoco se desprende de autos la condición de intrusos de los mismos, sino todo lo contrario, alegan la posesión del bien por cuyo desalojo se los demanda. Por lo que, sin desconocer eventuales derechos que le asistan al actor con relación a la porción que dice haber adquirido, lo cierto es que no resulta ser ésta la vía adecuada para resolver la cuestión litigiosa que lo vincula con los demandados.
Debo agregar, además, que tampoco sería factible la admisión de la acción desde que de la documental aportada no surge con claridad ni la exacta ubicación, limites y linderos de la porción reclamada en autos; y siendo que, justamente, los accionados plantean que la porción vendida y reclamada integra en realidad el patio de la vivienda del Sr. Mario Rafael Grimalt. No se demostró por parte del accionante por el aporte de prueba idónea la precisa determinación del sector pretendido que según afirma hubo adquirido; pues, tal como se encuentran las posturas sólo se advierte que ambas partes -actor y demandados- se atribuyen respectivamente la posesión de la porción reclamada, desde momentos distintos pero procedentes del mismo antecesor. Se deduce de lo merituado en autos que no hay en modo alguno demostrado por el accionante que  posea la porción reclamada con exclusividad, aunque tampoco puede aseverarse que sí le corresponda de ese modo a los accionados. Contrariamente, de la propia demanda se advierte que el actor reconoce la realización de actos posesorios por parte de su padre demandado en autos (al afirmar que la construcción del tinglado fue hecha con aportes de ambos); lo que lleva a que no sea posible advertir a quién le corresponde -o quién está en mejor posición- la posesión de la porción reclamada; quedando totalmente fuera de esta acción y proceso correspondiente, la discusión entablada.
Al respecto, ha dicho la doctrina: “… Como en los juicios de desalojo no pueden debatirse y dilucidarse cuestiones relativas a derechos posesorios y al mejor derecho a la posesión, ya que exceden la finalidad que ellos persiguen, a fin de evitar que la mera alegación de la condición de poseedora de la parte demandada enerve la acción de desalojo interpuesta y, en consecuencia, sea una simple maniobra para demorar la entrega del inmueble, es que se exige que quien la invoque deba probar prima facie dicha condición (3). En el caso de que esto quede probado, no puede considerarse a esa persona como deudora de una obligación exigible de restituir (4)....Por lo tanto, se debe generar en el ánimo del juzgador el convencimiento acerca de la verosimilitud del derecho invocado, sin que sea necesario ingresar a la discusión acerca de la cuestión posesoria (6). Esto significa que será suficiente con que las probanzas aportadas demuestren la existencia de ciertos actos posesorios, aun cuando no impliquen una prueba plena de su derecho como poseedora. De esta manera, puede suceder que la persona que logró repeler una acción de desalojo al demostrar su posesión prima facie, luego no reúna los elementos suficientes para repeler una acción reivindicatoria o fundar una usucapión, lo que deberá ser analizado por las vías correspondientes, al tratarse de procesos de mayor amplitud de conocimiento y prueba (7).” (Rodríguez Nasuti, Florencia, "Algunas precisiones sobre la acción de desalojo por intrusión, la posesión prima facie y la posesión ilegítima de mala fe" Cita: TR LALEY AR/DOC/3446/2021)
En definitiva, se advierte una confusión sobre las posturas asumidas por las partes, y -fundamentalmente- una deficiencia probatoria que imposibilita acoger favorablemente la procedencia de la acción; pues, contrariamente, de los propios planteos esgrimidos y de las escasas probanzas rendidas sólo puede emerger, en todo caso, un supuesto de co-posesión. En tal sentido, el actor pudo haber dirigido prueba al municipio a fin de demostrar el desinterés sobre las tierras o, aún más, el otorgamiento de un acto administrativo que atribuyó las tierras al vendedor -lo que en autos no se probó-, pudo haber ofrecido, verbigracia, una pericial en agrimensura tendiente a determinar con precisión los límites del lote enajenado a su favor, entre otros elementos que pudieran haber resultado convenientes a la causa.
7.- Por lo expuesto, como solución al presente caso, no puedo más que concluir en que no es el proceso de desalojo la vía para obtener la desocupación pretendida, conforme ha sido sostenido reiteradamente por jurisprudencia uniformemente. No puede encuadrarse a la situación de los demandados en algunos de aquellos supuestos en que la ley define a quien tiene obligación de restituir el bien. El DESALOJO presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor del emplazado, y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer prístinamente exigible, salvo en el caso de intrusión, en el que el propietario se encuentra facultado a demandar a quien ocupe su propiedad sin derecho alguno.-\" (Arazi-Rojas Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. III, Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 353).
En consecuencia, luego de todo ese desarrollo, debiendo en su caso discutirse la colisión de intereses surgida respecto del uso inmueble objeto de desalojo en las proporciones que corresponden, por un carril distinto por no resultar el desalojo la vía procesal adecuada;
RESUELVO:
I.- RECHAZAR la acción de desalojo incoada por CRISTIAN DAVID GRIMALT contra JUAN PABLO GRIMALT, MARIO RAFAEL GRIMALT y ELENA SUSANA HERRERA por las razones desarrolladas en los respectivos considerandos, con costas a la actora atento el principio objetivo de la derrota (arg. art. 68, segundo párrafo del C.P.C.C.).-
II.- DIFERIR la regulación de honorarios profesionales para la oportunidad de contar con pautas para ello (art. 27 Ley G 2212), a cuyo fin oportunamente será fijada la audiencia arancelaria, firme la presente.
Regístrese y Notifíquese conforme ac 36/22.
 
Dra. SOLEDAD PERUZZI
JUEZA


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