Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia401 - 28/10/2021 - INTERLOCUTORIA
Expediente20862-21 - CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO BARILOCHE CENTER C/ RODRIGUEZ, CLAUDIO Y OTRO S/ OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia IIIª Circunscripción Judicial de Río Negro.
Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5
Secretaría única
Resolución:

San Carlos de Bariloche, 28 de octubre de 2021.-
VISTOS: Los autos "CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO BARILOCHE CENTER C/ RODRIGUEZ, CLAUDIO Y OTRO S/ OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES" (expte. 20862-21).-

Y CONSIDERANDO:-
1º) Que iniciaba el presente pedido de reparaciones urgentes el actor, en virtud de las infructuosas gestiones realizadas tendientes a que el propietario de la unidad 626, le permita el ingreso al departamento para cumplir con las mismas; siendo que estas están a cargo del Consorcio de Copropietarios.-

Explicaba que las medidas tienen que ver con la reparación urgente que debe realizarse en la unidad funcional 626 del Consorcio, a fin de solucionar un inconveniente que afecta gravemente a la unidad funcional 726 que se encuentra por encima de la primera. Por ello solicitaba mandamiento con allanamiento de la unidad funcional 626 en orden a establecer su estado de ocupación, y para realizar su limpieza en cumplimiento de los protocolos Covid 19; con el objeto de que pueda ingresar y permanecer en la misma, el personal de mantenimiento que realice el reemplazo de las cañerías comprometidas.-
Que por este motivo la unidad funcional 726 no es habitable normalmente, dado que no se encuentra con su servicio de agua y de desagote habilitados.-

En este sentido, también solicitaba que en ese mismo acto, el Oficial de Justicia intime al propietario, locatarios, sublocatarios y/u ocupantes para que en el plazo de 24 horas; permitan el ingreso del personal de mantenimiento en las condiciones señaladas, fijando una multa diaria de al menos $6.000 pesos diarios desde el emplazamiento.-

Por otro lado, solicita se impongan las costas del proceso al titular del unidad funcional 626, quien debidamente intimado a permitir el acceso a su unidad funcional, optó por hacer caso omiso a lo peticionado, forzando el inicio de esta acción.-

Finalmente, relataba los hechos sucedidos explicando que mediante nota de fecha 23/06/2021, el titular de la unidad 726 indicó que la obstrucción de cañerías, responsabilidad del Consorcio, le ocasionaban la imposibilidad de uso de la bacha de la cocina de su unidad, indispensable en tiempos de Covid 19 y aún sin ellos, para la vida cotidiana. Que ante la urgencia manifestada por el propietario, el Consorcio aceptó el reclamo y encomendó a una empresa de mantenimiento que inspeccione las razones de la obstrucción emitiendo informe que se agrega con la presentación y que explica que es necesario un reemplazo de cañería de descarga al que se accede por la UF 626; la que debe ser desocupada por al menos dos días para la tarea. Que incluso intentado tomar contacto con persona alguna en el departamento UF 626; nadie atendió sus llamados.-
Dicha circunstancia motivó que se intimara al titular registral de la UF 626 conforme constancia correo Andreani Número E 3411582-1 de fecha 14/7/2021, la que recibida por este el 19/07/2021 conforme constancia adjunta; no fue respondida. Tampoco el copropietario Rodriguez se acercó a la Administración para facilitar el ingreso a la Unidad Funcional de su titularidad; haciendo necesario e indispensable recurrir al Juzgado a fin de que se produzca la reparación necesaria para preservar el patrimonio común de los copropietarios del Consorcio Edificio Bariloche Center.-
Ofrece pruebas, solicita el trámite dispuesto por el artículo 623 ter del CPCC; y reserva el Caso Federal.-

2°) Que con fecha 20/08/2021 se disponía conforme lo dispuesto en el art. 623 ter del CPCC, la citación a audiencia del propietario de la UF 626 Sr. Claudio Rodriguez; quien no comparecía.-

En ese mismo acto, el Consorcio demandante a través de su apoderado; solicitaba se libre mandamiento de constatación a los fines de verificar el estado de ocupación del bien, y a efectos de que se intime al ocupante a permitir el ingreso del personal de mantenimiento para efectuar las reparaciones solicitadas por el Consorcio.-
En consecuencia, se resolvía librar el mandamiento fijándose un plazo de 10 días para que los ocupantes dispongan lo necesario para permitir el ingreso al lugar del personal de mantenimiento, a efectos de que se realicen las reparaciones solicitadas por el Consorcio.-

Luego, en fecha 30 de septiembre de 2021 se ampliaba la decisión atento el resultado del mandamiento librado, del que surgía que el titular del bien -e hijo de la ocupante- no vivía allí. Por ello, y siendo que de las constancias de autos no surgía que aquel haya sido efectivamente notificado de la intimación dispuesta en la audiencia celebrada; se ordenaba la notificación al Sr. Claudio Rodriguez; en su domicilio real.-
Cumplida la misma en fecha 5/10/2021; el propietario no compareció.-

3°) Que librado el referido mandamiento, el Oficial de Justicia constató que en el lugar vivía la Sra. Elsa Noemi Cabal. Esta ratificó que el propietario del departamento era su hijo Claudio Rodriguez Cabal, y que no podía tomar decisiones sobre el inmueble; por eso que no permite el ingreso del personal de mantenimiento.-
El Oficial agregó que la señora Elsa era una persona de edad muy avanzada, que no escuchaba bien y que estaba nerviosa.-
Además, dejó constancia de que la señora Elsa se encontraba en total estado de abandono, y que en el departamento hay cucarachas; lo que le dificultaba apoyarse sobre la mesa para escribir. También aparecen sobre la cortina de la ventana cuando la abrió a fin de que corra aire, en atención al cumplimiento del protocolo sanitario covid 19. Que el lugar no estaba ventilado y que se observaba por todo el piso excremento y orina del perro de la señora.-
También dejó constancia de que la señora mostraba escoriaciones en el frente de su cara sobre los ojos. Acto seguido, le informó el teléfono de su hijo Claudio y de su nieto Nicolas.-

4°) Que el art. 623 ter del CPCC dispone que "Cuando deterioros o averías producidas en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados, o en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose al allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias".-

Que la jurisprudencia ha entendido en estos casos que "El art. 623 ter del Cód. Procesal instituye un procedimiento breve y expeditivo tendiente a vencer la oposición arbitraria a que se ejecuten reparaciones urgentes, con lo cual queda agotada la finalidad de su tramitación. Por ello, el objeto litigioso debe circunscribirse a los trabajos necesarios para hacer cesar la causa de los menoscabos, dejando de lado la determinación de los daños en su cuantía, así como las responsabilidades que de ellos pudieran derivarse." (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, 07/12/1993, Consorcio de Propietarios Rodríguez Peña 450/52 c. Haddad Andalaf, Graciela J., LA LEY 1994-D , 272, TR LALEY AR/JUR/1873/1993).-

5°) Que en ese sentido, y de las constancias acompañadas y los hechos relatados; se evidencia que formulado el reclamo y dada la intervención al Consorcio; este intentó extrajudicialmente contactar al titular y efectuar las reparaciones sin éxito (nota del 23/06/2021 y CD del 14/07/2021).-

Que las reparaciones son urgentes como informa el técnico Juan Carlos Casas, porque sin ellas el departamento superior no cuenta con el correcto desagote de las aguas de la cocina. Que estas reparaciones solo pueden efectuarse desde abajo; es decir desde el departamento 626. También que por la superficie del departamento 626, este debe ser desocupado para poder ingresar y cumplir con el trabajo; respetando los protocolos Covid-19.-

Que ya en este ámbito jurisdiccional, debidamente anoticiado el titular de la unidad funcional 626; este no compareció al proceso, ni demostró interés en colaborar con la gestión de las reparaciones, siendo que su madre que habita en el lugar también se encuentra afectada por la situación.-

De lo expuesto, constatado el daño y siendo que la inacción del propietario implica en los hechos la oposición a la realización de las reparaciones demandadas; corresponde en los términos de la normativa señalada admitir la petición y ordenar al propietario que en el plazo de cinco dias; proceda a tomar todas las medidas necesarias para permitir el acceso a la vivienda a fin de posibilitar el cumplimiento de las reparaciones que debe realizar el Consorcio. Asimismo, deberá tomar las medidas que estime correspondientes para garantizar el debido cuidado y reubicación provisoria en su caso, de la Sra. Elsa Noemí Cabal; mientras se cumplen las tareas señaladas en el informe técnico.-
Ello bajo apercibimiento de imponer una multa de $5.000 por cada día de retardo y en favor del consorcio de copropietarios; y de tomar todas las medidas que pudieran corresponder.-

6°) Que más allá de lo resuelto y aunque no se vincule estrictamente con el objeto de la medida; en atención a la situación de presunto abandono denunciada por la Sra. Oficial de Justicia de la Sra. Elsa Noemí Cabal; y por tratarse de una persona especialmente vulnerable dada su edad y las condiciones de vida consignadas en el mandamiento (art. 75 inc. 23 de la C.N.); dése intervención a la Defensoría de Menores e Incapaces en turno, a efectos de que por su intermedio se proceda al abordaje de la situación denunciada y se dispongan en su caso, las medias que pudieran corresponder.-

Asimismo, notifíquese lo resuelto al Defensor de Pobres y Ausentes en turno atento a que la ocupante de la unidad carece de patrocinio letrado y a efectos de salvaguardar sus derechos y brindar una adecuada defensa en juicio (art. 18 C.N.).-

7°) Que las costas del proceso se impondrán al titular de la unidad funcional N° 626, Sr. Claudio Rodriguez, atento el modo en que se resuelve, la conducta asumida, y lo normado por los arts. 68 y 69 del CPCC.-

En este mismo sentido, se ha interpretado que "Si la demanda está destinada a sortear la supuesta negativa de quien impide el ingreso a su propiedad para efectuar las reparaciones indispensables que logren hacer cesar la causa de un daño fluyente que afecta los inmuebles vecinos, la condena en costas dependerá de la prueba que aporte el actor, dando cuenta del fracaso de las intimaciones extrajudiciales, debiendo el emplazado, a su vez, acreditar oportunamente que no ha mediado tal negativa, es decir, que con su conducta no ha dado lugar a la reclamación. Lo contrario obliga a imponerle las costas causídicas devengadas." (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, 15/09/1997, Consorcio Propietarios Las Heras 2076/78 c. Echeverry, Jorge R., LA LEY 1998-A, 306, TR LALEY AR/JUR/2763/1997).-

En consecuencia, RESUELVO:-
I) Hacer lugar al pedido del Consorcio de Copropietarios del Edificio Bariloche Center en los términos del art. 623 ter del CPCC e intimar al propietario de la UF 626, Sr. Claudio Rodriguez; para que dentro del plazo de cinco días dias, proceda a tomar todas las medidas necesarias para permitir el acceso a la vivienda a fin de posibilitar el cumplimiento de las reparaciones que debe realizar el Consorcio. Asimismo, para que tome las medidas que estime necesarias para garantizar el debido cuidado y reubicación provisoria en su caso, de la Sra. Elsa Noemí Cabal; mientras se cumplen las tareas señaladas en el informe técnico. Ello bajo apercibimiento de imponer una multa de $5.000 por cada día de retardo y en favor del consorcio de copropietarios; y de tomar todas las medidas que pudieran corresponder.-
II) Disponer la intervención del Defensor de Menores e Incapaces en turno, atento la situación denunciada y por tratarse la ocupante del lugar; de una persona especialmente vulnerable dada su edad y las condiciones de vida consignadas en el mandamiento (art. 75 inc. 23 de la C.N.); a efectos de que proceda al abordaje de la situación y disponga en su caso, las medias que pudieran corresponder.-
III) Notificar lo resuelto al Defensor de Pobres y Ausentes en turno atento a que la ocupante de la unidad carece de patrocinio letrado y a efectos de salvaguardar sus derechos y brindar una adecuada defensa en juicio (art. 18 C.N.).-
IV) Protocolizar, registrar y notificar lo resuelto. Remítanse al Ministerio Público de la Defensa, de conformidad a lo dispuesto precedentemente.-




Cristian Tau Anzoátegui
Juez
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