| Texto Sentencia |
San Carlos de Bariloche, 22 de mayo de 2024.
VISTOS:
Los autos caratulados FREUE, DAVID C/ DEGL INNOCENTI, MAURO S/ ORDINARIO BA-06334-C-0000 para dictar sentencia,
RESULTA:
A) Que en fecha 30/04/2021 David Freue promueve demanda solicitando una sentencia que disponga la cesación del pago del precio del alquiler del Local Comercial NC 19-2-D-0312-001 ubicado en la Galería Edificio Bariloche Center por el tiempo durante el cual no se pudo usar y gozar de la cosa para su destino de explotación de comercio turístico.
Relata que inició una relación locativa con el Sr. Mauro Degl Innocenti mediante un contrato de locación de fecha 01/07/2015, por el cual alquiló el local comercial ubicado en la calle San Martin 425, local 14 de la galería del Bariloche Center NC 19-2-D-312-001.
Detalla que el primer y segundo contrato locativo fue celebrado por el Sr. Degl Innocenti con su hija Magali Elizabeth Freue y su señora Silvia Elisabeth Sarago, y que posteriormente en fecha 06/09/2018 se hizo una "cesión de contrato de locación" de su hija Magali hacia él mismo con la conformidad de la apoderada de el locador, la Dra. Guadalupe Retto.
Refiere que el local siempre tuvo como destino la actividad comercial de venta de indumentaria en lana y cuero, marroquinería, y accesorios de cuero y que aquellos productos tienen como principal destino y clientela al publico turista.
Menciona que siempre pagó el alquiler completo en tiempo y forma, tanto la parte formal como la parte informal que el locador y su apoderada le impusieron como condición para poder acceder a contratar el local comercial.
Sostiene que dicha relación contractual siempre se desenvolvió en forma normal hasta el inicio del Asilamiento Social, Preventivo y Obligatorio dispuesto por el Estado Nacional a raíz de la pandemia del Covid 19, en donde desde marzo del 2020 hasta diciembre del 2020 la Ciudad de San Carlos de Bariloche no pudo recibir a ningún tipo de turista y por ende, el fin comercial turístico del alquiler no pudo realizarse por no servir para el objeto del contrato de alquiler comercial.
Entonces, refiere que al tratarse de una locación con destino comercial y que no pudo utilizar el inmueble para la atención al público, solicita la aplicación del articulo 1203 del CCCN y se declare la cesación del pago del precio del alquiler del local comercial por el tiempo durante el cual no se pudo usar, esto es por el periodo comprendido desde el 19 de marzo de 2020 hasta el 19 de diciembre del 202.
Ofrece prueba e invoca derecho.
B) Que en fecha 08/07/2021 el Sr. Mauro Degl Innocenti contesta demanda solicitando su rechazo en todas sus partes.
Sostiene que la verdad de los hechos resulta ser muy distinta a lo manifestado por la parte actora, siendo que atento el manifiesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por los inquilinos, que sucesivamente se iban transfiriendo el contrato, inició el juicio respectivo de Desalojo, cuyo tramite se intenta entorpecer ahora iniciando un juicio ordinario en el que se pide el pago del cese del alquiler, por el lapso en el cual supuestamente no se pudo usar para lo que estaba destinado.
Refiere que el actor podría haber devuelto el local, y no lo hizo, o podría haber hecho ventas sin que los clientes ingresaran al local, por otros medios como el resto de los comerciantes.
Niega expresamente que hubiera ajustes fuera de lo estipulado, y que sea de aplicación al caso la normativa del DNU 260/20 o el art. 1203 ya que no solo se deben alquileres entre marzo y diciembre de 2020, sino hasta la fecha de la presente y a su vez, no se ha pagado las expensas desde 2020 y el inmueble ya contrajo una importante deuda municipal.
Manifiesta que en todo caso resulta de aplicación al caso la teoría del esfuerzo compartido.
Invoca derecho y ofrece prueba.
C) Que en fecha 09/11/2022 se abrió la causa a prueba con el resultado que el secretario certificó el 25/10/2023.
D) Que el día 28/11/2023 alegó la parte demandada; y el 15/12/2023 alegó la parte actora.
E) Que el 26/03/2024 se llamó autos para sentencia mediante providencia que se encuentra firme.
Y CONSIDERANDO:
1°) Que, en primer lugar, cabe señalar, que no hay controversia entre las partes sobre la existencia del contrato de locación y la cesión de ese contrato a favor del aquí accionante, los cuales fueron acompañados a la demanda.
2°) Que, expuesto ello, corresponde analizar si resulta de aplicación a este caso el art. 1203 del Código Civil y Comercial, y en su caso, si debe admitirse la cesación del pago del precio del alquiler del local comercial por el tiempo durante el cual se alega no haber podido usar y gozar para su destino de explotación de comercio turístico, tal como se reclama en la demanda.
3°) Que el art. 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación dispone que: "Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes."
Es decir, que, según dicha normativa, para la procedencia del cese del pago de cánon locativo, deben reunirse los siguientes requisitos: a) la existencia de un caso fortuito o fuerza mayor; b) que el locatario se vea impedido de usar o gozar la cosa o ésta no pueda servir para el objeto convenido; y c) que el caso fortuito o fuerza mayor afecte la cosa misma.
En cuanto al primero de los requisitos mencionados, caso fortuito y la fuerza mayor, constituyen fenómenos dañosos irresistibles a los que nuestro sistema jurídico les brinda idéntico tratamiento y los mismos efectos.
En tal sentido, el art. 1730 del Código Civil y Comercial de la Nación, dispone que “se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. Este Código emplea los términos ‘caso fortuito’ y fuerza mayor’ como sinónimos”.
Entonces, se tratan de acontecimientos extraordinarios, imprevisibles o inevitables, no imputables al deudor, que impiden el cumplimiento de la obligación y eximen de responsabilidad al deudor.
Dicho caso fortuito o fuerza mayor se configura en este caso que nos ocupa, porque es evidente que la declaración de la pandemia y las medidas sanitarias adoptadas a nivel nacional, provincial y municipal, que dispusieron entre otras cosas el Aislamiento, Social, Preventivo y Obligatorio, a partir del 20/3/20 (DNU 260/2020, 297/20 y sus prórrogas) son objetivamente hechos imprevisibles, inevitables, actuales y ajenos al deudor.
En relación al tercero de los requisitos aludidos, se debe tener por cumplido en estas actuaciones, porque debe concluirse que el caso fortuito afectó la cosa misma. Ello, al no poder ser usada y gozada por el inquilino, según el destino pactado en el contrato de locaciónm ya sea en forma temporaria o definitiva como se aludirá mas adelante.
En concordancia con ello, se ha interpretado, recurriendo a la nota de Veléz, en su art. 1522 del Código Civil, que es prácticamente una copia idéntica a la norma actual, que: "Se afectará la cosa misma si se la afecta físicamente o de cualquier otro modo, incluso jurídicamente, haciéndola no apta para que cualquier inquilino en general, no pueda usarla y gozarla total o parcialmente, temporal o permanentemente, y no afectará a la cosa cuando afecte al inquilino por una situación especial y particular del mismo...En la Nota al artículo 1522 indica que "Véase . Marcadé sobre el artículo 1722, dice: "cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea del pago del alquiler. Pero otra cosa sería si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a faltar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad y sólo por precaución y no por orden de la autoridad. - Véase Troplong, nº 227"." El ejemplo citado por Vélez Sársfield despeja toda duda sobre la aplicación del artículo a la situación de pandemia Covid-19. (Coronavirus y locatario impedido de usar o gozar de la cosa (artículo 1203 del CcyCN), JULIO TALLONE MAFFIA, 17 de Junio de 2020, ww.saij.gob.ar, Id SAIJ: DACF200126).
Ahora bien, en cuanto al segundo de los requisitos establecidos por dicha normativa, habría que determinar a los fines de resolver este caso si el actor se ha visto impedido de usar o gozar la cosa durante el lapso de duración de la A.S.P.O.; siendo carga de la parte de aquél probar los hechos invocados en la demanda (art. 377 del CPCC).
En tal sentido, se ha dicho que: "La imposibilidad de cumplimiento debe ser probada por quien la invoca y no bastaría la sola mención del DNU 320/2020 o de las cuarentenas obligatorias, sino que tendrán que ofrecerse, por ej. informes de la AFIP, pericias contables, testigos, etc." (Caso fortuito y fuerza mayor en la locación (arts 1730 y 1203 Código Civil y Comercial) Por Dres. Abatti - Rocca (h) / Locaciones, Inmobiliario / 15/05/2020)
En relación a ello, entiendo que en este caso la parte actora solo acreditó haber estado impedida de tener ingresos con motivo de la explotación del local comercial rentado durante el mes de abril de 2020. En cambio, no acreditó tal circunstancia durante el resto de los meses que duró el aislamiento social y obligatorio.
Ello es así, teniendo en cuenta lo dictaminado por el perito contador en su informe pericial presentado con fecha 31/03/23, el cual tiene pleno valor probatorio de acuerdo con las reglas de la sana crítica (artículo 386 del CPCCRN) dado que cumplió con las exigencias legales mínimas (artículo 472 del CPCCRN), no está refutado por otras pruebas ni por las partes y, en virtud del rol imparcial y técnico del perito.
De acuerdo con ello, puede afirmarse que la parte actora se ha visto privada o impedida de hacer uso y goce de la cosa locada -o que la cosa no sirvió para el objeto convenido- en forma temporaria y solo durante el mes de abril del 2020, y no durante el resto de los meses que sí tuvo ingresos, aunque fueran escasos en algunos de ellos, ya que en definitiva, ello demuestra que se ha podido usar la cosa locada; ingresos éstos que bien pudieron obtenerse por otra modalidad distinta a la presencial, atento a las restricciones sanitarias.
Por lo tanto, los meses en que la parte pudo usar y gozar del inmueble escapan al supuesto normativo en análisis (arts. 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación) y a los presupuestos de hecho invocados en esta demanda.
De allí, que no pueda tratarse ninguna otra cuestión, por ejemplo, relacionada con una disminución del precio pactado o con la aplicación de la teoría del esfuerzo compartido, ya que ello no integró la pretensión deducida en estas actuaciones, y si ello se hiciera se estaría afectando el principio de congruencia, lo que está vedado a los jueces, y afectando el derecho de defensa de las partes. Así tampoco habría elementos probatorios aportados por las partes para analizar y brindar otra solución a este caso.
En tal sentido, tiene dicho el Superior Tribunal de Justicia de Río Negro que los jueces tienen "...la obligación de atenerse a las alegaciones, fundamentos y argumentaciones, defensas y puntos de ataque explicitados al inicio del proceso, que conforman lo que procesalmente se denomina "la traba de la litis", cuyo campus precisamente queda limitado y ceñido a ese conjunto de recíproca exposición de cada posición en conflicto... "El fallo atacado ha incurrido en la violación del principio de congruencia al expedirse sobre un tema que no ha sido planteado por las partes, no integrando por ello la litis. Resulta, pues que la sentencia deberá dejarse sin efecto por no ajustarse en este punto a las pretensiones de las partes, por haber introducido un tema ajeno al debate, ya que a los jueces les está vedado apartarse de los términos de la relación procesal, resolviendo en base a cuestiones no planteadas en los escritos de demanda y contestación." (STJRNSC. Se. Nº 5/02, in re: ?E., C. R. s/ QUEJA)" (SD nro. 97 - 28/09/2010 Expediente 24316/10 - Haneck, Delia Ines C/ Perez, Anibal Y Otro S/ Daños Y Perjuicios-Sumario- S/ Casación).
Asimismo, que, "La congruencia procesal trata básicamente de la forma en que los órganos jurisdiccionales deben resolver las cuestiones sometidas a su decisión, esto es, teniendo en cuenta los términos en que quedara articulada la relación procesal, sin incurrir en omisiones o demasías decisorias, puesto que los arts. 34, inc. 4), y 163 inc. 6) del CPCyC prohíben a los Jueces otorgar algo que no haya sido pedido; de modo tal que su limitación -como criterio orientador- está proporcionada por los hechos invocados, sean constitutivos, impeditivos o extintivos, que el magistrado no puede incorporar a la causa sino desatendiendo el límite de dicho principio. (cf. STJRNS3: Se. 82/19 "Tecol Navarro")" (SD nro. 61 - 04/05/2021 Expediente VI-10767-L-0000 - Veron, Sergio Toribio S- Queja En: Veron, Sergio Toribio C/ Mantinian, Manuel Carlos S- Accidente De Trabajo (I) S/ Queja).
4°) Que, de acuerdo con lo todo lo expuesto, habré de hacer lugar parcialmente a la demanda y declarar la cesación del pago del precio del alquiler del local comercial por el mes de abril del 2020 en que la parte actora estuvo impedida de usar y gozar para su destino de explotación de comercio turístico.
A tales efectos, cabe aclarar, que el precio del alquiler resulta ser el convenido por las partes en el contrato de locación acompañado, que ascendía a la suma de $19.500 (cláusula cinco) y no otro, como se pretende en la demanda porque no se ha demostrado la existencia de otros pagos por ese concepto.
Ello, teniendo en cuenta que la parte actora no ha demostrado la autenticidad de los pagarés que se adjuntaron a la demanda ni que ellos constituyeran parte del precio de la locación.
Así tampoco se demostró que el valor locativo de ese local fuera distinto al pactado en el contrato de locación que se adjuntó.
5°) Que lo dicho es suficiente para declarar que la parte actora no debe abonar el valor locativo del local comercial en cuestión durante el mes de abril del 2020, que ascendía a la suma de $19.500.
Recuérdese que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225); y que tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).
6°) Que las costas de la presente deberán ser impuestas a por su orden, atento a la forma en que se decide la presente y porque la parte actor pudo creerse con derecho a peticionar como lo hizo (arts. 68 y 69 del CPCC).
7º) Que los honorarios del Dr. Gustavo Bisogni, como letrado patrocinante de la parte actora, deben regularse, en la suma de $1.150.110, equivalente a 30 jus.
8°) Que los honorarios del Dr. Miguel Alberto Reto, como letrado patrocinante de la parte demandada, deben regularse en la suma de $383.370, equivalente a 10 jus.
9°) Que los honorarios de los Dres. Juan Manuel Ruggli, Marcos Luis Botbol y Nora Beatriz García, como letrada y letrados patrocinantes de la actora, en conjunto e idénticas proporciones en la suma de $766.740, equivalente a 20 jus.
10°) Que los honorarios de los profesionales actuantes se regulan en Jus porque la aplicación de la escala legal al monto de condena no respetaría el mínimo legal; además, se tiene en cuenta la calidad, eficacia y extensión de las tareas desarrolladas por cada uno de los profesionales intervinientes y la actuación sucesiva de los letrados de la demandada (arts. 6, 8, 9 y 11 de la ley G 2212).
Al respecto, cabe aclarar, que resultan aplicables los límites mínimos de honorarios aun cuando se supere el límite máximo previsto por los arts. 77 del CPCC y 505 del Código Civil, porque ante este conflicto normativo, considero que debe prevalecer aquélla normativa que en nada afecte los mínimos legales previstos por el art. 9 de la ley G 2212.
Es evidente que hay una contradicción normativa y, ante ese supuesto, corresponde apartarse de aquel límite máximo, ya que, en caso contrario, se afectaría seriamente el derecho a una retribución mínima de los servicios prestados, como así también el decoro y dignidad de los profesionales actuantes.
Además, debe tenerse en cuenta que los límites máximos fueron previstos con la finalidad de evitar regulaciones de honorarios excesivas y exorbitantes y no para estos casos en que sólo se tiende a proteger una retribución mínima (Barthe, Gastón, "Los honorarios mínimos y la dignidad del abogado. Regulación por debajo de la escala. Un agravio contra la jerarquía profesional", www.infojus.gov.ar, DACF 120170).
Este criterio fue confirmado por la Cámara de Apelaciones de este fuero, al sostener que: "Finalmente, tampoco hay razones para modificar la regulación de honorarios. Los máximos legales (artículo 77 del CPCCRN y 505 del CCiv) no deben observarse ciegamente si con ellos se arriba a resultados absurdos y contradictorios que claramente vulneren el valor protegido por las normas, lo cual implicaría una contradicción axiológica. Así como existen los máximos, el legislador también ha previsto mínimos justamente para evitar regulaciones que comprometan la dignidad del trabajo efectuado por el profesional. No hay dudas de que el legislador ha tenido en cuenta que en ciertos casos de menor cuantía el honorario mínimo puede superar el monto reclamado. El objeto de la norma es garantizar la dignidad mínima de un trabajo profesional, así como el salario mínimo procura dejar a salvo la dignidad del trabajo en general, sea cual fuere la tarea desarrollada. Por ende, tanto los mínimos como los máximos pueden soslayarse ante resultados absurdos, como pueden soslayarse si al aplicar el máximo se vulnera el mínimo, o viceversa. En tales supuestos se debe procurar el resultado más razonable para el caso concreto, lo que aquí se ha logrado." ("GARCIA, RODRIGO C/ SCIGLIANO, MARIA LAURA Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (Sumarísimo) (S-07)" (R.C. 00634-15), del 26 de mayo de 2015).
En consecuencia, FALLO: I) Declarar que la parte actora se encuentra exenta de abonar el valor locativo del local comercial en cuestión durante el mes de abril del 2020, que ascendía a la suma de $19.500. II) Imponer las costas de la presente por su orden. III) Regular los honorarios del Dr. Gustavo Bisogni, como letrado patrocinante de la parte actora, en la suma de $1.150.110, equivalente a 30 jus. IV) Regular los honorarios del Dr. Miguel Alberto Reto, como letrado patrocinante de la parte demandada, en la suma de $383.370, equivalente a 10 jus. V) Regular los honorarios de los Dres. Juan Manuel Ruggli, Marcos Luis Botbol y Nora Beatriz García, , como letrados patrocinantes de la demandada, en conjunto e idénticas proporciones en la suma de $766.740, equivalente a 20 jus. VI) Fijar un plazo de diez días corridos para pagar los honorarios que aquí se regulan, bajo apercibimiento de ejecución. VII) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia por ministerio de la ley (Acordada 09/22, anexo I Pto. 9 "a" del Superior Tribunal de Justicia de Río Negro).
Cristian Tau Anzoátegui
Juez
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