Fallo Completo STJ

OrganismoCÁMARA APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, FAMILIA Y MINERÍA - GENERAL ROCA
Sentencia2 - 12/02/2010 - DEFINITIVA
ExpedienteCA-19768 - VELTRI CLAUDIO D. C/ SAADE JUAN C. S/ Escrituración
SumariosNo posee sumarios.
Texto SentenciaEn la ciudad de General Roca, a los 12 días de Febrero de 2010, se reúnen en Acuerdo los Sres.Jueces de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial de la Provincia de Rio Negro, con asiento en ésta ciudad, para dictar sentencia en los autos caratulados: "VELTRI CLAUDIO D. C/SAADE JUAN C. S/Escrituración" (Expte.n° 19.768-CA-09), venidos del Juzgado Civil nro.NUEVE, y previa discusión de la temática del fallo a dictar, se procede a votar en el orden de sorteo practicado, la siguiente cuestión:
EL SR.JUEZ DR.JORGE O.GIMENEZ, DIJO: Que contra la sentencia que hace lugar a la demanda interpuesta por Claudio David Veltri contra Juan Carlos Saade, condenando a éste último a otorgar escritura de dominio del inmueble, previa acreditación de que la Provincia de Río Negro no hace uso del pacto de preferencia, debiendo firmar la escritura bajo apercibimiento de hacerlo el Juzgado a su costa o en su caso de resolver la obligación en el pago de daños y perjuicios, con costas, se alza el demandado interponiendo recurso de apelación que se propone sostener con su expresión de agravios de fs.208/210.-
Cabe en primer lugar reseñar que ésta demanda es promovida por el Sr. Claudio David Veltri contra el Sr. Juan Carlos Saade, a los fines de obtener la escrituración del inmueble individualizado como parte de la Fracción P y Fracción Q y parte de la Chacra 246 bis, Parcela 3B de la Chacra 007, de ésta ciudad, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo Matrícula 05-16401.-
Que el actor ha afirmado que en fecha 18/7/89 el Sr. Juan Carlos Saade celebró un boleto de cesión de derechos y acciones con la Sra. María Dulcelina Cañete de Benincasa, quien adquirió el inmueble, y luego transfirió al Sr. Veltri todos los derechos y acciones que le correspondían sobre dicho inmueble.- Que conforme el contrato suscripto, Saade se obligó a realizar todos los trámites para la obtención del título de propiedad a favor de la Sra.Cañete de Benincasa o de quien ésta indicara, lo cual no fue cumplido, habiéndolo obtenido en fecha posterior a su nombre y ocultando tal circunstancia.- Que luego en el año 1996 el actor celebró con el Sr. Juan Benincasa, para quien se había adquirido el inmueble, un nuevo contrato de cesión de derechos y acciones sobre dicho bien y sus mejoras, tomando la posesión y pagado hasta la fecha todos los impuestos.- Que pese a las intimaciones verbales al Sr. Saade para que cumpla con la obligación de escriturar contraída en el primer boleto, no lo hizo.- Que corrido el pertinente traslado el Sr. Juan C. Saade contesta negando los hechos y dichos de la demanda y reconviniendo por resolución del boleto de cesión de derechos y acciones. Manifiesta que en fecha 18/07/89 suscribió un boleto de cesión con la Sra. Cañete de Benincasa, transfiriendo los derechos y acciones que le correspondían sobre el inmueble en cuestión, y que ésta adquirió en comisión para terceros, pero sin indicar quiénes son, conviniéndose el precio total por dicha operación en U$S 8.000, del que sólo se abonó la suma de U$S 3.340, quedando un saldo impago de U$S 4.660 desde el 19/07/89, como también el pago de Australes 1.057.479.- por cancelación de arrendamiento y valor tierra. Que la Sra. Cañete de Benincasa no tramitó la autorización de venta por ante la Dirección de Tierras y Colonias de la Provincia de Río Negro, incumpliendo su obligación y atento el pacto de preferencia existente en la escritura de dominio.- Que tampoco indicó quien era el tercero para quien compraba, no pagó el saldo de precio, ni solicitó la escrituración.- Y que atento su carácter en comisión no puede ceder su representatividad de comisionista, lo cual es nulo.- Por lo que las cesiones invocadas en la demanda carecen de valor, sin existir documentación que acredite que la Sra. Cañete de Benincasa haya cedido sus derechos.- Que el actor carece de acción por ser cesionario del Sr. Benincasa y no de la Sra. Cañete de Benincasa.- Que cabe integrar la litis con ésta última, y el tercero para quien ésta compró en comisión o los cedentes que lo precedieron en la cadena de transmisiones.-
Agrega que habiendo entregado la posesión del inmueble a la Sra. Cañete de Benincasa, desconociendo la ocupación o posesión de toda otra persona, es que inició acción de desalojo y denuncia penal de usurpación, atento la posesión ilegítima del actor.- Seguidamente reconviene por resolución de la cesión celebrada con la Sra. Cañete de Benincasa, por incumplimiento del contrato más daños y perjuicios, según los hechos expuestos, habiéndola intimado en fecha 9/6/04 para que diera a conocer el tercero para quien compró, por lo que el comprador aparente se lo considera verdadero y definitivo obligado.- Que la cesión nunca se perfeccionó, ya que estaba condicionada a la aceptación de la Provincia de Río Negro.-
Ordenada la integración de la litis con la Sra. Cañete de Benincasa y con el Sr. Juan Benincasa comparece la primera solicitando el rechazo de la demanda a su respecto, negando los hechos alegados, de adeudar suma alguna al Sr. Saade, y de haber incumplido el acuerdo.- Que conforme la celebración con el Sr. Juan C. Saade del boleto de cesión, éste le otorgó la posesión inmediata del inmueble y era el Sr. Saade quien se obligaba a realizar los trámites para obtener el título de propiedad a su favor o de la persona que indicara.- Que luego con su consentimiento, su esposo celebró un nuevo contrato (6/9/96), cediendo los derechos y acciones al Sr. Claudio David Veltri y poniéndolo en posesión del bien.- Por lo que siendo el Sr. Veltri el nuevo adquirente corresponde que el demandado le otorgue la escritura correspondiente.- Que no constituye motivo de nulidad del boleto la mención de que la escritura de dominio se debía otorgar a su parte o a quien designara en razón de que no existía plazo para ello y mediante carta documento de Claudio Veltri y por el juicio de desalojo (Expte. N° 22.550-J.9-97), Saade tomó conocimiento de la cesión a éste último, consintiendo el acto. Que no ha señalado el perjuicio sufrido para pedir la nulidad y que su parte abonó la totalidad del precio convenido, siendo este último planteo extemporáneo e improcedente, dejando planteada la prescripción del reclamo.- Que luego comparece el Sr. Juan Benincasa, contestando la demanda y solicitando el rechazo de la misma a su respecto en idénticos términos que la Sra. Cañete de Benincasa, adhiriendo al rechazo de los reclamos del demandado, con expresa condenación en costas.- Celebrada la respectiva audiencia preliminar (fs.83), no arribándose a acuerdo entre las partes, se fija el término probatorio, los hechos sujetos a prueba, y la fecha de audiencia del art. 369 del C.P.C.- Producidas las mismas, se clausura el término probatorio a fs.180, dictándose sentencia a fs.194/198.-
El a quo juzga y hace mérito del reconocimiento actual de los contratos de cesión de parte del demandado Juan C. Saade, “lo que importa un evidente cambio en su anterior postura asumida en el proceso de desalojo”, calificando los convenios como de única cesión, con el efecto de emplazar al nuevo cesionario en la anterior posición contractual de su cedente. Que nada obsta a la acción el haber preservado el nombre del comitente por la primitiva cesionaria, hasta el tiempo de la escrituración, el que admite en la persona de Juan Benincasa, el que resulta cedente en favor del actor. Esto resulta irrelevante al deber de transferir en favor de la primera cocontratante. Interpreta la reconvención improcedentemente deducida como una defensa de “exceptio non adimpleti contractus” (arts.510 y 1201 CC), la que rechaza en la razón de la prescripción o puesta al saldo esgrimido como impago. También pondera a título indiciario la falta de acompañamiento del pagaré recibido en garantía y el largo tiempo tanscurrido sin reclamar su pago.-
La queja del demandado, expresa en primer término que equivoca el juez de grado al sostener que los sucesivos convenios suscriptos entre Saade, Cañete de Benincasa y entre Juan Benincasa y Veltri no son cesiones independientes, sino que importa una cesión de la anterior. Que se hace una relación errónea entre ambos convenios y no consta que la Sra.Cañete de Benincasa haya cedido sus derechos al Sr.Juan Benincasa como que la compra la hiciera a nombre de su esposo, lo que debió ser probado por el actor.- Que Cañete de Benincasa era compradora en comisión o cesionario en comisión, y solo la habilita a denunciar en tiempo oportuno quien era ese tercero comitente, lo cual no efectuó y que el convenio firmado entre Cañete de Benincasa y Saade está supeditado a los requisitos de la Ley 279, y es solo una promesa de cesión de derecho, por lo que para su perfección y validez debió cumplir con dicha ley.- Y que al no cumplirse esto, no puede ceder ni exigir escrituración para ella ni para un tercero por no consolidación de los derechos cedidos que son en expectativa e intransferibles.- Asimismo que el a quo interpreta erróneamente que Juan Benincasa es cedente de derechos ajenos cuando ésto no es así, ya que al no tener derechos adquiridos la Sra. Cañete de Benincasa, carece de todo derecho el Sr.Juan Benincasa.- Que éste último no tiene capacidad para cambiar el estado de su derecho, ni tampoco tiene derecho alguno, por lo que Veltri no ha probado su calidad de cesionario.- Continúa en segundo término sus agravios manifestando que no es cierto que la acción de cobro se encuentre prescripta porque es de aplicación lo dispuesto por el art.510 del C. Civil en razón de tratarse de obligaciones recíprocas.- Por lo tanto es arbitraria la ponderación del sentenciante que lo hizo conforme el art.163 inc.5 del CPC, para descartar la existencia de saldo de precio impago.- Y por último punto, se queja respecto de que la presente cesión estaba condicionada a cumplir los requisitos exigidos por la Ley de Tierras Fiscales nº 279 y que tal obligación que recaía sobre la Sra.Cañete de Benincasa conforme el convenio celebrado no fue cumplida.-
Entrando al análisis de los argumentos expuestos por el quejoso, y siguiendo su línea de exposición, es de señalarse que equivoca su planteo al decir que no se trata de sucesivos convenios sino de cesiones independientes.- Y esto en virtud del convenio oportunamente suscripto entre el actor y Juan Benincasa presentado a fs.42 del expediente de desalojo nº 22550-V-97 y el que concretamente hace referencia de que “el cedente se halla en posesión del inmueble en virtud del boleto de cesión de derechos y acciones realizado entre el Sr.Juan Carlos Saade y la Sra. Maria Dulcelina Cañete de Benincasa con fecha 18 de Julio de 1989 quien lo adquirió para terceros…”.- Y esto fue culminado con la sentencia dictada por ésta Alzada que reconoce expresamente que “…En el caso de autos … el demandado Veltri tiene la posesión del inmueble en virtud de la cesión de derechos y acciones que le efectúa Juan Benincasa en razón de la que efectuara el actor a Maria Dulcelina Cañete de Benincasa y cuya autenticidad como la recepción del precio por aquel ha quedado debidamente comprobado”.- Por lo que Juan Benincasa tiene acreditado su calidad de cedente de derechos ajenos, lo cual también queda ratificado por la Sra. Cañete de Benincasa en su contestación de demanda en las presentes actuaciones quedando en consecuencia debidamente acreditada la sucesión de transacciones y cesiones de derechos hasta la adquisición por parte del actor.-
La cuestión de si el primer compromiso asumido por las partes era o no una promesa de cesión o derechos en expectativa por no cumplir con la Ley 279, es entrar en una discusión bizantina toda vez que la misma ha devenido abstracta por la obtención de la escritura a nombre del demandado en el año 1992 (fs.11/14 del expte nº22550-V-97).- El demandado no solo frustró el objeto del convenio de cesión para escriturarse a nombre de la Sra. Cañente de Benincasa o de quien ella denunciara previa autorización del organismo competente, sino que además hizo efectiva la cláusula de dominio revocable anexa al pacto de preferencia a favor del Estado Provincial, dificultando perjudicialmente la escrituración a favor del actor.-
Yerra asimismo el quejoso en cuanto a la no prescripción del cobro del saldo impago.- La prescripción opera por el solo transcurso del plazo legal y es independiente de la obligación que reputa incumplida, en este caso por la Sra. Cañete de Benincasa, al no resultar exigible la misma conforme las consideraciones expuestas.- Teniendo en cuenta que, el saldo de precio se debía abonar en fecha 04/08/1989 (claúsula 2ª) hasta que se emitió la carta documento por la cual el cedente del boleto intimaban al cumplimiento de las obligaciones emergentes de la cesión efectuada conforme constancias de fs.110/111 (en fecha 15/06/2004), transcurrieron más de diez años, cabe acoger la excepción de prescripción opuesta por la Sra.Cañete de Benincasa (art.4023, C.C.). - No obstante ello, es deber referirse nuevamente a las constancias y a lo expresado por éste Tribunal en la sentencia dictada en el desalojo, donde se tiene por comprobado la recepción del precio por la cesión operada entre el demandado Juan Carlos Saade y la Sra. Maria Dulcelina Cañete de Benincasa.- Y como bien lo señalara el juez de grado, existen indicios reveladores de tal situación al no haber acompañado el demandado el documento base de su reclamo, ni haber iniciado ejecución alguna, o de haberlo mencionado en el juicio de desalojo, por lo que corresponde desechar los agravios expuesto en tal sentido.-
Respecto al incumplimiento de parte de la Sra. Cañete de Benincasa de las obligaciones que surgen de la cláusula 7ma. del primer convenio de cesión obrante a fs.39/41 del expte. 22550-V-97, es de indicarse como lo hizo el iudex a quo, que su redacción es confusa.- Por una parte se establece que ambas partes realizaran todos los tramites necesarios ante los organismos competentes y por otro lado libera de tal situación al cedente, no obstante obligarlo a prestar su efectivo concurso para las respectivas tramitaciones.- Ahora bien, es lógico suponer que estando iniciadas por el demandado las respectivas actuaciones administrativas por ante la Dirección General de Tierras y Colonias de la Provincia de Río Negro, es él quien esta legitimado para actuar en las mismas, y quien debe en definitiva continuar y finiquitar su tramitación.- Cosa que por otra parte hizo, consiguiendo escriturar a su nombre a pesar de haber realizado el convenio con la Sra.Cañete de Benincasa.- Más allá de la complementaria colaboración en la tramitación que pudiera realizar la Sra. Cañete de Benincasa al ser puesta en posesión del bien, como por ejemplo, la realización de la mensura del inmueble o permitir la constatación o inspección del fundo por parte de las autoridades administrativas, etc., la gestión principal correspondía al demandado, quien figura como legitimado para actuar al ser titular del permiso precario de ocupación de la tierra fiscal por ante las autoridades correspondientes.-
Por todo lo expuesto, propicio al Acuerdo el rechazo del recurso deducido con costas, debiendose diferir la regulación de los honorarios devengados a los previos de Primera Instancia.- TAL MI VOTO.-
EL SR.JUEZ DR.JOSE J.JOISON, DIJO: Que por razones análogas a las aducidas por el Dr.Jorge O.GIMENEZ, que sufraga en primer orden, VOTO EN IGUAL SENTIDO.-
EL SR.JUEZ DR.OSCAR H.GORBARAN, DIJO: Que se abstiene de emitir su opinión, por considerarlo innecesario (art.271 C.P.C.).-
Por ello, y en mérito al Acuerdo que antecede, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería,
R E S U E L V E: 1) Rechazar el recurso deducido, con costas.- 2) Diferir la regulación de los honorarios devengados a los previos de Primera Instancia.-
Regístrese, notifíquese y vuelvan.-

Dr.Jorge O. GIMENEZ Dr.José J. JOISON
Vocal Presidente


Dr.Oscar H. GORBARAN
Vocal
(EN ABSTENCION)
Ante mi:
DictamenBuscar Dictamen
Texto Referencias Normativas(sin datos)
Vía Acceso(sin datos)
¿Tiene Adjuntos?NO
VocesNo posee voces.
Ver en el móvil