Fallo Completo STJ

Cipolletti, 4 de marzo de 2024

AUTOS Y VISTOS: Los presentes caratulados "BARRA NELIDA C/ TORRES DANILA SALOME TAMARA S/ REIVINDICACION (Ordinario)" (Expte. CI-12276-C-0000), para dictar sentencia definitiva;

RESULTA:

1.- En fecha 11/08/2021 se presentó NÉLIDA BARRA, con el patrocinio letrado del Dr. Iván Chelia, y promovió demanda de reivindicación contra TAMARA DANILA SALOMÉ TORRES, con relación a parte del inmueble ubicado en calle Alberdi 923 de esta ciudad, designado como Lote 22 de la Manzana 144, hoy Manzana 468, de 293 m2, inscripto en e RPI al Tomo 627, Folio 119, Finca 10542, NC 03-1-B-468-22.

Refirió que el mencionado inmueble fue adquirido en el año 1965 por su marido Maximiliano Morales, y fue asiento del hogar conyugal durante el matrimonio, que se disolvió por el fallecimiento de aquel ocurrido el 03/08/2011.

Adujo que desde entonces y hasta la actualidad continuó habitando el bien; y que ni ella ni sus dos hijas han iniciado el respectivo sucesorio.

Describió que a mediados del año 2016 la demandada (su nieta), quien por entonces no tenía un lugar propio donde habitar, le solicitó que le permitiera ir a vivir con ella a su domicilio, a lo que accedió para ayudarla y al mismo tiempo tener compañía.

Inicialmente Tamara se acomodó en el living pero, con el tiempo, comenzó a requerir mayor independencia por lo que le permitió que cerrara la arcada que hacía de paso desde el comedor, para colocar una puerta a los efectos de que conformara en el living una habitación propia.

Sin embargo, en un abuso de confianza la demandada cerró por completo la arcada con ladrillos, sin colocar puerta para pasar de un ambiente a otro, y construyó una entrada independiente desde el exterior, dividiendo así la vivienda en dos.

Continuó relatando que desde ese momento comenzaron una serie de conflictos y problemas de convivencia, mayormente por ruidos molestos y a altas horas de la noche que provenían del espacio ocupado por su nieta, donde hacía reuniones sociales con gran frecuencia.

Dijo que, debido a que los conflictos de convivencia se profundizaron, Tamara le prohíbe el acceso a la parte de la vivienda que ocupa, a la que además le construyó una entrada independiente y otras obras de construcción sin su autorización ni permiso (transformó parte del living en una cocina; cambio el baño de lugar y luego amplió sobre parte del patio).

Alegó que por el accionar de la demandada se ha visto desplazada de su legitima posesión sobre el inmueble, que afecta el derecho real de habitación que tiene como cónyuge supérstite.

Fundó en derecho su pretensión, con cita de normas, doctrina y jurisprudencia.

Acompañó documental y ofreció otros medios de prueba.

Peticionó que oportunamente se haga lugar a la demanda, ordenándose la restitución del bien libre de ocupantes, con costas.

2.- Dispuesto y notificado el pertinente traslado, en fecha 14/09/2021 se presentó TAMARA TORRES, con el patrocinio letrado del Dr. Mario Coria Adet.

Contestó la demanda realizando las negativas de rigor y ciertos reconocimientos (cfr. art. 356 CPCC).

Sobre los hechos, alegó que su ingreso y permanencia en la propiedad, como la totalidad de las reformas que efectuó (construcción de un monoambiente), fueron con la anuencia de la actora.

Manifestó que las obras -efectuadas durante el año 2017- no trajeron ningún perjuicio ni a la estructura del inmueble ni a la accionante, quien mantiene un ingreso independiente y exclusivo a la vivienda.

Afirmó que siempre tuvo buena relación con su abuela y un trato correcto y adecuado, pero que los problemas comenzaron a evidenciarse en el año 2021, cuando arribó a la vivienda, también como moradora, Ana Claudia Morales (hija de la accionante y tía de la demandada).

Efectuó ciertas consideraciones sobre el derecho real de habitación que la ley reconoce al cónyuge supérstite (en este caso concreto a su abuela, accionante en autos) y, en particular, postuló que no se trata de un derecho exclusivo ni excluyente, sino que puede ser ejercido de modo conjunto con otro sujeto (cohabitabilidad).

Planteó que mediante la acción intentada la actora, contradiciendo sus propios actos anteriores y abusando de su derecho, solo persigue perjudicarla sin motivo ni razón valedera.

En tal sentido, cuestionó que la accionante invoque y acuda a la jurisdicción supuestamente para que se le reconozca la posibilidad de ejercer con plenitud el derecho real de habitación, pero sin embargo ese pedido solo lo dirige contra su parte (su nieta), pero no contra la otra cohabitante del inmueble, que incluso ocupa una fracción mayor (Ana Claudia Morales).

Solicitó la citación como tercero de su madre Myriam Morales, aduciendo que la misma, como heredera forzosa de su padre Maximiliano Morales -titular registral del inmueble- también prestó conformidad para que habite la vivienda e introduzca mejoras.

Por último, y solo ante la eventualidad que prospere la restitución pretendida por la actora, dedujo reconvención por indemnización de mejoras (cfr. art. 1938 CCyC).

Ofreció prueba. En su petitorio final instó el oportuno rechazo de la demanda y, en su caso, se admita la reconvención, con costas.

3.- Corrido el traslado respecto a la documental acompañada, reconvención deducida y pedido de citación de tercero, la parte actora lo contestó en fecha 27/09/2021.

Allí, con relación a la reconvención, opuso excepciones perentorias (falta de legitimación activa y pasiva) y dilatoria (defecto legal).

Además, se opuso a que se cite al proceso a Miryam Morales en calidad de tercero.

4.- En fecha 26-10-2021 la demandada-reconviniente contestó el traslado de las excepciones y, mediante resolución interlocutoria de fecha 02/03/2022, se dispuso; i) diferir el tratamiento de las excepciones de falta legitimación activa y pasiva planteadas por la actora-reconvenida para el momento de dictarse sentencia definitiva; ii) hacer lugar parcialmente a la excepción de defecto legal, en lo relativo a la determinación del monto estimativo de la reconvención (luego debidamente subsanado); iii) rechazar el pedido de citación de tercero.

5.- En fecha 04/05/2022 se dispuso la apertura de la causa a prueba y se la audiencia preliminar (art. 361 CPCC), la que luego se celebró según acta de fecha 28/07/2022. Frustrada allí la alternativa conciliatoria, se proveyeron las medidas probatorias ofrecidas por las partes.

En fecha 08/03/2023 se llevó a cabo la audiencia de prueba (art. 368 CPCC), en la cual las partes absolvieron posiciones y se recibió la declaración de ocho (8) testigos.

Tras actualizarse la certificación de pruebas producidas, se clausuró el período probatorio y se pusieron los autos a disposición de las partes para alegar (12/03/2023); facultad procesal que solamente ejerció la demandada mediante su alegato presentado el 05/05/2023 (E0029) .

Finalmente, en fecha 10/11/2023 se pronunció el llamado de autos para sentencia, firme y consentido.

Y CONSIDERANDO:

6.- Según los antecedentes de la causa anteriormente relacionados, la contienda refiere a una acción reivindicatoria interpuesta por la cónyuge supérstite del titular registral de un inmueble, haciendo valer el derecho real de habitación que le asiste en tal carácter, contra su nieta, quien ocupa -también con destino de vivienda- una parte material de ese bien (dividida y distinta al área edificada que habita su abuela).

Así, cabe ante todo remarcar que el artículo 7 del Código Civil y Comercial que rige desde el 1° de agosto de 2015, con referencia a la eficacia temporal de la ley, establece: "A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario...".

Esa regla -de igual forma que antes lo hacía el art. 3 del Código Civil derogado- indica qué ley se debe aplicar al caso a resolver.

Según lo que emerge de dicha norma, el derecho real de habitación del cónyuge supérstite debe regirse por la ley vigente el día del fallecimiento del causante. Y puesto que en este caso ello sucedió el 03/08/2011, será aplicable el Código Civil ya derogado, pero en vigencia a la muerte de Maximiliano Morales (titular de dominio), que determina jurídicamente la apertura de la sucesión (art. 3281 C.Civil y -ahora también- art. 2277 CCyC).

Sin embargo, cabe remarcar que ello aplica -por el principio de irretroactividad- en cuanto a la adquisición (o no) de dicho derecho real que el art. 3573 bis del Código Civil concedía al cónyuge supérstite (y que ahora, con algunas variaciones, regula el CCyC en el art. 2383 y ccds.).

En cambio, y dado que los derechos reales implican una típica "situación jurídica", sus consecuencias en curso de desarrollo (in fieri) o pendientes -por ejemplo la posible modificación o extinción del derecho en cuestión- quedan alcanzadas para lo sucesivo por el efecto inmediato de la nueva legislación, tal como se establece en el primer párrafo del artículo 7 del Código Civil y Comercial (no para las consecuencias ya consumadas de los hechos pasados).

Las consecuencias son todos los efectos de hecho o derecho que reconocen como causa una situación o relación jurídica existente (Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Tomo I, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 45 y sig.).

Ahora bien, más allá de que el origen del derecho real de habitación de la actora se remonta al año 2011, los hechos del conflicto ventilados en este proceso y que se esgrimen como fundamento de la pretensión, se suscitaron después del año 2016 (cuando la demandada comenzó a vivir en una parte del inmueble) y subsisten hasta la actualidad.

El Art. 2247 del CCyC dispone: “Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.”

A su vez, en el artículo 2248 del CCyC se señala cuál es la finalidad de cada acción real y la lesión que las habilita.

Sobre la acción reivindicatoria, que es la promovida en esta causa, se menciona: "...tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento."

De tal forma, y en concordancia con lo que también prevé el art. 2249 del CCyC, si se tiene en cuenta que el objeto de la pretensión es defender a la fecha la existencia del derecho real de habitación -que se ejerce por la posesión, cfr. art. 1890 CCyC-, cuya titular afirma que se encuentra privada de ejercer por un ataque que impide su ejercicio, y que dicho ataque -al igual que el derecho real afectado- subsiste (o debe subsistir) hasta el dictado de la presente sentencia, debe entenderse que se da una situación jurídica de formación continua.

Y como tal, indudablemente, alcanzada por la nueva normativa legal.

7.- En la causa no está en discusión el derecho real de habitación -de fuente legal- que le asiste a la actora Nélida Barra como cónyuge supérstite del titular registral del inmueble objeto del juicio (cfr. art. 3573 bis del CC y -ahora- art. 2383 CCyC).

Así, como habitadora tiene las potestades para proteger su posesión (art. 2238 y sigs. CCyC y art. 606 y sigs. CPCC) y derecho real (art. 2247 y sigs. CCyC).

Ahora bien, aunque no se duda sobre la titularidad de su derecho, sí en cambio se debate su extensión material u objetiva. Es decir, hasta dónde llega en relación con el inmueble sobre el que se asienta su derecho. Más precisamente, si la habitación recae sobre la totalidad del inmueble construido, o solo sobre una parte material de la cosa (cfr. art. 1883 CCyC), distinta a la que también ocupa la demandada como moradora.

Tal cuestión se relaciona con las exigencias concernientes a la legitimación de la demandante, que constituyen presupuestos de admisibilidad y procedencia de la acción.

Al respecto, cabe remarcar que la ley impone que: "Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia" (art. 2249 CCyC).

Por ello, será importante establecer ya no propiamente la titularidad misma del derecho, sino su contenido material objetivo.

Pues tampoco se discute que la propia actora autorizó a su nieta a habitar en parte del mismo inmueble, que ahora le exige restituir.

En ese sentido, la accionante reconoce que permitió a la demandada vivir con ella en la vivienda, y que incluso de común acuerdo optaron por realizar alguna modificación para tener mayor privacidad (cerramiento de una arcada que conectaba el comedor con el living).

Lo que aduce no haber consentido y acusa como una extralimitación de su nieta, es la realización de mayores reformas que significaron cerrar por completo la habitación -el living- (impidiendo el paso de su abuela), destinar un espacio para cocina, modificar la ubicación del baño, entre otras. En definitiva, le reprocha que haya construido una vivienda con ingreso independiente, o un monoambiente como la propia demandada lo denomina.

Sumado a ello, la actora alegó conflictos en la convivencia y que su tranquilidad se ve perturbada por reiterados ruidos molestos que imputa a su nieta, a altas horas de la noche.

Por su parte, la demandada Torres sostiene que la actora en todo momento supo y estuvo de acuerdo con las modificaciones que realizaría en la vivienda, y que incluso presenció la ejecución de las obras, sin ninguna objeción.

Además, sobre los problemas de convivencia, dijo que jamás los había tenido con su abuela, y que comenzaron cuando Ana Claudia Morales junto con su hija -la hija y nieta de la actora (tía y sobrina de la demandada)- comenzaron a habitar en el mismo terreno en el que residen las partes.

De ese modo, según la postura de la demandada, la actora pretende valerse abusivamente del derecho real de habitación para perjudicarla únicamente a ella, ya que no persigue la exclusión de todas las personas que habitan el inmueble, sino solo de su persona. Lo que, aduce, le genera un grave perjuicio, ya que para realizar las reformas que hizo -con anuencia de su abuela- solicitó un préstamo personal, deuda que no hubiera contraído de saber que se le solicitaría que abandone el inmueble.

En suma, negó la existencia de desposesión ocasionada por su obrar que habilite la acción intentada por la actora, como así también una eventual turbación de sus derechos.

8.- Para dilucidar los hechos controvertidos y perfilar la solución judicial del litigio, se debe reparar en la prueba -esencial- producida.

En esa dirección, las testigos Inostroza y De Paoli (ofrecidas por la actora) fueron coincidentes en cuanto a que la demandada se mudó a la casa de la accionante por propuesta de esta última, como así también acerca de que el lugar de la casa asignado a Tamara fue el living y que su abuela la autorizó a realizar modificaciones en ese sector para que tuviera más privacidad.

También refirieron que la relación entre las partes era buena hasta que surgió el conflicto que motiva las presentes. Al respecto, De Paoli dijo que el mismo comenzó porque Torres quería cerrar la entrada o porche donde siempre se sienta la actora.

Por su lado, los testigos ofrecidos por la accionada (Rodríguez, Morales, Cárdenas, Schutz, González y Muñoz) manifestaron conocer las obras o reformas efectuadas en el inmueble por Tamara Torres, como así también que, mientras se ejecutaban, no hubo ninguna negativa por parte de su abuela Nélida Barra, quien -según dichos de los declarantes- conocía la magnitud de las tareas porque estaba presente mientras se hacían.

En particular, la Sra. Rodríguez afirmo: “Ella se fue a vivir en un principio con su abuela y después su abuela le ofreció construir un departamento al lado de su casa”.

Al ser preguntada sobre cómo solventó la accionada la obra dijo “Como trabajamos en Calf pagamos los haberes a través del banco Credicoop y los martes y jueves van oficiales de cuentas del banco que atienden todos los requerimientos de los empleados y ella solicita en el año 2017 un préstamo para afrontar la construcción. Me consta porque yo estaba ahí”

En lo que respecta a la relación que las partes tenían, expuso:“ La mejor. La conozco porque se daban muchas conversaciones telefónicas, sé que Tamara la acompañaba a hacer las compras, tratamientos de salud, a la ANSES (de hecho ella era apoderada) y lo sé porque yo le tenía que firmar los permisos de salidas o justificar las llegadas tardes.”

Y respecto a las tareas realizadas, expresó “Ella inició la obra cuando solicito el préstamo, en el año 2017. Yo le presté también dinero, que me devolvió. Y después más adelante, también tuvo que hacer una refacción -porque quedaron mal echas las cloacas- y tuvo que remodelar porque esa inundación del departamento provocó la caída del tanque de agua. Eso lo conozco porque lo vivencié trabajando con ella.”

Por su parte, la testigo Morales (cuñada de la actora) indicó: "Yo lo que sé, que me lo contó mi cuñada (Nélida) es que le dio un pedazo de tierra para que hiciera un departamento porque andaba alquilando y le dio un pedazo de tierra y una piecita que le sobraba para anexarle al departamento”.

A la prueba testimonial se suma la pericia en ingeniería civil (prueba común) practicada por el Ing. Pedro Artus, quien presentó su dictamen en fecha 22/09/2022 (E0010).

Con relación a la características y distribución del lote, precisó: “El inmueble que se ubica en la intersección de las calles Juan Bautista Alberdi y Juan XXIII (…) tiene una superficie según plano registrado en la municipalidad con fecha 27 de agosto de 1987 de 296 m2. En el mismo actualmente se encuentran 3 viviendas las cuales se detallan a continuación:

- El sector donde habita Tamara Torres que tiene aproximadamente 38,18 m2 se encuentra en muy buenas condiciones de estabilidad y habitabilidad notándose que se han ejecutado diferentes trabajos recientemente. La misma consta de una cocina comedor, un dormitorio con vestidor y un baño completo (inodoro, bidet, bañera y bacha lavamanos de apoyar). La obra se estima que se hizo en un lapso comprendido entre 3 y 5 años.

- El sector donde habita actualmente Nélida Barra es el sector con más antigüedad. Se pudo constatar que la misma se hizo en 2 etapas de acuerdo a los planos. En una primera etapa donde había construido 46m2 (el plano no tiene fecha, pero se supone más de 40 años) y después hay un plano del 27 de agosto de 1987 en donde se agregan 25,48 m2. Actualmente esta vivienda se compone de comedor, dormitorio con acceso a un patio interno y un baño, cocina, lavadero totalizando una superficie de 69,86 m2. Se encuentra en muy buenas condiciones de habitabilidad.

- El sector donde habita Ana Claudia Morales tiene un total de 20,91 m2 y se encuentra en buenas condiciones de estabilidad y está compuesta por una pequeña cocina comedor, un dormitorio y un baño.” (respuesta al punto 1 propuesto por la parte actora)

Sobre las obras y modificaciones realizadas por la demandada, describió:

-Reconversión del sector que en los planos figuraba como dormitorio en comedor. Incluye cerramiento con mampostería para separar las viviendas, colocación de una puerta ventana de aluminio para independizar el ingreso. Cielorraso de durlock bajo la losa existente, tabique de durlock contra la pared de la vivienda contigua y piso cerámico 50x50. Instalación eléctrica completa.

-Construcción de 3,5 m2 nuevos donde actualmente está la cocina. Techo de chapa con cielorraso de machimbre a la vista, piso cerámico de 50x50, amoblamientos de cocina, mesada de granito con pileta bacha de acero. Instalación de gas y termotanque con instalación de agua fría y caliente e instalación cloacal independiente. Revestimiento cerámico 80x35. Posee instalación eléctrica completa.

-Construcción de un baño completo (bañera, inodoro, bidet, lavatorio, todos con sus griferías). Piso cerámico 50x50 y revestimiento 30x85 hasta el cielorraso de machimbre a la vista blanco. Ventana de aluminio 76x38. Puerta de embutir. Instalación de agua fría y caliente completa e instalación cloacal completa. Instalación eléctrica completa.

-Construcción de dormitorio con vestidor. Posee una superficie aproximada de 23,5 m2 (sumando la sup. Del baño). Piso cerámico 50x50. Techo de chapa con cielorraso de machimbre blanco a la vista. Instalación de gas con un calefactor- ventana corrediza de aluminio. Vestidor con tabiques de durlock. Instalación eléctrica completa” (respuesta al punto 2 propuesto por la actora).

El experto estimó el valor de las mejoras introducidas por la Sra. Torres en $2.225.640 a la fecha de la pericia (respuesta al punto 4 propuesto por la demandada).

También indicó que “El sector que ocupa la demandada es totalmente independiente del sector que ocupa la accionante para el ingreso a la misma. Si comparten una puerta de reja para ingresar a todas las viviendas” (respuesta punto 6 parte demandada).

Los gráficos (planos) y fotografías incorporadas a la pericia ilustran acabadamente lo relevado e informado por el perito.

Sustanciado el dictamen, no fue impugnado por ninguna de las partes, ni se requirieron explicaciones al especialista.

Tampoco fue cuestionada su eficacia probatoria en oportunidad de alegar.

9.- Los elementos probatorios analizados, y su correlación con los aspectos jurídicos que enseguida enunciaré, me persuaden sobre la improcedencia de la acción de reivindicación intentada.

En esa dirección, y subrayando que dicha acción no fue promovida por la actora como propietaria (titular de dominio), sino como titular del derecho real de habitación que le asiste como cónyuge supérstite sobre una cosa parcialmente ajena, ya que la nuda propiedad permanece en estado de indivisión hereditaria -en copropiedad de los herederos del titular registral y de la propia cónyuge-, es importante señalar cuál es el fundamento de la habitación viudal.

En tal sentido, hay consenso en que dicha figura posee fundamento asistencial vinculado con el derecho fundamental a la vivienda y, en particular, a la vivienda familiar. Su propósito es asegurar al esposo o esposa sobreviviente su casa, pero no más.

Pero si bien la ley otorga ese derecho vitalicio y gratuito sobre el inmueble que constituyó el último hogar conyugal, de su redacción -ya sea la del art. 3573 bis del C. Civil, o bien la del actual 2383 del C. Civil y Comercial- no surge que dicho bien deba ser habitado única y exclusivamente por el cónyuge supérstite.

Lo que ha llevado a la doctrina y jurisprudencia a entender que, en tanto y en cuanto el cónyuge resida en el mismo, lo puede hacer en compañía de otras personas.

“El cónyuge supérstite debe vivir en el inmueble (art. 2158 CCyC) conforme sus necesidades, lo que puede hacer con miembros de su familia y no sólo con personas vinculadas a él jurídicamente como consecuencia de la relación de matrimonio o convivencia o de la filiación, sino también con las que naciesen después.

Por aplicación de las reglas del condominio, conforme al art. 1986 CCyC ("Uso y goce de la cosa), cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio e iguales facultades por los restantes condóminos", si el inmueble es lo suficientemente amplio, nada impediría que los demás coherederos condóminos habiten el inmueble.

Al respecto, Lafaille sostiene que "si un edificio es bastante cómodo para que todos los copartícipes lo habiten simultáneamente, o bien las necesidades de los interesados los lleven a habitarlo en épocas distintas, proceden todos dentro de la órbita de sus respectivas facultades" .

En consecuencia, aunque el derecho del cónyuge es exclusivo, no es excluyente.”(Rocca (h.), Ival, "Derecho real de habitación del cónyuge y el conviviente supérstite en el Código Civil y Comercial. Aspectos positivos y negativos de la reforma", Ed. La Ley 13/09/2016).

“El derecho real que adquiere el cónyuge supérstite es: 1) vitalicio, lo que implica que durará mientras viva (a diferencia del derecho de habitación del conviviente que dura dos años desde la muerte del conviviente); y 2) gratuito, vale decir, sin contraprestación alguna. No podrá ser ejecutado por los acreedores, de acuerdo con lo previsto para el derecho de habitación en general (art. 2160, in fine).

De modo que el cónyuge tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por contraer matrimonio o vivir en una unión convivencial. El habitador podrá vivir solo o junto con su familia, y el hecho de que sea gratuito implica que los restantes coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el uso, como así tampoco a quienes lo ocupen junto con el cónyuge supérstite. La gratuidad no alcanza a los tributos y mejoras que graven el inmueble, según en los arts. 2159, 2155, 2146, 2148 del Cód. Civ. y Com.” (Iturbide, Gabriela A. "El Derecho de Habitación del Cónyuge Supérstite en el Código Civil y Comercial" Cita: TR LALEY AR/DOC/3586/2020).

Siguiendo con el análisis de la atribución invocada por la actora, cabe mencionar que si bien dicho beneficio esta regulado de forma aislada dentro del libro quinto del CCyC dedicado a las sucesiones, su marco normativo debe integrarse con las disposiciones que regulan el derecho real de habitación (previstas en el libro cuarto), que vienen a complementar la regulación de tal derecho para un adecuado ejercicio del mismo.

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

De las normas citadas surge que quien resulte beneficiario del derecho real de habitación -en el caso la Sra. Nélida Barra- solo tiene reconocida la potestad de morar en el inmueble o en parte del mismo -según sea el caso- y no tiene facultades de disposición sobre la cosa, es decir, no puede cederla o transferirla, ni constituir ningún derecho sobre ella.

Partiendo de todo ello, y de las circunstancias fácticas -probadas- del caso, no se puede dudar de que fue la propia actora quien voluntariamente circunscribió su derecho de habitación a una parte material del inmueble, reservándose una fracción apta y suficiente para satisfacer sus necesidades relacionadas con la vivienda.

En efecto, y más allá de las desavenencias posteriores, fue ella quien permitió que su nieta Tamara se alojara en el lugar, y después también su hija Ana Claudia (tía de la demandada), en ambos casos ocupando dependencias separadas, pero edificadas sobre un mismo terreno.

Ello, obviamente, porque las dimensiones y características físicas del inmueble lo permiten, según la distribución que claramente se desprende de la pericia practicada en la causa por Ingeniero Artus.

De esa manera, solo contradiciendo sus propios actos y abusivamente puede ampararse en la finalidad tuitiva de la figura de la habitación viudal, ya que, en rigor, la contienda no se relaciona con sus necesidades de sustento y vivienda (suficientemente cubiertas), sino que excede tal cuestión y se enmarca en un conflicto de convivencia familiar, ajeno al ámbito de la reivindicación que puede intentar el habitador desapoderado (no es el supuesto del caso).

Nada prueba que las visibles e importantes mejoras efectuadas por la demandada en parte del inmueble para acondicionar su espacio destinado a habitación o morada, hayan sido contra la voluntad de la actora, como esta última alegó.

Ni siquiera hay indicios de ello. Y en sentido contrario, se aprecia que a la fecha de interposición de la demanda tales obras ya se encontraban finalizadas, con una antigüedad aproximada de 4 años (sin ninguna evidencia de que la actora se haya opuesto a las mismas, ya sea antes o bien durante su ejecución).

Entonces, no cabe sino concluir que pese a que como habitadora carece en absoluto de la facultad de transmisión (art. 2160 CCyC), la accionante -aun implícitamente y seguramente por solidaridad familiar- estableció derechos a favor de terceros al facilitar tanto a su nieta Tamara (demandada en autos), como a su hija Ana Claudia, el uso/habitación de partes materiales del inmueble.

Además, no debe perderse de vista que el habitador, al igual que el usufructuario y el usuario, tiene el deber de conservar la sustancia de la cosa sobre la cual recae su derecho real. El CCyC aclara que "hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino..." (art. 2129, segundo párrafo).

En este caso, con las mejoras incorporadas a la construcción que permitieron el surgimiento del monoambiente habitado por la demandada, la propia actora convalidó que la cosa cambie o se modifique en su materia y destino.

Inequívocamente, de esa manera varió o se amplió su uso con respecto al que originariamente estaba afectado.

Por consiguiente, y en línea con lo que explica Pérez Pejcic (link), si se repara en que la habitación se extingue de la misma forma que el usufructo (por aplicación supletoria de sus normas, cfr. art. 2155 y 2159 del CCyC, y antes también art. 2969 del CC), es posible concluir que, en las circunstancias que rodean al caso, al tiempo de promoverse la demanda había operado, sino la extinción, cuanto menos la readecuación de la habitación legal invocada por la actora, por el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente (art. 2152 inc. d CCyC).

En otras palabras, y en consonancia con los argumentos ya desarrollados, si antes de promover la acción la actora por su propia voluntad circunscribió (o readecuó) su derecho real de habitación, estableciendo derechos a favor de terceros (compatibles con el suyo propio en tanto no se afectaron sus necesidades básicas de vivienda), e incluso consintiendo mejoras que significaron un cambio de sustancia de la cosa, carece de derecho para reivindicar la parte material ahora ocupada por su nieta.

Su legitimación, en todo caso, y de conformidad con lo previsto en el ya citado art. 2249 del CCyC, se limita al contenido material objetivo de su derecho de habitación, según la readecuación que ella misma convalidó. O sea, con exclusión de la parte material del inmueble facilitada para el uso/habitación de sus familiares.

En mi concepto, una interpretación distinta resultaría contraria al principio de buena fe y a la prohibición de ejercicio abusivo de los derechos (arts. 9 y 10 CCyC). Pues no solo vendría a desvirtuar la finalidad protectoria del derecho real de habitación del cónyuge supérstite tenida en mira por el ordenamiento jurídico (tutela de la vivienda gratuita y vitalicia, en este caso garantizada), sino que también -y sin ninguna razón válida- privaría de efectos a la conducta anterior de la propia actora, alcanzada por la doctrina de los actos propios, según la cual nadie puede invocar un derecho que esté en pugna con su propio accionar, ejerciendo una conducta incompatible con una anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz.

La teoría de los actos propios constituye una regla de derecho, derivada del principio general de la buena fe, que sanciona como inadmisible toda pretensión lícita, pero objetivamente contradictoria con respecto al propio comportamiento anterior efectuado por el mismo sujeto. El fundamento radica en la confianza despertada en el otro, en razón de una primera conducta realizada. Esta buena fe quedaría vulnerada si fuese admisible aceptar y dar curso a la pretensión contradictoria (conf. Borda, Alejandro, La teoría de los actos propios, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2000, p. 11).

En consecuencia, la acción reivindicatoria será desestimada. Por lo que sobreviene abstracto el tratamiento de la reconvención (solo eventual) y de las excepciones planteadas por la actora-reconvenida.

Por todo lo expuesto, RESUELVO:

I. Rechazar la demanda de reivindicación promovida por NÉLIDA BARRA contra TAMARA DANILA SALOMÉ TORRES, relativa a una parte del inmueble ubicado en la intersección de calles Juan Bautista Alberdi y Juan XXIII de esta ciudad, Nomenclatura Catastral 01-3-B-468-22.

II.- Imponer las costas a la parte actora por su condición objetiva de vencida (art. 68 CPCC).

III.- Firme que se encuentre la presente se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212, para establecer el monto base arancelario y regular honorarios (inclusive aquellos diferidos en la resolución interlocutoria de fecha 02/03/2022).

IV.- Regístrese. La presente quedará notificada automáticamente según lo dispuesto en la Ac. 36/22-STJ (Anexo I, ap. 9 a).-

Diego De Vergilio

Juez