Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia	4 - 03/02/2020 - DEFINITIVA
Expediente	16174-16 - AGUADO, OLGA C/ EL DORADO SOCIEDAD EN COMANDITA POR ACCIONES S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Ordinario)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	IIIª Circunscripción Judicial de Río Negro. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5 Secretaría única Resolución: San Carlos de Bariloche, 03 de febrero de 2020. VISTOS: Los autos "AGUADO, OLGA C/ EL DORADO SOCIEDAD EN COMANDITA POR ACCIONES S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Ordinario)" (expte. 16174-16). RESULTA: A) Que a fs. 82/93 Olga Aguado demanda por prescripción adquisitiva el inmueble NC: 19-2-E-145-10A contra El Dorado Sociedad en Comandita por Acciones, en su calidad de titular registrar del bien referido. Detalla que el 01/10/1970 los señores Otto Ritter y Alberto Franzgrote, constituyeron la sociedad El Dorado y ésta compró el bien ubicado en Frey 457 de Bariloche a la sra. Arriagada Eladia de Alonso. Refiere que en noviembre de 1984 adquirió junto a su esposo Eduardo Rosales el inmueble objeto de autos, lo que se plasmó en un instrumento a través del cual se le transfirieron la totalidad de acciones de la sociedad El Dorado con la consiguiente transferencia del inmueble y su posesión. Destaca que desde ese momento -1984- ejerce personalmente la posesión con ánimus domini, en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Invoca diversos actos posesorios y ofrece prueba a fin de acreditarlos. B) Que a fs. 166, se presentó la Defensora Oficial de Pobres y Ausentes contestando demanda de manera subsidiaria. Niega por no constarle los hechos y la documental. C) Que a fs. 186 se abrió la causa a prueba con el resultado que certificó el secretario a fs. 371. D) Que a fs. 375/378 alegó la parte actora. E) Que a fs. 380 se llamó autos para sentencia mediante providencia que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1°) Que, en primer término, cabe aclarar, que corresponde aplicar a este caso el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación con motivo de haberse iniciado el proceso con posterioridad a la vigencia de dicha normativa. Ello, siempre y cuando no se afecte algún derecho amparado por la Constitución Nacional. En concordancia con ello, el art. 2537 de dicho ordenamiento dispone que "Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior." 2°) Que uno de los modos de adquisición del dominio es a través de la prescripción adquisitiva, tal como lo contempla el art. 1897 del Código Civil y Comercial, al disponer que "La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley". El plazo fijado por la ley para los supuestos en que no existe justo título o buena fe, como ocurre en este caso, es de veinte años (art. 1899 del Código Civil y Comercial). Entiéndase por buena fe la que se requiere en la relación posesoria que consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella (art. 1902, del Código citado). A su vez, dicha posesión debe ser ostensible y continua en el tiempo (art. 1900 del Código Civil y Comercial). Entonces, de acuerdo con ello, para adquirir el dominio por medio de la prescripción adquisitiva, la posesión debe cumplir con los siguientes requisitos: a) Se debe poseer la cosa a título de dueño. Según el art. 1909 del Código Civil y Comercial de la Nación la posesión exige en el poseedor tener una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad. Se requiere que el poseedor actúe respecto de la cosa como lo haría el propietario. b) La posesión debe ser continua, no interrumpida. ?El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.? (artículo 2545 del Código Civil y Comercial de la Nación) o por ?...toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.? (art. 2546 del Código Civil y Comercial de la Nación). c) La posesión debe ser ostensible (pública, exteriorizada, no clandestina). 3º) Que, al respecto, la jurisprudencia anterior a la reforma del Código, que, de todos modos resulta aplicable actualmente por no haberse efectuado modificaciones sustanciales, ha dicho que "...en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508, CCiv.? (conf. voto de la suscripta en C. Nac. Civ., sala H, 21/2/2007, LL 2007-C-228, con nota de Guillermo Luis Martínez, íd. esta sala G, 27/6/2008, "Murúa, Rodolfo O. y otro v. Maleh de Mizrahi, Raquel", LL Online, AR/JUR/5446/2008)". Y que: "Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, CCiv., la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234, íd. 4/7/2003, LL 2003-F-921; íd. 7/10/1993, ED 159-223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (conf. Corte Sup., 27/9/2005 LL 2006-A-234)". Por lo tanto, "El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 11/8/1998, LL 1999-B-238; íd. sala H, 13/6/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, sala 1ª, 30/6/1989 LL 1990-A-58; C. Apel. CC Rosario, sala 1ª, 26/5/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, sala 1ª, 22/11/1979, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, sala 2ª, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/8/2005, Lexis n. 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 29/10/2004, Lexis n. 19/15056)". (Jurisprudencia citada por la CNCivil, Sala G, en autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ prescripción adquisitiva", del 11/06/12). En este mismo sentido, se ha pronunciado la Cámara de este fuero en forma reciente en autos "Gaspar Lucas E. c/ Vera Benigno s/ reivindicación (Ordinario)", del 27/11/2014, SD nro. 78. 4º) Que a pesar tal criterio restrictivo, entiendo que en este caso se configuran los requisitos aludidos precedentemente, ya que la accionante ha demostrado, con el conjunto de la prueba colectada, que ejerció la posesión del inmueble en cuestión a título de dueña, en forma continua, ininterrumpida y pública durante el lapso legal previsto. Por un lado, quedó acreditado que la accionante efectuó pagos de tasas municipales por períodos del 2013, 2014 y 2015 (fs. 298), del servicio de gas por los períodos 1981, 1985, 1992 (fs. 56/57 y fs. 240), del servicio de agua por períodos del año 1994, 1995 y 1996 (fs. 248), del servicio telefónico por los períodos 1991 y 1992 (fs. 59/60) y de impuesto inmobiliario por períodos 1993, 1994, 1996, 1999, 2000, 2005, 2013, 2015 y 2016, como así también diversas moratorias (fs. 265). Dichos pagos de impuestos, tasas y servicios constituyen una exteriorización del ánimo del poseedor y no se exige que los mismos hayan sido efectuados en forma regular mes a mes, porque lo importante es que sean elementos suficientes para demostrar la antigüedad de la posesión y que el poseedor haya actuado respecto de la cosa como lo hubiera hecho el propietario. En este sentido se ha dicho que "La demostración de pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, que dispone el art. 24 inc. c) de la ley 14.159, ref. por Decreto Ley 5.786/58, se justifica porque tal pago constituye una exteriorización del "animus" del poseedor. Tal pago, realizado en diversas oportunidades y con mucha anterioridad a la iniciación del proceso por usucapión constituye un insuperable elemento objetivo de convicción (conf. C. 1 C.C. La Plata, Sala III, 9-5-74 E.D. 56-627). Dicha ley no exige que esos pagos sean efectuados mes a mes, ni durante dilatados períodos, sino que al igual que los actos posesorios que enuncia el art. 2384 del Código Civil lleven al convencimiento del juzgador de la realidad de la posesión invocada por el usucapiente, durante el lapso requerido para la transformación de aquélla en propiedad por prescripción adquisitiva. Los pagos efectuados en diversas épocas demuestran, "prima facie", el "animus domini" del usucapiente durante el lapso transcurrido entre aquéllos. Asimismo, mediante los recibos y contratos obrantes a fs. 24/30, 52/53, 61/77, cuya autenticidad se acreditó a fs. 205) se demostró que la parte actora fue locadora durante diversos períodos (1992, 1993, 1994, 2009, 2010, 2015/2017) del inmueble cuya prescripción adquisitiva pretende en estas actuaciones. Por otro lado, con la prueba testimonial rendida (fs.337) se desprende que la accionante ejerce la posesión desde hace más de 20 años en forma pacífica y pública. En este sentido, la testigo Bacci relata que la actora es la dueña, quien vivió siempre allí desde el año 1984 y que paga los impuestos; y que dio en alquiler la vivienda en algunas oportunidades, a través de la inmobiliaria Sempé. La testigo Cordova, quien era vecina de la actora, declaró que con posterioridad pasó a ser inquilina en el inmueble en cuestión en el año 1984, aproximadamente, que pertenecía a la actora y que el alquiler lo pagaba su marido a la inmobiliaria Sempé. El testigo Dominguez, conoce el inmueble objeto de esta litis y relata que le pertenece a la parte actora porque la actora vivió allí durante muchos años y que después fue alquilada por medio de la inmobiliaria Sempé. También refiere que la actora hizo mejoras en el inmueble. Por su lado, la testigo Velez, refiere que conoce a la parte actora a través de su esposo, hace 30 años aproximadamente, ya que éste último vivió en la casa en cuestión que pertenece a la parte actora. Conoce que la parte actora tuvo inquilinos y que ahora la alquila en forma directa pero que antes lo hacía a través de la inmobiliaria Sempé. También alude a que la parte actora hizo reparaciones y arreglos en la vivienda. Por último, con la inspección ocular registrada por medios audiovisuales (fs. 336) se comprobó que el inmueble que se pretende usucapir se encuentra habitado por Suyai Sosa, quien manifestó ser inquilina del lugar. 5°) Que lo dicho es suficiente para declarar que Olga Aguado adquirió por prescripción adquisitiva, con fecha 1 de diciembre del 2004, el inmueble denominado con NC: 19-2-E-145-10A, Finca 114.314, ubicado en la calle Frey 457, En este sentido, el art. 1905 del Código Civil y Comercial de la Nación dispone que "La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión". Los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225); y que tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611). 6°) Que las costas deben imponerse por su orden en virtud del criterio sentado por la Cámara de Apelaciones en autos "TRANSPORTES LUIS FRANZGROTE E HIJOS S.R.L. C/ BOVINO, NICOLÁS SILVERIO S/ USUCAPION, en trámite por ante este juzgado, con fecha 15 de septiembre de 2017. 7º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24 [primer y segundo párrafo] de la ley G 2212) y recién después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado). En consecuencia, FALLO: I) Declarar que Olga Aguado adquirió por prescripción adquisitiva, con fecha 1 de diciembre del 2004, el inmueble denominado con NC: 19-2-E-145-10A, Finca 114.314, ubicado en la calle Frey 457. Ello, sin perjuicio de las cautelares, gravámenes y restricciones al dominio que registre. II) Expedir oportunamente testimonio de esta sentencia y librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para inscribir lo resuelto, una vez cumplidos los trámites procesales y arancelarios pertinentes. III) Imponer las costas por su orden. IV) Diferir la regulación de honorarios hasta que quede firme la condena en costas y se establezca la base. V) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia. Cristian Tau Anzoátegui juez
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