Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - GENERAL ROCA |
|---|---|
| Sentencia | 76 - 05/05/2003 - INTERLOCUTORIA |
| Expediente | 678-02 - CONSORCIO EDIFICIO ALBA TERCERO C/ GALINDEZ RUBEN Y OTRA S/ EJECUTIVO |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia | General Roca, 5 de mayo de 2003.- AUTOS Y VISTOS: Para resolver en estos autos caratulados: " CONSORCIO EDIFICIO ALBA TERCERO C/ GALINDEZ RUBEN Y OTRA S/ EJECUTIVO", Expte. nº 678-02, y, CONSIDERANDO: Contra la ejecución que se les sigue por el cobro de expensas comunes, a fs.49/52 comparecen los demandados Rubén Galíndez y María Magdalena Mares, oponiendo excepción de inhabilidad de título. Niegan la existencia de la deuda y fundan su defensa manifestando que al tiempo de devengarse las pretendidas expensas no estaban obligados a su pago y tampoco eran moradores del inmueble que las genera, tal como se desprende de la propia intimación que se cursara a su domicilio real. Adjuntan carta documento.- Alegan que conforme escritura pública que acompañan adquirieron la unidad funcional con fecha 02-05-2002 a la sra Susana Beatriz Schieroni, constando en el instrumento público que el dominio no reconoce derechos reales ni gravámenes, por lo que las deudas devengadas le corresponden a la anterior propietaria. Que las deudas reclamadas se refieren a los períodos agosto y sept./99, febrero y abril de 2000 y mayo de 2000 hasta mayo de 2002, todas devengadas con anterioridad a la compra del inmueble. Invoca el art. 8 de la ley 13.512 y adjunta fallo de la Cámara de Apelaciones local que entiende aplicable al caso. Que además el título no ha sido confeccionado conforme lo exige el reglamento de copropiedad, que el monto en ejecución engloba períodos sin discriminar lo que afecta la posibilidad de impugnar, que la intimación cursada tiene fecha posterior a la de emisión del título. Agregan que al momento de concretar la operación de compra del inmueble, se dispuso que la sra Susana Schieroni afrontara la deuda y ello fue hecho mediante transferencia bancaria por $ 4.000 cuyo comprobante acompaña, la que no fue aceptada por el acreedor, y por ende, debió ser consignada judicialmente.- Corrido traslado, a fs. 57/61 lo contesta la actora, peticionando el rechazo de la defensa, negando los hechos invocados, manifestando que existieron tratativas para cobrar a la anterior propietaria quien ponía excusas dilatorias y que en junio de 2002 el RPI le informa que el inmueble había sido vendido, sin cancelar las expensas. Relata la contradicción de los demandados quienes luego de negar la existencia de la deuda y oponer inhabilidad de título dicen que la cancelaron sin acompañar recibo. Cita los arts. pertinentes de la ley 13.512 y dice que el escribano interviniente en la escritura de transferencia de dominio debió haber pedido el libra deuda de las expensas, lo que no se hizo. Que el título ejecutivo fue confeccionado conforme el reglamento previsto, que la versión de los accionados respecto de que el dinero afectado a expensas no fue aceptado por el acreedor es caprichosa, que el certificado de transferencia bancario está realizado al dr. Scuadroni, no constando por qué motivo, no existiendo tampoco la consignación que mencionan. Se opone a la apertura a prueba.- Adelanto que las defensas no prosperan. El pago de las expensas comunes se encuentra protegido por el tipo de proceso rápido y expedito precisamente porque dicha contribución es fundamental para el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Por ello se ha dicho que " el Juez no debe ser demasiado riguroso en el examen del título ejecutivo" ( Revista de Dcho Privado y Comunitario de Rubinzal Culzoni; " tº 2002-2, " Propiedad HOrizontal", pág. 259), aunque sí debe verificarse que el instrumento se ajuste a las exigencias legales.- Ello porque cuando se trata del cobro de expensas comunes " el marco de procedencia de la excepción de inhabilidad de título se encuentra aún más restringido en función del principio según el cual tales reclamos deben apartarse de rigorismos formales ... en tanto las normas instituidas por la ley 13.512 están especialmente dirigidas a asegurar el deber de pagar, con puntualidad, lo necesario para sufragar los gastos comunes. De ahí que no quepa en estas ejecuciones ningún planteamiento que no esté vinculado con el pago de las expensas reclamadas. Es suficiente a tal fin la agregación del certificado respectivo, del cual emane una suma líquida y exigible en dinero, expedido por el Administrador, o quien haga sus veces, con sujeción a lo dispuesto por el Reglamento de Copropiedad" Autos: CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUAN F. SEGUI 3575/79 c/BALINER, Carlos Hugo y otro s/EJECUCION DE EXPENSAS - Nº Sent.: C. A161514 - Civil - Sala A - 27/12/1994; Jur Lex-Doctor).- Y en tal sentido entiendo que el título acompañado, certificado de deuda emitido por el administrador del consorcio actor ( fs. 23), que se ha confeccionado y reclamado conforme el reglamento de co-propiedad que también se adjunta es hábil y suficiente para la ejecución incoada. La falta de discriminación de montos que pretenden los deudores, no resulta enervante de la acción en el caso, pues como se ha dicho " la falta de discriminación de los rubros que integran el certificado de deuda no le resta fuerza ejecutiva al documento, toda vez que, por tratarse de una deuda emergente del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, el demandado como consorcista tiene a su alcance los medios para suplir el desconocimiento que aduce en el proceso" ( Revista...op.cit., pág. 260) .- Respecto de la defensa de falta de legitimación que invocan, tampoco prospera y el fallo de Cámara que citan y acompañan entiendo no se aplica al caso. Precisamente la deuda por expensas comunes grava a la propiedad, es del tipo de obligaciones propter rem que deambulan con la cosa y afectan al propietario, sin importar la época en que se devengaron. Así lo dispone la ley 13.512 en su art. 17 no deja lugar a interpretación alguna : " La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas... sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos....aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición...".- Pacíficamente ha sido reconocido por la doctrina: " ...ineludiblemente el nuevo adquirente...debe responder por las deudas comunes aún cuando fueren contraídas con anterioridad a la transferencia, configurando así un típico caso de obligación propter rem..." ( Peña Guzmán, Derechos Reales, Tº II, pág. 742, ed. Tea).- La jurisprudencia también se ha expedido en igual sentido: "Las llamadas obligaciones "propter rem", obligaciones ambulatorias u obligaciones reales son aquellas que descansan sobre determinada relación de señorío sobre una cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relación de señorío. ... si la cosa se transmite, la obligación sigue a la cosa y pesa sobre el nuevo propietario, quedando liberado el anterior (arts.2416, 3266, 3268 in fine y 575 del Cód.Civil). Así es inseparable la calidad de deudor de la condición de propietario de la cosa en razón de la cual ha surgido la obligación. La persona del deudor no se determina sino en el momento en que la obligación se haga valer".CCI Art. 2416 ; CCI Art. 3266 ; CCI Art. 3268 Inc. IN FINE ; CCI Art. 575;CC0001 SI 51657 RSI-59-90 I 20-2-90; Weskamp O.A.J. c/ Marantelli Pedro y Alonso O. s/ Cobro ejecutivo; MAG. VOTANTES: Montes de Oca - Furst - Arazi; Jur Lex-Doctor) .- Por lo demás, las cuestiones entre vendedor y comprador, son " res inter alios acta", que no resultan oponibles al consorcio, sin perjuicio del derecho de los deudores de repetir lo que ahora deben abonar contra la vendedora de haber ésta asumido la deuda tal como lo dicen. Así lo ha dicho la Cámara de Apelaciones local in re "García I. y Otro c/ Krause Hernández s/ Sumario" , " La obligación viaja o ambula, .... Sus características son que afecta al titular de una relación de señorío en cuato tal. Si la cosa se transmite, la obligción grava al nuevo propietario, independientemente de cualquier asunción convencional de deuda por parte del mismo, quedando al propio tiempo liberado el anterior dueño " ( JC tº12, nº142, pág- 46).- En cuanto al pago que dice se hizo vía transferencia bancaria, ello no está probado. No es un pago imputado, no coincide el monto y se hace a una cuenta de un letrado que nada tiene que ver en este proceso. Tampoco se acredita que existiese juicio de consignación, no siendo suficiente la nota que se acompaña a fs. 48, debiendo la parte que opone excepciones arrimar al Tribunal los elementos que despejen toda duda al respecto.- Por todo lo expuesto y lo dispuesto por los arts. 524, 544 inc. 4, sgtes. y cctes. CPCC, arts. 2416, 3266, 3268 y cctes. del Código Civil y ley 13.512, RESUELVO: Rechazar las defensas opuestas y mandar llevar adelante la ejecución hasta tanto RUBEN GALINDEZ y MARIA MAGDALENA MARES hagan al COSORCIO EDIFICIO ALBA III, íntegro pago del capital reclamado de PESOS DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS CON 26/100 ( $ 2.842,26) con más sus intereses y costas. Regulo los honorarios del dr. Rodrigo Iglesia Llanos en $ 480.- y los del dr. Hugo E. Gatti en $ 240.- ( arts. 6, 6 bis, 7, 9, 19 y 40 LA). Los honorarios se han regulado tomando en consideración la tarea efectivamente realizada, etapas cumplidas, éxito, complejidad y entidad de la misma. Cúmplase con la ley 869. Notifíquese.- DRA. ADRIANA MARIANI JUEZ |
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