Fallo Completo STJ

Viedma, 21 de febrero de 2024.

VISTOS: Los presentes obrados caratulados: “GODOY ALICIA GRISELDA c/GARCIA JUAN PABLO y OTRA S/ ESCRITURACION (ORDINARIO) Expte. Nº VI-30480-C-0000” traídos a despacho para resolver; y

RESULTA:

1.- Que en fecha 02/12/2021 se presenta la Sra. Alicia Griselda Godoy por derecho propio y mediante patrocinio letrado inicia juicio de escrituración, y subsidiariamente demanda los daños y perjuicios, contra los señores Juan Pablo García y María Cecilia Barbieri respecto de una parte indivisa de un inmueble Parcela 15 de la Manzana 714 Sección G del Balneario El Cóndor. Señala, asimismo, que solicitó el Beneficio de Litigar sin Gastos.

Refiere que el día 14/04/2016 compró mediante contrato de compraventa inmobiliaria una parte indivisa de un inmueble de mayor extensión designado catastralmente Parcela 15 de la Manzana 714 Sección G del Balneario El Cóndor, el cual sería sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.

Señala que en dicha operación intervino la Escribana Daniela Pappatico, titular del Registro Nº 58. A fin de concretar dicho negocio se acompañaron certificados de inhibiciones pertenecientes a los vendedores, Certificado Nº 1800 que da cuenta que los mismos no se encuentran inhibidos.

Destaca que dio cumplimiento a sus obligaciones, conforme la cláusula segunda y canceló el precio, en la cláusula cuarta 2do. párrafo se dejó establecida la recepción de la posesión de la vivienda por parte de la compradora. Solo quedó subsistente en cabeza del vendedor las obligaciones inherentes a la celebración de contrato de compraventa inmobiliaria.

Manifiesta que, como su intención era vivir en la vivienda de la cual conocía el estado constructivo, comenzó a proyectar modificaciones y es en esta oportunidad que toma conocimiento que la vivienda no poseía planos de obra habilitados por el Municipio de Viedma.

Indica que al ser requerido el Sr. García para que comience con los planos de mensura, este se presentó en la vivienda con motivo de modificar la disposición del paredón sobre el lote disminuyendo ostensiblemente el espacio de acceso sosteniendo que así es como queda en el reglamento de propiedad horizontal que era inexistente en esa fecha. En esta oportunidad le solicitó los planos de obra ya que tenía intenciones de efectuar modificaciones y debía contar con la aprobación del Municipio sin que el demandado diera respuesta.

Agrega que la imposibilidad de disponer jurídicamente del bien le impidió disfrutar plenamente de su derecho de propiedad por lo que a la fecha el bien permanece fuera de su patrimonio, no puede gravarlo con hipotecas u otro mecanismo que brinde créditos de garantía inmobiliaria.

Señala, que el inmueble se encuentra en una situación irregular por lo que no se encuentra exento de las agresiones patrimoniales que puedan suceder contra la empresa titular de dominio por parte de acreedores de la misma.

Manifiesta que, de acuerdo al estado de irregularidad registral del inmueble decidió iniciar los trámites para obtener la escritura traslativa de dominio. Por tal razón intimó al demandado, Sr. García, a fin de que diera cumplimiento a las cláusulas del contrato, tomando en consideración que el mismo establecía que la compra de la vivienda se había proyectado sobre una parte indivisa de un inmueble de mayor extensión. Para ello era menester el plano de mensura a fin de efectuar el reglamento de propiedad horizontal.

Refiere que en tanto el instrumento celebrado implica la venta de cosa ajena intimó al demandado a realizar la escritura traslativa de dominio sin obtener respuesta. Hace referencia a la situación catastral del inmueble y destaca que según el plano Nº 139/1987 presentado y registrado provisionalmente, la empresa Intelsat S.A., generó las parcelas 01A-11-12-13-14 de la Manzana 714 pero de ninguna manera da origen a la parcela 15 por lo que esta es inexistente.

Señala que la ubicación del inmueble adquirido se encuentra dentro de la parcela 01A generada en el plano Nº 139/1987 y recientemente se ha presentado el plano CO 411/2021 que genera el fraccionamiento de la parcela 18-2-G-714-01A.

Expresa que además de la escrituración pretende los daños y perjuicios para el supuesto de imposibilidad de cumplimiento toda vez que si bien la parcela 15 de dicha manzana materialmente está delimitada, jurídicamente no existe, por lo que solicita la escrituración de la misma.

Practica liquidación de los daños y perjuicios identificándolos como obligación de pagar una suma de dinero en concepto de resarcimiento de las pérdidas e intereses sufridos por la actora, tomando en consideración el valor del mercado del bien inmueble objeto de autos. A tal fin refiere que el valor se corresponde con el de un inmueble conforme los precios de mercado relativos a una propiedad que cuenta con la documentación necesaria. Señala, a tal fin, como monto correspondiente al resarcimiento la suma de $ 2.226.000.

Ofrece prueba, solicita medida cautelar de “inhibición general de bienes”, funda en derecho y concreta su petitorio.

2.- Que en fecha 10/12/2021 se tiene por presentada a la actora, se ordena el traslado de la demanda, se indica la presentación de los originales y se rechaza la solicitud correspondiente al punto XI - inhibición general de bienes-.

3.- Que en fecha 07/04/2022 se presentan los demandados, con patrocinio letrado y contestan la demanda.

Por imperio procesal niegan todos y cada uno de los hechos invocados por la actora. Desconoce toda la documentación acompañada por la actora con excepción de aquella que es de su procedencia. En tal sentido reconocen las CD que remitieron a la actora, el boleto suscripto con la actora y sus anexos.

Efectúan un relato de los hechos y señalan que la actora pretende sumas de dinero a las que no tiene derecho.

Refieren que el Sr. García suscribió con la empresa Intelsat S.A. el día 24/06/2010 un boleto de compraventa en relación al inmueble designado como Parcela 15 de la Manzana 714 Sección G del Balneario El Cóndor.

Señalan que el demandado pretendía dividir el bien por lo que lo sometería al régimen de Propiedad Horizontal para lo que se proyectan dos Unidades Funcionales y los correspondientes espacios comunes, para lo que realiza dos construcciones.

Expresan que en fecha 16/03/2016 el Sr. García resuelve ceder parcialmente el boleto de compraventa a la Sra. Godoy quien resulta cesionaria. La cesión del boleto de compraventa se perfeccionó sobre una parte indivisa, aunque identificada específicamente entre las partes. La circunstancia en la que se encontraba el inmueble, señalan, era sabido por las partes.

Refieren que se intimó a Intelsat a dar cumplimiento a su obligación mediante CD 2406368-2, en fecha 26/05/2017. Asimismo en fecha 01/06/2017 decide ceder el remanente de la posición contractual que lo ligaba jurídicamente con Intelsat S.A.

Destaca que de acuerdo al boleto de compraventa efectuado con el Sr. Ponce, el demandado se desprendió del remanente por lo que si hubiera alguna obligación que cumplir, las mismas fueron asumidas lisa y llanamente por el Sr. Ponce al momento de suscribir el instrumento de cesión.

Indica que la Sra. Godoy resulta ser una cesionaria que adquirió una parte indivisa de los derechos que emanan del boleto de compraventa suscripto entre el Sr. García e Intelsat y que la actora tenía cabal conocimiento de tal circunstancia.

Manifiesta que el Sr. García, mediante la suscripción del boleto de compraventa con Intelsat tenía la posesión del inmueble y una acreencia relativa a la firma de la escritura, la Sra. Godoy al convertirse en cesionaria del boleto de compraventa, adquirió la posesión de la parte delimitada en la cesión, y en igual medida el derecho a reclamar la escrituración. Por ello el demandado no podría haber transmitido un derecho mayor al que tenía.

Destaca que el vendedor del terreno fue y sigue siendo Intelsat por lo que nunca fue el Sr. García vendedor. Arguye que la pretensión de la actora no es obtener la escritura sino que pretenden un enriquecimiento que no debe ser convalidado.

Aclara que la compradora realiza una interpretación del contrato muy reñida con la realidad al punto que colisiona con todas las normas y principios que gobiernan e interpretan los contratos de buena fe.

Interpone excepciones de falta de legitimación pasiva y de prescripción. En lo que respecta a la falta de legitimación pasiva, sostiene que el Sr, García no es titular del inmueble y su cónyuge solo prestó su asentimiento.

Destaca que al haber cedido sus derechos a la Sra. Godoy por una parte y luego al Sr. Ponce, no cabe sobre el Sr. García ninguna obligación de escriturar. El Sr. García se liberó de todo tipo de vínculo jurídico con el inmueble cuya escrituración se reclama.

Aduce que la obligación de escriturar nace de un boleto de compraventa suscripto entre el titular registral de un inmueble y un comprador.

Finalmente señala que el plazo de prescripción para instar la acción de daños y perjuicios habría vencido el día 16/03/2021 por lo que la acción se encuentra prescripta, señala que aún en caso de otorgársele efectos suspensivos a la misiva remitida por la actora, la prescripción de la acción operaría el día 16/09/2021. Surge, por su parte, del pedido de mediación prejudicial que la actora solicitó la mediación en fecha 20/10/2021.

Impugna la liquidación practicada, ofrece prueba, funda en derecho, hacer reserva del Caso Federal y concreta su petitorio.

4.- Que en fecha 11/04/2022 se ordena correr traslado de las excepciones interpuestas por la demandada, las que son contestadas el 14/06/2022 por la actora.

En la misma, la actora solicita el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva indicando que el demandado se encontraba casado al momento de celebración del contrato con la Sra. Barbieri. Que la demandada prestó asentimiento para el acto que otorgaría su cónyuge por lo que, según la jurisprudencia que considera pertinente que la co demandada preste, en esta oportunidad, su asentimiento.

En lo que respecta a la excepción de falta de legitimación pasiva del demandado Juan Pablo García, indica que, conforme las cláusulas del mismo, es quien se encontraba obligado a elaborar el Reglamento de Propiedad Horizontal y otorgar la escritura pública traslativa de dominio del bien, lo que de mala fe ha incumplido como vendedor. Ello con sustento en las cláusulas del contrato suscriptas por el demandado.

Respecto de la excepción de prescripción, señala que desde la celebración del contrato en fecha 14/03/2016 hasta el día de requerimiento de mediación extrajudicial obligatoria no hay elementos objetivos que permitan establecer un plazo determinado o determinable para alegar la prescripción. Asimismo, señala que al encontrarse frente a una obligación común a las partes, dicha prescripción liberatoria podría ser alegada indistintamente por ambas.

Efectúa consideraciones atinentes a la posesión del bien y se manifiesta en torno a la documentación acompañada por el demandado. En tal sentido reconoce: copia del formulario de mediación, contrato denominado “cesión de boleto de compraventa” suscripto entre el Sr. García y la Sra. Godoy con sus anexos; Boleto de compraventa suscripto por el Sr. García y la firma Intelsat S.A., cartas documento enviadas al Sr. Gabarret y contestaciones a esta parte del correo Andreani.

Desconoce expresamente el contrato de cesión de boleto de compraventa suscripto entre el Sr. García y el Sr. Ponce con sus anexos.

5.- Que en fecha 21/06/2022 se resolvió diferir la resolución de las excepciones en la sentencia definitiva. Asimismo y ante la existencia de hechos controvertidos, se fijó la audiencia preliminar del artículo 361 CPCC, de lo cual da cuenta el acta de fecha 04/10/2022 y ante la imposibilidad de avenimiento, se fija el objeto de la prueba consistente en determinar los hechos expuestos en demanda y contestación, la existencia de un acto simulado o no.

Que en fecha 20/09/2023 se ordena certificar respecto al vencimiento y resultado del término probatorio y se ponen los autos para alegar.

Que en fecha 18/04/2023 presenta sus alegatos la actora, haciendo lo propio los demandados Juan Pablo García y María Cecilia Barbieri; y en fecha 07/11/2023 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firma y motiva la presente.

CONSIDERANDO:

I.- Que de acuerdo al modo que la presente litis quedara trabada conforme a los escritos introductorios del proceso, la cuestión a decidir consiste en determinar la procedencia o no de la acción escrituración del inmueble identificado con Nomenclatura Catastral Nº 15 de la Manzana 714 Sección G (18-2-G-714-15 UF1), del Balneario El Cóndor, del ejido de la Municipalidad de Viedma, y en su caso, la correspondencia o no de la pretensión subsidiaria de daños y perjuicios.

Asimismo, se abordará luego de los encuadres normativos del caso y reseña probatoria, primeramente la calificación contractual e integración de las obligaciones que han vinculado a las partes.

Con posterioridad se abordarán las defensas de prescripción y de falta de legitimación pasiva y por último en caso de corresponder se dará solución al caso en base a las pretensiones explicitadas en demandada por la parte actora.

II.- Corresponde precisar entonces qué normas aplicaré para resolver la cuestión traída a examen.-

Así, la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci ha planteado dos reglas para determinar la ley aplicable conforme a las previsiones del art. 7 del CC y C y las enseñanzas de Roubier.

La primera de ellas consiste en la de aplicación inmediata de la nueva ley, pero según como se encuentren la situación, relación o las consecuencias, al momento de entrada en vigencia de la misma.

En ese sentido, observo que la relación jurídica existente entre las partes fue constituida y sus efectos se produjeron con la nueva ley.

La segunda regla es que la ley es irretroactiva, sea o no de orden público. Regla que está dirigida al juzgador, no al legislador que puede establecer carácter retroactivo de la norma de modo expreso. (Kemelmajer de Carlucci, Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a Las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Rubinzal Culzoni. 1era edición. Santa Fe.2015).

En orden a esa determinación y en tanto el contrato discutido en autos se habría celebrado el día 14 de marzo de 2016 y que los incumplimientos endilgados a la demandada se habrían producido luego de la entrada en vigencia del CC y C -Ley 26.994- toda vez que surge que la relación jurídica se constituyó y sus efectos se produjeron estando ya vigente el CC y C.

III.- Que corresponde mencionar, a los efectos de establecer el encuadre jurídico aplicable en autos, en primer orden con relación a los contratos: en primer lugar he de señalar que el Código Civil y Comercial establece en el artículo 957 que “Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales”.

En tal sentido, son las partes las que establecen sus pautas, más aún considerando lo establecido en el artículo 958 del CCyC respecto de la libertad de las partes para celebrar un contrato y determinar su contenido, todo ello tomando en consideración y respeto los límites impuestos por la ley o el orden público. Cabe agregar que dicho artículo señala que “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”.

Por su parte el artículo 1021 del CCyC indica que “El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley".

Los contratos se circunscriben dentro de principios básicos tales como la libertad de contratación, tienen carácter obligatorio toda vez que lo que las partes acuerdan solo puede ser modificado o extinguido conforme lo ha previsto la ley (art. 959 del CCyC), la buena en un juego armónico con la libertad.

Lorenzetti señala que, la noción de contrato se asienta sobre la existencia del "acuerdo o consentimiento", el cual resulta ser obligatorio para las partes. (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis en “Tratado de los Contratos, Parte General”, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Año 2018, pág. 57).

Destaco y así lo tiene dicho la doctrina, que las partes tienen libertad para contratar. El autor citado en párrafo precedente refiere que "el contrato es la expresión de la libertad para auto obligarse, de allí que el primer principio en que se fundamenta todo el sistema es el de la libertad y añade que la libertad significa que ambas partes puede elegir entre contratar o no y cuando decide puede disponer el contenido de la obligación según sus intereses. La decisión de autoobligarse requiere una declaración de voluntad que es lo que se denomina autonomía de la voluntad. Esa voluntad de autobligarse las partes la declaran de manera bilateral y una vez que existe esa declaración, esta es obligatoria. (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis en “Código Civil y Comercial de la Nación”, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Año 2015, Tº V pág. 536/537).

En lo que respecta a la interpretación de los contratos, es claro lo establecido por el artículo 961 del CCyC en cuanto prescribe que "Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor". Asimismo surge de la normativa el principio de conservación del contrato establecido en el 1066 del CCyC que persigue que el vínculo negocial entre las partes alcance la finalidad para el que el mismo ha sido previsto y el principio de relatividad de los efectos que se establece en el artículo 1021 y 1022 del CCyC.

Destaco, que el artículo 1023 del CCyC refiere que "Se considera parte del contrato a quien: a) lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en interés ajeno; b) es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés; c) manifiesta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un agente sin representación".

Finalmente, he de señalar que lo que nace de un contrato, en tanto manifestación de la voluntad por las cual las partes se vinculan, es una obligación. Ya el Código Civil de Vélez establecía que una obligación era aquella relación jurídica que genera el derecho de una persona a exigir de otra una conducta -prestación- para satisfacer, mediante su cumplimiento, un interés legítimo. Dentro de los requisitos que exigía el Código velezano (arts. 495, 499 y cc.), “(…) para que la prestación pueda ser objeto de la obligación debe (…) ser material y jurídicamente posible, licita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés del acreedor. Estos requisitos hacían a la constitución válida de una obligación y a su dinámica funcional, pues deben subsistir durante su vigencia”.

El CCyC ha conservado características de los contratos he incluso ha puesto acento en los principios que lo rigen. El artículo 724 del CCyC señala que "La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés". Por su parte el artículo 725 del CCyC "La prestación que constituye el objeto de la obligación debe ser material y jurídicamente posible, lícita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del acreedor". Es por ello que hoy también exige que el obligado que actúa de buena fe prevea “(…) las consecuencias posibles de su conducta, de manera de cumplir acabadamente con el deber prestacional debido y evitar causar daños. Quien así no actúa no obra conforme a la buena fe, su conducta es antijurídica y se expone a las sanciones legales o convencionales que correspondan”. (Ver Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Tº V, Ed. Rubinzal Culzoni, Añon 2015 Pág. 11/24).

IV.- Que entonces, de conformidad a las circunstancias bajo las que el proceso discurriera, corresponde acudir al esquema probatorio y así debo tener en cuenta el conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1.972, Tº 1, pág. 15).

Cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia. Devis Echandía sostiene que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición -pretensión o excepción- lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o, dicho de otro modo, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. (Devis Echandía Hernando, Teoría general de la prueba judicial, Buenos Aires, Ed. Zavalía, T 1, pág. 490 y ss.).

Ahora bien, este principio, como toda regla general, no es absoluto. Así la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que las reglas atinentes a la carga de la prueba deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, principio éste que se encuentra en relación con la necesidad de dar primacía por sobre la interpretación de las normas procesales a la verdad jurídica objetiva, de modo que su esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal (CSJN in re "Baiadera, Víctor F.", LL, 1.996 E, 679).

Por ello, no resulta un dato menor recordar en este apartado que conforme lo dispone de manera específica la normativa procesal que nos rige, salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica -entre las que incluyo la inmediatez del juez de primera instancia-. No tendrán el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (conf. art. 386 CPCC titulado apreciación de la prueba). A ello se debe agregar, aunque parezca redundante, que tampoco existe la obligación de fundar la razón por la cual descarta o no alude de manera específica a otros medios probatorios. No cabe entonces sino concluir que la primera regla interpretativa al hacer mérito de la valoración probatoria efectuada por el magistrado -sin eludir la posibilidad del error- es que la prueba soslayada no conducía, a su entender, a la averiguación de la verdad objetiva del caso.

Y con relación a la verdad objetiva, debo aclarar que en función de las reglas de interpretación de la prueba basadas en la sana crítica hay una ligazón inescindible entre verdad objetiva y convicción judicial, de modo tal que ambas confluyen para la solución de todo caso traído al examen de los jueces.

V.- Que efectuadas las anteriores precisiones, para el análisis y resolución del caso traído a examen recurriré especialmente a la prueba que en este estado permanece en el proceso y valoraré a la misma conforme a las reglas de la sana crítica de acuerdo con lo que prescribe el art. 386 del C.P.C.C. y en definitiva fundaré mi decisión conforme art. 200 de la Constitución Provincial.

Que corresponde determinar entonces los hechos controvertidos por las partes de aquellos que no lo están, existiendo acuerdo entre ellas en que hubo una relación contractual entre el Sr. Juan Pablo García, con el asentimiento de la Sra. María Cecilia Barbieri y la Sra. Alicia Griselda Godoy respecto de un inmueble identificado con Nomenclatura Catastral Nº 15 de la Manzana 714 Sección G (18-2-G-714-15 UF1), del Balneario El Cóndor.

No obstante las partes discrepan en torno a la calificación que ha de darse al instrumento que celebraron siendo que para la actora ello ha consisitido en la venta de cosa ajena, mientra que para las demandadas ha sido una cesión de derechos de boleto de compraventa.

En consecuencia, he de recurrir a continuación a la prueba producida y la valoraré para reconstruir el hecho.

VI.- Conforme a la prueba producida en autos y que permanece en el proceso surge:

VI.1.1.- Documental acompañada por la actora -acompañada con el escrito postulatorio al SEON en fecha 17/12/2021-: copia del formulario de mediación, contrato denominado “cesión de boleto de compraventa de parte indivisa de inmueble” suscripto entre el Sr. García y la Sra. Godoy con sus anexos; carta documento 34405470 correo Andreani, Boleto de compraventa suscripto por el Sr. García y la firma Intelsat S.A., cartas documento enviadas al Sr. Gabarret.

VI.1.2.- Documental acompañada por los demandados -presentada con escrito postulatorio en SEON en fecha 07/04/2022-: copia del formulario de mediación, contrato denominado “cesión de boleto de compraventa de parte indivisa de inmueble” suscripto entre el Sr. García y la Sra. Godoy como así también entre el Sr. García y el Sr. Ponce con sus anexos; Boleto de compraventa suscripto por el Sr. García y la firma Intelsat S.A., cartas documento enviadas al Sr. Gabarret y contestaciones a esta parte del correo Andreani.

VI.1.3.- Documental en poder de terceros:

Gerencia de Catastro de la Provincia de Río Negro -agregado a PUMA en fecha 30/03/2023-: Informa que la parcela 18-2-G-714-015-0000-00 y el trámite CO 411/2021 plano de Fraccionamiento no está terminado. Respecto a los datos parcelarios, la parcela 18-2-G-714-01A-0 estado Vigente fue determinada por plano característica CO 139/1987, registrado con carácter definitivo con fecha 21/05/1987. Adjunta plancheta catastral y reporte parcelario.

Municipalidad de Viedma -agregado a PUMA en fecha 27/03/2023-: Informa que en los registros no existen archivos de documentación visada respecto del lote de referencia.

Documental en poder de terceros, solicitada como informativa:

Escribana Daniela N. Pappático, Titular del Registro N° 58 -agregado a PUMA en fecha 02/05/2023-: Remite constancias notariales correspondientes a la certificación de firmas de la actora y los demandados.

VI.1.4.- RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTAL SUBSIDIARIA:

Correo Argentino -agregado a PUMA en fecha 27/04/2023-: Informa que la CD Nº 072.886.341AR tuvo fecha de imposición el día 15/07/2020, fue recepcionada el día 16/07/2020 y la CD Nº 072.911.810AR tuvo fecha de imposición 22/07/2020 fue recepcionada el día 23/07/2020. ambas fueron recepcionadas por la Sra. Laura Canay.

Correo Andreani -agregado a PUMA en fecha 08/05/2023-: Adjunta copia del duplicado y el correspondiente Acuse de Recibo de los siguientes Documentos Andreani: E00000034406380, E00000034405470, copias que se corresponden con los obrantes en sus archivos.

Gerencia de Catastro de la provincia de Río Negro -agregado a PUMA en fecha 25/04/2023-: Remite copias de los Certificados Catastrales CC 14651/2021 y CC 14652/2021 e informa que la parcela nomenclaturas catastrales 18-2-G-714-15-0 no cuenta estado parcelario vigente por lo que indica la realización de la mensura. Ratifica lo informado en fecha 30/03/2023.

Alfa Inmobiliaria agregado a PUMA en fecha 03/04/2023: Ratifica la tasación efectuada el día 27/09/2021.

Alsur Inmobiliaria -agregado a PUMA en fecha 31/03/2023-: Ratifica la tasación efectuada oportunamente.

VI.2.- Informativa:

Gerencia de Catastro de la Provincia de Río Negro -agregado a PUMA en fecha 30/03/2023-: Remite copias de los Certificados Catastrales CC 14651/2021 y CC 14652/2021 e informa que la parcela nomenclaturas catastrales 18-2-G-714-15-0 no cuenta estado parcelario vigente por lo que indica la realización de la mensura.

Obras Particulares de la Municipalidad de Viedma -agregado a PUMA en fecha 30/11/22 y agregado a PUMA en fecha 05/12/2022-: Informa en ambas oportunidades que en sus archivos no existe documentación respecto a esos lotes.

Municipalidad de Viedma -agregado a PUMA en fecha 28/11/2022-: Informa que en los registros obrantes en el Sistema Integrado de Rentas, en la nomenclatura catastral 18-2-G-714-01 A, domicilio de calle 16 Joaquín Moreira del Balneario El Cóndor se encuentra a nombre de Basualdo Daniel y registra deuda. Adjunta detalle de deuda y datos catastrales.

Registro de la Propiedad Inmueble -agregado a PUMA en fecha 23/05/2023-: Informa los asientos registrales. Último titular, Sr. Daniel Basualdo, fecha 28/09/2021.

Agencia de Recaudación Tributaria -agregado a PUMA en fecha 22/11/22-: Informa que el inmueble de partida 249027, Nomenclatura Catastral 182G71401A, del Balneario El Cóndor, figura bajo la titularidad y responsabilidad de pago del impuesto inmobiliario del Sr. Daniel Basualdo CUIT 20-12109435-6 desde el 21/05/1987. Aclara que las nomenclaturas catastrales 18-2-G-714-15-UF1 y 18-2-G-714-15 no se corresponden con ningún bien inmueble obrante en el Sistema Integrado de Administración Tributaria de la Agencia.

Agencia de Recaudación Tributaria -agregado a PUMA en fecha 25/04/2023-: Informa que ratifica las copias de los Certificados Catastrales CC 14651/2021 Y CC 14652/2021 presentados en el presente oficio, que fueron informados en respuesta al oficio recepcionado el 30/03/2023 bajo NEG 107/2023.

Escribana Daniela N. Pappático, Titular del Registro N° 58 -agregado a PUMA en fecha 29/11/2022-: Informa que se requiere el certificado de inhibiciones con la finalidad de constatar que, si se va a efectuar una escritura traslativa de dominio, no haya inhibiciones. Ello así porque se agrega a la escritura matriz. Para una actuación de “certificación de firmas” no es necesario la tramitación de un “certificado de inhibiciones”. La certificación de la firma se efectúa con relación al acto documentado que se anexa a ella. La finalidad del requerimiento de un “certificado de inhibiciones” en una actuación de “certificación de firmas” es a los fines de constatar que la persona no se encuentre inhibida y si puede ser suplido por una declaración jurada del firmante. En lo que respecta a la finalidad del “asentimiento conyugal” en la instrumentación de un “boleto de compraventa" es un requisito del art. 470 del CCyC.

Camuzzi Gas del Sur -agregado a PUMA en fechas 28/03/2023 y 25/04/2023-: Solicita datos personales en fecha 28/03/2023 a fin de dar respuesta a sus requerimientos. En fecha 25/04/2023 informa que no existe suministro de gas natural por redes brindado por Camuzzi en el domicilio ubicado en Calle 75 BIS N° 722, Departamento 1, del Balneario El Cóndor – Viedma.

Aguas Rionegrinas -agregado a PUMA en fecha 31/03/2023-: Informa que el inmueble de Nomenclatura Catastral 18-2-G-714-15, cuenta suministro de Agua Potable desde el año 2010 y el solicitante de la conexión fue el Sr. García Juan Pablo. En 2017, con Boleto Compra Venta se realiza Cambio de Titularidad en dicha cuenta, la que se encuentra a nombre del Sr. Ponce Sergio Andrés, (adjunta detalle).

Edersa -agregado a PUMA en fecha 15/05/2023 y 17/05/2023-: Informa que existe suministro de luz a nombre de la Sra. Godoy desde el 24/06/2016 en el domicilio ubicado en Calle 75 BIS N° 722, Departamento 1, del Balneario El Cóndor – Viedma. En fecha 15/05 reitera la misma información.

Declaración testimonial del Sr. Sergio Andrés Ponce -audiencia celebrada en fecha 01/12/2022-: Refiere que conoce a la actora porque son vecinos en La Boca. La ha visto dos o tres veces. Conoce a los demandados por haber hecho el negocio y los ha cruzado en la calle. Señala que hizo una permuta y explica que no ha podido hacer una división del PH porque el terreno aún figura como campo. La situación le generó serias dificultades para poder tener servicio de luz. Señala que calcula que hizo el negocio en el año 2017 porque entregó un auto que era nuevo. Aclara que tomó posesión del departamento a la semana que hicieron los papeles. Los hicieron en la escribanía.

Refiere que nadie le presentó a la Sra. Godoy. Se cruzaron un día que fue a El Cóndor. Ella le dijo que era la dueña de la casa de atrás. Refiere que tiene servicios de agua y luz y que se hizo la división de medidores hace alrededor de 8 meses, un año. Destaca que cada casa tiene su medidor de luz. Refiere que ha dialogado con la actora respecto de la escrituración. Explica que no ha averiguado si la construcción está declarada. El testigo refiere que fue a la oficina del hijo del dueño del terreno (que falleció), que estaban tratando de arreglar los terrenos pero no ocurría con la zona que es de ellos (donde tiene su departamento). Al ser consultado si estaba amojonado, planos registrados del PH, refiere que son solo croquis. Explica que no sabe si son planos o si son croquis.

Reseñadas la declaración testimonial debo recordar que "(...) testigo es la persona física, hábil, extraña al proceso, que viene a poner en conocimiento del tribunal y por citación de la jurisdicción, realizada de oficio, a pedido de parte o de manera espontánea, un hecho o una serie de hechos o acontecimientos que han caído bajo el dominio de sus sentidos (...) Falcón Enrique M. Tratado de la Prueba. Ed Astrea. Ciudad de Bs. As. 2009. Pág 512.

Debo decir también que la valoración que haré de la declaración testimonial referida se enmarca respecto de lo que han transmitido a la causa y que se relaciona directa y exclusivamente con hechos que han vivido a través de sus sentidos y su propia experiencia.

Es así que he de otorgarle valor probatorio a la declaración testimonial antes identificada en tanto considero que el testigos es idóneo, encontrando veraz el tenor de sus declaraciones -art. 456 del C.P.C.C.

VII.- Que reseñadas las pruebas producidas si bien corresponde ahora tratar las defensas interpuestas por la demandada – falta de legitimación pasiva y prescripción de la acción-, es que en tanto se encuentra controvertida la calificación contractual que las partes le dan a su acuerdo de voluntad, con carácter previo he de analizar el contrato, pues conforme al modo en que ello se resuelva -calificación e integración contractual-, tendrá consecuencias en el modo de decidir las defensas y devendrá en la solución del caso.

VII.1.- La calificación e integración contractual:

Tengo presente que las partes están contestes en que celebraron un contrato que se tituló “Cesión de boleto de compraventa de parte indivisa de inmueble” respecto del inmueble que en dicho instrumento se identificó como Parcela 15 de la Manzana 714, Sección G del Balneario El Cóndor, Departamento Adolfo Alsina de Provincia de Río Negro.

Se ha dicho que “las partes son las que interpretan el contrato pero cuando hay desacuerdo es que se necesita la intervención de un tercero (árbitro o juez) para decidir sobre cuál es el sentido correcto. La actividad interpretativa en el ámbito contractual se refiere al contenido, es decir, se refiere a los derechos y obligaciones. En cambio si la disidencia es sobre el tipo de vínculo, se trata de “calificación”, y si se vincula con la extensión de las obligaciones no previstas es integración”. (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis en “Tratado de los Contratos, Parte General”, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Año 2018, pág. 560).

Aplicadas esas definiciones al caso observo que en autos se ha puesto en debate, precisamente el tipo de vinculación que ha unido a las partes, siendo que para la actora el contrato ha de calificarse como de venta de parte indivisa de un inmueble ajeno, mientras que para las demandadas es un cesión de boleto de compraventa de parte indivisa de un inmueble, como lo indica su título.

En consecuencia, corresponde analizar el contrato que ha unido a las partes, calificarlo e integrarlo de conformidad a las obligaciones que surgen del mismo, las que en definitiva surgirá de la interpretación de sus cláusulas.

Agrego a ello que se ha incorporado a autos el contrato que la demandada celebró con el Sr. Ponce, quien a su vez ha declarado en autos como testigo.

Tengo presente que si bien la parte actora negó ese instrumento, se refirió a él en su alegato por lo que también entiendo que es una documentación que se ha incorporado a autos para su valoración comparativa con el contrato que ha unido a las partes en este proceso.

Si bien en la tarea interpretativa basta el análisis del contrato puesto en crisis, cierto es que en tanto se trata de un mismo inmueble cuya intención por parte del vendedor era someterlo al régimen de propiedad horizontal, ha de ilustrar la cuestión si se los compara en la tarea correspondiente a la calificación que ahora me ocupa.

Enunciado ello observo que se ha titulado a ambos contratos, el celebrado con la Sra. Godoy y con el Sr, Ponce como “Cesión de boleto de compra Venta de parte indivisa de inmueble”.

No obstante esa similitud inicial en el título de ambos contratos, en el encabezamiento del contrato celebrado con la Sra. Godoy el Sr. García se presenta en el doble carácter de “Vendedor/Cedente” y la Sra. Godoy como “Compradora/Cesionaria”, mientras que en el celebrado con el Sr. Ponce el Sr. García es “Cedente” y el Sr. Ponce es “Cesionario”.

Debo recordar que ambos contratos tiene por objeto partes indivisas de un mismo inmueble.

Por otro lado, en la cláusula Primera del contrato celebrado con la Sra. Godoy se postula por acuerdo de partes que el Sr. Juan Pablo García “Vende y transfiere” a la “Compradora”, mientras que en igual cláusula del contrato celebrado con el Sr. Ponce se postula que se “Cede y transfiere con carácter oneroso al Cesionario”.

Asimismo, en el último párrafo de cláusula Primera de contrato celebrado con la Sra. Godoy surge expresamente que “Le corresponde el inmueble referido al vendedor por la compra efectuada (…) por boleto a Intelsat S.A. El 24/06/10 en Viedma”, mientras que en el último párrafo de igual cláusula Primera de contrato celebrado con el Sr. Ponce surge que “Le corresponde el inmueble referido al cedente por la compra efectuada (…) por boleto a Intelsat S.A. El 24/06/10 en Viedma”.

Sin perjuicio de las diferencias establecidas en cláusula Primera de ambos contratos surge de cláusula Tercera del contrato celebrado con la Sra. Godoy que “El vendedor se obliga a presentarse él y/o a que lo haga el titular registral por si o por apoderado para suscribir la escritura traslativa de dominio en la parte indivisa correspondiente a favor de la compradora, siendo la totalidad de los gastos que demande la realización del plano de mensura para someter al Régimen de Propiedad Horizontal así como la escritura Declarativa y Reglamento de Copropiedad a cargo de la parte vendedora (...)”.

Mientras que en el contrato celebrado con el Sr. Ponce surge de su cláusula Tercera que “El cesionario se subroga en el mismo lugar y grado de prelación que el cedente tenía en relación a la plenitud de los derechos cedidos, siendo a su cargo y costo exclusivo el pago de la totalidad de los gastos que demande la realización del Plano de mensura para someter al régimen de Propiedad Horizontal asícomo la escritura Declarativa y reglamento de Copopiedad (...)”.

Respecto de la cláusula Cuarta surge del contrato celebrado con la Sra. Godoy que “A la escrituración el vendedor deberá acreditar que no se encuentra inhibido el titular registral para disponer de sus bienes, así como que el inmueble a que se refiere la presente no se encuentra alcanzado por ningún gravamen en la parte indivisa que vende por la presente. (…) La compradora recibe la posesión del inmueble de la parte indivisa transferida, libre de ocupantes e intrusos (...)”.

Asimismo, la clausula Cuarta del contrato celebrado con el Sr. Ponce dice que “El cedente expresa que no posee inhibiciones, así como que el inmueble a que se refiere la presente no se encuentra alcanzado por ningún gravamen en la parte indivisa que cede por la presente (…) El cesionario conoce ya acepta que el titular registral del inmueble es Intelsat S.A. y que es a esa entidad a quien deberá requerirle el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, eximiendo de toda responsabilidad y/o gasto al aquí cedente.(...)”.

Que transcriptas la cláusulas contractuales y puesto ahora a calificar el contrato puesto en cirisis en estas actuaciones, surge que no hay correspondencia entre el título del contrato que el Sr. García celebró con la Sra. Godoy y el contenido de sus cláusulas en cuanto al carácter que ostenta como calificación contractual y en consecuencia de las obligaciones que incluso literalmente emana de dicho acuerdo.

De este modo, no observo que pueda calificarse el contrato que el Sr. García celebró con la Sra. Godoy de conformidad a su título y encabezamiento como una cesión de derechos emergente de un boleto, con todos lo efectos que ello tiene y que el demandado pretende hacer valer como defensa, especialmente de falta de legitimación.

Puede calificarse entonces el contrato que el Sr. García celebró con la actora como de venta de cosa ajena.

Aún si no se calificare a dicho contrato como de compraventa de cosa ajena conforme art. 1132 del CCyC, no puede soslayarse que el demandado asumió claramente una obligación respecto de la cual ha quedado vinculado a la Sra. Godoy.

Así, en la Cláusula Tercera ya citada el Sr. García en tanto vendedor se obliga expresamente “a presentarse él y/o a que lo haga el titular registral por si o por apoderado para suscribir la escritura traslativa de dominio en la parte indivisa correspondiente en favor de la compradora (...)”.

Entonces, observo que el título del contrato y la ambigüedad de la posición de cada parte en el encabezamiento del mismo -García y Godoy- se aclara con la lectura del contenido de sus términos pragmatizado en sus cláusulas, pero especialmente por lo ya referido en cuanto a la obligación que asume el vendedor respecto de la escrituración en Cláusula Tercera.

De este modo, en esta tarea, primero calificatoria del contrato como de compraventa de cosa ajena y ahora integrativa de sus cláusulas ha quedado claro que en el contrato objeto de autos el vendedor Sr. García no ha cedido exclusivamente su posición contractual como él lo sostiene, extremo que sí se da claramente producido en la redacción de la cláusula Tercera del contrato que celebró con el Sr. Ponce en donde no quedan dudas respecto de la correspondencia del título de contrato y sus cláusulas.

Observo además que el contenido de la cláusula Tercera implica una obligación consistente en generar la suscripción de la escritura traslativa de dominio, lo cual entiendo calificable también como una promesa al día de hoy incumplida conforme art. 1008 del CCyC.

VII.2.- Las obligaciones que surgen respecto de las partes y en su caso si se han cumplido por ellas:

Tengo presente que las obligaciones pueden consistir en dar, hacer o no hacer. Por su parte las mismas pueden ser sujetas a condiciones las cuales pueden dividirse en expresas o tácitas; positivas o negativas; determinadas e indeterminadas; posibles e imposibles; lícitas e ilícitas, potestativas, casuales y mixtas; suspensivas o resolutorias.

En primer lugar he de señalar que surge de las cláusulas del contrato suscripto por las partes la existencia de obligaciones. En la actora pesaba la de abonar una suma determinada de dinero y por parte de la demandada una obligación de hacer.

Se ha dicho que “La escritura pública es la forma requerida por la Ley,y es un acto en que el escribano cumple una función importante. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar... La obligación pesa sobre ambas partes, pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla, el que, se presume suspensivo, es decir hasta que no venza no es exigible la escrituración. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera que existe prórroga del plazo, y la segunda es que se transforma en pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento de forma inmediata. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales, en este caso es una condición suspensiva, la que no puede ser meramente potestativa. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras, o de una urbanización, durante el cual se van pagando cuotas. En estos supuestos, una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración según boleto o bien la totalidad de ellas, la escrituración es exigible, aunque no haya aprobación. Finalmente si no hay plazo expreso o tácito el interesado puede pedir la fijación judicial”. (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis en “Tratado de los Contratos, Parte Especial”, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Año 2021, Tº I, pág. 321/324).

Asimismo, al analizar la mora, el mismo autor ha dicho que “El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. 886 y 887 del CC y C). En los casos que es necesaria la interpelación, la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no del escribano. Aplicando las reglas señaladas más arriba, no puede haber mora si no están cumplidos los pazos necesarios para escriturar, o si la parte interpelante no cumplió la obligación a su cargo”. (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis en “Tratado de los Contratos, Parte Especial”, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Año 2021, Tº I, pág. 325).

En tal sentido tengo por reconocido que por el inmueble objeto de contrato la actora entregó al Sr. Juan Pablo García y este no desconoció, la suma de $ 200.000, razón por la cual la obligación de parte de la actora fue cancelada. Ello de conformidad a lo establecido en la cláusula Segunda del contrato.

Asimismo se encuentra cumplida por la parte demandada la cláusula Cuarta en tanto prescribe que “La compradora recibe la posesión del inmueble en la parte indivisa transferida, libre de ocupantes e intrusos, y se obliga a abonar a partir del día de la fecha, los gastos propios de su consumo en concepto de servicios y tributos que la alcancen". Vale decir que la actora se encuentra en posesión del bien.

En lo que respecta al incumplimiento que la actora endilga a la demandada, encuentro incumplidas la Cláusula Tercera, como ya adelanté en el Considerando precedente.

De todos modos, recordemos que esa cláusula prescribió que "El vendedor se obliga a presentarse él y/o a que lo haga el titular registral por si o por apoderado para suscribir la escritura traslativa de dominio en la parte indivisa correspondiente a favor de la compradora, siendo la totalidad de los gastos que demanda la realización del plano de mensura para someter al Régimen de Propiedad Horizontal así como la escritura Declarativa y Reglamento de Copropiedad a cargo de la vendedora. El vendedor se hace reserva del derecho de confeccionar el Reglamento de Copropiedad y Administración, sin necesidad de consultar sobre el mismo a la compradora, quien da su conformidad para ello".

Asimismo, tengo presente que la solicitud de cumplimiento de esa obligación fue intimada al vendedor mediante cartas documento de fecha 15/07/20 con constancia de recepción en fecha 16/7/2020 y de fecha 22/07/2020 con constancia de recepción en fecha 23/7/2020 . Dichos instrumentos fueron reconocidos por el Correo Argentino de conformidad a respuesta a Oficio 687/2023 y agregada a autos conforme a sistema Puma en fecha 27/04/23.

Por último, observo además que el contenido de la cláusula Tercera implica una obligación consistente en generar la suscripción de la escritura traslativa de dominio, lo cual entiendo calificable también como una promesa al día de hoy incumplida conforme art. 1008 del CCyC.

VIII.- Las defensas: Que efectuada la calificación e integración contractual a continuación trataré las defensas introducidas por las demandadas.

VIII.1.- La excepción de prescripción: Sabido es que el instituto de la prescripción tiene por finalidad otorgar certeza en cuanto a la vigencia de los derechos y en este sentido, es antesala de la seguridad jurídica. En dicho marco la prescripción liberatoria -cuyas posibilidades procesales de interposición son como defensa, como excepción o como acción declarativa- permite repeler una acción por el sólo hecho de que quien la entabla, ha dejado durante un período de tiempo de intentarla o de ejercer el derecho al cual ella se refiere. De esta forma, aparece como razonable que la demora del accionante a iniciar el juicio, genere daños al deudor, quien, por su parte, también tiene derecho a obtener su liberación, ello atento razones de conveniencia social que imponen la necesidad de dar certeza a los derechos.

Se desprende que los elementos de la prescripción liberatoria son: a) el transcurso del tiempo y b) la inactividad del titular del derecho. El primero de ellos es un elemento común a todas las prescripciones, aunque su duración varía según los distintos supuestos contemplados por la ley. La pasividad del acreedor es el otro elemento fundamental, y de ahí que el ejercicio del derecho o de su

acción, obsten a que la prescripción liberatoria se concrete y produzca sus efectos propios.

En función de los hechos debatidos en autos, corresponde aplicar las previsiones de los art. 2560 y 2561 del CCyC para la acción de escrituración y de daños respectivamente.

En orden a resolver el planteo de prescripción interpuesto por la demandada he de señalar que el contrato no fija, para el otorgamiento de la escritura pública, plazo alguno. En tal sentido surge de las cláusula Tercera que esa obligación se encuentra en cabeza del demandado.

Tengo presente que a fin de demandar el cumplimiento de la obligación que emana de la Cláusula Tercera, es menester la interpelación a fin de constituir en mora al Sr. García, cuestión que ha ocurrido mediante la Carta Documento de fecha 15/07/2020 por la cual se intimó al demandado a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula citada del contrato.

Por otro lado, surge conforme contrato en su cláusula Cuarta que la compradora recibe la posesión por parte del vendedor. Esa cuestión fáctica no es un hecho controvertido en autos.

En consecuencia, he de analizar si la posesión del inmueble cuya escrituración se persigue tiene consecuencias respecto del curso de la prescripción.

Sobre el efecto interruptivo de la prescripción por el hecho de la posesión con base en un contrato se ha dicho que “Para resolver de esa forma la sentenciante, recordó un fallo de este tribunal (Expte. N°: JU-4610-2011 30/12/2015 LS 255-56), en el que expresé que "la prescripción de la acción de escrituración queda interrumpida por la posesión pacífica y continuada del inmueble ejercida por el comprador, que resulte de la tradición que oportunamente le hubiera hecho el vendedor; ya que tal posesión importa un reconocimiento tácito y permanente por parte de este último, del derecho de aquel (art. 3989 C. Civil de Vélez, aplicable en autos por ser la norma que estaba en vigencia al momento del acaecimiento de los hechos debatidos –art. 7 C.C.C.-)" y que la manifestación efectuada en el boleto ( en el caso que nos ocupa en su cláusula novena fs. 8vta., con el asentimiento conyugal de la demandada) "por la que se declara realizada la tradición, aunque inoponible a terceros, sirve como prueba de confesión extrajudicial entre ambas (arts. 2378 C.Civil de Vélez y 423 C.P.C.)" (…) “teniendo en cuenta que la posesión del inmueble por el comprador importa el reconocimiento de la parte vendedora y su ratificación constante del acto promisorio de transmisión del dominio, que impide la prescripción de su obligación de escriturar, máxime si aquel además pagó la totalidad del precio, no puede tenerse por operada la misma porque la cesión del boleto y acciones judiciales hayan tenido lugar vencido el plazo de diez años del art. 4023 CC ( doctr. art. 3989 CC v. Félix Trigo Represas en Código Civil Comentado Tomo Privilegios. Prescripción .Aplicación de las leyes civiles Ed. Rubinzal-Culzoni p. 451 y jurisp. que cita en nota 42; Beatriz Areán en Código Civil de Bueres- Highton Hammurabi To. 6B p. 708; este tribunal Exptes Nº 39622 LS 50-250 sent. del 27/10/2009 y N° 4601-2008 LS 59-90 sent. Del 7/6/2018 además del citado por la sentenciante)” Sentencia del 13/09/2022 en Expte. n°: JU-3399-2011 “Anaya Patricia Lilianac/ Vadala Susana Elizabeth S/Escrituración” Cámara de Apelaciones de Junin.

En igual sentido se ha dicho que “Este tribunal se ha expedido sobre una cuestión similar a la de autos, habiendo señalado que la prescripción decenal de la acción de escrituración (art.4023 del Cód. Civil), es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerza el comprador y que resulte de la tradición del inmueble que oportunamente le haya hecho el vendedor, ya que ésta importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente (art.3989 del Cód. Civil). En dicho precedente se citó un pronunciamiento de la Suprema Corte Provincial, según el cual “la posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción en los términos del art. 3989 del Código Civil” (S.C.B.A. Ac.43.971, “Zubillaga” del 17/03/92, Ac. Y Sent. 1992-I, pág.363; esta Sala, causa n° 60.987, “San Juan”, sentencia del 27-6-17, causa n° 62.038, “Ramil”, sentencia del 21-9-17). Autos “Cetolini Delia Aurora y ot. c/ Alonso Juan Eduardo y ot. s/ Escrituración” (Causa Nº 65.233) Sentencia de 23/7/2020, Cámara Civil y Comercial de Azul, Sala II.

Tengo presente que el artículo 3989 del CC derogado encuentra previsión normativa en el actual artículo 2545 del CCyC aplicable al caso.

De este modo, y en tanto la actora se encuentra en posesión del inmueble vendido por el demandado desde el mismo momento de celebración del contrato, extremo que no se observa como hecho controvertido, es que entiendo que el curso de la prescripción de cinco años conforme art. 2560 del CCyC se encuentra interrumpido por ese hecho reconocido, por lo que he de concluir que la acción no se encuentra prescripta.

Corresponde, en consecuencia, rechazar el planteo defensivo introducido por la parte demandada.

VIII.2.- La excepción de falta de legitimación pasiva de las demandadas: Que corresponde ahora expedirme respecto de la legitimación de las demandadas.

Cabe recordar que la referida falta de legitimación se encuentra prevista en el art. 347 inc. 3 del C.P.C.C. entendiéndose que la legitimación para obrar en la causa, es decir, la legitimación procesal, determina quién puede actuar como parte actora en un proceso determinado (legitimación activa) y frente a quién, como demandado (legitimación pasiva). En suma, la legitimación procesal denota la posición subjetiva de las partes frente al debate judicial, desde el momento en que no es suficiente alegar un derecho, sino además, afirmar su pertenencia a quién lo hace valer y contra quién se deduce, de modo tal que la causa trámite entre los sujetos que, en relación con la sentencia, puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del proceso, y por consiguiente de tutela jurisdiccional.

Que en orden a la calificación del contrato oportunamente efectuada en Considerandos VII.1 y VII.2 resulta que el Sr. Juan Pablo García es legitimado pasivo en autos para ser demandado, siendo que de todos modos esa legitimación – y más allá se la calificación oportuna que hicere- emerge de la obligación asumida en la cláusula Tercera.

En lo que respecta a la Sra. Barbieri tengo presente que la demandada efectuó el asentimiento conyugal conforme el art. 470 CCyC y ello quedó plasmado en el contrato que ha unido a las partes.

Esta cuestión ya ha sido resuelta durante la vigencia de Código Civil de Vélez. El viejo artículo 1277 de ese ordenamiento establecía que "Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, y tratándose de sociedades de personas, la transformación y fusión de éstas. Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial...".

Por otro lado, el actual artículo 470 del CCyC establece que la administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido, sin embargo el inc. a) refiere que es menester el asentimiento conyugal del otro para enajenar o gravar los bienes registrables.

Ese extremo se encuentra cumplido en el contrato que nos ocupa.

Ahora bien ¿Ello implica la legitimación pasiva de la Sra. María Cecilia Barbieri en tanto cónyuge del vendedor Sr. Juan Pablo García?

Las respuesta es negativa. La jurisprudencia, con vigencia del ordenamiento derogado ha dicho que "El cónyuge que asiente no asume responsabilidad ni deuda alguna con motivo de ese acto y, por tanto, no puede ser demandado por incumplimiento, ni responde por evicción" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, 06/03/1989, L. de C., M. E. c. Y. de R., G., LA LEY 1990-C, 540 con nota de Luis O. Andorno DJ 1992-1, 176, AR/JUR/1557/1989) a lo que se agregaba que "El hecho de que un bien figure como adquirido por uno de los cónyuges, es suficiente para excluirlo de la acción de los acreedores del otro; sin perjuicio de ello, los acreedores de uno de los cónyuges están facultados para agredir dicho bien: a) cuando se ha constituido la obligación para atender las necesidades del hogar, gastos de conservación de los bienes comunes o educación de los hijos (en relación a los frutos: artículo 5° de la ley 11.357 -Adla, 1920-1940, 199-), o b) probando que aquel bien ha sido ilegítimamente sustraído de la responsabilidad que le es debida. Todo ello sin perjuicio que, por aplicación derivada de la carga procesal y tomando en cuenta cada situación particular que se plantee, el cónyuge agredido deberá aportar los elementos probatorios que hagan a la relación procesal trabada, según sus hechos relevantes." (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala E, 03/08/1990, Adunka, Juan y Guillermo y Thome, Roberto M., LA LEY 1991-D , 231 con nota de María Josefa Méndez Costa DJ 1992-1, 142, AR/JUR/384/1990).

En orden a lo antes expresado y conforme a constancias del contrato – parte final de cláusula cuarta- observo que conforme a las obligaciones asumidas por el Sr. García en el contrato, no resulta ser también legitimada pasiva su cónyuge, Sra. María Cecilia Barbieri, por lo que corresponde hacer lugar a la defensa de falta de legitimación pasiva por ella interpuesta.

IX.- La escrituración e indemnización subsidiaria: Que efectuada la calificación contractual e integradas las cláusulas que indican que en virtud del incumplimiento del Sr. Juan Pablo García respecto de lo dispuesto en Cláusula Tercera, éste es responsable contractualmente con relación a la actora, pues se lo ha intimado a que cumpla con ello, es que corresponde ahora determinar las consecuencias de ese incumplimiento contractual en base a la pretensión de la Sra Godoy.

La pretensión enunciada por la actora es que se condene a escriturar y subsidiariamente a la reparación de daños y perjuicios.

IX.1.- La escrituración: Respecto de la pretensión de escrituración, observo que ha de proceder en base a la calificación contractual y la obligación que de todos modos surge emergente de la Cláusula Tercera.

La obligación de escriturar durante la vigencia del ordenamiento civil derogado surgía del art. 1.185 del CC al establecer que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en el que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.-

Se ha dicho también que la obligación de escriturar es accesoria de las obligaciones contraídas principales que el boleto de compraventa impone a las partes y constituye la vía instrumental de satisfacer la obligación primordial, contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa vendida (conf. Llambías Obligaciones, Tomo II p. 295, num. 970).

Por otro lado, con la vigencia del CCyC esa cuestión encuentra previsión contractual en los arts. 969 y 1018.

En consecuencia, de las probanzas de autos ha quedado establecido que ante el cumplimiento cabal del pago del precio corresponde el cumplimiento de la Cláusula Tercera contrato.

En consecuencia se ordena al Sr. Juan Pablo García a que en el plazo razonable de 90 días otorgue la escritura traslativa de dominio conforme art. 969 y 1018 del CCyC en favor de la actora.

IX.2.- Indemnización subsidiaria: Respecto de la indemnización subsidiaria pretendida refiere la actora en último párrafo de Punto VIII de demanda que “la indemnización pretendida se proyecta sobre la divergencia inherente a los precios de mercados relativos a una propiedad “saneada de paples” y este limitado derecho posesorio que a la fecha ostento (…)”.

Con relación a su cuantificación en el punto VIII a) “Liquidación del daño” se intenta cuantificar el eventual daño en dos aspectos: El primero en relación a la imposibilidad de disposición del bien, y el segundo en base a la diferencia de valoración de mercado que se proyecta sobre una propiedad en la que se encuentra “saneado el título” y un inmueble con deficiencias registrales.

De este modo, y con relación a la imposibilidad de disposición del bien tengo presente que en demanda, Punto IV. Hechos, sexto párrafo, la actora refiere que “Es dable mencionar que la imposibilidad de la disposición jurídica del bien me generó el impedimento de disfrutar plenamente del derecho de propiedad, manteniendo a la fecha el bien fuera de mi patrimonio sin posibilidad de tomar créditos con garantía inmobiliaria, gravarlo con hipoteca, entre otros perjuicios”.

Tengo presente, asimismo, que esa manifestación -imposibilidad de disposición y tomar créditos- ha quedado en el terreno de la enunciación hipotética sin prueba que avale ese eventual perjuicio que califico como pérdida de chance.

En consecuencia, esa parte de la pretensión indemnizatoria corresponde que sea rechazada.

La segunda cuestión pretendida, conforme a sus términos, es que se indemnice una de las consecuencias de la falta de cumplimiento de la cláusula Tercera de contrato consistente en que al no poder escriturar, y no obstante ostentar la posesión, no cuenta con un valor incorporado a su patrimonio que sí estaría concretado con un inmueble debidamente escriturado.

Respecto de esa consecuencia que eventualmente podría ocurrir en caso de falta de cumplimiento de lo ordenado en Considerando precedente y que entiendo es inmediata conforme art. 1727 del CCyC de acuerdo con la responsabilidad contractual que rige el caso, ha de proceder la indemnización subsidiaria para el supuesto consistente en que no se pueda concretar la escrituración en el plazo ordenado.

A esos fines deberá presentarse en etapa de ejecución de sentencia y para el caso de que no se cumpla con lo ordenado en Considerando IX.1., dos valuaciones actualizadas de la porción que se ha individualizado en favor de la actora en contrato – Cláusula Primera- y que en la realidad posee, siendo el valor indemnizatorio la diferencia entre lo que surja del inmueble objeto de contrato tasado con la construcción al momento de la toma de posesión sin mejoras posteriores y del valor del mismo inmueble con posibilidad de inmediato cumplimiento de la obligación de hacer que comprende la Cláusula Tercera, es decir con inmediata escrituración.

Para así decidir observo que lo que pretende es una indemnización en base a una cuantificación de un valor debido por el incumplimiento contractual.

Las sumas que eventualmente se determinen por este concepto, deberán abonarse en el plazo de 10 días de aprobada la liquidación que se practique conforme a pautas dadas precedentemente, sumas que sin solución de continuidad y hasta su efectivo pago devengarán intereses conforme a calculadora oficial del Poder Judicial o la que el S.T.J. en lo sucesivo fije

X.- Conclusión: Conforme a lo antes expuesto tengo para mi que las discrepancias planteadas en escritos de demanda y contestación han sido saldadas con la prueba producida, por lo que he formado convicción respecto de la existencia del contrato, su calificación, su objeto, sus obligaciones, como así también que la Sra. Alicia Griselda Godoy lo ha cumplido en su totalidad, cuestión que así no ha ocurrido por parte de la demandada Sr. Juan Pablo García respecto de la Cláusula Tercera.

Dicho de otro modo, he determinado a esta altura del desarrollo del análisis del caso tanto la autoría - existencia del contrato- , la antijuricidad - el incumplimiento- como el factor de atribución de la responsabilidad endilgada al Sr. Juan Pablo García-, como así también la dañosidad y la relación de causalidad – art. 969, 1018, 1723, 1726,1727, 1738 y cc del CCyC-.

X.1.- Por lo expuesto hasta aquí, corresponde rechazar la excepción de prescripción conforme fundamentos dados en Considerando VIII.1., rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el demandado Sr. Juan Pablo García y hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la demandada Sra. María Cecilia Barbieri conforme los fundamentos del Considerando VIII.2., y consecuentemente rechazar la demanda interpuesta contra ella.

Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta en fecha 02/12/2021 por la Sra. Alicia Griselda Godoy, y ordenar al Sr. Juan Pablo García a que en el plazo de 90 días otorgue la escritura traslativa de dominio del lote identificado como parcela 18-2-G-714-015-, Unidad Funcional 1, que surge de la propuesta de fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado con nomenclatura catastral 18-2-G-714-015-, conforme Cláusulas Tercera de contrato, todo ello de acuerdo con los art. 969 y 1018 y cc del CCyC y fundamentos dados en Considerandos VII.1, VII.2 y IX.1.

En caso de incumplimiento en el plazo indicado de lo decidido precedentemente y conforme a la indemnización subsidiaria que prospera deberá cumplirse con las pautas dadas en Considerando IX.2.

XI.- Costas y honorarios: Si bien existe una corriente jurisprudencial que indica que en base al principio de reparación plena las costas en los procesos de daños y perjuicios en caso de vencimiento, aunque sea parcial siempre se imponen al demandado, lo cierto es que dicha postura también convive con la que dice que las costas se imponen en la medida de la concurrencia en la causación del hecho e incluso con una tercera postura que se sostiene en la medida del progreso de la demanda.

Así, tomando como base esas tres posturas y con un adecuado balance de las mismas aplicadas al presente caso tengo en cuenta que en virtud de la prosperidad de la demanda en su aspecto principal esto es el cumplimiento del contrato, el vencimiento en estas actuaciones corresponde a la actora por lo que impondré las costas a la demandada conforme al art. 68 del CPCC excepto en lo que refiere al rechazo de la demanda contra la Sra. María Cecilia Barbieri, las que se imponen a la parte actora.

La regulación de honorarios se difiere para el momento en que existan pautas para ello.

Por los fundamentos expuestos.

RESUELVO:

I.- Rechazar la excepción de prescripción conforme fundamentos dados en Considerando VIII.1.

II.- Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la demandada Sra. María Cecilia Barbieri conforme a los fundamentos del Considerando VIII.2., y consecuentemente rechazar la demanda interpuesta contra ella.

III.- Rechazar la excepción falta de legitimación pasiva interpuesta por el demandado Sr. Juan Pablo García conforme a los fundamentos del Considerando VIII.2.

IV.- Hacer lugar a la demanda interpuesta en fecha 02/12/2021 por la Sra. Alicia Griselda Godoy, y ordenar al Sr. Juan Pablo García a que en el plazo de 90 días otorgue la escritura traslativa de dominio del lote identificado como parcela 18-2-G-714-015-, Unidad Funcional 1, que surge de la propuesta de fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado como nomenclatura catastral 18-2-G-714-015-, conforme Cláusula Tercera de contrato, todo ello de acuerdo con los art. 969 y 1018 y cc del CCyC y fundamentos dados en Considerandos VII.1, VII.2 y IX.1. En caso de incumplimiento en el plazo indicado de lo decidido precedentemente y conforme a la indemnización subsidiaria que prospera deberá cumplirse con las pautas dadas en Considerando IX.2.

V.- Imponer las costas a la demandada conforme al art. 68 del CPCC excepto en lo que refiere al rechazo de la demanda contra la Sra. María Cecilia Barbieri, las que se imponen a la parte actora.

VI.- Diferir la regulación de honorarios hasta el momento que existan pautas para ello.

VII.- Regístrese, protocolícese y notifíquese conforme al art. 9 inc. A del Anexo 1 de la Acordada 36/2022.

Leandro Javier Oyola

Juez