Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - CIPOLLETTI
Sentencia76 - 13/08/2013 - DEFINITIVA
Expediente8289/11 - SUCESIÓN DE TERESA MONTOYA C/ GUERRERO GASTÓN RAÚL S/ DESALOJO (Sumarísimo) (Defensoria Nº5- APELACION)
SumariosNo posee sumarios.
Texto SentenciaCipolletti, 13 de agosto de 2013.-
VISTOS: Los autos caratulados “SUCESIÓN DE TERESA MONTOYA C/ GUERRERO GASTÓN RAÚL S/ DESALOJO (Sumarísimo)” (Expte. N° 8289/11) para dictar sentencia, y de los que:
RESULTA:
1.- Que a fs. 11/12 comparece Rubén Osvaldo GUERRERO mediante apoderada a iniciar demanda de desalojo contra Gastón Raúl GUERRERO, en relación al inmueble ubicado en calle Esmeralda nº1736 del plan de viv del Barrio Mitre de esta ciudad de Cipolletti, en su calidad de ocupante.
Invoca la calidad de administrador de la sucesión de su madre Teresa Montoya, titular registral del inmueble. Manifiesta que la vivienda fue prestada por un tiempo a su sobrino (aquí accionado) dado que no tenía lugar donde vivir, de común acuerdo con los restantes herederos; y cuando le fue solicitada su restitución, a fines de vender la propiedad, el ocupante se opuso; motivándolos al inicio de las presentes.
2.- Que a fs. 14 se da trámite sumarísimo a la presente, respondiendo el accionado a fs. 109/117, oponiendo defensas de falta de legitimación activa y falta de acción, solicitando en su consecuencia el rechazo de la demanda.
Relatando su versión de los hechos, alega que su tío, actor de autos; en el año 2000 le ofreció en venta la vivienda por la suma de $ 7.000; la que afirma haber cancelado en su totalidad, sin otorgamiento de recibo alguno por existir confianza dado el parentesco entre las partes.
Dice que comenzó la ocupación del inmueble a título de dueño junto a a su concubina, en virtud de la compraventa invocada, y no en calidad de comodatario como alega el accionante. Relata las mejoras efectuadas por su parte en la vivienda, y los distintos actos posesorios que alega en su favor.
La primer excepción opuesta la funda en la ausencia que adjudica de dos presupuestos que debe acreditar quien pretende el desalojo, y que constituyen la acreditación del título y de la posesión del inmueble.
La segunda, en que dada su defensa enarbolando ser poseedor a título de dueño, no corresponde que se trate la discusión en el marco del trámite de desalojo.
Alegan que es su única vivienda donde habita junto a su concubina y sus tres hijos menores de edad, ofrece prueba, y peticiona.-
3.- Que a fs. 120/121 la parte actora contesta el traslado conferido respecto de las excepciones y documental, rechazándolas y alegando sobre la falta de comprobación de la alegada titularidad sobre el inmueble, sino solo de la ocupación que detentan sobre la propiedad, tal como fue su postura al iniciar la demanda.
4.- Que a fs. 131/132 se dispuso la apertura de la causa a prueba, señalándose la audiencia dispuesta en el art. 361 del CPCC, la que se llevó a cabo conforme surge del acta de fs. 136/140 con el despacho de la prueba; se recepciona la audiencia de prueba a fs. 242, certificada por el actuario la restante a fs. 267/269 clausurándose a continuación el período ; a fs. 282/284 se agrega alegato de la demandada, y a continuación se llamó autos para sentencia, y;
CONSIDERANDO:
5.- Que, sobre la base de las alegaciones de las partes, y fundamentalmente de las probanzas acercadas a autos; considero que la defensa opuesta frente a la acción de desalojo aquí entablada, resulta insuficiente para enervar la acción de desalojo intentada.
A modo preliminar, recordaré que el proceso de desalojo (como tal) está enderezado a asegurar el uso y goce de un bien por quien tiene un “derecho” (título o interés jurídico, si se quiere) suficiente para ello; y se lo ejercita frente a otro que carece de título para ocupar o permanecer en la ocupación; sea por tener una obligación exigible de restituir, o por revestir carácter de simple tenedor sin pretensión a la posesión (en sentido jurídico). Se otorga esta acción contra toda persona que ilegal o indebidamente disponga de lo que otro puede usar o gozar; pero sin invocar título (idóneo) o derecho (también idóneo) alguno, suficientemente demostrado.
En ese contexto, estando acabadamente demostrado por vía instrumental (fs. 22/23) además de estar reconocido por el propio accionado en el escrito de responde, encuentro incuestionable la legitimación activa del aquí actor para accionar como lo hace, dado su carácter de heredero designado administrador de la sucesión de la titular registral del bien objeto de este trámite. La defensa de falta de legitimación activa, será en consecuencia rechazada.
6.- Que, en cuanto a la alegada falta de acción para demandar, se pretende fundar la misma en la propiedad que sobre el inmueble invoca a su favor el accionado; merced a un contrato de compraventa que dice haber acordado con el actor, y por el cual dice haber abonado el total de la operación, sin tener comprobante alguno, dada la relación de parentesco entre las partes.
Sabido es que quien alega un hecho para resistir una acción en su contra intentada, es quien lleva la carga de demostrarlo. Y, de acuerdo a la legislación que rige la materia que nos ocupa, estimo que no cabe otra solución que rechazar la alegada “compra” y por ende “posesión animus domini” sobre la vivienda que el demandado ocupa, por carecer de sustento que la respalde con la fuerza suficiente como para poder repeler la acción de desalojo que se le reclama.
Es que, si bien se ha dicho que el juicio de desalojo no es el ámbito para discutir los distintos derechos posesorios y/o de propiedad que las partes enarbolan sobre sí; lo cierto es que no basta que el demandado se postule como dueño, o como ocupante con ánimo posesorio, sino que ello debe traducirse en actos que lo demuestren con fehaciencia. Y no alcanza con actos que por su naturaleza pudieren también haber sido efectuados por un poseedor en nombre de otro; si no que se requieren actos que demuestren indudablemente que se ejercieron excluyendo a cualquier otro poseedor sobre el bien, que sean revestidos de un calidad y características tales, que demuestren de modo indubitada la calidad de propietario del bien; incluso, que haya intervenido (o tomado conocimiento) el anterior poseedor, sin cuestionarlo.
Cotejado ello al caso de autos, no advierto de las probanzas traídas sobre la actividad desplegada y demostrada por el excepcionante sobre el inmueble, que pretende como actos posesorios; que excedan de aquellas que normalmente caen en la esfera de actos que pueden ser cumplidos por un poseedor, o por un tenedor. En definitiva, abonar los servicios, fijar domicilio, realizar alguna reparación o mejora que no signifique extraordinarias inversiones de dinero en relación al inmueble, etc; pueden ser realizadas por alguien que habita una casa (sin contraprestación dineraria denunciada) poseyendo por otro; mas no son demostrativos de una actitud exclusiva de carácter de dueño con exclusión de cualquier otro. Lo que por supuesto no se decide aquí, son las eventuales compensaciones que pudieran caber en su caso entre las partes. Pero no lo erigen al demandado en poseedor con carácter exclusivo con alcance suficiente para repeler al acción que se le intenta.
De la operación de compra que dice haber efectuado con el administrador de la sucesión (reconociéndole tal calidad) , afirmando incluso haberle abonado el total acordado, no existe prueba alguna que lo acredite, más allá de una vaga declaración testimonial del testigo Paredes, quien sólo relata lo que el propio accionado una vez le contó.
Resulta indudable que la operación de esa compraventa denunciada, no puede ser probada sólo con testigos, que por otro lado, tampoco han aportado contundente respaldo a la compra enunciada por parte del accionado. Y ello sin dejar de lado que de acuerdo a la normativa que nos rige, se exige que el contrato se compruebe por escrito y con ciertos recaudos, sin que alcancen los indicios que alega a su favor para esa demostración que, como es sabio para la prueba de contratos sobre bienes registrales, debe ser fehaciente.
En suma, la defensa intentada no resulta contundente a la hora de demostrar que el accionado haya adquirido el inmueble y que su posesión es a título de dueño, menos aún con la fehaciencia que se requiere para lograr formar una convicción tal como para rechazar un desalojo, por quien reviste legítimo interés en su promoción. “..los demandados no han logrado probar fehacientemente su calidad de \'poseedores\' del inmueble en cuestión ya que, a lo que la prueba por ellos presentada se refiere, no resulta convincente dicha situación", aclarando más adelante: "En el caso planteado, las pruebas rendidas por los demandados no han sido lo suficientemente certeras para crear una convicción suficiente en los ojos de quien debe pronunciarse por lo que al no ser contundente la defensa, la demanda debe prosperar"...Puesto a considerar la prueba referida al boleto de compraventa invocado por la demandada, entiendo que sí era carga de la demandada probar su existencia de manera fehaciente, caso contrario no puede el sentenciante tener un conocimiento certero respecto a su existencia” in re: Fornés, Zulema Edith c. Pérez, Marcelo Luís y otros 10/02/2011, publicado LLGran Cuyo 2011 (julio) , 625, cita onlineAR/JUR/4601/2011 Cám de Ap. CC y de M nº 5, Mendoza.-
En el ámbito local, nuestra Excma Cámara de Apelaciones en un caso similar ha dicho: “En suma, coincido con las conclusiones del a quo, ello porque el demandado ha pretendido enervar la acción de desalojo invocando ser poseedor, en calidad de propietario, es decir como sujeto activo de una causa legítima de transmisión o adquisición de la propiedad; derivada de uno de los actos jurídicos que sirven de causa a la tradición o adquisición de la cosa, en este caso una compraventa, razón por la cual pretende poseer animus domini; pero al no probarlo y estar consentido sí, y probado por escritura pública, que el actor adquirió oportunamente el inmueble en cuestión (mediante escritura(mediante escritura notarial que no ha sido impugnada) y que obtuvo la posesión pues el demandado dice él mismo haberlo recibido de aquél, la apelación debe ser rechazada, con costas de ambas instancias a la demandada vencida, cfe. 68 CPCyC. Nro Exped: 1505-SC-10 2010-08-04, “TONN NESTOR EDUARDO C/ VILLEGAS PABLO ARIEL S/ DESALOJO
Déjase expresamente sentado que lo aquí decidido se circunscribe a examinar la pertinencia de la acción de desalojo sobre las bases en que fuera promovida, sin que corresponder expedirse con respecto a cuestiones ajenas a esta órbita decisoria.-
Por todo ello,
RESUELVO:
I) HACER LUGAR a la demanda de desalojo promovida por Rubén GUERRERO en calidad de administrador de la Sucesión de Teresa MONTOYA y consecuentemente condenar a Gastón Raul GUERRERO a desocupar las dependencias del inmueble sito en la calle Esmeralda 1736 Plan 60 VIV Barrio Mitre de esta ciudad de Cipolletti, en el término de noventa (90) días de notificada, bajo apercibimiento de lanzamiento (art. 686 del CPCyC). Atento a lo dispuesto por el art. 680 del CPCyC, lo aquí dispuesto se hará extensivo a sublocatarios y/o ocupantes del bien citado.-
II).- Las costas se imponen a la demandada vencida y objetivamente perdidosa, que dio motivo a la promoción del juicio (art. 68 y ccdtes. del CPCyC del CPCyC).-
III).- A los efectos regulatorios fíjase audiencia a los fines dispuestos por el art. 23 de la ley de aranceles, para el día 10 de Septiembre de 2013 a las 10:00 hs., bajo apercibimiento, en caso de incomparecencia de ambas partes, de aplicar los mínimos locales (art. 8 y 48 de la L.A.), para el presente tipo de proceso. Para el supuesto de la presentación de sólo una de las citadas, se hace saber que será tomada como base regulatoria aquella tasación que la compareciente, por medio fehaciente, pudiera acreditar en el expediente.-
V).- Regístrese y Notifíquese por Secretaría.
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