Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia	51 - 10/11/2017 - DEFINITIVA
Expediente	11095-12 - RUSSO, SILVINA LAURA Y OTRO C/ BASILE, JUAN CARLOS S/ REIVINDICACION (Ordinario)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	IIIª Circunscripción Judicial de Río Negro. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5 Secretaría única Tomo: Resolución: Folio: Iván Sosa Lukman, Secretario San Carlos de Bariloche, 08 de noviembre de 2017. VISTOS: Los autos "RUSSO, SILVINA LAURA Y OTRO C/ BASILE, JUAN CARLOS S/ REIVINDICACION (Ordinario)" (expte. 11095-12). RESULTA: A) Que a fs. 24/27 Silvina Laura Russo y Alberto Ariel Dyke interpusieron demanda por reivindicación de una parte de un lote de esta ciudad identificado catastralmente como NC-19-2-C-511-18A, contra Juan Carlos Basile. Afirman que con fecha 31/3/2011 compraron un lote identificado como NC-19-2-C-511-18A, de 1.245 metros cuadrados -cuarenta y un metros con cincuenta de largo por treinta metros de ancho-, según plano de mensura. Relatan que al momento de tomar posesión de dicho lote, advirtieron que las medidas con el terreno lindero del vecino, no eran coincidentes con los planos. Así fue que amablemente se le solicitó al vecino el retiro del invernadero que estaba colocado dentro de la propiedad de los actores. Ante este pedido, sólo recibieron una respuesta negativa y un trato irrespetuoso. Indican que antes de efectuar reclamo al demandado, hicieron la correspondiente mensura con el agrimensor Gustavo Battistessa, donde se constató la invasión de su propiedad ante la presencia de un invernadero en su lote y un entubamiento de un arroyo. Luego, efectuaron el reclamo mediante carta documento, que fue rechazada por el demandado, quien manifestó no ver la confusión de límites y afirmó que lo que se reclamaba era de su propiedad. Ante esta situación, iniciaron la mediación sin lograr acuerdo alguno. En estas circunstancias, a fin de evitar responsabilidades ante un futuro desborde o lo que pudiera ocurrir por el arroyo mal entubado, los aquí actores efectuaron las correspondientes denuncias ante el DPA, la Municipalidad de San Carlos de Bariloche y la Junta Vecinal B° Parque el Faldeo. Destacan que la situación es de sumo peligro porque no es posible saber qué puede suceder con el dique ante fuertes lluvias y qué tipo de consecuencias puede acarrear para los vecinos colindantes. Ofrecen prueba e invocan derecho para sustentar su reclamo. B) Que a fs. 82/90 Juan Carlos Basile y Ana María del Luján Rossi contestan demanda, solicitando su rechazo con costas. Asimismo, reconvienen por prescripción adquisitiva veinteañal la porción de tierras en discusión, las cuales se encuentran dentro del inmueble designado NC: 19-2-C-511-18. Desconocen todos los hechos que no sean expresamente reconocidos y relatan que adquirieron la propiedad y la posesión del inmueble, tal como surge de la escritura traslativa de dominio que se acompaña. Refieren que en ese entonces el inmueble estaba cercado y tenía los mismos límites que presenta actualmente, es decir, que la porción demandada por los actores se encontraba dentro del lote adquirido por los aquí presentantes. Sostienen que desconocían que la porción en cuestión pudiera ser parte del terreno colindante, por lo que de buena fe y con el más amplio convencimiento de que ejercitaban su derecho de propiedad, poseían de manera pública, pacífica e interrumpida la misma; como así también, realizaban sobrados actos posesorios. En efecto, destacan que la posesión fue iniciada en septiembre de 1981 por el sr. Souza y luego fue continuada por la sra. Catalina Kratz, quien les vendió a los aquí reconvinientes la propiedad. Es así que, en suma, transcurrieron más de 30 años de posesión pública, de buena fe, pacífica e ininterrumpida de la porción de tierra en debate. Señalan que el lote contiguo adquirido por la contraparte en 2011 -según ésta alega- hasta esa fecha se encontraba abandonado. Era un terreno baldío, plagado de árboles, maleza y matorrales, que emulaba a un bosque más que a un lote, cuyo único límite estaba dado por el cerco que lo separa de su propiedad. El anterior propietario del lote de los reconvenidos era el sr. Vicente Di Cione, quien jamás realizó acto posesorio alguno. Refieren que tanto los presentantes como quienes le transmitieron la posesión, realizaron múltiples e importantes actos posesorios como desmalezar y levantar cerco de alambre, entre otros. De hecho, el Sr. Souza, adquirió la propiedad de la sra. Alicia Pesenti en el año 1981, continuando la posesión pacífica y pública, que luego fue continuada por la sra. Kratz, quien plantó múltiples plantas y, seguidamente, los aquí reconvinientes construyeron un importante invernadero y una vivienda en el lote. Relatan que en mayo de 2011 se presentó el sr. Dyke en su hogar, manifestando falsamente que habían invadido su terreno y se le explicó que los demandados habían adquirido la propiedad con los límites actuales, los cuales jamás se habían modificado. Sus reclamos eran infundados, en atención al importante tiempo transcurrido desde que el sr. Souza había levantado el cerco en cuestión y considerando que la posesión pública y pacífica e ininterrumpida que éste había comenzado, fue continuada por la sra. Kratz y posteriormente por los presentantes. Posteriormente, al cabo de unos días, se recibió un reclamo mediante carta documento nro. 195007548, que fue respondida mediante otra carta documento nro. 195022987 en la que se rechazó el reclamo negando las afirmaciones efectuadas por los actores y se reiteró que los demandados detentaban "el dominio y la posesión ininterrumpida, pública y pacífica del lote en el estado de ocupación actual y sobre la base de títulos y planos perfectos y de total buena fe". Por otro lado, destacan que en ninguna parte de la escritura traslativa de dominio celebrada entre los sres. Russo y Dyke; y el sr. Vicente Di Cione, hicieron referencia a que una parte del lote objeto de la compraventa se encontraba "invadida", lo que denota que los reconvenidos adquirieron dicho terreno a sabiendas de que una parte del mismo era poseída desde hacía más de treinta años por terceros. En este sentido, afirman que nadie puede adquirir un derecho mejor al que detentaba quien se lo transmitió. Por ese motivo, si al momento de comprar los actores el inmueble en cuestión, los aquí presentantes detentaban una posesión pública, pacífica e ininterrumpida que duró más de 30 años, mal pueden aseverar que ellos son los propietarios del referido bien que se encuentra en discusión. Por ello, sostienen que la procedencia de la reconvención se impone ante el pedido de reivindicación. Acompañan prueba, citan jurisprudencia e invocan derecho. C) Que a fs. 92/4 Silvina Laura Russo y Alberto Ariel Dyke contestan reconvención solicitando se rechace la usucapión y citan como tercero al vendedor del lote sr. Vicente Di Cione. En primer lugar, niegan todos los argumentos del demandado como así también la documental acompañada. Señalan que de la presentación de la contraparte surge que la prescripción adquisitiva, que pretende hacer valer, es de reciente conocimiento, lo que avala que nunca supo que la porción del terreno denunciado por esta parte como invadido, lo ostentaban a título de dueño y menos con intenciones de usucapir. Recalcan que, respecto de la porción que se reclama, el demandado jamás tuvo la intención de usucapir. De hecho, confeccionó el plano para usucapir con fecha marzo de 2012, después de la fecha de la mediación donde se le efectúa el presente reclamo que data del mes octubre de 2011, por lo tanto, queda claro que hasta ese momento, no había tenido la intención de usucapir. Insisten en que el reclamo de esta parte debe prosperar, en tanto fue efectuado a partir de la compra y posesión de la tierra y no puede dejar de advertirse que el demandado presentó escritura donde se aclara que lo que se le vendió es un lote de 1.200 metros, especificándose claramente los linderos y las medidas que el demandado nunca verificó. Adicionalmente y a fin de demostrar que el demandado jamás tuvo intención de usucapir antes del reclamo, indican que al momento de rechazar la carta documento que esta parte le enviara, sólo sostiene que detenta la porción del lote en base a planos y títulos perfectos, sin nombrar nunca el ánimo de usucapir. Destacan la importancia que tiene la citación a Vicente Di Cione, por cuanto es él quien le vendió a esta parte en base a títulos perfectos y con las medidas y linderos. En efecto, este tercero le ha vendido un lote de 1.245 metros cuadrados y sin embargo antes de vender éste nunca efectuó una verificación real de los metros que se comprometió a entregar, siendo también poco diligente, en tanto si se hubiera realizado una mensura se habría comprobado la invasión. Ofrece prueba y funda en derecho. D) Que a fs. 189 habiendo vencido el plazo conferido al tercero citado sin que éste compareciera en autos, se abrió la causa a prueba, con el resultado que el secretario certificó a fs. 318. E) Que a fs. 326/328 alegaron los actores y a fs. 329/333 alegaron los demandados. F) Que a fs. 335 se llamó autos para sentencia mediante proveído que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1º) Que, en primer término, cabe aclarar, que no resulta de aplicación a este caso el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, porque ello afectaría el derecho de defensa de las partes de raigambre constitucional (art. 18 de la Constitución Nacional), ya que, tanto el hecho invocado, como la demanda interpuesta y su contestación ocurrieron bajo el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield. Por lo tanto, y en virtud del principio de irretroactividad en la aplicación de las leyes, habré de aplicar la normativa vigente en ese momento. 2°) Que el art. 2758 del Código Civil establece que "La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella". En concordancia con ello, se ha definido a la acción reivindicatoria como "...la acción real que tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en los que haya mediado desposesión de la cosa -mueble o inmueble-, y así obtener su restitución..." (Kiper, Claudio M."Legitimación del adquirente que tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria", La ley on line, AR/DOC/695/2011). En tal definición, podemos observar la utilización de los términos "acción real" y "derecho real", que son conceptos diferentes, ya que es posible transmitir la acción sin que se perfeccione la transmisión del derecho, lo cual explica el ejercicio de la primera sin la titularidad del segundo (ver, por ejemplo, Guillermo A. Borda "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", tomo II, 5ª edición actualizada por Delfina Borda, parágrafos 1484 a 1486, La Ley, 2008). Por lo tanto, la acción real tiene por finalidad defender el derecho a la posesión legítima, es decir a la posesión con título, característica definitoria de la pretensión; lo cual explica que incluso pueda ejercerla el comprador inmobiliario con boleto y buena fe, o resistirla, por ser un poseedor legítimo (artículo 2355 del Código Civil); y en ese proceso donde se ejercite la acción real debe establecerse quién tiene título para poseer y, en caso de que ambas partes lo tengan, quién tiene el mejor, quién tiene más derecho. Entonces, pueden ejercer la acción reivindicatoria todos los titulares de derechos reales que confieren posesión sobre la cosa (artículos 2758, 2772, 2876, 2950, 3227 y 3890 del Código Civil), sus acreedores por vía subrogatoria y, por interpretación predominante, todos aquellos a quienes los titulares han transmitido la acción por actos entre vivos o por razón de muerte, aunque todavía no se haya perfeccionado la transmisión del derecho real respectivo, por ejemplo el comprador a quien no se hizo la tradición (incluso cuando se trata de comprador inmobiliario por boleto), el cesionario, el legatario (caso expresamente previsto por la ley: artículo 3775 del Código Civil) y el heredero. 3º) Que, en el caso que nos ocupa, se ha demostrado que la parte actora adquirió por escritura pública el inmueble cuya reivindicación pretende, cumpliendo así con la formalidad contemplada en el art. 1184, inciso 1º del Código Civil (fs. 3/6). No interesa establecer aquí si hubo tradición o no, porque a partir del plenario de la Cámara Nacional en lo Civil "Arcadini, Roque (suc.) c/ Maleca, Carlos" se ha reconocido la potestad de ejercer la acción reivindicatoria a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, aún antes de habérsele hecho la tradición de la cosa. Es más, antes de ese plenario, ya la Corte Suprema de Justicia de la Nación se había pronunciado que la escrituración importaba una cesión de acciones, en los términos del art. 1444 del Código Civil (Fallos 108:34, entre otros). Es decir, que, aún cuando a una persona le pudiere faltar uno de los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio -tradición- (arts. 577, 2609, 3265 y cctes. del Código Civil), igualmente se le otorga la posibilidad de ejercer la acción real para reivindicar la cosa, con la finalidad no sólo de proteger el derecho real, sino también de perfeccionarlo, como bien señala el Dr. Kiper en el artículo citado. Por lo tanto, de acuerdo con lo expuesto, cabe afirmar que la parte actora se encuentra legitimada para ejercer la acción reivindicatoria con respecto a la fracción del inmueble descripta en la demanda. 4°) Que, por otro lado, la parte demandada también invocó un título suficiente, ya que alega haber adquirido por prescripción la fracción del inmueble referido, es decir, a través de uno de los modos de adquisición del dominio previstos en la ley (art. 2524, inciso 7º del Código Civil). Sobre la cuestión se ha establecido que "La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley" (art. 3948 del Código Civil); y que se prescribe la propiedad de cosas inmuebles cuando se ejerce la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor (art. 4015 del Código Civil). Entonces, de acuerdo con ello, para adquirir el dominio por medio de la prescripción adquisitiva, la posesión debe cumplir con los siguientes requisitos: a) Se debe poseer la cosa a título de dueño. Según el art. 2351 del Código Civil la posesión exige en el poseedor tener una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad. Se requiere que el poseedor actúe respecto de la cosa como lo haría el propietario. b) La posesión debe ser continua, no interrumpida (art. 4015 del Código Civil). Debe considerarse no continua solamente cuando la interrupción ha durado un año (art. 3984 del Código Civil). c) La posesión debe ser pública y pacífica. Estos requisitos no surgen de la ley, pero son aceptados por la doctrina mayoritaria. (Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil", Reales, tomo I, nro. 370, Abeledo Perrot, 1992). 5º) Que, entonces, de acuerdo con lo expuesto es menester dilucidar en esta sentencia si los demandados han demostrado haber ejercido una posesión que reúna los requisitos legales mencionados, porque en tal caso, tendrían un mejor título que el invocado por los accionantes. En casos como el presente se ha dicho que "...se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508, CCiv. (conf. voto de la suscripta en C. Nac. Civ., sala H, 21/2/2007, LL 2007-C-228, con nota de Guillermo Luis Martínez, íd. esta sala G, 27/6/2008, “Murúa, Rodolfo O. y otro v. Maleh de Mizrahi, Raquel”, LL Online, AR/JUR/5446/2008)". Y que: "Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, CCiv., la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234, íd. 4/7/2003, LL 2003-F-921; íd. 7/10/1993, ED 159-223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (conf. Corte Sup., 27/9/2005 LL 2006-A-234)". Por lo tanto, "El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 11/8/1998, LL 1999-B-238; íd. sala H, 13/6/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, sala 1ª, 30/6/1989 LL 1990-A-58; C. Apel. CC Rosario, sala 1ª, 26/5/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, sala 1ª, 22/11/1979, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, sala 2ª, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/8/2005, Lexis n. 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 29/10/2004, Lexis n. 19/15056)". (Jurisprudencia citada por la CNCivil, Sala G, en autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ prescripción adquisitiva", del 11/06/12). En este mismo sentido, se ha pronunciado la Cámara de este fuero en forma reciente en autos "Gaspar Lucas E. c/ Vera Benigno s/ reivindicación (Ordinario)", del 27/11/2014, SD nro. 78. 6º) Que, pese a tal carácter restrictivo, considero que en este caso hay elementos probatorios suficientes para tener por acreditada la posesión veinteañal ejercida por la parte demandada en forma pacífica, ininterrumpida y pública con respecto a la porción del inmueble que ocupa y cuya reivindicación pretende la accionante. Así, el testigo Gomez Betancurt declaró que el cerco de alambre que invade la propiedad de Russo es antiguo. Por su lado, el testigo Navarro, quien le ha hecho trabajos a Basile, refirió haber ido a ese lote por primera vez en el año 1985 -después de la fuerte nevada del año 1984- ante el llamado de la sra. Souza para hacer un presupuesto y que en esa época había una cabañita y el lote estaba cercado. Luego, refirió haberle realizado trabajos a Basile en el quincho hace aproximadamente 10 años y relata que el lote siempre estuvo cercado, que el cerco no fue corrido y que siempre se mantuvo el alambre original, el que estaba en el año 1985. Finalmente, el testigo Sanguinetti, quien conoce a Basile desde hace 15 años aproximadamente, declaró haber entrado pocas veces al terreno, pero cree que son los mismos cercos y límites, que todo está bastante inalterable desde que lo vió por primera vez. También hace referencia a la existencia de un invernadero, como lo hizo el testigo Navarro, que posee una antigüedad de 5 o 6 años. Estos testimonios son concordantes con la prueba pericial del arquitecto, de cuyas conclusiones surge que: “…el cerco ubicado entre las parcelas objeto de la pericial, en base a la documentación analizada, así como de la evaluación “in situ”; se puede estimar una antigüedad aproximada igual o mayor a los veinte (20) años)” (fs. 266/269). Dicho dictamen pericial posee plena validez probatoria dado su carácter científico y porque no fue observado por las partes ni existen razones ni otros elementos probatorios que ameriten apartarse de su conclusión (art. 477 del Código Procesal Civil y Comercial de Río Negro). Por lo tanto, de tales declaraciones testimoniales que son reforzadas y concordantes con la prueba pericial rendida y con el reconocimiento judicial llevado a cabo (fs. 312), se evidencia el ejercicio de la posesión por parte de los demandados y de sus antecesores, con respecto a la fracción cuya reivindicación se pretende, durante el lapso legal requerido y en forma pacífica, ininterrumpida y pública, y con ánimo de dueños. Recuérdese que "el Juez debe apreciar la declaración para formar su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica, merituando qué grado de valor y fuerza probatoria tiene el testimonio, apreciándolo globalmente en si mismo y conjugándolo con los otros testimonios, con las restantes pruebas producidas y con los reconocimientos de las partes..." (Juan Manuel Converset (h), "El testigo de oídas y testigo actor", Revista de Derecho Procesal Civil y Comercial del 10-10-2014, On line IJ-LXXIII-704). Dicha posesión considero que ha sido ejercida a título de dueño porque de tales actos posesorios se infiere que los demandados han tenido la cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad (art. 2351 del Código Civil) y no han reconocido el derecho de dominio en otra persona. En estos casos "Se requiere que el poseedor actúe respecto de la cosa como lo haría el propietario. De donde se desprende que no es indispensable que reúna en sí las calidades de poseedor y de detentador inmediato: puede entregar el bien en arrendamiento, comodato, etc., a un tercero sin perder por ello la calidad de poseedor ni el derecho a usucapir (ver nota 11). Puesto que para usucapir es necesario ejercer la posesión a título de dueño, no sirven a ese efecto los llamados actos de tolerancia ni el ejercicio de simples facultades legales (ver nota 12)" (Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil", Reales, tomo I, nro. 370, Abeledo Perrot, 1992). El hecho de que la parte demandada hubiera confeccionado el plano de mensura para adquirir por prescripción el dominio en el año 2012 no implica, tal como alegan los accionantes, que con anterioridad no hubiera ejercido actos posesorios anteriores con ánimo de dueño. 7°) Que lo dicho es suficiente para rechazar la demanda de reivindicación y hacer lugar a la reconvención por prescripción adquisitiva. 8º) Que la parte actora debe pagar las costas del juicio porque no hay razones para omitir el principio general del resultado (artículo 68 del CPCC). 9°) Que no corresponde condenar ni absolver al citado como tercero porque no fue concretamente demandado (artículo 94 del CPCC), sin perjuicio de que la sentencia le pueda ser oponible en lo sucesivo (artículos 96 -último párrafo- del CPCC), ya que la citación obligada de un tercero se realiza justamente para que, ante cualquier eventual reclamo posterior o acción regresiva del demandado, pueda serle oponible esta sentencia y no pueda alegar el tercero la mala defensa del aquí demandado en este juicio. 10º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24, primer y segundo párrafo, de la ley G 2212) y sólo después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado). En consecuencia, FALLO: I) Rechazar la demanda de reivindicación. II) Declarar que Juan Carlos Basile y Ana María del Luján Rossi adquirieron por prescripción la fracción del inmueble cuya nomenclatura es 19-2-C-511-18A, según el plano de mensura acompañado a fs 81, sin perjuicio de las cautelares, gravámenes y restricciones al dominio que registre. III) Expedir oportunamente testimonio de esta sentencia y librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para inscribir lo resuelto, una vez cumplidos los trámites procesales y arancelarios pertinentes. IV) Imponer las costas a Silvina Laura Russo y Alberto Ariel Dyke. V) Diferir la regulación de honorarios hasta que quede firme la condena en costas y se establezca la base. VI) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia. Cristian Tau Anzoátegui juez
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