Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - GENERAL ROCA
Sentencia	38 - 25/11/2015 - DEFINITIVA
Expediente	641-12 - PEREZ VICTOR ARIEL C/ EXPOFRUT S.A. Y OTRA S/ ORDINARIO (Daños y perjuicios y cobro de alquileres)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	General Roca, 25 de noviembre de 2015.- AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados "PEREZ VICTOR ARIEL c/ EXPOFRUT S.A. y OTRA s/ ORDINARIO" (Expte. N° 641-I-12).- RESULTA: Que a fs. 48 se presenta el Sr. Victor Ariel Perez, por medio de apoderado y promueve acción por cobro de alquileres y resarcimiento de daños y perjuicios contra Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald S.A. por la suma de $ 300.000.- o lo que en mas o en menos resulte de la prueba a producirse, con mas sus intereses, y costas.- Relata que adquirió en pública subasta llevada a cabo en los autos caratulados " Municipalidad de San Patricio del Chañar c/ Gordon Mc Donald s/ Apremio " (Expte. N° 258381/1 de trámite por ante el Juzgado de Juicios Ejecutivos N° 2 de la ciudad de Neuquén, un bien inmueble ubicado en San Patricio del Chañar, Departamento Añelo, Provincia del Neuquén, Sección XXVIII, Fracción "C" Lotes Of. 24 y 25 pte. Lotes of. 16 y 17 de chacra N° 29, pte. Lote A s/plano DPC C-1048/72 se designa como Lote "A-2", cuyas medidas y linderos y demás circunstancias surge de la documental adjunta, con una superficie de 8 has., 6321,15 mts 2, NC 06-20-81-7640- Mat 922 Añelo, habiéndose aprobado el remate con fecha 23-10-2008.- Refiere que la adquisicion del inmueble lo fue con conocimiento y aceptación del contrato de locación que la precedente propietaria Gordon Mc Donald S.A. celebró con Expofrut S.A. el 14-07-2007 y con fecha de vencimiento el 31-12-2012.- Por ello, y como consecuencia del derecho de propiedad adquirido sobre el inmueble el Sr. Perez, tiene derecho a la percepción del precio de locación del inmueble, la toma de posesión efectiva del mismo por cese de la tenencia que ejercía el locatario, al cese de la locación, precio este que manifiesta no haber percibido nunca.- Que la locataria puso de manifiesto en los autos en que tramitó el apremio en presentación del 25-07-2010 haber rescindido el contrato en mayo de dicho año, nunca se materializó la entrega del inmueble, hecho que solo fue efectivizado el 07 de octubre de 2011 como consecuencia de lo ordenado en autos " Perez Victor Ariel c/ Sosa Eduardo Rolando y otro s/ Desalojo " (Expte. N° 1580/08 que tramitó ante el Juzgado de Juicios Ejecutivos N° 2 de Neuquén.- Concluye que dicha situación la falta de percepción de los valores locativos correspondientes se deben sumar los daños y perjuicios derivados de la falta efectiva de la posesión del inmueble, como consecuencia de la alegada rescisión por parte de la locataria.- Por el incumplimiento de las obligaciones de Expofrut S.A. el Sr. Perez se vió privado de la posesión efectiva del inmueble entre mayo de 2010 y octubre de 2011.- Transcribe el intercambio de Cartas Documentos y sintetiza que el actor no ha percibido el precio locativo pactado, el que fue percibido indebidamente por quien ya no tenía la condición de propietario locadora o no fue abonado por Expofrut S.A.- Detalla los daños reclamados, por canon locativo desde noviembre de 2008 hasta mayo de 2010 que estima en $ 50.000.- por cada período de cosecha o la suma que resulte de la prueba a producirse.- Daños y perjuicios por el deterioro del predio que fija en $ 80.000.- y daños y perjuicios por la falta de percepción de la cosecha 2010/2011 en la suma de $ 120.000.- Funda en derecho, ofrece prueba, y peticiona.- A fs. 53 formula aclaración la parte actora.- A fs. 160 se presenta Expofrut S.A. por medio de apoderado y con patrocinio letrado y contesta la demanda.- Niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción, y refiere que su parte entregó el inmueble a su locador Gordon Mc Donald e Hijos S.A., el día 14 de mayo de 2010, lo que puso en conocimiento del actor y en el expediente en el que se había ordenado la subasta, que abonó en tiempo oportuno y hasta en forma excesiva el canon locativo a su locador, por lo que nada le adeuda al actor.- Indica que no existe controversia en cuanto a la calidad de adquirente de la chacra del actor, tampoco en su calidad de locatario del inmueble, que se ha reconocido la existencia, vigencia y rescisión del contrato de locación de bienes y servicios que unía a su parte con la empresa Gordon Mc Donald e Hijos S.A., reconoce la documental aportada por el actor, pero disiente en la interpretación de la misma.- Refiere que el objeto de demanda, lo constituyen dos cuestiones, primero: la supuesta obligación de abonarle el canon locativo por la chacra desde que adquirió el inmueble en subasta hasta la efectiva entrega del mismo y segundo: responder por los daños y perjuicios que le haya ocasionado la restitución del inmueble a Gordon Mc Donald S.A. y no al Sr. Perez.- Relata que a la época del reclamo, el Sr. Perez no era propietario del inmueble, gozaba de derechos personales sobre el mismo pero no de derecho real, indica que la subasta judicial se perfecciona con el cumplimiento de tres requisitos, 1) la aprobación de la subasta, 2) el pago del precio y 3) la posesión de la cosa.- Que en oportunidad de su reclamo el actor no tenía la posesión de la cosa, motivo por el cual no era aun el propietario, si tenia derechos personales sobre el ejecutado, los ocupantes, etc. por lo que estima correcto que al rescindirse el contrato el 12 de mayo de 2010, la restitución se hiciera a su locador, Gordon Mc Donald e Hijos S.A..- Asi lo hizo en función que el Sr. Perez no tenia la posesión.- Señala que el propio actor reconoce que recibió la posesión en octubre de 2011, que inició los autos caratulados "Perez Victor Ariel c/ Sosa Eduardo Rolando y otros S/ incidente de desalojo" (Expte. N° 1580/8) y en los autos en que tramitó la subasta se ordena la entrega de la posesión del inmueble al comprador en subasta mediante diligencia cumplida el día 07 de octubre de 2011.- También surge del expediente "Perez Victor Ariel c/ Expofrut S.A. s/ Cobro de Alquileres" Expte. N° 433227/10 que con fecha 22 de diciembre de 2010, se rechazo in límine el cobro ejecutivo de alquileres, con fundamento en que no puede establecerse aun, claramente, su legitimación para llevar adelante la acción.- Aclara que recibió carta documento del Sr. Perez en enero de 2010, pero nunca recibió notificación judicial, sobre como proceder con el pago del canon, tampoco sobre como proceder con el inmueble, por lo que estima correcta la actitud de formalizar la entrega al locador.- Resalta que a la fecha del reclamo del actor, no existía certeza sobre su legitimación, siendo ajustada a derecho la devolución del inmueble a la locadora.- En el expediente en el que se ordenó la subasta "Municipalidad de S.O. de Chañar c/ Gordon Mc Donald e Hijos s/ Apremio" (Expte. N° 258.381/1, surge que el ejecutado interpuso incidente de nulidad de subasta, al que se diera curso con fecha 23 de diciembre de 2008.- El mismo fue rechazado con fecha 12 de mayo de 2011, es decir, un año mas tarde de la intimación cursada por el Sr. Perez en enero de 2010, y un año mas tarde de la rescisión y entrega de bienes el 12 de mayo de 2010.- Que una vez formalizada la rescisión contractual y entrega de los bienes locados a su locador, fue notificado el Sr. Perez de dicha decisión y también fue puesto en conocimiento en el expediente.- Respecto del reclamo de alquileres caídos, surge claro que la pretensión de percibir desde su adquisición en subasta noviembre de 2008, el Sr. Perez nunca notifico a Expofrut S.A. sino hasta el 22 de enero de 2010.- Reitera que Gordon Mc Donald e Hijos S.A. percibió con anterioridad y por anticipado los cánones locativos por lo que no puede el Sr. Perez subrogarse en un crédito ya extinguido.- Describe la relación contractual entre Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A., que siempre se mantenía un saldo deudor, lo que dice surgirá de la prueba a producirse.- También rechaza la procedencia de los supuestos daños y perjuicios por deterioro del predio, y de falta de percepción de la cosecha.- Sintetiza su postura, formula reserva de citación como tercero, ofrece prueba, formula reserva del caso federal y peticiona.- A fs. 182 se presenta la firma Gordon Mc Donald e Hijos S.A., por medio de apoderados y contesta la demanda.- Niega en forma general y particular los hechos articulados en la acción, opone excepción de falta de legitimación pasiva a su respecto, con fundamento en que del texto de demanda no surge el reclamo del actor a su parte, no refiere un solo incumplimiento de la firma, ni invoca algún acto u omisión que pudiera haber causado perjuicio al actor, que los hechos y pretensiones se dirigen exclusivamente a Expofrut S.A.- Refiere que desde que el actor adquirió en subasta el inmueble, asumió la condición de propietario locador del inmueble, con los consiguientes derechos y obligaciones derivadas de tal condición, y que su parte no pudo llevar a cabo en función de haber perdido la posesión, abonar precio locativo al nuevo titular, precio que aclara no percibió de la locataria.- Declara la total ajenidad de su parte a los inconvenientes que pudo padecer el actor, aclara que el juicio de desalojo no fue promovido contra Mc Donald sino contra los Sres. Eduardo Sosa y otros quienes habían permanecido en el inmueble por voluntad propia al retirarse Expofrut S.A.- Resalta que el Sr. Victor Perez tomo posesión efectiva del inmueble en noviembre de 2008, con lo cual reitera la postura de la falta de legitimación pasiva respecto de la sociedad Mc. Donald.- Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona.- A fs. 141 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs. 201 abriéndose la causa a prueba, y produciéndose a fs. 213 informativa de La Deliciosa S.A., fs. 224 informativa de Soules Inmobiliaria, fs. 228 Informativa ANSES, fs. 234/251 informativa de AFIP, fs. 258 informe del Juzgado de Juicios Ejecutivos N° 2 de Neuquén, fs. 269 se celebra audiencia peticionando las partes nueva audiencia, se remiten causas ejecutivas por 72 hs. por lo que se ordena su devolución a fs. 274, fs. 278/278 se agrega pericia de ingeniero agronómico, fs. 288 se impugna la pericia agronómica, a fs. 292/293 el perito agrónomo contesta las aclaraciones, fs. 295 obra acta de audiencia de prueba, fs. 320 testimonial del Sr. Diego Sebastián Sosa, fs. 321 testimonial de Eduardo Rolando Sosa, fs. 345/365 se agrega pericial contable, fs. 371 se agrega la instrumental de las causas N° 1580/8 y 258381/2001 del Juzgado de Juicios Ejecutivos N° 2 de Neuquén y se certifica la prueba, fs. 380/381 se resuelve la negligencia de prueba y se clausura el termino probatorio, fs. 389 se agrega alegato de la parte demandada, fs. 396 se dictan autos para sentencia.- CONSIDERANDO: La pretensión deducida por el Sr. Victor Ariel Perez, se puede sintetizar en acción por cobro de alquileres y resarcimiento de daños y perjuicios contra Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald S.A. por la suma de $ 300.000.- en función que dice adquirió en pública subasta en los autos caratulados " Municipalidad de San Patricio del Chañar c/ Gordon Mc Donald s/ Apremio " (Expte. N° 258381/1 de trámite por ante el Juzgado de Juicios Ejecutivos N° 2 de la ciudad de Neuquén, un bien inmueble ubicado en San Patricio del Chañar, Departamento Añelo, Provincia del Neuquén, Sección XXVIII, Fracción "C" Lotes Of. 24 y 25 pte. Lotes of. 16 y 17 de chacra N° 29, pte. Lote A s/plano DPC C-1048/72 se designa como Lote "A-2", cuyas medidas y linderos y demás circunstancias surge de la documental adjunta, con una superficie de 8 has., 6321,15 mts 2, NC 06-20-81-7640- Mat 922 Añelo, habiéndose aprobado el remate con fecha 23-10-2008.- Indica como justificativo de su acción, que al momento de adquirir el inmueble se encontraba vigente un contrato de locación entre los demandados, Expofrut S.A. como locatario y Gordon Mc Donald e Hijos S.A. como locador, por ello tiene derecho a percibir el precio de locación que abonaba Expofrut S.A., y la toma efectiva de la posesión material del inmueble por cese de la tenencia ejercida por el locatario.- Como defensa de la demandada Expofrut S.A. surge que dicha posesión no fue efectiva en la fecha describe el actor, sino que en base a constancias de causas judiciales ejecutivas que tramitaron en Jurisdicción de Neuquén, al rescindir el contrato de locación entre las firmas Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A, el actor no había obtenido el derecho de propiedad sobre el bien.- En primer lugar se debe clarificar las normativa aplicable al presente caso, en función de la sanción de la ley 26994 que modifica el Código Civil, ya que en el presente proceso se ha demandado por daños y perjuicios derivados de un supuesto incumplimiento contractual, al formalizar la entrega de un inmueble a una persona distinta al actor.- En tal caso, se entiende que son de aplicación las normas del Código Civil vigente al momento de los hechos, esto es, a la subasta en la que el actor adquirió la propiedad, y luego la posesión, los hechos se desarrollaron a partir del 25 de diciembre de 2008 fecha de realización de la subasta, habiéndose iniciado el proceso con fecha 29-08-2012, es decir, que las partes litigaron dentro de la normativa prevista por el ahora llamado Código Velez, de allí que se impone su aplicación, en función de salvaguardar la seguridad jurídica.- "En síntesis, las reglas que emanan de la norma general, el art. 7 del C.C.y C. son las siguientes: 1) Relaciones y situaciones de origen legal, a) Constitución, extinción y efectos ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la nueva ley, regidos por la vieja ley.- ( Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil pag. 62/63).- Dirimida dicha cuestión y en función de la problemática planteada entre los litigantes, evaluando la prueba producida, se impone verificar las constancias obrantes en las causas caratuladas "Municipalidad de San Patricio del Chañar contra Gordon Mac Donald e Hijos s/ apremio" (expte. N° SQNJE1 exp. 258381/1) y en lo que aquí interesa, de fs. 78 la orden de subasta del inmueble en cuestión, de fs. 158 surge el Boleto de Compraventa en remate judicial con fecha 25 de septiembre de 2008, por el cual resulta adquirente el Sr Victor Ariel Perez, obrando a fs. 162 el acta de remate judicial.- A fs. 166 se aprueba el remate y rendición de cuentas y se intima al comprador a depositar el saldo de precio.- A fs. 168 se denuncia el pago, a fs. 169 la Sra. Juez declara satisfecho el precio y ordena la tradición del bien rematado a su comprador, a fs. 172 el Sr. Perez solicita pronto despacho para formalizar la toma de posesión, a lo que se le provee téngase presente, a fs. 176 obra acta de entrega de la posesión con fecha 13 de noviembre de 2008, a fs. 182 entre otras constancias, surge que el inmueble era ocupado por personal de la demandada, por lo que se ordena la formación del incidente "Gomez, c/ Sosa s/ Incidente de desalojo " lo que se corrige a fs. 186 siendo el correcto " Perez Victor Ariel c/,...." .- A fs. 191 se ordena la inscripción del bien a nombre del adquirente con fecha 18 de diciembre de 2008, a fs. 218 la firma Gordon Mc Donald e Hijos S.A. plantea nulidad de la subasta judicial, trámite al que se le da curso a fs. 226 con fecha 22 de diciembre de 2008, a fs. 255 se abre la incidencia a prueba, a fs. 295 se presenta la firma Expofrut S.A. y acompaña documental y denuncia la rescisión contractual en el mes de mayo de 2010, a fs. 326/333 se resuelve rechazar el incidente de nulidad de subasta promovido por Gordon Mc Donald e Hijos S.A., a fs. 348 con fecha 15 de diciembre de 2011 la Sra. Juez refiere que : Atento lo solicitado, informando la actuaria, que en el incidente de desalojo iniciado a fs. 184 (01-12-08) se ha cumplido la puesta en posesión del inmueble al comprador en subasta mediante diligencia cumplida el día 07-10-11 a fin de dar cumplimiento a los trámites de inscripción del inmueble ya ordenado a fs. 191... concede el préstamo de las actuaciones.- Esta constancia se corrobora con la obrante a fs. 75 de los autos caratulados "Perez Victor Ariel c/ Sosa Eduardo Rolando y Otros sobre Incidente de Desalojo" en cuanto dice al diligenciar el mandamiento de desalojo: "... Se lleva a cabo el procedimiento en cumplimiento al mismo donde el facultado, atento a la situación del ocupante Sr. Eduardo Sosa y Sra. que carece de vivienda y manifiestan conformidad con la entrega del inmueble (chacra) al facultado, y solicitan al facultado el término prudencial para retirarse de la vivienda ubicada en el acceso al establecimiento.- Reconoce el Sr. Sosa la facultad de desahucio compulsivo.- Acto seguido procedo a poner en posesión del mismo inmueble individualizado como Lote A Z Matricula N° 922 (Añelo) NC 0620817640 sito en la sección chacras de la localidad, bajo formalidades de ley, al comprador en subasta judicial Sr. Victor Ariel Perez ( D.N.I. N° 21.527.1909) quien recibe de conformidad.- Es decir, que existe contradicción entre el mandamiento de posesión obrante a fs. 9 traído por el actor en su demanda, de fecha 13 de noviembre de 2008 y la obrante a fs. 75 de los autos en que tramitó el incidente de desalojo transcripto precedentemente y con fecha 07-10-11.- Adviértase que el mandamiento de fs. 9 y fs. 32 de la documentación original, que no es original, surge al final del acta que el predio se encuentra ocupado por el Sr. Eduardo Rolando Sosa (peón rural de Mc Donald) su esposa, cinco hijos menores y un nieto menor de edad, el otro es una gamela de tres piezas y dos baños exteriores (mal estado y sin uso), las que están ocupadas por Sebastián Sosa (peón rural de Mc Donald) su pareja y dos hijos menores de edad y Sosa (peón rural de Mc Donald) y su pareja embarazada.- Con lo cual surge claro que el 13 de noviembre de 2008, el Sr. Victor Ariel Perez, no tomó efectiva posesión del inmueble, sumado a ello el inicio de las actuaciones por desalojo y la nulidad de la subasta luego rechazada.- El art. 2379 del C.C., dispone que La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega.- Y el art. 2380 dispone: Puede también hacerse la tradición de los inmuebles desistiendo el poseedor de la posesión que tenia, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de él, y sin oposición alguna.- "Ahora bien aunque el art. 2379 emplee el término solo, para referirse a las formas en que se puede operar la tradición de inmuebles, es indudable que, además de la traditio brevi manu y del constituto posesorio, existen otros modos de tomar la posesión de inmuebles, que deben ser reconocidos judicialmente.- En tales casos, al ordenar la entrega de la cosa al adquirente, el juez actúa por el vendedor o transmitente y cumple, por tanto, los recaudos del art. 2379, no siendo ocioso señalar al respecto que la diligencia procesal relativa a la toma de la posesión debe ser efectiva, real, de ahí que se haya declarado nula el acta de toma de posesión judicial en un caso que el oficial de justicia no penetró en la finca, y se entendió con el cuidador para cumplir la diligencia, quedando el bien en poder material del primitivo poseedor; aquí, como en toda tradición, para que la toma de posesión judicial sea efectiva es necesario que el inmueble esté libre de toda otra posesión y sin contraditor que se oponga a que el adquirente la tome.- ( Código Civil y normas complementarias.- Análisis doctrinario y jurisprudencia.- Bueres Highton, T. 5 Ed. Hammurabi, pag.137/138).- Procesal >Procesos de ejecución > Juicio ejecutivo > Subasta - Perfeccionamiento de la venta - Art. 586, CPCC de la Provincia de Buenos Aires.- Para considerar consumado un remate, o sea para tener a los compradores como adquirentes del derecho real de dominio, requiere se hayan cumplido tres requisitos: aprobación del remate, pago del precio y otorgamiento de la posesión. Cabe destacar que el "tradens" se desprende de la posesión cuando el tribunal la entrega a los compradores y éstos voluntariamente la reciben.- Consorcio de Propietarios Edificio Vermida IV vs. Avena de Daponte, Elida Elena s. Ejecución de expensas /// Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Sala I, Mar del Plata, Buenos Aires; 28-jun-2011; Rubinzal Online; RC J 10020/11.- Procesal > Procesos de ejecución > Juicio ejecutivo > Subasta - Perfeccionamiento de la venta - No configuración - Falta de posesión - Falta de inscripción - Adquisición - Inoponibilidad a terceros.- La ausencia de posesión es dato fundamental, porque a falta de ella no llegó ni siquiera a nacer el derecho real que debía ser inscripto, lo que revela que el problema, o mejor dicho la desidia del adquirente, atañe más a los actos que debía realizar en sede judicial para obtener un documento inscribible que a los trámites o procedimientos de la inscripción misma. En esta situación no se puede decir que se esté frente a una situación ya consumada, a una transmisión ya sucedida de un derecho real, para cuya publicidad y oponibilidad a terceros pueda resultar suficiente el solo asiento generado por la comunicación de la subasta. Asignarle esta eficacia aún en ausencia de posesión implicaría admitir que este asiento puede publicitar un estado jurídico inexistente y divorciado de la realidad de las cosas.- Ramallo, Perlina Etelvina vs. Metalúrgica Pecayna S.A. s. Demanda ejecutiva /// Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo, San Francisco, Córdoba; 25-abr-2011; Rubinzal Online; RC J 8068/11.- La prueba testimonial corrobora, lo descripto precedentemente, pues los Sres. Sosa reconocen que la entrega del inmueble no se efectivizó el 13 de noviembre del 2008, sino a posteriori.- A fs. 321 obra declaración testimonial del Sr. Eduardo Rolando Sosa, quien a la pregunta octava reconoce que Perez Victor reclamaba como dueño y el declarante se resistía a irse de la chacra porque no tenia a donde ir. El declarante dice que él se fue de la chacra los primeros días de agosto de 2013, que se hizo una casilla en el pueblo y fue allí para evitar tantos problemas que había en el lugar.- Es decir, que pese al mandamiento de posesión del día 07-10-11 el testigo siguió ocupando el predio.- El testigo Diego Sebastián Sosa, en la pregunta octava, dice que no estuvo viviendo allí así que no lo sabe, el declarante solo iba a visitar a su padre que vivía en esa chacra.- Los testigos, Martin y Skou, que obra su declaración en D.V.D., en sede de este Tribunal, ambos trabajaron para Expofrut S.A. en la época de la relación contractual entre dicha empresa y Gordon Mc Donald e Hijos S.A., por lo que se entiende que su declaración lo es respecto de dicha concertación, particularidades del pago, la problemática económica del locador, que a mayo de 2010 no tenia cánones locativos a percibir, la situación concursal de la misma y ambos no recuerdan haber conocido al Sr. Victor Ariel Perez.- Es decir que esta prueba es ajena totalmente a la problemática planteada en autos, pues hace a la relación contractual entre Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A. que no esta en discusión.- La prueba pericial, tanto la practicada por el Ingeniero Agrónomo como la contable, dan cuenta de la relación contractual entre Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A. lo que se entiende también ajeno al reclamo formulado por el Sr. Perez.- Respecto de la prueba documental, la primer intimación del Sr. Victor Ariel Perez a Expofrut S.A. data del 22 de enero de 2010 y la rescisión contractual entre Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A. data del 12 de mayo de 2010.- Si el mandamiento de posesión efectivo a favor del Sr. Victor Ariel Perez data del 07-10-11 a la fecha del reclamo aún no se había perfeccionado la venta judicial a su favor, pues no detentaba la posesión y por ende, no tenia derecho a percibir los cánones locativos.- Es decir, que el contrato de locación celebrado entre las firmas Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald e Hijos S.A., fue rescindido con anterioridad al perfeccionamiento de la venta a favor del Sr. Perez, pues, se tramitó una nulidad de subasta y un proceso incidental de desalojo, y como consecuencia de ello la demanda debe ser rechazada, no solo en cuanto a la acción por cobro de alquileres, sino también por el resarcimiento de daños y perjuicios contra Expofrut S.A. y Gordon Mc Donald S.A.- Estos últimos no fueron probados fehacientemente en autos, solo se advierte una litigiosidad entre las partes que fueron resueltas en las causas que tramitaron en la Ciudad del Neuquén, habiéndose limitado el actor de esos autos a la aceptación de las mismas sin plantear los correspondientes recursos ante la Alzada para revertir la situación y lograr sus objetivos.- Atento el rechazo de la acción contra ambos demandados, deviene improcedente el tratamiento de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Gordon Mc Donald S.A.- No se advierte de autos, prueba alguna que pueda justificar el planteo formulado y en su consecuencia cabe rechazar la demanda por la suma de $ 300.000.- Con costas al actor.- Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por las normas legales citadas y arts. 377 y 386 del C.P.C.- FALLO: Rechazar la demanda interpuesta por el Sr. VICTOR ARIEL PEREZ contra EXPOFRUT S.A. y GORDON MC DONALD E HIJOS S.A., con costas.- Regulo los honorarios profesionales de los Dres. Alejandro M. Lozano (apoderado) en $ 12.600.- Jorge Omar Brillo (patrocinante) $ 31.500.- Justo Emilio Epifanio (apoderado) $ 9.000.- Adolfo Orlando Bonacchi (patrocinante) $ 11.250.- Joaquín Nicolás Garro (patrocinante) $ 11.250.- Javier Larrión (apoderado y patrocinante) $ 15.750.- Andrea Fadelli (apoderado y patrocinante ) $ 15.750.- y los peritos Ing. Agrónomo Ruben Omar Lopez en $ 15.000.- Cra. Estela Liliana Bartolotta en $ 15.000.- ( M.B. $ 300.000.- arts. 6, 7, 8, 38 y 39 de la ley 2212 y los peritos arts. 2, 4, 5 y 18 de la ley 5069).- Se fija en la suma de $ 750 el aporte correspondiente a los honorarios profesionales de la Cra. Bartolotta a favor del Consejo Profesional de Ciencias Económicas.- Se deja constancia los honorarios profesionales regulados se ha tenido en cuenta la calidad de la actuación, extensión, complejidad y resultado obtenido a través de aquella.- Notifíquese, cúmplase con la ley 869 y regístrese.- DRA. MARIA DEL CARMEN VILLALBA Juez
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