Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - CIPOLLETTI
Sentencia25 - 21/04/2025 - DEFINITIVA
ExpedienteCI-26916-C-0000 - KOLESAR VICTORIA ESTHER Y OTRAS C/ FAVEN SRL Y OTROS S/ ESCRITURACION (ORDINARIO)
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia
Cipolletti, 21 de abril de 2025.-
 
VISTOS: Los autos caratulados "KOLESAR VICTORIA ESTHER Y OTRAS C/ FAVEN SRL Y OTROS S/ ESCRITURACION (ORDINARIO)" (Expte. N° CI-26916-C-0000) puestos a despacho a los fines del dictado de la presente sentencia de los que,
RESULTA:
1.- A fs. 191/211 comparece el Dr. Julio Tarifa apoderado de VICTORIA ESTHER KOLESAR, MARIANA LETICIA MATARAZZO y MARIA ELIANA FAMIN y procede a entablar formal demanda de escrituración contra FAVEN SRL, VENI CONSTRUCCIONES SRL, ANTONIO CESAR VENIALGO, MARIO JAVIER VENIALGO GONZALEZ y JOSÉ DEL ROSARIO VENIALGO; reclamando, asimismo, la indemnización de los daños y perjuicios -patrimoniales y extrapatrimoniales- producidos, los que estima provisoriamente en $1.500.000, a los que habrá de adicionarse intereses y costas.
En su relato de los hechos, comienza explicando individualmente los antecedentes fácticos de cada una de las accionantes que motivan la litis.
a) Así, explica que el 15/02/2013 la Sra. Kolesar (compradora) suscribió un boleto de compraventa con la firma Faven SRL (vendedora) -representada en ese acto por el Sr. José del Rosario Venialgo- para la adquisición de un departamento de dos dormitorios ubicado en el piso 3, departamento A y una cochera, pertenecientes al edificio en construcción en calle Hipólito Irigoyen N° 944 de esta ciudad. Relata que la actora abonó la totalidad del precio y que el 30/03/2016 se le entregó la posesión de la unidad habitacional y de la cochera; sin embargo, a la fecha -pese a haberse constituido en mora a los demandados- no se ha otorgado la escritura traslativa de dominio.
b) Con relación a la Sra. Matarazzo indica que la misma suscribió un boleto de compraventa en fecha 11/10/2012 con la firma Faven SRL (vendedora) -representada en ese acto por el Sr. José del Rosario Venialgo- para la adquisición de un departamento de un dormitorio (unidad funcional piso 6 “B”) del edificio sito en calle Hipólito Irigoyen N° 944 de esta ciudad. Habiendo abonado el precio total, se le entregó la posesión a la adquirente más no se instrumentó por Escritura Pública, pese a estar los demandados debidamente interpelados y en mora.
c) En cuanto a la Sra. Famin la misma suscribió el pertinente boleto de compraventa el 26/12/2012 también con la firma Faven SRL (vendedora) para la adquisición de un departamento de un dormitorio, correspondiente al piso 10 unidad “B”, del edificio de Hipólito Irigoyen N° 944 de esta ciudad, habiendo abonado el precio y recibido la posesión. A su vez, el 21/12/2017 suscribió con Faven SRL un nuevo boleto de compraventa para la adquisición de una cochera en el mismo edificio; por la cual también abonó el precio y recibió la posesión. Sin perjuicio de ello, a la fecha no ha logrado obtener la pertinente Escritura, pese a haber interpelado a las accionadas.
Luego, relata que las accionantes, al recibir la posesión comenzaron a percibir en sus respectivas unidades funcionales y en las partes comunes del edificio defectos en la construcción, malas y deficientes terminaciones, faltantes de artefactos que hacen al buen funcionamiento del edificio (como rampas, sirenas, semáforo en la cochera, puerta de acceso, entre otros), así como también se constataron fallas en las conexiones de gas de las cocinas y graves deficiencias en el sistema de seguridad contra incendios, entre otros.
Comenta que, dada la falta de sometimiento a la PH -por no haberse otorgado la escritura- y consecuente imposibilidad de constituir el respectivo Consorcio, los propietarios decidieron otorgar poder como administradora a la Sra. María Mare, a fin de que se encargue de gestionar los diferentes problemas que iban surgiendo.
En tal sentido, la Sra. Mare, se encargó de cursar las pertinentes cartas documentos a FAVEN SRL y VENI CONSTRUCCIONES SRL, así como también a sus administradores socios gerentes (Antonio Venialgo, José del Rosario Venialgo y Mario Javier Venialgo Gonzalez), con el fin de lograr que estos se hicieran cargo de la reparación de los desperfectos advertidos. Sin embargo, dado el resultado negativo de la intimación cursada, la administradora debió -en fecha 21/09/2017-solicitar una mediación judicial a fin de intentar lograr un acuerdo, la cual también se vió frustrada por la incomparecencia de los accionados.
Todo lo cual, motivó que las actoras se vieran obligadas a iniciar el presente proceso previo cumplimiento de la mediación prejudicial obligatoria. En ese contexto, peticionan:
a) el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio por las unidades funcionales que cada una de las accionantes adquirió; y, b) el pago de la suma de $500.000 para cada una de las actoras en concepto de daños patrimoniales y extrapatrimoniales derivados de la falta de escrituración, y de daños patrimoniales y extrapatrimoniales por defectos y deficiencias en la construcción -sin discriminar montos-.
Plantea la responsabilidad solidaria de los codemandados; respecto de los tres socios gerentes (de apellido Venialgo) arguye su responsabilidad en el art. 59 de la ley 19.550 por el mal desempeño del cargo; y con relación a VENI CONSTRUCCIONES SRL, afirma que la responsabilidad le es extensiva por ser quien continúa como desarrolladora del complejo -en tanto comercializa las unidades-.
Sostiene que el caso encuadra en la ley 24.240 la que ha sido violentada por los accionados al incumplir con los deberes de información y trato digno y peticiona se aplique el beneficio de gratuidad previsto en dicho cuerpo normativo.
Funda en derecho, ofrece prueba, plantea cuestión federal y peticiona la oportuna admisión de la demanda.
2.- Por providencia de fs. 212/213 se dio inicio a las presentes actuaciones concediéndole el trámite ORDINARIO y se dispuso correr traslado de la demanda. Ello motivó que el 01/11/2020 se presentará el Dr. Exequiel García Marro, apoderado de VENI CONSTRUCCIONES SRL y procediera a contestar la demanda entablada.
En primer lugar negó en general y en particular todos los hechos afirmados en la demanda así como también desconoció pormenorizadamente la documental acompañada por la parte actora.
Luego, en su versión de los hechos, sostuvo que su representada carece de legitimación para ser traída a juicio, y que ninguna vinculación de ningún tipo la une a la empresa constructora. Afirma no haber tenido intervención alguna en la edificación ni en la culminación de la obra por la que reclaman.
Agrega que, sin perjuicio de ello, de la demanda se deduce que el relevamiento de daños se realizó sobre la totalidad de las unidades funcionales del edificio, por lo que -entiende- la demanda deberá reducirse sólo a las unidades funcionales de las actoras. Para lo cual, manifiesta, estas deberán acreditar el daño invocado.
Expresa que, en tanto su poderdante no intervino en la ejecución de la obra ni se obligó a la escrituración, no puede achacársele la producción de los daños ni incumplimiento alguno. Por ello, impugna la procedencia y cuantía de los rubros reclamados.
Funda en derecho, ofrece prueba, hace reserva de caso federal y solicita el rechazo de la demanda con costas.
3.- Asimismo, el 01/11/2020, se presentó la Dra. Patricia B. Beloff, como gestora procesal de ANTONIO CESAR VENIALGO, MARIO JAVIER VENIALGO GONZALEZ y JOSÉ DEL ROSARIO VENIALGO y procediera a contestar la demanda.
Comenzó su presentación, negando en general y en particular los hechos afirmados por la parte actora así como, también, desconociendo la documental por aquella aportada. Luego, opuso excepción de falta de legitimación pasiva al afirmar que sus clientes carecen de legitimación para ser traídos a juicio en tanto las actoras contrataron con la firma Faven SRL, persona jurídica diferente de sus socios. Afirma que, en tanto sus mandantes no fueron parte del contrato de compraventa no se comprometieron a obligación alguna; y que el art. 54 de la ley 17.550 que las actoras invocan se torna operativo cuando la sociedad se utiliza para la realización de ilícitos, lo que en autos no ocurre.
Expresa que no puede prescindirse de la personalidad jurídica de la empresa y la separación patrimonial de la misma y sus representados; por lo cual, entienden que no deben responder.
Manifiesta desconocer por completo las deficiencias y/o desperfectos que las actoras informan ya que, no existió intervención personal de sus mandantes en la edificación y/o en su culminación.
Asimismo, en idéntico sentido al transcripto en el punto 2, sostuvo que la demanda debe reducirse a las unidades funcionales de las actoras y no a todo el edificio y que el daño que invocan las accionantes debe ser debidamente acreditado.
Funda en derecho, ofrece prueba, hace reserva de caso federal y solicita el rechazo de la demanda.
4.- Por presentación del 12/11/2020 la parte actora contestó el traslado conferido en virtud de la excepción opuesta. Al respecto el letrado sostuvo que la misma no puede prosperar en tanto el art. 59 de la ley 19.550 sostiene que el administrador de la sociedad -en el desempeño de su función- deberá obrar con la diligencia de un buen hombre de negocios, apreciándose en concreto las circunstancias de persona, tiempo y lugar. En tal sentido, afirma que la responsabilidad de los codemandados de apellido Venialgo deriva no sólo de su calidad de socios sino también de ser gerentes de la sociedad; ya que los tres detentaban ese rol.
Siguiendo con el planteo del referenciado art. 59 de la ley de sociedades expuso que la falta de la diligencia impuesta determina la responsabilidad del administrador societario por los daños y perjuicios causados (cf. art. 157 del mismo cuerpo normativo).
Indica que, de la narración de los hechos efectuada, surge claro el accionar negligente, desinteresado y temerario de los demandados; quienes fueron debidamente notificados de las graves deficiencias de construcción y seguridad halladas en el edificio -en partes comunes y privativas- y de todos modos hicieron caso omiso. Por ello, sostiene que existe una clara actitud renuente, negligente, culposa y hasta dolosa en el actuar de los administradores de FAVEN SRL, quienes actuaron con total desdeño de los intereses de las actoras y por ello deben responder.
5.- Por providencia del 13/11/2020, ante la incomparecencia de FAVEN SRL, se decretó su rebeldía. Luego, el 30/12/2020 se dispuso la apertura de la causa a prueba y se convocó a audiencia preliminar la que se desarrolló en fecha 06/05/2021 -cf. acta-.
Las testimoniales ofrecidas se desarrollaron en fechas 17/05/2023 y 29/06/2023, en las cuales declararon 3 testigos.
En fecha 04/04/2023 se certificaron las pruebas producidas y el 13/09/2023 se actualizó la misma.
El 01/11/2023 se dispuso la clausura del período probatorio, pasando los autos a alegar, facultad procesal que sólo la parte actora ejerció por presentación del 04/12/2023.
En fecha 04/07/2024 se presenta el Sr. Antonio Cesar Venialgo en carácter de socio gerente de FAVEN SRL, con el patrocinio del Dr. Osvaldo Pérez Funes. En fecha 22/07/2024 se dictó providencia que dispuso tener por presentado al Sr. Venialgo con nuevo patrocinio letrado, siendo ello incorrecto en tanto la presentación del nombrado se efectuó en su carácter de socio gerente de Faven SRL, es decir, que quien se presenta es la sociedad demandada y no su socio gerente de forma particular;  cesando desde tal presentación, la rebeldía decretada con relación a la firma Faven SRL, pese a no haberse dispuesto expresamente.
Finalmente, el 16/12/2024 se dictó el llamamiento de autos a sentencia (firme y consentido);
CONSIDERANDO:
6.- En cuanto al marco normativo aplicable, cabe aclarar que en virtud de la modificación legislativa introducida con la sanción del Código de fondo unificado, en Agosto del año 2015; y atento que los boletos de compraventa suscripto por las tres actoras datan de los años 2012 y 2013, se constata que fueron acordados durante la vigencia del Código Civil Velezano. Por su parte, la acción se entabló en fecha 04/10/2019, una vez producida la entrada en vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial.
Sin embargo, considerando que lo que las actoras reclaman son obligaciones y consecuencias (obligación de escriturar y responsabilidad por vicios) derivadas del contrato de compraventa que oportunamente cada una de ellas celebró; más allá de respetarse lo pactado bajo la vigencia del código velezano, estimo prudente en cuanto  a sus consecuencias quien se denuncian incumplidas, proceder a analizar la causa a la luz de las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial, de acuerdo a lo estipulado en el art. 7 del Código Civil y Comercial. Sin perjuicio de esa aclaración, especialmente pongo de resalto que en lo atinente al fondo de las disposiciones entre uno y otro cuerpo normativo, con incidencia para resolver este proceso,  no se advierte una modificación significante, por lo tanto no resulta trascendente en este caso tal encuadre.
7.- Así establecido el marco normativo aplicable, y sus aclaraciones;  cabe destacar que la pretensión de las actoras puede escindirse en dos distintas: por un lado, se endereza a lograr obtener, la escrituración de las unidades funcionales perteneciente al edificio Elio VI -edificado en calle Hipólito Irigoyen N° 944 de esta ciudad- que cada una de ellas adquirió mediante los boletos de compraventa -relatados en el punto 1 de la presente-; y, por el otro, reclama el resarcimiento por los daños y perjuicios padecidos derivados de los vicios, defectos y/o desperfectos que -afirman- se materializaron en las unidades funcionales adquiridas, como así también en las partes comunes del edificio en cuestión.
Ante tal demanda, enderezada pluralmente en contra de distintos sujetos mereció de parte de la codemandada Faven SRL, total silencio. Los co-demandados Veni Construcciones S.R.L. -por un lado- y Antonio Cesar Venialgo, Mario Javier Venialgo Gonzalez y José del Rosario Venialgo -por el otro-, a quienes las accionantes pretenden extender la responsabilidad, resistieron la pretensión al afirmar que carecen de legitimación pasiva pues alegan no haber sido parte del contrato, ni haber intervenido en modo alguno en la ejecución y/o culminación de la obra por cuyos defectos (denunciados) accionan pretendiendo una reparación.
8.- a) OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR-LEGITIMACIÓN PASIVA:  Resalto que respecto a la firma FAVEN S.R.L. codemandada, emerge de las constancias de autos que fue la co-contratante de las actoras en los boletos que motivan la litis. Su postura en el proceso mereció que fuera declarada rebelde, lo que se mantuvo hasta su presentación del 04/07/2024 (en etapa de alegatos); y por consiguiente quedó alcanzada por las consecuencias procesales de la falta de contestación de demanda oportuna. Por lo tanto, se tornan operativas a su respecto las presunciones y sanciones contenidas en los arts. 54, 329 ap. 1 y 328 del CPCC. 
De la aplicación de tales preceptos se deriva que quedan eximidas las accionantes de acreditar los hechos lícitos invocados en la demanda como sustento fáctico de su pretensión, así como también, se tiene por reconocida la documental por ellas aportada y atribuida a la accionada rebelde o que no contesta. Se deriva de esa normativa una especie de presunción, que si bien no libera al juez de cotejar la prueba aportada en autos de modo integral, morigera en cierto modo la exigencia probatoria; desde que en rigor técnico, no hay propiamente contradicción sobre los hechos, que por otro lado -y en la especie- se ajustan a la licitud y pertinencia que exige el precepto. Siempre en relación de la codemandada que no contestó demanda en este proceso.
Lo anterior concuerda y se conjuga con lo que establece el art. 336 del CPCC en cuanto a que “Sólo se admiten como objeto de prueba los hechos articulados en demanda, reconvención y, en su caso sus contestaciones, que sean conducentes al esclarecimiento del pleito y que resulten controvertidos...” En tal sentido, dice conocida doctrina que “...al no haber oposición respecto de los hechos, no hay discusión alguna sobre ellos que haga necesario probarlos” (conf. Arazi y Rojas, Cód. Procesal, página 238).
En cuanto a la base fáctica que sustenta el reclamo de las actoras, desde ya se deja adelantado que los contratos que adjuntan como vínculo para el reclamo intentado, en cuanto  a la escrituración pretendida, no cabe más que declarar que quedaron acreditados. No sólo merced a la postura procesal adoptada por la codemandada vendedora y suscriptora de tales instrumentos, sino también por el aporte respaldatorio de la prueba rendida en autos. Distinta suerte corre tal pretensión en relación a los otros codemandados, frente a los cuales, no prospera este segmento de la demanda.
8.- b) PRUEBA-OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR: En ese contexto y de acuerdo entonces a las constancias de autos,  se deben tener por ciertos los siguientes hechos afirmados en la demanda:
i) Que las actoras en fechas 15/02/2013 (Kolesar), 11/10/2012 (Matarazzo) y 26/12/2012 y 21/12/2017 (Famin), celebraron los boletos de compraventa con la firma Faven SRL por los cuales cada una de ellas adquirieron las unidades funcionales cuya Escritura Pública reclaman (ya detallado en el punto 1 de la presente);
ii) Que las accionantes abonaron la totalidad del precio convenido por las unidades adquiridas así como también que recibieron la posesión;
iii) Que, una vez recibida la posesión, comenzaron con las gestiones y reclamos para poder obtener la escritura traslativa de dominio sin resultado positivo.
Consecuentemente, atento la postura procesal asumida por parte de la codemandada  FAVEN SRL,  parte vendedora en los Boletos de Compraventa traídos por las actoras; se constata una ausencia de contradicción en términos legales y procesales atento a la incontestación de la demanda y, además sumada toda la prueba acercada a autos; especialmente bajo la perspectiva de análisis que autoriza el marco de la relación consumeril en el que encuadra el supuesto de marras; desde ya adelanto que se avizora incontrastable el acogimiento favorable de  la demanda intentada en su contra en aras de obtener la escrituración de los inmuebles adquiridos por tales instrumentos identificados; sin perjuicio de la medida en que progresa la demanda sobre ciertos segmentos de lo que también se reclama. 
9.DAÑOS: a) Prosiguiendo en esa línea, en relación entonces a la pretensión indemnizatoria que acompaña a la que persigue la obligación de escriturar, habré de analizar en primer término la procedencia -o no- de los rubros reclamados en relación a la codemandada FAVEN SRL; y luego será el turno de ponderar la extensión de la responsabilidad que pudiera caber a los restantes codemandados, lo que será analizado luego al definir si prospera esa carencia de legitimación pasiva que enarbolaron como defensa. Destaco, que ellos no desconocieron la relación contractual de las actoras con Faven SRL, sino que su postura defensiva radica sólo en negar su legitimación para responder ante el reclamo de las accionantes. 
Decretada la obligación pendiente de cumplir, en lo que atañe a la escrituración de los inmuebles adquiridos; también puede considerarse acreditado en autos merced a las pruebas rendidas y a la postura procesal adoptada por la codemandada Faven SRL, los hechos afirmados en la demanda referidos a los perjuicios ocasionados:
i) Que, una vez que comenzara la posesión de los departamentos y cochera en su caso, empezaron a advertir diversos defectos tanto en las unidades funcionales que cada una de ellas adquirió como en las partes comunes del edificio construido;
ii) Que, dado que la vendedora no sometió a PH la propiedad no pudieron conformar el Consorcio ni designar administrador por lo que, todos los propietarios de común acuerdo, otorgaron poder de administración a favor de la Sra. María Mare;
iii) Que dicha administradora realizó diversos reclamos a la constructora para la reparación de los defectos que se iban advirtiendo y, dada la falta de respuestas, realizó gestiones para la reparación paulatina de los mismos.
Más allá de la presunción de veracidad de tales hechos afirmados en la demanda, corresponde proceder a analizar las probanzas aportadas a fin de verificar la procedencia del reclamo efectuado y, en su caso, analizar su medida a fin de cuantificar la indemnización pretendida.
En lo concerniente a la posesión de los departamentos y cochera, de acuerdo a  cada  contrato de compraventa que las actoras afirman haber suscripto y las actas de toma de posesión acompañadas, atravesadas por la presunción de autenticidad ya definida, no cabe dudar de su veracidad. Además, tales actos se refuerzan por el hecho de que los propios socios gerentes firmantes de cada contrato y de las actas de entrega de la posesión (José del Rosario Venialgo, Antonio César Venialgo y Mario Javier Venialgo González), pese a haber desconocido en su contestación de demanda -a título personal- la autenticidad de dicha documental en cuanto a su autoría (firma) y contenido, luego no comparecieron a la audiencia de fecha 07/09/2021 fijada para la formación del cuerpo de escritura (pericia caligráfica), sin justificar impedimento legítimo. Por lo que, consecuentemente, por providencia del 07/09/2021 se hizo efectivo el apercibimiento prevenido, teniéndose por reconocidos los documentos cuya firma se les atribuyó (como representantes de la sociedad). A su vez, de la pericial caligráfica efectuada en autos -gracias a la comparecencia de la martillera Fermanelli se pudo corroborar la autenticidad de los recibos -glosados a fs. 95/112- otorgados a la Sra. Famin (actora) que acreditan el pago de las cuotas convenidas en concepto de precio de la unidad adquirida; así como también se verificó la autenticidad de las firmas insertas en los certificados glosados a fs. 82 y 86 expedidos por la Esc. Martínez.
Como corolario de esos antecedentes, cabe destacar que, de acuerdo a las certificaciones glosadas a fs. 82 y 86 de autos -las que, además de verificarse su autenticidad por la pericial ya referenciada, fueron reconocidas por su otorgante, la Esc. Martínez en audiencia del 17/05/2023- el edificio construido y, en consecuencia, las unidades funcionales adquiridas por las actoras, se encontraban en condiciones de ser escrituradas. Sin embargo, fue en virtud de las medidas cautelares que pesan sobre el inmueble anotadas por otros sujetos, y sobre la persona jurídica titular registral, que esa registración no pudo materializarse.
En efecto, en la audiencia de prueba celebrada el 17/05/2023, la Escribana Alejandra I. Martínez sostuvo: “ ...estábamos en condiciones de escriturar, me trajeron el plano de mensura de PH para hacer la Escritura y cuando pido el certificado de registro salió una inhibición, en el certificado salió que estaba inhibida FAVEN SRL entonces ahí se paro lo de la Escritura. Por eso es que los conozco a todos porque a todos los fui llamando antes de empezar la escritura; empiezo con las gestiones de la escritura, recibo el plano, tengo las valuaciones fiscales vigentes, llamo a la gente para que venga, le paso el presupuesto de cuánto va a salir la escritura y empiezo a pedir los certificados y bueno, cuando salió el certificado de que estaba inhibida hasta ahí pudimos llegar, no pudimos hacer nada más. Y ahora hace poco, habrá sido Diciembre, volvimos a pedir el certificado y sigue inhibido e incluso salió un embargo sobre el inmueble...”
En ese sentido, se advierte que la martillera Mabel Fermanelli -en la audiencia de prueba referenciada- afirmó conocer que el problema que tienen todos los vecinos del edificio Elio VI -sito en calle Hipólito Irigoyen N° 944 de esta ciudad- es la imposibilidad de obtener la escritura de sus pertinentes unidades funcionales en razón de las medidas cautelares que pesan sobre FAVEN SRL (titular registral).
De los contratos glosados a fs. 78/79 (Kolesar), 84 (Matarazzo) y 91/94 (Famin) se desprende, conforme cláusula primera, que el objeto de la compraventa consistió, en el caso de la Sra. Kolesar, en un departamento de dos dormitorios, en el piso 3° “A” y una cochera cubierta (N°20, según acta de posesión); mientras que la Sra. Matarazzo compró un departamento de un dormitorio, en piso 6° “B”; y, la Sra. Famin adquirió un departamento de un dormitorio, en el piso 10° “B” (por boleto del 26/12/2012) y una cochera descubierta N° 15 (mediante boleto del 21/12/2017).
Asimismo, en la cláusula segunda consta el precio pactado ($772.751 -Kolesar-, $450.000 -Matarazzo- y $597.120 -Famin, suma que representa el precio total abonado entre las dos operaciones realizadas, departamento y cochera-), y su pago total por parte de las compradoras, en el caso de la Sra. Kolesar al momento de la firma del boleto y respecto de Matarazzo y Famin un pago parcial contra la firma de los respectivos instrumentos y pagos parciales -mensuales-, ya acreditados al verificarse la autenticidad de los recibos acompañados -y como consecuencia de la declaración de rebeldía de FAVEN SRL, que conlleva la presunción de la verdad de las afirmaciones vertidas en la demanda-.
A su vez, se advierte que en la cláusula quinta de los mencionados instrumentos se estableció que la posesión se entregaría dentro de los 15 días posteriores de finalizada la obra -con excepción de la cochera adquirida por Famin la cual, en razón de celebrarse respectivo boleto en el año 2017, fue entregada al momento de la suscripción-. Conforme se desprende de las actas de posesión glosadas a autos, la misma fue entregada a las actoras entre los meses de marzo y abril del 2016, de manos del Sr. Antonio Cesar Venialgo, socio gerente de Faven SRL.
Sobre la escrituración, se convino: “La unidad será escriturada a favor de EL COMPRADOR, o a favor de quien este designe, sobre la base de títulos perfectos, con todos los impuestos, tasas y contribuciones pagados hasta el día de la entrega de la posesión. La escritura será otorgada, como condición de venta, por la Escribana Alejandra I. Martínez (...)” (cláusula novena).
Cabe tener presente que, ya sea con el código derogado o con el vigente, la cuestión relativa a la forma del contrato de compraventa de inmuebles no varió, requiriéndose a los fines de su adecuada e íntegra instrumentación, para tener por transmitido el dominio, su otorgamiento por escritura pública.
Así, el código derogado -pero vigente al tiempo de celebración de los contratos del caso-, expresaba:
“Art. 1.184. Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:
1° Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; …”
Y, para el supuesto en el que no se cumpliera con la forma se indicaba:
“Art. 1.185. Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.”
Tal como fuera señalado, los citados artículos son replicados  en igual sentido en el art. 1017 del CCyC vigente; y surge patente que  a los fines de transmitir el dominio de un bien inmueble, debe instrumentarse el acto mediante escritura pública.
En caso de no cumplirse con la forma impuesta, como sucede con los instrumentos particulares presentados en autos (contratos o boletos de compraventa), no se modifica el derecho real; empero conlleva ínsita -y surge expresamente de los mismos- una obligación de hacer que consiste, precisamente, en el otorgamiento del instrumento público necesario para perfeccionar sus efectos (transmitir el dominio). Y si sucede como en el caso de autos,  y queda pendiente de cumplimiento tal otorgamiento, quedan -ambas partes- habilitadas para requerir por vía de la acción judicial el reclamo para obtener  esa formalidad legal (escritura pública).
En el particular, las partes -en la cláusula novena del boleto- convinieron que el otorgamiento de la escritura se debía realizar ante el Registro Notarial a cargo de la escribana Alejandra Martínez; aunque no se estipuló plazo alguno para dicha obligación de hacer. Tal omisión en relación al lapso, conlleva la necesidad de determinarlo en esta instancia judicial, para lo cual cobra relevancia la constatación de actos   tendientes a lograr el otorgamiento de los instrumentos pendientes, con anterioridad al inicio de las presentes actuaciones, para establecerlo .
Ya se hizo mención a las certificaciones notariales expedidas por la Escribana Alejandra Martínez (reconocidas por dicha profesional en la audiencia de prueba), en las que dejó constancia que en su escribanía se encuentra la documentación necesaria para instrumentar la escritura de venta a favor de las actoras por las unidades que cada una de ellas adquirió.
Asimismo, entre la documental acompañada por la parte actora se aprecia un informe de dominio de fecha 30/10/2018 del inmueble sobre el que se edificó, Matrícula 03-9412, N.C.03-1-H-645-18 (fs. 115/117 y su original reservado).
De su lectura se advierte que en fecha 27/06/2018 se solicitó, desde el Registro Notarial N° 131 -Escribana Martínez-, certificado para otorgar la Escritura de “afectación a reglamento de propiedad horizontal (plano 227/17) y compraventa de U.F. 01 a 25 y U.C. 01 a 20; donación simultanea de U.F. 03, 11 y 18 y U.C. 01 y 08; y compraventa de U.F. 02 y U.C. 13”. Tal anotación consta en el asiento 4 de la columna A -Titulares de Dominio .
Del mismo informe surge, en el asiento B -correspondiente a gravámenes- la anotación desde el 27/06/2016 de un embargo ordenado en autos “BALDA ADALBERTO C/ FAVEN SRL Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (ORDINARIO)” Expte. N°A-4CI-498-C2015, radicado en el juzgado Civil y Comercial n° 1 de Cipolletti..
Además, el RPI certificó que surgen tres (3) anotaciones de inhibiciones a nombre de la empresa enajenante (fs. 37/38), todas ellas ordenadas en ejecuciones fiscales promovidas por la AFIP.
Por otro lado, en la demanda la parte actora manifestó -y acreditó- haber remitido en fecha 27/03/2019 y 30/05/2019 cartas documentos a los demandados intimándolos a suscribir las correspondientes escrituras traslativas de dominio (fs. 20/27). Misivas que, sin perjuicio de los efectos que emergen del art. 329 del CPCC, fueron confirmadas por el Correo Oficial de la República Argentina mediante su informe agregado a la causa en fecha 13/10/2021.
Es cierto que tal interpelación se cursó a todos los accionados, aunque -reiterando- cabe precisar que la obligación de escriturar sólo puede ser exigida  a la vendedora y titular de dominio Faven S.R.L., aunque -obvio- para ello deba actuar necesariamente a través de sus representantes legales (socios gerentes) y/o eventualmente de otra persona humana a la que le confiera facultades (poder) para el acto.
La vendedora, por lo tanto, se encuentra en mora desde la referida intimación, en su obligación de escriturar.
También se produjo en autos prueba informativa dirigida al Registro de la Propiedad Inmueble, con el propósito de obtener el informe de dominio actualizado.
Del mismo, que fue agregado en fecha 24/11/2021, surge que el bien continúa a nombre de la firma Faven S.R.L. y mantiene gravámenes vigentes (embargos y otras medidas cautelares).
Cabe destacar que, tal como ya se referenció, la Escribana designada -testigo en autos- reconoció que el inmueble estaba en condiciones de ser escriturado por lo cual solicitó el pertinente certificado registral. Sin embargo, una vez recepcionado el informe, advirtió la existencia de ciertas trabas que obstaculizaban la posibilidad de continuar con el otorgamiento de la Escritura. En ese sentido, se desprende del asiento registral del certificado de dominio emitido, que la Escribana lo solicitó para instrumentar en el mismo acto no sólo las ventas efectuadas a las aquí actoras, sino también -y fundamentalmente- el sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal, pues, mientras el mismo no se someta al régimen, no pueden transferirse las unidades funcionales adquiridas.
En virtud de las cautelar que pesaba sobre el inmueble -además de las anotaciones personales (Inhibición General)- no sólo obstaculizó la transmisión de las unidades funcionales del edificio en cuestión y, en particular, de las aquí actoras, sino que tampoco se pudo afectar a Propiedad Horizontal el edificio construido.
Esto último no es una cuestión menor, ya que tanto la Ley 13.512 (ya derogada), como ahora el Código Civil y Comercial le reconocen al reglamento de propiedad relevancia jurídica e, incluso -afirma este último- que integra el título de la unidad funcional (art. 2038 CCyC).
De tal manera, las medidas necesarias para la afectación a propiedad horizontal y el otorgamiento del reglamento de propiedad constituyen diligencias previas e integrativas del acto de escrituración.
En ese sentido, en jurisprudencia se ha dicho: “Debe ordenarse la escrituración de un departamento a favor de la compradora, pese a que la empresa constructora no concretó la finalización de la obra ni de la documentación pertinente del inmueble -subdivisión en unidades, reglamento de copropiedad y administración-, a los efectos de concretar los derechos de la reclamante. La obligación de escriturar comprende también la realización de todos los actos y diligencias necesarias a tal fin y que cuando se trata de una unidad transferida al régimen de la ley 13.512, la subdivisión y el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración se encuentran comprendidos entre los trámites necesarios a la escrituración, por lo cual la condena a escriturar lleva implícita la obligación de cumplimentar tales obligaciones.” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, autos “Frydman, Beatriz Mirta c/ Iacobucci, Daniel Osvaldo y Otro s/ Escrituración” 24/08/2017)
Y va de suyo que, para posibilitar el acto escriturario, es una carga previa e ineludible de la firma titular de dominio vendedora, promover eficazmente el levantamiento de las medidas cautelares para alcanzar ese objetivo. Sin que la subsistencia de tales medidas sirvan como justificativo frente a las actoras adquirentes, ni impidan tampoco la respectiva condena por obligación de hacer; pues no pesa sobre ellas ninguna obligación pendiente.
9.b) En conclusión, del integral análisis de las constancias de este proceso, no quedan dudas de la procedencia de la acción en lo que atañe a la obligación de hacer en relación a  la  vendedora FAVEN SRL, a quien se la condena a concretar los trámites necesarios para otorgar y hacer efectiva las escrituras traslativas de dominio de las respectivas unidades funcionales a favor de las actoras; implicando ello, como fue dicho, el necesario y anterior -o bien simultáneo- otorgamiento de la escritura de reglamento de propiedad horizontal, y obviamente el previo levantamiento de las cautelares.
En cuanto al plazo, a falta de uno pactado o legal,  debe tenerse en cuenta que el obligado a hacer, o a prestar algún servicio, debe ejecutar el hecho en un tiempo propio, y del modo en que fue la intención de las partes que el hecho se ejecutara (art. 625 Cód. Civil y ahora, en similar sentido, art. 773 CCyC).
Al respecto, cabe resaltar que en fecha 14/12/2023 la Unidad Jurisdiccional Civil N° 1 de esta ciudad en autos “GENTILI SUSANA MARTA Y OTRA C/ FAVEN SRL Y OTROS S/ ESCRITURACIÓN” (Expte. N° CI-12925-C-0000), proceso entablado contra los mismos demandados y sobre unidades funcionales adquiridas en el mismo edificio que el objeto de la presente litis, también se dispuso condenar a la firma FAVEN SRL a realizar todos los trámites necesarios para el sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal y posterior escrituración de las unidades funcionales en aquel demandadas; obrando entonces ya una previa condena en aras de obtener esa liberación para poder escriturar las unidades funcionales vendidas.
En función a ello, y teniendo en cuenta las diligencias previas que necesariamente deberán realizarse -vgr. certificados registrales, libre deuda, etc.- optaré por fijar un plazo de sesenta (60) días corridos para que la condenada otorgue la correspondiente escritura, en la escribanía designada, bajo apercibimiento de que si no cumpliere, y siempre que ello resultare material y jurídicamente posible, ser suscripta la misma por la jurisdicción (juez), por la obligada y a su costa (art. 512 del CPCC).
Cabe remarcar a esta altura del desarrollo argumental del fallo, que la demanda, y respectiva condena por escrituración -obligación de hacer-, solamente procede  en ese segmento de lo pretendido contra Faven S.R.L., pues sólo es esa  sociedad la titular de dominio y parte vendedora, obligada frente a las actoras.
Por lo tanto, resulta improcedente y se desestimará en ese aspecto (escrituración) la demanda dirigida contra las restantes partes accionadas, ya que claramente carecen al respecto de legitimación para obrar.
10.- Prosiguiendo con el tratamiento de las pretensiones incluidas en la acción ejercida,  surge que la segunda está enderezada a obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios que afirman las actoras haber padecido como consecuencia, por un lado; de la falta de escrituración que se reconoció como obligación pendiente de cumplimiento;  y, por el otro, de los defectos sufridos en sus unidades funcionales y partes comunes del edificio -a raíz de la deficiencia constructiva que achacan al edificio-; los cuales cuantifican de forma conjunta -sin distinción- en la suma de $500.000 para cada una de las accionantes. Serán verificados de manera individual cada uno de tales rubros.
10.a).- Daños derivados de la falta de escrituración: afirman las accionantes que, como consecuencia del incumplimiento contractual (falta de escrituración), se les ocasionaron daños y perjuicios de diversa índole cuyo resarcimiento reclaman en concepto de daño extrapatrimonial; afirmando que se  reflejaron en las actoras en una situación de angustia y estrés producto de la incertidumbre y riesgos que conlleva la falta de titularidad de las unidades funcionales adquiridas. Indican que tal situación atenta contra el Derecho a la Propiedad -de raigambre constitucional, art. 17- al no poder disponer libremente de los departamentos adquiridos por no contar con títulos perfectos, lo que turba la libre disposición de los bienes.
Cabe destacar que las actoras bajo el acápite VII de la demanda tratan de manera conjunta ambos rubros -patrimonial y extrapatrimonial- derivados de la falta de escrituración, sin distinguir ni fundamentos ni montos, que tornarían procedentes a los conceptos reclamados en este punto. Sin perjuicio de la falta de distinción se aclara que lo correspondiente al daño extrapatrimonial,  será tratado y contemplado de manera conjunta en el punto 10.3.- referido al Daño Moral.
Entonces en este acápite,  he de concentrarme y referirme a los daños patrimoniales alegados como derivados de la falta de escrituración de manera oportuna;  adelantando que considero que estos deben ser rechazados; ello en tanto no se demostró la efectiva ocurrencia de tales perjuicios reclamados; y, desde ya adelanto, no se presumen para situaciones como las que dan base al reclamo.
En efecto, respecto de los daños patrimoniales se advierte la mera insinuación de su ocurrencia derivada de la indisponibilidad jurídica por falta de instrumentación. Se coincide  desde el punto de vista jurídico, en que las actoras no han podido transmitir el dominio ni disponer íntegramente de los inmuebles, puesto que la falta de escritura efectivamente se erige como un obstáculo para la realización de determinados actos -verbigracia, la constitución de hipoteca como postula como ejemplo la actora- pero tal alegación no basta que sea enarbolada como hipotética para merecer una indemnización;  sino que sólo procede condenara  su reparación si prueba que en el caso concreto existió tal daño efectivo.
Adviértase que todas las pruebas aportadas y producidas en la causa -analizadas y por analizarse a continuación- tendieron únicamente a acreditar la falta de cumplimiento de la obligación de escriturar,  y luego la ocurrencia material de los defectos constructivos por cuya reparación se acciona también. Empero, si bien no desconozco que la pendencia de la obligación de escriturar, puede haberles generado algún perjuicio; no aprecio en la causa demostrada la efectiva ocurrencia del mismo, y  menos como para mensurarlo en términos económicos y ordenar que sea resarcido por esa medida. En definitiva y ante este panorama, me inclino por el rechazo del reclamo enderezado a indemnizar el postulado daño patrimonial derivado de la falta de escrituración, por carecer de prueba que acredite su efectiva ocurrencia, desde ya aclarando que se diferencia y  difiere lo relativo al resarcimiento  indemnizatorio por el daño extrapatrimonial pretendido, para ser tratado más adelante junto con los otros perjuicios que engloban el perjuicio moral denunciado.-.
10.b) Daños derivados de los defectos y deficiencias constructivas (patrimoniales): bajo el apartado VIII de la demanda, las actoras reclaman el resarcimiento de los daños padecidos como consecuencia de los graves defectos que denuncian cometidos por los demandados en la construcción de los bienes adquiridos, encuadrándolo  también en un incumplimiento de obligaciones de hacer, a cargo de ambas empresas demandadas: FAVEN SRL y VENI CONSTRUCCIONES SRL. Alegan en sustento de esa postura que el elemento esencial de su obligación radica en la entrega de las unidades funcionales y partes comunes en perfecto estado de terminación y funcionamiento, obligación que las demandadas (empresas dedicadas a la construcción) asumieron al asegurar un resultado concreto. Desde ya señalo que también en este segmento de lo reclamado, se advierte -al igual que en el apartado precedente- cierta ausencia de distinción clara entre los hechos generadores de uno y otro perjuicio reclamado, conceptuados como patrimonial y extrapatrimonial; como así también la falta de determinación del monto reclamado en reparación de cada daño que se denuncia padecido; puesto que son englobados en la suma total de $500.000, de manera conjunta  con los daños pretendidos por la falta de escrituración y analizados en el punto 10.a) precedente.
Asumiendo entonces la tarea de merituar la procedencia del reclamo, salvada esa aclaración; se constata que en relación a los daños patrimoniales en partes privativas y comunes, denunciados como consecuencia de la deficiente construcción atribuida a la tarea a cargo de las accionadas; cabe apreciar que, junto con la demanda, las actoras acompañaron una gran cantidad de prueba documental tendiente a acreditar la existencia, extensión y magnitud de tales defectos y deficiencias constructivas. En ese sentido, se advierte que en el apartado V de la demanda, transcribieron parte de la documental que adjuntan (acta de constatación, informe técnico, informe de cumplimiento memoria de seguridad contra incendios) con el fin de individualizar y precisar su existencia.
Se desprende también de la demanda, que las actoras reclamaron la indemnización de los daños padecidos, no sólo en lo que se refiere a sus unidades, sino abarcando más allá de los que denuncian verificados en tales bienes de su propiedad en exclusiva; pues  adicionan como pretensión la reparación por aquellos desperfectos que manifiestan advertir en las partes comunes del edificio.
Por un lado, desde ya destaco que, efectivamente, en esta porción del reclamo indemnizatorio, relacionado con las distintas fallas constructivas que complejizan el destino para lo cual fueron construidos los departamentos adquiridos; advierto suficiente sustento probatorio tendiente a la demostración de tales perjuicios que le dan base a la pretensión, tanto en los bienes en exclusiva como los de las zonas comunes del edificio. Se concluye así de todo el mérito de los resultados de las pruebas, puesto que se encuentran suficientemente constatados los defectos y deficiencias, principiando por el aporte del acta de constatación (fs. 135/172) labrada por la Esc. María José Costa (Escritura N° 79 del 21/03/2017) a requerimiento de la administradora María Mare. Si bien no resulta idónea en materia constructiva, a simple vista pudo advertir numerosas anomalías que lo acreditan, emergiendo del acta que la notaria dejó constancia de la existencia de defectos en la cochera del subsuelo (problemas con el portón, rampa y señalización, existencia de filtraciones varias), diversos desperfectos en los tanques de agua, ausencia de desagotes en el piso de la cochera, paredes con problemas de humedad y filtraciones, los vehículos estacionados presentan manchas provenientes de filtraciones (una mezcla de yeso y óxido), el ascensor sin terminar (sin piso), el piso de las cocheras está agrietado. Luego, ya en los pisos superiores, en las unidades funcionales y pasillos, se constató la existencia de filtraciones, grietas y manchas de humedad en las paredes, los artefactos de cocina de -casi- la totalidad de las unidades funcionales tienen pérdidas de gas y otros se apagan, entre otros. Asimismo, se informó que en la totalidad del edificio falta la identificación de los números de piso y departamento y que todos los gabinetes tienen las puertas mal colocadas; todo lo cual fue respaldado mediante la toma de 69 fotografías que integran el acta.
Además, pese a no mediar necesidad atento tratarse de un instrumento público, la notaria Costa también ratificó la autenticidad de esa actuación cumplida por su parte (informe agregado el 28/07/2021).
Como respaldo más técnico, se acompañó -y transcribió- informe confeccionado por el Arq. Guillermo M. Arias (fs. 179/190) quien verificó los daños existentes en las partes comunes como así también en las unidades funcionales; y cuantificó -a través de un presupuesto- los costos de reparación que, en el momento de su confección (31/05/2017), ascendían a $2.216.150. Su autenticidad fue corroborada mediante respuesta brindada por el propio Arq. Arias -presentada en autos el 28/10/2021- quien reconoció que era de su autoría.
En idéntico sentido, el informe de seguridad contra incendios (glosado a fs. 174/178) confeccionado por el Ing. Calió fue objeto de reconocimiento por informe incorporado a autos el 29/09/2021, por lo que su autenticidad también ha quedado reconocida. En el mismo, luego de un análisis minucioso, concluyó que el edificio no cumple con las normativas referidas al sistema de extinción de incendios.
También se produjo en autos una pericial en ingeniería, a cargo del Ing. Zamudio quien, el 01/07/2022, presentó su informe por el cual -tomando como base el informe del Arq. Arias- actualizó los valores necesarios para la reparación de los desperfectos advertidos en partes comunes y en las unidades funcionales de las aquí actoras, determinando que los mismos a mayo de 2022 ascendían a $17.675.019,82; de los cuales $17.598.277,74 corresponde a daños advertidos en partes comunes y $76.742,07 a las unidades funcionales objeto de la litis ($23.945 la unidad de la Sra. Kolesar, $37.157,07 la perteneciente a Matarazzo y $15.640 la de la Sra. Famin).
Corrido el pertinente traslado del informe presentado, el mismo no fue objeto de pedido de explicaciones y/o impugnación por ninguna de las partes, por lo que no se advierten razones para apartarse de lo dictaminado.
Por un lado, desde el plano objetivo y subjetivo, he destacar que no tengo dudas sobre la procedencia de la reparación pretendida por aquellos daños constatados en las unidades funcionales de las actoras -por los montos que determinó la pericia y su correspondiente actualización-; empero, no considero admisible el reclamado resarcimiento proporcional, por los detrimentos advertidos en espacios, zonas o partes comunes del edificio.
A esa conclusión arribo por un lado, considerando que el perito Zamudio simplemente se limitó a actualizar los montos dictaminados por el Arq. Arias en mayo de 2017 -cuando confeccionó su informe adjuntado con la demanda-;  pero no se constituyó en la propiedad a verificar la subsistencia de todos los daños allí relatados, siendo que -desde la fecha en que se realizó ese informe- emergen elementos que indican que pudieron haberse hecho ostensibles otros defectos o desaparecer los existentes. En ese sentido, del testimonio brindado por la administradora María Mare -en la audiencia del 29/06/2023- informó que, ante la inacción de la constructora, los propietarios dispusieron la realización paulatina de obras para su reparación; es decir, que puede que algunos de los daños enunciados en las partes comunes hayan sido reparados; sin que pueda aseverarse quién o quiénes asumieron tales erogaciones. Es más, al ser consultada respecto al estado actual del edificio, afirmó: “Otro de los problemas que tuvimos y que hoy están afrontando los vecinos es en las cocheras, hace un tiempo largo (no me acuerdo si dos años), cada vez que llovía -tiene la cochera subsuelo y la descubierta- la cochera descubierta se filtraba al subsuelo, se filtraba como si lloviera adentro; estas filtraciones a pasar por material arrastraban salitre y material y dañaban los autos, entonces dijimos bueno hay que impermeabilizar las cocheras (se veían grietas), hicimos todo ese trabajo. Cuando lo terminamos, a los 20 días más o menos, llueve y otra vez filtraciones, cuando nos fijamos las grietas volvieron a formarse, entonces la persona que hace ese trabajo me dice “esto está cediendo”, con el trabajo que hicimos no debería porqué filtrarse. En ese momento contraté a una empresa de ingeniería de Roca, nos hicieron un informe, sacaron una muestra de la losa, lo que ve es que la losa está mal hecha, en dos etapas, sobrecargada, que sí que está cediendo; que la estructura es deficiente. Los de la empresa lo que nos recomendaron es deshabilitar las cocheras y hacer un refuerzo; lo hicimos -deshabilitamos- pero pedimos otro informe a una empresa de Neuquén, nos dijeron lo mismo, controlaron todo y nada coincidía -ni siquiera los materiales que los planos decían que se iban a utilizar-. Las cocheras están deshabilitadas hace un año y medio, esto fue en diciembre de 2021, todo lo que va del 22 y del 23 siguen sin cocheras. Es carísimo pedir un informe, hacer los cateos, hacer la obra. Los propietarios están viendo cómo afrontar, hay que agregar columnas, un trabajo enorme. A mí como administradora se me dificulta muchísimo porque al no tener escritura no tenemos consorcio, no tenemos cuentas bancarias, son grandísimos los números para cada obra, se complica muchísimo la cobranza, no nos podemos comprometer como consorcio con una empresa constructora, los afecta a todos; tenemos problemas con la municipalidad para que nos aprueben las obras porque el edificio sigue a nombre de Faven.”
Es decir, como se aprecia, el edificio tiene una infinidad de desperfectos en sus partes comunes, algunos de los cuales ni siquiera aparecen advertidos al momento de confeccionar el informe el Arq. Arias.
Sin desconocer que tales fallas inciden indudablemente de manera negativa en el usufructo de los bienes adquiridos de manera individual por las accionantes, destaco que habiendo analizado las constancias de autos no se logra determinar, ni lo precisaron las propias accionantes, cuál es el porcentaje que a cada una le correspondería sobre las partes comunes (es decir, su cuota de participación en el “consorcio”, en rigor no constituido formalmente como tal).
Y tales porcentajes sólo pueden constatarse en el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio, pues deben consignarse en ese documento (tal como lo prevé el art. 2056 incs. f y g del CCyC); sin embargo, al no haberse instrumentado dicho reglamento, no resulta posible su determinación, ni tampoco -por ende- su cosntatación. Ni siquiera se presentó en autos un proyecto del tentativo reglamento que permita despejar la cuestión; sin soslayar que el obligado es el propio sujeto vendedor, en autos incumplidor.
No se ignora, desde ya, que la copropiedad sobre el terreno y las cosas de uso común o aquellas indispensables para mantener su seguridad es de los consorcistas (y no del consorcio, ente distinto de aquellos que goza de personalidad jurídica). La dificultad en el presente caso es que tal copropiedad no surge definida, ni está formalmente constituida, y tal inobservancia del trámite exigido obsta -por el momento y atl como fuera planteado- la posibilidad de determinar una indemnización, pues falta la identificación del objeto definido, la proporción correspondiente y la legitimación suficiente.
Avanzando más allá, en caso de existir un consorcio legalmente establecido, el reclamo del resarcimiento de los daños y perjuicios por las deficiencias y defectos en espacios comunes, debería canalizarse por una acción ejercida por el Consorcio de Copropietarios, con el respaldo decisorio de la  Asamblea según reglamento, representado por su Administrador ( art. 2067 inc. m).
Sobre el punto, se ha dicho: “...Por otra parte, rechazó el reclamo efectuado por la demolición y la reconstrucción de la pileta, afirmando que “los coaccionantes carecen de legitimación activa respecto de tal pretensión atento a que del Reglamento de Copropiedad y Administración acompañado por los propios coactores a fs. 11/20 emerge que la pileta y la terraza común son bienes comunes, y por lo tanto pertenecientes a todos los propietarios del edificio (v. artículo quinto inciso c) en cuanto se encuentra sometida a un condominio de indivisión forzosa. Por lo tanto, quien debe velar por las partes comunes es el consorcio de propietarios, único legitimado para reclamar como pretenden los coactores y no cada uno de sus integrantes como sujetos autónomos (arts. 2040 y 2042 del CcyCN)” (Cám. Nac. de Ap. en lo Civil, Sala B, autos “Aun Cecilia Marcela y otro c/ A + P Emprendimientos S.A. y otros s/ cumplimiento de contrato” 19/08/2021).
Reitero que no deja de relacionarse esta imposibilidad a los incumplimientos de parte de los obligados, distintos de las accionantes perjudicadas; pues emerge diáfano que en el presente conflicto, se carece de tales órganos por no encontrarse aún constituido el consorcio debido a la falta de otorgamiento y registración del reglamento de propiedad horizontal. Por lo tanto, no obstante no ser reconocidos por esa razón el reclamo intentado, podrá en su caso reiterarse una vez legalmente constituidos, allanado ese osbtáculo.
En definitiva en términos actuales, tal objeción -en apariencia temporaria- no autoriza por sí sola a otorgar legitimación a  las  actoras para reclamar como lo hacen, por cuanto las mismas representan únicamente tres de las veinticuatro futuras unidades funcionales (aparte de aquellas otras destinadas a cochera), y dado que lo que reclaman es una parte proporcional (indefinida en la demanda) que les correspondería sobre las partes comunes. Que en tanto son indivisibles, afecta a todos los adquirentes de unidades funcionales -futuros copropietarios- que no son parte en autos; aunque su interés es innegable, la medida no está definida.
Máxime cuando, a pesar de la falta de constitución de propiedad horizontal, los adquirentes de las unidades funcionales se comportan como un consorcio de hecho a los fines de la resolución de las problemáticas atinentes al caso para lo cual -con la conformidad de la constructora- designaron una apoderada/administradora (Sra. María Mare).
Mas allá de todo lo dicho, tampoco las actoras acreditaron erogaciones concretas que hayan efectuado de manera personal o individual para destinar a reparaciones o al reacondicionamiento de partes comunes del edificio -sino que los comprobantes aportados lucen a nombre de la administradora y/o del edificio-; lo que obsta también de manera definitiva a la posibilidad de condenar a los accionados a restituir tales gastos.
En definitiva, se desestimará la indemnización pretendida en concepto de daños patrimoniales por defectos y/o deficiencias constructivas de tales partes comunes; sin perjuicio de ponderar luego su eventual repercusión extrapatrimonial, dado que la merma en la funcionalidad, calidad, seguridad y/o confort de los espacios comunes del edificio sin duda incide en el bienestar de cada copropietario individualmente contemplado.
Por otro lado, como anticipé, en lo que atañe al reclamo por daños patrimoniales causados por aquellos vicios o defectos constatados en las unidades funcionales adquiridas por las actoras (partes privativas), considero que merece recepción favorable; ya que al respecto su legitimación resulta directa e incuestionable, a la vez que la ley impone al vendedor la obligación de responder por ello (art. 1414 Cód. Civil, y ahora art. 1051, 1716 y ccds. del Código Civil y Comercial).
Por ende, y a instancias del presupuesto de reparaciones actualizado por el perito ingeniero Zamudio y considerando los intereses devengados desde la fecha del informe (30/06/22) hasta el dictado de la presente, conforme la tasa de interés fijada por la Doctrina Legal del STJ en el precedente “Machin”, corresponde reconocer a la Sra. VICTORIA ESTHER KOLESAR la suma de $102.812 (comprensiva de $23.945 en concepto de capital y $78.867 de intereses), a la Sra. MARIANA LETICIA MATARAZZO la suma de $ 159.540    (comprensiva de $37.157 en concepto de capital y $ 122.383,10 de intereses) y a la Sra. MARIA ELIANA FAMIN la suma de $ 67.153  (comprensiva de $15.640 en concepto de capital y $51.513 de intereses).
10.c.- Daños extrapatrimoniales (daño moral): Bajo este apartado se trataran -de manera conjunta- los daños extrapatrimoniales ocasionados a las actoras a raíz de falta de cumplimiento de la obligación de escriturar y de los defectos y deficiencias constructivas. Así, las actoras arguyen que la falta de escrituración les generó angustia e incertidumbre y que la materialización de los defectos constructivos motivados en la deficiencia de la obra, advertidos desde la entrega de la posesión a la fecha de la presente, han agravado el malestar ocasionado.
En términos generales traigo a colación que ha sido conceptualizado el daño moral como la “modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, consecuencia de una lesión a un interés no patrimonial, que habrá de traducirse en un modo de estar diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial” (PIZARRO, R., Daño Moral. Prevención / Reparación / Punición, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1996, pág. 47).
Sobre este rubro he sostenido -reiteradamente- que para que prospere su reparación, en primer lugar, debe ser fehacientemente demostrado el efectivo padecimiento de tal perjuicio, puesto que dado la naturaleza de la fuente de la obligación; es un daño que no se presume. Tampoco basta el desmedro económico, o la pérdida de chance -si bien son consecuencias negativas que son previsiblemente derivadas del incumplimiento en la transmisión del inmueble y/o en la falta de respuesta a los vicios materializados- para la procedencia de su compensación si no quedan acreditadas.
Además, la relación de causalidad, debe extenderse hasta esas consecuencias gravosas por las que pretende ser resarcido; pues no basta con estar demostrada la obligación pendiente a cargo de la demandada emergente del boleto de compraventa suscripto o la existencia de vicios; sino que se impone también la demostración del nexo causal que ligue al perjuicio, con la conducta del accionado.
Sin perjuicio de lo indicado ut-supra y de que la infinidad de pruebas producidas tendieron a acreditar la falta de cumplimiento de la obligación de escriturar y de la falta de respuestas ante los innumerables vicios y defectos constructivos; advierto en la causa, luego de un análisis conjunto de las pruebas y de las conductas asumidas por los demandados, procedente la reparación del daño moral. Ello en tanto, no tengo dudas que la falta de instrumentación oportuna, el silencio de los accionados, la existencia de medidas cautelares sobre la titular registral (embargo e inhibiciones) han generado en las accionantes un profundo malestar, angustia en incertidumbre que se ha visto agravado por el hecho de apreciar, desde el momento de la posesión, como paulatinamente se materializaban más y más defectos constructivos; al punto tal de llegar al conocimiento en el año 2021/2022 de que las placas estaban cediendo lo que implicó la inhabilitación de las cocheras. Emerge indudable que esa desazón incidió de manera negativa en las accionantes, injustamente padecida; y merece ser compensado;  sumado también a todos los otros daños padecidos en sus unidades funcionales como en las partes comunes del edificio, con entidad suficiente para  generar en las actoras frustración, desazón y angustia, quienes, luego de invertir dinero en tales viviendas desconocen el destino que las mismas tendrán.
En función de lo expuesto, y acudiendo a una estimación equitativa y suficiente, en aras a obtener una compensación que les proporcione satisfacciones y contrarrestan o aminoren las aludidas consecuencias no patrimoniales injustamente padecidas, fijo el resarcimiento por daño moral en la suma de $2.500.000.- para cada una de ellas; destacando que en la misma situación persisten hasta la fecha.
Teniendo en cuenta que dicho monto es cuantificado a valores actuales (fecha de esta sentencia), procede adicionarle intereses a una tasa pura anual del 8%, desde que se produjo el perjuicio (cfr. art. 1748 CCyC).
No obstante, y puesto que en el contrato no se fijó plazo concreto para escriturar, a la vez que la aparición de vicios o defectos no queda determinada con precisión, tales intereses serán computados desde que la demandada quedó constituida en mora mediante la intimación por carta documento de fecha 30/05/2019.
Al respecto, el STJRN ha expuesto que “Cuando las sumas de condena representan obligaciones de valor cuantificadas al momento de la sentencia, no existe ningún impedimento de aplicar a las mismas una tasa pura de interés, desde el momento en que el perjuicio se produjo y hasta la fecha de la sentencia de Primera Instancia; ya que la misma está destinada a retribuir el uso del capital. Así se ha sostenido que: Los intereses de una indemnización de daños deberán computarse desde la producción del perjuicio hasta el pronunciamiento apelado a una tasa del 8% anual, como tasa pura, dado que resulta suficientemente compensatoria ante una deuda de valor fijada a valores actuales..." (STJRN SC SE. 4/18. T., D. V. Y OTROS C/ M., J. O. Y OTROS S/ ORDINARIO S/ CASACION, EXPTE. Nº 29518/18-STJ, 21-02-18).
Por lo tanto, los intereses devengados hasta el momento de este pronunciamiento, alcanzan -en cada caso-a la suma de $ 1.179.315, totalizando a la fecha el monto por el que prospera el rubro en  $ 3.679.315  para cada una de las pretendientes.
11.- Finalmente, así constatados, ponderados  y escindidos individualmente los daños que motivaron este reclamo indemnizatorio, me abocaré ahora a delimitar su alcance pasivo subjetivo; pues ante la pretendida extensión de responsabilidad que intentaron las actoras, demandando contra la sociedad VENI CONSTRUCCIONES SRL (como continuadora de FAVEN SRL, según afirman) y contra los socios gerentes de FAVEN SRL (Antonio Cesar y José del Rosario Venialgo y Mario Javier Venialgo Gonzalez); se resistieron argumentando carecer de legitimación pasiva. Aclaro que, siendo que la pretendida atribución de responsabilidad a VENI CONSTRUCCIONES SRL tiene fuente distinta a la que se invoca para los demandados Venialgo y Venialgo Gonzalez, se tratarán por separado.
11.-a) En relación a la demanda en contra de  VENI CONSTRUCCIONES SRL, postulan las accionantes que resulta ser la continuadora -comercializadora- de las unidades del complejo habitacional por lo que pretenden su extensión de responsabilidad. Brevemente debo destacar que, en ningún caso podrá extendérsele la responsabilidad derivada de la falta de obligación de escriturar, en tanto esta es una obligación que pesa sólo sobre la titular registral (FAVEN SRL); sin embargo, he de analizar si corresponde -o no- extender la responsabilidad respecto a los defectos y deficiencias constructivas.
Las actoras -para sustentar tal pretensión- acompañaron publicaciones del sitio web de VENI CONSTRUCCIONES en las cuales se advierte que esta última comercializaba en aquel momento las unidades (fs. 75/76). Asimismo, ofrecieron una pericial informática cuyo dictamen (confeccionado por el perito Aldo Fabian Capitán) fuera presentado el 13/10/2021; en el mismo, el perito verificó que las publicaciones acompañadas eran auténticas y emanaban del sitio web de Veni Construcciones SRL. 
Sin perjuicio de ello, no contando con elementos suficientes, emergentes de tal prueba para extender la responsabilidad a la misma; no cabe otra conclusión más que rechazarla. Ello, en tanto que comercializar las unidades no la hace indefectiblemente responsable de los defectos en la construcción, si no participó durante la misma ni asumió convencionalmente tal responsabilidad.
Según mi apreciación, no se produjo ninguna prueba conducente que permita arribar a tal conclusión -pericia contable y/o aportación de instrumentos de colaboración suscriptos entre las sociedades-.
La mera correspondencia de los miembros que integran ambas sociedades no basta para considerar que dos -o más- sociedades sean en efecto una, aun cuando tengan objetos societarios similares.
En efecto, se reitera, se trata de dos personas jurídicas distintas, con contratos sociales distintos y patrimonios distintos.
Es Faven S.R.L., quien se relacionó jurídicamente con las accionantes, en el marco de un contrato de compraventa y no de obra. Hago esta distinción para dejar en claro que -aun cuando la cosas adquiridas presentaron vicios constructivos- el derecho de las pretendientes surge de su condición de compradoras, no de comitentes de obra.
Y puesto que no existe al menos acreditado, ningún vínculo jurídico (obligacional) entre la parte actora y Veni Construcciones S.R.L., ni tampoco ninguno comprobado entre esta última y Faven S.R.L. del que pueda colegirse válidamente la pretendida solidaridad, no cabe más que concluir en que la misma debe ser desestimada.
11.-b) Respecto a los socios gerentes de la firma contratante (Faven SRL), quienes opusieron la excepción de falta de legitimación pasiva, es necesario hacer una distinción. Ello ya que, de la prueba informativa dirigida al Registro Público de Comercio se advierte que en fecha 18/12/2015 -es decir, con anterioridad a la entrega de la posesión de la unidades funcionales y de la mora- los socios Mario Javier Venialgo Gonzalez y José del Rosario Venialgo cedieron sus cuotas sociales a favor de Antonio Cesar Venialgo y Celestina Servin Velazquez -respectivamente-, lo que ubica a los cedentes por fuera del marco de responsabilidad derivada de la falta de cumplimiento oportuno de la escrituración y de la obligación de reparar los defectos y deficiencias constructivas; en tanto ajenos a la sociedad carecen de facultades para cumplir con los requerimientos de las accionadas.
Con relación al Sr. Antonio Cesar Venialgo -socio gerente de la firma Faven SRL- se advierte que, si bien prima facie podría ser alcanzado por la responsabilidad imputada a la firma (en razón del supuesto de mal desempeño previsto en el art. 59 de la ley 19.550) entiendo que en el caso tampoco habrá de aplicarse, por no haberse acreditado que se hayan producido los excepcionales supuestos en los cuales tal sanción se haya prevista. Ello, dado que para su procedencia se requiere, por un lado, la efectiva demostración de un acto contrario al cumplimiento de las obligaciones convencionalmente asumidas de gravedad, es decir, con tal entidad que permita responsabilizarlo de manera personal por los daños causados, más allá de la persona jurídica que integraba. Y en el caso, lo que se advierte es que la obligación nuclear -entrega de la cosa vendida- ha sido cumplida, quedando pendiente una obligación accesoria (aunque esencial e importante) que se constituye en la obligación de escriturar, la que no se pudo llevar a cabo a raíz de medidas cautelares que pesan sobre la sociedad pero de las cuales -al menos no se probó- que su existencia se motive en un obrar caraturable como de mal desempeño, que traiga aparejada tal sanción de responder personalmente.
En efecto, aún en el marco tuitivo del consumidor, en doctrina se ha dicho: “Para que el incumplimiento cometido en perjuicio del consumidor derive —por la vía del art. 279, LSC— en una sanción también contra los administradores de la compañía es necesario que estemos ante un "mal desempeño del cargo" en los términos del art. 274, LSC. Y no toda irregularidad, como es obvio, da lugar a una conclusión semejante. El incumplimiento, digámoslo desde ya, debe ser de gravedad máxima. El nexo con el instituto de los daños punitivos del art. 52 bis, LDC, se bosqueja desde esa perspectiva. Como la intensidad de la inconducta es tan marcada en esta hipótesis —de un modo tal que justifica la condena al pago de una suma dineraria adicional a la reparación plena que obtiene la víctima—, la viabilidad de estimar configurado un "mal desempeño del cargo" en la persona de los administradores de la compañía-proveedora es clara.” (Moro, Emilio F.; "Daños punitivos y responsabilidad personal de administradores societarios. ¿Pueden los consumidores accionar directamente contra los administradores de sociedades mercantiles?", Cita: TR LALEY AR/DOC/6280/2013).
Por ello, siguiendo la lógica planteada, se rechaza la extensión de responsabilidad a los codemandados  Antonio Cesar y José del Rosario Venialgo, y Mario Javier Venialgo Gonzalez.
12.- En consecuencia, la demanda procede sólo contra la firma FAVEN S.R.L., a quien se condena a escriturar a favor de las actoras las unidades funcionales por cada una de ellas adquiridas, y a abonar en concepto de daños patrimoniales derivados de los defectos constructivos y daño moral, de acuerdo a lo desarrollado, por lo tanto
RESUELVO:
I.- HACER LUGAR a la demanda de escrituración promovida y, en consecuencia, CONDENAR a FAVEN S.R.L. a concretar los trámites previos necesarios y otorgar a favor de las actoras VICTORIA ESTHER KOLESAR, MARIANA LETICIA MATARAZZO y MARIA ELIANA FAMIN la escritura traslativa de dominio de las unidades funcionales 3° “A” y cochera cubierta N° 20 para la primera (Kolesar), 6° “B” para la segunda (Matarazzo) y 10° “B” y cochera descubierta N° 15, del edificio Elio VI sito en calle Hipólito Irigoyen N° 944 de la ciudad de Cipolletti, erigido en el inmueble Matrícula 03-9412, N.C.03-1-H-645-18. Todo ello dentro del plazo de SESENTA (60) días corridos contados desde la notificación de la presente, en la escribanía que se convino en los respectivos boletos de compraventa, bajo apercibimiento de que si no cumpliere -y en caso de resultar material y jurídicamente posible- ser suscripta la misma por la jurisdicción (juez), por la obligada y a su costa (art. 512 del CPCC).
Asimismo, HACER LUGAR  parcialmente a la demanda de daños y perjuicios, condenando a FAVEN S.R.L. a ABONAR a la actora VICTORIA ESTHER KOLESAR, dentro del plazo de DIEZ (10) días, la suma total de PESOS   TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTISIETE ($3.782.127.-); a favor de MARIANA LETICIA MATARAZZO la la suma total de PESOS TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO  ($3.838.855); y a favor de MARIA ELIANA FAMIN la suma total de PESOS TRES MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO    ($ 3.746.468); en concepto de indemnización e intereses calculados hasta la fecha de este pronunciamiento, según lo indicado en los considerandos, bajo apercibimiento de ejecución (art. 163 y ccds. del CPCC).
Por sendas acciones que prosperan (escrituración y daños y perjuicios), imponer las costas a FAVEN S.R.L. por su condición objetiva de vencida (art. 68 CPCC).
II.-HACER LUGAR a la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por los codemandados ANTONIO CESAR VENIALGO; JOSÉ DEL ROSARIO VENIALGO; MARIO JAVIER VENIALGO GONZÁLEZ y VENI CONSTRUCCIONES S.R.L., y en consecuencia, rechazar la demanda. Con costas a las actoras vencidas (art. 68 CPCC).
III.- DIFERIR  la regulación de honorarios para la oportunidad de contar con la base íntegra del monto arancelario; para lo cual -firme que se encuentre la presente- se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212 para establecer el monto base arancelario y regular honorarios.
IV.- Regístrese. La presente quedará notificada automáticamente según lo dispuesto en la Ac. 36/22-STJ, Anexo I, ap. 9 a). Lo anterior sin perjuicio de lo previsto en el art. 62 de la Ley de Aranceles 2212 (notificación al cliente).
En el caso de la codemandada FAVEN S.R.L., notifíquese por cédula en el domicilio de su sede social inscripta (arts. 53,56 CPCC y 152 CCyC).
 
Fdo. Soledad Peruzzi
Jueza
 



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