Fallo Completo STJ

Organismo	UNIDAD JURISDICCIONAL CIVIL Nº 3 - BARILOCHE
Sentencia	16 - 24/04/2025 - DEFINITIVA
Expediente	BA-01363-C-2023 - VILLARROEL, ROBERTO CARLOS C/ MEES, NOELI APARECIDA S/ SUMARÍSIMO - DESALOJO
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	San Carlos de Bariloche, 24 de abril de 2025. VISTOS: Los autos caratulados VILLARROEL, ROBERTO CARLOS C/ MEES, NOELI APARECIDA S/ SUMARÍSIMO - DESALOJO; BA-01363-C-2023, para dictar sentencia. RESULTA: A) Que con fecha 03.08.23 Roberto Carlos Villaroel inició acción de desalojo contra Noelí Aparecida Mees y demás ocupantes del inmueble ubicado en calle Molle 514 de ésta ciudad. Detalló que en 2017 adquirió el inmueble objeto de autos (NC 19-2-J-210-08), mediante la cesión de boleto de compraventa celebrado con la Sra. María Isabel Ortega y que desde esa fecha ejerce la posesión el inmueble, habiendo otorgado la tenencia precaria a la accionada, temporalmente en 2018. Una vez tomada la posesión, comenzó a realizar tareas de mejoramiento habitacional y de la propiedad en general. Dijo que construyó un baño, reparó la medianera y realizó una ampliación en la parte frontal, entre otras mejoras. Aseguró que estaba dispuesto a instalarse en la vivienda en el año 2018, pero decidió otorgársela en comodato precario hasta que la accionada consiguiera un alquiler, para compartir con el hijo que tienen en común. Relató que en marzo de 2023 promovió la instancia de mediación prejudicial, sin arribar a ningún acuerdo; y que en fecha posterior intimó fehacientemente al desalojo y restitución del inmueble de su propiedad, también con resultados infructuosos. Fundó en derecho y ofreció prueba al respecto. B) Que por medio de la presentación E0004 y con la asistencia letrada de los Defensores oficiales, Noelí Aparecida Mees contestó la demanda en su contra. Opuso -como defensa de fondo- excepción de falta de legitimación activa. Al respecto, señaló que el actor para demandar debe acreditar que tiene un derecho personal a exigir la entrega de la cosa, encontrándose el demandado obligado a su restitución y que el Sr. Villaroel dice ser propietario del inmueble objeto de autos, mediante cesión de derechos del boleto de compraventa -el que desconoció- pues éste instrumento representa solo una promesa de escrituración, pero no existe, en sentido formal, un título válido para la procedencia de esta acción. Alegó que ejerce la posesión del inmueble N.C.19-2-J-210-08, con ánimo de dueña, en forma legítima, ininterrumpida, pública y pacífica desde el año 2016. Efectuó las negativas genéricas y luego, particulares de los extremos articulados en el escrito de inicio. Según su versión de los hechos mantuvo una relación de pareja con el accionante desde el año 2007 hasta 2009. Fruto de esa relación, nació su hijo S.N.V.M.; que noviembre de 2016, junto con sus tres hijos se mudaron al inmueble sito en calle Molle 514, de ésta ciudad.- Agregó que actualmente también reside allí su nieta de cinco años de edad, quien sufre un problema pulmonar por el cual se encuentra disminuida su capacidad respiratoria.- Refirió que se ha hecho cargo del mantenimiento del terreno (alambrado y limpieza) y de la vivienda; que solicitó la provisión del servicio de internet. Denunció que Villaroel, se ha presentado en reiteradas oportunidades en su domicilio en forma violenta, por lo que ha solicitado una prohibición de acercamiento a través de la Defensoría de Pobres y Ausentes Nro. 5 de ésta ciudad. A lo que se suman diversos actos turbativos y amenazas, los cuales han sido denunciados en sede penal, todo conforme surge de la documental adjunta. Concluyó que es la única y verdadera poseedora con ánimo de dueña del inmueble objeto de autos y que el accionante además de no resultar titular registral del inmueble, nunca ejerció la posesión. Citó las normas constitucionales y supraconstitucionales que amparan el derecho a la vivienda y ofreció prueba al respecto. C) Que con fecha 10.10.23 Villaroel contestó la excepción de falta de legitimación activa interpuesta, solicitando su rechazo por carecer de sustento jurídico. Señaló que la legitimación activa en procesos como el de autos corresponde a cualquiera que tenga derecho a exigir la restitución del uso y goce del bien a quien carece de título para ello. Finalmente, destacó que la acción fue entablada en su calidad de comodante del bien, como expresara en la demanda, puesto que las partes se vincularon a través de un comodato precario producto de la relación personal. D) Mediante providencia del 19.12.24 se clausuró el periodo probatorio, poniéndose los autos a disposición de las partes para alegar, de modo que, habiendo hecho uso de tal facultad, ambas partes y encontrándose firme el llamamiento de "autos", quedaron estos en condiciones de dictar sentencia. Y CONSIDERANDO: 1. En primer término, corresponde resolver la excepción de falta de legitimación para obrar interpuesta, puesto que en caso de hacerse lugar a la misma, los restantes planteos devendrían abstractos. Al respecto, cabe recordar que la excepción de falta de legitimación, tanto pasiva como activa, procede cuando no media identidad entre las personas especialmente habilitadas por ley para intervenir en un proceso judicial y aquéllas que, en definitiva se presentaron en él. En este aspecto es oportuno recordar que la acción de desalojo está destinada a lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. Pero en modo alguno dicho proceso puede versar sobre el derecho a poseer, o las cuestiones atinentes a la protección o tutela de la posesión, pues las mismas desbordan el ámbito del mismo desde que son propias de los interdictos, o de las acciones posesorias, o, en su caso, desde el punto de vista del dominio, de la reivindicación" (conf. Arazi-Rojas, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. III, pág. 327, Ed. Rubinzal Culzoni, año 2001). Dispone el artículo 600 del CPCC que el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible. Para la promoción de la acción de desalojo no hace falta ser titular del inmueble; el actor para estar legitimado, debe acreditar que tiene un derecho personal a exigir la entrega de la cosa, encontrándose el demandado obligado a su restitución. En este caso, el derecho personal que habilita al Sr. Villaroel a reclamar la tenencia del inmueble surge de la cesión de boleto de compraventa, con firma certificada ante escribana pública acompañada como documental al inicio de éstas actuaciones. Éste instrumento resulta oponible a terceros, sin perjuicio de la titularidad registral que, eventualmente, puede ser materia de otro proceso independiente. A mayor abundamiento, aportó como prueba documental el boleto de compraventa original y las cesiones correlativas hasta llegar al actor, en algunos casos con firma certificada ante autoridad policial o ante juez de paz. Por todo lo anteriormente señalado, corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación activa interpuesta. 2. Por lo tanto, la acción es viable cuando existe una relación contractual entre las partes o cuando el demandado es un mero ocupante sin intención alguna de ejercer la posesión. En el caso bajo examen, quedó claro que el accionante otorgó de buena fe la casa ubicada en su terreno, bajo la figura de comodato precario dada la relación afectiva que los vinculaba. Como así también, la propia demandada reconoció expresamente en su contestación que ocupa el inmueble desde el año 2016 y si bien alega que su ocupación está justificada en el ánimo de dueña, ello no es materia de discusión en el acotado margen del desalojo. Sentado lo cual, merece un párrafo aparte el contexto familiar en que se desarrolla éste reclamo. La prueba instrumental aportada y las declaraciones testimoniales recogidas dan cuenta de un ambiente familiar conflictivo, con medidas de protección urgente y denuncias ante el Ministerio Público Fiscal, que son atendibles pero en términos técnicos no pueden ser valorados en el marco del desalojo. La misma suerte corresponde para las manifestaciones vertidas por la Sra. Mees en el marco de la audiencia de fecha 04.07.24, puesto que no representan elementos de prueba válidamente recabados o respaldados por documental. A todo evento, y en el marco del proceso que corresponda, le asiste el derecho de reclamar la compensación económica que estime corresponder. En consecuencia, la falta de restitución de la cosa frente al reclamo fehaciente (cf. CD 17.07.23), es motivo suficiente para acceder al pedido efectuado por el actor al iniciar este trámite y disponer, en consecuencia, el desalojo del demandado, fijando para ello un plazo de 5 días, bajo apercibimiento de lanzamiento (art. 608, inc. 2, del Código Procesal). 3. Tal condena se hace extensiva a sub-inquilinos y/u ocupantes del inmueble (art. 600 del Código Procesal). 4. Las costas se impone a la demandada vencida, atento no haber razón alguna que justifique apartarse del principio objetivo de la derrota previsto en el art. 62 del Código Procesal Civil y Comercial. 5. Diferir la regulación de honorarios para una vez determinado el valor locativo del bien inmueble objeto de esta acción (conf. art. 27 de la ley 2212). En atención a todo lo cual, FALLO: 1) Rechazar la excepción de falta de legitimación activa. 2) Hacer lugar a la acción interpuesta y, en consecuencia, condenar a Noelí Aparecida Mees y a sub-inquilinos y/u ocupantes a desalojar el inmueble objeto de este trámite en el término de cinco días, bajo apercibimiento de lanzamiento. 3) Imponer las costas a la demandada vencida. 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez determinado el valor locativo del bien inmueble objeto de esta acción (conf. art. 27 de la ley 2212). 5) Notifíquese de conformidad a lo dispuesto por el art. 120 CPCC. Santiago V. Moran Juez
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