Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 9 - CIPOLLETTI |
|---|---|
| Sentencia | 58 - 25/09/2024 - DEFINITIVA |
| Expediente | CI-01758-C-2022 - GUZMAN, ROBERTO OMAR C/ AZCURRA ALEJANDRA NOEMI Y OTROS S/ DESALOJO |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia |
Cipolletti, 25 de Septiembre de 2024.
VISTAS: Para dictar sentencia definitiva en las actuaciones caratuladas: "GUZMAN, ROBERTO OMAR C/ AZCURRA ALEJANDRA NOEMI Y OTROS S/ DESALOJO" (EXPTE. N° CI-01758-C-2022), de las que
RESULTA:
I. Escrito de demanda Nro. I0001 - Dr. Paredes Llaytuqueo:
Que en fecha 12/10/2022 se presenta el Sr. ROBERTO OMAR GUZMAN, mediante sus letrados apoderados, e interpone formal demanda de desalojo contra la Sra. MARIA ALICIA PINTO o quien resultare ocupante del inmueble ubicado en Barrio 200 Viviendas, Entrada 11, PB, Dpto. 99 de esta ciudad, designado catastralmente como 03-1-H-230-01-UF11.
Con respecto a los hechos en los que sustenta la acción, el actor señala que es propietario del inmueble objeto de autos, conforme la cesión del boleto de compraventa celebrado en fecha 16/08/2013 con el Sr. Rey David Gatica.
Explica que la vivienda construida por el IPPV, le fue adjudicada a los Sres. Juan Eduardo Pinto y Mora Iturra Olga del Carmen, quienes en fecha 18/06/2013 vendieron sus derechos al Sr. Rey Gatica. Este último, por escritura 185 F° 238 de fecha 16/08/2013, cedió sus derechos al Sr. Guzman. Asimismo, en igual fecha los Sres. Pinto y Mora Iturra le confirieron al actor un poder especial de representación para que pudiera realizar los trámites de escrituración.
Manifiesta que en fecha 15/04/2014 el IPPV firma una escritura de venta del inmueble en cuestión, a nombre de los Sres. Pinto y Mora Iturra, la que es promovida por el Sr. Guzman en nombre y representación de estos (Esc. N°28 F°60).
Relata el actor que habitó el inmueble desde su adquisición hasta principios del 2021, momento en que se separo de la Sra. Andrea V. Barrionuevo, quien se quedó un tiempo habitando el mismo hasta que unos meses después le informó de su retiro de la vivienda, y le hizo entrega de las llaves. Que a comienzos del año 2022, al intentar tomar posesión del inmueble, se encontró con la Sra. Maria Alicia Pinto ocupando ilegítimamente el mismo, la cual, pese a solicitársele la restitución de la propiedad en reiteradas oportunidades, se negó a desalojarla.
Finaliza indicando que la presente acción se entabla a los fines de recuperar la vivienda que le pertenece.
Funda en derecho, solicita la entrega del inmueble cf. art. 680 bis del CPCC, ofrece prueba, y peticiona se haga lugar a la acción desalojo contra el accionado, con expresa imposición de costas.
II. En fecha 17/10/2022, se ordena el pertinente traslado de demanda. Bajo notificación Nro. 202205026792 de fecha 09/11/2022, el oficial de justicia devuelve la cédula sin diligenciar, y en su informe consigna que actualmente en la propiedad vive la Sra. Azcurra Alejandra con su familia, quien manifiesta habitar allí en carácter de propietaria por una compra realizada a la Sra. Pinto en el mes de junio de ese año.
En función de ello, en fecha 17/11/2022 se amplía la demanda contra los Sres. Azcurra y Magallanes, y con fecha 02/12/2012 bajo cédulas Nro. 202205034513 y 202205034514, se los tiene por notificados de la presente acción.
III. Escrito de contestación de demanda Nro. E0005 - Dr. Federico Batagelj:
En fecha 13/12/2022, se presentan la Sra. Alejandra Azcurra y el Sr. Yonathan Daniel Magallanes Lujan, cónyuges, con patrocinio letrado, a contestar la demanda que les fuera interpuesta.
Como primera medida solicitan la notificación del traslado de la demanda de forma íntegra, es decir, con la ampliación de la misma. Sin perjuicio de ello, procede a su contestación.
Alegan la falta de personería del actor respecto de sus letrados, por no haberse realizado el poder a través de escritura pública y que la falta de ello debería ser suplida con costas. Además, manifiesta que el Sr. Guzman no posee las facultades necesarias para representar a los propietarios de la vivienda (Pinto y Mora Iturra) en el presente proceso.
Invoca la falta de legitimación del presentante por no resultar propietario del inmueble en cuestión, como así tampoco poseedor, dado que, según manifiesta desde el año 2017 no realiza el pago de los impuestos o las tasas que gravan al mismo. Y que tampoco cumplió con la cláusula cuarta del boleto de compraventa que realizó con el Sr. Rey, en tanto establecía la obligación de escriturar de manera simultánea.
Relatan que desde mayo del año 2022, poseen el inmueble en carácter de dueños, habiendo adquirido el mismo de buena fe a la Sra. Pinto María Alicia. Quien anteriormente lo adquirió de la Sra. Cuevas Ana Lorena, quien había realizado un boleto de compraventa con la Sra. Andrea Verónica Barrionuevo, esta última, en carácter de apoderada de los Sres. Pintos y Mora Iturra.
Indican haberle realizado mejoras y reparaciones al inmueble, y la conexión del gas que actualmente llega a su nombre, demostrando así la posesión efectiva del inmueble.
En su apartado de los hechos, niegan la devolución de llaves que alega el actor por parte de la Sra. Barrionuevo, puesto que denuncian que fue ella quien transfirió la posesión de la vivienda a través de un boleto de compraventa.
Explican su situación, así como la forma en la que adquirieron la vivienda y detallan las mejoras realizadas. Manifiestan que dado el curso de las cosas, a su entender se trataría de una acción de estafa, por lo que además solicitan la intervención del Ministerio Público Fiscal.
Reiteran la falta de legitimación activa del actor por no resultar, entre otras cosas, titular registral del inmueble; y refieren la falta de legitimación pasiva por ser adquirentes en buena fé de la propiedad y no simples intrusos.
Asimismo, señalan que el contrato que el Sr. Guzman efectuara con el Sr. Rey se trata de una mera simulación, puesto que además se realizó sobre una vivienda del IPPV, la que a su entender, se encuentra fuera del comercio hasta la existencia de una escritura traslativa de dominio, por lo que sostiene que el primer contrato (Pinto - Mora Iturra - Gatica) es nulo de nulidad absoluta.
Por último, solicitan que no se haga lugar al pedido de entrega del inmueble, por encontrarse habitado por menores. Funda en derecho, ofrece prueba y formula su petitorio.
IV. Atento a la existencia de menores de edad, se ordena la pertinente vista a la Defensoría de Menores e Incapaces con el fin de intervenir, lo que se hace efectivo con la presentación de fecha 22/12/2022, presentación Nro. E0006; y se le requiere al presentante acompañar repuesto el impuesto de sellos que grava el boleto de compra venta acompañado, bajo apercibimiento de tenerlo por no presentado.
V. En fecha 03/02/2023 (presentación Nro. E0007) el actor contesta el traslado conferido en fecha 19/12/2022, negando y desconociendo la documental acompañada por los demandados. Rechaza la excepción da falta de personería de sus letrados y manifiesta no haberse presentado en nombre de los propietarios, sino por su propio derecho; con relación a la falta de legitimación activa planteada, afirma no ser el titular registral, pero si el comprador de la propiedad y que sus derechos se encuentran respaldados con la documentación que oportunamente adjuntó y no fue desconocida por los demandados; rechaza la falta de legitimación pasiva invocando que los demandados no presentaron ningún documento válido y por ende no tendrían derecho alguno para ocupar la propiedad en cuestión.
Solicita la urgente entrega del inmueble invocando el art. 680 bis del CPCC y presta caución por los daños y perjuicios que eventualmente se podrían ocasionar a los demandados.
VI. Bajo presentación E0008 el letrado de los demandados manifiesta que no puede acreditar el pago del boleto oportunamente acompañado, ya que el mismo no se realizó en favor directo de sus representados, sino que fue de quien cedió la posesión del inmueble. A tal efecto, corrida que fuera la vista al organismo interviniente (Agencia de Recaudación Tributaria), se le requirió nuevamente acreditar el pago.
Posteriormente, y ante la falta de cumplimiento de los demandados, se hace efectivo el apercibimiento oportunamente dispuesto, y se le tuvo por no acompañado el boleto de compraventas presentado en la contestación de demanda.
VII. Con el acta de audiencia preliminar de fecha 18/05/2023, la parte actora solicita que previo a la apertura de la prueba disponga lo normado en el art. 680 bis del CPCyC, restituyendo los accionados inmediatamente el inmueble, para lo cual se disponen cinco días de traslado a los mismos y a la DMI con el fin de evaluar la continuidad de las actuaciones.
Bajo presentación E0018, la Defensora interviniente contesta el traslado conferido, solicitando la intervención de diferentes organismos con el fin de garantizar los derechos de los menores. Por otro lado, bajo presentación E0019, la parte demandada peticiona el rechazo de la medida por no acreditarse en autos la verosimilitud en el derecho.
VIII. Con la resolución dictada en fecha 24/07/2023, que dispuso el rechazo de la restitución anticipada del inmueble, se proveen las pruebas ofrecidas en autos.
IX. En 15/09/2023 se dispone la notificación a la codemandada Azcurra conforme lo prevé el art. 133 del CPCC, como consecuencia de la falta de representación en autos, y atento a la renuncia formulada por el letrado Dr. Batagelj a su patrocinio, bajo escrito E0023.
X. Con la clausura del término probatorio, y la presentación de alegatos (E0037), en fecha 18/06/2024, se ordena el pase de los AUTOS PARA DICTAR SENTENCIA, providencia que se encuentra firme y consentida.
Y CONSIDERANDO:
I. Puestas las actuaciones en estado de dictar sentencia, debe determinarse si corresponde hacer lugar a la acción de desalojo pretendida en los términos del Art. 679 y ss. del Código Procesal Civil y Comercial de Río Negro (C.P.C.C.), respecto del inmueble sito en Barrio 200 Viviendas, Entrada 11, PB, Dpto. 99 de la ciudad de Cipolletti, identificado catastralmente como NC 03-1-H-230-01-UF11.
II. A fin de contextualizar el reclamo, Palacios conceptualiza el proceso de desalojo como: "...aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión" (Cf. Palacio, Lino E. "Derecho Procesal Civil", cuarta edición. Ed. Abeledo Perrot. Tomo IV, Pág. 2864).
Por su parte, nuestro Código Procesal Civil y Comercial al respecto regula en su Art. 680 del C.P.C.C. que: "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible". Nuestra Excma. Cámara ha dicho en reiteradas oportunidades que "El proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. Más en modo alguno dicho proceso puede versar sobre el derecho a poseer, o las cuestiones atinentes a la protección o tutela de la posesión, pues éstas desbordan el ámbito del mismo desde que son propias de los interdictos, o de las acciones posesorias, o, en su caso, desde el punto de vista del dominio, de la reinvindicación (art. 319 Cód. Proc.). El desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor del emplazado y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer prístinamente exigible, salvo en el caso de intrusión, en el que el propietario se encuentra facultado a demandar a quien ocupe su propiedad sin derecho alguno" (Arazi-Rojas Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. III, Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 353).- (Cf. Autos " CI-36213-C-0000 - RODRIGUEZ JORGE ALBERTO C/ ORELLANA ZULEMA DEL CARMEN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO) (DIGITAL),sent18/05/2023)
En suma la acción de desalojo procederá de forma indistinta cuando exista una relación contractual por la cual el demandado tiene un deber exigible de restituir el bien a requerimiento del actor o cuando, sin existir tal vinculación contractual, el demandado es un ocupante sin causa legal que lo justifique.
En el punto, interesa poner de resalto que la admisibilidad de la pretensión de desalojo depende la revelación en forma clara en la demanda de la obligación de restituir, así como también que esta sea real, actual y concreta.
La sentencia dictada en el proceso de desalojo no prejuzga sobre el dominio ni la posesión, y deja por lo tanto expedita la vía para que las partes interpongan posteriormente la pretensión (petitoria o posesoria) a que se crean con derecho, por cuanto la pretensión de desalojo sólo implica la invocación del actor de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes. "Tal es así que cualquier conclusión que se adopte al respecto debe entenderse con exclusivo alcance a ese proceso, por cuanto las partes podrán hacer valer sus derechos en otro juicio posesorio o petitorio en que se discuta el derecho de propiedad o posesión, con relación al cual lo decidido en el desalojo no alcanza la calidad de cosa juzgada" (C. Apel. CC. Salta, Sala III, 13- 2-98, Protocolo año 1998, pág. 59; id. id., 27-7-99, Protocolo año 1999, pág. 441).
III.- En cuanto a la plataforma fáctica traída por la actora al proceso, se advierte que el mismo ha sido iniciado con la pretensión de lograr el desalojo del inmueble objeto de autos, a cuyo fin el actor invoca la ocupación por parte de los demandados sin su consentimiento, autorización y/o permiso.
También puede colegirse la inexistencia de algún tipo de documento que acredite el vínculo contractual entre las partes.
a. Legitimación activa: De acuerdo a la jurisprudencia y doctrina vigente, es sabido que: "Quien posee un inmueble con ánimo de dueño, aunque no sea propietario, se encuentra legitimado para interponer la pretensión de desalojo contra el intruso o tenedor precario del inmueble, aunque si el demandado invoca, y prima facie prueba su calidad de poseedor, la demanda, según veremos, no puede prosperar".
En tal sentido también se ha dicho que: "La acción de desalojo compete a todo aquel que tenga sobre la cosa un derecho de posesión o a su representante contra todo ocupante que no pretende sobre aquélla un derecho excluyente a la posesión o a la tenencia, aunque la ocupación repose sobre un derecho, adquirido como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia, por un término expresa o implícitamente limitado (tenedores precarios) (C. Nac. Paz, sala 1a, LL 75-626; Sala 4a, LL 82.334)." (Cf. Lino. E. Palacio, "Derecho Procesal Civil". Edit. Abeledo Perrot. Tomo IV. Año 2017. Pág. 2873).
En casos similares, la jurisprudencia local ha entendido que corresponde la acción por desalojo a quien cuenta con un boleto de compraventa, más no como sustento aislado, sino que esta circunstancia debe aunarse al cumplimiento de ciertas condiciones, y es así que: "Para que se constituya posesión, no basta la mera declaración en el boleto de compraventa de la tradición y entrega, sino actos exteriorizantes. El derecho real sobre el bien inmueble se adquiere con título y modo (tradición) y si bien la falta de inscripción registral de dominio no empece para que el poseedor a título de dueño, conforme a un boleto de compraventa, pueda demandar el desalojo, lo cierto es que no está eximido de acreditar la concurrencia de los requisitos extrínsecos de la pretensión sustancial deducida, verificando la concurrencia de la calidad alegada para demandar frente a la negativa del demandado... (Cf. Juzgado Civil N° 3 de Cipolletti, en "Bestard Pou Alberto c/ Schamann María Florencia s/ Desalojo (Sumarísimo)" Expte. 7480/10, sentencia de fecha 09-12-2013, con cita de autos: “Compañía Azucarera Los Balcanes S.A. c/ Cayo Gira Benedicto y otro s/ Desalojo de Fecha 18/06/2012, Corte Suprema de Justicia Sala Civil y Penal - Tucumán").
En la misma línea, a nivel nacional la jurisprudencia sostiene que: "De consuno con ello resulta claro que, quien detenta un boleto de compraventa y/o una cesión de ese boleto sobre determinado inmueble, puede válidamente iniciar el juicio de desalojo, siempre que acredite que se le ha otorgado la posesión del bien." (Cf. Juzgado Civil N°2 de La Matanza "Colavecchia Francisco y otros c/Isa Vanina s/Desalojo" Tribunal Origen: JC0200LM, sentencia de fecha 27/06/2006, CC0002 LM 1007 RSD-18-6).
En relación a la legitimación activa, si bien la demandada cuestionó la correspondiente al Sr. Guzmán para iniciar el presente desalojo en función de no considerarlo titular del dominio, poseedor ni tenedor, así como por no existir vínculo contractual alguno con su parte, lo cierto es que se advierte que conforme la prueba reunida, el actor Roberto Omar Guzmán sí se encuentra legitimado para accionar por desalojo del inmueble denunciado, en función de la documentación obrante en autos que no solo no fue desconocida por la demandada sino que su autenticidad fue acreditada mediante la informativa de la escribanía Chapunov (cf. providencia de fecha 22/08/2023).
En efecto, de dicha documental surge que Juan Eduardo Pintos y Olga del Carmen Iturra como titulares registrales del inmueble identificado catastralmente como 03-1-H-230-01-F011 se lo vendieron al Sr. Rey David Gatica mediante boleto de compraventa de fecha 22/08/2013 (cf. intervención de la agencia tributaria) y a su vez este último cedió los derechos de dicho Boleto en favor de Guzmán.
Y aún cuando no surge acreditado de dicha cesión que el Sr. Guzmán haya tomado posesión del inmueble, esta sí quedó acreditada mediante la restante prueba producida en autos. En efecto, se acompañaron las constancias documentales que acreditan los servicios de energía eléctrica y gas de dicho domicilio a nombre del actor; al igual que los resúmenes de tasas municipales e impuesto inmobiliario a su nombre. En el mismo sentido, los testigos Faccio y García fueron coincidentes en sus declaraciones respecto a que Guzmán vivía en dicho inmueble con su familia y luego de haberse separado de su pareja, se retiró del hogar y al retornar lo encontró ocupado por terceras personas.
Es por ello que considero que se encuentra debidamente legitimado para accionar en el presente caso y por ello la excepción intentada por la demandada no puede prosperar.
b.- También la demandada planteó que no se encontraba legitimada pasivamente para ser demandada por desalojo por poseer "animus domini" ya que refirieron haber adquirido el inmueble de la Sra. María Alicia Pinto quien a su vez lo había adquirido de la Sra. Ana Lorena Carolina Cuevas, quien se lo había adquirido a Andrea Verónica Barrionuevo (apoderada de los titulares registrales, esposa del actor).
Sin embargo, la demandada no solo no acompañó la cadena de boletos de manera tal que acredite las sucesivas tradiciones hasta llegar a su poder, sino que ni siquiera adjuntó instrumento alguno del que surja su adquisición. Sumado a ello, ninguna prueba produjo con miras a acreditar lo expuesto en su defensa y es por ello que la misma no tiene chances de prosperar, ya que la invocación sin sustento alguno ninguna consecuencia tiene frente a la pretensión de la actora.
En este sentido se ha dicho que "...En cuanto a la legitimación pasiva, según dispone el art. 1.910 CCyC. hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor (en similares términos se definía a la tenencia en el art. 2461 del Código Civil de Vélez). Es decir que, por la índole propia o natural del juicio de desalojo, el demandado debe ser un "tenedor", alguien que tenga la cosa a nombre de otro. Desde que el ocupante del inmueble invoque la calidad de poseedor, deja de ser la vía adecuada para obtener la restitución de la cosa, porque el medio idóneo será entonces las acciones posesorias o la acción de reivindicación; aunque es preciso destacar que no basta la mera invocación de la posesión, sino que la misma debe estar corroborada por las pruebas que prima facie la avalen..."
Y que "...para obstar a la procedencia de la acción de desalojo es necesario que el demandado haya probado al menos prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su defensa. Ahora bien, la prueba de la posesión alegada en el juicio de desalojo no requiere el grado de certeza propia del juicio de usucapión, bastando con que prima facie se acredite la verosimilitud de los actos posesorios".- (S.T.J.R.N. 07/02/07, "Ogilvie" Expte. 20195/05 STJ).
Este extremo de orfandad probatoria es motivo suficiente para desestimar la solicitud de intervención de Fiscalía requerida por la demandada ante la eventual comisión de un delito de estafa.
c.- En este sentido, la demandada alegó haber efectuado reparaciones al inmueble así como mejoras, pero no produjo prueba alguna tendiente a comprobar lo manifestado.
Finalmente y en lo que respecta a la falta de personería alegada por la demandada, la misma se encuentra subsanada al haber ratificado las gestiones el Sr. Guzmán tal como surge de las constancias autos, con lo cual su tratamiento resulta abstracto.
Por todo ello, RESUELVO:
I.- RECHAZAR las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva y falta de personería, interpuestas por la demandada por las razones expuestas en los considerandos.
II.- HACER LUGAR a la demanda incoada, y condenar a la Sra. Alejandra Azcurra y a Yonatan Daniel Magallanes Lujan, familiares, dependientes, subinquilinos y/o DEMÁS OCUPANTES a desalojar el inmueble sito en barrio 200 viviendas Entrda 11 Departamento 99 de la ciudad de Cipolletti, debiéndoselo restituir al Sr. Roberto Omar Guzmán, en el término de DIEZ (10) DÍAS, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública (Cf. Art. 680 y 686 inc. 1 del C.P.C.C).
Hágase saber al oficial de justicia, que a tenor de las constancias obrantes en autos, PREVIO a proceder a dar cumplimiento con el desalojo ordenado precedentemente, deberá individualizar a los ocupantes del inmueble y en el caso de constatarse que en el mismo habitan menores de edad, deberá suspender el cumplimiento de la medida e informar a este Juzgado de modo de poder disponer la intervención de la Defensoría de Menores.
III. Imponer las costas a cargo de la demandada vencida, en atención al principio objetivo de la derrota (Cf. Art. 68 CPCyC).
IV. Diferir la regulación de honorarios para el momento de contar con base para ello, por lo que firme la presente se procederá a pedido de parte, a fijar audiencia en los términos del art. 24 de la Ley de Aranceles.
V. Dese vista a la Defensora de Menores e Incapaces.
Incorporar la presente al Protocolo Digital de Sentencias y hágase saber que quedará notificada conforme los términos de la Acordada N° 36/2022, Anexo I, Art. 9 inc. "a".
Mauro Alejandro Marinucci
Juez |
| Dictamen | Buscar Dictamen |
| Texto Referencias Normativas | (sin datos) |
| Vía Acceso | (sin datos) |
| ¿Tiene Adjuntos? | NO |
| Voces | No posee voces. |
| Ver en el móvil |
