Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL Y SUCESIONES N° 31 - CHOELE CHOEL |
|---|---|
| Sentencia | 2 - 01/02/2018 - DEFINITIVA |
| Expediente | 23034/15 - SANCHEZ RAFINE MONICA NOEMI C/ GOMEZ JUAN CARLOS Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (Sumario) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia | ///ele Choel, 01 de febrero de 2018. AUTOS Y VISTOS: Los presentes, caratulados "SANCHEZ RAFINE MONICA NOEMI C/ GOMEZ JUAN CARLOS Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS", EXPTE Nº 23034/15, de los que; RESULTA: Que a fs. 01/42, adjunta documental y se presenta la Sra. Yolanda Noemí Rafine, por derecho propio, con el patrocinio letrado de los Dres. Gustavo Zavala y Gerardo Costaguta; promoviendo demanda por Daños y Perjuicios contra Juan Carlos Gómez y Germán Rosas, reclamando la suma de $ 72.266,87, y/o lo que en más o en menos resulte de la prueba arrimada con más intereses y costas. Ello producto de los daños y perjuicios que le generó la ocupación del inmueble locado con posterioridad a la extinción del mismo. Refiere que tal como surge del contrato de locación cuyo original obra en autos caratulados “SANCHEZ RAFINE MONICA NOEMI C/ GOMEZ JUAN CARLOS S/ DESALOJO”, EXPTE. Nº. 21459/14, el 01/02/12 celebró con el Sr. Juan Carlos Gómez un contrato de alquiler del inmueble sito en calle De la Libertad 275 de Choele Choel. Que según la cláusula segunda el término de la locación se fijó en 24 meses, y el valor locativo se fijó en $ 2.200; que durante ese periodo y de conformidad con la cláusula décima el locatario se hacía cargo del pago de servicios de agua, luz y gas. Refiere que German Rosas se constituyó como garante, fiador liso y llano principal pagador, de todas las obligaciones del locatario hasta restituir la unidad locada Que habiendo vencido el contrato el 31/01/14 ha operado la extinción del mismo, sin perjuicio de lo cual el locatario continuó haciendo uso del inmueble, negándose a abonar la multa. Por ello el 03/04/14 intimó al locatario mediante Carta Documento a que restituya el bien y abone los meses adeudados a dicha fecha, lo que concluye que la locadora jamás le manifestó su voluntad de continuar el contrato sino que expresó su voluntad en una manifestación inequívoca de extinción del contrato y reclamó la restitución de la casa. Dicha circunstancia obligó a la actora a iniciar juicio de desalojo, trámite en el cual el demandado reconoció el contrato de locación y logró la recuperación del inmueble mediante orden de lanzamiento que se concreta el 18/12/14 Afirma que el reclamo surge de los daños, erogaciones y gastos que provocó a la locadora la negativa del locatario a restituir el bien, vulnerando los términos del contrato de locación Reclama los siguientes rubros: la suma de $ 18.444 en concepto de privación de uso y alquiler; la suma de $ 30.220,60 en concepto de cláusula penal, la suma de $ 2.377,47; $ 205, $ 1200, $ 13000 y $ 6819,80 en concepto de gastos emergentes, lo que da un monto total de $ 72.266,87. Ofrece prueba, funda en derecho y peticiona. A fs. 44/47 obra Poder General de Administración de la Sra. Mónica Noemí Sánchez Rafine a favor de Raimundo Enrique Sánchez y Yolanda Noemí Rafine. A fs. 51, obra proveimiento inicial, se asigna el trámite del proceso Ordinario y se confiere traslado de la demanda al demandado. A fs. 54/55 se presenta Germán Rosas, por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Rubí Zuain contestando la demanda incoada en su contra, solicitando el rechazo de la misma. Niega que como fiador del contrato de locación entre actor y codemandado Gómez deba responder por el reclamo incoado en la presente demanda; que deba responder a posteriori del vencimiento del contrato de locación; que la actora le comunicara al Sr. Juan Carlos Gómez el 01/11/13 la de cisión de no renovar el contrato; que deba abonar en concepto de privación de alquiler, pérdida de ganancia, multa diaria, impuestos y gastos de reparaciones; que el valor locativo del inmueble a febrero de 2014 hubiese sido de $ 4.60; que deba abonar los gastos de pintura, limpieza de terreno, reparaciones y roturas y reintegro de gastos por servicios; niega, rechaza y expresamente desconoce adeudar suma alguna a la actora y en particular la de $72.266,87 reclamada; niega a excepción del contrato de alquiler la totalidad de la documentación aportada por la actora por provenir de terceros y no constarle su autenticidad. Opone excepción de falta de legitimación pasiva. Afirma que no debe responder por los daños y perjuicios reclamados, puesto que estos, no constituyen obligaciones derivadas del contrato que afianzó, ni derivan de los términos de la garantía. Funda en derecho y peticiona. A fs. 56/57 se presenta el Sr. Juan Carlos Gómez, por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Rubí Zuain, contestando la demanda incoada en su contra, solicitando el rechazo de la misma. Niega que Yolanda Noemí Rafine se encuentre autorizada y posea mandato suficiente para representar a la locadora Mónica Noemí Rafine, que continuara con el uso del bien locado con posterioridad al vencimiento del contrato, que la actora le comunicara el 01/11/13 la decisión de no renovar el contrato; que deba abonar en concepto de privación de la alquiler, la pérdida de ganancia, multa diaria, impuestos y gastos de reparaciones; que el valor locativo del inmueble a febrero de 2014 haya sido de $ 4.600; que deba abonar los gastos de pintura, limpieza de terreno, reparaciones y roturas y reintegros de gastos por servicios. Niega, rechaza y expresamente desconoce adeudar suma alguna a la actora y en particular la de $ 72.266,87. Asimismo niega, rechaza y expresamente desconoce a excepción del contrato de alquiler, la totalidad de la documental aportada por la actora por provenir de terceros y no constarle su autenticidad. Considera que resulta inviable la acumulación de la cláusula penal liquidada por la actora con los daños y perjuicios reclamados. Afirma que los servicios reclamados no fueron abonados por la actora, el inmueble no se encontraba en las condiciones de conservación que relata la actora, ni existe acreditación de ello; los gastos reclamados, si existieron, fueron mejoras introducidas por propia voluntad dela actora pero ajenas a las obligaciones a mi cargo. Funda en derecho, ofrece prueba y peticiona. A fs. 58 se tiene por presentado al Sr. Rosas, con patrocinio letrado y con domicilio procesal constituído, por opuesta de fondo y de la misma se corre traslado. Y, se tiene por presentado al Sr. Gómez, con patrocinio letrado y con domicilio procesal constituido, por contestado el traslado en tiempo y forma y por ofrecida prueba. A fs. 24 y vta, la actora contesta traslado, rechaza planteo de excepción por supuesto defecto legal formulado por la demandada por considerar que durante todo el desarrollo de la demanda ha quedado evidenciado en forma clara y patente que la misma se interpone a favor de María Silvia Mabel Lobos y que sus padres sólo actúan en representación de la nombrada. Asimismo refieren que la demanda incoada cumple con todos los requisitos de fondo y de forma manifestándose en forma palmaria y real que el resarcimiento que en autos se pretende es exclusivamente para María Silvia. A fs. 25, se recibe la causa a prueba y se fija audiencia a los fines del art. 361 del CPCyC. A fs. 35 y vta. la actora ratifica prueba y amplía ofrecimiento de prueba. A fs. 39, la demandada amplía ofrecimiento de prueba. A fs. 61 y vta. la actora contesta traslado y solicita se rechace la defensa de fondo por improcedente. A fs. 64 se recibe la causa a prueba y se fija audiencia preliminar. A fs. 66 se celebra audiencia en los términos del art. 361 del CPCyC. A fs. 67 y vta se provee la prueba ofrecida por las partes y se fija audiencia a los fines del Art. 368 del CPCC. A fs. 72 contesta oficio Carlos Cesar Ullua e informa que a febrero del año 2015 el presupuesto de mano de obra para la pintura del inmueble, tanto en el interior ( living, cocina, garaje, dos dormitorios, paredes, cielo raso del baño, lavadero, pasillo y patio interno) aberturas (ocho puertas, dos ventilúz, cuatro ventanas con cortinas de enrollar y un portón de garaje) y parte exterior ( paredes de la casa y paredón, rejas y ladrillo a la vista del frente) asciende a $ 7.500. A fs. 74 y vta. contesta oficio Organización Lihuen. A fs. 77 contesta oficio María Cecilia Duacastella e informa que realizó tareas de limpieza en el terreno de calle De la Libertad 275 de Choele Choel y que por dicho trabajo extendió factura 424. A fs. 80 el Sr. Hugo Quinteros informa que realizó trabajos de pintura en la casa con dirección en De la Libertad 275 y que las facturas son auténticas. A fs. 82 contesta oficio el Sr. Luis González quien refiere que realizó recambio y colocación de policarbonato en la casa ubicada en De la Libertad 275 de Choele Choel y que extendió factura 3327 por el pago de $ 205, el día 03 de febrero de 2015. A fs. 84 contesta oficio CALCATUM S.A. e informa que las facturas “A” 1864, y 1865 que tiene a la vista son auténticas como así también los montos que allí figuran y que las mismas se emitieron por operación comercial de compra en 2015. A fs. 90 contesta oficio la Inmobiliaria Horacio Roberto Navarro e informa que un alquiler del año 2014, enero-diciembre, con las características mencionadas oscilaba en los $ 3.800 mensuales. A fs. 96/102 contesta oficio Aguas Rionegrinas e informa que las copias de las facturas de servicios adjuntadas son copia fiel del original remitidas por Aguas Rionegrinas S.A. A fs. 105 contesta oficio Camuzzi e informa que las copias adjuntas se condicen con los formularios y datos obrantes en nuestro sistema. A fs. 108/110 contesta oficio Soldair S.R.L. e informa que las facturas Nº. 8940, 6880 son auténticas y corresponden a la compra de los bienes detallados en la mismas. A fs. 131, se celebra audiencia en los términos del art. 368 del CPCC, en la que se reciben declaraciones testimoniales a Ángel Horacio Tripailao, María Marcela Iglesias y a Hugo Roberto Quinteros A fs. 136 contesta oficio Edersa e informa que las facturas acompañadas se corresponden a las emitidas por ésa empresa. A fs. 139 la actora solicita la clausura del periodo de prueba y se pongan autos a disposición de las partes para alegar. A fs. 140 se certifica la prueba producida; se declara clausurado el período probatorio y se ponen los autos a disposición de los letrados conforme art. 482 CPCYC. A fs. 142 los actores solicitan pasen autos a dictar sentencia. A fs. 144/147 obra agregado alegato de la parte actora. A fs. 148, pasan autos para dictar sentencia; y CONSIDERANDO: Que fueron puestas las presentes actuaciones a despacho de la suscripta a los fines del dictado de sentencia definitiva en torno a la pretensión esgrimida por la actora por la cual reclama la suma de $ 72.266,87, o lo que en más o en menos surja de las probanzas de autos, como consecuencia de los daños, erogaciones y gastos que aduce le provocó en su carácter de locadora la negativa del locatario a restituir el bien inmueble arrendado, sito en calle De la Libertad Nº. 275 de la Ciudad de Choele Choel, vulnerando los términos del contrato de locación oportunamente suscripto y por el que luego debiera entablar acción por desalojo. Así al momento de contestar demanda el accionado Rosas opuso excepción de falta de legitimación pasiva por cuanto considera que vencido el contrato el 31/01/14 el locador prorrogó tácitamente el mismo hasta el 03/04/14, en el que expresó por carta documento su decisión en contrario. Es decir, luego de vencido el mismo permitió la continuación de la locación, siendo a partir de ese momento ajeno a ésta relación jurídica, puesto que su obligación cesó cuando venció el contrato y la actora, sin comunicación a su parte, prorrogó los efectos del mismo. Que cuando la actora intimó al Sr. Juan Carlos Gómez mediante carta documento, le reclamó el pago de los alquileres adeudados; si requirió el pago de los arriendos, ratificó la existencia de una prórroga tácita del contrato, desobligándose de los efectos de la misma a partir del vencimiento del contrato original; desconociendo hasta la notificación de la presente, el estado de ocupación del inmueble. Mientras que a su turno el co-demandado Gomez intenta resistir el embate afirmando que la continuidad en la ocupación del inmueble luego de vencido el contrato importó una prórroga tácita del mismo en las mismas condiciones hasta su decisión en contrario por el locador. Que la carta documento remitida por la actora reclama pago de alquileres adeudados; entonces si requirió el pago de los arriendos, ratificó la prórroga tácita del contrato. Dice, que vencido el contrato el 31/01/14 el locador prorrogó el contrato hasta el 03/04/14, al expresar por Carta Documento su decisión en contrario, por lo que considera que no existe mora alguna que amerite la aplicación de multas o reclamos de daños y perjuicios. Corrido el pertinente traslado, la actora resiste el planteo manifestando que la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el garante Sr. Germán Rosas se funda en que la obligación del fiador cesa automáticamente con el vencimiento del contrato, pero entiende que la misma no puede prosperar en atención a que la responsabilidad se extiende hasta la desocupación del inmueble de conformidad con lo dispuesto por el Art. 1582 bis del CCC. Que el texto de la norma establece que la no restitución del inmueble vencido el contrato impide el cese de las obligaciones del fiador. Considera que resulta ineludible lo expresado en la cláusula decimoctava del contrato respecto a que Germán Rosas se constituye en garante, fiador liso y llano principal pagador sin beneficio de exclusión y división, deudor solidario respecto de todas las obligaciones asumidas por la locataria en el presente contrato, durante todo el tiempo de la locación y aún vencido el término de la misma y aunque el locador hubiere recibido la disponibilidad del inmueble, es decir hasta la cancelación de todas las obligaciones. Es así, que delimitadas las posturas de las partes, y analizadas las constancias de autos se advierte que se difirió el tratamiento de la excepción de falta legitimación activa opuesta por el co-demandado Germán Rosas para ésta oportunidad, no siendo ello objetado por las partes, por lo que corresponde analizar dicho planteo primigeniamente. Entiendo de aplicación al caso lo dispuesto por el Art. 1582 bis del CC que establece "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado". Teniendo en cuenta la normativa aplicable y a fin de resolver respecto a la procedencia o no de la defensa opuesta he de remitirme a la letra del Contrato de Locación obrante a fs. 10/12, del expte de Desalojo, el que en su Claúsula Decimoctava textualmente reza: “El Señor Germán Enrique Rosas…..se constituye en garante, fiador liso y llano principal pagador sin beneficio de exclusión y división, deudor solidario respecto de todas las obligaciones asumidas por la locataria en el presente contrato, durante todo el tiempo de la locación y aún vencido el término de la misma, y aunque el locador hubiere recibido la disponibilidad del inmueble, es decir hasta la cancelación total de todas las obligaciones y de todos los gastos y honorarios judiciales o extrajudiciales devengados y que se devenguen con motivo y ocasión de todas las acciones que pudieran entablarse por el contrato.” Dicha cláusula como lo normado por el Art 582 bis del CC dan por tierra con el intento defensista planteado por el Sr. Rosas a fin de deslindar responsabilidades y por ende, adelanto, he de rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta, por cuanto, de la lectura de la misma surge, sin hesitación alguna, que asumió que sus obligaciones subsistirían hasta el momento mismo que el locatario desocupara íntegramente el inmueble alquilado. "Es decir, que en el caso que nos ocupa, el garante se constituyó en forma expresa como codeudor solidario y directo. Pero también lo hizo como principal pagador, siendo que en tal caso también se le aplican las normas de codeudor solidario (art. 2005 del Código Civil, conf. Salas-Trigo Represas, “Código Civil Anotado”, 2da. Edición, tomo 2, pág. 477, com. art. 2005). "Quien asume el carácter de codeudor solidario, no tiene una obligación accesoria, sino que constituye una relación jurídica directa con el acreedor, aún si lo hiciere con el propósito de garantía de la deuda de otro”. (conf. Belluscio-Zannoni, Código Civil Comentado, Anotado y Concordado Tº 9,Ed. Astrea, pág. 499 Por todo ello, el codeudor solidario también resulta sujeto responsable por los daños y perjuicios junto al otrora locatario Sr. Gómez, derivados de la falta de entrega en tiempo oportuno de la propiedad de conformidad con la normativa reseñada. Por otro lado de lo pactado por las partes en el contrato de locación, especificamente por la cláusula decimotercera, también se da por tierra con el intento defensista del Sr. Gómez, por cuanto pactaron que toda renovación debía convenirse con30 días de anticipación al vencimiento de l mismo, circunstancia ésta que no puede ser ahora desconocida por el demandado; por ende resulta si hesitación alguna responsable, Dicho lo que antecede, corresponde adentrarme en el análisis de la cuestión de fondo y para ello se debe tener presente el trámite de la causa caratulada “SANCHEZ RAFINE MONICA NOEMI C/ GOMEZ JUAN CARLOS S/ DESALOJO”, EXPTE. Nº. 21459/14, de trámite por ante éste Tribunal a mi cargo. Según surge de la causa antes referenciada, agregada por cuerda como prueba del presente trámite y que en este acto tengo a la vista, ha quedado comprobada la relación contractual que mantuvieron las partes en los términos del instrumento que en copia se adjuntó al presente trámite, relación contractual que a la postre fuera reconocida en éste trámite, por ambos demandados a la hora de contestar la demanda instaurada en su contra. A su vez, en ése proceso de desalojo, conforme surge de la sentencia definitiva obrante a fs. 71/73 ya se juzgó que el plazo de locación había venció el 31/01/2014 y que no hubo prórroga ni continuación de la relación contractual debido a que la locadora solicitó la restitución del bien locado, como así también ello quedo reconocido por el Sr. Juan Carlos Gomez al no comparecer a prestar declaración confesional a tenor de la posición Nro. 3 que reza "...dicho contrato establecía la prohibición de renovación tácita del contrato de alquiler" del pliego de posiciones obrante a fs. 68, por el que se lo tuvo por confeso. En razón de ello corresponde que me ocupe del tratamiento de los rubros indemnizatorios solicitados en la demanda, y eventualmente de su cuantificación, a saber: PRIVACION DE USO Y ALQUILER: Bajo este rubro se reclama la suma de $ 18.444, ello fundado en la diferencia por privación de uso y puesta a disposición de la casa, lo que hubiera permitido alquilar el inmueble durante el tiempo que duró la ocupación por un valor de mercado mayor. A los fines de evaluar el presente rubro he de tener en cuenta las tasasiones efectuadas a fs. 74 y vta. por Organización Lihuen quien informa que la casa cuenta con tres dormitorios con placard, cocina, comedor, un baño, entrada para auto, patio y quincho, en zona céntrica, sito en calle De la Libertad 275 de Choele Choel; que se trata de una ubicación muy buena, con gran afluencia de público, tránsito y movimiento. Da cuenta que la calle de acceso es de asfalto, la iluminación a gas de mercurio y que el valor de alquiler del inmueble en el periodo enero-diciembre de 2014 rondaba el rango de $ 5.000 a $ 5.500. Mientras que la Inmobiliaria Horacio Roberto Navarro a fs. 90 refiere que un alquiler del año 2014, enero-diciembre, con las características mencionadas oscilaba en los $ 3.800 mensuales. En conclusión, el rubro debe prosperar y a la fin de cuantificar el mismo y en uso de las facultades conferidas por el Art. 165 del CPCC, he de determinar una suma promedio entre ambas estimaciones, abarcativa del periodo comprendido entre febrero y diciembre de 2014, fecha en la que se hizo entrega efectiva del inmueble conforme surge del Desalojo, lo que totaliza por ese lapso la suma de $ 50.600 con más intereses a la tasa del 8% anual desde la constitución en mora hasta la fecha de la presente sentencia, y a partir de entonces y hasta el momento del pago efectivo deberán calcularse intereses de conformidad con la tasa establecida por el Banco de la Nación Argentina para préstamos personales libre destino en operaciones de hasta 36 cuotas mensuales conforme doctrina legal sentada por el STJRN en los autos “Guichaqueo Eduardo Ariel c/ Provincia de Río Negro". CLÁUSULA PENAL: Bajo este rubro la actora reclama la suma de $ 30.220,60, ello por cuanto afirma que fue pactada en la cláusula décimo tercera del contrato de locación y la estima en $2.860 por cada mes de atraso. En tal sentido, afirma que en la cláusula décimo tercera se pactó que para el caso que el inquilino no desocupe el inmueble una vez vencido el mismo debería abonar además de lo que surgiera de los daños y perjuicios una suma equivalente al 30 % del alquiler pactado más el valor del canon locativo mensual por cada mes de atraso en concepto de cláusula penal. De acuerdo con lo dispuesto por el art. 652 del Código Civil, la cláusula penal \\"...es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación\\".\n Dicha cláusula penal cumple principalmente dos funciones, según cierta doctrina: una compulsiva, pues mueve psicológicamente al deudor a cumplir la prestación principal para eludir la pena que puede ser una sanción más gravosa que la obligación contraída; y una resarcitoria, por ser un modo de fijar por anticipado los daños y perjuicios que el incumplimiento de la obligación cause al acreedor (Llambías, Jorge Joaquín, \\"Código Civil Anotado, Tomo II-A, págs. 425/426, Ed. Abeledo-Perrot, 1979). Ahora bien, a fin de evaluar la procedencia del rubro indemnizatorio me remitiré a las constancias del contrato de locación, y al respecto, de la Cláusula decimotercera, se establece en su parte pertinente que "....... si el locatario no entregara el inmueble al locador, se hará pasible de la acción civil por daños y perjuicios debiendo además abonar por cada día de atraso hasta la efectiva entrega una suma equivalente al 30% del último alquiler". Con lo cual y habiendo realizado las operaciones matématicas, el 30 % del alquiler pactado asciende a la suma de $ 660 por cada dia de demora y hasta la efectiva restitución y habiéndo continuado ocupando el demandado el inmueble por un periodo de 10 meses y 18 días la suma por tal rubro ascendería a la suma de $ 209.880, advirtiéndose un yerro involuntario por la actora a la hora de cuantificar el rubro. Amen de ello, adelanto he de receptar el rubro y cuantía reclamada, pues se tiene dicho que "La función compulsiva que posee la cláusula penal no es absoluta y encuentra su límite en los dictados de la moral y las buenas costumbres (conf. CNCiv., esta sala, del 29-6-95, pub. en JA del 1-2-99, n° 6170, p. 73); y de lo contrario fijar el rubro en la suma de $ 209.880, resultaría notoriamente abusivo o exorbitante, desproporcionado con el valor de la prestación y las circunstancias de este caso. Ello con más intereses con más intereses a la tasa del 8% anual desde la constitución en mora hasta la fecha de la presente sentencia, y a partir de entonces y hasta el momento del pago efectivo deberán calcularse intereses de conformidad con la tasa establecida por el Banco de la Nación Argentina para préstamos personales libre destino en operaciones de hasta 36 cuotas mensuales conforme doctrina legal sentada por el STJRN en los autos “Guichaqueo Eduardo Ariel c/ Provincia de Río Negro". GASTOS EMERGENTES: Bajo este rubro se reclama la suma de $ 2.377,47 en concepto de pago de los servicios de agua, gas y energía eléctica durante todo el periodo de ocupación posterior al vencimiento; de $ 205 en concepto de reparaciones de roturas, de $ 1.200 en concepto de limpieza de terreno, de $ 13.000 en concepto de mano e obra de pintura y la suma de $ 6.819,80 en concepto de materiales y pintura. El daño patrimonial es todo menoscabo o detrimento que afecta el patrimonio del acreedor, con motivo del incumplimiento del deudor, y está conformado por dos elementos: uno, constituído por la pérdida sufrida en un bien que ya estaba incorporado al patrimonio (daño emergente); y otro por la ganancia frustrada, es decir un bien que no se incorpora al patrimonio (lucro cesante). Es obligación del inquilino conservar y restituir el inmueble en buen estado y debe responder por todo daño o deterioro que se causare por su culpa (art. 1561 del Código Civil), y se presume que todo daño o deterioro que exista al tiempo de la restitución se origina en la culpa del locatario siendo a su cargo la prueba de que los mismos se produjeron por el uso normal y habitual de la cosa u otra causa por la cual no deba responder (Belluscio-- Zannoni, \\"Código Civil...\\", Tº 7, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2003, págs.598/600; Bueres-Highton, \\"Código Civil...\\", Tº 4A, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2002, págs.433/434).\n Y, en el caso particular, el locatario recibió en muy buen estado el inmueble locado y se obligó a restituirlo en las mismas condiciones, según lo pactado en cláusula primera del contrato que celebró con los accionantes y a pesar de tal obligación asumida, no restituyó el inmueble en el mismo estado que lo recibió; sino por el contrario, hay elementos probatorios que indican que el inmueble se encontraba en muy mal estado, El Testigo Angel tripailao refiere que conoce el inmueble, sito en calle De la Libertad 275 de Choele Choel, que sabe que esa vivienda era alquilada al Dr. Gómez hasta Diciembre de 2014. Que lo sabe por que lo ha visto ingresar a la misma. Que vió el inmuble después que lo restituyó y que se encontraba deteriorado, por ejemplo en pintura y en mesadas, que no estaba como antes y que ello lo afirma porque conocía la vivienda con anterioridad. Recuerda que era una casa nueva. La Sra. Iglesias refiere conocer la vivienda por ser vecina del lugar; por lo que sabe que allí vivía el Dr. Gómez, que desepués formó pareja pero que luego se separó permaneciendo la chica en el lugar. Refiere que la casa tiene living-comedor, cocinita con entrada de autos, lavadero, garage, baño y dos dormitorios. Que concurrió unos dias después de que la habían entregado y recuerda que estaba rota la mampara del labadero, estaban cambiando el bajo mesada porque la humedad había levantado la fórmica y estaba deteriorada la cocina. Que con anterioridad había ingresado al inmueble y se trataba de una vivienda nueva que siempre se encontraba pintada. Por último el testigo Quinteros refiere que conoce la casa sita en calle De la Libertad, que la conoce desde que la hicieron, y está compuesta de living copmedor, cocina, lavadero, pasillo, 2 piezas y garage y que la última vez que ingresó fue cuando la pintó, luego de que le liberaraan la vivienda. Afirma que la misma estaba muy deteriorada, la corrosión era muy grandes, las mesadas estaban rotas, también los bajo mesada, la mampara del lavadero como así también cambió algunas cerraduraS. Con las facturas obrantes a fs. 17 Quinteros da cuenta del costo de mano de obra por las tareas realizadas en el lugar ( descascarar pintura de paredes estropeadas, pintura de toda la vivienda, tapar agujeros, limpiar machas por corrosión. Afirma que el deterioro de la casa era general pero que no habían problemas estructurales. Asimismo, de la claúsula decimoprimera del contrato surge que quedaba a cargo del locatario, la realización de una pintura conservatoria al finalizar el mismo. María Cecilia Duacastella a fs. 77 da cuenta de las tareas de limpieza que realizó en el terreno de calle De la Libertad 275 de Choele Choel y que por dicho trabajo extendió factura Nro 424 . Luis González a fs. 82 por su parte afirmó haber realizado recambio y colocación de policarbonato en la casa ubicada en De la Libertad 275 de Choele Choel y que extendió factura 3327 por el pago de $ 205, el día 03 de febrero de 2015. A su turno CALCATUM S.A. informó que las facturas “A” 1864, y 1865 son auténticas como así también los montos que allí figuran y que las mismas se emitieron por operación comercial de compra en 2015. Entonces, es razonable presumir, que, esa falta de mantenimiento y cuidado, y de diligencia en el obrar del inquilino, fue la causa adecuada para provocar los daños que presentaba la vivienda al momento de su restitución. En esta tesitura, a los fines de cuantificar ese menoscabo económico, y teniendo presente que el monto reclamado en la demanda data del año 2015, la suma asciende a $ 23.602,27 con más intereses a la tasa del 8% anual desde la constitución en mora hasta la fecha de la presente sentencia, y a partir de entonces y hasta el momento del pago efectivo deberán calcularse intereses de conformidad con la tasa establecida por el Banco de la Nación Argentina para préstamos personales libre destino en operaciones de hasta 36 cuotas mensuales conforme doctrina legal sentada por el STJRN en los autos “Guichaqueo Eduardo Ariel c/ Provincia de Río Negro". III.- Que en conclusión, de las constancias de autos, más las obrantes en la causa penal, la demanda prosperará contra Juan Carlos Gómez y Germán Rosas condenándolos a pagar a la actora la suma de $ 104.422,87 ( pesos ciento cuatro mil cuatrocientos veintidos con ochenta y siete centavos) con más los intereses ut supra determinados. Las costas del proceso, atento el resultado del mismo, el principio objetivo de la derrota sentado en el art. 68 ap. 1° del CPCC, corresponde imponerlas en su totalidad a la parte demandada. Para la regulación de los honorarios profesionales se deberá tener en cuenta la labor cumplida, medida por su eficacia, calidad y extensión, y conjugarlo con el monto de condena (conf. arts. 1, 6, 7, 9, 11, 19,37 y conc. L.A.).- Por todo lo expuesto, RESUELVO: I.- Haciendo lugar a la demanda instaurada por la Sra. Mónica Noemí Sanchez Rafine contra los Sres. Juan Carlos Gómez y Germán Rosas, condenando a estos últimos a abonar la suma de $ 104.422,87 ( pesos ciento cuatro mil cuatrocientos veintidos con ochenta y siete centavos), con más los intereses que se determinaron en los considerandos, en el término de diez días de notificado de la presente, bajo apercibimiento de ejecución. II.- Imponer las costas al demandados, en los términos del art. 68 del C.P.C.C. III.- Regular los honorarios profesionales de los Dres. Gustavo Zavala y Gerardo Costaguta, como letrados patrocinantes de la actora, en la suma de $ 15.663,87 en conjunto, y los del Dr. Rubi Zuain, en carácter de letrados patrocinane de los demandados en la suma de $ 11.486,51, ( Arts.6, 7, 8, 9, 10, 11, 20 y 39 Ley 2212) -MB: $ 104.422,87.Notifíquese a la Caja Forense y cúmplase con la ley 869. Notifíquese, Protocolícese y Regístrese nc Natalia Costanzo Juez |
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