Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia	42 - 27/09/2017 - DEFINITIVA
Expediente	15386-16 - BALABANIAN, GUSTAVO MARCOS C/ SOTO AVILA, MARIELA ANDREA S/ REIVINDICACION (Ordinario) (S-07)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	IIIª Circunscripción Judicial de Río Negro. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5 Secretaría única Tomo: Resolución: Folio: Iván Sosa Lukman, Secretario San Carlos de Bariloche, 27 de septiembre de 2017. VISTOS: Los autos "BALABANIAN, GUSTAVO MARCOS C/ SOTO AVILA, MARIELA ANDREA S/ REIVINDICACION (Ordinario) (S-07)" (expte. 15386-16). RESULTA: A) Que a fs. 20/22 Gustavo Balabanian interpuso acción de reivindicación de una fracción del inmueble designado catastralmente como 19-2-P-004-02C de esta ciudad contra Mariela Andrea Soto Avila y/o contra cualquier otro ocupante del inmueble. Afirma ser propietario de lote, según la escritura traslativa de dominio nro. 191 de fecha 29/12/11 y su posterior protocolización pasada por escritura nro. 1 de fecha 10/01/12. Refiere que en el mes de septiembre del año 2012, aproximadamente, un grupo desconocido de personas ingresaron sin permiso alguno al inmueble y lo ocuparon, lo que motivó el inicio de la diligencia preliminar en noviembre de 2014 para constatar el carácter, cantidad e identidad de las personas que ilegítimamente se encontraban ocupando el predio. Ofrece prueba y funda su demanda en derecho. B) Que a fs. 34/37 contestó demanda Mariel Andrea Soto Avila quien pidió el rechazo de la demanda. Señala que ocupa el bien desde septiembre de 2011 de manera pública y pacífica y no desde septiembre de 2012 como se alude falsamente el actor en su demanda con la intención de hacer creer al juez que el inmueble se encontraba desocupado al momento de celebrar la escritura. Sostiene que a raíz de ello no hubo tradición y que, por lo tanto, no puede haber escritura que de fundamento a la acción reivindicatoria, ya que la actora no puede reivindicar lo que nunca tuvo. Por último, alega haber realizado mejoras y haber abonado los servicios, afirma que la Municipalidad avaló la situación ya que facilitó la instalación de mucha gente en el barrio y ofrece prueba. C) Que a fs. 40 se abrió la causa a prueba, la que certifico el secretario a fs. 61. D) Que a fs. 63/64 alegó la parte actora y a fs. 66 se ordenó pasar los autos a sentencia, mediante providencia que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1°) Que el art. 2248 del CCyC, primer párrafo establece "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento". En concordancia con ello, se ha definido a la acción reivindicatoria como "...la acción real que tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en los que haya mediado desposesión de la cosa -mueble o inmueble-, y así obtener su restitución..." (Kiper, Claudio "Tratado de Derechos Reales", Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, Tomo II, pág. 450). En tal definición, podemos observar la utilización de los términos "acción real" y "derecho real", que son conceptos diferentes, ya que es posible transmitir la acción sin que se perfeccione la transmisión del derecho, lo cual explica el ejercicio de la primera sin la titularidad del segundo (ver, por ejemplo, Guillermo A. Borda "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", tomo II, 5ª edición actualizada por Delfina Borda, parágrafos 1484 a 1486, La Ley, 2008). 2º) Que a los fines de ejercer las acciones reales es necesario ser titular del derecho real respectivo, debiendo demostrar el título y la tradición (art. 1892 del CCyC). 3°) Que, en el caso que nos ocupa, la parte actora ha demostrado ser titular del inmueble que pretende reivindicar mediante la compraventa realizada por escritura pública (fs. 10/15) y su inscripción registral (fs. 54/57). No interesa establecer aquí si hubo tradición o no, porque a partir del plenario de la Cámara Nacional en lo Civil "Arcadini, Roque (suc.) c/ Maleca, Carlos" se ha reconocido la potestad de ejercer la acción reivindicatoria a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, aún antes de habérsele hecho la tradición de la cosa. Es más, antes de ese plenario, ya la Corte Suprema de Justicia de la Nación se había pronunciado que la escrituración importaba una cesión de acciones, en los términos del art. 1444 del Código Civil (Fallos 108:34, entre otros). A su vez, dicho fallo plenario resulta aplicable aún con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Kiper, ob. cit., pág. 460). Es decir, que, aún cuando a una persona le pudiere faltar uno de los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio -tradición-, igualmente se le otorga la posibilidad de ejercer la acción real para reivindicar la cosa, con la finalidad no sólo de proteger el derecho real, sino también de perfeccionarlo, como bien señala el Dr. Kiper en "Legitimación del adquirente que tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria", La ley on line, AR/DOC/695/2011). En este mismo sentido, se ha dicho que: "Cuando quien transmite al actor en la reivindicación cuenta con título anterior a la posesión del demandado y no se reserva ningún derecho sobre la cosa, cede implícitamente todas las acciones, entre ellas la reivindicatoria (art. 1616 CCyC). A raíz de ese argumento se sostiene (comentario al art. 2249 CCyC) que debe triunfar en la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor de la cosa, el comprador de un inmueble con escritura pública pero sin tradición, es decir, aun antes de haber adquirido el derecho real y con un título posterior a la posesión del demandado, pero siempre que el título del vendedor sea de fecha anterior a tal posesión, pues, de otro modo, no podría haber cedido la acción reivindicatoria." (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, dirigido por Marisa Herrera - Gustavo Caramelo - Sebastián Picasso, Tomo V, Libro Cuarto, comentario al art. 2256 del CCyC, pág. 407). Por lo tanto, y aún cuando se considere que el título presentado por el actor fuera de fecha posterior a la posesión del demandado, según lo alegado por la parte demandada, no correspondería tampoco desestimar la acción reivindicatoria, cuando, como en este caso, el actor adjuntó los antecedentes inmediatos de donde se desprende que el enajenante, de quien emana el título, resulta ser el efectivo dueño de la cosa; es decir, cuando agregó el título antecedente hasta llegar a la fecha anterior a la posesión del demandado. Así, en este caso, se puede observar del propio título que acompañó el actor que quien fuera su vendedor adquirió el inmueble con fecha 09/01/06, es decir, con fecha anterior a la posesión invocada por el demandado -septiembre 2011- Entonces, de acuerdo con lo expuesto, cabe afirmar que la parte actora posee título suficiente para ejercer la acción reivindicatoria. 4°) Que, en cambio, la parte demandada no acreditó tener título suficiente para repeler la acción reivindicatoria. La demandada sólo esgrimió ejercer una posesión pública y pacífica pero la misma no cumple con los requisitos legales previstos para la adquisición del inmueble a través del instituto de la prescripción adquisitiva, ya que, en estos casos, se requiere 20 años de posesión continua, pública y pacífica (art. 1899 del CCyC). 5º) Que lo dicho es suficiente para condenar a la demandada, su grupo familiar, personas que de él dependan y demás ocupantes, a entregar al actor el inmueble que reclama, en el plazo razonable de treinta días corridos, bajo apercibimiento de ejecución. 6º) Que la demandada debe pagar las costas del juicio porque no hay razones para omitir el principio general del resultado (artículo 68 del CPCC). 7º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24, primer y segundo párrafo, de la ley G 2212) y sólo después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado). En consecuencia, FALLO: I) Condenar a Mariela Andrea Soto Avila y/o cualquier otro ocupante del inmueble, su grupo familiar, personas que de ellos dependan y demás ocupantes, a entregar a Gustavo Balabanian la fracción del inmueble en cuestión cuya nomenclatura catastral es 19-2-P-004-02C, en el plazo razonable de treinta días corridos, bajo apercibimiento de ejecución. II) Condenar a Mariela Andrea Soto Avila a pagar las costas del juicio. III) Diferir la regulación de honorarios hasta que se establezca la base. IV) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia. Cristian Tau Anzoátegui juez
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