Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 9 - GENERAL ROCA |
|---|---|
| Sentencia | 8 - 23/02/2021 - DEFINITIVA |
| Expediente | B-2RO-277-C2018 - RANUCCI EDGARDO TULIO C/ TORRES NAZARENO EMANUEL y OTROS S/ DESALOJO (Sumarísimo) (MENORES) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia | General Roca, 23 de febrero de 2021. AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en las presentes actuaciones caratuladas "RANUCCI EDGARDO TULIO C/ TORRES NAZARENO EMANUEL y OTROS S/ DESALOJO (Sumarísimo)" (B-2RO-277-C9-18), de los que RESULTA: A fs. 45/8 se presenta Edgardo Tulio Ranucci, con patrocinio letrado y adjuntando la documental de fs. 3/44, iniciando demanda de desalojo por falta de pago, contra Nazareno Emanuel Torres y María Ángeles Morales, ésta última en su carácter de ocupante, y contra subinquilinos y/u ocupantes que hubiere en el inmueble de la calle Alemania n° 1933 de ésta ciudad. Relata que el vínculo con el demandado se debió a la suscripción y celebración de un contrato de compraventa con María Mirta Molines, el 10 de julio de 2006, del lote 31, NC 05-1-E-681-31, pactándose el precio en la entrega en ese entonces (año 2010), de la suma de $ 1.000 y 80 cuotas mensuales de $ 150, actualizables conforme el índice mensulamente publicado por el INDEC. Afirma que el 24 de agosto de 2008 la compradora vende, cede y transfiere sus derechos y obligaciones a Nazareno Emanuel Torres, acto que fue notificado y celebrado ante su presencia y con su conformidad. Sostiene que ante el incumplimiento en el pago de las cuotas por parte del nuevo adquirente, en fecha 04 de enero de 2010 se celebró un nuevo convenio de refinanciación, estableciéndose que debía ser sellado por el comprador, que adeudaba la suma de $ 19.200 y debía abonarlas en 48 cuotas mensuales de $ 400, del 1 al 10 de cada mes, con vencimiento la primera el día 10 de enero de 2010, ajuntándose el importe mensualmente según variación salarial del salario mínimo, vital y móvil y se estableció un interés moratorio igual al vigente al interés establecido por los bancos privados para descubiertos en cuenta corriente. Describe que la cláusula sexta establecía el pacto comisorio expreso para el caso de que el comprador adeudare más de tres cuotas, pudiendo en tal caso optar por: a) considerar vencido el plazo de pago y reclamar el total de la deuda; b) dar por rescindido el contrato con pérdida del comprador de los importes abonados hasta la fecha, los que se tomarán en concepto de indemnización para el vendedor. Alega que el demandado abonó dos cuotas e incurrió nuevamente en incumplimiento, la cual se mantuvo pese a los intentos de arreglos extrajudiciales, remitiéndole carta documento, notificándole que el contrato se rescindió e intimándolo a la restitución del bien. Afirma que luego de la misiva, el demandado se acercó personalmente a fin de resolver la cuestión, suscribiéndose un nuevo acuerdo de pago, que también fue incumplido, abonando sólo una cuota, adeudando el 80% del valor del lote. Dice que al iniciar el proceso de mediación, tomó conocimiento que Nazareno Torres no estaba viviendo en el domicilio, sino en calle 9 de julio de 1819 y que en el inmueble estaría viviendo una señora de nombre María de los Ángeles Morales. Solicita mandamiento de constatación y la desocupación inmediata, funda en derecho, ofrece prueba y peticiona. A fs. 56/8 se presenta María de los Ángeles Morales, con patrocinio letrado y adjuntando la documental de fs. 53/5, contestando demanda. Niega en forma genérica todos y cada uno de los hechos expuestos en la demanda y efectúa una negativa particular de cada uno de ellos. Interpone excepciones de falta de legitimación para obrar en el actor y de defecto legal. Afirma que no media una relación jurídica entre las partes en la cual el demandado se encuentre en la obligación de restituir algo (contrato de locación o de comodato) como así no reviste ser meros ocupantes circunstancial o transitorio que no aspiran al ejercicio de la posesión. Niega el carácter de ocupantes ilegales o intrusos que el actor invoca, en la porción del inmueble objeto del presente. Sostiene que su conducta puesta de manifiesto, como el pago de las facturas del servicio eléctrico a su nombre, demuestran el ejercicio de un derecho de propiedad. Alega que resulta ajeno al juicio de desalojo debatir la propiedad o posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias. Concluye que se está utilizando el proceso de desalojo para un incumplimiento contractual, por lo que la acción debe ser rechazada in limine. Ofrece prueba, funda en derecho y peticiona. A fs. 60/1 consta agregada cédula de notificación diligenciada en un domicilio diferente al inmueble que se pretende el desalojo, la cual fuera recibida por el codemandado Nazareno Emanuel Torres, quien manifestó al oficial notificador que reside en el lugar con su hija menor de edad. Manifestó también que no vive más en el inmueble de calle Alemania, objeto del desalojo, desde hace aproximadamente 3 años, y que cuando se fue quedó viviendo en el lugar su ex pareja de nombre María de los Ángeles Morales, probablemente su actual pareja, su hija Morena Milagros Torres y una bebé hija de la sra. Morales con su actual pareja. A fs. 62 toma intervención la Defensora de Menores e Incapaces, peticionando "se haga lugar a la excepción de defecto legal toda vez que el presente desalojo se interpone por falta de pago de un contrato de compra venta celebrado entre las partes. Por lo que entiende éste Ministerio que no se le debe dar trámite de sumarísimo en el marco del desalojo sino como incumplimiento de contrato". A fs. 64/7 la actora contesta traslado de excepción de falta de legitimación para obrar en el actor y de defecto legal. Sostiene que haber pagado facturas del servicio de electricidad, que no se encuentra a su nombre sino del sr. Nazareno Torres, no cambia su situación jurídica al respecto, sino que confirma que habita sin causa y sustento legal en el inmueble, haciendo uso de un servicio que debe abonar por la necesidad del mismo. Afirma que la codemandada en ningún momento indica y acredita la falta de legitimación de quien es dueño y propietario de un dominio, y que no se encuentra en discusión el derecho de propiedad sobre la cosa. Tampoco la codemandada aclara ni acredita los fundamentos por el que la se encuentra haciendo uso y goce del bien inmueble, con servicios de electricidad y gas a nombre de una tercera persona. Alega que el proceso de desalojo procede contra intrusos y cualquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, y en autos no se discute el derecho de posesión ni de la propiedad, siendo que la codemandada en ningún momento ha acompañado elemento de prueba que dé cuenta de la posible existencia de un derecho sobre el inmueble. Solicita aplicación de sanción de temeridad y/o malicia y desconoce la documental acompañada. A fs. 73 se fija audiencia preliminar, la cual se celebra a fs. 77, donde comparecieron el actor Edgardo Tulio Ranucci mediante apoderada, la codemandada María de los Ángeles Morales, con su patrocinante letrado, dejándose constancia de la incomparecencia del codemandado Nazareno Emanuel Torres, quien no contestó demanda ni se presentó a estar a derecho. Se fijan los hechos sujetos a prueba y el plazo para su producción. Se ha producido la siguiente: a) Documental: fs. 3/44 por la parte actora y fs. 53/5 por la codemandada Morales; b) Informativa: fs. 83/5 y 90 Correo Oficial de la República Argentina; c) Testimonial: fs. 82 declaración de Evelin Carolina Alvarez. A fs. 109 se clausura el término probatorio. En fecha 04/08/2020 se ordena librar cédula a la demandada para que en el plazo de cinco días se expida sobre el estado de ocupación del inmueble y brinde las explicaciones que estime corresponder. Al no expedirse en el plazo indicado, en fecha 21/08/2020 se libra mandamiento a los fines de dejar constancia del estado de ocupación del inmueble, sus ocupantes y el carácter que invoquen. En fecha 24/09/2020 se presenta la dra. María Belén Delucchi a cargo de la Defensoría n° 10, manifestando que la codemandada María de los Ángeles Morales se comunicó con ella, informándole que vive sola con sus tres hijas y que no tiene lugar donde ir, tomando conocimiento de las últimas diligencias con la recepción del mandamiento de constatación. En fecha 29/09/2020 se adjunta carta poder de la codemandada Morales a favor de la defensoría n° 10. Por providencia del 02/10/2020 se ordena agregar a documentos digitales el mandamiento de constatación diligenciado el 21/09/2020 (agregado el 04/12/2020), de cuyo informe surge que el oficial de justicia se constituyó en el inmueble ubicado en calle Alemania n° 1933, siendo atendido por el sr. José Facundo Bastías quien informó que se encuentra habitando el lugar en calidad de inquilino, abonando la suma de $ 10.000 a la sra. María de los Ángles Morales, exhibiendo un contrato de locación sin sellado. Informó también que reside en el lugar junto a su pareja Micaela Luján Mazza y su hijo de 5 meses Elian F. Bastías. En fecha 15/10/2020 se ponen los autos para alegar, presentándolo la actora en fecha 21/10/2020 y por la codemandada Morales el 23/10/2020, dictándose el 22/12/2020 el autos para sentencia. CONSIDERANDO: I) La parte actora inicia el presente proceso de desalojo contra Nazareno Emanuel Torres y María de los Ángeles Morales, y contra subinquilinos y/u ocupantes que hubiere en el inmueble de calle Alemania 1933 de ésta ciudad, en base al incumplimiento de un contrato de compraventa. En tal sentido el art. 680 del CPCCRN dispone que "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible". Es decir que lo que se pone de resalto es la obligación de restituir. Resulta conveniente determinar el marco procesal en que se desarrolla el juicio de desalojo iniciado. Comienzo con considerar que el proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible, tratándose de una acción personal, no pudiendo versar la discusión sobre el derecho a poseer o las cuestiones atinentes a la protección o tutela de la posesión las cuales tienen protección propia (interdictos, acciones posesorias o acciones reales desde el punto de vista del derecho de dominio). Es sabido que la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso, y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, es decir contra quienes reconocen en otro la titularidad del dominio, pero no contra quien posee "animus domini" (art. 680 del C.P.C. Y C). En ese contexto se ha dicho que "...la prueba de la posesión alegada en el juicio de desalojo, no requiere el grado de certeza propia del juicio de usucapión, bastando prima facie se acredite la verosimilitud de los actos posesorios" (Referencia Normativa: CPCB ART. 679 INC. 1, Cc0000 D0 85283, Rsd-209-7 S, Fecha 11/09/2007, Carátula Luissi, Marta Beatriz c/ López Natalia, Gómez Héctor y/u ocupante s/ Desalojo; Mag. Votantes: Hankovits-Debadie; Jur. Lex Doctor). En tal sentido es dable recordar que el desalojo es un proceso de conocimiento de naturaleza abreviada, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa detentada, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello (conf. Sosa, Gualberto Lucas.- El juicio de desalojo.- T. 3 pág. 39). Que la Alzada ha sostenido: "...El juicio de desalojo tiene por objeto lograr la restitución de un inmueble de aquél que tiene contraída obligación en tal sentido; en él sólo pueden discutirse derechos personales pero no los reales, como sería el mejor derecho a la posesión o procurar el cumplimiento de obligaciones surgidas del contrato de compraventa..." (C. Apel. de General Roca, "Gzain Hugo c/Coliqueo Trinidad y Muñoz Genaro y Evaristo s/Desalojo", 3310-CA-79, diciembre 17-979, Jurisprudencia Condensada, T. 3, pág. 9, Nº 41; y más recientemente in re: "Saade Juan Carlos c/Veltri Claudio Daniel s/Desalojo", 13996-CA-2000, mayo de 2.000, en Comentarios de Jurisprudencia del Colegio de Abogados de General Roca, Nº 27, pág. 79, Nº 7). Por otro lado, la parte actora debe haber probado el hecho constitutivo de su derecho, es decir su derecho a exigir la restitución del bien. En el presente caso, obra a fs. 24/36 copia certificada de escritura n° 62, de fecha 11/11/2009, Acta Declarativa, donde consta que el inmueble DC n° 05-1-E-062-01C, le corresponde Edgardo Tulio Ranucci por compraventa por tracto abreviado, escritura n° 27, folio 131 de fecha 19/05/1999, pasada ante el registro notarial n° 109 de ésta ciudad; por declarativa de unificación y fraccionamiento: (DISP.07/91) escritura 10, folio 18, del 19/04/2002, pasada por ante el registro 109 de ésta ciudad; y por declarativa de fraccionamiento: escritura 84, folio 186, del 14/08/2008, pasada ante el registro 109 de ésta ciudad, e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 16/09/2008, matrícula n° 05-33.839, antencedentes que el escribano confeccionante tuvo a la vista. Dicho inmueble fue sometido a mensura particular para su fraccionamiento mediante plano registrado ante la Dirección de Catastro y Topografía, bajo característica 301/09 con fecha 31/07/2009, formalizando el acta declarativa del nuevo plano de mensura, fraccionándose el inmueble 05-1-E-062-01C en 83 parcelas, cuya denominación, medidas, superficies y linderos se identifican, entre las que se encuentra la que se pretende desalojar en autos. A fs. 38 y vta. obra boleto de compraventa de la fracción de terreno con designación catastral provisoria 05-1-E-681-31, donde surge que la Inmobiliaria Edgardo T. Ranucci venderá, cederá y transferirá a la sra. María Mirta Molines dicha fracción. Luego como adenda del mismo y fechado el 24/08/2008, consta que la sra. Molines, vende, cede y tansfiere al sr. Torres los derechos y acciones que aquella tiene sobre el terreno y las cuotas abonadas, transacción que fuera autorizada por el sr. Ranucci. A fs. 39/40 obran convenios de refinanciación celebrados entre Inmobiliaria Ranucci y Nazareno Emanuel Torres; en ambos se ha pactado que en caso de que el comprador se atrasare en el pago de cuotas, el vendedor podrá optar por considerar el total de la deuda de plazo vencido y solicitar su inmediata cancelación; o dar por rescindida la presente operación en forma automática, sin necesidad de notificación judicial ni extrajudicial, con pérdida por parte del comprador de los importes abonados hasta la fecha, los que constituirán una indemnización para el vendedor. II) Respecto al codemandado Nazareno Emanuel Torres, consta en autos que el mismo no habita más el inmueble que se pretende desalojar. A fs. 60/1 obra cédula de notificación que fuera diligenciada en un domicilio distinto al del inmueble en conflicto, manifestándole al oficial notificador que hacía 3 años no habitaba el inmueble de Alemania 1933. Por otro lado, el codemandado Torres tampoco contestó demanda ni hizo valer sus derechos en autos. La incomparecencia del codemandado Torres, con la consecuente incontestación de la demanda, autorizan a tener por reconocida la verdad de los hechos pertinentes y lícitos invocados en el escrito de inicio, así como la autenticidad y recepción de la documental acompañada por la accionante, tal como autoriza la norma del art. 356 inc. 1 del C.P.C.y C. Sobre todo teniendo en cuenta que la documentación acompañada por la actora le fue atribuida a él, lo cual no fue negado. Por lo tanto, en ese contexto, tengo por cierto la celebración de los contratos y convenios de refinanciación entre la inmobiliaria Ranucci y el sr. Torres, como así también la falta de pago de las cuotas pactadas. III) En cuanto a la codemandada Morales, quien contestó demanda a fs. 56/8, la misma interpuso las excepciones de falta de legitimación para obrar y la de defecto legal en el modo de proponer la demanda y que no media una relación jurídica entre las partes de la cual surja la obligación de restituir. Respecto a las excepciones, no brinda mayores argumentos al respecto, fundando su contestación de demanda principalmente en la inidoneidad del proceso de desalojo para el caso de autos. Sin perjuicio de ello, como ya se analizara precedentemente, el actor ha acreditado ser el propietario del inmueble en cuestión, así como la existencia de contratos con el sr. Torres, que lo legitiman para reclamar su restitución. Tampoco argumenta acerca de que modo afecta su derecho el modo de proponer la demanda, que le haya impedido ejercer su derecho de defensa en juicio, pudiendo concluir que la actora planteó su reclamo en forma clara y precisa. No se vislumbran en la demanda oscuridades u omisiones del modo de proponer la demanda que haya colocado a la demandada en estado de indefensión, impidiéndole o dificultándole la refutación o producción de las pruebas conducentes. "La excepción de defecto legal procede cuando a pesar de la lectura detenida de la demanda no es posible desentrañar la cosa demandada, o cuando falta la determinación del monto reclamado o es confusa su estimación.? (CNApel. en lo Civ., Sala E, ?Bodo, Osvaldo C. c/ Consorcio de Prop. Yatay 290/92?, del 25/04/2003, La ley 2003-E,397). De la lectura del escrito de demanda surge que la actora pretende el desalojo de los ocupantes de un inmueble, fundado en los documentos que acompañó. Corresponde el rechazo de ambas excepciones planteadas por la codemandada Morales. Por otro lado la codemandada Morales negó su carácter de ocupante ilegal o intrusa, sino que alega que existe intención de su parte de someter el inmueble al ejercicio de un derecho de propiedad, trayendo como prueba una copia de un aviso de deuda de la empresa Camuzzi gas del Sur (fs. 54) y una copia de factura de Edersa (fs. 55), la cuales constan a nombre del codemandado Nazareno Emanuel Torres. Mediante el acompañamiento de tales documentos, la codemandada pretende acreditar actos con intención de someter el inmueble a un derecho de propiedad, sin embargo, además de figurar a nombre de otra persona, e incluso respecto a Camuzzi Gas del Sur, el servicio se encontraba en mora, por al menos 4 períodos, lo que no contribuye a demostrar actos posesorios por parte de la codemandada. Tampoco la codemandada instó prueba informativa a los fines de acreditar la autenticidad de dichas facturas y de las boletas de pago que existen al dorso. IV) Sin perjuicio de todo lo dicho, del mandamiento de constatación diligenciado el 21/09/2020 (agregado el 04/12/2020), surge que el oficial de justicia se constituyó en el inmueble ubicado en calle Alemania n° 1933, siendo atendido por el sr. José Facundo Bastías quien informó que se encuentra habitando el lugar en calidad de inquilino, abonando la suma de $ 10.000 a la sra. María de los Ángles Morales, exhibiendo un contrato de locación sin sellado. Informó también que reside en el lugar junto a su pareja Micaela Luján Mazza y su hijo de 5 meses Elian F. Bastías. Por lo que tampoco la codemandada Morales se encuentra habitando el inmueble en cuestión. V) Concluyo entonces, que habiendo la actora acreditado su derecho a la restitución del inmueble ubicado en calle Alemania n° 1933 (NC: 05-1-E-681-31) y habiendo solicitado la acción contra Nazareno Emanuel Torres, María de los Ángeles Morales y contra subinquilinos y/o ocupantes, corresponde hacer lugar a la demanda y ordenar la restitución del inmueble al actor, debiendo practicarse el desalojo contra el ocupante que se encuentre en el lugar. Vuelvo a resaltar que ninguno de los codemandados ha acreditado de manera preliminar la posible existencia de un derecho de posesión sobre el inmueble, como así tampoco el ocupante del mismo, que surge del mandamiento de constatación de fecha 21/09/2020, se ha presentado en autos a hacer valer sus derechos. "En ese sentido, cuando el actor haya probado el hecho constitutivo de su derecho, el demandado debe proveer la prueba para acreditar la posesión alegada, en la profundidad que el proceso de desalojo exige. (Chiovenda, "Principios del Derecho Procesal Civil", T.II, pág. 253)" (S.T.J.R.N., Se. N° 6, 06/02/2007, Ogilvie John G. y Otra c/ Galván Santiago y/u Ocupantes s/ Desalojo s/Casación, Expte. N° 20195/05-STJ-, voto del Dr. Sodero Nievas). El codemandado Torres no ha contestado demanda, no existiendo entonces versión de los hechos por su parte. Y en cuanto a la codemandada Morales, los actos posesorios invocados como ser la existencia de una factura de Edersa a nombre de Torres y el aviso de deuda de Camuzzi gas del Sur, no constituyen prueba de acto posesorio alguno. El actor ha intimado al desalojo mediante carta documento (fs. 43/44) en el domicilio de ubicación del inmueble, y según informó al empresa de correos, la misma fue recibida por Torres el 14708/2015. Ninguna versión de los hecho brindó la codemandada Morales que permitieran analizar la existencia de un derecho de posesión. VI) Por todo lo expuesto, y lo dispuesto por los arts. 680, sgtes. y cctes. del C.P.C.y C. SENTENCIO: 1. Haciendo lugar a la demanda promovida por Edgardo Tulio Ranucci y en consecuencia condenando a Nazareno Emanuel Torres, María de los Ángeles Morales y/o cualquier otro ocupante y/o subinquilino desalojo del inmueble sito en la calle Alemania n° 1933 de ésta ciudad (NC 05-1-E-681-30), debiendo entregarlo libre de efectos y ocupantes, dentro del plazo de 10 días desde la notificación de la presente y bajo apercibimiento de desahucio. Haciendo extensiva la condena al grupo familiar del demandado, inquilinos, subinquilinos y demás ocupantes, con costas. 2. Rechazar las excepciones de falta de legitimación para obrar en el actor y de defecto legal en el modo de proponer la demanda, planteadas por la codemandada María de los Ángeles Morales, con costas. 3. Imponiendo las costas a las codemandadas en su condición de vencidas (art. 68 C.P.C.y C.), difiriendo la regulación de los honorarios profesionales para el momento en que se determine el monto del proceso (arts. 27 L.A. G 2212). 4) Notifíquese y regístrese. VERÓNICA I. HERNANDEZ JUEZ |
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| Texto Referencias Normativas | (sin datos) |
| Vía Acceso | (sin datos) |
| ¿Tiene Adjuntos? | NO |
| Voces | JUICIO DE DESALOJO - FALTA DE PAGO - COMPRAVENTA DE INMUEBLES - TERCERO OCUPANTE - SUBINQUILINO - EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN PARA OBRAR - DEFECTO LEGAL |
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