Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 5 - BARILOCHE
Sentencia	51 - 26/10/2018 - DEFINITIVA
Expediente	14858-15 - FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ LOPEZ, MARIANO y OTROS S/ REIVINDICACION (Ordinario) (S-06)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	IIIª Circunscripción Judicial de Río Negro. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial y Minería Nro. 5 Secretaría única Protocolo Digital Resolución: San Carlos de Bariloche, de octubre de 2018. VISTOS: Los autos "FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ LOPEZ, MARIANO y OTROS S/ REIVINDICACION (Ordinario) (S-06)" (expte. 14858-15) y los autos "FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ LOPEZ, MARIANO y OTROS S/ REIVINDICACION (Ordinario) (S-06)" (expte. 15578-16). RESULTA: A) Que a fs. 32/34 del expediente nro. 14858 Fracciones Lago Gutierrez S.A., a través de su apoderada, demanda por reivindicación a Mariano Lopez y ocupantes del lote designado catastralmente como 19-2N-143-10; y -en idénticos términos- a fs. 143/144 del expediente nro. 15578 demanda la reivindicación del inmueble 19-2N-143-11. En ambos casos, reclama también indemnización por daños. Indica que, tal como acredita con certificado de dominio, su parte es propietaria del lote 10 y del lote 11 de la manzana no. 143, ejerciendo la posesión del inmueble como continuadora de la posesión de David Lacroze, condómino de dicho inmueble según testimonio de escritura nro. 198. Señala que el demandado ocupó el lote 10 y el lote 11 de la manzana 143, habiendo resultado infructuosas todas las diligencias practicadas a efectos de obtener la restitución del inmueble. Asimismo, relata que el 6 de octubre de 2008 promovió por ante el CEJUME audiencia de mediación sin resultado alguno; y el 8 de septiembre de 2009 envió al demandado un telegrama reclamándole los lotes identificados como 19-2N-143-10 y 11, el que fue respondido escuetamente con una negación de los hechos. Refiere que luego, en un nuevo intento basado en el hecho de que el ahora demandado manifestaba querer adquirir el inmueble, promovieron mediación ante el CEPRI notificando al demandado tanto en el domicilio de Lago Gutierrez como en la calle Morales, que era el domicilio alternativo del demandado, pero también aquí el resultado fue negativo. Indica que con anterioridad se había practicado la diligencia preliminar "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ ocupantes del lote 143-10," Expte. 0-3BA-405-2015, en trámite por ante el Juzgado de primera Instancia en lo civil Comercial y Minería nro. 3, pero no fue posible encontrar al demandado. Afirma que los impuestos fueron abonados por compensación de deuda de CODISTEL SA, una empresa que tenía crédito contra la Municipalidad e esta localidad y, como ésta tenía un juicio contra Teofilo Lacroze, y otros por cobro de impuestos municipales, entre los que se encuentra la deuda de los lotes 19-2-N-143-10, se produjo una compensación entre los derechos litigiosos de la Municipalidad con Codistel de que informan los autos caratulados "Codistel SA c/ Lacroze Teofilo s/ Ejecución Fiscal, que tramitan por ante el Juzgado Civil nro. 3. Invoca derecho y ofrece prueba. B) Que a fs. 44/48 del expediente nro. 14858 Mariano Lopez opone excepción de falta de legitimación activa para obrar, en los mismos términos que lo hace en su presentación a fs. 163/168 del expediente nro. 15578. Invoca que el art. 2251 establece que el ejercicio de la acción reivindicatoria del condominio se limita o circunscribe a su parte indivisa, por lo que mal podría entablar la actora la presente acción. Desconoce que la parte actora sea copropietaria y que detente la posesión, ya sea como continuadora de algún anterior poseedor o como poseedora por derecho propio. Ello, por cuanto no acompaña título alguno y ésto no puede ser suplido por un certificado de dominio; y tampoco acompaña, ni invoca los títulos antecedentes que lo legitimen; por el contrario, el título en que fundamenta su derecho es posterior a la posesión de su parte. El título de quien pretende reivindicar debe ser de fecha anterior a la posesión de su parte. Refiere que él es poseedor con mucha antelación a la “titularización” parcial de la accionante. Su posesión es anterior a la de la actora y a su título. A esta última nunca se le hizo la tradición, no pudiendo por tal motivo adquirir el dominio del bien. Invoca derecho y doctrina que avalan su postura. C) Que a fs. 50/56 del expediente 14858 Mariano Lopez contesta demanda solicitando su rechazo íntegro, en los mismos términos que contesta la demanda a fs. 173/179 en el expediente nro. 15578. Niega todos y cada uno de los hechos invocados por el actor en su demanda como así también que sea de aplicación al caso de derecho que invoca en su auxilio, salvo aquellos hechos que expresamente reconoce. Adhiere a los argumentos vertidos en su escrito de oposición de excepción de falta de legitimación activa para obrar. Adicionalmente, afirma que detenta la posesión pública y pacífica del inmueble objeto de autos, desde el año 1993 aproximadamente, cuando instaló en el inmueble lindero un aserradero y comenzó con la limpieza del terreno y el lote contiguo, desmalezando, cortando árboles y efectuando movimiento de suelo. Todo ese tiempo mantuvo el inmueble limpio y evitó intromisión de personas. Indica que en el año 1994 construyó el primer obrador y en el mismo acopiaba madera que luego vendía; instaló en dicho inmueble y los lotes contiguos su centro de actividades y comercializaba su mercadería. Luego, en el año 1995, instaló un aserradero portátil y con posterioridad, comenzó a construir su casa, conforme las fotografías que se adjuntan, y en la cual vive con su actual pareja e hijos. Afirma que desde hace años abona los impuestos municipales e inmobiliarios y que solicitó a la CEB los servicios de luz. Enfatiza que todos los actos referidos fueron realizados con ánimo de dueño, con lo cual se acredita fehacientemente el ánimus domini en forma continua e ininterrumpida a lo largo de más de 20 años, razón por la cual oportunamente se deberá hacer lugar a la defensa de usucapión que se opone al progreso de la acción. Invoca derecho y ofrece prueba. D) Que a fs. 63/64 del expediente nro. 14858 la actora contesta excepción de falta de legitimación opuesta por la contraparte en los mismos términos que lo hace a fs. 181/182 del expediente nro. 15578. En primer lugar, señala que es un error considerar que el artículo 2551 del CCCN impide el ejercicio de la acción reivindicatoria a cada condómino, limitándolo sólo al ejercicio de la parte indivisa; por el contrario, dicha normativa permite al condómino ejercer la acción por su parte o la totalidad de la cosa. Señala que no corresponde cuestionar la legitimidad para promover la acción reivindicatoria cuando se acredita la titularidad del inmueble, dado que dicha acción nace del dominio (art. 2758) y por lo tanto se vincula con el título y el derecho a poseer, con independencia de la posesión misma. Reitera que es continuadora de la posesión y que ello surge del certificado de dominio que acompañó. Asimismo, del certificado de dominio se desprende que es titular dominial de 5/12 avas partes del inmueble por cesión de 1/3 avas partes de David Lorenzo Lacroze. Invoca derecho y jurisprudencia para sustentar su defensa. E) Que a fs. 66 en el expediente 14858 se abrió la causa a prueba con el resultado que el secretario certificó a fs. 135; y en el expediente nro. 15578 se abrió prueba a fs. 184 con el resultado que el secretario certificó a fs. 240. F) Que a fs. 142/3 del expediente "Fracciones Lago Gutierrez S.A. con Lopez Mariano y otros s/ reivindicación" nro. 14858-15 se resolvió ordenar la acumulación del expediente "Fracciones Lago Gutierrez S.A. con Lopez Mariano y otros s/ reivindicación" nro. 15578-16 por ser la única diferencia de ambos procesos el lote objeto de reclamo. G) Que en el expediente nro. 14858 a fs. 157/159 alegó la parte actora y a fs. 165 alegó la parte demandada; y en el expediente nro. 15578 la parte actora alegó a fs. 247/249 y la parte demandada alegó a fs. 250/255. H) Que en el expediente nro. 14858 a fs. 156 se llamó autos para sentencia mediante providencia que se encuentra firme; y en el expediente nro. 15578 se llamó autos para sentencia a fs. 258 mediante providencia que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1°) Que el art. 2248 del CCyC, primer párrafo, establece que "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento". En concordancia con ello, se ha definido a la acción reivindicatoria como "...la acción real que tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en los que haya mediado desposesión de la cosa -mueble o inmueble-, y así obtener su restitución..." (Kiper, Claudio "Tratado de Derechos Reales", Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, Tomo II, pág. 450). En tal definición, podemos observar la utilización de los términos "acción real" y "derecho real", que son conceptos diferentes, ya que es posible transmitir la acción sin que se perfeccione la transmisión del derecho, lo cual explica el ejercicio de la primera sin la titularidad del segundo (ver, por ejemplo, Guillermo A. Borda "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", tomo II, 5ª edición actualizada por Delfina Borda, parágrafos 1484 a 1486, La Ley, 2008). 2º) Que a los fines de ejercer las acciones reales es necesario ser titular del derecho real respectivo, debiendo demostrar el título y la tradición (art. 1892 del CCyC). 3°) Que, en el caso que nos ocupa, la parte actora ha demostrado ser titular de una parte indivisa del inmueble que pretende reivindicar lo que se acredita a través de las distintas cesiones de derechos hereditarios a su favor y que se encuentran inscriptas en el registro de la propiedad inmueble (fs. 5/8 y 9/139 del expediente nro. 1578-16). No interesa establecer aquí si hubo tradición o no, porque a partir del plenario de la Cámara Nacional en lo Civil "Arcadini, Roque (suc.) c/ Maleca, Carlos" se ha reconocido la potestad de ejercer la acción reivindicatoria a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, aún antes de habérsele hecho la tradición de la cosa. Es más, antes de ese plenario, ya la Corte Suprema de Justicia de la Nación se había pronunciado que la escrituración importaba una cesión de acciones, en los términos del art. 1444 del Código Civil (Fallos 108:34, entre otros). A su vez, dicho fallo plenario resulta aplicable aún con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Kiper, ob. cit., pág. 460). Es decir, que, aun cuando a una persona le pudiere faltar uno de los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio -tradición-, igualmente se le otorga la posibilidad de ejercer la acción real para reivindicar la cosa, con la finalidad no sólo de proteger el derecho real, sino también de perfeccionarlo, como bien señala el Dr. Kiper en "Legitimación del adquirente que tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria", La ley on line, AR/DOC/695/2011). En este mismo sentido, se ha dicho que: "Cuando quien transmite al actor en la reivindicación cuenta con título anterior a la posesión del demandado y no se reserva ningún derecho sobre la cosa, cede implícitamente todas las acciones, entre ellas la reivindicatoria (art. 1616 CCyC). A raíz de ese argumento se sostiene (comentario al art. 2249 CCyC) que debe triunfar en la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor de la cosa, el comprador de un inmueble con escritura pública pero sin tradición, es decir, aun antes de haber adquirido el derecho real y con un título posterior a la posesión del demandado, pero siempre que el título del vendedor sea de fecha anterior a tal posesión, pues, de otro modo, no podría haber cedido la acción reivindicatoria. (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, dirigido por Marisa Herrera - Gustavo Caramelo - Sebastián Picasso, Tomo V, Libro Cuarto, comentario al art. 2256 del CCyC, pág. 407). Por lo tanto, y aun cuando se considere que la cesión de derechos hereditarios a favor de la parte actora (ver Expte. nro. 15578-16, informe de dominio fs. 5/8, asiento 2, que refiere a escrituras del 2007, consignadas en el testimonio ley 22.172 del 12/05/08) fuera de fecha posterior a la posesión del demandado, según lo alegado por la parte demandada, no correspondería tampoco desestimar la acción reivindicatoria, cuando, como en este caso, el actor adjuntó los antecedentes inmediatos de donde se desprende que los cedentes de tales derechos, de quien emana el título, resultan ser los efectivos dueños de la cosa; es decir, cuando agregó el título antecedente hasta llegar a la fecha anterior a la posesión del demandado (fs. 4/9 de dichas actuaciones). Entonces, de acuerdo con lo expuesto, cabe afirmar que la parte actora posee título suficiente para ejercer la acción reivindicatoria. A su vez, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 2251 del CCyC, la parte actora se encuentra perfectamente habilitada para reclamar, ya sea, la totalidad de la cosa o una parte material de ella, o, en su caso, su parte indivisa. La limitación que establece dicha normativa, en cuanto que la acción sólo puede ejercerse respecto a su parte indivisa, tal como lo sostiene la parte demandada (ver fs. 165, punto III, del expediente 15578-16) se encuentra prevista exclusivamente para el caso de que la acción sea dirigida entre condóminos, pero no para el supuesto en que la acción se dirija contra un tercero, como ocurre en este caso que nos ocupa.. Por ello, y siendo que la parte actora, en su carácter de condómina, ha reclamado en estos procesos acumulados la reivindicación de la totalidad de los inmuebles, y no una parte indivisa de ellos, corresponde rechazar los planteos efectuados por la parte demandada al respecto. 4°) Que, frente a ese título que posee la accionante, la parte demandada no acreditó la existencia de un mejor título. Invocó como defensa haber ejercido la posesión veinteañal en forma continua, pacífica y pública. En este sentido se ha dicho que la única posibilidad concreta para detener la acción reivindicatoria que asiste al demandado es probar que ha poseído durante el lapso requerido por la ley para que se configure la prescripción adquisitiva larga -art. 4016, cuerpo legal citado-, oponiendo tal excepción o defensa (CNApel.en lo Civil, Sala F, “Hilzerman, Héctor y otro c. Samapaolesi, Eduardo H. y otros”, del 07/03/2005, LL 2005-D, 793)" (citado por el STJ Río Negro, en autos "Guerrieri Roberto Pedro y otros c/ Rodriguez Cristian s/ ordinario s/ casación", del 14/08/2008, SD nro. 50). Sin embargo, en este caso, considero que no se ha acreditado que los actos posesorios tuvieran la antigüedad suficiente que exige la ley para que resulte admisible tal defensa opuesta. Al respecto, se puede observar que el deslinde y amojonamiento de los lotes 10 y 11 datan del 11/04/05, según el certificado que se adjuntó con el escrito de contestación de la demanda y reservada en sobre 14858-D (Expte. nro. 14858-15). Luego, con fecha 17/08/05, se hizo una constatación de dichos lotes mediante acta notarial de la cuál surge que en el frente de los mismos se encuentran colocados postes de madera y en los laterales y fondo se observan pozos, los que según manifestó en ese momento el requirente Mariano López habían sido realizados para colocar el resto de los postes y proceder a alambrar y cercar los terrenos. Asimismo, se constató que sobre uno de los lotes había una platea que, según Lopez, sería destinada a la construcción de un obrador de aproximadamente de 28 m2. Por último, en el fondo de uno de los terrenos se había cavado un pozo de aprox. 4 metros del cual se le indicó que se extraería el agua. Asimismo, se acreditó que desde el 12/09/05 se activó el servicio de luz a nombre del demandado en el lote 10, según lo informado por la CEB a fs. 128 del Expte. 14858-15. Es decir, de tales elementos se desprende que el ejercicio de la posesión por parte del demandado comenzó recién en el año 2005 y no antes como declararon algunos testigos. Por ende, no se demostró que hubiera ejercido la posesión durante el lapso que requiere la ley para poder, en este caso, repeler la acción reivindicatoria. Tal es así, que de la propia constatación realizada por el demandado en ese año 2005 se comprueba que no existía en esa época la construcción del obrador ni de la casa que invocó el demandado haber construido con destino a vivienda familiar. Por tales motivos, el reconocimiento judicial llevado a cabo en estas actuaciones, del cual se desprende tal construcción, resulta insuficiente para acreditar que la misma tuviera una antigüedad mayor a dicha fecha. Tampoco resultan elementos probatorios convincentes las fotos que se adjuntan con la demanda, ya que carecen de fecha cierta. Por otro lado, los hechos que se invocan haber realizado con anterioridad al 2005, con el objeto de demostrar la existencia de actos posesorios, surgen básicamente de cierta prueba testimonial, pero ello resulta insuficiente para tener por comprobado aquéllos, ya que la sentencia que aquí se dicta no puede basarse exclusivamente en la prueba testimonial (art. 789, inciso 1º, del CPCC). Esta última exigencia de la normativa procesal, se condice con el carácter restrictivo de la procedencia del instituto de la prescripción adquisitiva que regula la normativa de fondo, al contemplarse, que la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Por lo tanto, en virtud de tal rigurosidad probatoria contemplada por el ordenamiento normativo para este tipo de procesos, los testimonios rendidos carecen de fuerza probatoria suficiente para demostrar su existencia. Así se ha dicho que "La prueba testimonial no puede servir de único fundamento para tener por acreditada la posesión pública y pacífica por más de veinte años a título de dueño de una propiedad. Esta debe ser fidedigna, completa y concluyente, sin que pueda dejar dudas sobre los hechos que autoricen a tener por cumplida la usucapión. El hecho del pago de impuestos y tasas por sí solo no puede constituir un acto posesorio, ya que éste supone una conducta sobre la cosa que pone al poseedor con relación a ella comprensiva del corpus y del animus, sin que tales pagos tengan esa significación, debiendo ser corroborados por otros medios de prueba además de la testimonial" (Sumario N°21761 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil, http://www.ccc.pjn.gov.ar/). Recuérdese que en estos casos, "el Juez debe apreciar la declaración para formar su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica, merituando qué grado de valor y fuerza probatoria tiene el testimonio, apreciándolo globalmente en si mismo y conjugándolo con los otros testimonios, con las restantes pruebas producidas y con los reconocimientos de las partes..." (Juan Manuel Converset (h), "El testigo de oídas y testigo actor", Revista de Derecho Procesal Civil y Comercial del 10-10-2014, on line IJ-LXXIII-704). 6º) Que, en este orden de ideas, los restantes actos posesorios que se aluden en la contestación de la demanda -pago de impuestos- carecen de eficacia probatoria para demostrar la fundabilidad de la defensa deducida, pues es evidente que desde la fecha en que los mismos fueron realizados -2009 en adelante- no ha transcurrido el plazo legal veinteañal que se requiere para adquirir el dominio por esta vía. 7º) Que lo dicho es suficiente para condenar al demandado, su grupo familiar, personas que de él dependan y demás ocupantes, a entregar al actor los inmuebles identificados como NC 19-2N-0143-10, matrícula 19-30369 y NC 19-2N-0143-11, matrícula 19-30370, en el plazo razonable de treinta días corridos, bajo apercibimiento de ejecución. En cambio, el reclamo de los daños y perjuicios debe ser rechazado porque la parte actora no determinó ni precisó cuáles fueron los daños que se le habrían causado ni acreditó su existencia. Los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225); y tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611). 8º) Que el demandado debe pagar las costas del juicio porque no hay razones para omitir el principio general del resultado (artículo 68 del CPCC). 9º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24, primer y segundo párrafo, de la ley G 2212) y sólo después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado). En consecuencia, FALLO: I) Condenar a Mariano Máximo Lopez, su grupo familiar, personas que de él dependan y demás ocupantes, a entregar al actor los inmuebles identificados como NC 19-2N-0143-10, matrícula 19-30369 y NC 19-2N-0143-11, matrícula 19-30370, en el plazo razonable de treinta días corridos, bajo apercibimiento de ejecución. II) Rechazar la demanda de daños y perjuicios. III) Condenar a Mariano Máximo Lopez a pagar las costas del juicio. IV) Diferir la regulación de honorarios hasta que se establezca la base. V) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia. Cristian Tau Anzoátegui Juez
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