Fallo Completo STJ

Organismo	UNIDAD JURISDICCIONAL CIVIL Nº 5 - BARILOCHE
Sentencia	24 - 08/05/2025 - DEFINITIVA
Expediente	BA-01223-C-2022 - MAFFRAND, CARLOS JORGE C/ BELZUNCE, CARLOS ANTONIO S/ ORDINARIO - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	San Carlos de Bariloche, 8 de mayo de 2025 VISTOS: Los autos caratulados MAFFRAND, CARLOS JORGE C/ BELZUNCE, CARLOS ANTONIO S/ ORDINARIO - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO BA-01223-C-2022 para dictar sentencia, RESULTA: A) Que con fecha 22/09/2022 Carlos Jorge Maffrand demanda a Carlos Antonio Belzunce por incumplimiento de contrato de locación, solicitando se ordene a abonar la compensación por los gastos incurridos, correspondientes a las reparaciones urgentes que realizo a su cargo por la suma de $ 170.000, con más sus intereses, con costas. Relata que en fecha 13/12/2021 mientras se encontraba vacacionando, desde la inmobiliaria “Catedral” le comunicaron telefónicamente que habían ingresado a robar la vivienda forzando la cerradura y la puerta, sustrayendo de la vivienda dos notebooks y dos celulares. Expone que cuando volvió de las vacaciones se encontró ante esa situación, y arregló precariamente la puerta, pero quedo falseada con la cerradura, debido al forcejeo producto del robo y porque la puerta original por sí ya era insegura. Refiere que mientras tanto trató de comunicarse con el Sr. Belzunce para saber que respuesta le daba sobre la reparación que requería sea realizada de suma urgencia. Señala que nunca se pudo comunicar, y que ante dicha situación inició un intercambio epistolar dirigido al domicilio especial consignado en el contrato de locación. Esboza que el Sr. Belzunce respondió dicha misiva con fecha 24/02/2022 extemporáneamente y con expresas negativas a realizar dicha reparación, alegando que el robo no le constaba y que dicho supuesto no sería imputable al propietario ya que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones cuando se entregó. Asimismo cuenta que éste último lo intimó a no descontar los gastos de la reparación de los futuros alquileres y que de acontecer dicho descuento se le reclamaría a su garante. En cuanto a la reparación, sostiene que se trató de buscar la solución más económica para la reparación de la puerta, que en primer lugar se hicieron reparaciones precarias pero le aseguraron que no tardaría en romperse debido a la calidad de la madera de la puerta y sus daños ocasionaría que eventualmente se rompiera y que además tampoco brinda la misma seguridad porque es fácilmente falseable. Aclara que fue a buscar una puerta comercial, pero por las medidas del marco no era posible adquirir una y que logre encastrar en el marco, por lo que refiere que procedió a buscar un carpintero que la hiciera a su correcta medida. Indica que siempre buscó ocasionar las menores modificaciones posibles al inmueble. Funda en derecho, ofrece prueba. B) Que con fecha 18/04/2023 contestó demanda Carlos Antonio Belzunce, solicitando el rechazo con costas al actor. Niega por imperativo legal todos y cada uno de los hechos expuestos, como así también la autenticidad de la documentación. Expone su realidad en torno a los hechos. Así dice que desde el inicio de vigencia del contrato de locación de fecha 1 de marzo de 2021, el actor recibió el inmueble de conformidad y en buen estado de conservación, siempre dio cumplimiento con sus obligaciones como locador. Esboza que nunca turbó la locación ni el ejercicio de los derechos que el actor tiene en virtud del contrato de locación. Sostiene que de conformidad con la cláusula quinta, séptima y octava del contrato de locación vigente entre las partes surge que no es responsable por los supuestos daños por siniestros que sufra el locatario en el inmueble dado en locación Alude que tampoco puede imputarse la compra de una puerta de madera de lenga hecha por carpintero cuando la puerta existente en el inmueble dado en locación no era de esas características, ni de esa madera, ni hecha por un carpintero. Sostiene que fue un decisión arbitraria e inconsulta del actor el cambio de la puerta, que no existió la urgencia invocada por el actor, y que modificó el inmueble dado en locación de manera arbitraria. Refiere que el seguro contratado por el actor le abonó una suma de dinero para resarcir los supuestos daños sufridos por el actor. C) Que con fecha 31 de mayo de 2023 se recibió la causa a prueba, proveyéndose la misma con fecha 6 de septiembre de 2023. D) Que con fecha 5 de septiembre de 2024 la secretaria de la OTICCA certificó la prueba E) Que con fecha 20 de septiembre de 2024 se clausuró el período probatorio y se pusieron los autos para alegar. Que con fecha 25/09/2024 alegó la parte demandada y con fecha 3/10/2024 alegó la parte actora. F) Finalmente, mediante providencia de fecha 30/04/2025 se llamó autos a sentencia la que se encuentra firme. Y CONSIDERANDO: 1°) En primer lugar, cabe resaltar que no se encuentra controvertido el vínculo contractual que ligara a las partes. Que de los términos del contrato celebrado, el día 1 de marzo de 2021, se desprende que el demandado le dio en locación al accionante el inmueble ubicado en la calle Mitre 1096, 3° piso, departamento 5° de ésta ciudad. Por otro lado, mediante la prueba informativa obrante con fecha 28/11/2023, 02/02/2024 y 18/03/2024 se encuentra acreditado el intercambio epistolar que se originó entre las partes, como consecuencia de la reparación de la puerta del inmueble objeto de locación. Por su parte, el accionante sostiene que los costos de la reparación de la puerta se encuentran a exclusivo cargo del “Locador”, por afectar el uso y goce del inmueble y por haberse ocasionado los daños por un hecho delictivo, que sostiene que encuadra en una causa de caso fortuito / fuerza mayor, no imputable a su parte. Por otro lado, el demandado resiste dicha pretensión, y sostiene que la causa de la rotura de la puerta y su cerradura no es un hecho imputable al propietario, y que en virtud de los términos del contrato, no es responsable por los supuestos daños por siniestros que sufra el locatario en el inmueble dado en locación. A su vez, señala que es responsabilidad del locatario mantener la cosa en el mismo estado en que se recibió, por lo que de haber existido la rotura, su reparación o restitución son a su cargo. 2°) Sentado ello, de la documentación acompañada por la parte actora en el escrito inaugural (certificación de actuaciones judiciales), se desprende la denuncia efectuada en sede policial, en torno al hecho delictivo relatado. De allí se extrae que los autores del hecho, ingresaron ejerciendo violencia sobre la puerta de ingreso al inmueble de la calle Mitre 1096, 3° piso, departamento 5°, sustrayendo presuntamente del interior de la vivienda dos teléfonos celulares, y dos notebooks. Por otro lado, compareció a declarar el testigo Oscar Luis Parra, quien declaró ser cerrajero, y manifestó haberle cambiado la cerradura de la puerta del inmueble que ocupaba el accionante. Refirió que la puerta se encontraba toda astillada y que la reparó pegándola como un rompecabezas. Asimismo, señaló que en estos casos hay que cambiarla o colocar un chapón pero no queda igual, y que el arreglo que realizó fue provisorio. En otro pasaje, declaró que era una puerta “placa “, y describió sus características, refiriendo que se compone de dos placas y por dentro un relleno, que no es madera maciza. Asimismo, declaró la testigo Camila Albertoli, quien manifestó que la llamó el accionante comunicándole el robo en su inmueble, en virtud de ello se apersonó al departamento ya que el accionante se encontraba de viaje, señaló que en el lugar estaba la policía y vio que la puerta estaba toda astillada, que le habían robado dos notebook. Refirió que esperaron al cerrajero para que arregle la puerta, y luego fue hacer la denuncia. Que con fecha 9/04/2024 luce la prueba informativa producida, dirigida a José Fabian Navarro quien corroboró la autenticidad de la factura de fecha 17/03/2022, emitida en concepto de una puerta de lenga, por la suma de $155.000. En consecuencia, del análisis de dicho material probatorio, como así también de lo que se puede ver de las fotografías acompañadas, me generan convicción acerca de que los daños en la puerta del inmueble objeto del contrato, fueron ocasionados por el hecho delictivo narrado por el accionante, los cuales fueron reparados a su costo. Que resulta menester resaltar que, la obligación de conservación del bien locado en buen estado pesa no sólo sobre el locatario sino también sobre el locador. En este sentido el art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece, en lo sustancial, que el locador debe conservar la cosa locada, es estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Quiere decir que la obligación del locador consiste no sólo en entregar la cosa, de conformidad con lo pactado, sino también una vez entregada, en mantener en ese estado al locatario durante toda la vigencia del contrato. Esto implica la obligación de hacerse cargo de todos los gastos de conservación para que pueda servir al destino acordado. Ahora bien, el deterioro natural derivado del uso de la cosa no debe ser reparado por el locador, salvo que a raíz del deterioro de la cosa no pueda servir al destino convenido. En este último caso se tratará no de gastos para reparar el deterioro, sino para conservar la cosa para que pueda servir al destino pactado. (conf., Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Ricardo Luis Lorenzetti, art.1201, Tomo VI, pág 606). A su vez, el locador debe asegurar al locatario un disfrute con regularidad de la cosa locada, habilitando al locatario, ante la privación de uso y goce por la adopción de medidas de conservación, a pedir la disminución del alquiler en proporción a la gravedad de la turbación, o según las circunstancias a resolver el contrato. (conf. art. 1203 del C.C y CN) Bajo tal inteligencia, toda vez que la causa de los daños a la puerta fueran originados por un hecho delictivo -robo-, el que se ejerció violentando el inmueble, por los menos así se avizora de las fotografías acompañadas, denuncia penal y de lo declarado por los testigos, entiendo que dicho supuesto encuadra en los presentes obrados, como caso fortuito/ fuerza mayor. En efecto, no resulta imputable al locatario la avería sufrida en la puerta de acceso al inmueble. Que conforme la normativa actual, art. 1730 del C.C.y C.N, se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. En tal senda, el robo invocado como caso fortuito, en tanto hecho de tercero, por la circunstancia en la que aconteció, lo tornó irresistible y, por ende, inevitable para el accionante. A su vez, no se demostró que el accionante/locatario haya incurrido en una omisión o un notorio descuido en el inmueble que haya posibilitado la acción delictiva, para que no se constituya la hipótesis de caso fortuito. En consecuencia, el locatario demostró en los presentes obrados el supuesto de caso fortuito/fuerza mayor, correspondiendo al demandado/locador haber demostrado, para eximirse de responsabilidad, que hubo culpa del locatario, circunstancia que no se acreditó en autos. Por otro lado, de la cláusula octava del contrato de locación, invocada como defensa por la parte demandada, la cual refiere que “el locador no se responsabiliza por daños causados por siniestros al locatario, o a terceros que frecuenten la propiedad”, no se desprende que allí se haya establecido una cláusula de renuncia del locatario a invocar el caso fortuito o fuerza mayor que contempla el art. 1201 del C.C y C.N. conforme lo autoriza el art 1730 y 1733 del Código Civil y Comercial, ya que al no ser norma de orden público es perfectamente renunciable. Razón por la cual, no corresponde eximir al locador de su obligación ante el presente supuesto. En tal inteligencia, considero que los daños ocasionados en la puerta del inmueble, obedecieron a un hecho imprevisible e inevitable, y no pueden ser imputados a un obrar culpable del locatario, razón por la cual, en virtud de lo establecido por el art. 1201 del C.C y CN, su reparación se encuentra a cargo del locador. Es que, el reemplazo de la puerta de entrada a la propiedad, efectuado como consecuencia de su rotura por un hecho delictivo no implica una modificación que altere la substancia o forma de la cosa, es por ello que no puede interpretarse que la misma sea una mejora prohibida, ni que el locatario haya violado la obligación de conservar la cosa en el estado en que la recibió (art.1212 del C.C. y C.N), por el contrario, se trata de una modificación necesaria la cual resultaba indispensable para la conservación y seguridad de la cosa, encontrándose a cargo del locador, conforme lo dispuesto por el art. 1201 y 1211 del mismo cuerpo legal.- En otro orden, respecto a la objeción del demandado en torno a las características de la puerta reemplazada, cabe destacar que si bien no resulta de la misma calidad a la originaria, lo cierto es que no probó que el valor de la puerta fuera extremadamente exorbitante o suntuosa, y que de esa manera se torne improcedente el reclamo del accionante. Asimismo, tampoco se comprobó el argumento invocado de la parte demandada consistente en que el seguro contratado por la parte actora le abonó una suma de dinero para resarcir los daños sufridos, toda vez que la compañía Seguros Rivadavia informó con fecha 12/04/2024 que no se registran pólizas a nombre del accionante, que solo surge como tomador de una póliza de seguro automotor cuya vigencia comenzó el 10/10/2023 hasta el 10/10/2024. Por otro lado informó que la aseguradora no abonó suma alguna bajo ningún concepto en razón de la misma. En suma, y tal como adelanté en párrafos precedentes, considero que el material probatorio es suficiente para corroborar el relato que da fundamento a la demanda, en consecuencia, ha sido probado que a raíz del hecho delictivo denunciado por el accionante/ locatario se ocasionaron los daños en la puerta de acceso del inmueble objeto de la locación que ligara a las partes, que en primer término se procedió a su reparación, por tratarse de un arreglo precario y que por su naturaleza no cumplía con las medidas de seguridad mínimas, e impedía el uso y goce de la cosa con el destino convenido, razón por la cual posteriormente se procedió al reemplazo de la puerta. En este particular contexto, y ante la reticencia de la parte demandada, luce atendible y razonable que el locatario hubiera reemplazado la puerta, a los efectos de conservar la cosa y velar por su seguridad, no resultando procedente exigirle que afronte los costos, en virtud de los establecido por el art. 1201 del C.C y CN. Por tales motivos, se puede concluir que el demandado/ locador no ha cumplido con su obligación. 3°) Que lo dicho es suficiente para condenar a Carlos Antonio Belzunce a pagar en el plazo razonable y usual de diez días corridos a Carlos Jorge Maffrand la suma de $164.000 (comprensiva de las dos facturas acompañadas a las presentes actuaciones, en concepto de reparación de puerta, 1 cerradura nueva PRIVE colocada; y puerta de lenga) más los intereses moratorios, que se calcularán desde la fecha el día 21/02/2022, primera intimación fehaciente al locador con expreso requerimiento del cumplimiento de su obligación, hasta el 30/04/23 a la tasa establecida por el Banco Nación Argentina para préstamos personales libre destino hasta 72 meses o la que en el futuro se establezca como de plazo menor ("Fleitas" del STJRN del 3/07/2018); y a partir del 01/05/2023 y hasta su efectivo pago la tasa nominal anual (T.N.A.) establecida por el Banco Patagonia -agente financiero de la Provincia- para préstamos personales Patagonia Simple ("Machin" del STJRN SD 104 del 24/06/2024). Todo ello, bajo apercibimiento de ejecución. Los jueces no están obligados a tratar todas las cuestiones propuestas por las partes sino sólo aquellas que estiman conducentes para la correcta solución del litigio (Fallos 308:2172; 310:1853; 310:2012; etcétera), ni ponderar exhaustivamente todas las pruebas agregadas sino sólo aquellas que estiman conducentes para fundar sus conclusiones (Fallos 308:584 entre otros). 4°) Que el demandado debe pagar las costas del juicio porque no hay razones para omitir el principio general del resultado (artículo 62 del CPCC - Ley 5777) 5°) Que los honorarios se regulan en jus porque la aplicación de la escala legal al monto base ($746.907,36, monto de condena más intereses) no respetaría el mínimo legal, teniendo en cuentas las etapas producidas hasta el momento art. 39 de la ley citada. Además, se tiene en cuenta para regular la calidad, eficacia y extensión de las tareas desarrolladas por cada uno de los profesionales intervinientes (arts. 6, 7, y 9 de la ley G 2212). 6°) Que, en consecuencia, corresponde regular los honorarios de los Dres. Gonzalo Nicolas Ojeda, Juan Pablo Frattini, Franco de Souza Sarmento Sobrinho, y Marco De Luca Bourras, como letrados patrocinantes de la parte actora, en conjunto e idénticas proporciones, en la suma de $600.290 , equivalente a 10 Jus, de acuerdo con los parámetros usuales en el fuero, con el adicional de la procuración (artículos 6, 7, 9 y 10 de la ley G 2.212). Que los honorarios de la Dra. Lorena L. Carabio , como letrada patrocinante de la parte demandada, deben regularse, en la suma de $600.290 equivalente a 10 JUS (arts. 6, 7 y 9 de la ley G2212). 7º) Que, cabe aclarar, que resultan aplicables los límites mínimos de honorarios aún cuando se supere el límite máximo previsto por el 730 del Código Civil y Comercial de la Nación, porque ante este conflicto normativo, considero que debe prevalecer aquélla normativa que en nada afecte los mínimos legales previstos por el art. 9 de la ley G 2212. Es evidente que hay una contradicción normativa y, ante ese supuesto, corresponde apartarse de aquel límite máximo, ya que, en caso contrario, se afectaría seriamente el derecho a una retribución mínima de los servicios prestados, como así también el decoro y dignidad de los profesionales actuantes. Además, debe tenerse en cuenta que los límites máximos fueron previstos con la finalidad de evitar regulaciones de honorarios excesivas y exorbitantes y no para estos casos en que sólo se tiende a proteger una retribución mínima (Barthe, Gastón, "Los honorarios mínimos y la dignidad del abogado. Regulación por debajo de la escala. Un agravio contra la jerarquía profesional", www.infojus.gov.ar, DACF 120170). Este criterio fue confirmado por la Cámara de Apelaciones de este fuero, al sostener que: "Finalmente, tampoco hay razones para modificar la regulación de honorarios. Los máximos legales (artículo 77 del CPCCRN y 505 del CCiv) no deben observarse ciegamente si con ellos se arriba a resultados absurdos y contradictorios que claramente vulneren el valor protegido por las normas, lo cual implicaría una contradicción axiológica. Así como existen los máximos, el legislador también ha previsto mínimos justamente para evitar regulaciones que comprometan la dignidad del trabajo efectuado por el profesional. No hay dudas de que el legislador ha tenido en cuenta que en ciertos casos de menor cuantía el honorario mínimo puede superar el monto reclamado. El objeto de la norma es garantizar la dignidad mínima de un trabajo profesional, así como el salario mínimo procura dejar a salvo la dignidad del trabajo en general, sea cual fuere la tarea desarrollada. Por ende, tanto los mínimos como los máximos pueden soslayarse ante resultados absurdos, como pueden soslayarse si al aplicar el máximo se vulnera el mínimo, o viceversa. En tales supuestos se debe procurar el resultado más razonable para el caso concreto, lo que aquí se ha logrado." ("GARCIA, RODRIGO C/ SCIGLIANO, MARIA LAURA Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (Sumarísimo) (S-07)" (R.C. 00634-15), del 26 de mayo de 2015). En consecuencia, FALLO: I) Condenar a la parte demandada Carlos Antonio Belzunce, a pagar en el plazo razonable y usual de diez días corridos a Carlos Jorge Maffrand la suma de $164.000 (comprensiva de las dos facturas acompañadas a las presentes actuaciones, en concepto de reparación de puerta, 1 cerradura nueva PRIVE colocada; y puerta de lenga) más los intereses moratorios, que se calcularán desde la fecha el día 21/02/2022, primera intimación fehaciente con expreso requerimiento del cumplimiento de su obligación, hasta el 30/04/23 a la tasa establecida por el Banco Nación Argentina para préstamos personales libre destino hasta 72 meses o la que en el futuro se establezca como de plazo menor ("Fleitas" del STJRN del 3/07/2018); y a partir del 01/05/2023 y hasta su efectivo pago la tasa nominal anual (T.N.A.) establecida por el Banco Patagonia -agente financiero de la Provincia- para préstamos personales Patagonia Simple ("Machin" del STJRN SD 104 del 24/06/2024). Todo ello, bajo apercibimiento de ejecución. II) Imponer las costas a la parte demandada. III) Regular los honorarios de los Dres. Gonzalo Nicolas Ojeda, Juan Pablo Frattini, Franco de Souza Sarmento Sobrinho, y Marco De Luca Bourras como letrados patrocinantes de la parte actora, en conjunto e idénticas proporciones, en la suma de $600.290 , equivalente a 10 Jus. IV) Regular los honorarios de la Dra. Lorena L. Carabio, como letrada patrocinantes de la parte demandada, en la suma de $600.290 equivalente a 10 JUS. V) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia por ministerio de la ley (art. 120 del CPCC, según ley 5777 y Acordada 09/22, anexo I Pto. 9 "a" del Superior Tribunal de Justicia de Río Negro) Cristian Tau Anzoátegui Juez
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