Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 9 - GENERAL ROCA |
|---|---|
| Sentencia | 12 - 21/10/2013 - DEFINITIVA |
| Expediente | 32192-08 - PARDO ELICIA C/ SUCESION DE VIDAL ARMANDO LUIS Y OTRO S/ DESALOJO (Sumarísimo) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia | General Roca, 18 de Octubre de 2.013.- AUTOS y VISTOS: para dictar Sentencia Definitiva en estos autos caratulados: "PARDO ELICIA c/SUCESION DE VIDAL ARMANDO LUIS y OTRO s/DESALOJO" (Expte. 32.192-IX-08), de los que RESULTA: I.-Que a fs. 7/8, y acompañando la documentación de fs. 2 y 6, se presenta la Sra. Elicia Pardo, mediante apoderada, promoviendo acción de desalojo del inmueble individualizado fracción de campo Lote 24, Nomenclatura Catastral 03-C4-P830400, dominio inscripto al Tomo 778 Folio 182 Finca 148268, ubicado en el Departamento El Cuy, en contra de los intrusos Sres. Armando Luis Vidal y Julio Carlos Prospitti.- Sostiene que en el 27 de Abril de 1972 adquirió el lote mencionado en la subasta realizada por la Inmobiliaria Vinelli.- Agrega que en ese momento sólo se suscribió el boleto de compraventa; y que la escritura se perfeccionó en el año 1983, luego del levantamiento de medidas judiciales que impedían hacerlo.- Afirma que ese mismo año se hizo presente con otros compradores en los terrenos adquiridos a fin de tomar posesión de los mismos.- Señala además como acto posesorio el pago del impuesto inmobiliario desde la compra del terreno.- Dice que en el año 1999 tomó conocimiento que sus tierras eran ocupadas por los demandados en diferentes extensiones, y que ambos habían presentado planos para prescribir parte de ellas.- Relata que por ello envió a los accionados cartas documento en fecha 23-04-01 intimándolos a hacer abandono de esas tierras, bajo apercibimiento de iniciar acciones legales, y que las mismas fueron respondidas negativamente.- Recuerda que el 21 de Noviembre de 2001 inició acción reivindicatoria, y que la misma culminó por caducidad de la instancia a pedido del tercero interesado presentado en esos autos.- Argumenta sobre la necesidad de accionar judicialmente atento la ocupación clandestina y el tiempo transcurrido desde el comienzo de sus reclamos.- Cita jurisprudencia sobre la procedencia de la acción frente a quien tiene obligación exigible al respecto o es intruso.- Funda en derecho, ofrece prueba, y denuncia el cumplimiento de la instancia previa de mediación con resultado negativo.- Finalmente peticiona el oportuno acogimiento de la demanda, con expresa imposición de costas, haciendo reserva del caso federal implicado en el caso.- II.-Que corrido el pertinente traslado, con el cumplimiento de los recaudos previstos por los arts. 683 y 684 del C.P.C.y C. (vid. fs. 9 y 65), a fs. 55/62 comparece el accionado Sr. Armando Luis Vidal, mediante apoderado, adjuntando la documental de fs. 17/54 y contestando la demanda entablada en su contra, para la que solicita su oportuno rechazo, con costas.- Que en tal tesitura, niega todos y cada uno de los hechos articulados por la actora en su demanda, que no sean motivo de expreso reconocimiento en su responde.- Así, niega que la actora sea propietaria del Lote 24 en la fracción pacíficamente ocupada por su parte desde el año 1.976; que aquélla haya tomado posesión real y efectiva del mismo y realizado actos posesorios; y que su parte resulte intruso u ocupante clandestino de la mencionada fracción.- Niega asimismo la autenticidad de la documentación aportada por la actora.- Expone seguidamente sobre los antecedentes judiciales del caso recordando que la actora inició oportunamente acción reivindicatoria en su contra, con sustento en los mismos hechos de la actual pretensión, en los autos caratulados "Pardo Elicia c/Prospitti Julio Carlos y Otro s/Ordinario" (Expte. 29.155-J9-2004), de trámite ante este mismo Juzgado, los que terminaron por caducidad a pedido de la Provincia de Río Negro, citada como tercero por el codemandado Prospitti, impidiendo el dictado de la sentencia pertinente.- Dice además que existen precedentes en este Juzgado por demandas con el mismo fundamento fáctico, en los autos caratulados "Román José María c/Prospitti Julio Carlos y Otro s/Ordinario" (Expte. 25.832-J9-2001) y "Hougham Carlos María c/Prospitti Julio Carlos y Vidal Armando Luis s/Ordinario" (Expte. 26.792-J9-2002), en los que su parte reconvino por prescripción adquisitiva.- Y que la sentencia única dictada en esas actuaciones rechazó la demanda deducida por los actores e hizo lugar a la reconvención de su parte, que el fallo fue confirmado por la Excma. Cámara de Apelaciones, que al momento de su responde se encuentran en el Superior Tribunal de Justicia por la queja por casación denegada deducida por los actores.- Relata su versión de los hechos, afirmando que posee animus domini parte del lote 24 de la Colonia El Cuy.- Recuerda al respecto que en el año 1973 se vinculó con el matrimonio formado por el Sr. Félix Pascual Peduzzi y la Sra. Olga Sermore Klein de Peduzzi, quienes habían adquirido una fracción de campo sobre la margen sur del río Limay, aguas abajo del emplazamiento actual de la represa de Arroyitos, alambrada y cuya superficie superaba las cien hectáreas.- Agrega que se encontraba sobre la costa del río, y sin cultivos, y que la vegetación natural era monte muy cerrado de algarrobos y jarillas, con pastos naturales.- Dice que el matrimonio Peduzzi había construído una vivienda precaria y corrales para animales, única explotación del inmueble rural.- Agrega que la precariedad y la explotación incipiente se explicaban por las enormes dificultades para acceder a dicho campo, ya que a esa época no se había construído la represa de Arroyitos que hoy posibilita el cruce del río Limay, por lo que había que cruzar por Balsa Las Perlas, avanzar treinta y cinco kilómetros por huellas casi intransitables, y luego bajar de la meseta a la costa por los cañadones naturales de desagote de las tormentas.- Sostiene que tales razones y la falta de recursos del matrimonio Peduzzi posibilitaron la celebración de un acuerdo para la explotación conjunta, en virtud del cual ellos aportaban el campo, y de su parte los recursos económicos.- Afirma que el proyecto no pudo materializarse porque el Sr. Peduzzi falleció en 1976.- Y agrega que sin perjuicio de ello, como había empezado a realizar inversiones importantes en el inmueble, la Sra. Peduzzi -única titular porque del matrimonio no habían nacido hijos- le cedió sus derechos sobre una parte del campo, delimitándose la fracción que desde entonces posee pacíficamente y que se ubica en el centro de la mayor extensión que poseía el matrimonio, reservándose aquella sendas fracciones al oeste y al este.- Afirma que desde entonces -año 1976- posee animus domini, habiendo incorporado al inmueble importantes mejoras.- Recuerda en tal sentido que alambró el predio; posteriormente y siempre dentro del año 1976 construyó la vivienda para el encargado; y también en 1976 comenzó los trabajos de defensa de la costa del río.- Agrega que prosiguió luego con las tareas necesarias para la explotación del campo, efectuando trabajos de desmonte, emparejamiento, construcción de canales de riego con compuertas, plantación de alamedas, siembra de alfalfa, etc.; y que las mencionadas tareas de desmonte y emparejamiento fueron realizadas por la empresa del Ing. Aníbal César García en dos etapas, entre los meses de abril y septiembre de 1978 -treinta has. y 1215 mts. de canales, con un costo de $a 19.315.385-, y entre abril y septiembre de 1985 -17 has. y 1100 mts. de canales, por $ 8.500.000-.- Continúa diciendo que los avances de la explotación requirieron la incorporación de diversas maquinarias, como un tractor marca Massey Ferguson, y luego otro marca White, rastra de discos, máquina de curar, cortadora de pasto, enfardadora, y herramientas menores.- Asimismo que construyó un galpón para guardar maquinarias, casa para los peones, galpón para estibar el pasto enfardado -destacando que al principio había sólo un tinglado-, y finalmente la vivienda principal para uso de su familia, consistente en una construcción de ciento cuarenta metros cuadrados, con parque y piscina; todo según las fotografías agregadas a los autos judiciales que referenciara.- Sostiene además que instaló dos bombas de ocho pulgadas para el riego, con motores explosión; y que luego siendo imperioso contar con energía eléctrica gestionó su suministro, y que como el ente de la provincia de Río Negro no podía proporcionarla, recurrió al Ente Provincial de Energía del Neuquén, quien la suministró previa autorización de su similar de Río Negro.- Destaca la importancia de esta última obra, que requirió el tendido de alta tensión con el cruce del río, y la instalación en su campo de un transformador de 63 KVA, y recuerda que el servicio se instaló en septiembre de 1989, también según las constancias agregadas en los autos referenciados.- Resalta que su posesión animus domini, pacífica, continua y pública, nunca fue turbada por alguien que invocara derechos sobre dicha fracción.- Puntualiza no obstante ello que tomó conocimiento, a través de la escribanía interviniente en el otorgamiento de las escrituras a los adquirentes de lotes a la firma Vinelli, de la aprobación del plano de mensura 247/82 en el que se deslindaban lotes ubicados dentro del predio que poseía; y que en forma inmediata impugnó la mensura ante la Dirección de Catastro de la Provincia de Río Negro, a través de la carta documento de fecha 20-9-1983 anexada a las actuaciones judiciales individualizadas.- Argumenta que la mensura impugnada revelaba la mala fe del profesional interviniente, quien no dejó constancia de la explotación existente, ni de su importancia y extensión, limitándose a consignar un punto con la palabra puesto; así como la necesidad de la Inmobiliaria Vinelli de solucionar los inconvenientes para el otorgamiento de las escrituras, ya que había vendido las distintas fracciones sin contar con mensura aprobada, y con la advertencia de la Dirección de Catastro para que no realizara la venta.- Agrega que los referidos inconvenientes originaron varios juicios de escrituración, cuya solución se alcanzó diez años después de los remates, con la aprobación del mencionado plano.- Argumenta sobre la falta de correspondencia del plano 247/82 con el croquis de los lotes a subastar publicitado por la firma Vinelli en 1972, según la documentación aportada por su contraria en el expediente ofrecido como prueba.- Plantea interrogantes sobre cómo es posible que los adquirentes hubieran tomado posesión en 1972 si no existía mensura, afirmando que la respuesta es que nadie tomó posesión y ni siquiera visitó la zona para saber que compraba en el remate.- Dice que en la necesidad de iniciar los trámites de prescripción veinteañal contrató al Ing. Adolfo Moriconi para que efectuara la mensura, según el plano Nº 045/91 aprobado por la Dirección de Catastro de la Provincia de Río Negro, que obra en el expediente ya identificado y que acompaña en copia.- Y que del mismo surge la totalidad de la fracción de campo ocupada por su parte, con una superficie de 50 has., 97 áreas, 77 centiáreas, 11 metros cuadrados (N° 1); la parte que afecta a cada uno de los lotes con título (N° 2); la fracción del lote 24 objeto de las presentes y ocupada por su parte, con una superficie de 4 has., 59 áreas, 96 centiáreas, 5 metros cuadrados (N° 3); y el resto del lote 24, cuyo desalojo se demanda, con una superficie de 14 has., 66 áreas, 20 centiáreas, 95 metros cuadrados, y que no se encuentra ocupada por su parte.- Dice además que realizó un convenio de pago de la deuda por impuesto inmobiliario, comprensiva del período existente entre la primera cuota del año 1986 y la tercera del año 1991, la que abonó en diez cuotas; y que a partir de esa fecha abonó el impuesto inmobiliario por todos los años subsiguientes, según los comprobantes extendidos a nombre de la actora (N.C.: 3-4-840394), destacando que abonó sobre la totalidad de la superficie del lote, de la cual sólo una parte se encuentra sometida a este litigio.- Afirma que en Junio de 2001 recibió una carta documento de la actora, la que respondió inmediatamente por similar, ambas anexadas a los autos ofrecidos como prueba, haciendo referencia en la mencionada contestación a la posesión animus domini ejercida a partir del año 1976, a la realización de mejoras y el pago del impuesto inmobiliario, y negando que la actora haya tomado en algún momento la posesión de la fracción del campo en litigio, y por ende que la posesión pacífica de su parte fuera ilegítima.- Destaca que esta carta documento no fue respondida por la actora.- Sostiene que con motivo de la demanda por reivindicación interpuesta por la actora, se constituyó en la Dirección Provincial de Catastro de la Provincia de Río Negro, y que allí pudo constatar la existencia de dos expedientes relacionados con la aprobación de la mensura en base a la cual se otorgara el título de propiedad a la actora.- Señala al respecto que del expediente N° 339/73 se desprende que la firma de remates "Vinelli" realizó el 27 de Abril de 1972 la venta en subasta del inmueble de propiedad del Sr. Albanesi, según mensura de fraccionamiento realizada por el agrimensor Aguirrezabala; que con anterioridad al remate la Dirección de Catastro le comunica a Vinelli que debía cumplir con la legislación vigente en materia de mensuras y publicidad de la subasta, y que no obstante ello la rematadora procedió a realizar el remate sin cumplimentar los requisitos exigidos.- Agrega que el 8 de Mayo de 1972 la Dirección de Catastro le notifica a Vinelli la suspensión de la vigencia del plano de mensura, a pesar de lo cual la firma continúa adelante.- Sigue diciendo que a raíz de la anulación de la mensura, y luego de numerosos juicios de escrituración, los vendedores presentaron una nueva mensura en el expediente 247/82 de la Dirección de Catastro de la Provincia, en la que -afirma- los lotes tienen distintas medidas y ubicación respecto de los originales.- Dice asimismo que se aprueba la mensura y se otorgan las escrituras, pero que no se entrega la posesión, la que -sostiene- en el caso de autos estaba en poder de su parte.- Y que al tomar conocimiento de ello efectuó formal impugnación ante la Dirección de Catastro, organismo que dispuso realizar una inspección con la que se corrobora la incorporación de las mejoras denunciadas.- Agrega al respecto que corrido traslado al agrimensor interviniente para su descargo, según la Reglamentación Nacional de Mensuras, el mismo no cumplimentó dicha carga.- Argumenta que los citados expedientes acreditan que la actora nunca tomó posesión del inmueble.- Dice a modo de síntesis que su parte detenta la posesión animus domini de la fracción de campo objeto de la demanda, que ha realizado en la misma actos posesorios exteriorizados en diversas mejoras, que ha abonado sin oposición el impuesto inmobiliario, y que la fracción del lote veinticuatro que se encuentra en litigio forma parte de la mayor extensión que posee, mayor a las cincuenta hectáreas, integrando con ella una unidad económica y de explotación, imposible de ser escindida en su tratamiento por la existencia de obras de utilidad común existentes en el lote en litigio.- Argumenta que la ley, la doctrina y la jurisprudencia no avalan la postura de la actora.- Afirma en tal sentido que ésta no ha cumplimentado los requisitos exigidos por la ley para adquirir el dominio del inmueble, faltándole esencialmente la tradición de la cosa, por lo que -sostiene- no existe legitimación activa para interponer un reclamo como el de autos.- Concluye por todo ello que el título de la actora es imperfecto, que sin la tradición el dominio es inexistente (arts. 577, 2524 inc. 4, 2601, 2602 y 2603 del Cód. Civil), y que no siendo propietaria carece de la acción para promover demanda de desalojo, acción que -dice- nace del dominio (art. 2758 del Cód. Civil), por lo que no puede ser calificado como intruso, correspondiendo en consecuencia el rechazo de la demanda, con costas.- Seguidamente formula reconvención por usucapión en relación con la fracción del lote veinticuatro objeto de la demanda incoada por su contraria.- Manifiesta al respecto la misma se deduce contra la actora, titular registral del lote veinticuatro del Departamento El Cuy, según la escritura Nº 53 del 13-06-1983 anexada a los autos ya individualizados, dentro del cual se ubica la fracción ocupada animus domini por su parte, todo lo cual -dice- surge además del informe de dominio adjuntado a la demanda.- Señala que el plano Nº 045/91, a los fines dispuestos por el art. 789 inc. 3° del C.P.C., fue anexado por su parte al contestar la demanda en los autos ya referidos.- Reitera como sustento de su pretensión los hechos ya expuestos en torno a la posesión animus domini, pacífica, pública y continua, sin reclamo alguno que turbe su ejercicio, desde el año 1976; la realización desde entonces de actos posesorios exteriorizados en distintas mejoras incorporadas al inmueble; el pago sin oposición alguna del impuesto inmobiliario; y el transcurso en exceso del plazo establecido por el art. 4015 del Cód. Civil.- Solicita se tramiten los autos por la reglas de art. 330 y sgres. del C.P.C.y C., en vista de la reconvención deducida, argumentando que el cambio de estrategia procesal del actora, quien antes demandó por reivindicación y ahora por desalojo, impone a su parte la necesidad de reconvenir por usucapión para acreditar el carácter de poseedor legítimo del inmueble y desvirtuar la calificación de intruso efectuada en la demanda.- Ofrece prueba, funda en derecho, y finalmente peticiona el oportuno rechazo de la demanda, y el acogimiento de la reconvención, con costas.- III.-Que también notificado en debida forma (vid. fs. 93), a fs. 82/7 comparece el codemandado Sr. Julio Carlos Prospitti, con patrocinio letrado, contestando la demanda entablada en su contra.- Postula, con reserva de nulidad, que el desalojo no es la vía procesal para discutir la posesión misma o el derecho a la posesión.- Opone la defensa de falta de legitimación pasiva afirmando que no se da ninguno de los supuestos previstos por el art. 680 del C.P.C..- Sostiene al respecto que reviste el carácter de poseedor, ya que obtuvo la fracción del inmueble en el marco de la Ley Provincial de Tierras N° 279.- Agrega que la misma le fue entregada para su explotación agrícola, pastoril y forestal, y que en virtud de ello ha realizado mejoras útiles, teniendo en cuenta que cumplidos los recaudos legales obtendría el dominio pleno o perfecto.- Afirma que siempre se comportó como dueño, al igual que los anteriores poseedores del predio, como el codemandado Vidal, y el Sr. Domingo González, quien -dice- le cedió sus derechos en el año 1996, siendo la cesión homologada por la Dirección de Tierras de la Provincia de Río Negro.- Dice que ha realizado mejoras únicas en la Provincia para la explotación forestal, invirtiendo hasta el año 2001 la suma de $ 170.000, y que ello lo hace poseedor con ánimo de dueño.- Postula su calidad de poseedor de buena fe, con cita de los arts. 2356 y 2358 del Cód. Civil, afirmando que así ha sido declarado por este mismo Tribunal en los autos caratulados "Román José María c/Prospitti Julio Carlos y Otros s/Ordinario" (Expte. 25.832-J9-2001), causa que tramitó acumulada a la acción reivindicatoria deducida por la actora respecto del mismo inmueble.- Agrega que en esos autos se le reconoció el derecho de retención en razón de la buena fe al comienzo de la posesión.- Ofrece como prueba las mencionadas actuaciones.- Señala asimismo que la parte del fundo cuyo desalojo se persigue forma parte de un todo del terreno que posee, formando una misma unidad productiva con los lotes involucrados en el expediente que ofrece como prueba, tratándose -dice- de la misma forma de adquirir la posesión, tiempo, personas, fines y ánimo al respecto.- Argumenta sobre la inidoneidad de la vía procesal, atento su invocada calidad de poseedor.- Sostiene al respecto, con cita de doctrina, que todo lo referido a la posesión o al mejor derecho a ella es ajeno al proceso de desalojo, y debe ser materia de discusión en las acciones petitorias, posesorias o contractuales.- Dice que en el caso la controversia excede ese marco por cuanto el debate y la prueba se centran en el derecho a la posesión del inmueble.- Afirma en tal sentido que el tiempo de la ocupación y la realización de mejoras sugieren el ánimo de dueño de quien alega la posesión y bastan para repeler la acción de desalojo.- Y argumenta que el mantenimiento de la vía procesal en el caso importa violación de la garantía constitucional del debido proceso y la defensa en juicio, razón por la cual plantea la cuestión federal implicada.- En subsidio, contesta la demanda, negando por imperativo procesal todos y cada uno de los hechos que no sean objeto de expreso reconocimiento en su responde.- Así, niega: que en el año 1983 la actora, junto con otros compradores, hayan tomado posesión de los terrenos comprados; que el pago de impuesto inmobiliario sea un acto posesorio; que haya despojado de la posesión a la actora; que haya ocupado clandestinamente parte del inmueble en cuestión; y que revista carácter de intruso.- Sostiene que la actora ha reconocido su calidad de poseedor en oportunidad de entablar la demanda de reivindicación en los autos caratulados "Pardo Elicia c/Prospitti Julio C. y Otro s/Reivindicación", Expte. 29.155, del año 2001, tramitado ante este mismo Tribunal.- Seguidamente expone su versión de los hechos, afirmando que desde el año 1.960 aproximadamente el lote en litigio, conjuntamente con otros, se encontraba en posesión del Sr. Domingo González, luego de adquirir las mejoras de su predecesora en la posesión, Sra. Olga Sermora Klein de Peduzzi.- Dice que el Sr. González dedicó el predio a una rudimentaria explotación ganadera, realizando mejoras a tal fin, como la construcción de corrales, alambrados, vivienda propia y para los dependientes, siembra de alfalfa para forraje, y cultivos para el consumo familiar; y junto con otros poseedores efectuaron defensas con ramas para evitar que el río redujera la superficie ocupada.- Agrega que en esos años el lugar era de difícil acceso, ya que no se encontraba construída la represa de Arroyito, que hoy posibilita el cruce del río Limay.- Sostiene que el Sr. González continuó con la posesión pública y pacífica, y que en el mes de junio de 1.996 adquirió del nombrado las mejoras del mencionado inmueble, en la suma de $ 12.000, anexando la posesión con el cedente.- Dice además que la cesión se encuentra acreditada en el expediente administrativo N° 231.044-95 de la Dirección General de Tierras y Colonización de la Provincia de Río Negro; y que surge además de la nota Nº 50 "D.T.C." del 7 de marzo de 2.001 dirigida por la Dirección de Tierras a la Dirección de Forestación de la Nación, la que se encuentra agregada al expediente judicial ofrecido como prueba.- Agrega que ello se encuentra también acreditado con una certificación de fecha 19 de diciembre de 1.996 firmada por el Sr. José Zumpano, Delegado de Tierras de General Roca, y con otra posterior del 9 de febrero de 2.001 emitida por el Director de Tierras y Colonización de la Provincia de Río Negro Sr. Daniel Alberto Tait, ambas glosadas en el expediente referido.- Dice además que en virtud de esa ocupación legítima, avalada por actos administrativos provinciales y nacionales, obtuvo un crédito correspondiente al plan de forestación 800-006973-97 Expte. Nº 15-004-001/97 de la Dirección de Forestación de la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Pesca y Alimentación de la Nación, autoridad de aplicación de la Ley 25.080, actuaciones también obrantes en los autos judiciales referenciados.- Afirma que en virtud de su posesión legítima y de buena fe ha realizado mejoras útiles y necesarias, acrecentando el valor del inmueble, según la documentación respaldatoria glosada en los autos ofrecidos como prueba.- Dice además que adquirió la posesión del terreno en virtud de la Ley Provincial de Tierras N° 279, con el objeto de adquirir la titularidad dominial, por lo que -sostiene- no debe interpretarse el vocablo tenedor en el sentido del Código Civil, ya que la mencionada ley exige el pago del precio o gratuidad, la ocupación mediante actos culturales y la explotación del mismo, exigencias que dice fueron efectivamente cumplidas.- Agrega que las mejoras fueron realizadas con consentimiento de la Dirección de Tierras y Colonización, efectuándose visitas periódicas por parte de sus inspectores o funcionarios.- Seguidamente describe las mejoras útiles y necesarias efectuadas, tales como obras de riego, forestación y plantas en cortinas, construcciones, y agrega que efectuó una inversión de insumos, mano de obra, combustibles, etc. de Pesos Ciento Setenta Mil Novecientos Setenta y Uno con Dieciseis Centavos ($ 170.971,16), todo a valores del año 2.001, y según las constancias de los autos ya referidos.- Dice además que los frutos, atento la naturaleza de la explotación, aún no se han percibido.- Formula reserva de ejercer el derecho de retención hasta tanto se le paguen las mejoras útiles y necesarias, para el hipotético caso de resultar vencido en la presente acción de desalojo y en un eventual juicio petitorio o reivindicatorio, citando al efecto los arts. 2.287, 3.939 y cctes., 2.427, 2.428 y sgtes., y 2.590 del Código Civil.- Funda en derecho, ofrece prueba, y finalmente peticiona el oportuno acogimiento de la excepción opuesta, se declare la improcedencia de la vía procesal, y se rechace la demanda en todas sus partes, con costas.- IV.-Que a fs. 96/7 la actora se notifica de la contestación de demanda formulada por el codemandado Prospitti, y contesta la defensa de falta de legitimación pasiva.- Sostiene a tal fin que la mencionada defensa no resulta procedente en este proceso, y que el demandado no resulta poseedor del inmueble objeto del litigio.- Reitera en ese sentido que los demandados ocupan el mismo en forma clandestina, y afirma que según las constancias del Expte. N° 29155 de este Juzgado que ofreciera como prueba, fueron debidamente intimados a desocuparlo.- Argumenta que el excepcionante no puede alegar calidad de poseedor animus domini bajo un título carente de sustento legal, ya que -dice- la provincia de Río Negro no puede asignar tierras que pertenecen a particulares; y tampoco buena fe, por cuanto debió solicitar un informe al registro de la propiedad para verificar la titularidad.- Agrega al respecto que el demandado conoce desde su inicio la falta de sustento legal en la posesión del inmueble, y que por ello no puede ampararse en la buena fe prevista por el art. 2358.- Y que, en contra de las afirmaciones del demandado, se trata de una ocupación de mala fe y clandestina.- Sostiene además, con cita del art. 2355 C.C., que los supuestos actos administrativos y vías de hecho que dieron origen a la posesión del demandado no configuran el título suficiente para contituír el derecho de posesión, impidiendo por ello darle carácter de legítima.- Invoca asimismo el principio de la inmutabilidad de la causa possesionis consagrado por el art. 2353, en cuanto establece que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión mientras no se pruebe la interversión del título.- Cuestiona de otra parte el derecho de retención invocado afirmando, con cita del art. 2428 del Código Civil, que Prospitti no resulta poseedor de buena fe.- Niega asimismo la concurrencia del requisito de que el crédito se refiera a la relación exitente el quien lo invoca y el propietario, afirmando que las partes no tienen en el caso ninguna relación.- Argumenta además que no basta tener la cosa y atribuírse la condición de acreedor, sino que deben exponerse los hechos y arrimarse elementos para justificarlo, y que ello no ha sido aportado por el oponente.- Concluye sobre la procedencia de la vía de desalojo intentada respecto de las tierras que entiende demostrado son de su propiedad, y sostiene que, en su caso, si el demandado pretende hacer valer su derecho de poseedor -que de su parte niega- debió iniciar las acciones que la ley le acuerda a esos fines.- Postula finalmente la improcedencia de la excepción planteada, con cita del art. 486 inc. 1 del ordenamiento procesal en cuanto a que no corresponde su planteamiento en este tipo de proceso.- Peticiona en consecuencia el rechazo de la excepción interpuesta.- V.-Que a fs. 98 se difiere el tratamiento de la excepción interpuesta para el momento del pronunciamiento definitivo (conf. art. 486 inc. 1° del C.P.C.y C.), y se fija audiencia a los fines dispuestos por el art. 361 del rito civil, la que se celebra a fs. 103, fijándose el término probatorio y los hechos controvertidos (el carácter de la ocupación del inmueble por los demandados), atento la imposibilidad de conciliar el objeto del pleito.- Que asimismo se ordena la producción de los medios probatorios ofrecidos por la parte actora a fs. 7 vta./8, por el demandado Vidal a fs. 61 vta./62, y por el codemandado Prospitti a fs. 86 vta..- Que se han producido en autos los siguientes medios de prueba: POR LA PARTE ACTORA: 1-Documental (fs. 2 y 6); 2-Instrumental (Expte. 29.155-IX-04, agregado por cuerda, fs. 103 y 107); POR EL DEMANDADO ARMANDO LUIS VIDAL: 1-Documental (fs. 17/54); 2-Instrumental (Exptes. 29.155-IX-04, 25.832-IX-01 y 26.792-IX-02, agregados por cuerda, fs. 103, 107 y 170); y POR EL CODEMANDADO JULIO CARLOS PROSPITTI: 1-Instrumental (Exptes. 25.832-IX-01 y 29.155-IX-04, agregados por cuerda, fs. 103, 107 y 170).- Que a fs. 134 se acredita el fallecimiento del demandado Sr. Armando Luis Vidal (vid. fs. 130 y 135), y a fs. 161 comparece la administradora judicial de su sucesorio (vid. fs. 162, 167 -fs. 165/6-, y 168).- Que a fs. 170 se clausura el término probatorio (vid. fs. 171 y 174), a fs. 176 se ponen los autos en Secretaría a los fines dispuestos por el art. 486 inc. 5° del C.P.C.y C., y a fs.180 se glosa el alegato de bien probado de los sucesores del demandado Vidal (vid. fs. 177 y 178).- Que a fs. 181 se llaman autos para dictar sentencia.- Y, CONSIDERANDO: I.-Que evidentes razones de orden metodológico imponen dar comienzo al tratamiento de las cuestiones que suscita la decisión del pleito por el planteo de falta de legitimación pasiva articulado por el codemandado Prospitti, cuya consideración fuera diferida para el momento de la sentencia definitiva (vid. fs. 82/3, 96/7, y auto de fs. 98 4° párr.).- Que ello así en tanto la mencionada cuestión exhibe estrecho vínculo con el objeto del juicio del desalojo.- Que en tal sentido es dable recordar que éste último constituye un proceso de conocimiento de naturaleza abreviada, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa detentada, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello (conf. Sosa, Gualberto Lucas, El juicio de desalojo, T. 3, pág. 39).- Que así las cosas, "...mediante el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de ahí que la acción compete al propietario, al poseedor, y aún al simple tenedor (v.gr., locatario), y contra aquel que la detenta sin derecho..." (Ramírez, Jorge Orlando, El juicio de desalojo, 5ª edición actualizada y ampliada, Editorial Jurídica Nova Tesis, pág. 35).- Que de otra parte, también vinculado a la defensa opuesta por el codemandado, debe señalarse que el juicio de desalojo no constituye el ámbito propio para debatir el mejor derecho a la posesión o la posesión misma.- De modo tal que la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios que, prima facie, acrediten la verosimilitud de su alegación, en tanto no resulta suficiente que el demandado sólo invoque aquélla calidad para que se declare improcedente la acción de desalojo (conf. Palacio-Alvarado Velloso, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. 10, pág. 547; C.N.Paz en pleno, 15/09/60, "Monti", L.L. 101-932; S.T.J.R.N., 07/02/07, "Ogilvie", Expte. 20195/05-STJ).- II.-Que sentado lo expuesto, y a fin de delimitar el plano de congruencia que impone la decisión que me ocupa (conf. arts. 34 inc. 4, y 163 inc. 6, del C.P.C.y C.), juzgo útil recordar que la actora ha propuesto la acción de desalojo invocando su carácter de propietaria del inmueble, y atribuyendo a los accionados la calidad de intrusos, en tanto postula que los mismos han ocupado el inmueble clandestinamente en diferentes extensiones (vid. los términos de la demanda, fs. 7 y vta.).- Que en tales condiciones las reglas que gobiernan la carga de la prueba determinan que la accionante deba acreditar la calidad de intruso que atribuye a los codemandados, pues ese constituye el presupuesto de hecho sobre el que asienta su pretensión (conf. art. 377 C.P.C.y C.).- Que en tal sentido la Máxima Instancia Provincial ha dicho que "...la carga de probar la precariedad del título del demandado y la consiguiente obligación de restituír, corresponde a la parte actora. Sólo cuando el actor haya probado el hecho constitutivo de su derecho, el demandado debe proveer la prueba (Chiovenda, "Principios del Derecho Procesal Civil", T.II, pág. 253)..." (S.T.J.R.N., Se. N° 6, 06/02/2007, Ogilvie John G. y Otra c/Galván Santiago y/u Ocupantes s/Desalojo s/Casación", Expte. N° 20195/05-STJ-, voto del Dr. Sodero Nievas).- Que sentado lo expuesto se advierte en el subexamine que la parte actora no sólo no ha probado el carácter de intrusos que atribuye a los codemandados, pues sólo ha producido prueba documental e instrumental -Expte. 29.155-IX-04, acción reinvindicatoria que promoviera respecto del mismo inmueble y que terminara de modo anormal por perención de la instancia- claramente inocua a esos fines, sino que -por el contrario- las constancias de las causas agregadas por cuerda -"Román" (Expte. 25.832-IX-01) y "Hougham" (Expte. 26.792-IX-02)-, y la sentencia única única dictada en ambos procesos acumulados (vid. fs. 1415/1432, de los autos "Román", y su confirmación por la Alzada a fs. 1582/8), vienen a demostrar que Vidal y Prospitti son poseedores de fracciones de mayor superficie, que comprenden las porciones que respectivamente ocupan sobre el Lote 24 (N.C. 03-4-830400) cuyo desalojo se persigue en las presentes actuaciones.- Así, el demandado Vidal posee el citado inmueble de mayor superficie al menos desde el año 1.976, según se tuviera por acreditado en aquéllos autos acumulados, a la luz de los elementos probatorios reseñados en el considerando VI.b. de la sentencia definitiva dictada a fs. 1415/1432 (vid. fs. 1431 y vta.).- Todo según el plano para prescribir N° 045/91 (vid. fs. 808 de los autos "Román", y fs. 54 de los presentes autos).- Mientras que por su parte el codemandado Prospitti aparece como tenedor interesado o calificado al amparo de la Ley de Tierras N° 279 desde el mes de Junio de 1.996 -comienzo de su ocupación por autorización de la Dirección Provincial de Tierras-; y como poseedor a partir del mes de Agosto de 1.998, al tomar conocimiento que los lotes -entre ellos el N° 24- eran de propiedad privada, con la ejecución de la mensura según plano N° 363/98 (vid. fs. 417 de los autos "Román", y fs. 63/6 del Expte. 800-004395/1999 -int. 15-004-001/9- de la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Pesca y Alimentación, agregado según constancias de fs. 1025 y 1063/4 aut. cit., en el que claramente se aprecia la afectación del Lote 24, objeto del presente desalojo; vid. asimismo el considerando II.- de la sentencia definitiva dictada a fs. 1415/1432 de los autos "Román", fs. 1428/9).- Todo según las constancias del mencionado plano para prescribir N° 363/98.- Que descartado de tal manera el carácter de intrusos que se imputa a los codemandados, ello constituye un primer obstáculo -insalvable- para la procedencia del desalojo.- III.-Que a mayor abundamiento cabría señalar que la actora tampoco ha demostrado haber estado en posesión del predio, aspecto de ineludible acreditación cuando el desalojo se demanda -como en el caso- invocando la calidad de propietario del inmueble.- Sin que quepa -vale señalarlo- reconocer habilitación para promover demanda de desalojo al comprador a quien no se le ha hecho tradición de la cosa vendida -por aplicación analógica del principio de cesibilidad de la acción reivindicatoria-, pues "...mal podría reclamar la tenencia del inmueble una persona que nunca ha tenido la misma, ni la posesión..." (Salgado Alí Joaquín, Locación, Comodato y Desalojo, Edic. ampl. y act., 2010, pág. 359).- En efecto, "...si el titular de dominio promueve juicio de desalojo invocando su calidad de propietario, debe acompañar el título (escritura pública) y acreditar u ofrecer prueba para acreditar la posesión de la cosa, porque si no se tiene la posesión se carece de legitimación para accionar por desalojo y, ...la acción pertinente para recuperar la posesión en poder de terceros es la de reivindicación, ya que puede el adquirente de un inmueble invocar el derecho a poseer que le han transmitido los anteriores titulares de dominio..." (Ramírez Jorge Orlando, op. cit., pág. 76).- Que por ello se ha dicho en precedentes que "...resulta oportuno señalar que esta Corte de Justicia ha establecido como doctrina legal que si el titular de dominio promueve juicio de desalojo invocando su calidad de propietario, debe acompañar el título, pero además debe acreditar la posesión de la cosa, esto es, que alguna vez se le hizo tradición del inmueble. Y que la circunstancia de que el proceso de desalojo tienda a la restitución de un inmueble por quien carece de derecho a permanecer ocupándolo no exime al accionante de la obligación de acreditar su legitimación para promover la demanda, pues el juez está obligado a examinar la concurrencia de los requisitos intrínsecos de la pretensión sustancial deducida, verificando la calidad alegada para demandar frente a la negativa del demandado (cfr. CSJT, sent. 690 del 03/10/1996 in re: Petro Oil S.A. vs. López Augusto s/Desalojo; sent. 819 del 23/10/1998 in re: Coop. de Vivienda Crédito y Consumo La Perla del Sud vs. Jiménez Martínez Luis Rito y otro s/Desalojo por tenencia precaria). De lo expresado, se desprende entonces que la escritura pública en la que se instrumenta la transmisión del dominio no resulta suficiente para tener por configurada la posesión -aun con las expresiones que, al respecto, contengan dichos instrumentos-, si ésta ha sido negada" (L.D.T., C.S.J.Tucumán, Sala Civil y Penal, 13/03/2006, Vitalone María Florencia c/Wardi Reimundo Rodolfo y Otro s/Desalojo,Sentencia Nº 171).- Que ello resulta circunstancia de particular trascendencia respecto del demandado Vidal, cuya posesión -según ya se dijera- se remonta -al menos- hasta el año 1.976, de modo que resulta anterior al año 1.983 en el que actora afirma haber tomado "...real y efectiva posesión..." de los terrenos (vid. escrito de demanda, fs. 7 in fine, y vta. 1er. párr.).- Que se pondera asimismo, en la dirección del argumento que se desarrolla en el presente considerando, la conducta procesal asumida por la actora, en cuanto promoviera con anterioridad la pertinente acción reivindicatoria, a la postre frustrada por caducidad de la instancia, según las constancias del proceso agregado por cuerda ("Pardo Elicia c/Prospitti Julio Carlos y Otro s/Ordinario", Expte. 29.155-IX-04).- IV.-Que en las condiciones expuestas el factum que subyace en la pretensión articulada exhorbita claramente el objeto del juicio de desalojo, pues -según ya se expusiera- éste último no resulta el ámbito procesal propio para debatir sobre el mejor derecho a la posesión o acerca de la posesión misma.- Que en tal sentido el Máximo Tribunal Provincial ha resuelto que "...Es propicio efectuar algunas consideraciones sobre la idoneidad o no de la acción de desalojo para debatir y dilucidar cuestiones relativas al mejor derecho a la posesión, la posesión misma o la disputa acerca de cuál de los contendientes tiene mejor derecho para acceder al dominio. Esta cuestión ha sido analizada y resuelta por este Cuerpo en el precedente antes señalado (STJRNSC in re “AÑAHUAL” Se. 58/06 del 04-07-06), y reiterado en el precedente STJRNSC in re “OGILVIE” Se. 6/07 del 06-02-07), donde se ha dicho que: “La ley protege a la propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: el dominio, por la acción de reivindicación; la posesión, por las acciones posesorias; la tenencia por los interdictos; y el uso, por el juicio de desalojo (cf. STJRNSC in re “AÑAHUAL” Se. 58/06 del 04-07-06). En autos nos encontramos claramente frente a una acción de desalojo, fundada en una acción personal - no real -, resultando luego improponible en el marco del abreviado juicio de desalojo, debatir y decidir como lo hicieran las sentencias impugnadas, sobre el dominio y/o el preferente derecho posesorio del inmueble en cuestión..." (L.D.T., S.T.J.R.N., SE. 129/07, “F., P. A. s/QUEJA EN: ‘SUREDA BOHIGAS MERCEDES E.M. y Otra c/S., M. G. s/DESALOJO’”, Expte. N° 22316/07 -STJ-, 11-09-07, LUTZ- BALLADINI-SODERO NIEVAS).- Y en igual sentido se ha dicho en otros precedentes jurisprudenciales que "...El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a la celeridad de la acción para que la persona que se crea con un título suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituírlo, por lo que es ajeno a cualquier otra pretensión que se intente debatir. Partiendo de la premisa que el desalojo es una acción de naturaleza personal que tiene por objeto recuperar la tenencia del bien inmueble cuando existe una obligación de restituír, resulta impropio incluír la disputa cuestiones que exceden tan acotado marco procesal. Por ello su objeto queda limitado a verificar si existe o no entre las partes, la referida obligación. No resulta viable acumular otras pretensiones que desvirtúen el objeto especial o particular de esta clase de proceso planteando cuestiones propias de otra vía procesal que no coincide con la estructura y trámite del proceso sumario. Quedan excluídas de tal manera del ámbito del juicio de desalojo aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesión o propiedad del inmueble, debiendo recurrirse en estos casos al juicio de conocimiento pleno pertinente" (L.D.T., C.Civ. Dolores, 06/12/2007, Suc. Jofré Abel Leonardo c/Díaz Virginia s/Desalojo, Mag. Votantes: Dabadie-Hankovits).- V.-Que como lógica consecuencia de las conclusiones a las que se arriba en el tratamiento de las cuestiones precedentes la demanda no puede prosperar, toda vez que -como ya se dijera- la plataforma fáctica de autos permite vislumbrar un claro conflicto vinculado a la posesión del inmueble, o al mejor derecho a la posesión, propio de las acciones posesoria o petitoria (real), y correlativamente ajeno al proceso especial de desalojo que involucra una acción puramente personal.- VI.-Las costas se imponen a la parte actora, en su condición de vencida, por aplicación estricta del principio objetivo de la derrota (art. 68 C.P.C.y C.).- Por todo lo expuesto, y lo dispuesto por las disposiciones citadas del Cód. Civil, y por los arts. 679, sgtes. y cctes. del C.P.C.y C., SENTENCIO: 1. Rechazando la demanda promovida por ELICIA PARDO en contra de ARMANDO LUIS VIDAL (hoy sus sucesores) y de JULIO CARLOS PROSPITTI.- 2. Imponiendo las costas a la actora en su condición de vencida (art. 68 C.P.C.y C.), difiriendo la regulación de los honorarios profesionales para el momento en que se determine el monto del proceso (arts. 27 L.A. G 2212).- Notifíquese, y regístrese.- |
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