Fallo Completo STJ

Los autos caratulados CHAVES, MERCEDES DEL CARMEN Y OTROS C/ NEGRELLO, JORGE LUIS S/ SUMARÍSIMO - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; BA-01390-C-2022, para dictar sentencia.

A) Con fecha 17.10.22, Cintia de las Nieves Verdeal y Mercedes del Carmen Cháves promovieron demanda por cumplimiento del reglamento de copropiedad vigente, contra Jorge Luis Negrello, solicitando además se lo condene al inmediato retiro de todas las modificaciones y construcciones efectuadas que no se condicen con el reglamento respectivo y se lo exhorte a cumplir con el mismo. Solicitaron que, eventualmente, se las autorice a efectuar la demolición a costo del demandado. 

Manifestaron que conforme surge de la escritura adjunta, son titulares registrales de la nuda propiedad y del usufructo, respectivamente, de la vivienda ubicada en Avenida de Las Victorias 812, N.C. 19-3-A-276-01 UF 02 y que el demandado ha turbado y obstaculizado continuamente su posesión y de la otra unidad funcional. 

Describieron algunas de las modificaciones que afectan la convivencia llevadas a cabo por Negrello, a saber: negativa sistemática del ingreso de su vehículo a través del espacio común; encerrar en un patio interno la salida de su unidad funcional hacia avenida Las Victorias; colocar un galpón/ reja que impide el paso del sol durante casi todo el día; modificar el portón de acceso quitando una de sus puertas que utilizó para vallar la ventana de su unidad por calle Pichincha y cortar la circulación desde su jardín hacia el espacio común, entre otras. 

Agregaron que realizaron numerosas tratativas a fin que el demandado retrotraiga las cosas a su estado anterior y cumpla con los parámetros del reglamento de copropiedad vigente, todas ellas con resultados infructuosos.  

Fundaron en derecho, citaron doctrina y jurisprudencia, instaron a juzgar con perspectiva de género y ofrecieron prueba. 

B) Mediante la presentación E 0007 Jorge Luis Negrello contestó la demanda entablada en su contra, solicitando su rechazo con expresa imposición de costas. 

Efectuó las negativas genéricas y posteriormente, negó cada uno de los hechos detallados en el escrito de inicio. 

Al contrario de lo relatado por la actora, indicó que las modificaciones realizadas al cerco perimetral y la colocación de canteros se realizaron durante 2016 y 2020 con el consentimiento de la Sra. Cháves; que nunca negó el ingreso por Av. de Las Victorias a los locatarios de la unidad funcional 2. 

Reconoció que colocó un portón corredizo sin llaves ni cerraduras, instalado en la línea divisoria y que para evitar la invasión de niños y mascotas a la unidad funcional 1, dividió las propiedades con una puerta vaivén liviana y estética y que no contraría el reglamento de copropiedad vigente. 

Señaló que no instaló un galpón, sino que en su área de implantación colocó un tirante de madera de unos tres metros de largo para fortalecer la estructura de la división entre las unidades funcionales 1 y 2. 

Aseguró que las modificaciones en la pared y la ventana de la UF2 fueron de carácter provisorio hasta que se resolvieran los arreglos de revoque en la pared y la instalación de un contrapiso aislante de humedad; que nunca obstaculizó las ventilaciones de los calefactores; que el portón de ingreso por Av. Las Victorias respetó las medidas de los planos originales, dentro de los límites permitidos. 

Destacó que la circulación vehicular desde el portón que da a la Av. Las Victorias hasta el espacio de uso exclusivo podría destruir el material del piso y la cámara séptica de su unidad funcional. Es por ello que no permitió el acceso del camión atmosférico, entendiendo además que el trabajo podría realizarse desde la calle. 

Sostuvo que los problemas con la locataria de la UF. 2, Cresevic comenzaron en abril de 2019 cuando concurrió a las oficinas comerciales de AVC a reclamar por la calidad de la imagen en su televisor y los técnicos de dicha empresa detectaron una derivación de la señal del cable hacia la unidad funcional 2 y les dijeron que habían cometido un delito, por haberse colgado del cable. Al no regularizarse la situación, en abril 2019 solicitó la baja total del servicio de cable AVC, lo que desató el estado de enojo y violencia de la propietaria e inquilina hacia su persona. 

Agregó que en diciembre 2019 llamó la atención de la locataria de Chávez porque produjo cinco rayones en su auto al estacionar su vehículo a escasos centímetros y abrir la puerta violentamente. 

Ofreció prueba y citó el derecho aplicable. 

C) Mediante el decreto de fecha 10.10.24 se clausuró el período probatorio, poniéndose los autos a disposición de las partes para alegar, de modo que, habiendo hecho uso de tal facultad, ambas partes (presentaciones de fecha 10.10.24 y 17.10.24) y encontrándose firme el llamamiento de "autos", quedaron estos en condiciones de dictar sentencia.

1) En el  marco de las presentes actuaciones se persigue el cumplimiento del contrato, pero no cualquier contrato, sino del reglamento de copropiedad. 

Es por ello que el conflicto vecinal originado a partir de la supuesta derivación de la señal de cable y el pedido de baja del servicio -cf. proveído simple de 30.11.2023- que el demandado expuso como defensa, no es suficiente para eximirlo de responsabilidad respecto de los incumplimientos al reglamento de copropiedad. 

Ahora bien, el régimen de copropiedad ha sido específicamente contemplado en el Código Civil y Comercial, en sus artículos 2037 y ss., definiéndolo como un "...derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen en partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. (...) Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son  interdependientes y conforman un todo no escindible." 

En este contexto adquiere sustancial importancia el reglamento de copropiedad como requisito para la afectación de un edificio al régimen de copropiedad (cf. art. 2038 CCyC) y también como el contrato que organiza la convivencia. Éste delimita las unidades funcionales, metraje, porcentuales, unidades complementarias, bienes propios y comunes, órganos de gobierno y convocatorias a asambleas, integra el título de propiedad de cada uno de los copropietarios y constituye la ley entre ellos. 

"En cuanto a su naturaleza jurídica, destacamos que se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal -salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas-, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, integra el título de adquisición de la unidad funcional." (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Infojus, comentario de Malizia Roberto). 

2) De acuerdo a como ha quedado trabada la litis y las consideraciones legales y teóricas referidas en el punto anterior, deviene imprescindible transcribir las cláusulas del reglamento de copropiedad del "Consorcio de Copropietarios de la calle sin nombre número 3705, 3707 y Avenida de las Victorias número 812." relativas al conflicto de vecindad traído a resolver. 

a) Cláusula quinta: Uso de los sectores de propiedad exclusiva: Cada propietario podrá usar de los bienes de propiedad exclusiva conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. Ningún copropietario podrá realizar trabajos o reformas que afecten a las partes comunes. Podrán realizarse construcciones o ampliaciones aprobadas previamente por la Municipalidad y legislación vigente en materia de edificación y retiros existentes, conservando el estilo de las Unidades funcionales. Cada Propietario deberá conservar el jardín y su unidad funcional en perfecto estado de conservación. Las partes establecen que la unidad funcional número Uno no podrá realizar construcciones o plantar árboles que impidan o perjudiquen la visual de la Unidad Funcional número 2. Y el propietario de la Unidad Funcional Uno deberá permitir el ingreso al patio de su propiedad exclusiva al propietario de la unidad funcional número 2 al sólo efecto de realizar tareas de limpieza o refacción de la pared medianera y ventana lindera- el que deberá solicitar el ingreso con previo aviso. 

b) Cláusula sexta: Uso de los sectores comunes: El uso de las cosas comunes se practicara con el sentido y limitaciones del artículo 3 de la ley 13.512. Cada propietario podrá utilizar los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. Las unidades uno y dos poseen una superficie descubierta común de uso exclusivo para las dos unidades, para la entrada. Ningún copropietario podrá realizar trabajos o reformas que afecten las partes comunes ni sobre las exclusivamente suyas, si con ello quedaran afectados los otros copropietarios y/o la estética y seguridad del edificio, aunque se trate de simples trabajos decorativos. Todos  y cada uno de los copropietarios tienen derecho al uso de las partes comunes sujetándose a las normas legales vigentes, al presente Reglamento y a lo que establezca la administración y el reglamento interno.   

c) Cláusula novena: Obligaciones a cargo de los propietarios: a) Cada propietario deberá permitir, cada vez que sea necesario, el ingreso a la  unidad de las personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de interés común, dispuestos por la administración y/o por la Asamblea de copropietarios, lo que deberán realizarse con la máxima celeridad y cuidado. b) Ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar perjuicios y/o inconvenientes al otro propietario, siendo responsables de los daños resultantes de su incumplimiento. (...).

Entonces, contrastando las obligaciones detalladas en el reglamento citado y las conclusiones del informe pericial (E0059 y E0061), quedó acreditado que el titular de la unidad funcional 1 realizó construcciones que perjudican la visual de la unidad funcional 2 sobre la fachada oeste, es decir, sobre la ventana existente. Además, que el revestimiento de chapa, media sombra y retamas colocadas en el cerco también obstruyen la visual de la propiedad de las actoras. 

Por otro lado, la perito observó que por Av. Las Victorias se ingresa a un espacio de uso común para ambas unidades funcionales (UF01 y UF02), donde se ubica un portón de una hoja, que impide la libre circulación. 

Ambas circunstancias permiten concluir que el Sr. Negrello actuó en contra de las obligaciones establecidas en la cláusula quinta del reglamento de copropiedad, por lo cual deberá remover los obstáculos implantados y restituir las cosas a su estado anterior.   

En cuanto a los arreglos necesarios para el problema de humedad de la propiedad de las accionantes, en particular la colocación del revestimiento de piedra, la arquitecta Bonessa, dijo que el hecho de no colocarla en su totalidad implica no solucionar el problema existente y que dicho revestimiento no genera ningún perjuicio respecto de la vivienda de Negrello.

Por lo tanto, también se verifica la violación de la cláusula sexta, en cuanto el demandado obstaculizó las tareas de refacción del problema de humedad, ejerciendo abusivamente su derecho de propiedad.  

Por último, dictaminó que el suelo del espacio común de las UF01 y UF02 no resistiría el tránsito permanente de automotores y eventuales camiones, ya que se trata de un terreno natural, sin consolidación, ni tratamiento alguno. 

En función de ello, corresponde desestimar el pedido de la parte actora relativo al ingreso de sus vehículos al terreno. Y, si bien es cierto que Negrello deja su auto en el espacio común, ello no permite al suscripto expedirse sobre dicha cuestión pues la parte actora no efectuó planteo alguno al respecto. Hacer lo contrario, implicaría afectar el principio de congruencia que obliga al juez a expedirse sólo sobre las pretensiones deducidas en los respectivos escritos de demanda y contestación.

3. En cuanto a la restante prueba ofrecida, cabe señalar que los expedientes administrativos 22215-2010; 21406-2011, aportaron elementos probatorios relativos a la proyección de la obra, planos, cortes y vistas; mientras que el expediente 161514 - V -2021 tramitado ante el Tribunal de faltas I, ante una denuncia del demandado por las ventilaciones de gas, la misma concluyó por decisión del intendente y únicamente agregó un nuevo elemento probatorio de la conflictiva relación de los vecinos. 

Lo mismo respecto de las denuncias ante la justicia penal y ante el fuero de familia, si bien agregan indicios sobre la convivencia hostil entre el demandado y la inquilina de las actoras, dada la pretensión incoada en autos no gravitan en la resolución recaída. 

4. En conclusión, corresponde hacer lugar a la demanda y condenar a Jorge Luis Negrello a remover los objetos que impiden las vistas de la unidad funcional 2 y volver las cosas a su estado anterior, en el término de 20 días corridos, bajo apercibimiento de autorizar a las accionantes a hacerlo a su costo.

Asimismo deberá permitir el acceso a la vivienda de las accionantes, a través del espacio común de uso exclusivo de las unidades funcionales 1 y 2. 

Finalmente, se exhorta a las partes a mantener una conducta acorde al reglamento de copropiedad vigente y una convivencia armónica.

5. Imponer las costas al demandado atento no mediar razones que permitan apartarme del principio objetivo de la derrota (art. 62 CPCC). 

6. Regular los honorarios profesionales de las Dras. Pontoriero y Oviedo Piñeyro, patrocinantes de las actoras, en conjunto y proporción de ley, en la suma de $ 882.780; los del Dr. Buruaga, patrocinante del demandado, en la suma de $  588.520; y los de la perito arquitecta Bonessa, en la suma de $ 294.260 (art. 6; 8; 9 ley 2212, - 15 y 10  ius, respectivamente- , y art. 19 inc. a) ley 5069 - 5 ius-). 

Se deja constancia que atento las pretensiones esgrimidas en autos, se efectúa la presente regulación de honorarios en ius. 

En atención a todo lo cual,

FALLO: I) Hacer lugar a la demanda y condenar a Jorge Luis Negrello a cumplir con el reglamento de copropiedad vigente y remover los objetos remover los objetos que impiden las vistas de la unidad funcional 2 y volver las cosas a su estado anterior, en el término de 20 días corridos, bajo apercibimiento de autorizar a las accionantes a hacerlo a su costo; y a permitir el acceso a la vivienda de las accionantes, a través del espacio común de uso exclusivo de las unidades funcionales 1 y 2. II) Exhortar a las partes a mantener una conducta acorde al reglamento de copropiedad vigente y una convivencia armónica. III) Imponer las costas al demandado (art. 62 CPCC). IV) Regular los honorarios profesionales de las Dras. Pontoriero y Oviedo Piñeyro, en la suma de $ 882.780; los del Dr. Buruaga en la suma de $ 588.520 y los de la perito arquitecta Bonessa en la suma de $ 294.260. V) Notifíquese de conformidad a lo dispuesto por el art. 120 CPCC. A tal fin, vincúlese a Caja Forense, como interviniente externo. VI) Notifíquese por cédula a la Dra. Pontoriero a su domicilio laboral.

 

 

Santiago V. Moran 

Juez