Fallo Completo STJ

San Antonio Oeste, 5 de mayo de 2025.-
Y VISTO: este caso "CACERES MARIA LUISA C/ MUNICIPALIDAD DE SAN ANTONIO OESTE S/ USUCAPION (VIRTUAL)" Expte.  VI-32286-C-0000, para resolver, de los que;
RESULTA:
I.- Que, el día 29/12/2020 se presentó la Sra. Maria Luisa CÁCERES DNI. 4.618.723 mediante apoderado, e inició demanda de prescripción adquisitiva contra la Municipalidad de San Antonio Oeste, por el bien inmueble designado con N.C., 17-1-N-829A-05, inscripto en la Matrícula 17-7630, según certificado de dominio y plano de mensura, ubicado sobre la calle Tarruella 84 de Las Grutas, entre calles Sierra Grande, Coronel Belisle y Boulevard Río Negro, de esta Provincia, representando un polígono irregular con medidas 12,14m de frente, 12m de fondo, y laterales de 34,70m y 36,53m., según surge del plano de mensura Nº 325/19, con fecha de inscripción del 08/05/2019 ante la Gerencia de Catastro de la Agencia de Recaudación Tributaria de la Provincia de Río Negro, confeccionado y suscripto por el agrimensor Walter O. FAVRETTO con una superficie total de 427,38 m2.-
La actora relató que ocupó la fracción desde los inicios del año 1992, cuando comenzó la construcción de su vivienda y lugar de trabajo, la que hizo con esfuerzo propio y con la colaboración de quien era entonces su pareja el Sr. Cesar Geoffroy, y unos albañiles. La casa se hizo en etapas, y al día de hoy tiene dos plantas: PB living, cocina comedor, dos dormitorios y baño; PA dos dormitorios y baño, cuya superficie total es de 116,44 metros cuadrados, tiene paredones perimetrales y jardín.-

Relató también que la construcción se hizo con ahorros que tenía de reserva como consecuencia de la venta de una casa anterior, y de su trabajo como enfermera en el Hospital y enfermera particular.-
Fue así que en el año 1992 y para seguir con la construcción y finalizarla, quien era su pareja fue a la Municipalidad de San Antonio Oeste y le pre- adjudicaron el terreno a su nombre el 30 de Abril de 1992.-

En el año 2009 su pareja falleció, pero juntos hicieron y construyeron la casa.-
Ante esto, la actora sostiene la falta de necesidad de interversión de título, porque no resulta pasar de coposeedor a único poseedor, toda vez que ejerce la posesión a título propio desde su inicio y no a nombre de terceros, y sobre la totalidad de las partes ideales del bien, con independencia de la posesión también ejercida por otro. Ante ello sostiene citando a Marina Mariani de Vidal, que en las relaciones de los coposeedores entre sí rige el principio de los arts. 2407 y 2410 del Código de Vélez, es decir, que cada coposeedor se considera poseedor de una parte ideal, y que por ello ella no buscó excluir al coposeedor de su posesión,- como presupuesto y requisito excluyente en la interversión- quien a su vez no resultó nunca considerado tercero respecto de ella como usucapiente.-

Por último y con la aplicación del Código de Vélez en atención a la fecha en la que comenzó a poseer, sostiene que dicha posesión sobre el inmueble ha sido y es pública, pacífica e ininterrumpida desde el año 1992, siendo ello conocido por la comunidad y vecinos del balneario Las Grutas, haciendo todas y cada una de las mejoras que hoy se encuentran instaladas en el predio, habiendo ella abonado también las tasas, impuestos, instalación y pago de servicios, todo lo que acreditó con la prueba documental acompañada.- 
Así y en atención a su situación, fundó en derecho, ofreció prueba y concretó su petitorio.-
II.- Que, el día 25/06/2021 se dio curso a la acción, y se ordenó correr traslado de la demanda a la Municipalidad de San Antonio Oeste.-
El día 31/08/2021 la demandada a través de su apoderado legal, contestó la demanda incoada en su contra, formuló las negativas de rigor procesal negando todos y cada uno de los hechos invocados por la actora y la documental, solicitó la readecuación del proceso a las normas del Código Procesal Administrativo (Ley 5.106), como así también la citación de terceros en los términos del art. 94 del CPCyC, en atención a la pre-adjudicación del inmueble, a los herederos de Cesar Geoffroy, el Sr. César Néstor Leonel Geoffroy y la Sra. Patricia Mabel Geoffroy. Para ello sostuvo que la actora ingresó al inmueble como co-tenedora o servidora de la tenencia de su conviviente (Sr. Geoffroy), sin realizar interversión de tal título.

En ese contexto (dijo) "nuestra representada le otorgó a Cesar Edmundo Geoffroy, ex conviviente de la actora, en tanto preadjudicatario “…la ocupación precaria del lote preadjudicado…” (Textual de la Cláusula DÉCIMO CUARTA del “CONTRATO DE PREADJUDICACION DE TIERRAS FISCALES MUNICIPALES”). Luego por la cláusula DÉCIMO QUINTA y al solo efecto de la realización de las mejoras a que se obligó Cesar Edmundo Geoffroy, se le dio la tenencia precaria del lote. Como se aprecia, el contrato de preadjudicación preveía en su cláusula DECIMO SEXTA, la entrega de la posesión al preadjudicatario recién al momento de dictarse la adjudicación definitiva, pero conforme se acredita con el expediente administrativo, tal adjudicación definitiva del lote a Cesar Edmundo Geoffroy nunca le fue concedida, continuando el preadjudicatario solo con la tenencia precaria del lote, hasta el día de hoy (a través de sus herederos)" -SIC-.

Señaló que una vez fallecido el Sr. Geoffroy, luego de varios años se presentaron el expediente administrativo sus hijos Cesar Néstor Leonel Geoffroy y Patricia Mabel Geoffroy, denunciando su fallecimiento en el año 2009, y acreditando su condición de herederos, con la copia certificada de la declaratoria de herederos (entre otra documentación), cuyo tramite se llevó adelante por ante el Juzgado Civil, Comercial y de Minería Nº 1 de Viedma, en los autos caratulados “ANTENAO SEBASTIANA Y GEOFFROY CESAR EDMUNDO”, Expediente Nº 500/14/J1.-
Así, y acreditada la condición de tales en tanto continuadores de su padre, la Municipalidad mediante el Decreto Nº 287 el 15/02/2017, les preadjudicó el lote de marras, resultando que hasta el día de la fecha el poseedor del lote continúa siendo la Municipalidad de San Antonio Oeste, debiendo rechazarse la demanda con costas.-

Luego se refirió al poderío de la Municipalidad incompatible con toda otra posesión, y a la reconocida falta de interversión del título por parte de la actora, sosteniendo que la accionante solo ingresó al inmueble como co-tenedora o servidora de la tenencia de su conviviente.

Concluyó con el ofrecimiento de los medios de prueba, y peticionó se rechace la acción intentada con expresa imposición de costas a la parte actora.-
III.- Que, en atención a las cuestiones procesales que se derivaron de la traba de la litis, cabe decir que el expediente llegó a la Cámara de Apelaciones para que se resolviera el recurso de apelación contra el resolutorio dictado por esta Judicatura el día 2/11/2021 que había dispuesto el rechazo para que esta acción tramite bajo la órbita del procedimiento administrativo (Ley 5106), y el rechazo de la citación de terceros.-

Así, la Alzada resolvió el día 22/08/2022 rechazando la impugnación formulada contra la vía procesal impuesta inicialmente mediante despacho de fecha 25/06/2021, por extemporánea conforme a los argumentos dados; e hizo lugar a la citación de terceros en los términos del art. 94 del entonces CPCyC.-
Por ello, devueltas las actuaciones a este grado, se ordenó citar a los terceros invocados, ya habiéndose realizado la anotación de la presente litis con relación al bien inmueble objeto de autos (de conformidad al Art. 1905 segundo párrafo del CCyC), en el Registro de la Propiedad Inmueble.- 
IV.- Que, el día 08/03/2023 bajo la figura de gestor procesal de ambos herederos Patricia Geoffroy y César Nestor Leonel Geoffroy, la que luego fuera ratificada por estos el día 19/04/2023, se presentó el Dr. Mariano Gestoso, y opuso excepción de falta de legitimación activa basada en dos consideraciones, a saber, a.- en cuanto a la titularidad del derecho, y b.- en cuanto a la posible interversión del título, las que por brevedad me remito a los escritos presentados. Asimismo, negó todos y particularmente cada uno de los hechos invocados por la actora, expuso su realidad de los hechos, y contestó la citación de terceros basándose en la relación jurídica del Sr. Geoffroy respecto del inmueble y a consecuencia de ello en relación a la actora como concubina, la falta del tiempo para prescribir, y la falta de interversión del título, relatos que por brevedad, también me remito a la contestación. Fundó en derecho, ofreció prueba y concretó su petitorio.-

De esta presentación, se corrió traslado a la actora quién el día 4/04/2023 contestó el traslado conferido, y manifestó que se encuentra legitimada para deducir la presente acción en virtud ratificando su condición de poseedora a título de dueña del inmueble, y su ocupación, la que ejerce y ha ejercido en forma pública, pacífica e ininterrumpida desde el año 1992 para cumplir con el plazo legal de prescripción adquisitiva, conforme a los fundamentos y argumentos allí mencionados y que también por brevedad me remito.-
V.- Que, ante la existencia de hechos controvertidos el día 25/04/2023 se fijó la audiencia preliminar, la que se celebró el 24/05/2023 con la presencia de las partes, procediéndose a la apertura a prueba consistente en acreditar la posesión de la actora respecto del bien inmueble a usucapir.-
Incorporada la prueba producida, la actora solicitó la clausura del período probatorio, y de esta manera el 23/08/2024 se certificó por Secretaría el resultado de las pruebas producidas, se clausuró el período, y se agregó el alegato de la actora presentado el día 26/08/2024.-
Así, se llamó a autos para dictar sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme y motiva la presente.-
Y CONSIDERANDO:

A.- DERECHO APLICABLE:
I.- Que, de acuerdo al modo en que ha quedado trabada la litis corresponde determinar si procede declarar la adquisición del dominio por prescripción veinteañal por parte de la actora Maria Luisa CÁCERES, respecto del bien inmueble identificado con N.C. 17-1-N-829A-05, inscripto en la Matrícula 17-7630, según certificado de dominio y plano de mensura, y se ubica sobre la calle Tarruella 84 de Las Grutas, conforme al plano de mensura Nº 325/19, con fecha de inscripción del 08/05/2019 ante la Gerencia de Catastro de la Agencia de Recaudación Tributaria de la Provincia de Río Negro, confeccionado y suscripto por el agrimensor Walter O. FAVRETTO contando con una superficie total de 427,38 m2.-
II.- Que, en el presente caso resulta de aplicación el Código Civil Velezano. A tal efecto tengo en cuenta que los hechos invocados para la adquisición de dominio ocurrieron antes de la entrada en vigencia de la nueva ley (Código Civil y Comercial Ley 26.994), por lo que y conforme jurisprudencia al respecto corresponde aplicar el régimen anterior, es decir el Código de Vélez, sin perjuicio de las normas de contenido procesal que el nuevo Código ha dispuesto.-
Así, se ha dicho: "Si los hechos que se invocan para la adquisición del dominio acaecieron antes de la entrada en vigencia del nuevo CCyC, corresponde aplicar el régimen legal anterior", sin perjuicio de advertir que "aún cuando se adoptara una postura distinta en relación a la aplicación de la ley en el tiempo, la solución no variaría, habida cuenta de los principios contemplados en los artículos 1891, 1899, 1911, 1939 y concordantes del nuevo ordenamiento legal.." (CNCiv. Sala L, 12/11/2015, elDIAL.com-AA9469, del 22/02/2016), (Kemelmajer de Carlucci Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y situaciones Jurídicas Existentes, segunda Parte, 1era Ed. Santa Fe-Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 248, que fuera expuesto por la citada Dra. en la Plata en el año 2015).-
Por lo expuesto, y en el entendimiento de que los hechos que motivaron el presente caso tuvieron lugar con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo CCyC, aplicaré las normas de los Arts. 2351, 3948, 4015 y 4016 y cc. del Código Civil de Vélez.-
En atención a lo expuesto, sí será de aplicación el Art. 1905 del Código Civil y Comercial en virtud de que dispone que la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.-
Ante esto, mayoritariamente se sostiene que las leyes procesales se aplican de forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad con las leyes anteriores. De modo tal que en los juicios de prescripción larga, el juez debe disponer la anotación de la litis y en la sentencia debe fijar la fecha en la que la adquisición se produjo, aunque hayan comenzado antes de la entrada en vigencia del CCyC (conf. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Cód. Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe.2015. ps. 110).-
En síntesis, en lo relativo a la aplicación temporal del nuevo código debe seguirse una hermenéutica que no limite su efectiva vigencia, pues como enseñaba Vélez Sarsfield en su nota al viejo Art. 4.044 (luego derogado por la ley 17.711), “el interés general de la sociedad exige que las leyes puedan ser modificadas y mejoradas, y que las leyes nuevas, que necesariamente se presumen mejores, reemplacen cuanto antes a las antiguas, cuyos defectos van a corregir” (STJRNS1 Se. 102/16 “RUGHINI”). En dicho precedente, el Superior Tribunal provincial menciona que, “la Corte Federal ha resuelto que según conocida jurisprudencia del Tribunal, sus sentencias deben atender a las circunstancias existentes al momento de la decisión, aunque ellas sean sobrevinientes a la interposición del recurso extraordinario, y si en el transcurso del proceso han sido dictadas nuevas normas sobre la materia objeto de la litis, la decisión de la Corte deberá atender también a las modificaciones introducidas por esos preceptos en tanto configuran circunstancias sobrevinientes de las que no es posible prescindir" (conf. Fallos: 306:1160; 318:2438; 325:28 y 2275; 327:2476; 331:2628;333:1474; 335:905; causa CSJ 118/2013). (CSJN., “D. l. P., V. G. y otro c. Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas s/ amparo”, del 06/08/2015).-

III.- De manera previa a indagar si se encuentran acreditados los presupuestos para otorgar la prescripción adquisitiva, aclaro que conforme surge de sendos precedentes emitidos por la CSJN, los jueces y juezas no estamos obligada/os a seguir a las partes en todas sus argumentaciones, sino tan sólo pronunciarnos acerca de aquellas que estimemos conducentes para sustentar nuestras conclusiones (CSJN, Fallos 272:225; 274:113; 276:132; 280:320, entre otros). Con lo cual en lo que respecta al caso traído a juicio, me remitiré únicamente a los hechos y medidas de prueba conducentes a su solución, pero con una mirada mucho mas amplia de la implica limitarse únicamente a norma.-

III.- Entonces, de acuerdo a lo expuesto, en principio debo analizar la prueba producida para dilucidar si la actora al interponer esta acción bajo su pretensión, logró acreditar y demostrar los elementos esenciales y necesarios para la posesión, esto es corpus, animus domini y el elemento temporal.-

Así, ha quedado demostrado que:

Corpus, para identificar al mismo se acompañó plano de mensura particular para tramitar la Prescripción Adquisitiva de Dominio N.º 325/19, confeccionado por el Agrimensor, el Sr. Walter O FAVRETTO, Matrícula Profesional N° 2819-1, cumplimentándose de esta forma con el requisito exigido por el Art. 789 del CPCCRN (hoy Art 692 del nuevo CPCCRN).-
De esta manera consta que la Nomenclatura Catastral se identifica con el N° 17-1-N-829A-5, inscripto en la matrícula 17-7630 según certificado de dominio y plano de mensura.-
De la prueba documental acompañada, consta:
Informe de dominio del inmueble identificado N.C., 17-1-N-829A-05 siendo su titular la Municipalidad de San Antonio Oeste.-

Plano de mensura particular para tramitar la prescripción adquisitiva de dominio.- (1)Boleto de Pre adjudicación del Inmueble.-

1 Certificado de valuación fiscal.-

1 Plano de relevamiento del inmueble.-

1 Certificado de final de obras.-

17 Fotografías de avance de obra y obra terminada.-

63 recibos de pago de mano de obra otorgados a la actora.-

53 recibos de pago de agua.-

47 recibos de pago de gas y 1 recibo emitido por Camuzzi por servicio de soldadura.-

41 recibos de pago de energía eléctrica.-

1 pedido de línea telefónica efectuado por la actora.-

12 recibos de pago del Impuesto Inmobiliario expedido por la Dirección General de Rentas.-

29 recibos de pago de tasas extendidos por la Municipalidad de S. A. Oeste.-

1 Certificado de defunción de Cesar Geoffroy.-

3 Actas de reconocimiento de concubinato.-
De la prueba informativa producida, consta:
Del Informe de fecha 28/06/2023 de Catastro Provincial, se adjunta antecedentes constructivos y formulario de mejoras de la parcela 17-1-N829A-05-0.
Del Informe de fecha 07/06/2023 de Aguas Rionegrinas, surge que las facturas que se le presentaron a reconocimiento son auténticas.-
Del Informe de fecha 06/06/2023 de Camuzzi Gas del Sur, surge que las facturas posteriores a 2013 se condicen con los registros de la distribuidora y son auténticas. Las anteriores al 2013 se condicen con las emitidas en cada período por la empresa.-
Del Informe de fecha 09/06/2023 del Banco Patagonia, surge que dando cumplimiento a lo solicitado, CACERES, MARIA LUISA y GEOFFROY, CESAR EDMUNDO eran co-titulares de dos cajas de ahorro en pesos y una caja de ahorro en dólares radicadas en sucursal 252- San Antonio Oeste.-
Del informe de fecha 12/12/2023 de Edersa, surge que las facturas presentadas guardan relación con las facturas que oportunamente remitió Edersa a favor de Geoffroy Cesar.-
Del Informe de fecha 29/06/2023 de la Comisaría 10 de San Antonio, surge que se reconoce como personal integrante de la misma a los efectivos oficiales subinspector Benditti Mario y Dell Erica Fabiola que trabajaron en el año en que se le tomó declaración a Cesar Edmundo Geoffroy respecto a su manifestación de que estaba en concubinato por mas de 15 años con la Sra. Maria Luisa Caceres. No se pudo dar fe del acta por cuanto la misma pasados 10 años fue destruida.-

Surge del informe de fecha 30/06/2023 por parte de la Comisaría 29 de Las Grutas, que el oficial inspector Alberto Fortunatti, reconoce la firma en el acta de exposición de concubinato realizada el 9 de Diciembre de 2003 por Cesar Geoffroy Edmundo Geoffroy quien declaró estar en concubinato con María Luisa Cáceres por mas de 15 años, domiciliados en Tarruella 84 de las Grutas.-
Del informe de fecha 14/12/2023 de SAO TV SRL indicó que prestó servicio de cable al domicilio referenciado entre Septiembre de 2009 hasta Diciembre de 2022 a favor de María Luisa Caceres.-
Del informe de fecha 07/12/2023 del Ministerio de Salud, informó que María Luisa Cáceres trabajó bajo su dependencia desde el 3/7/74 hasta el 1/6/94, para luego acogerse al régimen jubilatorio.-
Del informe de fecha 27/06/2023 la Dirección de Catastro, Obras Particulares y Hacienda  de la Municipalidad de San Antonio Oeste, informó que todos los recibos adjuntos en el Oficio "Caceres María Luisa c/ Municipalidad de San Antonio Oeste s/usucapión (virtual) Expte N° Vl-32286-C-0000, por el pago de tasas retributivas son auténticos, emitidos a nombre de la Municipalidad de San Antonio Oeste, firmados y sellados desde Caja Municipal Delegación Las Grutas y San Antonio Oeste.-
Del informe de fecha 07/06/2023, surge de la Agencia de Recaudación Tributaria que la documentación presentada se condice con la real emitida por el organismo en cada época.-
Del informe de fecha 30/06/2023, surge que el IAPS informó que el seguro correspondiente al siniestro (seguro por fallecimiento del Sr Cesar Geoffroy), fue abonado a la beneficiaria del mismo María Luisa Cáceres en fecha 14/10/2009, por una suma equivalente a $46710,25.-
Del informe de fecha 18/08/2023 de la Municipalidad de San Antonio, surge que la Sra. María Luisa Cáceres solicitó en reiteradas oportunidades audiencia con el Intendente desde su primer mandato en el año 2001, requiriendo asesoramiento administrativo respecto a la regulación de título del inmueble DC 17-1-N-829A-05, en el que habitaba y habita a la fecha en Las Grutas. Asimismo informó que el Municipio de San Antonio Oeste representado por su Intendente -quien suscribe- firmó con la Provincia de Río Negro representada por su Gobernadora Arabela Carreras, un convenio de por el cual se puso en vigencia en el ámbito de este ejido municipal la ley nacional 24374 (conocida como Ley Pierri), que fuera aprobada previamente por la legislatura provincial para la jurisdicción de la Provincia de Río Negro por la Ley Nº 3396, convenio que fuera aprobado en el ámbito local por la Ordenanza Nº 5969, todo ello con el objeto de facilitar la regularización dominial de situaciones de hecho sobre fundos con asiento en la Provincia de Río Negro en general, y que a partir de dicho convenio rige en el ámbito del Municipio de San Antonio Oeste en particular, en relación a fundos del ejido local. La misma informó, tuvo amplia difusión en medios locales de prensa, así como en cartelería municipal que se puso a conocimiento del público en distintos espacios municipales
Del informe de fecha 11/03/2024, Telefónica Argentina informó que María Luisa Cáceres fue titular de la línea telefónica N° 2934-497316 con domicilio de instalación y facturación en Tarruella 84 Las Grutas desde el 2/2/1994 al 25/10/2022.-
De la Inspección Ocular producida en fecha 05/07/2023 surge que:
El inmueble, actualmente consta de tres edificaciones. En el fondo del terreno se encuentra la vivienda, que consta de dos plantas, cocina, comedor, baño y cuatro dormitorios. En la parte del medio del terreno hay un gabinete/consultorio aledaño a un pequeño departamento contiguo. Finalmente en la parte de adelante existe un pequeño depósito. Todas las construcciones son de material, en buen estado de conservación y cubren aproximadamente la mitad del terreno.-
De la prueba pericial de Arquitectura incorporada en fecha 25/10/2023, consta que:
El inmueble se implanta en una parcela de 12m por 34 m, 405,42 m² cuyo plano fue aprobado en 1991 mediante plano C0-116-91. En 1992 se adquirió mediante boleto obrante en el expediente. En 1992 se construyo la planta baja que consta de 84 m2 de acuerdo al siguiente plano (se muestra el plano). En 1996 la planta alta con 34 m² cubiertos, se presento el plano en1997 (se muestra el plano). En 1997 se obtuvo el final de obra sobre 116 m² en la Municipalidad de SAO (se muestra final de obra)

Entre el 2009 al 2017 se realizo la ampliación de 53 m² cubiertos en buen estado que aparecen en el Plano C0-325-2019 (se muestra plano). En la Inspección 2023 se relevo una construcción al frente del lote consistente en garaje semicubierto y parrilla, consultorio y departamento en buen estado de conservación (se muestra foto) y de la ampliación del consultorio (se muestra foto). La vivienda principal esta ubicada al fondo del lote, construida en dos plantas cuenta con estar-comedor, cocina dormitorios, baño y escalera. Las construcciones están realizadas en sistema tradicional racionalizado: mampostería de ladrillos, revoques grueso y fino a la cal, estructura de hormigón, losa de entrepiso, aberturas metálicas, pisos cerámicos esmaltados, techos de chapa con estructura de madera y machimbre a la vista, muros pintados al latex, en buen estado de conservación. Cuentan con energía eléctrica en red, lo mismo para el gas, agua y desagües cloacales. Televisión satelital. En total son 171 m² cub. El valor promedio de el m² de construcción existente en el lote se estima en 600 US por lo que el valor total de la misma es de aproximadamente 102.600 US (se muestra foto de Google Earth Pro).-

Cabe mencionar que este peritaje tiene pleno valor probatorio de acuerdo con las reglas de la sana crítica (Art. 356 del nuevo CPCC), dado el rol imparcial y técnico del perito, no existiendo otra prueba en el caso que desvirtúe lo contrario.-

Entonces, analizada la prueba aportada, queda probada la construcción del inmueble desde el año 1992. Queda también acreditada la relación de concubinato entre la actora y el Sr. Cesar Edmundo Geoffroy. Están en poder de la actora el pago de todos los servicios con que cuenta el inmueble a usucapir, pero lo mas importante y relevante surge del propio informe de la Municipalidad, en cuanto a las gestiones que hizo la Sra. Cáceres para regularizar el estado dominial del inmueble, en atención al convenio firmado por el Municipio y la Provincia de Río Negro al adherirse a la Ley Pierri.-

También debo decir que el informe pericial, se condice con lo observado por la suscripta en la Inspección Ocular realizada, pero principalmente determina la fecha en que se construyó el inmueble en cuestión (año 1992), y que en atención a lo informado por la Comisaría de Las Grutas respecto al acta sobre la manifestación unilateral de voluntad del Sr. Cesar Edmundo Geoffroy y de la Sra. Maria Luisa Cáceres a la fecha de la misma -9/12/2003-, dónde ambos declararon frente a dos testigos y el funcionario público policial que los atendió, que estaban en concubinato hacia mas de 15 años, siendo su domicilio en Tarruella 84 de Las Grutas, queda probado entonces que allí reside la actora desde hace mas de 20 años y dónde se encuentra el inmueble en cuestión.-

Otra cuestión importante a valorar es que el informe pericial, también da cuenta que en el año 2017 se amplió la vivienda, y ante ello, teniendo en cuenta que el Sr. Geoffroy falleció en el año 2009 -ver acta de defunción acompañada por las partes y el expediente sobre su sucesión-, se colige con la realidad de que dicha ampliación fue hecha por la aquí actora.- 
IV.- Que, esta prueba se relaciona con los seis testimonios ofrecidos por la parte, ello por cuanto como expusiera mas arriba, por si sola no basta para acreditar la prescripción adquisitiva, pero acompañada por la restante y siendo coincidente, cabe otorgarle fuerza probatoria suficiente.-

Así, el testigo Crisóstomo BURGOS declaró que fue el albañil constructor de la casa sito en Tarruella 84 de Las Grutas. Sostuvo que fue contratado por la dueña del lugar a quien identifica como la Sra. Cáceres. Que dichos servicios fueron prestados en la década del 1980/1990. Que desde aquellos años hasta la actualidad la Sra. Cáceres vive en esa casa. Continúa su testimonio afirmando que la construcción se realizó en etapas, que de hecho cuando él comenzó a laborar en la obra ya había una parte realizada (etapa de base), para la cual la Sra. Cáceres había contratado a otro albañil. Declaró que el trabajo lo continuó el mismo, desde la capa aisladora hasta el techo y mampostería. Exhibidas fotos del inmueble, se reconoce a él mismo y a la Sra. Cáceres en la fotografía. El testigo manifiesta saber que la Sra. Cáceres era concubina del Sr. Geoffroy, y que después del fallecimiento de éste, ella continuó viviendo en la casa de ambos. No tiene conocimiento que los herederos del difunto le hubieran realizado reclamos a la Sra. Cáceres. Considera que la señora Cáceres es la dueña del inmueble, que cuando la conoció ella ya vivía ahí y ya estaba construyendo ese inmueble, considerando que si no fuera ella la dueña no habría encargado esa construcción. También declaró el testigo tener conocimientos de que el inmueble tiene servicios y que Cáceres hubo realizado reclamos al Municipio para conseguir el título de propiedad y entiende que es lo que cualquier propietario haría en esa situación.-

El testigo Sergio Ricardo DIAZ declaró que la Sra. Cáceres poseyó el inmueble desde su construcción hasta la actualidad de modo ininterrumpido y constante. Sabe que la Sra. Cáceres realizó la construcción de la planta baja y de la planta alta, además que dicha construcción se desarrolló en etapas. El Sr. Díaz reconoce a la Sra. Luisa Cáceres en las fotos del inmueble. El testigo afirmó saber que la Sra. Cáceres era concubina del Sr. Geoffroy hasta el deceso de éste, luego de lo cual, la Sra. Cáceres continuó viviendo en el inmueble de ambos. Afirmó que la Sra. Cáceres hubo incorporado modificaciones en la casa, con posterioridad a la muerte de su concubino. Entre otras hizo una instalación de gas y de agua, y construyó una habitación más. Refirió que los hijos de Geoffroy sabían del concubinato entre su padre y Cáceres y de la convivencia de ambos en ese inmueble. El considera a Cáceres como dueña del inmueble y sostuvo esa opinión es compartida por sus vecinos. Declaró que el inmueble tiene cloacas, luz, gas y agua, y que quien abona los servicios es la Sra. Cáceres. Declaró también saber que la actora ha realizado reclamos al municipio para conseguir el título de propiedad.-

La testigo Angela Magdalena CASAS declaró que la vivienda sita en Tarruella 84 de Las Grutas fue construida por la Sra. Cáceres y su pareja Cesar Geoffroy. Manifiestó que poseyó el terreno de manera ininterrumpida desde el año 1989 o 1990 hasta la actualidad. Lo sabe porque fue en esa misma época en la cual conoció a la Sra. Cáceres, porque en su a raíz de su profesión de enfermera, atendió a la hija de la testigo. Afirmó conocer que la construcción fue iniciada por María Luisa Cáceres, que ella fue quien contrató a los albañiles, quien pagaba y quien se ocupaba de sostener la obra. Que la edificación de ese inmueble ocurrió en etapas, que primero se construyó en el fondo del terreno, y luego fue ampliándose hacia adelante. La testigo refirió que ella vio con sus propios ojos que la pareja Cáceres-Geoffroy salían de su trabajo e inmediatamente volvían a su casa en Tarruella 84 para continuar con el avance de la obra en construcción. La testigo conoce la planta baja y la planta alta, a las cuales describió, distinguiendo la cantidad de ambientes y funcionalidad de los mismos. Luego al mostrársele fotos del inmueble en cuestión, la testigo declaró reconocer a la Sra. Cáceres en las mismas. Respecto del concubinato de la Sra. Cáceres y el Sr.Geoffroy, la testigo afirmó saber que ambos convivieron en ese inmueble desde 1989 hasta que él falleció. Luego del deceso de su pareja la Sra. Cáceres continuó viviendo en ese inmueble hasta la actualidad y que además ha continuado realizando mejoras (refiere ,por ejemplo, que construyó un lugar para estacionar el auto). También declaró saber que los hijos de Geoffroy conocían la convivencia de su padre con la Sra. Cáceres en dicho inmueble. La testigo considera que la Sra. Cáceres es la dueña del inmueble y que esa opinión coincide con la de los vecinos. Agrega que el inmueble cuenta con servicios de luz, gas y agua, que son abonados por la Sra. Cáceres, y que además la actora realizó trámites para la regularización dominial del inmueble.-

La testigo Sandra Verónica LUJAN, declaró que la Sra. Caceres poseyó el inmueble de Tarruella 84 de Las Grutas, como dueña, desde que adquirió el terreno hasta la actualidad ininterrumpidamente. Que la casa fue construida por la Sra. Cáceres y su concubino el Sr. Geoffroy. Afirmó que en el año 1989 comenzaron a construir, en etapas, como todos los vecinos de ese barrio. Que primero se levantó la parte de atrás, las habitaciones, la planta baja y la planta alta. Exhibidas que le fueran fotografías de la construcción del inmueble, la testigo reconoció a la Sra. Cáceres en ella. Declaró saber y conocer que la Sra. Cáceres formó pareja con el Sr. Geoffroy desde el año 1989 aproximadamente, y que en el año 1992 se mudaron a la casa de Tarruella 84. Sabe que después del fallecimiento de Geoffroy, la Sra. Cáceres continuó viviendo allí. Afirma que los hijos del difunto no han hecho reclamos y que sabían que su padre era pareja de la Sra. Cáceres y que convivían en ese inmueble desde los inicios de la posesión del mismo. Agregó que luego del fallecimiento de Geoffroy la Sra. Cáceres continuó haciendo mejoras en el inmueble. Sabe la testigo que el inmueble tiene servicios de luz, agua, gas, cloaca, internet desde que se empezaron a dar los servicios y que Cáceres es quien abona los mismos. Agrega que la Sra. Cáceres es la dueña de ese inmueble y que los vecinos comparten ese criterio.-

La testigo María Elena INALAF declaró que la Sra. Cáceres construyó esa casa en el año 1988 y que aún vive allí.-

El testigo Horacio Gerardo GARCIA, de profesión maestro mayor de obras, declaró saber que la Sra. Cáceres posee ese inmueble desde los años 1990/1991, en forma continua e ininterrumpida. Lo sabe porque la Sra. Cáceres en esa época, le realizaba consultas sobre los precios y los modos de contratación de albañiles. Afirma que la construcción comenzó a principios de 1989, en etapas, que primero se levantaron lo dormitorios, hechos con bloque, que luego se amplió, después se transformó en quincho, y después se construyó un entrepiso sobre los primeros dormitorios. Afirma que cuando se terminaba una etapa comenzaba otra, y que la planta alta fue construida en los años 96 al 98 aproximadamente. Al ser puestas a su vista fotos de la construcción del inmueble reconoce a la Sra. Cáceres en ellas. Manifiesta saber del concubinato entre Cáceres y Geoffroy hasta el fallecimiento de éste, y que con posterioridad a su deceso la Sra. Cáceres continuó en ese inmueble, al cual siguió incorporándole mejoras (por ejemplo, nuevas instalaciones de gas). Sabe que los hijos de Geofroy conocían la convivencia de su padre con la Sra. Cáceres en el inmueble, que era una pareja que no se ocultaba. Considera que la Sra. Cáceres es la dueña del inmueble, que todos los vecinos coinciden con ese criterio. Que la vivienda tiene servicios de luz, gas, agua y cloacas. Que sabe que la última mejora fue la red de cloacas, siendo la Sra. Cáceres quien abona los servicios de la casa.-
En orden a los testimonios producidos, debo decir que la valoración de estas declaraciones testimoniales se enmarcan respecto de lo que se ha transmitido a la causa y que se relaciona directa y exclusivamente con hechos que han vivido a través de sus sentidos y su propia experiencia. Es así que he de otorgarle valor probatorio en tanto considero a los testigos idóneos, encontrando veraz el tenor de sus declaraciones -Art. 403 del nuevo CPCC.-, todo ello sin perjuicio del estricto marco de valoración que debe administrarse en los trámites de Usucapión como ya dijera.-

I.- Tenemos aquí que el terreno donde reposa el inmueble en cuestión, pertenece al dominio privado de la Municipalidad de San Antonio Oeste. Que como tal, y en atención a la legislación sea con el anterior Código de Vélez o el nuevo Código Civil y Comercial, puede ser usucapido.-

Que, dicho terreno estaba pre-adjudicado al Sr. Cesar Edmundo Geoffroy, quién falleciera en el año 2009, y que luego de iniciada su sucesión y dictada la declaratoria, fueron declarados herederos sus hijos Cesar Leonel Geoffroy y Patricia Mabel Geoffroy, quienes se presentaron en la Municipalidad y en el año 2017 se les pre-adjudicó dicho terreno.-

Pero, hete aquí que la actora ha interpuesto la acción contra la Municipalidad de San Antonio Oeste, y no contra los sucesores de su difunto concubino, a quien si bien lo reconoce como tal, no se ha manifestado respecto de este sobre la posesión del inmueble, es decir, que haya habido una co-posesión, sino que sostiene ser ella la única poseedora, de ahí que manifieste que no debe intervertir el título, a diferencia del planteo que hacen la demandada y los terceros citados con la excepción opuesta.-

II.- Sostienen los terceros citados -herederos del Sr. Geoffroy- que la actora, debió intervertir el título y que ello no ocurrió, todo con la finalidad de lograr establecer con máxima precisión a partir de qué fecha quién dice ser condómina ha dejado de limitarse a poseer la cosa en la medida de su parte indivisa para pasar a hacerlo por el todo. Así sostienen que no alcanza con lo 53 recibos de pago de agua, 47 recibos de pago de gas, 41 recibo de luz aportados a la causa, los que bajo ningún punto de vista prueban actos posesorios, y que inclusive contradicen su invocación por no estar siquiera a su nombre. Idéntica reflexión merecen los 12 recibos de pago de impuesto inmobiliario y los 39 recibos de pago de tasas extendidos por la Municipalidad de San Antonio Oeste.-

Por ello manifiestan que "la interversión del título tiene que reunir características muy notorias, manifestándose por actos materiales que exteriorizan su intención de privar al otro condómino o coheredero de disponer de la cosa, a la vez que tales actos deben producir ese efecto (art. 2458 C.Civil; conf. S.C.B.A., 08/11/1988, fallo cit., L.L. 1989-B, 279; T.S.Córdoba, 29/6/84, L.L.C. 984-1314)".- 

Por otra parte también sostienen que la actora no logró acreditar un concubinato desde la fecha que indica, sino que data desde Agosto del 2005 -fecha en que falleció la cónyuge del Sr. Geoffroy, y qué, es ese el plazo (agosto de 2005) a partir del cual debería probarse interversión del título ya que “en materia de usucapión ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado exime al actor de la carga de probar los hechos alegados como fundamento de su acción. Ello así, por tratarse de un proceso de orden público y, como tal, indisponible, por estar en juego la adquisición de un derecho real, debiendo, entonces, el órgano jurisdiccional dictar sentencia sobre el mérito..." (L.D.T., Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería Neuquén 11/04/2013, Bogli Hans c/Palacios Florencio y Otro s/Posesión Veinteañal, N° de Fallo: 50/13 - Expte: 301072 - Año 2003, Sala I).-

Que, entonces de resultar probada la interversión del título, el cómputo de su supuesta posesión con ánimo de dueña no alcanzaría el plazo mínimo requerido por la ley hasta el año 2025.-

III.- Por su parte y casi en el mismo sentido, la Municipalidad de San Antonio Oeste se manifestó a la falta de interversión del título. Sostuvo así que toda la documentación que adjunta la accionante, acredita que el causante Geoffroy solo fue un tenedor precario del inmueble, y tal carácter surge confirmado hasta el presente por los propios herederos declarados del nombrado, que presentados en el legajo municipal, han ejercido sus derechos como continuadores del preadjudicado.
Al auto categorizarse la actora como co-posedora de “la totalidad de las partes ideales del bien”, que jamás “buscó excluir al coposeedor de su posesión”, un Sr. Geoffroy que “no resultó nunca considerado tercero respecto de la usucapiente”. Y estando reconocido y acreditado que Geoffroy era solo un tenedor, la accionante nunca podría ser más que una simple co-tenedora, figura completamente incompatible con el ejercicio de una usucapión. Coincidimos entonces, en que la actora jamás practicó interversión del título de su detentación, pues acorde con su propia cita de demanda "la verdadera interversión… ocurre cuando  el tenedor no reconoce al verdadero poseedor de la cosa y tiene respecto de ésta un comportamiento deforme del título de la detentación" (Kiper, Claudio en Zannoni, Eduardo (dir.) y Kemelmajer de Carlucci, Aída (coord.), "Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado", Bs. As., Astrea, 2005, t. 10, p. 464). in re C.E. C/ G.C.B.A. Sala Apelaciones Contencioso Administrativo y Tributario CABA/ 2017.-

D.- ANALISIS Y SOLUCION DEL CASO:

I.- Antes de expedirme sobre la resolución de este caso, encuentro interesante transcribir un fallo de similares características, con la diferencia de que allí no hubo herederos del concubino. El fallo también fue citado por la actora en su demanda.-

Lo transcribiré porque, de alguna manera, refleja las dos posturas de este caso, y porque me permitirá resolver de una forma mas justa y equitativa en atención a la realidad que atraviesan todas las partes involucradas, en especial la actora y los herederos del Sr. Geoffroy.-