Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - CIPOLLETTI
Sentencia	43 - 30/12/2015 - DEFINITIVA
Expediente	B-4CI-173-C2015 - JUFAC S.R.L. C/ CHIRINO HECTOR S/ DESALOJO (Sumarísimo)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	JUFAC SRL C/ CHIRINO, HECTOR S/ DESALOJO EXPTE. B-4CI-173-C2015; JUZG. CIVIL I Cipolletti, 30 de diciembre de 2015. VISTAS: las presentes actuaciones caratuladas “JUFAC SRL c/ Chirino, Héctor s/ desalojo (sumarísimo)” (Expte. B-4CI-173-C2015), para dictar sentencia definitiva, de las cuales RESULTA: I. A fs. 17/19 se presenta Juan José Serer Gasparini, invocando la calidad de gerente de JUFAC SRL, promoviendo demanda de desalojo contra Héctor Chirino, inquilinos y/u ocupantes, respecto del inmueble sito en calle San Martín 171 (fondo) de la ciudad de Catriel. Sostiene que con fecha 6-8-2012 la sociedad actora compró el inmueble objeto de autos. Que dicho inmueble es una propiedad que tiene varios departamentos en sistema de propiedad horizontal y dos locales comerciales. Que luego de la compra se encontraron con la sorpresa de que en uno de los departamentos vivía el hoy demandado. Que consultado con el vendedor, les comunica que el demandado había prometido irse al momento de la compra. Que han intentado en reiteradas oportunidades que el demandado abandonara voluntariamente el inmueble con resultado infructuoso. Ante ello concurrieron a audiencia en mediación, donde el demandado tampoco accedió a retirarse. Afirma que no tienen ninguna animosidad contra el demandado, solo que se niega a desocupar el inmueble de su propiedad, y que desde que han comprado la propiedad jamás abonó alquiler alguno ni ha abonado impuestos o servicios. Que siempre hubo una relación de buena fe con el demandado, quien permaneció en el inmueble con la promesa constante de desocupación. Funda en derecho y ofrece prueba. II. Corrido el pertinente traslado, a fs. 272/277 se presenta el demandado, contestando la demanda y solicitando su rechazo. En primer lugar opone excepción de falta de personería, argumentando que no habiéndose acreditado debidamente el carácter de socio gerente del Sr. Juan José Serer Gasparini, desconoce la representación que el mismo invoca de la sociedad actora. En segundo término opone excepción de falta de legitimación activa, habida cuenta que quien demanda por intrusión debe acreditar la calidad de propietario del inmueble, o sea la de titular registral del bien. Argumenta que si quien demanda lo hace como propietario, deberá acreditar tal condición, por lógica aplicación del principio que fluye del art. 375 del CPCC, y que la probanza del hecho debe darla la parte que tiene interés en afirmar su existencia en cuanto le es favorable su efecto jurídico, debiendo a tal fin elegir los medios adecuados para formar convicción en el ánimo del juzgador. Que la carga de la prueba señala a quien corresponde evitar que falta la acreditación de determinado suceso o circunstancia, a fin de no sufrir los efectos perjudiciales que de ello puedan resultar a sus pretensiones. Que sabido es que la manera de acreditar ese carácter de titular dominial es con el respectivo título o certificado de dominio, a lo que deberá sumársele la acreditación de haber ocurrido la tradición del inmueble lo cual no se ha siquiera mencionado por el actor como hecho ocurrido. Que muy por el contrario es el actor quien refiere expresamente que nunca pudo tomar posesión del inmueble objeto del litigio. Que en la hipótesis que se considerara que, aun en casos de desalojo por intrusión, la legitimación activa es amplia y la tienen quienes tienen un interés legítimo sobre el inmueble, entiende que no es el caso de autos, donde el actor menciona que no ha poseído nunca el inmueble, remitiéndose a manifestar que hizo los reclamos pertinentes, sin invocar los medios probatorios con cual acreditarlo. Que en la demanda el actor no invocó haber habitado el inmueble ni haber realizado actos posesorios, por lo que sería suficiente para rechazar la acción entablada. En tercer término procede a contestar la demanda, y luego de negar los dichos de la actora, sostiene que el inmueble objeto del litigio lo ocupa desde el mes de agosto de 1987, año en que ingresó al inmueble como inquilino del Sr. Marcos Kleiman, quien a su vez lo facultó para administrar los salones ubicados en el mismo inmueble. Que en el año 1988 el Sr. Kleiman no le requirió las rendiciones de cuentas y comenzó a pagar los impuestos y tasas por servicios de manera particular, cual si fuere el propietario y en su propio beneficio. Afirma que nunca abonó alquiler al Sr. Kleiman pues el mismo le permitió el ingreso al inmueble objeto del desalojo y en ninguna oportunidad le reclamó el pago por el mismo, y por tal motivo intervirtió el título, haciendo manifiesto su animus posedendi. Que de manera incesante realizó las reparaciones y refacciones que necesitaba el inmueble que habita, comportándose como propietario, sin requerir al hasta entonces titular dominial el reintegro por las mejoras efectuadas. Que siempre abonó las boletas de servicios domiciliarios de agua, luz y gas y nunca nadie le requirió las constancias de los mismos, como tampoco se le reintegró las sumas abonadas, y que a la fecha sigue abonándolas. Sostiene que realizó la instalación de gas completa del domicilio en el cual reside, retirando la manguera que servía de conexión y colocando la cañería epoxi que corresponde. Que la mano de obra la realizó el gasista Rubén Darío hace dos años aproximadamente. Que también reparó el baño, cambiando todos los artefactos nuevos, colocándose revestimiento, en el año 2012 aproximadamente. Que la posesión de este inmueble fue siempre pacífica, y nunca sufrió turbaciones hasta que la actora inició una mediación por desalojo. Que como se deducirá de las probanzas de autos la posesión que sostiene sobre el inmueble viene de larga data y resulta efectivamente acreditada, motivo por el cual no podrá ser en el marco de este proceso el ámbito adecuado para discutir la cuestión de fondo que se presenta a debate, requiriéndose un marco probatorio de mayor amplitud para ello. Cita jurisprudencia. Que en definitiva, por la cantidad de años de ocupación, las varias manifestaciones públicas del carácter invocado, de los documentos con fecha cierta y muy anteriores a la presente acción y los comportamientos con ánimo de dueño del accionado con relación al inmueble, dan cuenta o alcanzan para formar aquel viso de seriedad en la posesión con animo de dueño, ejercida en forma pacífica e ininterrumpida por lo que no cae duda que la defensa en tal sentido debe prosperar. Funda en derecho y ofrece prueba. A fs. 279/282, la parte actora contesta el traslado de las excepciones opuestas por el demandado. III. A fs. 283 se abrió la causa a prueba, fijándose la audiencia preliminar, la que se celebró según acta de fs. 286. A fs. 299 y 311 obran actas de la celebración de la audiencia de prueba. Cumplida la prueba ofrecida por las partes, conforme certificado de fs. 313, a fs. 313vta. se clausuró el período probatorio, y agregado el alegato presentado por la parte actora a fs. 325/327, a fs. 330 se llamó autos para dictar sentencia, providencia que se encuentra firme y consentida. Y CONSIDERANDO: Tal como ha quedado planteada la cuestión, corresponde que en primer término me expida respecto de las excepciones de falta de personería y falta de legitimación activa, opuestas por el demandado, para luego, en caso de corresponder, me introduzca en el fondo de la cuestión traída a juzgamiento, esto es si corresponde o no acoger la demanda de desalojo. a) Como surge de autos, el demandado opone en primer término la excepción de falta de personería, sosteniendo que el presentante no ha acreditado debidamente el carácter de socio gerente de la sociedad actora. Liminarmente, cabe destacar que si bien se ha indicado que el nombre de la sociedad actora sería JUFAC SRL, de todas las piezas acompañadas, se desprende que en rigor técnico el nombre completo de la actora es JUFAC INMOBILIARIA SRL. Debe entenderse que ha sido dicho yerro en el nombre de la sociedad, lo que motivara el planteo del demandado, toda vez que se invocaba representación de JUFAC SRL únicamente, y no como correspondía que fuera de JUFAC INMOBILIARIA SRL. Pero siendo que de la documentación aportada al momento del inicio de las presentes, en la totalidad se hace referencia a JUFAC Inmobiliaria SRL, es que no corresponde hacer lugar a la excepción, en tanto claramente se puede advertir que se ha tratado de un error material o de pluma al momento de indicar el nombre de la sociedad, habiéndolo consignado en forma incompleta. Y es que es evidente que el Sr. Serer Gasparini, ha invocado la calidad de socio gerente de la referida sociedad JUFAC INMOBILIARIA SRL, acompañando el contrato constitutivo de dicha sociedad, y del que se desprende que resulta tener la calidad invocada, y de las cláusula transitoria primera, se desprende que ha sido designado como gerente de la misma, por lo que cabe entender que tiene plena representación de la sociedad actora. En segundo lugar se opuso excepción de falta de legitimación activa, argumentándose básicamente que “si quien demanda lo hace como propietario, deberá acreditar tal condición” y que “en la demanda, el actor no invocó haber habitado el inmueble y ni haber realizado actos posesorios, por lo que sería suficiente para rechazar la acción entablada”. Teniendo en consideración que de la escritura traslativa de dominio acompañada por la parte actora, no redargüida de falsedad, se desprende de la titularidad del bien por parte de la actora, y que en la misma se indica que la vendedora expresa “a) que transmite a la sociedad compradora todos los derechos de propiedad, posesión y dominio; b) que se ha realizado con anterioridad la tradición del inmueble descripto” (v. fs. 5, cláusula segunda) es que también corresponde el rechazo de la excepción planteada en tal sentido. Y si bien es cierto que en autos no se ha acreditado, ni siquiera referido, que la transferencia de dominio efectuada por el Sr. Kleiman a la Sra. Moreschi, y luego la efectuada por este última a la sociedad actora, hayan sido notificadas al tenedor (Sr. Chirino), ello no le quita validez a las transferencias efectuadas, ya que a través de la notificación, lo único que se logra es hacer conocer al tenedor que, en virtud de la transferencia de dominio efectuada, a partir de dicho momento comienza a poseer la cosa a nombre del nuevo poseedor. Es decir que antes de la notificación el Sr. Chirino era poseedor del inmueble en nombre del Sr. Kleiman (titular de dominio que otorgó la tenencia del inmueble al demandado), y siguió siéndolo en tal carácter hasta tanto tomó conocimiento que el nuevo titular de dominio era la sociedad actora en los presentes, quien tiene pleno derecho, para accionar por desalojo del bien cuya titularidad ostenta ante la negativa del tenedor de restituir la posesión que ejercía en nombre del anterior titular. Resulta indudable que todo adquirente por escritura pública de un inmueble locado a un tercero por el propietario anterior, tiene el derecho y la posibilidad de, una vez vencido el plazo locativo, promover las acciones por desalojo, si el tenedor se niega a restituir el bien. Ello así, en tanto el derecho a la cosa supone la posibilidad de emprender todas las diligencias para hacerlo efectivo (conf. art. 2516 del C.Civil). Por otro lado, y conforme lo normado por el art. 2387, segundo párrafo del C.Civil, “no es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesión, … cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro”. Por todo ello considero que corresponde también el rechazo de la excpeción de falta de legitimación activa opuesta. b) Sentado entonces el rechazo de las excepciones planteadas por el demandado, corresponde ingresar al fondo del asunto. La presente acción ha sido promovida con la finalidad de obtener el desalojo del inmueble sito en Av. San Martín 171 al fondo de la ciudad de Catriel, argumentando la parte actora que adquirió el inmueble mayor, donde se encuentra la vivienda cuyo desalojo se persigue, y que luego de la compra se encontraron con la sorpresa de que en uno de los departamentos vivía el hoy demandado, y al consultársele al vendedor les comunica que el demandado había prometido irse al momento de la compra. Por su parte el demandado sostuvo que ocupa el inmueble desde el mes de agosto de 1987, habiendo ingresado como inquilino del Sr. Marcos Kleiman, pero que nunca abonó canon locativo y nunca se le recamo el mismo, habiendo intervertido el título, habiendo realizado reparaciones y refacciones a la unidad, comportándose como propietario. Como previo debo decir que la acción de desalojo procede contra toda aquella persona que tenga obligación de restituir un inmueble frente a quien la promueve, que por su parte tiene el derecho de reclamar dicha restitución. Así “ha dicho la jurisprudencia que la acción de desalojo no se confiere solo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.) contra todo el que esté en la tenencia actual de él, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación de restituir” (conf. Alí Joaquín Salgado, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, pag. 356/357). En una primera aproximación, aparecería que la demanda debería ser receptada, en tanto, la parte actora ha adjuntado título que acredita la titularidad del bien, y el propio demandado ha reconocido que ingresó al inmueble, cuyo desalojo se pretende, en carácter de inquilino de un anterior propietario, y que, conforme lo establecía el art. 2353 del C.Civil (hoy mantenido en el art. 1915 del C.Civil y Comercial), “nadie puede cambiar por si mismo, ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión”, ya que “el que comenzó su relación real como tenedor (poseer por otro), persiste como tal hasta que se acredite que se transformó en poseedor (mientras no se prueba lo contrario)” (Jorge J. Llambias- Jorge H. Alterini, “Código Civil Anotado”, To. IV-A, pag. 81), agregándose que “en armonía con el principio de la “inmutabilidad” la prueba de la interversión del título de la relación real (cambio del título o causa de la posesión) no puede reducirse a justificar la mutación de la voluntad o el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificar el título” (Jorge J. Llambias- Jorge H. Alterini, ob. Cit, To. IV-A, pag. 81). Como vimos el demandado argumentó que intervirtió su titulo, y que por tal motivo comenzó a ser poseedor del inmueble a nombre propio. Es entonces que, siguiendo lo previsto por el art. 2458 del C.Civil (hoy mantenido por el 2º párrafo del art. 1915 del C.Civil y Comercial), en cuanto establece que “se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”, corresponde analizar y determinar si el demandado ha acreditado dicha circunstancia, para entender si ha existido o no interversión del título. De la escritura traslativa de dominio acompañada por la parte actora, se desprende que la entonces vendedora, Sra. Verónica Nidia Moreschi había adquirido la propiedad al Sr. Marcos Kleinman el 1º de agosto de 2004, con lo que puede, razonablemente, entenderse que efectivamente el accionado ingresó a la vivienda a través de un contrato celebrado con el referido anterior titular, máxime cuando la testigo Maroa, ofrecida por la parte actora, sostuvo que ella comenzó a alquilar el local comercial al Sr. Kleiman y que el Sr. Chirino, ya se encontraba residiendo en el lugar, amen de lo declarado por los testigos ofrecidos por el demandado, quienes ratificaron que vivía en el inmueble desde el año 1987, indicando incluso uno de ellos que fue quien colaboró con la mudanza a ese lugar. Asimismo y al no existir prueba en contrario, puede presumirse también que no abonó cánones locativos por el uso del inmueble. Pero desde ya debo decir que ello solo de modo alguno puede traer aparejado considerar que el accionado ha intervertido el título, por el solo hecho de no haber abonado cánones locativos y haber realizado refacciones en el inmueble, tal como se desprende de las declaraciones testimoniales brindadas en autos. Y es que, como ya se dijo, quien comienza su relación real como tenedor (poseyendo por otro) ha de continuar en tal condición hasta tanto se acredite que se ha transformado en poseedor por sí, es decir que se acredite la interversión del título, - siendo a cargo de quien la invoca su acreditación-, y ésta no opera por acto de propia y exclusiva voluntad (en el caso del locador, Sr. Chirino), sino que se requiere que dicha situación sea exteriorizada por actos que no puedan dejar lugar a dudas y que revelen la decisión de alcanzar el propósito propuesto, a través de un acto jurídico, por la expulsión violenta del interesado o por actos exteriores que tengan como finalidad privar al poseedor de disponer de la bien (conf. Arts. 2387, 2455 y 2458 del C.Civil). Dichos actos exteriores, -previstos por el art. 2458 del C.Civil- son los que no encuentro hayan sido acreditados en autos. Y es que si bien no me cabe duda que, ya desde antes de que la Sra. Moreschi adquiriera el inmueble al Sr. Kleinman, en el año 2004, el accionado ocupaba, junto a su familia, el inmueble, y que la nueva adquirente Sra. Moreschi- sabía o debía saber, al menos desde el momento de la compra que el Sr. Chirino ocupaba el inmueble, y nada se dice respecto a que el mismo le hubiese abonado, desde dicho momento y hasta la venta, cánones locativos a la nueva titular del inmueble, y no puedo dejar de recalcar que la Sra. Moreschi, resulta ser la cónyuge del Sr. Horacio Daniel Arceo socio de la sociedad actora- tal como se desprende de la escritura traslativa de dominio acompañada (v. fs. 3), y del contrato de constitución de sociedad (v. fs. 11), y que por ende mal puede aseverar la sociedad actora que “luego de la compra nos encontramos con la sorpresa de que en uno de los departamentos vivía el hoy demandado” (sic fs. 17vta.), no encuentro que el accionado haya acreditado que realizó actos mas allá de no pagar el canon locativo y de efectuar reparaciones al inmueble- que indiquen que se haya producido la alegada interversión del titulo. También es cierto que la testigo Moroa, en su declaración sostuvo que ella le pagaba los alquileres del local comercial al Sr. KIeiman, luego a la Sra. Moreschi y finalmente a Jufac, lo que demuestra que tanto Kleiman, Moreschi y Jufac, ejercieron actos posesorios respecto del local, y que eran ellos los que percibían los cánones locativos, lo que hecha por tierra la afirmación vertida por el demandado en cuanto a que el Sr. Kleiman lo facultara para administra los salones ubicados en el mismo inmueble. Mas allá de ello, y lo que dirime la cuestión es que el accionado nunca ha acreditado haber exteriorizado, hasta la promoción de la presente, la pretensión de excluir de la posesión a los titulares del inmueble para erigirse él en poseedor. Es decir, que el accionado no ha logrado acreditar que se encuentren dadas las condiciones necesarias para entenderse que en la especie se ha intervertido el título de su ocupación. Y es que como ya se dijo, el hecho de haber permanecido en el inmueble, encontrándose vigente y aún una vez concluido el plazo para la locación sin abonar los cánones locativos (según sus argumentos), y el hecho de que éstos no le hayan sido reclamados, sumado a las reparaciones que se afirmó haber realizado, no resultan ser hechos idóneos para generar un cambio de titulo de la relación real. Y digo ello, en tanto el accionado, ha sostenido en su libelo constastario que nunca abonó al Sr. Kleiman, “pues el mismo me permitió el ingreso al inmueble objeto de desalojo y en ninguna oportunidad le reclamo el pago del mismo, por tal motivo intervirtió el titulo”. De modo alguno ello puede ser tenido por válido, ya que, como también se dijo, no basta la voluntad interna del sujeto para tener por acaecida la referida interversión del titulo, Finalmente, las reparaciones que efectuara en el inmueble, tal como lo relatara y que fuera aseverado por los testigos por él ofrecidos, tampoco resultan suficientes para tener por producida la interversión del título, máxime cuando las mismas no exceden de ser meros actos de conservación, en tanto no se ha alterado el inmueble con dichas reparaciones. Y es que de modo alguno pueden considerarse posesorios ni excluyentes de la posesión ajena, aquellos actos que resulten indispensables para el mantenimiento de la cosa en buen estado, y para mayor comodidad o habitabilidad del inmueble. El accionado sostuvo que reparó el baño, cambiando todos los artefactos a nuevo, y ello solo trae aparejado una mayor comodidad para la habitabilidad del inmueble, pero no puede decirse que por ese hecho, y el cambio de la instalación de gas, puedan ser interpretados como actos exteriores que hagan presumir que intenta intervertir el titulo, y considerarse poseedor a título propio del bien. Ello así en tanto si bien es cierto que las refacciones que un tenedor efectúe en el inmueble podrían llegar a ser ponderadas como actos exteriores tendientes a modificar el carácter con que se ocupa el inmueble, no menos cierto es que las mismas, en el caso, no revisten una entidad suficiente como para que el propietario poseedor, advertido de las reparaciones que se podían llegar a realizar, pudiera oponerse a las mismas. Tampoco el hecho de que haya abonado los servicios domiciliarios (agua, luz y gas) y que no se le hayan solicitado los comprobantes, implica que deba considerarse la mutación en el carácter de ocupaba el inmueble, ya que los servicios deben ser abonados por quien utiliza el bien, y es el interesado en su mantenimiento, desde que de no hacerlo se podría producir el corte en el suministro, con un claro perjuicio únicamente para el usuario. Menos aún se le debían haber reintegrado los gastos por tales conceptos, ya que el consumo de los mismos era en propio beneficio del demandado y su grupo familiar. Y respecto de los impuestos (léase tasas y contribuciones e impuesto inmobiliario), mas allá de lo afirmado por el accionado en cuanto a que “comencé a pagar los impuestos… de manera particular, cual si fuera el propietario y en mi propio interés”, no ha logrado acreditar dicha circunstancia, desde que no se ha acompañado un solo comprobante de pago de los mismos. En tal sentido la jurisprudencia, ha sostenido que “a fines de acreditar el carácter de poseedor, es insuficiente que quien es demandado en un juicio de desalojo demuestre que habitó el inmueble durante un largo tiempo, o que acompañe a la causa comprobantes de pago de ciertos servicios, pues esto solo demuestra la calidad de ocupante” (conf. CNCiv., Sala G, in re “Guerrero, Guillermo y otros c/ Ocupantes Balcarce 1350/54”, del 11-4-2011, LL 2011C-462). Por otro lado, de los comprobantes de pago de servicios, se puede advertir claramente que éstos se encuentran a nombre de otras personas, distintas al demandado, lo que demuestra a mi entender, que nunca éste intentó siquiera poner los servicios a su nombre, lo que hubiese revestido sí el carácter de acto posesorio, de haberlo intentado sin valerse siquiera del contrato de locación, argumentando ser el poseedor del inmueble. Siguiendo entonces lo establecido por el art. 2458 del C.Civil, no encuentro que en la especie se encuentren presentes aquellos actos exteriores que demuestren la intención de privar al poseedor (titular de dominio del inmueble) de disponer de la cosa, y que los mismos hayan resultado públicos, de modo que el poseedor pudiera oponerse. La doctrina ha sostenido que “La voluntad de quien quiere intervertir su título por sí sola no basta. Se requiere además que esa voluntad se exteriorice mediante actos que tengan entidad suficiente como para contradecir el derecho de quien era poseedor. (conf. CSJN Fallos: 316:2297). Mientras la voluntad no se exteriorice y "quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión de título, como ocurriría si el locatario de una finca dejase de pagar los alquileres estipulados por creerse dueño de la cosa a título de heredero, cualquiera sea el tiempo que esta situación se prolongue, mientras el locatario no realice actos que públicamente exterioricen su voluntad no habrá interversión (conf. SALVAT ob. cit. en nota 2 p. 36 Nº 31.). Esos actos no deben dejar la menor duda que tienen por objeto privarlo de su posesión al actual poseedor... Lafaille ejemplifica la cuestión diciendo que "si un arrendatario por ejemplo, declara públicamente su intención de no continuar el pago del precio y de negar al dueño del inmueble su carácter de tal, ello no produce como consecuencia inmediata la pérdida de la posesión para este último: sería menester que su actitud la determinara en forma necesaria y esto acontecería, si al pretender el propietario o su representante el ejercicio de un acto posesorio sobre la cosa, el detentador lo arrojara violentamente, o impidiera con la fuerza o la intimidación, que ellos pudieran realizarse" (Cornejo, Américo Atilio, en “Interversión del título por el comodatario”, LA LEY 2013-E , 385). También se ha dicho, en sentido análogo, que “en cuanto a los supuestos en los que para la ley existe mutación del título, el Código no trae una norma expresa que reúna las causales que pueden producirla; no obstante, doctrinariamente se las señala e incluso se las clasifica según que los actos exteriorizantes sean jurídicos, judiciales o extrajudiciales, siendo denominador común que ellos importen una manifiesta rebelión contra el título actual y contra el poseedor a nombre de quien se tiene la cosa (conf. Peña Guzmán, Derecho Civil, Derechos Reales, t. I, núm. 145 en pág. 212 y cita de Lafaille que efectúa en la nota 74)” agregándose que resulta necesaria que la intención de trocar el título se haga pública, sosteniéndose en el fallo que se cita, que “por lo demás, ella…(haciéndose referencia a la parte demandada)… no hizo pública su decisión de trocar el título por ningún medio. Si el pago de impuestos era conocido por las deponentes de fs. 211, 214 y 214 vta. en razón de habérselo expresado la interesada, ello por sí sólo es insuficiente para acreditar la alteración del título, pues estos hechos así como el relativo a las reparaciones a que se refirieron el ya mencionado testigo que declaró a fs. 215 vta. y la deponente de fs. 211, no consta que fueran acompañados de la exteriorización del ánimo de poseer para sí, como para autorizar a interpretar que importaron aquella actitud de rebelión antes señalada. El art. 2458 del Cód. Civil establece que se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto. Es decir, que para que se produzca la intervención del título - supuesto en que deja de funcionar la regla de que la causa de la posesión no puede ser cambiada por nadie por sí mismo ni por el transcurso del tiempo y que el que comenzó a poseer por otro se presume que continúa haciéndolo (art.. 2353 cit.), como surge de la última parte de la recordada norma (art. 2353 cit. in fine: "mientras no se pruebe lo contrario") - debe mediar una actitud que no deje lugar a ninguna duda…Se ha sostenido criteriosamente que para que el locatario (situación extensible a todo mero tenedor) pueda alegar la interversión del título y transformar la tenencia en posesión, se deben dar las siguientes condiciones: a) situación de tenencia previa (art. 2453, Cód. Civil); b) manifestación de la voluntad (art. 2447, Cód. cit.); y c) traducida esta última en actos que consigan ese efecto (conf. Salgado, Locación, comodato y desalojo, 3ª ed., pág. 290). No se trata - adviértase - de la concurrencia de actos posesorios ejecutados por la gente, sino de la demostración de la intervención del título. Y en el caso se advierte que la actividad invocada y acreditada (pago de impuestos y servicios y refacciones en el inmueble) no se halla unida a una manifestación de voluntad de su parte de constituirse en poseedora del bien. Por lo tanto, queda en pie la situación inicial de reconocimiento de la posesión en otro, con lo que, a tenor de lo que dispone el art. 2352 del Cód. Civil, resulta ser simple tenedora, susceptible por ende - de ser demandada por desalojo (art. 680, Cód. Procesal). De tal manera, su legitimación pasiva en la causa - que discutió - no puede ser desconocida” (conf. CNCiv., Sala E, in re “Polonsky de Sznaider, Mirta E. c / C., M. E.", del 14-2-95, LL 1995-E-407). Es por todo ello que FALLO: Hacer lugar a la demanda incoada, disponiendo que el Sr. HECTOR CHIRINO y DEMAS OCUPANTES DEL INMUEBLE SITO EN CALLE Av. SAN MARTIN 171 (AL FONDO), procedan a desalojar el inmueble referido, entregándose el mismo a su titular JUFAC INMOBILIARIA SRL, en el término de diez días, bajo apercibimiento de desahucio. Las costas del presente se imponen al demandado en su calidad de vencido (conf. Art. 68 del CPCC). Firme que se encuentre la presente, se procederá a la fijación de audiencia en los términos del art. 24 de la LA a efectos de establecerse el monto base de la presente y así procederse a la regulación de honorarios de los letrados intervinientes. Notifíquese por Secretaría Regístrese.
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