Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - VIEDMA
Sentencia	25 - 13/05/2020 - DEFINITIVA
Expediente	A-1VI-630-C2017 - CAYUL MIRIAM VANINA C/ ASOCIACION PERSONAL DE EMPLEADOS LEGISLATIVOS (APEL) S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Ordinario)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	JUZGADO CIVIL, COM. y MINERIA Nº 3 I CIRCUNSCRIPCION DEFINITIVA Nº 25 Viedma, 13 de mayo de 2020.- VISTOS: Los presentes autos caratulados "CAYUL MIRIAM VANINA C/ ASOCIACION PERSONAL DE EMPLEADOS LEGISLATIVOS (APEL) S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Ordinario)" Receptoría A-1VI-630-C2017, traídos a despacho para resolver; y RESULTA: Que a fs. 53/70 se presenta la Sra. Miriam Vanina Cayul, por derecho propio, mediante patrocinio letrado y luego mediante apoderamiento y promueve demanda contra Asociación Personal de Empleados Legislativos de Río Negro - A.P.E.L.- La primer pretensión de la actora consiste en la escrituración del lote que individualiza como Parcela 5, Manzana "T", con una superficie de 275 m2, parcela que surge de la propuesta de mayor fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado catastralmente como 18-1-A-01B con más los daños y perjuicios por daño moral en la suma de $ 100.000, alquileres abonados desde el mes de marzo de 2.014 y hasta el dictado de la sentencia con más el interés correspondiente, pérdida de chance del Pro.Cre.Ar. Y diferencia del valor del metro cuadrado construido al mes de Junio del 2.013 con respecto del valor del metro al momento de la sentencia.- La segunda pretensión, subsidiaria de la primera consiste, ante la eventual imposibilidad de cumplimiento de la obligación de escriturar, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, que surge del mayor valor entre el precio efectivamente pagado y el que surja de la adquisición de un inmueble de similares características del frustrado en la zona geográfica donde éste se ubicaba, con más los daños y perjuicios ya identificados precedentemente.- Explica que el 19 de octubre de 2.011 celebró con la demandada un contrato que califica de compraventa de un lote ubicado dentro de uno de mayor extensión que se identifica con Nomenclatura Catastral 18-1-A-01B. Luego de la mensura esa identificación mutó a 18-1-A-007-01B (Matrícula N° 18-23589) y 18-1-A-007-02 (Matrícula N° 18-6614).- Señala que el lote adquirido se identificó como Parcela 5, Manzana "T", con una superficie de 275 m2.- Refiere que las obligaciones surgidas del contrato se identifican en el pago a su cargo de $ 65.000 y para A.P.E.L., entre otras, en la entrega de la posesión, realización del plano de mensura, escritura traslativa de lotes, ejecución de servicios, pago de impuestos y tasas para la aprobación definitiva del loteo en el plazo preestipulado y otorgamiento de la escritura traslativa de domino en un plazo de 60 días del pago total del precio.- Destaca que A.P.E.L. no cumplió las obligaciones a su cargo, fundamentalmente las relativas a la ejecución de servicios necesarios para la aprobación definitiva del loteo y como consecuencia de ello tampoco pudo otorgar la escritura traslativa de dominio.- Explica que entre fines de 2.014 y principio del año 2.015 la Legislatura de Río Negro convocó a los adjudicatarios a presentar la documentación relacionada con el negocio jurídico de compraventa y se requirió que las restantes cuotas sean pagadas ante ella.- Manifiesta que con fecha 11 de mayo de 2.016 cumplió con el pago del precio fijado en el contrato.- Enuncia que se intimó a la demandada a cumplir con sus obligaciones pero que de todos modos no se ha cumplido, por lo que entabla la presente demanda.- Efectúa el encuadre jurídico que entiende correspondiente, identifica los rubros peticionados, funda en derecho, requiere medida de no innovar y anotación de litis, ofrece prueba y concreta su petitorio.- 2.- Que a fs. 156/173 se presenta la Asociación Personal de Empleados Legislativos de Río Negro -A.P.E.L.-, y mediante apoderado contesta demanda.- Niega, por imperativo procesal, los hechos expuestos en la misma, y relata su propia versión de los hechos.- Refiere que la actora adquirió un lote de terreno el día 19 de septiembre de 2.011 cuyo valor social fue de $ 65.000 mediante forma de pago con un anticipo de $ 10.000 y 48 cuotas de $ 1.146,00 cada una ajustadas anualmente según promedio que surgiera del aumento del salario anual real del empleado legislativo y el índice según el I.N.D.E.C., del incremento del costo de la construcción en la provincia de Río Negro por igual periodo.- Señala que el gremio hizo una actualización en la cuota 18 del mes de abril de 2.013, donde el valor de la cuota pasó a un valor de $ 1.421,00, se mantuvo su valor hasta la cuota 48.- Explica con relación a la intervención de la Legislatura que la parte actora aceptó la intervención con actos propios, más el gremio no avaló la intervención del fondo de vivienda, entendiendo que la Res. 339/14 aprobada por la Legislatura cambió los términos del contrato primigenio, por una situación extraordinaria no imputable a A.P.E.L. y aceptada por la actora.- Enuncia que la actora no la ha colocado en mora mediante una intimación previa, impugna los daños reclamados, ofrece prueba, efectúa reserva del Caso Federal, funda en derecho y concreta su petitorio.- 3.- Que ante la existencia de hechos controvertidos, a fs. 166 se fija la audiencia prevista por el art. 361 del CPCC de cuya celebración da cuenta el acta obrante a fs. 175/176 y, ante la imposibilidad de avenimiento en dicha oportunidad, se abre la causa a prueba proveyéndose en el mismo acto la ofrecida por las partes que resultara útil y conducente.- Luego, previa certificación por Secretaría respecto del vencimiento del plazo y su resultado a fs. 368 se clausura el período probatorio.- A fs. 370/376 se agrega el alegato de la parte actora, y a fs. 413 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y motiva la presente.- CONSIDERANDO: I.- Que de acuerdo al modo que la presente litis quedara trabada conforme a los escritos introductorios del proceso, la cuestión a decidir consiste en determinar si es procedente exigir el cumplimiento del contrato, o no, y en su caso, subsidiariamente conforme a los términos planteados en escrito postulatorio si corresponde un cumplimiento equivalente con más daños y perjuicios para ambas pretensiones.- II.- Corresponde precisar entonces qué normas aplicaré para resolver la cuestión traída a examen.- Así, la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci ha planteado dos reglas para determinar la ley aplicable conforme a las previsiones del art. 7 del CC y C y las enseñanzas de Roubier. La primera de ellas consiste en la de aplicación inmediata de la nueva ley, pero según como se encuentren la situación, relación o las consecuencias, al momento de entrada en vigencia de la misma.- En ese sentido, observo que la relación jurídica existente entre las partes no fue constituida ni sus efectos se produjeron con la nueva ley.- La segunda regla es que la ley es irretroactiva, sea o no de orden público. Regla que está dirigida al juzgador, no al legislador que puede establecer carácter retroactivo de la norma de modo expreso.- (Kemelmajer de Carlucci, Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a Las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Rubinzal Culzoni. 1era edición. Santa Fe. 2015).- En orden a esa determinación y en tanto el contrato discutido en autos se habría celebrado el día 19 de octubre de 2.011 y que los incumplimientos endilgados a la demandada se habrían producido antes de la fase de vigencia del CC y C -Ley 26.994- , he de aplicar el Código Civil (Ley 17.711) toda vez que surge que la relación jurídica se constituyó y sus efectos se produjeron durante la vigencia de aquella normativa.- De todos modos la resolución del caso, no arrojaría resultados distintos de aplicarse el CCyC.- III.- Que corresponde mencionar, a los efectos de establecer el encuadre jurídico aplicable en autos, en primer orden con relación a los contratos: ?A ese fin, entiendo necesario recordar que la ley define que `hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos´ (art. 1137 C.C.) y determina la fuerza de su significación para las partes como `una regla a la cual se deben someter como a la ley misma´ (art. 1197 C.C.). Es decir, la ley otorga la posibilidad de configurar el contrato y consagra la consecuencia. El contrato es tal porque su sentido y trascendencia emana de la propia ley. Ahora bien, cabe suponer que antes de concertar un contrato, ha existido un debate previo entre las partes, donde éstas han confrontado sus posiciones para llegar a un acuerdo, pues se advierte que la pluralidad inicial de voluntades se transforma en lo que el Código Civil luego llama `voluntad común´ (art. 1137 C.C.), que produce el contrato, y mediante la coordinación y el acuerdo, surge el resultado con efectos determinados, con derechos y obligaciones de las partes. Es así, que en principio (pues el propio Código Civil establece limitaciones), rige el libre acuerdo de voluntades. `La libertad contractual debe considerarse la regla, y el límite, la excepción´ (Francisco Messineo, `Doctrina general del Contrato´, Tº. I, pág. 15 Bs. As. 1952). Dice Guillermo Borda con referencia al art. 1197 del Código Civil: `Es el reconocimiento pleno del principio de autonomía de la voluntad: el contrato es obligatorio porque es querido, la voluntad es la fuente de las obligaciones contractuales´ (`Contratos´, pág. 11 Bs. As., 1976). En relación a la hermenéutica, establece el art. 1198 C.C. que `los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión´, y ante un texto claro, debe disminuir la interpretación como búsqueda de sentido y tender a su aplicación. Es que interpretar el contrato es `ejecutar la investigación definitiva para reconstruir en sus términos efectivos el contenido del contrato´ (CNCiv, sala D, ED 271279), y `la interpretación de los negocios jurídicos es una actividad lógica encaminada a buscar y fijar con el fin de establecer su contenido. Más que los vocablos, ha de considerarse el propósito de las partes contratantes´ (conf. mismo Tribunal, ED, 170680)?. (Conf. CACivil de Viedma en autos caratulados ?Picavia Jorge Orlando c/ Ingeniero Carlos Ramasco S.A. y otra s/ daños y perjuicios (Ordinario)?, 28/09/2016.- En segundo orden, el contrato como fuente de obligaciones: una obligación es aquella relación jurídica que genera el derecho de una persona a exigir de otra una conducta -prestación- para satisfacer, mediante su cumplimiento, un interés legítimo. Dentro de los requisitos que exige el Código velezano (arts. 495, 499 y cc.), ?(?) para que la prestación pueda ser objeto de la obligación debe (?) ser material y jurídicamente posible, licita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés del acreedor. Estos requisitos hacen a la constitución válida de una obligación y a su dinámica funcional, pues deben subsistir durante su vigencia?. También exige que el obligado que actúa de buena fe prevea ?(?) las consecuencias posibles de su conducta, de manera de cumplir acabadamente con el deber prestacional debido y evitar causar daños. Quien así no actúa no obra conforme a la buena fe, su conducta es antijurídica y se expone a las sanciones legales o convencionales que correspondan?. (Ver Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Tº V, Ed. Rubinzal Culzoni, Pág. 11/24).- Concretamente, atendiendo a la pertinencia del caso objeto de estudio, la obligación de dar una cosa cierta (arts. 574-600 CCV) ?(?) es aquella cuya prestación tiene por finalidad cosas individualmente determinadas, esto es, de un cuerpo cierto, individualizado, o siquiera individualizable (arg. art. 1170, Cod. Civ), y ese cuerpo cierto es distinto de cualquier otro (?)?. Es fundamental que la determinación del bien pueda conocerse desde el nacimiento mismo de la obligación. Tanto la ley como la doctrina son pacíficas al sostener que ?(?) la obligación de dar cosas ciertas comprende todos los accesorios de esta, sean cosas o derechos, aunque el título (?)? (contrato) ?(?) no haga referencia a ellos, y aunque en forma momentánea se hallen separados de ella?. (Ver Alberto J. Bueres y Elena I. Highton, Código Civil y Normas Complementarias, Tº 2 ?A?, Ed. Hammurabi 1998, Pág. 332/334).- No obstante ello, suelen crearse negocios jurídicos complejos y ?(?) a veces hay motivo para dudar si la obligación es de dar o de hacer, pues su objeto implica conjuntamente hechos de conducta y entrega de cosas. Así, la obligación de dar un inmueble para transmitir su domino lleva aparejada la realización de la escritura pertinente. En tales supuestos la índole de la obligación se define por el contenido principal de su objeto. Si es una cosa, la obligación es de dar, aunque la entrega de ella suponga la ejecución de ciertos actos subordinados, encaminados a la concreción de esa entrega, tales como los trámites administrativos de inscripción en registros, o de transferencia del permiso para explotar un vehículo de alquiler, etc.?. (Ver Jorge J. Llambías, Código Civil Anotado, Doctrina-Jurisprudencia, Tº 2 ?A?, Ed. Abeledo-Perrot, Pág. 286/287).- En relación a la conducta asumida por las partes, ésta ?(?) debe conducir al cumplimiento exacto de su contenido, lo que comprende la existencia de deberes accesorios a cargo del deudor, actividad esta necesaria para cumplir con la conducta comprometida. Dichos deberes pueden estar establecidos en el negocio que dio origen a la obligación o no, pero en ambos casos deben ser cumplidos. Tales deberes abarcan: a) los actos necesarios para preparar la entrega de la cosa y satisfacer el interés del acreedor; b) los actos de conservación de la cosa y sus accesorios antes de su entrega al acreedor o puesta a su disposición (ver. arts. 1408 y 1514 CCV); c) los deberes de previsión de aquellos acontecimientos que pueden provocar un cambio en el cumplimiento exacto de la relación obligatoria, debiendo el deudor realizar la prevención de los riegos, que pueden llevar a la pérdida, destrucción o disminución de la cosa a entregar; d) los actos necesarios inherentes a la forma de instrumentación de la transmisión del dominio o constitución de otros derechos reales, caso de las obligaciones de dar donde existe un traspaso posesorio. La obligación de entregar para constituir derechos reales no se agota con la tradición, sino con la realización de actos complementarios para satisfacer íntegramente el interés del acreedor (...)?. (Ver Félix A. Trigo Represas y Rubén H. Compagnucci de Caso, Código Civil Comentado, Tº 1, Ed. Rubinzal Culzoni 2005, Pág. 364).- Respecto a la responsabilidad contractual por incumplimiento, la doctrina entiende que las obligaciones de dar constituyen obligaciones de resultado, por lo que ante su incumplimiento, deberá analizarse a la luz del factor de atribución objetivo. ?Ello significa que debe ajustarse a los términos convenidos entre el deudor y acreedor, o bien, ajustarse a la norma jurídica que establezca una solución diferente?. El incumplimiento por parte del deudor ?(...) hace responsable a éste de los perjuicios e intereses causados al acreedor por la falta de entrega de la cosa en tiempo y lugar propios (?)? y habilita ?(?) al acreedor a ejercitar una acción de cumplimiento para que el deudor sea condenado a ejecutar forzosamente la prestación debida, protegiendo así su derecho de crédito lesionado (?)?. Se favorece así un cumplimiento in natura, para satisfacer el interés del acreedor en forma especifica, y admitiendo -ante un eventual incumplimiento-, la compulsión al deudor para obtener materialmente la entrega de la cosa. ?Sí (?) la cosa no puede ser localizada, hubiere perecido o se encuentre en poder de un tercero del cual no es posible ser reivindicada, la satisfacción del acreedor deberá lograrse mediante un resarcimiento pecuniario compensatorio del valor de la cosa, es decir un cumplimiento por equivalente. Esta tutela resarcitoria se entiende como subsidiaria de una tutela especifica, la cual debe siempre perseguirse como objetivo prioritario (Bercovitz, Badosa, Martín Pérez, Albaladejo)?. (Ver Félix A. Trigo Represas y Rubén H. Compagnucci de Caso, Ob. Cit., Pág. 365/366).- IV.- Que entonces, de conformidad a las circunstancias bajo las que el proceso discurriera, corresponde acudir al esquema probatorio y así debo tener en cuenta el conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1972, Tº 1, pág. 15).- Cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia. Devis Echandía sostiene que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición -pretensión o excepción- lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o dicho de otro modo, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. (Devis Echandía Hernando, ?Teoría general de la prueba judicial?, Buenos Aires, Ed. Zavalía, T 1, pág. 490 y ss).- Ahora bien, este principio, como toda regla general, no es absoluto. Así la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que las reglas atinentes a la carga de la prueba deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, principio éste que se encuentra en relación con la necesidad de dar primacía por sobre la interpretación de las normas procesales a la verdad jurídica objetiva, de modo que su esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal (CSJN in re "Baiadera, Víctor F.", LL, 1996 E, 679).- Por ello no resulta un dato menor recordar en este apartado que conforme lo dispone de manera específica la normativa procesal que nos rige, salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica -entre las que incluyo la inmediatez del juez de primera instancia-. No tendrán el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (conf. art. 386 CPCC titulado apreciación de la prueba). A ello se debe agregar, aunque parezca redundante, que tampoco existe la obligación de fundar la razón por la cual descarta o no alude de manera específica a otros medios probatorios. No cabe entonces sino concluir que la primera regla interpretativa al hacer mérito de la valoración probatoria efectuada por el magistrado -sin eludir la posibilidad del error- es que la prueba soslayada no conducía, a su entender, a la averiguación de la verdad objetiva del caso.- Y con relación a la verdad objetiva, debo aclarar que en función de las reglas de interpretación de la prueba basadas en las sana crítica hay una ligazón inescindible entre verdad objetiva y convicción judicial, de modo tal que ambas confluyen para la solución de todo caso traído al examen de los jueces.- V.- Que efectuadas las anteriores precisiones, para el análisis y resolución del caso traído a examen recurriré especialmente a la prueba que en este estado permanece en el proceso y valoraré a la misma conforme a las reglas de la sana crítica de acuerdo con lo que prescribe el art. 386 del C.P.C.C. y en definitiva fundaré mi decisión conforme art. 200 de la Constitución Provincial.- Que corresponde determinar entonces los hechos controvertidos por las partes de aquellos que no lo están, existiendo acuerdo entre ellas en que celebraron un contrato -Reconocimiento de documental acta de fs. 175 y Punto III de contestación de demanda a fs. 158.- No obstante, las partes no coinciden en cuanto a la interpretación de sus cláusulas. De este modo para la actora el contrato se encuentra incumplido, lo que amerita el objeto de su pretensión, mientras que para la demandada no se dan los supuestos que deriven en su responsabilidad civil -Punto VII de contestación de demanda a fs. 159/160 vta.- En consecuencia, he de recurrir a continuación a la prueba producida y la valoraré para dar solución al caso aquí planteado.- VI.- Conforme a la prueba producida en autos y que permanece en el proceso surge: plano de mensura - fs. 2/3-, escritura de adquisición de inmueble por A.P.E.L. -fs. 4/9 y 244/249-, recibos de haberes -fs. 14/15, 275/277 y 359/361-, comprobante de inscripción en el Pro.Cre.Ar. - fs. 16/18-, contratos de locación y recibos de alquileres -fs. 19/21, fs. 22/45, y fs. 295/325-, publicaciones periodísticas ? fs. 46/50 y 272/274-, certificado de matrimonio y nacimiento -fs. 51, 52 y 354/355-, un contrato de cesión de derechos y adjudicación celebrado entre la actora y la demandada -fs. 72/75-; recibos de pago -fs. 77/97-, cuatro cartas documento -fs. 102/105 y 344/348-; actuaciones ante el Centro Judicial de Mediación -98/101-, informe de dominio -fs. 106/107-, informe de Legislatura de Río Negro -fs. 217/220-, Informe de A.N.Se.S. - fs. 223-, informe del Banco Credicoop -fs. 223 bis- , informe del Banco Hipotecario -229/232-, informe del Colegio de Arquitectos de Río Negro Seccional 1 -fs. 224-, informe de Municipalidad de Viedma -fs. 227/228-, informe del Banco de la Nación Argentina ? fs. 233/236-, informe de Banco Santander Río ? fs. 241-, Informe Pericial Contable ? fs. 251/270-, reserva de documentación en dos DVD correspondiente a autos ?Gatica, Alejandro de la Cruz y Otros s/ Defraudación? N° MPF.VI.02411-2017 -fs. 356- y declaraciones testimoniales videograbadas de los Sres. Paula Suyay Sepúlveda, Cristina Adriana Issaly, Débora Paula Moreira, Hugo Luis Alejandro y Gloria Norma Roussiot - acta de fs. 285-.- VI.1.- Informes: Colegio de arquitectos de Río Negro Seccional 1 -fs. 224-: Informa la evolución de valor del m2 desde el año 2.013 al 2.018.- Municipalidad de Viedma -fs. 227/228-: Informa con fecha de cargo 8 de junio de 2.018 el estado de avance de fraccionamiento de parcelas 18-1-A-007-01 tramitado bajo expediente N° 201430-G-14 -red de agua potable en un 100% , red de cloaca en un 100%, red de alumbrado público y eléctrica domiciliaria en un 96 %, cordón cuneta en un 100%, red de gas obra de enripiado de calle y forestación sin avance- y 18-1-007-02 tramitada bajo expediente 201431-G-14 - red de agua potable en un 100%, red de cloaca en ejecución, red de alumbrado público y eléctrica domiciliaria en un 96 %, cordón cuneta en un 100%, red de gas obra de enripiado de calle y forestación sin avance-.- De todo lo anterior se extrae que a la fecha del informe las obras de infraestructura básica se encuentran sin concluir en su totalidad.- Legislatura de Río Negro -fs. 217/220-: Informa con fecha de cargo 28 de mayo de 2.018 respecto del loteo de A.P.E.L. que la obra de Licitación de Cordón Cuneta faltante -A.P.E.L. II- se encuentra ejecutada en un 100% por parte de la empresa Urban S.A.- La obra de cordón cuneta, curvas y badenes primera etapa se encuentra ejecutada en un 100% por la empresa Sylpa S.R.L.- La obra de construcción de red de agua potable se encuentra ejecutada en 100% por la empresa Sylpa S.R.L.- La construcción de Red cloacal A.P.E.L. I se encuentra ejecutada en un 100% por la empresa Oriente Construcciones S.A.- La Obra de Red de tendido eléctrico se encuentra ejecutada en un 100% por la firma Sylpa S.R.L.- La Obra de Red de agua y cloacas para segunda etapa del loteo se encuentra ejecutada en un 100%.- Por último, respecto de la obra de red de gas se informa que dado que Camuzzi Gas del Sur otorga factibilidades para seis meses y con el fin de evitar interferencias de obras y zanjeos, se presentará para su aprobación al momento de concluir todas las obras anteriormente mencionadas.- Asimismo, informa que la documentación remitida mediante Oficio 763/18 y 764/18 es auténtica y se reconoce los recibos 158, 605, 311, 804 y 825.- Explica, además que mediante Resolución 3/2.015 se intervino el Fondo para la Vivienda y Turismo Social del Personal Legislativo y se ordenó la creación de un "Registro de adquirentes de lotes" integrado por todas las personas que en el marco de contratos de compraventa, cesión y adjudicación de terrenos en el loteo identificado como Barrio A.P.E.L. con el objeto de que los adquirentes acompañen la documentación y abonen las cuotas directamente ante la intervención del fondo conforme Res. 2/2016 "LRN", N° 339/2014 y N° 7/2014 ampliatorias y modificatorias de la Res. 4/2010, siendo la administración del fondo a cargo de la Administración, así afectado para la finalización de las obras de provisión y servicios necesarias para concluir el loteo en que se emplazan los inmuebles NC 18-1-A-007-01B (Matrícula 18-23589) y 18-1-A-007-02 (Matrícula 18-6614).- Banco Hipotecario ?fs. 229/232--: Informa que la Sra. Miriam Vanina Cayul D.N.I. 27.752.518 resultó ganadora del sorteo de fecha 10/06/2.014 del programa Pro.Cre.Ar., resultando beneficiada en el sorteo de fecha 6/02/2.015, para el acceso a un préstamo línea con terreno/promesa de compra de terreno con destino Construcción de Vivienda Permanente.- Explica que la ganadora del citado sorteo no posee trámite de solicitud de préstamo alguno con la entidad y que nunca se le otorgó préstamo alguno para tal fin, solo salió ganadora de la posibilidad de acceder a un préstamo dentro del marco del programa Pro.Cre.Ar..- VI.2.- Reconocimiento de documental: Efectúan el reconocimiento de documental conforme detalle reseñado en primer párrafo de Considerando VI, inmobiliaria Balda, Correo Argentino, Registro Civil y Legislatura de Río Negro.- VI.3.- Instrumental: Expediente "Gómez Sandra s/ Diligencia Preliminar N° de Receptoría O-1VI-197-C2017 - de trámite por ante el Juzgado Civil N° 1 de Viedma: De dichos autos surgen dos informes.- El primero de la Legislatura de Río Negro que guarda armonía con el informe de fs. 358/360 de estas actuaciones en cuanto a la intervención de Fondo para la vivienda y turismo social del personal legislativo, aunque aclara que la actuación de la Legislatura no consiste en haber asumido las obligaciones en lo referido a entrega y escrituración del lote que forma parte del inmueble de titularidad de A.P.E.L., sino que la actuación se limita a la administración de dicho Fondo para la finalización de las obras de provisión de servicios e infraestructura necesaria para concluir el Loteo que se emplaza en los inmuebles identificados con la Nomenclatura Catastral 18-1-A-007-01B (Matrícula 18-23589) y 18-1-A-007-02 (Matrícula 18-6614).- El segundo de los informes es de A.P.E.L. y refiere que en virtud de la intervención de Viviendas y Turismo Social por parte de la Legislatura de Río Negro remitieron toda la documentación pertinente de cesión de Lotes que fueron adquiridos con dicho fondo continuando la comisión interventora con la administración.- Expediente "Plaza Sebastián Exequiel c/ Asociación Personal de Empleados Legislativos S/ Cumplimiento de Contrato"S/ Cumplimiento de Contrato (Ordinario)" Receptoría A-1VI-276-C2014 - Expte Nº 0972/2014 de trámite por ante este Juzgado: En dichas actuaciones se emitió sentencia en fecha 24/10/2017 de donde surge que se hace lugar a la demanda contra A.P.E.L. la que fuera confirmada por Cámara de Apelaciones Civil mediante sentencia Sentencia Definitiva N° 29 protocolizada al Tº II, Fº 264/277 de fecha 17/04/2.019.- Asimismo el Recurso de Casación interpuesto por la demandada fue declarado inadmisible mediante Sentencia interlocutoria N° 93, protocolizada al Tº II, Fº 252/255 de fecha 12/07/2019, encontrándose la sentencia firme a la fecha de la presente.- VI.4.- Declaraciones Testimoniales: Paula Suyay Sepúlveda: Sabe que la Sra. Cayul celebró un contrato con A.P.E.L. y que no le entregaron el terreno. Refiere que perdió el crédito del Pro.Cre.AR. por no tener la escritura, esta situación la puso mal porque fue una oportunidad grandísima y hoy es inaccesible, tuvo que seguir pagando alquiler, le repercutió anímicamente mal, se le despertó la enfermedad que tenía -lupus-, sabe que la actora vive en la calle Sarmiento y que alquila, explica que la actora trabaja en la Escuela 18 y su familia está integrada por el marido y el hijo.- Gloria Norma Roussiot: Sabe que como no le entregaron el terreno y que Cayul perdió la posibilidad de acceder al Pro.Cre.AR. Refiere también que tiene una enfermedad que se agravó con esta situación con repercusiones familiares y que tuvieron que seguir alquilando. Todo eso, cree que le causó un grave daño.- Hugo Luis Alejandro: Sabe que entre Cayul y A.P.E.L. existió un contrato aunque no le entregaron el inmueble y tuvo que construir en otro lugar de acuerdo a lo que la testigo le dijo. Sabe que esta situación repercutió en su enfermedad.- Débora Paula Moreyra: Sabe que a Cayul A.P.E.L. no le entregó el terreno lo cual repercutió en el ánimo, la vio bastante deprimida. Destaca el tema de la enfermedad que padece Cayul, sabe que salió sorteada en un crédito del Pro.Cre.Ar. que luego lo terminó perdiendo por no tener el terreno y que debe seguir alquilando.- Cristina Adriana Isaaly: Sabe que estaba pagando un terreno con A.P.E.L. y que el terreno no fue entregado, y que por eso tuvo que dar de baja el terreno con el Pro.Cre.Ar., eso no fue algo positivo para Cayul en lo económico y en lo anímico, lo advertía en el trato diario laboral, la familia está compuesta por el marido y un hijo. Entiende que en aquél momento hubieran podido construir y estaban en condiciones de afrontar un crédito. Sabe que Cayul alquila en la calle Sarmiento.- Reseñadas las declaraciones testimoniales debo recordar que " (...) testigo es la persona física, hábil, extraña al proceso, que viene a poner en conocimiento del tribunal y por citación de la jurisdicción, realizada de oficio, a pedido de parte o de manera espontánea, un hecho o una serie de hechos o acontecimientos que han caído bajo el dominio de sus sentidos (...) Falcón Enrique M. Tratado de la Prueba. Ed. Astrea. Ciudad de Bs. As. 2009, Pág. 512.- Debo decir también que la valoración que haré de las declaraciones testimoniales se enmarcará respecto de lo que han transmitido a la causa y que se relaciona directa y exclusivamente con hechos que han vivido a través de sus sentidos y su propia experiencia.- Es así que he de otorgarles valor probatorio en tanto a los testigos referidos, he de considerarlos idóneos, encontrando veraz el tenor de sus declaraciones -art. 456 del C.P.C.C.-.- VI.5.- Informe pericial contable - fs. 251/270-: La perita contadora Dora Ester Cabaj detalla, en lo que especialmente interesa para la resolución del caso, que la actora abonó el total del valor del terreno (anticipo y 48 cuotas), siendo ese dinero utilizado para pagar la tierra y obras de infraestructura.- Asimismo, explica que conforme a contrato A.P.E.L. se comprometió a culminar obras de infraestructura y servicios en julio del año 2.014, y que no se cumplió con la escrituración de los terrenos.- La pericia no fue impugnada. Concluyo entonces que al encontrarse la perita interviniente calificada para emitir su dictamen sin que pueda sospecharse de su independencia e imparcialidad, a lo que agrego también que no advierto la existencia de otras pruebas que puedan desvirtuarlo, le otorgaré valor probatorio conforme art. 386 y 477 del CPCC.- VII.- Entonces, de acuerdo con las pruebas producidas, no obstante el reconocimiento efectuado por la demandada y descripto en Considerando V, segundo párrafo he de establecer: a) Si las partes, efectivamente están vinculadas por un contrato.- b) Las obligaciones que surgen de dicho contrato en caso de existir respecto de las partes y en su caso si se han cumplido por ellas.- c) Si procede exigir el cumplimiento o en su caso, subsidiariamente, una prestación equivalente, en ambos casos con más daños y perjuicios.- a) La existencia del contrato: En base a las probanzas mencionadas, en especial en que se encuentra asumida por la demanda el contrato -Reconocimiento de documental acta de fs. 175 y Punto III de contestación de demanda a fs. 158 y vta.- más lo que surge de informe pericial contable, tengo por probado que las partes celebraron un contrato denominado de ?Cesión de Derecho de Adjudicación?, que luce a fs. 72/75.- Que asimismo, según consta de autos "Plaza Sebastián Exequiel c/ Asociación Personal de Empleados Legislativos S/ Cumplimiento de Contrato"S/ Cumplimiento de Contrato (Ordinario)" Receptoría A-1VI-276-C2014 - Expte Nº 0972/2014 ofrecido como prueba instrumental y en especial de la prueba informativa al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social obrante a fs. 116 de esas actuaciones surge que la Asociación Personal de Empleados Legislativos de Río Negro -A.P.E.L.- es representada por los Sres. Alejandro de la Cruz Gatica (Secretario General) y Elvio Arnaldo Bahamonde (Secretario Adjunto), siendo este último quien suscribió el contrato celebrado con la Sra. Cayul de fs. 72/75.- En función de ello encuentro convicción en afirmar que el contrato efectivamente existe y tiene efectos jurídicos relativos a las partes.- b) Obligaciones que surgen del contrato y su cumplimiento: El objeto: Despejada esa cuestión atinente a la comprobación de la existencia del contrato, ahora analizaré si tiene por objeto dar un lote determinado, dentro de un plazo y lugar de entrega específicos a cambio de un precio fijo, conforme lo exigen los arts. 574, 575, 576, 580 y cc. del Código Civil - Ley 17.711-.- A tales efectos, tengo que la cláusula Primera del contrato celebrado expresa que "Las partes declaran que el objeto del presente acuerdo resulta ser la adjudicación al BENEFICIARIO por parte de A.P.E.L., de un (1) lote individual según se encuentra trazado el proyecto de loteo con factibilidad concedida por la Municipalidad de Viedma bajo Ordenanza Municipal Nº 6431 del 05/12/08; y se identifica como: a) Parcela 5- Manzana ?t? con una Superficie de 275 mts.2; Parcela que surge de la propuesta de fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado como Nomenclatura Catastral 18-1-A-01B".- Dicha Nomenclatura Catastral es coincidente con la indicada en su informe por la propia demandada en autos incorporado como prueba instrumental "Gómez Sandra s/ Diligencia Preliminar" Receptoría O-1VI-197-C2017 de trámite por ante el Juzgado Civil 1 de Viedma.- Ello también se abona por la Legislatura de Río Negro en informe de fs. 217/220, y por la Municipalidad de Viedma cuando a fs. 227/228 indica que surge un expediente identificado como N° 201430-G-14 en el cual se está tramitando al fraccionamiento de dicha parcela mediante un plano de proyecto de subdivisión visado en Faz Geométrica con 417 lotes individuales.- Expresado ello y conforme a la cláusula contractual referida, de acuerdo con los informes reseñados, tengo para mi que el objeto del contrato es determinado y consiste, primero en la cesión de derechos mediante una denominación que la demandada ha dado en llamar adjudicación, lo cual se materializa con la obligación de entregar la posesión del inmueble identificado como Parcela 5 - Manzana ?T? con una Superficie de 275 mts.2; designada en contrato como 18-1-A-01B, siendo la correcta denominación catastral 18-1-A-007-01B según el plano de mensura particular Nº 445/06 tramitado por A.P.E.L, como así también su escrituración.- Plazo de entrega de la posesión: Respecto del plazo de entrega del inmueble surge de la cláusula Cuarta que: ?La posesión del bien se entregará una vez obtenida la aprobación definitiva del proyecto de parcelamiento y mensura referido en la cláusula primera. A.P.E.L. comunicará dicha resolución al Beneficiario, quien deberá suscribir el acta de toma de posesión?. Cláusula Quinta: ?Conste que el plano de mensura, escritura declarativa de lotes, la ejecución de los servicios de energía eléctrica, gas, agua, cloacas, cordón cuneta y desagües, enripiado de calle, y todos los impuestos, tasas, servicios y demás gastos que demande la aprobación definitiva del loteo serán abonados por el propietario, hasta tanto suscriba cada beneficiario el Acta por la cual se lo notificará de la aprobación definitiva de la mensura respectiva, corriendo a partir de allí todos los impuestos, tasas, contribuciones, servicios y obras de mejoras que se devenguen a cargo del beneficiario. A.P.E.L. se compromete a culminar la obra de infraestructura y servicios entre Enero /2013 y Junio /2013".- Ahora bien, de acuerdo con la cláusula Cuarta, las partes acordaron que el inmueble se entregaría en posesión una vez obtenida la aprobación del proyecto de parcelamiento y mensura. De ello se sigue que el contrato no establece una fecha cierta para la entrega, sino que la entrega está condicionada a la aprobación del proyecto de mensura y parcelamiento, que a su vez, está relacionada con la cláusula Quinta. Ésta última prescribe que el plano de mensura (entre otros rubros) será abonado por el propietario hasta que el beneficiario suscriba el acta de aprobación definitiva de la mensura y de ahí en adelante por el beneficiario.- Asimismo, se desprende del contrato -cláusula Quinta- que A.P.E.L. asumió la obligación de culminar las obras de infraestructura y servicios mencionados (energía eléctrica, gas, agua, cloacas, cordón cuneta, desagües, etc.) con un tiempo máximo para ello que expiraba en el mes junio del año 2.013.- Por otro lado, sabido es que para otorgar la posesión y consecuente escritura traslativa de dominio deben estar concluidas las obras de infraestructura básica exigidas por el Municipio. En ese sentido no surge de lo informado por la Legislatura de Río Negro que las obras se encuentren finalizadas en su totalidad - fs. 358/360-.- Ante este estado de cosas, es obligado inferir que la aprobación definitiva del proyecto de parcelamiento y mensura, si bien no simultáneamente, debía ocurrir en un tiempo cercano y coordinado al mes de junio de 2.013, redundando ello en la expectativa de la beneficiaria, en este caso Sra. Miriam Vanina Cayul, a los fines de entrar en posesión del lote a partir de dicha fecha y tener el uso y disposición plena del mismo.- Pago del precio por parte de la actora: En relación al precio fijado, la cláusula Segunda del contrato dice: ?A.P.E.L. cede el derecho de adjudicación al Beneficiario por la suma de pesos sesenta y cinco mil ($ 65.000,00)?. La cláusula Novena refiere que ?En caso de incumplimiento en el pago de dos o mas cuotas, A.P.E.L. podrá tener por resuelto el contrato de pleno derecho, sin necesidad de interpelación ni trámite alguno judicial o extrajudicial, con pérdida para el Beneficiario del equivalente al treinta por ciento (30%) de la suma entregada hasta la fecha, la que quedara en beneficio de A.P.E.L., como pena por el incumplimiento de aquel. En su caso, A.P.E.L. devolverá la suma correspondiente en tres cuotas iguales y consecutivas, para lo cual previamente notificará de forma fehacientemente al Beneficiario que deberá presentarse a retirar el importe de devolución que corresponda, bajo apercibimiento de consignación judicial a su costa?.- La cláusula Tercera dice en lo pertinente a la cancelación del precio que ?El Beneficiario abona el monto descripto en la cláusula segunda del siguiente modo: 3.1) una entrega en este acto de Pesos quince mil ($10.000); 3.2) y el saldo restante, pagadero en cuarenta y ocho (48) cuotas mensuales, en pesos, consecutivas, que serán ajustables anualmente según el promedio que surja del aumento del salario anual real del empleado legislativo y el índice según INDEC, del incremento del costo de la construcción en la provincia de Río Negro por igual periodo; 3.3) Los pagos deberán efectuarse del 1° al 15 de cada mes, correspondiendo la primer cuota en el mes de diciembre; 3.4.1) Los pagos podrán efectuarse mediante deposito bancario, para lo cual A.P.E.L. en este acto hace entrega al Beneficiario de los números de cuenta bancaria correspondientes, y una vez efectivizado el mismo, con la sola presentación de la boleta de deposito ante A.P.E.L., esta extenderá el recibo de pago liberatorio; 3.5) La mora se producirá en forma automática y de pleno derecho corriendo un interés diario moratorio equivalente al 0,1% del monto en mora; con mas una suma diaria equivalente a dos veces y media el interés moratorio, en concepto de cláusula penal. Esta última no extinguirá la obligación principal del pago de la cuota y sus intereses moratorios".- En orden a determinar si la Sra. Cayul ha cumplido con las obligaciones a su cargo, surgen de recibos certificados por ante escribano con membrete de la demandada y con sello de personal autorizado de A.P.E.L. a fs. 77/95 y que fueran reconocidos por la demandada en audiencia prevista en el art. 361 del CPCC ? fs. 175/176-, como así también los otorgados ante la Comisión Interventora de fs. 95/97 reconocidos por la Legislatura - fs. 217/220-. A ello se agrega que de informe pericial contable surge que la actora cumplió con sus obligaciones contractuales -fs. 269 último párrafo-.- De ello se extrae que la actora ha efectuado pagos por un terreno y que el número de cuotas estipuladas en contrato se cumplió el 13/05/2.016 conforme recibo de fs. 95.- Por lo expuesto, tengo por acreditado que la Sra. Cayul cumplió acabadamente con el precio pactado en el contrato, extremo que habilitaba conforme Cláusula Octava a que dentro de los 60 días contados a partir de la fecha de cancelación total se otorgara la escritura traslativa de dominio.- Progreso de la obra de infraestructura: Del informe de la Legislatura de Río Negro -fs. 217/20- y del Municipio de Viedma - fs. 227/228- no puede concluirse que las obras de infraestructura se encuentren finalizadas, extremo que impide conforme surge de lo informado por el Municipio, la subdivisión para la aprobación de la mensura definitiva ? fs. 227 último párrafo-.- Por lo tanto, surge que las obras de infraestructura, conforme a la obligación asumida en cláusula Quinta de contrato, tenían como plazo máximo de finalización el mes de junio de 2.013, y aún no se han concluido, sin que pueda afirmarse que ello ocurra en un plazo inmediato.- Debo recordar que la demandada, en la misiva que le envió la actora -fs. 24- ha aludido a "causas objetivas" que le han impedido terminar las obras de infraestructuras que por obligación se había impuesto en la cláusula Quinta del contrato, cuestión que será tratada específicamente en el desarrollo que sigue a continuación.- c) La exigencia del cumplimiento del objeto contractual.- Del análisis efectuado hasta aquí, he determinado la existencia del contrato celebrado entre la Sra. Miriam Vanina Cayul y A.P.E.L., cuyo objeto consiste en la adjudicación a favor de la actora de un inmueble determinado, cuyo precio fue cancelado oportunamente, pero sin establecer una fecha precisa de entrega, aunque con una obligación asumida en cláusula Quinta de terminar las obras de infraestructura entre Enero de 2013 y Junio de 2013.- Asimismo, no cabe sino interpretar que tanto la finalización de las obras de infraestructura como la mensura y fraccionamiento para su posterior entrega en posesión a los "adjudicatarios", en este caso la Sra. Cayul, ocurrirían de manera coordinada y sin una diferencia sustancial de tiempo, de modo tal que es posible anclar la entrega de la posesión del lote cerca del plazo máximo de finalización de las obras proyectada originalmente o al menos dentro de ese mismo año 2.013, siendo ello un plazo razonable.- Por otro lado, A.P.E.L. no incorporó ninguna cláusula de prórroga de dicha obligación en el contrato y a la fecha de la presente, el plazo que ha corrido desde junio de 2.013 se presenta no sólo como una demora irrazonable, sino también como un claro incumplimiento frente a una compradora que cumplió con todas sus obligaciones y pagó el precio total del contrato.- Efectuado ese encuadre debo decir que el `contenido del contrato´ como concepto trasciende al de objeto, y consiste en el conjunto de prescripciones que constituye la reglamentación de los intereses de las partes (art. 1167 CCV y art. 1003 CCyC). (Ver Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Tº V, Ed. Rubinzal Culzoni, Pág. 719).- En este sentido, deben interpretarse los contratos conforme la `intención común de las partes´ que tuvieron al momento de celebrarlo, ?...ello no debe parecer extraño, puesto que el contrato es por naturaleza una creación de las partes y el juez debe respetar sus intenciones, ya sean implícitas o explicitas, incluso cuando se hayan expresado de forma ambigua u obscura?. Así, ?la búsqueda de la `intención común´ no implica apuntar a la voluntad interna de los contratantes sino al significado que debe atribuirse a la `declaración´ de voluntad, incluyendo los elementos externos que pueden darle sentido (V. gr., la conciencia social dominante, el momento histórico, etc.)?. Cabe agregar además, que los contratos ?(?) obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor? (conf. art. 1198 CCV y art. 961 CCyC). (Ver Lorenzetti, Ob. Cit., Pág. 123/124). De modo que aplicar el principio de la buena fe significa que las partes deben y confían que la declaración de voluntad surtirá efectos usuales, los mismos efectos que se han producido, por lo general, en casos similares. (Ver Ricardo Luis Lorenzetti, Ob. Cit., Pág. 125; y C.S.J.N., Fallos 307:2216; 314:363; 319:3395, entre otros).- Precisado ello, advierto que del contrato celebrado entre las partes surgen tres extremos a los que Asociación Personal de Empleados Legislativos -Río Negro- (A.P.E.L.) se comprometió, de forma expresa y directa: 1) A realizar y solventar los costos de la obra de infraestructura (servicios de energía eléctrica, gas, agua, cloacas, cordón cuneta y desagües, enripiado de calle, y todos los impuestos, tasas y servicios y demás gastos que demande la aprobación definitiva del loteo) necesarios para la aprobación definitiva del proyecto de parcelamiento y mensura, y además para que los beneficiarios tomaran posesión de los terrenos adjudicados, siendo el plazo fijado contractualmente para culminar esta tarea -entre enero y junio de 2.013 (cláusula Quinta in fine).- 2) A entregar la posesión del bien una vez obtenida la aprobación definitiva del proyecto de parcelamiento y mensura (cláusula Cuarta).- 3) otorgar la escritura traslativa de dominio por ante la Escribana Ana Karina Sosa (cláusula Octava).- Dicho ello, también se advierte que ninguna de las tres cláusulas mencionadas fueron cumplidas en su totalidad por A.P.E.L., siendo la primera de ellas (culminar con la infraestructura) condición para cumplir con las dos restantes.- Además del incumplimiento detectado, según los informes obrantes en autos respecto del estado y avance de infraestructura resulta imposible determinar una fecha de finalización que ponga a A.P.E.L. en una situación de cumplimiento con plazo razonable de entrega, sin tener en cuenta las demoras a la fecha de la presente.- Y en ese sentido parece surgir claro de la prueba producida y de informes emanados tanto del Municipio de Viedma como de la Legislatura de Río Negro que a A.P.E.L. debido al incumplimiento de lo pactado en los contratos, le fue intervenido el Fondo para la Vivienda y Turismo Social del Personal Legislativo que percibía para llevar adelante el cumplimiento contractual, siendo ello uno de los objetivos institucionales propuestos por la Resolución 4/2010 "LRN" de creación del fondo.- Así, dicha suspensión se debió a que la Comisión Especial observó irregularidades en las rendiciones de fondos respecto de la documentación presentada cuando efectuó los controles para conocer el estado de la obra. Esa suspensión se instrumentó administrativamente mediante la Resolución Nº 339/14 ?LRN?, ratificada por la Resolución Nº 7/2014, la que a su vez en su art. 5 la dejó sin efecto, reanudándose la transferencia de fondos.- Ahora bien, esta circunstancia, aunque invocada por A.P.E.L. como una causa ajena que le impidió cumplir en término el objeto contractual, no advierto que sea oponible a la actora para justificar la demora en su incumplimiento, desprendiéndose que la causa de suspensión del fondo se debió a irregularidades en la rendición de su inversión. Es decir, por causa de la propia demandada.- En ese sentido, advierto también que la realización de la Obra de infraestructura de la Cláusula Quinta de contrato -aún sin finalizar- constituye una condición necesaria para preparar la entrega de la cosa y satisfacer el interés de la acreedora Sra. Cayul, traducido ello en la entrega de la posesión del lote con la correspondiente escrituración.- Se trata de una circunstancia a cargo de A.P.E.L. que a la fecha ha sido incumplida, y cuya consecuencia directa interfiere con el cumplimiento del objeto contractual.- La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha propiciado desde antiguo en destacados precedentes una interpretación contractual congruente con el contexto general del negocio o de la situación en que éste tuvo lugar (conf. C.S.J.N., Fallos 8:343) y sin perjuicio de que pueda considerarse como obligación de resultado la que pesa en cabeza de la demandada. y con un factor de atribución objetivo de la responsabilidad, tengo para mi que su incumplimiento no puede encontrar arraigo en una eximición y ello es así porque el principal argumento que brinda A.P.E.L. es la frustración del uso de financiamiento del Fondo para la vivienda y Turismo Social del Personal Legislativo de la Provincia de Río Negro creado por Resolución 4/2010 "LRN", cuestión que le ha impedido finalizar a pesar suyo las obras y así poder cumplir con el contrato, atribuyéndosele a ello una denominación de causa objetiva.- En ese sentido, no advierto que ese frustración en el uso del fondo corresponda a un caso fortuito o fuerza mayor, al hecho de un tercero o de la propia actora, o de imprevisibilidad e inevitabilidad que exima al demandado de su responsabilidad, sino a una consecuencia propia de la administración de ese fondo que devino en su intervención, tal como surge de Resolución 339/2014 cuando en sus Considerandos se expresa que se detectaron irregularidades en su rendición.- Por otro lado, los controles efectuados a las rendiciones no pueden resultar imprevisibles o inevitables en el ámbito de la administración pública o del sector público provincial para A.P.E.L., más aún tratándose de fondos públicos con un destino determinado normativamente, siendo la regla que toda administración conlleva ínsita la obligación de rendición de cuentas en los procedimientos de adquisición de bienes y servicios.- Tampoco puedo soslayar que la situación que atraviesa transversalmente este expediente es referida en la Resolución 339/2014 cuando se expresa con relación a la motivación de dicho acto administrativo para suspender el fondo que dicha suspensión "(...) ha motivado la recepción de numerosos reclamos de parte de adquirentes de lotes, ya que los plazos de entrega, oportunamente comprometidos por A.P.E.L., estarían harto vencidos quedando incluso pendientes de ejecución importantes obras de infraestructura" - fs. 128-.- Vislumbro entonces, conforme a lo que surge del propio contrato en cuanto dice que la mora es automática -Punto 3.5 de Cláusula Tercera-, que ello así debe extenderse a una interpretación total del contrato expansiva a todas las obligaciones que las partes recíprocamente asumieron, lo cual también encuentra amparo en el art. 509 del CC - Ley 17.711-.- Entonces, el plazo de 60 días determinado precisamente en Cláusula Octava para que la demandada otorgue la escritura traslativa de domino se encuentra ampliamente cumplido, teniendo en cuenta que la fecha de cancelación fue el 13/05/2016 -fs. 95- sin que encuentra asidero el argumento de la demandada en cuanto a que no fue puesta mediante una interpelación en estado de mora, pues conforme art. 509 del CC -Ley 17.711- la mora se cumplió por el solo vencimiento de dicho plazo.- Conclusión: Conforme a lo antes expuesto tengo para mi que las discrepancias planteadas en escritos de demanda y contestación han sido saldadas con la prueba producida, por lo que he formado convicción respecto de la existencia del contrato y su objeto, sus obligaciones, como así también que la Sra. Cayul lo ha cumplido en su totalidad -recibo 825 de fs. 95-, cuestión que así no ha ocurrido por parte de la demandada, quien a la fecha de la presente no ha entregado el lote en las condiciones asumidas contractualmente ni otorgado la escritura traslativa de dominio, sin que haya podido advertirse que las "causas objetivas" de eximición aludidas por la demandada puedan considerarse como caso fortuito o fuerza mayor, hecho de un tercero o de la propia actora, imprevisibles y en su caso inevitables.- Dicho de otro modo, he determinado a esta altura del desarrollo del análisis del caso tanto la autoría -existencia del contrato- , la antijuricidad -el incumplimiento- como el factor de atribución de la responsabilidad endilgada a A.P.E.L..- En consecuencia, analizaré a continuación la procedencia de las pretensiones de demanda.- VIII.- El cumplimiento del contrato por escrituración o equivalencia: En ese sentido la Sra. Cayul requiere el cumplimiento del contrato. Esto es la escrituración o el equivalente de un terreno al mayor precio que surja de la diferencia de lo pagado y el valor de un inmueble de similares características en la zona geográfica en la que este se ubicaba, en ambos casos con más los daños y perjuicios.- La obligación de escriturar surge del art. 1.185 del CC al establecer que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en el que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.- Tengo presente que el art. 1187 del mismo código completa esta norma al indicar que dicha obligación será juzgada como "de hacer" (arts. 629 y 630 CC) y la parte que se resistiere a ello podrá ser demandada para que otorgue la escritura pública bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses.- Se ha dicho también que la obligación de escriturar es accesoria de las obligaciones contraídas principales que el boleto de compraventa impone a las partes y constituye la vía instrumental de satisfacer la obligación primordial, contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa vendida (conf. Llambías Obligaciones, Tomo II p. 295, num. 970).- En consecuencia, de las probanzas de autos ha quedado establecido que ante el cumplimiento cabal del pago del precio corresponde el cumplimiento de la Cláusula Octava de contrato por lo que corresponde ordenar a A.P.E.L. a que en el plazo de 30 días otorgue la escritura traslativa de dominio conforme art. 1.185 y 1.187 del CC en favor de la actora.- En caso de incumplimiento A.P.E.L. de lo ordenado en párrafo precedente, y de acuerdo con la pretensión subsidiaria de la actora deberá abonarle el equivalente de un inmueble de iguales medidas, características y en idéntica zona de la ciudad de Viedma al del contrato objeto de autos.- A esos fines y conforme a la Pericial en Tasación requerida en Punto H.2 de Minuta de Prueba -fs. 173, proveído en apertura a prueba de fs. 175/176, teniendo en cuenta lo proveído a fs. 367, es que conforme a lo resuelto deberá practicarse -en caso de corresponder- en la etapa de ejecución de sentencia el informe pericial en tasación en cuestión para lo cual se deberá designar un experto.- Determinado que sea el monto por el rubro cumplimiento del contrato en equivalencia ante la eventual imposibilidad de escrituración, deberá ser abonado dentro de los diez días de quedar firme la tasación y de ahí en más devengará intereses conforme calculadora oficial del Poder Judicial hasta su efectivo pago.- IX.- Daños y Perjuicios: Que ingresando ahora al tratamiento especifico de la petición de daños y perjuicios, resta analizar la procedencia de los rubros reclamados, y en caso de corresponder, la cuantificación de los mismos conforme la prueba producida para demostrar su alcance.- Como lo expresé anteriormente, he determinado tanto la autoría -existencia del contrato- y la antijuricidad -el incumplimiento- como el factor de atribución por parte de A.P.E.L. por lo que a continuación al tratar cada rubro analizaré los elementos que completan el esquema de la responsabilidad, esto es el daño y la relación de causalidad.- La Sra. Cayul reclama Daño Extrapatrimonial y Daño Patrimonial que incluye alquileres, mayores gastos y pérdida de chance.- IX.1.- Daño Extrapatrimonial: Se peticiona por este rubro la suma de $ 100.000.- Se entiende al daño moral como ?...una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, traducido en un modo de estar de la persona diferente de aquél que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial...?. (Cfr. Jorge Mosset Iturraspe, ?Responsabilidad por Daños?, Ed. Rubinzal Culzoni 2006, Tº V ?Daño Moral?, Pág.118).- Se ha sostenido en reiteradas oportunidades que ??no existen pautas exactas para su cuantificación (sobre el daño moral) y que es difícil precisar el sufrimiento de quien lo ha padecido. Al decir de Morello, Sosa y Berizonce (Códigos Procesales ..., Tº II, Pág. 239)", (?) ?que el monto del daño moral es de difícil fijación, que no se halla sujeto a cánones objetivos, ni a procedimiento matemático alguno, correspondiendo atenerse a un criterio fluido que permita computar todas las circunstancias del caso, sobre la base de la prudente ponderación de la lesión a las afecciones íntimas de los damnificados y a los experimentados, hallándose así sujeto su monto a la circunscripción y discrecionalidad del juzgador". (Cfr. CACiv Viedma ?Cespedes Narciso c/ Pfund Raúl Oscar y Otros s/ daños y perjuicios (Ordinario) 21/03/2017.- "Es necesario señalar también que, en la actualidad, el daño moral con origen en la responsabilidad contractual debe ser consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación. Ello quiere decir que sólo son indemnizables los daños que el incumplimiento provoca según el curso natural y ordinario de las cosas, pero no los que sean consecuencia mediata, a diferencia de lo que ocurre cuando se trata de hechos ilícitos, salvo que el incumplimiento fuere doloso, en cuyo caso también será resarcible el daño moral que sea consecuencia mediata, es decir aunque no resulte directa o inmediatamente del incumplimiento sino de su conexión con un hecho distinto (cfr. BELLUSCIO, Augusto C. - ZANNONI, Eduardo A., Cód. Civ. y Leyes Complementarias Comentado, Anotado y Concordado, Editorial Astrea, Tomo 2, pág. 732). Para una mejor comprensión del principio es necesario señalar que la clasificación del daño moral en ?inmediato? o ?mediato? se vincula con el problema causal: el primero existe cuando el sólo incumplimiento del contrato acarrea sin más, o de por sí, el perjuicio (el daño es aquí una consecuencia inmediata); mientras que el segundo se configura en la hipótesis en que el incumplimiento se conjuga con otro acontecimiento con eficiencia coadyuvante para producir el perjuicio (daño moral como consecuencia mediata). Así, entonces, la distinción entre daño directo o inmediato y daño moral indirecto o mediato, es relevante a la hora de determinar, en el ámbito contractual, la extensión del resarcimiento ya que, en este ámbito, el resarcimiento del daño moral indirecto (o mediato) sólo será posible mediando un incumplimiento contractual doloso o malicioso." STJRNS1 Se. 47/17 "Errecalde".- En el ámbito contractual (conf. art. 522 C.C.) ?el daño moral se concibe como el menoscabo o la desconsideración que el incumplimiento puede ocasionar en la persona damnificada, padecimientos psicofísicos, inquietudes o cualesquiera otras dificultades o molestias sufridas en el goce de los bienes o afecciones legítimas y, en general, toda clase de padecimientos espirituales (cfr. CCCRos, Sala I, 05.09.2002, ?Capucci c. Galavisión V.C.C. S.A.?, Zeus 91-J-245; v. tb. BUSTAMANTE ALSINA, Jorge, Teoría General de la Responsabilidad Civil, 1997, p. 205, n° 557; ORGAZ, Alfredo, El daño resarcible, p. 264), aclarándose que no todo incumplimiento contractual apareja ?per se? daño moral, dependiendo su admisión de la apreciación del juez en cuanto al hecho generador del perjuicio y de las circunstancias del caso, pues no puede sustentarse en cualquier molestia que se origine en la insatisfacción de las prestaciones contractuales, sino que es preciso que el incumplimiento trascienda de lo meramente material involucrado en lo contractual, a lo emocional, es decir, la noción del agravio moral se vincula al concepto del desmedro extrapatrimonial o lesión a los sentimientos personales, no equiparables ni asimilables a las meras molestias, dificultades, inquietudes o perturbaciones que pueda provocar el incumplimiento contractual, ya que tales vicisitudes son propias del riesgo de cualquier contingencia negocial (conf. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Sala 1, Rosario, Santa Fe en: Ac. N° 470 del 28.12.2011, causa ?Volpatto c. Cali?; Ac. N° 407 del 11.11.2011, causa ?Fernández c. Wulfson?; Ac. N° 391 del 04.11.2011, causa ?Testa c. Gorriño?, entre otros)" (...) ?Asimismo se ha sostenido que no es exigible la prueba directa del daño ni es necesario acreditar padecimientos, sufrimientos, llantos, etc., sino que cabe inferir su existencia a partir de indicios y presunciones puesto que, tratándose de una lesión a los sentimientos, surgirá su presencia de la valoración de la circunstancias fácticas que haga el juzgador (cfr. ZAVALA DE GONZÁLEZ, Matilde, Resarcimiento de daños. 5a. Cuánto por daño moral, Hammurabi, 2005, p.383; PIZARRO, Ramón D., Daño moral, Hammurabi, 1996, p.563/568; esta Sala, Ac. N° 501 del 07.12.2010, autos ?Fasoli c. Banco Credicoop C.L.?; CNCom, Sala D, 15.05.2008, L.L. 2008-D-422 y 2008-E-247, entre otros)?. (Conf. CACivil Viedma 31/05/2017; ?TELIC VLADIMIRO ROBERTO C/ VOLKSWAGEN COMPAÑIA FINANCIERA S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (Ordinario)".- Ha surgido de las declaraciones testimoniales videograbadas de Paula Suyay Sepúlveda, Cristina Adriana Issaly, Débora Paula Moreira, Hugo Luis Alejandro y Gloria Norma Roussiot - acta de fs. 285- a las cuales les otorgué valor probatorio que la Sra. Cayul ha padecido un alto grado de incertidumbre con origen causal adecuado en el incumplimiento contractual que la liga a A.P.E.L., con un tiempo que se extiende a la fecha por años respecto del hecho de poseer un terreno y el derecho a que se le otorgue la escritura para hacer ejercicio de todos los derechos que la propiedad otorga.- Agrego, asimismo, que los testigos fueron contestes desde sus distintos puntos de vista respecto del malestar que le causó a la actora el incumplimiento de A.P.E.L.- No puedo soslayar que para una persona adulta, en nuestra sociedad actual, y en las condiciones vitales de la Sra. Cayul, el proyecto de vida familiar -actas de nacimiento y matrimonio de fs. 51/52 y 354- tiene anclaje no sólo en los desarrollos personales sino también en la posibilidad de acceder a una solución habitacional, que en el caso se veía con un principio de realización en el ámbito contractual debatido, causando esa frustración conforme a los umbrales de espera razonable, una afección espiritual que se traduce en un daño moral que debe ser indemnizado.- En razón de ello estimo prudente el daño así considerado en la suma de $ 80.000 conforme art. 165 del CPCC.- Para el caso he de aplicar una tasa pura del 8% anual lo que equivale al 0,66 mensual o 0,022 diario -desde la fecha en la que se debió efectuar la escrituración , esto es 60 días a partir de la cancelación de fecha 13/05/2.016, Cláusula Octava y recibo de fs. 95- siendo esa fecha cumplida el 12/07/2.016 hasta la fecha de sentencia 3 años, 10 meses, y 1 días o 1.401 días lo cual totaliza un 28,02 % lo que hace, en consecuencia, que la suma ascienda para la Sra. Cayuk a $ 102.560 a la fecha de la presente, todo lo anterior conforme a parámetros del fallo del STJ ?GARRIDO PAOLA CANCINA C/ PROVINCIA DE RIO NEGRO S / ORDINARIO S/ CASACION? de fecha 15/11/2017, Sent. N° 89 y de allí en más la tasa de interés prevista en calculadora oficial de intereses del Poder Judicial o la que el Superior Tribunal de Justicia en lo sucesivo fije.- IX.2.- Daño Patrimonial: IX.2.1.- Alquileres: Sabido es que el daño emergente consiste en la disminución que experimenta el patrimonio del damnificado al ser privado de un ?valor? que en él existía antes del hecho dañoso que motiva el pleito. En este sentido, el resarcimiento debe extenderse a todos los gastos abonados, necesarios para restaurar el equilibrio patrimonial.- Si bien la actora lo denomina en Punto VII.B.1. de demanda como Alquileres -fs. 140 y vta.- y peticiona desde marzo de 2.014 los alquileres que tuvo que pagar por ese concepto con más los que surjan de renovaciones eventuales hasta el dictado de sentencia, he de calificar al rubro como daño emergente.- En ese sentido, peticiona por este rubro que se le abonen los cánones locativos que tuvo que pagar a partir del 1 de marzo de 2.014, fecha en la cual considera como razonable que entregado el terreno en junio de 2.013, hubiera concluido la construcción en base a un crédito del Pro.Cre.Ar.- Ahora bien conforme a la prueba producida en autos no observo constatada la afirmación que daría lugar para la procedencia del rubro, pues conforme a la fecha de finalización de pago de la cuotas el día 13/05/2.016 -fs. 95- conforme contrato y fecha que surge de solicitud de la inscripción en el Pro.Cre.Ar. con fecha de sorteo 10/06/2.014, fecha de solicitud de prórroga y motivo de la misma -fs. 16 y 17- de ningún modo surge como causa de la eventual frustración del crédito la falta de escrituración del inmueble contratado con A.P.E.L.- De este modo, si hubo una causa de frustración del crédito no puede ser la argumentada por la actora, pues como antes dije a la fecha del sorteo y vencimiento de la prórroga, la Sra. Cayul conforme a condiciones impuestas por A.N.Se.S. -fs. 230- no estaba en condiciones de exigir la escrituración, pues no había terminado de cumplir con sus obligaciones dispuestas a su cargo conforme cláusula Octava de contrato, las que se hubieran dado recién 60 días después del pago total -13/05/2016, fs. 95-, esto es aproximadamente el 12/07/2016 siendo que la prórroga hubiera vencido el 9 de marzo de 2015.- De este modo, no se observa probado conforme a los argumentos dados por la actora, que como consecuencia de la frustración del contrato ella tuviera que seguir locando una vivienda.- Por los fundamentos expuestos corresponde rechazar el presente rubro.- IX.2.3.- Mayores gastos: La actora peticiona "Mayores Gastos" en Punto VII.B.2. de demanda -fs. 61 y 61 vta.- respecto de la construcción de una vivienda, por lo que se solicita genéricamente a que se condene a la demandada a abonar la diferencia ente el mayor valor que resulte ente mano de obra y materiales de una vivienda unifamiliar de 100 metros cuadrados entre junio año 2.013 y fecha de sentencia.- En orden a resolver el presente subrubro, observo que si bien es cierto que ha existido una evolución económica con aumento de precios, no se observa probada la posibilidad de la actora consistente en construir una vivienda en la época de entrega del bien conforme al contrato celebrado entre las partes, tampoco surge que la demandada sea causalmente responsable, ante la frustración actual de cumplimiento de contrato, de una consecuencia denominada mayores costos consistente en asumir gastos hipotéticos que no han sido efectuados con causa en diferencia de precios en la construcción.- En consecuencia corresponde rechazar el rubro denominado mayores gastos.- IX.2.3.- Pérdida de Chance: La actora en Punto. VII.B.3 -fs. 61 vta. y 62- refiere que se frustró el acceso a un crédito del Pro.Cre.Ar. debido a que no contaba con la titularidad del terreno.- Tengo presente que ?la pérdida de chance se ubica en una zona intermedia entre el daño efectivo y el puramente conjetural, pues la certeza radica en la oportunidad cierta de un beneficio, malograda por un hecho lesivo; la `chance´ misma es sólo una probabilidad, pero para que su frustración sea indemnizable, tal probabilidad debe ser cierta e inequívoca? (Cfr. SCBA C 101.593 S. 14-4-2010, ?Díaz, Claudia y otros c/ Massalin Particulares S.A. s/ Daños y perjuicios?). (Conf. CACivil de Mar del Plata, Sala 2da, en autos caratulados Gonzáles Elisa Samanta c/ Chevrolet S.A. de ahorro para fines determinados y otro s/ daños y perjuicios por incumplimiento contractual).- En la pérdida de chances lo que se frustra es la probabilidad o expectativa de ganancias futuras, en las que lo que se indemniza no es todo el beneficio esperado (caso del lucro cesante) sino de la oportunidad perdida, por lo que para poder determinar la cuantificación del perjuicio habrá de determinarse cuál era el monto de esa ganancia, y sobre ese resultado, calcular la probabilidad de que ese resultado se produjera. (Conf. STJRNS1 Se. 87/15 'Oyarzun Rainqueo').- En este sentido, ?la pérdida de chance comprende aquellas situaciones en las que un hecho ha interferido en el curso normal de los acontecimientos, de tal modo que no es posible saber sí el afectado habría o no obtenido cierta ventaja o evitado cierta pérdida. La ?chance? a un daño futuro, sólo será resarcible en la medida en que esa probabilidad de certeza exista en grado suficiente (MOSSET ITURRASPE, Jorge, Responsabilidad por Daños, TOMO III, pág. 324), evaluada de manera objetiva a criterio del juzgador. Consecuentemente, el resarcimiento no será procedente si la posibilidad de ayuda aparece sólo como una hipótesis conjetural, como una mera posibilidad?. (Conf. STJRNS1 27/14 'Oyarzun Rainqueo').- En orden a resolver la petición, y teniendo en cuenta lo dicho en la última parte del Considerando IX.2.1., no se observa más allá del ámbito conjetural que en base al incumplimiento de A.P.E.L., y de acuerdo a la comparación de fecha de sorteo Pro.Cre.Ar., el 10/06/2.014, fecha de solicitud de prórroga y motivo de la misma ? fs. 232, fs. 16 y 17-, todo ello relacionado con la fecha de finalización de pago del terreno -13/05/2.016 fs. 95- a la luz de la Cláusula Octava de contrato -fs. 74/75-, que se vislumbre calificable como una oportunidad perdida endilgable a la demandada el hecho de no haber accedido a un préstamo como el indicado por la Sra. Cayul, extremo que al ser constatado en autos determina el rechazo del presente rubro.- X.- Por lo expuesto, corresponde hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta a fs. 53/70 por la Sra. Miriam Vanina Cayul y ordenar a la Asociación Personal de Empleados Legislativos -A.P.E.L.- a que en el plazo de 30 días otorgue la escritura traslativa de dominio del lote identificado como Parcela 5, Manzana T con una superficie de 275 m2, parcela que surge de la propuesta de fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado con Nomenclatura Catastral 18-1-A-01B conforme Cláusulas Primera y Octava de contrato de fs. 72/75 conforme art. 1.185 y 1.187 del CC.- En caso de incumplimiento en el plazo indicado deberá abonar el equivalente de un terreno de iguales medidas, características y en idéntica zona de la ciudad de Viedma al del contrato objeto de autos, todo ello conforme a Pericial en Tasación que se practicará conforme Considerando VIII.- Asimismo, por Daño Extrapatrimonial deberá abonar dentro de los diez días de quedar firme la presente la suma de $ 102.560 conforme Considerando IX.1 actualizado a la fecha de la presente y rechazar los rubros Daño Patrimonial consistentes en ?Gastos de Alquileres?, "Mayores Gastos" y ?Pérdida de Chance? conforme argumentos dados en Considerandos IX.2.1, IX.2.2 y IX.2.3 respectivamente, siendo que la sumas aquí determinada y que estén sujetas a determinación en ejecución de sentencias devengarán cumplido el plazo para abonarlas hasta su efectivo pago el interés que surja de calculadora oficial del Poder Judicial o de la que en lo sucesivo el S.T.J. fije.- XI.- Costas y honorarios: Si bien existe una corriente jurisprudencial que indica que en base al principio de reparación plena las costas en los procesos de daños y perjuicios en caso de vencimiento, aunque sea parcial siempre se imponen al demandado, lo cierto es que dicha postura también convive con la que dice que las costas se imponen en la medida de la concurrencia en la causación del hecho e incluso con una tercera postura que se sostiene en la medida del progreso de la demanda.- Así, tomando como base esas tres posturas y con un adecuado balance de las mismas aplicadas al presente caso tengo en cuenta que en virtud de la prosperidad de la demanda en su aspecto principal esto es el cumplimiento del contrato, el vencimiento en estas actuaciones corresponde a la actora por lo que impondré las costas a la demandada conforme al art. 68 del CPCC.- La regulación de honorarios es diferida hasta tanto el monto base quede determinado definitivamente.- Por los fundamentos expuestos. RESUELVO: I.- Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta a fs. 53/70 por la Sra. Miriam Vanina Cayul y ordenar a la Asociación Personal de Empleados Legislativos -A.P.E.L.- a que en el plazo de 30 días otorgue la escritura traslativa de dominio del lote identificado como Parcela 5, Manzana T con una superficie de 275 m2, parcela que surge de la propuesta de fraccionamiento del inmueble de mayor extensión identificado con Nomenclatura Catastral 18-1-A-01B conforme Cláusulas Primera y Octava de contrato de fs. 72/75 conforme art. 1.185 y 1.187 del CC, siendo que en caso de incumplimiento en el plazo indicado deberá abonar el equivalente de un terreno de iguales medidas, características y en idéntica zona de la ciudad de Viedma al del contrato objeto de autos, todo ello conforme a Pericial en Tasación que se practicará conforme Considerando VIII; condenar por Daño Extrapatrimonial deberá abonar dentro de los diez días de quedar firme la presente la suma de $ 102.560 conforme Considerando IX.1 actualizado a la fecha de la presente y rechazar los rubros Daño Patrimonial consistentes en ?Gastos de Alquileres?, "Mayores Gastos" y ?Pérdida de Chance? conforme argumentos dados en Considerandos IX.2.1, IX.2.2 y IX.2.3 respectivamente, siendo que la sumas aquí determinada y que estén sujetas a determinación en ejecución de sentencias devengarán cumplido el plazo para abonarlas hasta su efectivo pago el interés que surja de calculadora oficial del Poder Judicial o de la que en lo sucesivo el S.T.J. Fije.- II.- Con costas a la demandada ( Art. 68 del CPCC).- III.- Diferir la regulación de honorarios profesionales hasta tanto el monto base quede determinado definitivamente.- IV.- Mantener la anotación de litis oportunamente dispuesta en autos.- V.- Regístrese, protocolícese y oportunamente notifíquese.- Leandro Javier Oyola Juez
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