Fallo Completo STJ

Organismo	SECRETARÍA CIVIL STJ Nº1
Sentencia	38 - 08/05/2012 - DEFINITIVA
Expediente	24878/10 - CAPARROS, SIMON SALVADOR Y OTROS C/ POLINORI DE BACILICO, SILVINA S/ DESALOJO S/ CASACION
Sumarios	Todos los sumarios del fallo (8)
Texto Sentencia	PROVINCIA: RIO NEGRO LOCALIDAD: VIEDMA FUERO: CIVIL INSTANCIA: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA EXPTE. Nº 24878/10-STJ- SENTENCIA Nº 38 //MA, 8 de mayo de 2012.- -----Habiéndose reunido en Acuerdo los señores Jueces del Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro, doctores Víctor H. Sodero Nievas, Roberto H. Maturana y Pablo Estrabou, con la presencia de la señora Secretaria doctora Elda Emilce Alvarez, para el tratamiento de los autos caratulados: “CAPARROS, Simón Salvador y Otros c/POLINORI DE BACILICO, Silvina s/DESALOJO s/CASACION” (Expte. Nº 24878/10-STJ-), elevados por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Tercera Circunscripción Judicial, a fin de resolver el recurso de casación interpuesto a fs. 316/327 y vta., deliberaron sobre la temática del fallo a dictar, de lo que da fe la Actuaria. Se transcriben a continuación los votos emitidos, conforme al orden del sorteo previamente practicado, respecto de las siguientes:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - C U E S T I O N E S - - - - - - - - - - - -----1ra.-¿Es fundado el recurso?- - - - - - - - - - - - - - - - -----2da.-¿Qué pronunciamiento corresponde?- - - - - - - - - - \n- - - - - - - - - - - - V O T A C I O N - - - - - - - - - - - - A la primera cuestión el señor Juez doctor Víctor Hugo Sodero Nievas dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------La Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Tercera Circunscripción Judicial, mediante la Sentencia Nº 44 de fecha 9 de junio de 2010, obrante a fs. 306/309, resolvió: “1ro.) rechazar el recurso de fs. 263. Con costas. ...”.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Esto es, confirmó la sentencia de Primera Instancia que a fs. 255/259 desestimara el desalojo impetrado a fs. 28 y ss./// ///.-y la reconvención deducida a fs. 86 y ss., e hiciera lugar a la contrareconvención deducida a fs. 106 y ss., declarando resuelta la opción de compra suscripta por las partes a fs. 33/35. Y en consecuencia, condenara a Silvina Polinori de Bacílico, a restituir el inmueble sito en Mitre 1226, 2do. piso “E”, de esta Ciudad (ver fs. 33 y 43), dentro de los diez días de notificada libre de ocupantes. Ello, bajo apercibimiento de proceder a su inmediato desahucio.- - - - - - - - - - - - - - - -----Contra lo así decidido, interpuso recurso extraordinario de casación la parte demandada a fs. 316/327 y vta., planteo éste que fue contestado por la actora a fs. 338/342.- - - - - - - - - -----Al respecto, la accionada alega en sustento del recurso extraordinario local, que la sentencia impugnada ha incurrido: a) En la errónea aplicación y violación de la ley (art. 286, incs. 1º y 2º del CPCyC.). En el caso, en la violación de los artículos 1137, 1197, 1198 y 1204 del Código Civil, art. 11 de la Ley 25.561, Ley 25.820, el art. 8º del Decreto 214/02 y el Decreto 320/02. b) En arbitrariedad y absurdo, que configura abuso de derecho, que es violatoria del derecho de su propiedad, contraria al debido proceso legal y a la doctrina legal del STJRN. c) En la violación del principio de congruencia (infra petita), etc..- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Asimismo, sostiene que el fallo de Cámara ahora impugnado rechazó la apelación sin mayores fundamentos, con violación de los arts. 34 y 163 del CPCyC., y art. 200 de la Constitución Provincial. Que se infringieron principios y garantías constitucionales, tales como la igualdad de las partes en el proceso y ante la ley y el principio de equidad. Cita///.- ///2.-jurisprudencia y doctrina.- - - - - - - - - - - - - - - - -----Previo a ingresar al análisis de los cuestionamientos esgrimidos por la recurrente, para una mejor comprensión de lo que aquí se discute, resulta menester un breve recuento de los términos en que quedó trabada la presente litis.- - - - - - - - -----Se inician las presentes actuaciones con la presentación de fs. 28/30 de la Dra. Verónica Merli, en representación de Simón Salvador Caparrós, María Inés Caparrós y María Josefa Torres Viuda de Caparrós, iniciando demanda de desalojo por vencimiento de contrato contra Silvina Polinori de Bacílico.- - - - - - - - -----Sostiene que conforme surge del contrato de locación suscripto con fecha 7 de agosto de 2001, su parte dio en locación a la accionada, el inmueble sito en Mitre 1226, 2do. piso “E”, por un plazo de 36 meses, y que vencido el contrato el 31/7/04, sin que hubiera existido renovación, la locataria no restituyó el inmueble.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Manifiesta que la demandada siempre abonó en forma insuficiente la suma de $ 442 y no efectuó propuesta alguna para no tenerla en mora, en consecuencia, considera indubitada la existencia de la causal de desalojo invocada. Ofrece prueba y funda en derecho su pretensión.- - - - - - - - - - - - - - - - - -----Que corrido el pertinente traslado, comparece a fs. 79/92 la Sra. Silvina Polinori, con el patrocinio de los Dres. Roberto Stella, Carlos Rinaldis, Carla Orticelli, Luciano Stella y Mariano Galíndez Tuero. Niega los hechos invocados por la parte actora e invoca que las partes suscribieron un contrato de locación, convenio de desocupación y un contrato de compraventa, titulado “opción de compra irrevocable”.- - - - - - - - - -///.- ///.-Sostiene que durante los años 2002/2004, depositó la cuota mensual en pesos, atento la normativa vigente y sin que existiera oposición de la contraria, en consecuencia, en mayo de 2004, remitió carta documento expresando la decisión de ejercer la opción de compra. Relata las circunstancias posteriores, inclusive la concurrencia con Escribano Público a los fines de suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. Reconviene por cumplimiento de contrato, fijación de saldo de precio y escrituración. Funda en derecho su postura y ofrece prueba.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Que a fs. 100/112, la parte actora contesta traslado de la reconvención y, a su vez, deduce “reconventio reconventionis”, por resolución ya notificada y acaecida el 30/07/2004 y reivindicación del inmueble, planteo que fue sustanciado a fs. 114/118.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Que a fs. 253, se dictó la providencia de autos para sentencia, la que fue consentida quedando firme.- - - - - - - - -----Que a fs. 255/259 y vta. el Juez de Primera Instancia dictó sentencia, 1) desestimando el desalojo impetrado a fs. 28 y ss. y la reconvención deducida a fs. 86 y ss. 2) Haciendo lugar a la contrareconvención deducida a fs. 106 y ss., declarando resuelta la opción de compra suscripta por las partes a fs. 33/35. En consecuencia, condenando a Silvina Polinori de Bacílico, a restituir el inmueble sito en Mitre 1226, 2do. piso “E”, de esta Ciudad (ver fs. 33 y 43), dentro de los diez días de notificada libre de ocupantes. Ello, bajo apercibimiento de proceder a su inmediato desahucio. 3) Imponiendo las costas a la parte actora, en cuanto se refiere a la demanda por desalojo instaurada a///.- ///3.-fs. 28. 4) Imponiendo las costas derivadas de la reconvención y contrareconvención, a la demandada-reconviniente Silvina Polinori de Bacílico. 5) Difiriendo la regulación de los honorarios profesionales para cuando exista base económica en los términos del art. 23 L.A., atento la naturaleza de la reconvención deducida.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Que, apelada dicha decisión por la parte demandada a fs. 263 y expresado agravios a fs. 272/276 y vta., los que fueran respondidos por la actora a fs. 279/280 y vta., la Cámara de Apelaciones -como ya se dijera al inicio del presente voto- resolvió rechazar el recurso, con costas.- - - - - - - - - - - ------Se llega así a la instancia casatoria derivada del recurso que, por su parte articulara la accionada a fs. 316/327 y vta., cuyos fundamentos han sido sintetizados “supra”.- - - - - - - - -----Que, ingresando ahora al examen de la temática traída a debate por la recurrente, se observa que –más allá de los agravios esgrimidos-, la cuestión a resolver se haya circunscripta a determinar si la resolución de la opción de compra adoptada por la actora recontraviniente y confirmada por las instancias de grado se encuentra ajustada a derecho, o por el contrario, resultaba viable -a la luz de los principios legales contemplados en la Leyes 25.561, 25.820 y Decretos 214/02, 320/02- el ejercicio de dicha opción de compra como lo propone la demandada reconviniente.- - - - - - - - - - - - - - ------Adelanto mi opinión contraria al progreso del recurso de casación en estudio, esto es a favor de la confirmación del fallo impugnado. Doy razones:- - - - - - - - - - - - - - - - - ------Si bien es correcto, y así lo ha dicho este Superior///.- ///.-Tribunal de Justicia en autos: “NISDIL, Andrea Marisel c/CHAPUNOV, Elena Griselda s/CONSIGNACION s/CASACION” (Expte. Nº 23466/08-STJ-), Se. Nº 79 del 19/10/2009, que toda la normativa de emergencia antes mencionada tiene, entre su fines, la continuidad de los contratos, y como una de las herramientas para lograr dicho objetivo, el reajuste y/o readecuación del mismo, al punto de que prevé que los Jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la relación contractual de modo equitativo para las partes (conf. art. 3, Ley 25.820, que sustituyó el art. 11 de la Ley 25.561), dicha directiva no es de aplicación automática sino que deben contemplarse la peculiaridades del caso. Esto es las condiciones y naturaleza del contrato y/o contratos, montos, vencimientos, mora, antigüedad de la misma, cuotas cumplidas e impagas, las conductas asumida por las partes luego de la declaración de la emergencia pública y reforma del régimen cambiario del año 2002, etc..- - - - - - - - - - - - - - - - - ------En tal orden de ideas, no puede perderse de vista que la demandada, luego de la caída de la Ley de Convertibilidad Nº 23.928, siguió pagando el canon locativo pactado en dólares estadounidenses, en pesos ($ 442), a la paridad un dólar igual un peso, hasta septiembre de 2005, momento en que adiciona a dicho importe mensual el CER.- - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Y que al momento de su pretensión de ejercer la opción de compra (mayo de 2004) pactada en el instrumento individualizado como “Opción de Compra Irrevocable” (fs. 33/35) debía aproximadamente la suma de $ 4.000, en concepto de///.- ///4.-Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), sin intereses. CER que por otra parte, la propia demandada reconoció de aplicación a los contratos en cuestión y por consiguiente adeudar, pues como antes se dijo adicionó a partir del mes de septiembre de 2005 al importe de la cuota mensual pesificada, la suma correspondiente por dicho concepto. (ver constancias de depósito bancario obrante a fs. 78, 155/156).- - - - - - - - - ------Mucho menos puede ignorarse la conducta asumida por las partes luego de la caída de la paridad cambiaria ocurrida a partir de enero de 2002, pues mientras la actora ofreció renegociar el contrato privado oportunamente firmado, a fin de arribar a una solución equitativa, basado en el esfuerzo compartido (ver Carta Documento de fs. 50 bis), la demandada reconviniente se aferró a la hipótesis mas ventajosa a sus intereses y a la más perjudicial para el otro contratante, por cuanto siguió pagando el canon mensual pactado en dólares estadounidenses a la paridad un dólar igual un peso.- - - - - - -----En tal orden de situación y conforme a lo expresamente convenido entre las partes, regla a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197, Código Civil), considero que resultaba operativa y ajustado a derecho el ejercicio de la potestad de resolver la opción de compra efectuada por la actora mediante la Carta Documento del 30 de julio de 2004 (ver fs. 58).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Ello es así, en tanto a contrario de lo argumentado por la demandada reconviniente, la misma no cumplió con su obligación de pago en tiempo y forma conforme a lo acordado en los contratos, y en la consideración de que la cláusula tercera///.- ///.-del convenio “Opción de compra irrevocable” establece que “Los titulares y el beneficiario han firmado en el día de la fecha, un contrato de locación sobre el inmueble objeto de esta Opción de Compra, en su carácter de locadores y locatario respectivamente, por lo que el locatario, para acreditar su condición de beneficiario deberá en forma ineludible, abonar en término los alquileres, impuestos, tasas, servicios y cumplir con cualquier otra obligación que tenga a su cargo y que surjan del contrato, el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones, dará derecho a los titulares a resolver esta Opción de Compra de pleno derecho, previa notificación fehaciente. Y de que la cláusula octava (Penalidades para el locatario) prevé que: En referencia a lo expresado en las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta, si el locatario no hubiera cumplimentado cualquiera o alguna de las obligaciones contraídas en las mencionadas cláusulas, esta Opción de Compra, será automáticamente resuelta, por incumplimiento del locatario y el mismo perderá de pleno derecho todas las sumas entregadas en carácter de indemnización, sin derecho a exigir resarcimiento alguno por parte de los locadores.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Y si bien no desconozco que entre las directivas presentes en la Ley 25.561 de Emergencia Pública y de Reforma del régimen cambiario (reformada por la Ley 25.820), se encuentran los principios de continuidad contractual y equidad como horizontes a ponderar al resolver, que ratifican a su vez los principios de revisión contractual que prevé el artículo 1198 del Código Civil, en el caso de autos, además de los incumplimientos///.- ///5.-antes referenciados se agrega el tiempo transcurrido (casi 8 años de la fecha límite para el ejercicio de la opción de compra), lo que ha desencadenado en una grave alteración de las bases del negocio que conduciría inexorablemente, en el supuesto de adoptar la postura de la demandada, a un enriquecimiento incausado.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En este sentido es razonable pensar respecto de los artículos 725, 740, 741, 742 y concordantes del Código Civil correspondientes al pago y sus caracteres (identidad e integridad) que el legislador cuando le reconoció al deudor el derecho a cumplir con su prestación en los mismos e idénticos términos pactados (extremos estos, que como antes se dijo, no se cumplió) lo hizo teniendo en cuenta que sólo sería factible si se conservaban las bases del negocio, esto es, siempre y cuando existiese un equilibrio en la relación económica de equivalencia entre prestación y contraprestación, la que debe existir no sólo en el momento genético o estático del contrato, sino también a lo largo de la ejecución del acuerdo de voluntades, esto es en el momento funcional.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En el caso, la demandada no sólo omitió ajustar la cuota y/o canon locativo mensual con el CER conforme la manda de los arts. 8 y 4 del Decreto 214/02, hasta septiembre de 2005, sino que tampoco al tiempo de intentar ejercer la opción de compra, arbitró los medios necesarios para abonar el valor residual de U$$ 5.000 como establece la cláusula sexta, inciso b) del contrato de “Opción de Compra Irrevocable”, o en su defecto, dicho valor pesificado a la paridad de un dólar estadounidense (U$S 1) = Un peso ($ 1), más el CER, conforme prevén las///.- ///.-leyes de emergencia pública y reforma del régimen cambiario.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Asimismo es dable señalar que tampoco resulta de aplicación la doctrina que emana del precedente “Nisdil” invocado por la demandada. Es que, mientras en el presente caso nos encontramos con un contrato de locación (fs. 43/46) y un convenio de Opción de Compra Irrevocable (fs. 33/35), que del precio total de U$S 35.000,00 fijado por este último contrato para la opción de compra, sólo se habría pagado la seña de U$S 3.500,00; en el caso “Nisdil” se encontraba en disputa una cesión de derechos y mejoras sobre un inmueble, de cuyo precio total convenido (u$s 33.000), u$s 18.000 ya se habían abonado y percibido por la parte demandada reconvincente, antes del entuerto (esto es, el 54,54% del precio acordado), y que los restantes u$s 15.000, se instrumentaron en seis pagarés de u$s 2.500 con vencimientos mensuales sucesivos, documentos cambiarios estos que constituían a su vez un medio de pago, que habilitaba al tomador una vez producido el vencimiento, a ejercer la acción ejecutiva respectiva.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----En conclusión, atento lo acordado por las partes en el instrumento calificado como “Opción de Compra Irrevocable” (cláusulas tercera y octava) y los incumplimientos antes referenciados, considero que la resolución de la opción de compra efectuada oportunamente por la actora resulta ajustada a derecho.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Por último, y sin perjuicio de lo expuesto, corresponde señalar que tampoco se advierte la invocada violación del principio de congruencia (infra petita), en cuanto la///.- ///6.-recurrente sostiene que las sentencias impugnadas habrían omitido expedirse sobre todas las cuestiones planteadas por las partes, en el entendimiento de que si se consideró resuelto el contrato de “Opción de Compra Irrevocable”, debió expedirse también sobre las sumas abonadas por tal negocio jurídico.- - - -----En efecto, de la simple lectura de los escritos de la reconventio reconventionis opuesta por la actora a fs. 100/112 y de su contestación glosada a fs. 114/118, como de la expresión de agravios que diera fundamento a la apelación de la ahora recurrente deducida a fs. 272/276 y vta. y de su responde de 279/280 y vta., no se observa que alguna de las partes haya planteado y/o solicitado pronunciamiento sobre la devolución de las sumas abonadas, para el supuesto de que se declarara resuelta la opción de compra otorgada a favor de la demandada como finalmente ocurrió.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----No obstante lo expuesto, y sin lo que aquí se diga importe decisión alguna al respecto, pues es una cuestión que no integra la litis, se observa que la cláusula octava (Penalidades para el locatario) establece en referencia a lo expresado en las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta (esta última, legisla sobre el precio y forma de pago), que si el locatario no hubiera cumplimentado cualquiera o alguna de las obligaciones contraídas en las mencionadas cláusulas, la Opción de Compra será automáticamente resuelta, por incumplimiento del locatario y el mismo perderá de pleno derecho todas las sumas entregadas en carácter de indemnización, sin derecho a exigir resarcimiento alguno por parte de los locadores.- - - - - - - - - - - - - - - -----En conclusión, del simple cotejo de las piezas///.- ///.-procesales comentadas precedentemente surge sin hesitación que la sentencia de Cámara se expidió no sólo en el marco del recurso de apelación, sino también conforme al binomio pretensión - oposición, esto teniendo presente la pretensión inicial de la parte actora que constituye el objeto del proceso más la oposición de la demandada en cuanto delimitan ese objeto, no observándose de modo alguno la invocada violación del principio de congruencia. MI VOTO por la NEGATIVA.- - - - - - - A la misma cuestión el señor Juez Subrogante doctor Roberto H. Maturana dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----ADHIERO a los fundamentos expuestos en el voto del doctor Sodero Nievas, VOTANDO en IGUAL SENTIDO.- - - - - - - - - - - - A la misma cuestión el señor Juez Subrogante doctor Pablo Estrabou dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Atento la coincidencia de los votos precedentes, ME ABSTENGO de emitir opinión.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - A la segunda cuestión el señor Juez doctor Víctor Hugo Sodero Nievas dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----Por las razones expuestas en la primera cuestión, propongo al Acuerdo: I) Rechazar el recurso de casación interpuesto a fs. 316/327 y vta. de las presentes actuaciones. Con costas (art. 68, del CPCyC.). II) Regular los honorarios profesionales, por sus actuaciones en esta instancia extraordinaria, a la doctora Verónica MERLI, en el 30%; y al doctor Roberto STELLA, en el 25%; a calcular sobre los honorarios que oportunamente se regulen a cada representación por las actuaciones desarrolladas en Primera Instancia (art. 15 L.A.). ES MI VOTO.- - - - - - - - A la misma cuestión el señor Juez Subrogante doctor Roberto///.- ///7.-H. Maturana dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----ADHIERO en un todo a la solución propuesta en el voto que antecede.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - A la misma cuestión el señor Juez Subrogante doctor Pablo Estrabou dijo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -----ME ABSTENGO de emitir opinión (art. 39 L.O.).- - - - - - - -----Por ello, EL SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA R E S U E L V E: Primero: Rechazar el recurso de casación interpuesto a fs. 316/327 y vta. de las presentes actuaciones.- - - - - - - - - - Segundo: Imponer las costas a la recurrente perdidosa (art. 68 del CPCyC.).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Tercero: Regular los honorarios profesionales, por sus actuaciones en esta instancia extraordinaria, a la doctora Verónica MERLI, en el 30%; y al doctor Roberto STELLA, en el 25%; a calcular sobre los honorarios que oportunamente se regulen a cada representación por las actuaciones desarrolladas en Primera Instancia (art. 15 L.A.).- - - - - - - - - - - - - - Cuarto: Regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvanse. FDO. VICTOR HUGO SODERO NIEVAS JUEZ - ROBERTO H. MATURANA JUEZ SUBROGANTE - PABLO ESTRABOU JUEZ SUBROGANTE - EN ABSTENCION (ART. 39 L.O.) - ANTE MI: ELDA EMILCE ALVAREZ SECRETARIA SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA.- TOMO: I SENTENCIA Nº 38 FOLIO Nº 188/194 SECRETARIA: I
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