Fallo Completo STJ

Viedma, 23 de marzo de 2023.

VISTOS: Los presentes autos caratulados: "SARQUIS AYUTE FARID Y OTRO C/CORDO DE CANOSA ELODIA Y OTROS S/ USUCAPION" - EXPTE. N°VI-16900-C-0000, para dictar sentencia de los que;

RESULTA;

1.- Que se presentan a fs. 44/52 los Sres. Ayute Farid Sarquis y Virgilio Norberto Aramburú, por intermedio de apoderados, e inician demanda de adquisición de dominio por usucapión contra los titulares del dominio de las parcelas subrurales de los inmuebles identificados de la siguiente manera individualizadas.

A) 100% (1/1) de los lotes 56 y 57 de Colonia Frías del Departamento de Conesa, Nomenclaturas Catastrales: 10-3-T-001-01 y 10-3-S-002-01, inscripto a las matrículas N° 10-2958 y 10-2959 respectivamente, de la siguiente forma: 1) Canosa y Martino Arturo Patricio (1/3); 2) Canosa y Martino Aurea Teresa (1/3); 3) Gordo Elodia (1/6); 4) Canosa y Gordo Carlos Alberto (1/18); 5) Canosa y Gordo Héctor Octavio (1/18); 6) Canosa y Gordo Teresa Victoria (1/18)

B) El 75%. indiviso (3/4 avas partes) de los lotes 70 y 71 de la Colonia General Frías (Dpto. Conesa RN) individualizadas como Parcelas 01 A de la Chacra 003, NC 10-3-T-003-01 A y Parcela 01 A de la Chacra 004, NC 10-3-S-004-01A (los actores detentan la propiedad registral del 25% restante en la proporción de 1/8 para cada uno de ellos), inscripto en las matrículas N° 10-3327 y 10-3326 respectivamente de la siguiente forma: 1) Arturo Patricio Canosa (1/4); 2) Isabel Martino y Colombano (1/4); 3) Arturo Patricio Canosa y Martino (1/8); 4) Aurora Teresa Canosa y Martino (1/8).

Exponen los hechos en los que fundan la acción y manifiestan que la posesión de los inmuebles se remota a la compra efectuada al Sr. Nelson Hugo Álvarez mediante contrato de compra-venta y cesión de derechos de fecha 21 de octubre de 1996.

Expresan que dicho instrumento goza de autenticidad y fecha cierta por la intervención de la Dirección General de Rentas y por su presentación en oficinas públicas (DPA) y sostiene que le otorga oponibilidad a terceros a los fines del punto de partida de la posesión que detentan.

Señalan que conforme reza el referido instrumento, se dejó constancia de que los fundos se transferían en venta y se cedían derechos posesorios, quedando a cargo de los cesionarios el pertinente juicio de prescripción veinteañal, para el hipotético supuesto de no alcanzar la escrituración.

Indican que por su parte el Sr. Nelson Hugo Álvarez había adquirido los mismos inmuebles al Sr. Arturo Patricio Canosa por boleto de compra-venta del 23 de Abril de 1994, obligándose el vendedor a perfeccionar la transmisión dominial mediante la obtención de los pertinentes poderes de los restantes dueños.

Sostienen que con fecha 27 de Julio de 1994 el Sr. Arturo Patricio Canosa manifiesta su imposibilidad de escriturar, prorrogándose sus obligaciones por 180 días por instrumento privado que acompaña.

Manifiestan que respecto a la operación inmobiliaria de venta y cesión de derechos del Sr. Arturo Canosa a Nelson Alvarez, obra recibo de cancelación del precio y carta de pago en relación a las cuatro chacras, otorgado a su favor por el Sr. Eduardo Manuel Canosa, en representación de su padre. El recibo referido, de fecha 15 de octubre de 1996, detenta certificación notarial de la rúbrica y de la legitimación del Sr. Eduardo Canosa, con la legalización por el Colegio Notarial de la Provincia de Buenos Aires. Señalan que este documento auténtico confiere también fecha cierta a los instrumentos antecedentes, a los que refiere expresamente.

Refieren que hicieron múltiples acciones y diligencias para la obtención de la transferencia a su favor, todas a cargo del Registro Notarial N° 4 de General Conesa.

Esgrimen que en ese marco, se alcanzó únicamente la escrituración del 25% (1/4) en la proporción de 1/8 para cada uno, respecto de las parcelas 70 y 71, mediante escritura N° 44 pasada al folio 77 del Registro N° 4 de fecha 08/04/2002 y que la transferencia del dominio del resto fue imposible de lograr, por el sucesivo fallecimiento de los titulares o sus cónyuges, produciéndose la pérdida de contacto y consecuentemente la frustración de la escrituración. Sin perjuicio de ello, desde la fecha de adquisición de los inmuebles (octubre de 1996) ejercitaron plenamente la posesión de los bienes de manera pública, pacífica e ininterrumpida, haciéndolo sin perturbaciones de terceros y con el reconocimiento de vecinos y de organismos públicos.

Expresan que la ocupación "corpus et animus domini", se acredita también palmariamente a partir de la exteriorización de actos propios del ejercicio regular del derecho de propiedad. En ese contexto, afirman que de modo permanente y continuo Sarquis y Aramburú han explotado agropecuariamente el fundo, realizando todo tipo de laboreos culturales para la implantación de pasturas (alfalfa) y cereales (maíz), cría y engorde de animales y reproductores bovinos, que producen con su trabajo personal y comercializan de modo regular, constituyéndose en su principal fuente de ingresos económicos. Las parcelas fueron desmontadas y niveladas en su totalidad, encontrándose alambradas perimetralmente por su parte y dividida en cuadros interiores, hallándose en la actualidad íntegramente sembradas.

Señalan que pagaron el impuesto inmobiliario que grava la tierra hasta la fecha. Desde su adquisición, las obligaciones del tributo fueron regulares, con algunos períodos impagos por las emergencias agropecuarias, que prorrogan o eximieron las cargas fiscales sobre los predios agrícolas del Departamento de Conesa, que es de público conocimiento.

Acompañan recibos expedidos por la Dirección de Rentas y ART con constancia de su pago regular y periódico, que entienden demostrativo del ánimo posesorio continuo desde hace más de veinte años como así también copia certificada del legajo de riego expedido por el Jefe de Distrito Riego Conesa de Aguas Rionegrinas SE y expresan que en dicho expediente obran no solo constancias de pagos, sino también de los proyectos de obra e inspecciones realizadas por el organismo proveedor del servicio de riego, así como los instrumentos referidos que los legitiman en su posesión.

Manifiestan que en el año 2011 y como consecuencia de los avatares económicos que produjeron una profunda crisis en el sector productivo, no pudieron pagar el canon de riego, iniciándose en su contra un juicio, que luego fue íntegramente cancelado.

Sostienen que el reconocimiento de la Provincia como titulares de los inmuebles y por ende de la deuda de canon de riego, constituye una prueba incontrovertible de la posesión esgrimida a su favor. Enuncian con relación al corpus que la ocupación a título de dueños fue ininterrumpidamente ejercida mediante la explotación vinculada a todas las parcelas colindantes como la unidad económica de 1.150 hectáreas (Establecimiento "La Cabaña").

Destacan que sobre la totalidad de los predios se efectuó un estudio de suelos y se concretaron trabajos de roturación y nivelación por láser, construcción de mesadas, drenajes, desagües, canales, caminos, obras de arte y otras importantes mejoras de infraestructura, con el objetivo de optimizar la producción y los rindes en los sembradíos.

Ofrecen prueba, fundan en derecho y concretan su petitorio.

2.- Que proveída la demanda en fecha 03/03/21, y conforme a la información sumaria y declaración jurada prestada, como así también las previsiones de los arts. 145 y 343 del CPCC, se ordenó citar por edictos a los accionados y/o quienes se consideren con derechos sobre el bien a usucapir, los que publicados no comparecieron, motivo por el que en fecha 01/06/21 se designó a la Defensora de Ausentes N° 5, para que los represente.

Así, dicha funcionaria en fecha 21/09/21 toma intervención y contesta la demanda, niega los hechos relatados por la parte actora, y hace reserva de evacuar en forma definitiva el traslado de la demanda luego de producida la totalidad de la prueba.

3.- Que en fecha 27/09/21 se fija la audiencia preliminar prevista en el art. 361 del CPCC, la que se lleva a cabo según acta de fecha 09/02/22 con la correspondiente apertura a prueba.

Asimismo, por Secretaría se certificó la prueba producida en fecha 07/09/22 y a continuación conforme a facultades previstas en el art. 482 del CPCC alegó la parte actora en fecha 21/09/22 y la Defensora de Ausentes en fecha 28/09/22, produjo su respuesta definitiva.

Seguidamente se llamó a autos para dictar sentencia, providencia que por encontrarse firme, motiva la presente y;

CONSIDERANDO:

I.- Que de acuerdo al modo en que la litis ha quedado trabada, el tema a decidir consiste en determinar la procedencia o no de la declaración de adquisición del dominio por prescripción, por parte de la actora respecto de los inmuebles designados como 100% (1/1) de los lotes 56 y 57 de Colonia Frías del Departamento de Conesa, Nomenclaturas Catastrales: 10-3-T-001-01 y 10-3-S-002-01, inscripto a las matrículas N° 10-2958 y 10-2959 respectivamente y el 75%. indiviso (3/4 avas partes) de los lotes 70 y 71 de la Colonia General Frías (Dpto. Conesa RN) individualizadas como Parcelas 01 A de la Chacra 003, NC 10-3-T-003-01 A y Parcela 01 A de la Chacra 004, NC 10-3-S-004-01A, inscripto en las matrículas N° 10-3327 y 10-3326 respectivamente y de acuerdo a los planos para usucapir N° 236/04 y 235/04 las nuevas nomenclaturas catastrales es 10-3-S-T-002-001 y 10-3-T-S-003-004.

II.- Al respecto y en tanto los hechos invocados para la adquisición de dominio ocurrieron antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, conforme a la jurisprudencia emitida al respecto corresponde aplicar el régimen anterior, ello es el Código Civil de Vélez, sin perjuicio de las normas de contenido procesal que en el nuevo código se han dispuesto al respecto y en el entendimiento de que aún aplicando el CCyC la solución del caso no sería distinta. "Coincidentemente, desde la jurisprudencia se ha decidido que "si los hechos que se invocan para la adquisición del dominio acaecieron antes de la entrada en vigencia del CCyC corresponde aplicar el régimen legal anterior", sin perjuicio de advertir que "aún cuándo se adoptara una postura distinta en relación a la aplicación de la ley en el tiempo, la solución no variaría, habida cuenta de los principios contemplados en los artículos 1891,1899,1909,1911,1939 y concordantes del nuevo ordenamiento legal "CNCiv., sal L, 12-11-2015, elDial.com- AA9469, del 22-2-2016; conf. CCCom. de Gualeguaychú, 4-2-2016, expte. 5028/C; CCcom. de Dolores, 22-10-2015, RC 6809/15. Kemelmajer de Carlucci Aída. La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Segunda Parte.1ra ed. Santa Fe- Rubinzal Culzoni Editores. 2016, pág. 248.

De este modo, aplicaré los art. 2351, 2384, 3948, 4015 y 4016 y cctes del Código Civil de Vélez en tanto que si de corresponder hacer lugar a la presente demanda, todo el período de posesión exigido legalmente para que se declare adquirido el dominio por el paso del tiempo ocurrió en su totalidad con la vigencia de aquél código.

No obstante, sí será de aplicación el art. 1905 del Código Civil y Comercial en virtud de que dispone que la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Del análisis de la última norma citada se desprenden dos aspectos relevantes: el primero tiene que ver con establecer los efectos de la sentencia y el segundo con el aspecto procesal pues, efectivamente, el último párrafo del artículo mencionado contiene una disposición de tal carácter en tanto ordena al juez de la causa disponer de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como consecuencia de la publicidad que genera toda anotación registral, la medida tiende a proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble cuya titularidad pretende el poseedor (Conf. Rivera - Medina. Op. cit., T. V. p. 259).

Mayoritariamente se sostiene que las leyes procesales se aplican de forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad con las leyes anteriores. De modo tal que en los juicios de prescripción larga, el juez debe disponer la anotación de la litis y en la sentencia debe fijar la fecha en la que la adquisición se produjo, aunque hayan comenzado antes de la entrada en vigencia del CCyC (conf. Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Cód. Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2015. ps. 110).

En síntesis, en lo relativo a la aplicación temporal del nuevo código debe seguirse una hermenéutica que no limite su efectiva vigencia, pues como enseñaba Vélez Sarsfield en su nota al viejo art. 4.044 (luego derogado por la ley 17.711), “el interés general de la sociedad exige que las leyes puedan ser modificadas y mejoradas, y que las leyes nuevas, que necesariamente se presumen mejores, reemplacen cuanto antes a las antiguas, cuyos defectos van a corregir”. (STJRNS1 Se. 102/16 “RUGHINI”).

En dicho precedente, el Superior Tribunal provincial menciona que, “…la Corte Federal ha resuelto que según conocida jurisprudencia del Tribunal, sus sentencias deben atender a las circunstancias existentes al momento de la decisión, aunque ellas sean sobrevinientes a la interposición del recurso extraordinario, y si en el transcurso del proceso han sido dictadas nuevas normas sobre la materia objeto de la litis, la decisión de la Corte deberá atender también a las modificaciones introducidas por esos preceptos en tanto configuran circunstancias sobrevinientes de las que no es posible prescindir (conf. Fallos: 306:1160; 318:2438; 325:28 y 2275; 327:2476; 331:2628; 333:1474; 335:905; causa CSJ 118/2013)” (CSJN., “D. l. P., V. G. y otro c. Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas s/ amparo”, del 06/08/2015).

III.- Es conveniente señalar que quien pretende que le sea reconocida la adquisición de la propiedad por prescripción, “…debe probar que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño, que la posesión ha sido publica, pacifica, continua e ininterrumpida y que, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley”. (Alberto J. Bueres y Elena I. Highton, Código Civil y Normas Complementarias. Tº 6 ´B´, Ed. Hammurabi, 2001. Pág. 750).

Asimismo, vale decir también que conforme a la nomenclatura del Código Civil y Comercial, y sin perjuicio de lo antes dicho respecto de su aplicación, la exigencia de posesión ha de ser ostensible y continua, lo cual también exige la no interrupción. “A los efectos de usucapir se requiere la posesión prevista por el art. 2351, integrada ella por sus dos elementos característicos: el corpus, esto es el poder físico sobre la cosa, y el animus, es decir el comportarse como lo haría el propietario mismo de la cosa.” “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción no puede oponerse ni la falta de titulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”. (Jorge Joaquín Llambías y María Josefa Méndez Costa, Código Civil Anotado, Tº V ´C´, Ed. Abeledo-Perrot. Pág. 832-849).

Por un lado, “se requiere la acreditación de expresiones claras y convincentes del animus domini; los actos de posesión deben poder caracterizarse como un ejercicio directo del derecho de propiedad y no ser el producto de una simple tolerancia del titular del fundo. En otras palabras, la prueba de la posesión debe ser plena e indubitable no solo en lo que respecta a la individualización del bien, sino también en relación a los actos posesorios invocados, que deben ser inequívocos y evidenciar animo posesorio. Ello implica la conformación de una prueba completa, la que, dentro de lo razonable, debe abarcar todo el periodo de posesión”. Por otro lado, no basta “…que se demuestre un relativo desinterés por el inmueble por parte del titular del dominio; mientras no se pruebe que alguien posee con ánimo de dueño -animus possidendi-, se lo debe considerar un mero tenedor. La actitud del poseedor no debe aparecer como incierta o equivoca, sino que debe evidenciar el propósito de ejercer sobre el bien una acción excluyente de todo otro propietario, sometiéndolo a su señorío”. (Alberto J. Bueres y Elena I. Highton, Código Civil y Normas Complementarias. Tº 6 ´B´. Ed. Hammurabi, 2001. Pág. 751).

Corresponde aquí señalar también que dadas las razones de orden público que se encuentran comprometidas, la apreciación de la prueba debe ser realizada de modo estricto y cauto, pues se trata de un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (Fallos: 300:651; 308:1699 y 316:2297, entre otros). En tal sentido, se habla de la conformación de una prueba compuesta la que dentro de lo razonable, debe abarcar todo el período de posesión, lo cual permite al propietario, tener la posibilidad de conocer los actos posesorios, lo que hace a la publicidad u ostensibilidad de su ejercicio (Fallos: 326:2048), más ello significa que es necesaria una visión integradora y de conjunto a a los fines de resolver la procedencia de la petición.

IV.- Que efectuadas las anteriores precisiones, para el análisis y resolución del caso traído a examen recurriré especialmente a la prueba que en este estado permanece en el proceso y valoraré a la misma conforme a las reglas de la sana crítica de acuerdo con lo que prescribe el art. 386 del C.P.C.C. y en definitiva fundaré mi decisión conforme art. 200 de la Constitución Provincial.

Así, a partir de lo expuesto y de las constancias de autos, destaco la documental acompañada, específicamente el Contrato original de compra-venta y cesión de derechos celebrado entre el Sr. Nelson Hugo Alvarez (vendedor cedente) y Virgilio Norberto Aramburú y Ayute Farid Sarquis de fecha 21/10/1996, visado por la Dirección General de Rentas, en fecha 22/10/96 (fs. 29/31); Contrato manuscrito celebrado entre el Sr. Arturo Patricio Canosa y Nelson Hugo Álvarez con fecha 23/04/1994 (fs. 32 y vta); Prórroga de la obligación de escriturar concedida a favor del Sr. Arturo Patricio Canosa en fecha 27/07/1994 (fs. 33); Recibo y carta de pago del precio de las parcelas, expedido por el Sr. Eduardo Canosa (en representación de Arturo Canosa) a Nelson H. Álvarez con fecha 15/12/1996, con certificación notarial de firma y legalización; Copia auténtica de la Escritura Pública N° 44, Folio 77 de fecha 08/04/2002 del Registro Notarial N° 4 de Río Negro; Comprobantes de pago de impuesto inmobiliario ante la Agencia de Recaudación Tributaria; Legajo de Aguas Rionegrinas S.E. en relación a las cuatro chacras, con certificación del Jefe de Distrito Riego Conesa; Comprobantes de pago del canon de riego de las parcelas y Croquis de localización de las secciones R, S y T de la Colonia Frías con individualización de la totalidad de las parcelas del Establecimiento "La Cabaña" y especificación de las cuatro parcelas, suscripto por el Agr. Nicolás Fontanini; Copia auténtica del contrato de locación de obra celebrado entre los actores y la empresa Hernández y proyecto de riego y drenaje de fecha 04/01/2006 y Certificaciones de libre deuda a favor de los actores expedidas por la Agencia de Recaudación Tributaria y Aguas Rionegrinas S.E. (Reservados a fs. 54); Reconocimiento de documental del Juzgado de Paz de Gral. Conesa, subida al SEON - apartado documentos digitales - en fecha 06/05/2022, respecto a los inmuebles en cuestión.

Asimismo debo tener en cuenta la prueba informativa a la Sociedad Rural de General Conesa, subido al SEON - apartado presentaciones - en fecha 09/05/2022; Al Ente de Desarrollo (ENDECON), agregada en fecha 08/08/2022; A la Dirección de Catastro y Topografía de la Provincia de Río Negro, subida al SEON - apartado documentos digitales - en fecha 21/04/2022; A la Dirección de Catastro y Topografía de la Municipalidad de General Conesa, subido al SEON - apartado presentaciones - en fecha 09/05/2022 y al Registro Notarial N° 4 de General Conesa, agregada en fecha 16/06/2022.

Asimismo a través de la Inspección ocular acompañada en fecha 02/05/22 se constata que luego de recorrer aproximadamente 34 kilómetros por asfalto (Ruta Nacional 250 rumbo Conesa ­Viedma) hasta llegar a Colonia Tte. Gral. Eustaquio Frias ingresan a mano izquierda por un camino de tierra. El establecimiento se encuentra a la altura del kilómetro 77 sobre el margen izquierdo de la ruta. Acceden por una tranquera que se encuentra cerrada con candado, que el Sr. Aramburú abre en presencia de la Sra. Jueza de Paz. Ingresan al establecimiento por camino interno ripiado, el que a la vera derecha tiene, posteo y cableado de electrificación rural. Se accede a una segunda tranquera interna para arribar al casco de la chacra. EI Sr. Aramburú explica que las 400 hectáreas que comprenden todos los lotes y que se encuentran anexadas entre si y a otras parcelas rurales de su propiedad, formando una única unidad económica Todas las parcelas estan desmontadas y niveladas con láser, con servicio de riego, habiéndose construido desagües y canales internos. En el casco se constata un galpón, una vivienda, maquinarias, dos carretones para personal transitorio, acopio de materiales de construcción y dos silos cerealeros. En el galpón se encuentra maquinaria agrícola y acopio de semillas y fertilizantes. Recorrido el predio, se destaca sembradío de cebolla ya cosechada, en pilas (aproximadamente 20 hectáreas). Por el camino interno, se observan a ambos lados, cultivo de maíz que abarca aproximadamente 120 hectáreas, según el Sr. Aramburú, y que está próximo a cosecharse. Posteriormente, observan 20 hectáreas aradas y rastreadas. Asimismo, se visualizan obras de riego (puentes, canales, drenajes y compuertas). También observan una vivienda de mampostería, en buen estado de conservación, para el personal del establecimiento. En el recorrido, constatan la existencia de personal de trabajo: Sres. Rodrigo Gismondi (encargado), Fernando Agüero (tractorista), Miguel Juarez y Pedro Fuentes (cebolleros). EI Sr. Aramburú manifiesta que en la actualidad el destino del predio es absolutamente agrícola aunque en otras parcelas de la misma unidad económica existen animales y cabaña de reproductores bovinos que no pertenecen a estas parcelas, usándose a esos fines únicamente el rastrojo del maíz, una vez cosechado. Todo lo anterior con fotografías ilustrativas que tengo a la a vista.

A su vez los hechos expuestos en la demanda fueron corroborados con las declaraciones testimoniales, registradas en el correspondiente medio audiovisual de los Sres. Juan Américo Epherra, Daniel Celio Baritoli, María Julia Aramburú y Jorge Eduardo Estremador (conforme acta de fecha 23/05/22).

Así de la declaración testimonial del Sr. Juan Américo Epherra, surge que conoce a los actores. Manifiesta que las las chacras N° 56, 57, 70 y 71 de la Colonia Frías están ocupadas por los Sres. Farid Sarquis y Norberto Aramburú y lo que lo sabe porque conoce la historia de esas chacras desde que trabajaba en el INTA, desde el año 1982. Que fue técnico de la Agencia de Extensión Rural del INTA durante 12 años y después fue secretario ejecutivo de desarrollo durante 4 años y luego Presidente del Ente de Desarrollo, durante otros 4 años. Indica que los actores compraron las chacras alrededor del año 1994 o 1995 a un señor llamado Álvarez Fourcade quien no era de la localidad. Refiere que ese hombre intentó hacer una cabaña, luego le vendió a los Sres. Sarquis y Aramburú. Expresa que los actores unieron todas las parcelas con actividad pastoril, con mucha inversión en infraestructura y sistematización de los predios agrícolas, es decir los pusieron en aptitud de riego lo que implica construir los canales y acequias pertinentes, emparejar, armar los cuadros y sembrar. Que en su momento sembraban mucha alfalfa, pero ha visto que se ha hecho cebolla, maíz y algunos otros cereales. Señala que no conoce otras personas que tengan derechos sobre esas chacras, que esa posesión nunca fue interrumpida y que es de público conocimiento que son los dueños de esas chacras.

El Sr. Daniel Celio Baritoli precisó que conoce a los actores. Manifiesta que las las chacras N° 56, 57, 70 y 71 de la Colonia Frías están ocupadas por los Sres. Farid Sarquis y Norberto Aramburú. Que es vecino de esas parcelas, lindero con una calle de por medio. Señala que él compró su chacra en el año 1986 o 1988 y siempre las ocupó. Que las chacras de Colonia Frías tienen todas 100 ha, incluso la suya propia. Que luego cuando hubo que revalidar las mensuras quedaron un poco más chicas porque hubo que ceder para los caminos, los canales, etc. Que los actores son propietarios de muchas chacras, "las fueron comprando de a poco y luego unificaron todo". Que las unieron con esa obra "faraónica" que hicieron, "porque para la zona fue una obra faraónica". Relata que contrataron una empresa de servicios "que era de Pedro Luro. Tenían tractores, maquinaria y emparejaron todo". A su vez expresa que esas chacras "cuando las compraron estaban semi-abandonadas. Un poco menos que virgen, había una casa, un corral". Luego refiere que los actores compraron en el año 9.o.96 a un Sr. llamado Álvarez Fourcade. Este último estuvo poquito tiempo, le compró a Canosa y luego le vendió a Sarquis y Aramburú. Que de esas chacras siempre se dijo que eran l.c.d.C. pero nunca los vio ahí. Que las posesión de los actores nunca fue interrumpida, "desde que compraron el inmueble, siempre la trabajaron, la alquilaron para cebolla, tuvieron hacienda..." Que esa ocupación siempre fue pacífica y de público conocimiento para la zona. Agrega que otros vecinos de esas chacras son Carrizo y tal vez Domínguez.

La Sra. María Julia Aramburú, refirió que conoce a los actores. Manifiesta que las las chacras N° 56, 57, 70 y 71 de la Colonia Frías están ocupadas por los Sres. Farid Sarquis y Norberto Aramburú. Que lo sabe porque es la contadora de los actores y ha declarado las parcelas en las declaraciones juradas y ha tenido documentación al respecto. Que sabe que no tienen la propiedad del inmueble porque cuando intentaron escriturar con el escribano Ernesto Konijnenburg no pudieron obtener el titulo de esa propiedad, no pudieron hallar a la totalidad de los vendedores. Que sabe que hay dos parcelas que están escrituradas (el 25%) y cree que son la 70 y la 71. Señala que "el 75% de esas dos parcelas y el 100% de las otras dos no se pudieron escriturar". Que le compraron esas chacras al Sr. Álvarez Fourcade que estuvo un tiempo en la localidad y luego las vendió. Que los Sres. Sarquis y Aramburú compraron las chacras antes del 2000 y "el Sr. Fourcade estuvo poquito tiempo en la localidad, 1 año o dos". Que le consta que los Sres. Sarquis y Aramburú pagan los impuestos y el servicio de riego porque hace los impuestos a las ganancias todos los años y le traen los comprobantes y en muchos casos ha tramitado planes de pago o algún tipo de gestión con esos impuestos ante el DPA y la Agencia de Recaudación Tributaria de Río Negro. Que sabe que los Sres. Sarquis y Aramburú han hecho mejoras estructurales en el inmueble porque las ha visto y le constan. Agrega que fue una obra de una envergadura que, en su momento, fue muy importante para la colonia y por eso la llevaron a conocerla, por una cuestión de curiosidad. Que "la mas importante es el emparejamiento de la chacra, la sistematización de los canales, obras de arte para que la chacra sea productiva, lo que le dio gran valor a la tierra". Que había una vivienda mas pequeña y luego hicieron otra, galpones, etc. Que no le consta que los actores hayan sido alguna vez molestados o agredidos en su ocupación del inmueble. Que no conoce a ninguna otra persona que tenga mejores derechos que ellos sobre esas parcelas. Que los Sres. Sarquis y Aramburú se dedican a la cría de bovinos y en los últimos años se ha incorporado el tema de los cereales, cultivo de cereales: maíz, trigo, etc. Que antes de que se instalen los actores no existía esa actividad en la localidad o a muy poca escala "fueron precursores en esa actividad". Que los Sres. Sarquis y Aramburú son propietarios de las chacras linderas, "fueron comprando de a poco, distintas parcelas y tienen una unidad productiva de mas de 1000 ha." Que los vecinos a esas parcelas son Carrizo, en la parte de atrás; Baritoli; Irigoyen y Alvarez, que esta cerca pero no esta segura si son linderos. Finalmente señala que todo lo que sabe es un hecho público y notorio en la localidad.

A continuación el Sr. Jorge Eduardo Estremador señaló que conoce a la parte actora y que las chacras N° 56, 57, 70 y 71 de la Colonia Frías están ocupadas por los Sres. Farid Sarquis y Norberto Aramburu. Agrega que no sabe con exactitud la superficie de esas chacras pero calcula que "alrededor de 850 has. o 900 has. tal vez más. Preguntado si sabe el tamaño de cada una de las parcelas en particular, aclara que se refiere a la totalidad de la superficie pero no sabe la de cada uno de los lotes en particular. Que son parcelas linderas que hoy forman un solo conjunto de explotación. Que sabe que funcionan así porque trabajó en la sistematización de la chacra que se ubica en frente a esas, calle de por medio. Que esas chacras "eran todos pajonales y había zanjones naturales que podrían haber sido cauce de río". Que recuerda cuando empezó la sistematización, "era una gente de la zona de Patagones, de Luro... que fueron los que hicieron el emparejado de la chacra, los canales..." y que quien les encargó hacer ese trabajo fue Farid Sarquis. Expresa que no sabe con exactitud en qué fecha Farid Sarquis compró esas chacras pero recuerda que fue en la década del 90. "Debe haber sido 94, 95, 96". Que cree que se la compraron a una persona de apellido compuesto pero que no recuerda bien, "Álvarez Fourcade o similar" y esta última, a su vez, se la había comprado a los mencionados demandados. Que en la actualidad la chacra está en su totalidad trabajada y desde que la emparejaron ha pasado muchas veces por ahí y hubo cereales, cebolla, girasol.,sorgo, maíz y precisamente hace poco pasó por ahí y vio que había unos maizales muy interesantes. Que antes de los trabajos de nivelación la chacra estaba totalmente virgen, no estaba sistematizada. Preguntado si los Sres. Sarquis fueron molestados o perturbados en su ocupación responde que no "que yo tenga entendido, no". Que cree que nadie ha pretendido ningún derecho sobre esas chacras porque hace muchos años que las están trabajando ellos y no ha visto otras personas trabajando. Que "Norberto [Aramburú] tiene hacienda y campo. Sarquis también tiene campo y siempre se han dedicado al trabajo de hacienda que ha sido su labor mas importante". Que no sabe si en esas chacras han puesto animales. Sabe que están preparadas para la siembra de cereales o en el caso de los años que hubo grandes plantaciones de cebolla. Preguntado si sabe quienes son los vecinos responde que "la chacra que esta en frente de la parcela mas grande fue en su momento de Forciniti después de Daniel Baritoli, que fue uno de los últimos propietarios y después él la vende a una gente de San Antonio" a quienes no conoce. Que sabe que el resto de las parcelas colindantes se las compraron a las personas que le mencionaron como demandadas en estos autos. Que todo lo que sabe lo sabe porque es un hecho público y que los trabajos que se hicieron en esa chacra en su momento fueron novedosos para la zona. Finalmente agrega que tienen servicio de riego.

IV.- De este modo se acreditó la posesión "animus domini" por los actores como así también que se efectuaron mejoras y que ocuparon dicho inmueble, no siendo perturbados en su posesión.

Que a la luz de la prueba analizada y consideraciones desarrolladas, debe concluirse que las actoras acreditan -con prueba compuesta- que han poseído en forma ostensible, continua e ininterrumpidamente el inmueble que se mencionara y cuya descripción surge conforme a los Planos de mensura Nº 235-04 y 236-04 respectivamente, obrantes a fs. 22/23 y a los informes del Registro de la Propiedad Inmueble de fs. 5/21vta., por un plazo mayor al exigido por la normativa aplicable, sin existir prueba en contrario, que desvirtúe los hechos expuestos en el escrito de inicio.

En base a ello, de conformidad con lo establecido, debe admitirse la demanda promovida y reconocer el derecho peticionado y objeto de demanda en favor de los Sres. Ayute Farid Sarquis y Virgilio Norberto Aramburú y determinar -por imperativo legal- en consonancia con las pautas establecidas por el Código Civil y Comercial en su art. 1905 y cc., que la fecha en la cual se produce la adquisición del derecho real bajo examen calculando el plazo de prescripción desde el día en que fuera acreditada la posesión-, es la del día 21/10/2016, ello en atención a que desde esa fecha se encuentran demostrados, en autos, los requisitos exigidos por la normativa aplicable, (prueba compuesta, conf. arg. art. 789 del C.Pr. documentación, prueba informativa, inspección ocular y declaraciones testimoniales).

Así, de conformidad con las pautas establecidas por el Código Civil y Comercial en su art. 1905 y cc., se considerará que la fecha en la cual se produce la adquisición del derecho real es el 21/10/2016 calculando el plazo de prescripción desde la fecha de instrumentación del Contrato original de compra-venta y cesión de derechos celebrado entre el Sr. Nelson Hugo Álvarez (vendedor cedente) y Virgilio Norberto Aramburú y Ayute Farid Sarquis de fecha 21/10/1996, visado por la Dirección General de Rentas, en fecha 22/10/96 (fs. 29/31).

V.- Costas y honorarios: Si bien he sostenido un criterio distinto en otros decisorios donde he impuesto las costas a la parte actora, he de seguir el criterio de Cámara de Apelaciones que surge tanto de autos “LUCERO ORFILIOJACINTO C/SERRA Y EQUIZA GLORIA NOEMÍ Y OTROS S/ USUCAPIÓN”, Expte. N° 7943/2015 como de "MORA PINILLA LUIS ALBERTO C/ HILDEMANN Y ABBATE CLELIA REBECA S/USUCAPION. (Receptoría A-1VI-534-C2016), Expte. N° 8382/2018, y confirmado en el primero de los casos por el Superior Tribunal de Justicia mediante sentencia 31/2020 de fecha 13/08/2020. En el primero de dichos autos citados se ha sostenido que "Por tanto, aún cuando la resolución adoptada por la sentenciante se advierte con válida motivación (aunque no se determina la norma en que se sustenta), en base a las consideraciones efectuadas, características de la presente causa, naturaleza de la cuestión de fondo -adquisición del dominio de un inmueble por el transcurso del tiempo- y posturas procesales ejercidas por las partes (ausentes representados por la Defensora de Pobres y Ausentes), considero que no resulta justa la atribución de la carga de las costas del proceso al accionante -tal la decisión de la instancia de grado-, ni tampoco a la parte demandada por cuanto no aparece conveniente la aplicación rígida del principio procesal genérico de la derrota o vencimiento ni la disposición del art. 70 del C.Pr. (en lo pertinente), pues surge, en el caso, como el criterio más razonable y prudente que la imposición de costas del juicio sean impuestas por su orden, a partir de las particularidades propias del proceso de usucapión y contingencias procesales exhibidas. Y arribo a esa decisión en tanto asumo -como en aquél precedente citado- que el juicio de prescripción adquisitiva es un trámite obligado que debe llevar adelante quien pretende usucapir, preste o no conformidad quien resulta titular dominial, resultando, por ende, razonable que el que promueve la acción en su beneficio también soporte cuanto menos los gastos de su reclamo, mas no la totalidad de los mismos, por cuanto necesariamente se vio obligado a iniciarlo. Es por dichos motivos que propicio hacer lugar al agravio correspondiente a la imposición de costas en el modo decidido, debiendo determinarse las mismas en el orden causado (art. 68 2da. parte CPCyC), lo que así decido (Voto de la Dra. Sandra E. Filipuzzi). Tengo presente que dicha tesitura ha sido confirmada por el Superior Tribunal de Justicia en autos "MORA PINILLA,LUIS ALBERTO C/HILDEMANN y ABBATE, CLELIA REBECA S USUCAPIÓN S/CASACION" Expediente A-1VI-534-C2016 Sentencia de fecha 31 - 13/08/2020 - DEFINITIVA - SECRETARÍA CIVIL. Por lo dicho hasta aquí estimo que corresponde imponer las costas por su orden.

VI.- En cuanto a los honorarios de los profesionales intervinientes, corresponde diferir su regulación hasta que haya pautas para ello con sujeción a lo previsto en el art. 24 y concordantes de la ley de aranceles

Por todo lo expuesto,

RESUELVO:

I.- Hacer lugar a la acción interpuesta a fs. 44/52 y declarar adquirido por prescripción a favor de los Sres. Ayute Farid Sarquis y Virgilio Norberto Aramburú, desde el día 21/10/2016, el dominio de los inmuebles designados como 100% (1/1) de los lotes 56 y 57 de Colonia Frías del Departamento de Conesa, Nomenclaturas Catastrales: 10-3-T-001-01 y 10-3-S-002-01, inscripto a las matrículas N° 10-2958 y 10-2959 respectivamente y el 75%. indiviso (3/4 avas partes) de los lotes 70 y 71 de la Colonia General Frías (Dpto. Conesa RN) individualizadas como Parcelas 01 A de la Chacra 003, NC 10-3-T-003-01 A y Parcela 01 A de la Chacra 004, NC 10-3-S-004-01A, inscripto en las matrículas N° 10-3327 y 10-3326 respectivamente y de acuerdo a los planos para usucapir N° 236/04 y 235/04 las nuevas nomenclaturas catastrales es 10-3-S-T-002-001 y 10-3-T-S-003-004.

II.- Imponer las costas por su orden, conforme a lo expuesto en Considerando V (Art. 68 del CPCC).

III.- Posponer la regulación de honorarios hasta que se determine el monto del asunto (art. 24 L.A.).

IV.- Oportunamente y de acuerdo a lo dispuesto en el art. 792 del CPCC, líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de la toma de razón de lo aquí dispuesto, con las copias del plano aquí agregado para su correcta identificación.

V.- Firme la presente procédase a la devolución de la documental reservada en Secretaría.

VI.- Notifíquese conforme al art. 9 inc. A del Anexo 1 de la Acordada 36/2022.

Leandro Javier Oyola

Juez Subrogante