Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - GENERAL ROCA
Sentencia61 - 29/10/2024 - DEFINITIVA
ExpedienteRO-01332-C-2022 - CALE MARIA EMA Y OTROS C/ CAMPOS ARNOLDO DARIO Y CAMPOS MARCOS RENE S/ DESALOJO
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia

CALE MARIA EMA Y OTROS C/ CAMPOS ARNOLDO DARIO Y CAMPOS MARCOS RENE S/ DESALOJOJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - GENERAL ROCA


General Roca, 29  de octubre de 2024.

I.-  Proceso: Para resolver en esta causa caratulada "CALE MARIA EMA Y OTROS C/ CAMPOS ARNOLDO DARIO Y CAMPOS MARCOS RENE S/ DESALOJO" ( RO-01332-C-2022) del registro de ésta Unidad Jurisdiccional N° 1 a mi cargo;
II.-  Antecedentes: 1) Demanda interpuesta por María Ema, María Susana, María Marcela, Juan Carlos, Fernando Joaquín y Mariano, todos ellos de apellido Cale -fecha 26/09/2022-: Se presentan en su carácter de herederos de los Sres. Juan Carlos Cale y Susana María Mas, conforme acreditan con copia de las declaratorias de herederos de ambros procesos sucesorios, con patrocinio letrado a interponer demanda de desalojo contra el Sr. Arnoldo Campos y su hijo Marcos Rene Campos en relación al lote 3 de la manzana 252 de esta ciudad de General Roca y/o contra todo ocupante del inmueble.
Relatan que dicho inmueble, inscripto al tomo 628, folio 57, finca 105398, a nombre de los causantes en una proporción del 50% indiviso.
Que en fecha 15/01/1991 el Sr. Juan Carlos Cale le cedió en forma gratuita al Sr. Campos la vivienda ubicada en el inmueble para que la habite con su familia, contrato que se perfeccionó por un año.
Que aquel primer contrato fue prorrogado en forma sucesiva hasta el 02/06/2015, fecha en la que se firmó el último convenio entre el accionado y la Sra. María Ema Cale, administradora de los sucesorios. Que a partir del vencimiento del contrato de comodato gratuito, requirieron al Sr. Campos en forma insistente que desocupara el inmueble, sin resultado positivo.
Por tal motivo, a fines del 2021 iniciaron mediación prejudicial, instancia en la que también participó la Municipalidad local, quien intervino por estar interesada en la compra del inmueble, comprometiéndose para el caso que dicha operación de compra se concretara, a entregarla al Sr. Arnoldo Campos un lote de 997,59 mts2. Todos los intervinienes firmaron un convenio sujeto a que se llegara a un acuerdo sobre el precio, caso contrario, el acuerdo quedaría sin efecto.
Manifiestan que por tal convenio, ellos no asumieron ninguna obligación respecto a los aquí demandados, por lo que el 17_5/22 dieron por concuidas las negociaciones con la Municipalidad, presentando nota a sus efectos.
Agregan que los demandados no desocuparon el inmueble, tampoco se concretó el acuerdo celebrado en mediación por lo que inciaron éste reclamo. Ofrecen prueba, fundan en derecho y peticionan se haga lugar a la demanda, con costas.
2) Contestación de demanda de los Sres. Arnoldo Campos y Marcos Rene Campos -18/04/2023-: Se presentan por medio de gestor procesal a contestar la demanda en su contra. Comparece también por las personas menores de edad G. N, Z.A y R.M, C.
Efectúa la negativa general y particular de los hechos invocados por el actor y desconoce la prueba documental.
Da su versión de los hechos, refiere que hace muchos años que viven allí, debido a que entre el Sr. Arnoldo CAMPOS y el Sr. CALÉ suscribieron un “acuerdo de caballeros” por el que el demandado arreglaría, mejoraría y mantendría un inmueble que se encontraba deteriorado, producto de haber sido reiteradamente vandalizado. Así, Campos se comprometió a mejorar la vivienda y ocuparla junto a su familia. 
Que en el año 2000, la familia Campos construyó una cabaña, con 2 ambientes, que fue habitada por Marcos René Campos, lugar en el que nacieron sus hijos.
Manifiesta que jamás, recibieron reproche alguno de parte del propietario del inmueble, tampoco requerimiento y/o intimación para desalojarlo.
Concluye que entre Cale y Campos siempre existió una relación amistosa, que permitió, año tras año, renovar mutuamente la confianza necesaria como para que dicha situación tuviera continuidad en el tiempo.
Ante el fallecimiento del Sr. Cale, la familia, conocedora de la relación antes señalada, no activó ninguna medida en contra de los demandados, permitiendo que -más allá del vencimiento del último comodato firmado en el año 2016,  los codemandados continuaran habitando el inmueble.
Reconoce la mediación celebrada, que tuvo como protagonista central al Municipio local, por estar interesado en la adquisición del inmueble, gestión que finalmente fracasó.
Señala que desde el año 2016, el Sr. Campos ya no vive en la casa, y  que Marcos junto a su grupo familiar comenzaron a darle uso diario para estar más cómodos utilizando la cabaña exclusivamente como dormitorio.
Refieren que hacen ejercicio del derecho de retención sobre el inmueble que ocupan, hasta el momento de concretarse el efectivo pago del valor de las mejoras, sin que ello implique reconocimiento de hecho y/o derecho. Formulan reserva de daños y perjuicios ante las mejoras por ellos realizadas, que deben ser abonadas por la parte actora.
Por último, solicita se suspenda el desalojo hasta tanto se resuelva la situación habitacional de las personas menores de edad.
Ofrece prueba, funda en derecho, efectúa reservas y peticiona. Por presentación de fecha 12/05/2023 ratifican la gestión del Dr. Alvarez.
3) Audiencia preliminar y clausura del periodo probatorio: En fecha 18/09/23 se celebra audiencia y se abre la causa a prueba proveyéndose  la ofrecida por las partes que resultara útil y conducente. Luego, previa certificación respecto del vencimiento del plazo y la prueba efectivamente colectada, se clausura el periodo probatorio -02/07/2024-. En fecha 28/07/24 alega la parte actora y en fecha 04/10/2024 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y motiva la presente.
III.- Fundamentos de hecho y de derecho: 1) La cuestión a decidir: Los actores reclaman la restitución del inmueble identificado como lote 03 de la manzana 252 de ésta ciudad, de esta ciudad de General Roca a los demandados Sr. Arnaldo Campos, su hijo Marcos Rene Campos y demás ocupantes del mismo -grupo familiar de éste último-.
Los demandados reconocieron que ocupan el inmueble hace muchos años. Concretamente el Sr. Arnaldo Campos manifestó que ya se encuentra en el mismo. Reconocieron también el convenio celebrado con la Municipalidad, el resultado del mismo y solicitan se les reconozca las mejoras realizadas en el inmueble.
En consecuencia, la cuestión a decidir en este proceso es si la obligación de restituir el inmueble resulta exigible a los aquí demandados.
2) Análisis del caso: los hechos y las pruebas: Dicho ello, con la contestación de la demanda queda definitivamente establecido el contenido del debate y determinados los hechos del litigio y, como consecuencia de la carga de negar o desconocer que pesa sobre el demandado o el reconvenido, quedan establecidos los concretos hechos del proceso.
Quien resuelve el conflicto es extraño a los hechos sobre los cuales debe pronunciarse, por lo que la decisión, como lógica consecuencia, no puede pasar por las simples alegaciones de las partes.
Por ello, cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia.
Todo ello, de conformidad con lo dispuesto por el art. 377  del CPyC y demás normas señaladas, será objeto del análisis que prosigue. 
2.1- Informativa: 3.1.1.- RPI: Agregado el 24/10/23, CIMARC -06/06/24-
2.2.- Testimonial: De los Sres.  Luis Alberto Monsalvez y Natalia Pinilla.
3) La pretensión de desalojo- la obligación de restituir: La acción de desalojo se encuentra prevista en el art. 680 del CPCC que dispone: "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible".
El fin de esta clase de procesos es recuperar la “tenencia” del inmueble, por lo que no corresponde valorar cuestiones vinculadas ni a la posesión, ni al dominio, pues para ello existen otras vías procesales como las acciones posesorias, petitorias o contractuales, todas ellas ajenas al ámbito del desalojo.
Se ha dicho también que éste proceso "tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión" (Cf. Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, cuarta edición. Ed. Abeledo Perrot. Tomo IV, p. 2864).
Respecto a la legitimación activa, el art. citado dispone que el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible.
En el caso concreto de autos, surge la calidad de herederos/as de los/las accionantes, tal como se encuentra acreditado con las declaratorias de herederos dictadas en los procesos de los titulares registrales del inmueble -conf.RO-19974-C-0000 "MAS SUSANA MARIA S/ PROCESOSUCESORIO" y RO-16076-C-0000 "CALE JUAN CARLOS S/ PROCESO SUCESORIO (PPAL 38667)".
Por lo que las personas reclamantes, al ser herederas forzosas -conf. declaratoria- ingresaron en la posesión hereditaria de pleno derecho y con efecto retroactivo a la fecha del fallecimiento (art 2337 del CCyC).
4) Valoración de la prueba. Solución del caso: Como ya se dijo, el objeto de este proceso es el de recuperar el uso y goce del inmueble NC: 05-1-E-003-03, mat 05-9449, de titularidad de los causantes Juan Carlos Cale y Susana María Mas, que reclaman los herederos/as, quienes han acreditado el derecho que tiene para reclamar la restitución del bien que fue dado en comodato en fecha 01/06/2015 al 31/05/2016 -que si bien fue desconocido por la demandada, luego reconoció la firma del mismo-.
Por otro lado, la parte demandada no ha logrado probar motivo alguno para rechazar la acción de desalojo. Tampoco ha desconocido su obligación de restituir; por el contrario pretende oponer derecho de retención del inmueble hasta que se le reconozcan las mejoras que afirman haber realizado.
Respecto a las razones que la demandada alega en su defensa, y por las cuales podría considerarse con algún derecho sobre el bien objeto del desalojo, advierto que las cuestiones que intenta introducir exceden el ámbito de discusión de este proceso ya que como fuera anticipado, el desalojo sólo implica poner en debate un derecho personal a exigir la restitución del bien.
Por lo expuesto corresponde hacer lugar a la acción promovida, ordenando la restitución del inmueble individualizado como Lote 03, de la chacra 2525, situado en Barrio Malvinas (ex campamento) de esta ciudad, fijándose el plazo de 60 días  para su entrega por razones humanitarias y a fin de que el Sr. Campos y su grupo familiar pueda solucionar su situación habitacional.
Agrego que el plazo concedido precedentemente encuentra fundamento en las particulares circunstancias del caso, ponderando las negociaciones con el municipio local -sin efecto- y la relación de tantos años entre las partes, así como también ante la existencia de niños/as que residen en el inmueble, ponderando que se encuentran en juego derechos de personas en situación de vulnerabilidad, por lo que debe buscarse una solución alternativa, de acuerdo a las obligaciones que emergen de normas internacionales -art. 75 inc. 22 CN,Convención de Derechos del Niño-.
5) Costas: Atento el principio objetivo de la derrota, las costas deberán se imponen a la demandada vencida (conf.art. 68 CPCC).
En función de lo dispuesto por los art. 24 de la ley arancelaria, corresponde diferir la determinación del monto base al momento de que la presente adquiera firmeza, fijándose la audiencia que señalan las normas mencionadas.
No obstante ello, por razones de economía procesal y concentración, procederé a efectuar la regulación de los y las profesionales intervinientes regulando en porcentaje de lo que resulte del monto base, a determinarse. Sin perjuicio de ello, para el caso que, en función del  monto base y los porcentajes determinados en la presente no se alcanzare la regulación mínima para el tipo de proceso,  los mismos no podrán ser inferiores a 10 JUS, previstos en el art. 9 de la ley citada para el caso de procesos de conocimiento.
Por todo ello;
RESUELVO: I.- Hacer lugar a la acción de desalojo promovida por María Ema, María Susana, María Marcela, Juan Carlos, Fernando Joaquín y Mariano, todos ellos de apellido Cale, en carácter de herederos de los Sres. Juan Carlos Cale y Susana María Mas, contra el Sr. Arnoldo Campos y su hijo Marcos Rene Campos y demás familiares, dependientes, subinquilinos y/o DEMÁS OCUPANTES a desalojar el inmueble identificado como lote 03 de la chacra manzana 252, matrícula 05-9449, DC 05-1-E-003-03, de esta ciudad de General Roca, en el término de SESENTA (60) DÍAS, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública.-
II.- Costas a las demandadas, en su calidad de vencida (art. 68 del CPCyC).
III.- Diferir la determinación del monto base al momento de que la presente adquiera firmeza, fijándose la audiencia que señalan las normas mencionadas.
Regulo los honorarios profesionales de los letrados patrocinantes que asistieran a la parte actora Dres. Roberto y Laura Joison  en por sus actuaciones en todas las etapas del proceso, en el 11% en conjunto y de los letrados que asistiera a la demanda, Dr. Mario Alvarez en el 6%. Cúmplase con la ley 869.
Por la aceptación del cargo y comparecencia a la audiencia del perito calígrafo Sergio Gustavo Vera regulo la suma equivalente a 2,5 JUS.
Para el caso que los honorarios resultan inferiores al mínimo legal (10 JUS en conjunto para los letrados), la regulación se fija en dichos mínimos conforme art. 9 de la Ley G2212.
Se deja constancia que en la merituación de los honorarios se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación profesional, el carácter, la extensión, complejidad y etapas cumplidas de la causa, y el resultado obtenido a través de aquélla (Arts.6, 7, 8, 10, 24, 27 y cctes Ley 2212).
Se hace saber que de conformidad a la Ac. 36/2022 del STJ -salvo excepciones que se detallan en las normas especiales-, todas las providencias y decisiones judiciales, incluyendo la sentencia definitiva, quedan notificadas el martes o viernes posterior al día que se publican en el Sistema “PUMA”, o el siguiente día de nota si alguno de aquellos resulta feriado o inhábil. Los plazos comienzan a correr al día siguiente de la notificación. Los actos procesales que se suban al sistema en horas o días inhábiles se tienen por publicados el día hábil siguiente. REGÍSTRESE.-
 
 
Agustina Naffa
 Jueza 
 
DictamenBuscar Dictamen
Texto Referencias Normativas(sin datos)
Vía Acceso(sin datos)
¿Tiene Adjuntos?NO
VocesNo posee voces.
Ver en el móvil