Fallo Completo STJ

San Carlos de Bariloche, 11 de diciembre de 2024

VISTOS:

 

Los autos caratulados FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ MARTINEZ, LUCAS GERMÁN Y OTROS S/ REIVINDICACION (ORDINARIO) (LOTE NC19-2- N-124-10) BA-30030-C-0000 para dictar sentencia,

 

A) Que a fs. 30/31 Fracciones Lago Gutiérrez S.A. interpuso acción de reivindicación del inmueble designado catastralmente como 19-2N-124-10 matrícula 19-30083 de esta ciudad, más daño complementario, contra Lucas Germán Martínez.

Luego, a fs. 33 la parte actora desiste de los daños y perjuicios que había reclamado en la demanda y con fecha 14/04/23 desiste de la acción dirigida contra Lucas Germán Martinez y la continúa contra Tomás Gonzalez Condony y Mercedes Beatriz Brandan y/u ocupantes del lote.

Refiere que el lote se encontraba desocupado y con malezas y fue ocupado por el demandado que en la actualidad construye una vivienda precaria.

Señala que los impuestos que gravan el inmueble fueron abonados por compensación de deuda con Codistel S.A.

Ofrece prueba y funda su demanda en derecho.

B) Que a fs. 139/143 contestó la demanda Tomás Gonzalez Codony y Mercedes Beatriz Brandan, quienes piden su rechazo y reconvienen por prescripción adquisitiva.

Niega los hechos invocados en la demanda y la documental que se adjuntó.

Refiere que en el año 1996 Norberto González Codony, padre de Tomás y suegro de Mercedes, adquirió a título oneroso y de buena fe el inmueble objeto de esta pretensión. Dicha compra la realizó mediante la “inmobiliaria Vinelli” mediante boleto de compra y venta que adjunta.

Acompaña un plano de publicidad de los lotes de donde surge que quienes vendían el denominado “Loteo Lacroze” era la mencionada inmobiliaria y afirma que su padre compró a título oneroso y de buena fe 11 lotes de ese loteo para lo cual su madre viajó a Buenos Aires, junto a su tío, Jorge Grimoldi para concretar la operación, que se realizó sin inconvenientes mediante boleto de compra y venta nro. 14.063 con fecha 10/06/96. Su padre recibió una libreta de pago y periódicamente recibía en su domicilio la constancia de pago de las cuotas. En ese entonces, la familia Gonzalez Codony vivía en Choele Choel en la calle Rivadavia 532 y los recibos por parte de la inmobiliaria eran enviados a la mencionada dirección.

Señala que todos los lotes y en particular el lote en cuestión fueron cancelados en su totalidad en el año 1975 y que la documentación que acredita los pagos es bastante antigua refiere al lote 22 manzana B del lote pastoril 108, no coincide con la nomenclatura catastral actual porque fueron modificadas.

Indica que en el año 1973 su familia se mudó a Bahía Blanca y recibían los impuestos municipales del lote en la calle Mapuche 1237, y que los mismos se iban abonando en la medida que la economía familiar lo permitía.

Manifiesta que uno de sus hermanos vino a vivir y se estableció acá y en varias oportunidades vinieron a quedarse con él y aprovechaban a limpiar los terrenos de su padre, desmalezar, arreglar los alambrados que con el paso del tiempo se iban deteriorando. Pasaban vacaciones en ese lugar y conocieron en el año 1997 a un vecinos del lote que ofrece como testigos.

Invoca que en el año 2000 su padre tuvo que vender tres lotes para poner al día con toda la deuda de los impuestos municipales.

Relata que, junto a su familia, decidieron venir a vivir al lote objeto de estas actuaciones y que estuvo trabajando en el sanatorio San Carlos desde el año 2005 hasta el 2006. Su padre decidió donar a todos los hijos mediante cesión de boleto de compraventa los inmuebles adquiridos en el año 1966.

Una vez instalados en Bariloche y en el lote, lo primero que consiguieron fue el pilar de luz y pudieron construir una precaria vivienda en enero de 2006, hecha por ello. Sus hijos eran pequeños y colaboraron con todas sus fuerzas. Luego pudieron edificar una más grande y cómoda y otra más chica para la mamá de su esposa que también vive en Bariloche. Tuvieron que calefaccionarse con leña hasta el día de hoy y poco a poco han ido plantando árboles y flores en su terreno, podando desmalezando, en fin, embelleciendo cada día más su lugar. Tienen una gran huerta e invernaderos.

Sostiene que para regularizar la deuda en concepto de impuestos, realizaron un plan de pago y con mucho esfuerzo han logrado regularizarla.

Siempre se comportaron como los verdaderos y únicos dueños de su tierra y concurrieron a la votación del servicio de gas natural y realizaron la obra completa para la conexión del gas y fue aprobado el servicio domiciliario.

Señala que su padre siempre intentó escriturar los lotes que había adquirido en el año 1966 y nunca lo pudo hacer por diferentes razones y que en el año 2012 decidieron realizar el plano de mensura para tramitar la prescripción adquisitiva de los lotes 9 y 10 por el agrimensor Posee. En el año 2016 realizaron la obra de agua potable y posterior conexión a la misma.

Afirma que en los más de 50 años de posesión pública, pacífica, ostensible e ininterrumpida que han ostentado, nunca nadie turbó su posesión ni se puso en contacto con ellos a fin de invocar un mejor derecho. Han ejercido la posesión con el animus domini, como verdaderos propietarios a título oneroso y buena fe del inmueble en cuestión.

Alude a que Martínez no vive en el inmueble y acompaña copia de cesión de derechos que realiza el sr. Eiletz a la actora de la cual surge claramente que no fue cedido el lote en cuestión, sino solamente de la manzana 124 se ceden los lotes 12 y 24.

Funda su respuesta en derecho y ofrece prueba.

C) Que a fs. 173 se recibió la causa a prueba y se produjo la que certificó la Oticca con fecha 06/09/24.

D) Que con fecha 24/10/22 se tuvo a la demandada por desistida de la reconvención.

E) Que con fecha 11/09/24 alegó la parte actora

F) Que con fecha 29/11/24 se ordenó pasar los autos a sentencia.


Y CONSIDERANDO:

1°) Que el art. 2248 del CCyC, primer párrafo, establece que "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento".

En concordancia con ello, se ha definido a la acción reivindicatoria como "...la acción real que tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en los que haya mediado desposesión de la cosa -mueble o inmueble-, y así obtener su restitución..." (Kiper, Claudio "Tratado de Derechos Reales", Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, Tomo II, pág. 450).

En tal definición, podemos observar la utilización de los términos "acción real" y "derecho real", que son conceptos diferentes, ya que es posible transmitir la acción sin que se perfeccione la transmisión del derecho, lo cual explica el ejercicio de la primera sin la titularidad del segundo (ver, por ejemplo, Guillermo A. Borda "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", tomo II, 5ª edición actualizada por Delfina Borda, parágrafos 1484 a 1486, La Ley, 2008).

2º) Que a los fines de ejercer las acciones reales es necesario ser titular del derecho real respectivo, debiendo demostrar el título y la tradición (art. 1892 del CcyC).

3°) Que, en el caso que nos ocupa, la parte actora ha demostrado ser titular del inmueble que pretende reivindicar en una parte indivisa lo que se acredita a través de las distintas cesiones de derechos hereditarios a su favor y que se encuentran inscriptas en el registro de la propiedad inmueble (informe presentado con fecha 02/02/24).

No interesa establecer aquí si hubo tradición o no, porque a partir del plenario de la Cámara Nacional en lo Civil "Arcadini, Roque (suc.) c/ Maleca, Carlos" se ha reconocido la potestad de ejercer la acción reivindicatoria a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, aún antes de habérsele hecho la tradición de la cosa.

Es más, antes de ese plenario, ya la Corte Suprema de Justicia de la Nación se había pronunciado que la escrituración importaba una cesión de acciones, en los términos del art. 1444 del Código Civil (Fallos 108:34, entre otros).

A su vez, dicho fallo plenario resulta aplicable aún con la vigencia del nuevo
Código Civil y Comercial (Kiper, ob. cit., pág. 460).

Es decir, que, aún cuando a una persona le pudiere faltar uno de los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio -tradición-, igualmente se le otorga la posibilidad de ejercer la acción real para reivindicar la cosa, con la finalidad no sólo de proteger el derecho real, sino también de perfeccionarlo, como bien señala el Dr. Kiper en "Legitimación del adquirente que tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria", La ley on line, AR/DOC/695/2011).

En este mismo sentido, se ha dicho que: "Cuando quien transmite al actor en la reivindicación cuenta con título anterior a la posesión del demandado y no se reserva ningún derecho sobre la cosa, cede implícitamente todas las acciones, entre ellas la reivindicatoria (art. 1616 CCyC). A raíz de ese argumento se sostiene (comentario al art. 2249 CCyC) que debe triunfar en la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor de la cosa, el comprador de un inmueble con escritura pública pero sin tradición, es decir, aun antes de haber adquirido el derecho real y con un título posterior a la posesión del demandado, pero siempre que el título del vendedor sea de fecha anterior a tal posesión, pues, de otro modo, no podría haber cedido la acción reivindicatoria.” (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, dirigido por Marisa Herrera - Gustavo Caramelo - Sebastián Picasso, Tomo V, Libro Cuarto, comentario al art. 2256 del CCyC, pág. 407).

Por lo tanto, de acuerdo con lo expuesto y lo dispuesto por el art. 2280 del Código Civil y Comercial de la Nación, cabe concluir, que la parte actora posee legitimación activa para ejercer la acción reivindicatoria y título suficiente para acceder a su reclamo.

4º) Que, en cambio, la parte demandada no acreditó título alguno. Por ende, no demostró poseer un mejor título que la parte actora.

5°) Que así tampoco comprobó haber ejercido la posesión que se requiere para adquirir el dominio por prescripción durante el plazo de 20 años, a título de dueño, en forma pacífica e ininterrumpida.

 

Recuérdese que la prescripción adquisitiva sin título requiere veinte años de posesión continua (artículos 1897 y 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Se ha señalado que "...en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508, CCiv. (conf. voto de la suscripta en C. Nac. Civ., sala H, 21/2/2007, LL 2007-C-228, con nota de Guillermo Luis Martínez, íd. esta sala G, 27/6/2008, "Murúa, Rodolfo O. y otro Maleh de Mizrahi, Raquel", LL Online, AR/JUR/5446/2008)".

Y que: "Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, CCiv., la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234, íd. 4/7/2003, LL 2003-F-921; íd. 7/10/1993, ED 159-223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (conf. Corte Sup., 27/9/2005 LL 2006-A-234)".

Por lo tanto, "El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 11/8/1998, LL 1999-B-238; íd. sala H, 13/6/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, sala 1ª, 30/6/1989 LL 1990- A-58; C. Apel. CC Rosario, sala 1ª, 26/5/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, sala 1ª, 22/11/1979, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. Y Minería San Juan, sala 2ª, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/8/2005, Lexis n. 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 29/10/2004, Lexis n. 19/15056)".(Jurisprudencia citada por la CNCivil, Sala G, en autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ prescripción adquisitiva", del 11/06/12).

En este mismo sentido, se ha pronunciado la Cámara de este fuero en autos "Gaspar Lucas E. c/ Vera Benigno s/ reivindicacion (Ordinario)", del 27/11/2014, SD nro. 78.

A la luz de tales principios, considero que en este caso no hay elementos probatorios suficientes para acreditar, con los alcances señalados, la posesión veinteañal de la demandada, en forma pacífica, ininterrumpida y pública.

Es decir, que frente a la negativa de la parte actora, no se ha aportado elemento probatorio alguno que demuestre que el demandado, o su antecesor, hubieran llevado a cabo actos que importen el ejercicio de actos posesorios, con ánimo de dueño durante el plazo legal referido; siendo que era carga de los demandados comprobar tales extremos (arst. 377 del CPCCRN).

6º) Que lo dicho es suficiente para condenar a la parte demandada, su grupo familiar, personas que de él dependan y demás ocupantes, a entregar al actor el inmueble cuya nomenclatura catastral es 19-2-N-124-10 en el plazo razonable de treinta días corridos y bajo apercibimiento de ejecución.

Los jueces no están obligados a tratar todas las cuestiones propuestas por las partes sino sólo aquellas que estiman conducentes para la correcta solución del litigio (Fallos 308:2172; 310:1853; 310:2012; etcétera), ni ponderar exhaustivamente todas las pruebas agregadas sino sólo aquellas que estiman conducentes para fundar sus conclusiones (Fallos 308:584 entre otros).

7º) Que la demandada debe pagar las costas del juicio porque no hay razones para omitir el principio general del resultado (artículo 68 del CPCC).

8º) Que la regulación de honorarios debe diferirse hasta que quede firme la condena en costas y se determine la base, porque a la audiencia necesaria para establecerla sólo debe citarse al obligado a pagar los honorarios (artículo 24, primer y segundo párrafo, de la ley G 2212) y sólo después de aquella firmeza se sabrá con certeza quién es el obligado. Si la audiencia se celebrase sin firmeza de la imposición y después se revocase la condena en costas, resultaría que en el procedimiento regulatorio habría participado quien no debía y viceversa (artículo 24 citado).

En consecuencia, FALLO: I) Condenar Tomás González Codony y a Mercedes Beatriz Brandan, su grupo familiar, personas que de él dependan y demás ocupantes, a entregar al actor el inmueble cuya nomenclatura catastral es 19-2-N-124-10 en el plazo razonable de treinta días corridos y bajo apercibimiento de ejecución. II) Imponer las costas a la parte demandada. III) Diferir la regulación de honorarios hasta que se establezca la base. IV) Protocolizar, registrar y notificar esta sentencia por ministerio de la ley (Acordada 09/22, anexo I Pto. 9 "a" del Superior Tribunal de Justicia de Río Negro).