Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - CIPOLLETTI
Sentencia45 - 12/10/2021 - DEFINITIVA
ExpedienteA-4CI-1084-C2017 - MAUREIRA MUÑOZ FÉLIX ANTONIO C/ PAGANO ELIANA ANABEL Y OTRO S/ REIVINDICACION (Ordinario)
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia Cipolletti, 12 de octubre de 2021
AUTOS Y VISTOS: Los presentes caratulados "MAUREIRA MUÑOZ FÉLIX ANTONIO C/ PAGANO ELIANA ANABEL Y OTRO S/ REIVINDICACIÓN" (Expte. Nro. A-4CI-1084-C2017), para dictar sentencia definitiva;
RESULTA:
1.- A fs. 34/42 se presentó FÉLIX ANTONIO MAUREIRA MUÑOZ, por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Daniel Faustino Lucero, e interpuso acción de reivindicación del inmueble ubicado en calle Islas Malvinas N° 569 de la ciudad de Catriel, que se identifica con Nomenclatura Catastral 01-3-H-290B 08, con una superficie de 300 m2, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al T° 243, F° 176, Fca. 669, contra ELIANA ANABEL PAGANO, MARCELO ARIEL MACHADO y demás ocupantes que hubiere en el inmueble antes individualizado.
En la mención de los hechos y en cuanto a la adquisición del bien, afirmó que por boleto de compraventa de fecha 15 de marzo de 1978 (presentado junto con la demanda) adquirió todos los derechos y acciones a la señora María Alicia Narváez, quien a su vez había adquirido el inmueble a Carlos A. Fossatti & Cía. S.A. por cuenta y orden de Florindo Marini con fecha 29/03/1974.
Refirió que en dicho inmueble existe una vivienda actualmente ocupada por los demandados y su grupo familiar, sin tener derecho para ello.
Explicó que al adquirir el inmueble durante el transcurso del año 1978, trabajaba en una empresa petrolera y por razones laborales se trasladaba constantemente a distintos lugares del país, sin regresar por largos períodos de tiempo a Catriel.
Que posteriormente regresó a su país de origen, la República de Chile, donde actualmente reside.
Continuó exponiendo que en determinado momento personas allegadas le informaron que el inmueble había sido ocupado, lo que pudo confirmar al viajar y hacerse presente en la ciudad de Catriel.
Que no puede afirmar con certeza desde qué fecha los codemandados ocuparon el inmueble, pero estima que lo hicieron durante el transcurso del año 2012.
Que la hoy demandada Eliana Anabel Pagano argumentó que había adquirido el inmueble a la Municipalidad de Catriel, sin exhibir ningún documento que acredite tal extremo.
Que previo a la presentación por ante el CE.JU.ME. de la ciudad de Catriel, con fecha 5/01/2017 envió al codemandado Marcelo Ariel Machado CD N° 4955800 (CD 7233860848), también presentada junto con la demanda. La misma no fue respondida por los demandados, quienes hicieron caso omiso al requerimiento de desocupación y entrega del inmueble.
Que en definitiva los demandados se encuentran en posesión del inmueble arrogándose derechos que no poseen. Que su parte es quien tiene a su nombre la titularidad de los servicios y de los impuestos, y quien los abona conforme a los comprobantes adjuntados.
Acompañó documental y ofreció otros medios de prueba. Fundó en derecho y peticionó el oportuno acogimiento de su pretensión, con costas.
2.- A fs. 70 se dispuso dar trámite de proceso ordinario a la presente contienda y se ordenó correr traslado de la demanda.
Cumplido esto último, a fs. 81/85 se presentaron los Sres. ELIANA ANABEL PAGANO y MARCELO ARIEL MACHADO, por derecho propio y con el patrocinio letrado de la Dra. Marianela Hanndorf; contestaron en tiempo y forma la demanda interpuesta en su contra.
Comenzaron por negar los hechos alegados en la demanda y desconocieron la documentación acompañada por el actor.
En forma particular, desconocieron y objetaron como título suficiente a los fines de la reivindicación pretendida el boleto de compraventa presentado por el accionante y la certificación de la cesión que resulta del mismo.
Con relación a los hechos, sostuvieron que el Sr. Machado en el año 1995 comenzó a poseer el inmueble que en ese momento se encontraba baldío, sin cerco ni alambres perimetrales que identifiquen los límites del mismo, construyendo con mucho sacrificio la vivienda que hoy se encuentra en dicho inmueble. Que en ese momento se encontraba soltero, y luego formó pareja con la Sra. Eliana Anabel Pagano, y de dicha unión nacieron dos hijos, ambos de apellido Machado: Patricio Agustín nacido en el año 2008 e India Luján nacida en el año 2012.
Que además, durante la posesión pacifica e ininterrumpida de más de 20 años, conectaron los servicios de gas en fecha 06/03/2013, y energía eléctrica en fecha 17/07/2009, ambos a nombre de su concubina Eliana Anabel Pagano, como así también el servicio de agua potable, cuyas facturas de pago adjuntaron. Que además, abonan las tasas municipales y solicitaron el correspondiente permiso de zanjeo para la instalación de la red de agua potable y gas natural, siendo el mismo otorgado por la Municipalidad de Catriel a favor de la Sra. Pagano.
Agregaron que en fecha 28/11/2007 encargaron al agrimensor Jorge Torres la realización del plano de mensura particular para tramitar la prescripción adquisitiva de dominio, el cual fue registrado en forma provisoria mediante el número 941/07.
Fundaron en derecho su defensa y citaron jurisprudencia en favor de su postura. Acompañaron y ofrecieron prueba. Peticionaron el oportuno rechazo de la demanda, con costas.
3.- A fs. 90 se abrió la causa a prueba y se fijó la audiencia preliminar (art. 361 del CPCC). La misma fue celebrada conforme acta de fs. 95, habiendo las partes solicitado un cuarto intermedio a efectos de intentar arribar a una conciliación en base a las propuestas realizadas en audiencia.
A fs. 99 el Dr. Lucero acompañó Poder General Judicial y Extrajudicial otorgado a su favor por el actor, y desde allí actuó en el proceso en su representación.
No arribando a ningún acuerdo, pasado el período solicitado, a fs. 100 se proveyeron las pruebas ofrecidas por las partes y se fijó audiencia de prueba, la que en su oportunidad se llevó adelante según acta de fs. 156. Allí absolvieron posiciones los demandados, y se recibió la declaración de tres (3) testigos.
A fs. 172 se certificaron las pruebas efectivamente producidas. Y desistida luego la pendiente, en fecha 31/03/2021 se clausuró el período probatorio y se pusieron los autos a disposición de la partes para alegar; facultad procesal que solo ejerció la parte actora mediante la presentación de su alegato en fecha 13/04/2021 (SEON).
Finalmente, el 21/05/2021 se pronunció el llamamiento de autos para sentencia (firme y consentido).
Y CONSIDERANDO:
4.- Derecho temporalmente aplicable.
El 1º de Agosto de 2015 entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial.  En su art. 7 sobre eficacia temporal, dispone de modo similar al anterior art. 3 del Cód. Civil- que: ?A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario??.
Esa regla indica qué ley se debe aplicar al caso a resolver.
Si bien en autos la acción fue promovida durante la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Leyes 26.994 y 27.077), la demanda se fundó en hechos originados con anterioridad a ello (puesto que el desapoderamiento denunciado se habría producido mucho antes de agosto de 2015), aunque mantenidos en el tiempo hasta la actualidad.
La citada regla sentada por el legislador es la aplicación inmediata de la ley  aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Es decir, las que se constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato. Por ejemplo la constitución de un derecho real.
Las que están en proceso de constitución son alcanzadas por la nueva ley. Por ejemplo si se está constituyendo un derecho real pero todavía no se concluyó.
Las consecuencias son todos los efectos de hecho o derecho que reconocen como causa una situación o relación jurídica existente (Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Tomo I, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 45 y sig.).
La acción reivindicatoria intentada en autos es una acción real.
El Art. 2247 del CCyC. dispone: ?Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva?.
De tal forma, si se tiene en cuenta que el objeto de la pretensión es defender a la fecha la existencia de un derecho real cuyo titular se encuentra privado de ejercer, por el ataque que impide su ejercicio, y que dicho ataque subsiste (o debe subsistir) hasta el dictado de la presente sentencia, me permito pensar que se da una situación jurídica de formación continua, alcanzado el caso por la nueva normativa legal (concordante con el art. 2249 CCyC).
?De acuerdo con el principio de efecto inmediato e irretroactividad de la ley dispuesto por el art. 3 del Código Civil, incorporado por la ley 17.711, la nueva norma toma la relación o situación jurídica en el estado en que se encontraba al tiempo de ser sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos (efectos pendientes), en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron?? (Suprema Corte de Justicia de Mendoza. Autos n° 95.913. 30/12/2009)
Por consiguiente, estimo que con el alcance explicado- el nuevo texto legal tiene en el caso aplicación inmediata; aunque no resulta aplicable respecto de hechos consumados con anterioridad a su vigencia.
Sin perjuicio de lo expuesto, debo resaltar que en acciones reales- no ha habido cambios significativos (Ricardo Luis Lorenzetti, obra citada, Tomo X, pág. 299 y sig.), de allí que la solución al sentenciar resultará la misma utilizando uno u otro texto.
5.- La litis. Presupuestos de la acción y cargas probatorias.
El actor pretende la reivindicación del inmueble identificado con Nomenclatura Catastral 013-H-290B 08, sito en calle Islas Malvinas N° 569 de la ciudad de Catriel, el cual afirma haber adquirido por boleto de compraventa en fecha 15/03/1978, y -según alega fue ocupado sin derecho para ello por los demandados, quienes actualmente detentan la posesión del bien.
La postura defensiva de los accionados se basa, por un lado y primero, en negar la calidad de titular del inmueble del actor, aduciendo que el titular de dominio registrado es el Sr. Florindo Marini, por lo que el actor carecería de legitimación para intentar la presente acción. Y relacionado con ello, desconocen el boleto de compraventa acompañado por el Sr. Maureira Muñoz, el cual arguyen que no es título suficiente para dar inicio a la acción.
Por otra parte, plantean como defensa sin deducir reconvención- que han poseído el inmueble con las condiciones que la ley exige para que haya operado a su favor la prescripción adquisitiva (posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con ánimo de dueño, por un tiempo de al menos- 20 años, cfr. arts. 4015 y 4016 del CCiv., ahora arts. 1899 y 2565 CCyC).
Resulta oportuno recordar que el Código de Vélez definía en su art. 2758 que: "La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella".
 Ello encuentra ahora correlato en el art. 2248 del nuevo Código unificado, que en su art. 2248, dentro de las disposiciones generales de las acciones reales, establece que: "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante los actos que producen su desapoderamiento" 
En concordancia con ello, la doctrina especializada ha definido a la acción reivindicatoria como: "...la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su restitución... En términos generales, puede afirmarse que es la acción que compete a un titular de un derecho real que perdió la posesión contra quien posee la cosa indebidamente." (Cf. Kiper, Claudio "Manual de Derechos Reales", Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, Pág. 649).
Cuatro son los requisitos para que la acción de reivindicación proceda: i) titularidad del bien objeto de la acción; ii) haber tenido la posesión; iii) haber perdido la posesión; iv) que se promueva contra quien lo ha desposeído, siempre que se mantenga en la posesión.
Así, a diferencia de lo que acontece en las acciones posesorias, para el ejercicio de la acción reivindicatoria es menester la titularidad del derecho real respectivo.
En efecto, la persona que es poseedora de un inmueble y resulta despojada, puede intentar las acciones posesorias y si es vencido, aun puede ejercer las acciones reales pero, en este último caso, no basta con ser poseedor sino que se requiere que sea poseedor legítimo, esto es, ser titular de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Aquí ya no estará en discusión el hecho de la posesión, como acontece en el juicio posesorio, sino que la contienda versará sobre el derecho de poseer.
Como fue anticipado, la ley impone que: "Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia" (art. 2249 Cód. Civ. y Com.). Se trata de exigencias concernientes a la legitimación del demandante, que constituyen presupuestos de admisibilidad y procedencia de la demanda.
La carga de la prueba pesa sobre aquel, porque el thema probandum (hecho materia de prueba) reposa en su calidad de propietario y en tópicos puntuales como: la titularidad, la identificación de la cosa reclamada y su posesión por el demandado.
La demostración de la titularidad del derecho real se relaciona con su nacimiento o constitución; acontecimiento que en materia de adquisiciones derivadas remite a la prueba del título y del modo suficientes (conceptos que en el código de Vélez se desprendían de la nota al art. 577, y ahora aparecen plasmados en el actual art. 1892 del CCyC).
Así, en el juicio reivindicatorio tal como se evidencia en el caso de autos- el actor generalmente fundará su pretensión en un título que justificaría su derecho de poseer, frente a la posición del demandado sustentada en la posesión actual; que el sistema del Código Civil y Comercial robustece mediante las presunciones de posesión (art. 1911), de legitimidad (art. 1916), y de buena fe (art. 1919).
De tal modo, frente a tal situación de apariencia fáctica, el título del actor habrá de ser el principal objeto de su actividad probatoria, porque en defecto de tal prueba, la demanda no prosperará y el accionado podrá continuar en posesión de la cosa, aunque la posea sin derecho.
Y ese título fundante del derecho del pretensor, cabe precisar, puede esgrimirse aun cuando aquél nunca haya tenido por sí- la posesión efectiva (cfr. el fallo plenario de la CNCiv, in re: "Arcadini c. Maleca", 11/11/1958, La Ley, t. 92, 464, citado por el actor en su demanda). Pues, el comprador de un inmueble a quien no se le ha realizado la tradición de la cosa está legitimado para ejercer la acción reivindicatoria, si justifica su derecho con un título anterior a la posesión de quien la detenta (en esa línea, ya el art. 2772 del Cód. Civil establecía la legitimación para promoverla de todos los que tengan sobre la cosa un derecho real perfecto o imperfecto.).
Ello encuentra sustento en el hecho que la posesión la pudo haber tenido el antecesor dominial, pues el continuador se basa en aquél; rige la regla del Digesto de Ulpiano ?nemo plus iuris, ad allium transfer quand ipse haberet? (nadie puede transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga).
En efecto, ha quedado superada la doctrina que sólo aceptaba la admisibilidad de la acción reivindicatoria en cabeza del titular de un derecho real, reconociéndose ahora casi sin vacilaciones- el derecho a promoverla en los casos del comprador de un inmueble por boleto de compraventa, pues aquélla está contenida en la cesión de derechos implícita que importa la compraventa, a fin de lograr el perfeccionamiento del derecho real.
Así, el vocablo "título" debe entenderse como causa idónea para adquirir un derecho real que confiera la posesión o como causa idónea para legitimarla, en vez de entenderse como una mera formalidad.
Por consiguiente, tienen legitimación activa todos los titulares de derechos reales que confieren posesión sobre la cosa, sus acreedores por vía subrogatoria y, por interpretación predominante, todos aquellos a quienes los titulares han transmitido la acción por actos entre vivos o por razón de muerte, aunque todavía no se haya perfeccionado la transmisión del derecho real respectivo, por ejemplo el comprador a quien no se hizo la tradición (el cesionario, el legatario y el heredero).
Es que acción real y derecho real son conceptos diferentes y es posible transmitir la acción sin que se perfeccione la transmisión del derecho, lo cual explica el ejercicio de la primera sin la titularidad del segundo (Guillermo A. Borda "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", tomo II, 5ª edición actualizada por Delfina Borda, p. 1484 a 1486, La Ley, 2008).
Por lo tanto, la acción real tiene por finalidad defender el derecho a la posesión legítima, es decir la posesión con título, característica definitoria de la pretensión; lo cual explica que incluso se reitera- pueda ejercerla el comprador inmobiliario con boleto y buena fe, o resistirla, por ser un poseedor legítimo (artículo 2355 del CCiv); y en ese proceso donde se ejercite la acción real debe establecerse quién tiene título para poseer y, en caso de que ambas partes lo tengan, quién tiene el mejor, quién tiene más derecho.
Por su parte, el objeto de reivindicación pretendida debe ser cierto por cuanto ?la determinación de la cosa es un elemento esencial, ya que las dimensiones inciertas de un inmueble le quitan identidad? (Código Civil, Bueres Higton, T 5, pág. 812). Así, la demanda de reivindicación requiere la determinación exacta de la cosa que se pretende reivindicar, no sólo físicamente, sino también jurídicamente, porque debe establecerse la identidad entre ésta y la cosa poseída por el reivindicado.
Sin embargo, en el caso de autos no existe controversia en cuanto a la individualización del inmueble en disputa; como así tampoco en cuanto al recaudo relativo a la posesión actual de los demandados.
Con todo lo expuesto, entonces, para perfilar la solución del caso es necesario en primer orden analizar lo relativo al título del pretendiente (a su legitimación).
Y recién y solamente- si el mismo resultase probado y suficiente para reivindicar el bien, deberá estarse al análisis de la defensa de prescripción opuesta; es decir, determinar si a partir de las pruebas producidas en el proceso como carga de los accionados (art. 377 CPCC), es factible tener por configurada la adquisición de dominio por la posesión veinteañal que afirman haber detentado con los requisitos de ley.
6.- Acerca del título del accionante. Su legitimación.
Quedó claro ya que el hecho de no ser el actor titular registral del inmueble objeto de autos (inscripto en el RPI a nombre de Florindo Marini, cfr. fs. 134 y vta.), no excluye su legitimación para demandar por reivindicación.
Ello en tanto afirmó haberlo adquirido mediante el boleto de compraventa que acompañó y obra reservado en autos (copia fiel de su original según certificación policial), de cuyo texto resulta que Carlos A. Fossatti & Cía. S.A. vende por cuenta y orden de Florindo Marini a la Sra. Narváez María Alicia en Barrio Marini de Catriel -fraccionamiento lotes B-C-E chacra 32-, el lote N° 7 de la Manzana 22 con frente a calle pública s/nombre, que mide 10 m. de frente por 30 m de fondo.
El mismo, según reza, se habría otorgado en fecha 29 de marzo de 1977, aunque con la expresa mención: "Este boleto corresponde a la operación efectuada en abril de 1974".
Luego de las firmas de la compradora y vendedor allí insertas -terceros ajenos a la presente acción-, aparece una adición que dice: "Certifico: que en el día de la fecha transfiero todos los derechos, acciones y obligaciones del presente boleto de compra-venta, como así todo lo edificado, plantado y adherido al suelo, del lote de terreno consignado en el mismo, al señor FÉLIX ANTONIO MAUREIRA MUÑOZ, firmándose para constancia al pie. Catriel, Marzo 15 de 1978". Y luego de la firma que pertenecería a los Sres. Maureira Muñoz y Narváez en carácter de comprador (cesionario) y vendedor (cedente) respectivamente, se encuentra la que correspondería a Alfredo Mora p/Carlos E. Fosatti & Cía S.A.
Cabe resaltar que respecto a dicho documento, al responder informe la Municipalidad de Catriel, Dirección de Tierras y Catastro, informó que si bien el inmueble se encuentra en sus archivos a nombre de Félix Antonio Maureira, inscripto el 15 de marzo de 1978, el boleto que obra en sus archivos corresponde a la Sra. María Alicia Narváez y Florindo Marini, del cual remitieron copia (fs. 119/120). De allí puede verificarse que no se encuentra agregada la última parte del mismo, en la que según lo manifestado por el actor, la Sra. Narváez le transfirió los derechos que poseía surgidos del boleto de compraventa.
Al margen de ello, y puesto que el aludido documento fundante de la legitimación del actor fue desconocido por la parte demandada, debe remarcarse que el contrato o boleto de compraventa y la posterior cesión de derechos presentado en fotocopia certificada, en cuanto a su naturaleza jurídica, es un instrumento privado (arts. 1012, sigs. y ccds. del C. Civil derogado). Y como tal, carece de valor probatorio mientras las firmas insertas en él no hayan sido reconocidas por los interesados o se declare judicialmente- debidamente reconocido (art. 1026 C.Civil).
Y en relación con terceros, aun cuando de una interpretación literal del artículo 1026 del C.Civil parecería que -a contrario sensu- los instrumentos privados no pueden afectarlos, la doctrina admite unánimemente lo contrario. Pero sólo adquieren esa fuerza probatoria en la medida en que, además de ser reconocidos, hayan adquirido fecha cierta y únicamente a partir del momento en que la adquieran.
En el caso de autos, los referidos antecedentes que sustentan la acción real (boleto de compraventa y posterior cesión) datarían del año 1977/1978, y por lo tanto serían anteriores a la posesión que detentan los accionados (según ellos desde el año 1995; mientras que el actor estima que lo hacen desde el año 2012).
Ello permitiría estar a la presunción contenida en el art. 2790 del C.C. -ahora arts. 2256, 2257 y 2258 CCyC- según la cual si alguno de los títulos de dominio del reivindicante o de sus antecesores que se hubiese presentado al juicio fuese de fecha anterior a la posesión del reivindicado, se presume la preexistencia de la posesión desde la fecha del título y el demandante puede ampararse en ella para reivindicar el bien de quien lo detenta sin título, toda vez que el hecho de la posesión, mientras la adquisición del dominio por prescripción no se produce, da meras acciones posesorias contra quien perturbe o despoje al poseedor, pero no puede invocarse válidamente contra quien reclame esa misma posesión fundándose en el derecho de poseer. Bástale su título que, es en este caso, el derecho de poseer (S.C.B.A., Ac. 89847 del 5 de Octubre de 2005, del voto del Dr. Pettigiani, esta Sala, causa N°38503 reg. def. N°11/2009).
Pero antes que ello, retomando el estudio del título presentado por el accionante, es necesario determinar lo relativo a su autenticidad externa, ya que como instrumento privado y su rasgo autógrafo, su autoría se imputa y atribuye a quienes lo suscriben, con independencia de si su confección ha quedado a cargo de un tercero distinto de aquéllos. Y por ello, como fue dicho, carece por sí mismo de certeza en cuanto a su origen o procedencia y se impone, a tales efectos, el reconocimiento de las firmas estampadas en él para obtener dicha seguridad (arts. 1026 y 1028 C.Civ.).
Acerca de ello, lo primero que se advierte es que el documento presentado por el actor y desconocido por los accionados carece de certificación de firmas.
Tampoco resulta de la prueba rendida en autos el reconocimiento de las firmas allí insertas, o que dicho acto haya sido otorgado ante notario u otro oficial público que pueda dar fe de la autenticidad de las mismas.
Ello no debe confundirse con la certificación por funcionario de la Policía de Río Negro de fecha 20/12/2016 que exhibe el documento y dice: ?CERTIFICO que la presente es copia fiel de su original que tuve ante mí. CONSTE??
Ya que ello simplemente confirma que se ha tenido a la vista un instrumento privado original idéntico y, por lo tanto -como resulta de su propia copia fiel-, sin la firma certificada de sus supuestos otorgantes. Entonces, esa actuación policial nada suple ni prueba en cuanto a la autoría del documento (reconocimiento de firma), como así tampoco sobre la efectiva realización del acto, su fecha y lugar, ni sobre la veracidad de su contenido.
Y aun cuando ciertos elementos obrantes en autos podrían cfr. art. 1035 C.Civil y art. 317 CCyC- abonar la conclusión que el documento adquirió fecha cierta anterior a la posesión de los demandados (vgr. con el aforo de rentas, su presentación ante la Municipalidad de Catriel, la registración del actor como contribuyente del impuesto inmobiliario y de servicios retributivos), ello de nada sirve si antes no se verifica cumplido el primer e ineludible requisito que dota de eficacia probatoria al instrumento privado: el mentado reconocimiento de firma, que supone asumir su autoría, y con ello el contenido del documento.
Esto último, aun cuando también es preciso apuntar que, en rigor, siquiera luego del reconocimiento de las firmas el instrumento privado tiene fuerza probatoria per se, por lo que a diferencia de los instrumentos públicos- siempre se puede atacar su contenido por prueba en contra, sin necesidad de acudir a la querella o redargución de falsedad.
En autos, con excepción de la del propio actor (que la admite), nada permite tener por reconocidas las firmas de quienes supuestamente han suscripto el instrumento privado en cuestión.
Así, comenzando por el acto jurídico antecedente del derecho invocado por el Sr. Maureira Muñoz, es decir por la compraventa que en el año 1977 habrían formalizado por un lado, como parte vendedora, una sociedad comercial (Carlos A. Fossatti y Cía.) en representación del titular de dominio Florencio Marini, y por el otro la Sra. María Alicia Narváez como compradora, no hay ninguna prueba que corrobore la autoría del instrumento; no se halla reconocida la firma por parte de quienes serían sus suscriptores (o eventualmente por parte de sus sucesores universales, cfr. arts. 1032 y 1033 C.Civil). Pudiendo agregarse que, eventualmente, tampoco aparece justificada ni ratificada por el titular (o sus sucesores)- la aparente representación con que contaría la sociedad interviniente por la parte vendedora; es decir, que efectivamente contara con facultades para tal acto.
Y lo mismo cabe apuntar con relación a la posterior cesión que se habría producido en el año 1978 a favor del actor, sobre la que tampoco puede tenerse por probada su autoría en lo que respecta a la cedente (María Alicia Narváez), como así tampoco en cuanto al consentimiento que habría dado el vendedor (Alfredo E. Mora, p/ Carlos A. Fossatti & Cía.).
No fue instada en este proceso la convocatoria de ninguno de los nombrados o bien de sus sucesores- para admitir o impugnar la rúbrica que surge del documento aportado a la causa. Al mismo tiempo, el oficio que se cursó a la citada sociedad comercial no pudo diligenciarse con éxito y fue finalmente desistido (cfr. fs. 178, 187/188 y presentación SEON de fecha 17/3/2021).
En definitiva, impugnado como fue el documento o título, y con ello la causa que daría derecho al actor sobre la cosa litigiosa, sin que además pueda tenerse por reconocida (más que la suya propia) la firma de sus otorgantes, corresponde concluir que aquél no ha logrado justificar su legitimación activa como presupuesto procesal de la acción reivindicatoria intentada.
No ha probado, pues, un título válido de adquisición; ni antes que ello, que su supuesta cedente (Sra. Narváez), haya a su vez adquirido válidamente el mismo derecho cedido de otro sujeto (el titular registral aparentemente representado por una sociedad).
Como colofón, es oportuno citar a De Rosa, quien en una reciente publicación comienza diciendo, con inobjetable pragmatismo, que: ?Expresa un antiguo dicho de autor desconocido que 'Tanto vale no tener un derecho, cuanto no poder probarlo'. La prueba de los derechos está vinculada a su protección; porque no sería posible su tutela efectiva, sin la demostración de su existencia. 'Un derecho no es nada sin la prueba del acto jurídico o hecho material del cual deriva. Solamente la prueba vivifica el derecho y lo hace útil. Ídem esta non ese auto non probar'. La propiedad no escapa a estos conceptos, su virtualidad jurídica es inseparable de su prueba. Ella aporta certeza, o al menos la credibilidad indispensable para justificar su protección, legal y judicial?? (Título: Acerca de la prueba del dominio de inmuebles; Autor: De Rosa, Carlos A. Publicado en: LA LEY 15/04/2021, 15/04/2021, 1; Cita: TR LALEY AR/DOC/931/2021).
En suma, la falta de justificación del título legitimante del actor determina sin más el rechazo de la acción y torna innecesario el análisis de la defensa de prescripción adquisitiva ensayada por los demandados.
Por todo lo expuesto, RESUELVO:
I- Rechazar la demanda de reivindicación incoada por FÉLIX ANTONIO MAUREIRA MUÑOZ en contra de los Sres. ELIANA ANABEL PAGANO y MARCELO ARIEL MACHADO, relativa al inmueble ubicado en calle Islas Malvinas N° 569 de la ciudad de Catriel (R.N.), Nomenclatura Catastral 01-3-H-290B 08, con una superficie de 300 m2, inscripto en el R.P.I. al Tú 243, Fe 176, Fca. 669.
II.- Imponer las costas a la parte actora por su condición objetiva de vencida (Art. 68 del CPCC).
III.- Firme que se encuentre la presente se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212 a fin de establecer el monto base arancelario y regular honorarios.
IV.- Regístrese. Notifíquese por Secretaría.


Diego De Vergilio
Juez


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