| Texto Sentencia |
San Carlos de Bariloche, 1 de noviembre de 2022.-
VISTOS: Estos autos caratulados: "HAJDUK, ADAN C/ PEREZ MELENDI, FERNANDA Y OTROS S/ DESALOJO (Sumarísimo)" (Expte nro. B-575-22), de los que
RESULTA: Que mediante sistema SEON/PUMA se presentó Adan Hajduk, patrocinado por el Dr. Franco Grasso, y promovió demanda de desalojo por vencimiento de contrato contra Fernanda Perez Melendi y demás ocupantes del inmueble sito en Calle Van Gogh 340, Barrio Parque Arauco, Km. 23,4 de Avda. Bustillo de esta Ciudad.-
Sostuvo que dio en locación a la demandada el inmueble de su propiedad ya citado, conforme surge del contrato ofrecido como prueba.
Afirma que el plazo contractual venció el 24 de abril de 2021.-
Indicó que el canon mensual se fijó en la suma de $12.000 que la demandada dejó de abonar sin motivo alguno, como así también los impuestos y servicios a los que refirió.-
Luego, comunicó su voluntad de no continuar la relación locativa a partir del vencimiento, conforme CD que acompañó como prueba.-
Fundó en derecho su pretensión, solicitó el desalojo anticipado y ofreció pruebas.-
Impuesto que fuera el trámite del proceso sumarísimo, mediante SEON/PUMA se presentó el Dr. Mariano Miró en su carácter de apoderado de Fernanda Perez Melendi.-
Contestó demanda, negó los hechos, opuso excepciones, planteó reconvención (las que fueron desestimadas en fechas 27/04/2022 y 4/07/2022 ) y ofreció pruebas.-
Sin perjuicio de ello, reconoció la calidad de locataria de su representada, alegando cuestiones relacionadas al estado de conservación de la vivienda y de los trabajos y mejoras que su representada dice haber realizado.-
También reconoció la imposibilidad de su representada para afrontar los pagos de los cánones, reafirmando la existencia de la relación locativa.-
Además, refirió que el inmueble presentaba deficiencias que nunca fueron reparadas.-
En fecha 21/09/2022 (audiencia art. 361) se declaró la cuestión debatida en autos como de puro derecho y en fecha 18/10/2022 se dictó la providencia de autos para sentencia, la que se encuentra firme.-
Por ello, en función de lo dispuesto por los arts. 200 de la Constitución de la Provincia de Río Negro y 3 del Código Civil y Comercial de la Nación, corresponde emitir un pronunciamiento definitivo.-
CONSIDERANDO: I.- Debe señalarse que la Ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación), ha derogado la Ley 23.091 de locaciones urbanas.-
Asimismo, la Ley 27.551 ha modificado (sustituido en realidad) algunos artículos del Código Civil y Comercial en lo que respecta a las locaciones urbanas, manteniendo (afortunadamente) la numeración originaria del articulado del propio código.-
II.- Mas allá de lo resuelto al momento de disponerse la restitución anticipada del inmueble (resolución que se encuentra consentida y firme), aún poniéndome en la posición más favorable a la demandada, si se soslayara la existencia del contrato escrito traído a juicio, lo cierto es que no se ha desconocido la relación locativa.-
Por ello, sea que se tome como válido el contrato acompañado por el actor o sea que se analice la relación locativa sin contrato escrito, debe hacerse lugar a la demanda.-
En este sentido debe recordarse que, si bien por tratarse de una locación de un bien inmueble se impone la forma escrita, la omisión de ese recaudo no trae aparejada su nulidad por tratarse de un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.-
En efecto, si se toma como válido el contrato escrito, el plazo había vencido al momento de promoverse la demanda.-
Del mismo modo, si analizamos la relación locativa sin tener en cuenta los términos del instrumento escrito, el plazo mínimo para ese tipo de contrato (3 años, conf. art. 1198 del Código Civil y Comercial, modificado por Ley 27.551) también se encuentra ampliamente vencido, si se tiene en cuenta la fecha denunciada por la propia demandada (ingresó al inmueble en fecha 03/01/2018, según sus propios dichos).-
A todo evento, las cuestiones referidas a las deficiencias y problemas de la vivienda debieron ser canalizadas oportunamente, conforme lo disponen los arts. 1201, 1203, 1204 y cctes. del Código Civil y Comercial de la Nación.-
Respecto de las dificultades económicas referidas por la demandada y que habrían sido generadas por la pandemia por Covid, como así también los problemas personales que padecieron junto a su cónyuge (circunstancias por demás lamentables), las mismas no pueden serles opuestas al actor en forma personal, dentro del limitado marco del proceso de desalojo.-
En suma: no encontrándose comprometido el orden público; tratándose de una cuestión meramente patrimonial; encontrándose reconocida la relación locativa originaria; habiéndose respetado el plazo mínimo para la locación de inmuebles y habiendo el actor comunicado su intención de no continuar dicha relación, entiendo que corresponde receptar la demanda (arts. 1223 y cctes. del Código Civil y Comercial de la Nación).-
III.- Por todo lo expuesto y normativa citada, FALLO: 1) Receptar la demanda de desalojo, intimando a Fernanda Perez Melendi y demás ocupantes del inmueble sito en Calle Van Gogh 340, Barrio Parque Arauco, Km. 23,4 de Avda. Bustillo de esta Ciudad, a que dentro del plazo de 10 días de notificada la presente restituya la tenencia del mismo al actor. Ello, bajo apercibimiento de ordenar el deshaucio, si correspondiera (arts. 1222 y 1223 del Código Civil y Comercial).-
2) Imponer las costas del proceso a la demandada (arts. 68 y cctes. del CPCC).-
3) Regular los honorarios del Dr. Franco Grasso, patrocinante del actor, en la suma de $76.070, equivalente a 10 IUS; y los de los Dres. Mariano Miró, apoderado de la demandada, en la suma de $76.070, equivalente a 10 IUS.-
Se deja constancia que en función de lo exiguo de la base regulatoria (equivalente a 1 año de alquileres pactados), se ha regulado por los mínimos legales del Art. 9 de la LA.-
4) Los honorarios deberán ser satisfechos dentro del plazo de 10 días de notificada la presente.-
5) Notifíquese la presente a las partes y letrados en los términos de la Acordada 9/22 del STJ y a la Caja Forense mediante cédula a cargo del interesado.-
Mariano A. Castro
Juez
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