Fallo Completo STJ

San Carlos de Bariloche, 04 de julio de 2022
VISTOS: Los autos caratulados: "HAJDUK, ADAN C/ PEREZ MELENDI, FERNANDA Y OTROS S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)", Expte. Nro. BA-07981-C-0000
Y CONSIDERANDO:

1º) Que en fecha 03/03/2022 por SEON 48525 la accionante inició demanda de desalojo por vencimiento del término contractual, y solicitó la desocupación inmediata del inmueble objeto de autos en los términos del artículo 684 bis del CPCC.-
Que en fecha 13/04/2022 se presenta la demandada Fernanda Pérez Melendi, quien opone excepciones de falta de legitimación activa y defecto legal, contesta demanda y ofrece prueba.
Sobre la cuestión sostiene, entre otros argumentos, que el actor -en el objeto de la demanda- hace referencia a un acto de constatación que no detalla ni identifica y señala imprecisión y vaguedad en el objeto de la demanda por cuanto entiende que es incongruente con la realidad de lo acordado entre las partes.
Por último, se opone a la prueba informativa ofrecida por la accionante y a la desocupación inmediata del inmueble.
Que corrido el traslado pertinente, es contestado por la parte actora por SEON 1333055 en fecha 05/05/2022, quien solicita el rechazo de los planteos efectuados, se opone a la prueba ofrecida y reitera el pedido de restitución inmediata del inmueble en los términos del art. 684 bis del CPCC.
Todo ello, en mérito a los argumentos a los cuales me remito en honor a la brevedad.
2º) Que en primer término cabe señalar que, si bien resultan inadmisibles las excepciones de previo y especial pronunciamiento en el proceso sumarísimo (art. 486 CPCC), entiendo que se encuentran excluidas de dicho principio la excepción de incompetencia improrrogable por razones de orden público (art. 352 in fine CPCC), la de defecto legal, (las que deben ser analizadas incluso de oficio), la de prescripción y la de legitimación, cuando resulten manifiestas y no se requieren producción de prueba para resolverlas.-
Entiendo que diferir el tratamiento de las excepciones en los supuestos anteriormente indicados para el momento de dictar sentencia, resulta contradictorio con el espíritu del trámite del proceso.
Por ello, corresponde el tratamiento de la excepción de falta de legitimación activa y defecto legal interpuestas, a fin de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional.-
3°) Que la legitimación depende de la cuestión sustancial que se pretende ventilar; de modo que está legitimado quien está involucrado en esa cuestión (o sea, quien es titular de la relación jurídica-sustancial). A eso se refiere la doctrina tradicional cuando define a la legitimación como la coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en un proceso determinado y las personas a las cuales habilita especialmente la ley para pretender (ver, por ejemplo, Fenochietto-Arazi, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", Tomo 2, pág. 228, Ed. Astrea, 1991), o la cualidad emanada de la ley para requerir una sentencia favorable respecto del objeto litigioso (Colombo, "Código...", tomo I, página 562).
4°) Que en el caso concreto, Adan Hajduk se ha presentado como titular del inmueble y en su carácter de locador que surge del contrato suscripto entre las partes en fecha 24/04/2019.
5º) Si bien en el acápite "Hechos" la demandada niega que el actor haya dado en locación el inmueble, no desconoció el contrato como así tampoco las firmas insertas en el mismo.
Siendo ello así, toda vez que fundó su defensa en la inexistencia de un acto de constatación, que no objetó la calidad invocada por el accionante, que incluso reconoció el carácter de locataria y no efectuó cuestionamientos sobre la titularidad del derecho que se reclama en autos, entiendo corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada.
6°) Dicho ello, corresponde el tratamiento de la defensa de defecto legal.
Para que pueda cumplirse con la garantía constitucional del debido proceso como medio para llegar a una solución heterocompositiva legítima y eventualmente justa, es menester que desde el propio escrito de demanda se posibilite un adecuado y pleno contradictorio dentro del marco de reglas de debate, que deben respetarse por todos los sujetos del proceso. A tal fin, la ley exige que la demanda posea un contenido pretensional preciso e inequívoco, que permita al demandado saber con toda claridad quién, de quién, qué y por qué se pretende. (cf. Alvarado Velloso, Adolfo: "Lecciones de Derecho Procesal Civil", pág. 373, Sello Editorial Patagónico).
Así, la ley procesal establece una serie de requisitos generales (intrínsecos y extrínsecos) para la confección de la demanda, ya que de su cumplimiento depende la posibilidad de defensa del demandado.
Los requisitos sustanciales o intrínsecos (art. 330 CPCC), tienen relación con el contenido de la demanda.
Ahora bien, ante el incumplimiento de los mismos, el accionado puede interponer excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda (oscuro libelo, art. 347 inc. 5 del CPCC), a fin de conocer en forma acabada alguna de estas circunstancias: quién, a quién, qué y por qué demanda, y poder hacer valer su derecho de defensa en juicio en forma plena e irrestricta.-
Sin embargo, los defectos deben ser de una gravedad tal que coloquen al demandado en verdadero estado de indefensión, por no permitirle oponer las defensas adecuadas o producir las pruebas conducentes.
7°) Que el excepcionante funda su defensa señalando que es incongruente con la realidad de lo acordado entre las partes, y que centrarse en el contrato acompañado resulta determinar un objeto de demanda impreciso y vago, lo que atenta contra el derecho de defensa en juicio.
8°) Que en el caso que nos ocupa, no se observa que existan defectos que coloquen a la demandada en un estado de indefensión, ya que del texto de inicio de las actuaciones surgen claramente los hechos en que se funda la pretensión, el objeto reclamado y el derecho invocado.-
No puede observarse entonces el defecto legal denunciado, ni que se hubiere afectado el derecho de defensa del excepcionante, por que deberá rechazarse el planteo en cuestión.
A este respecto se ha dicho: "La excepción, clásicamente denominada de oscuro libelo, es de interpretación restrictiva (...) Se exige que la omisión u oscuridad de la demanda coloque al contrario "en verdadero estado de indefensión, al no permitirle oponer las defensas adecuadas u ofrecer las pruebas conducentes" (Cf. Fenochietto, Carlos E. : "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado con los Código Provinciales", Tomo 2, pág. 376, Ed. Astrea).
9°) Respecto de la solicitud de restitución anticipada del inmueble objeto de estos autos, el art. 684 bis del Código Procesal establece que cuando el desalojo se fundare en las causales de vencimiento de contrato y/o falta de pago, el actor podrá -previa caución real- obtener la desocupación del inmueble en los términos del art. 680 bis del mismo cuerpo legal, es decir, cuando el derecho invocado fuere verosímil.-
Es evidente que se trata de una institución nacida en torno al contrato de locación que busca asegurar al locador la restitución del inmueble alquilado en la forma acordada al vencimiento del término establecido, evitando de este modo la tramitación de un desalojo, con el subsiguiente desgaste jurisdiccional y dispendio temporal que ello produce.-
Cabe señalar que en nuestro ordenamiento procesal, existe una diferencia entre la restitución anticipada prevista para el caso del interdicto de recobrar, en el que se requiere la demostración de la "verosimilitud del derecho" y la existencia de "perjuicio" (art. 616) y el desalojo por vencimiento de contrato, en el cual sólo se requiere -a los mismos fines- que se justifique el primero de los requisitos.- (arts. 680 bis y 684 bis).-
Tratándose de disposiciones introducidas de manera expresa por la ley 4142, considero que no cabe apartarse del criterio expuesto por el legislador.-
Ello, sin desconocer que el desalojo anticipado y cautelar (arts. 680 y 684 bis del CPCC) debe interpretarse con criterio extremadamente restrictivo para que sea constitucional y no viole la garantía del debido proceso.
10°) Que en el caso de autos, conforme surge de los términos de la composición de la litis, se ha invocado la causal de vencimiento de contrato a los fines de la procedencia de la medida requerida.-
Que tal como ya se señalara, la demandada no negó la suscripción de dicho instrumento ni desconoció las firmas insertas en el mismo, habiendo expresamente reconocido su carácter de locataria, como así también que se encuentra viviendo a la fecha en dicho inmueble, sin invocar derechos posesorios.-
Aclarado ello, se advierte que de la cláusula segunda del contrato acompañado al inicio de las actuaciones, surge el plazo de duración, el que se encontraría ampliamente vencido.
En virtud de ello, entiendo que "prima facie" y sin perjuicio de la conclusión a la cual pudiere llegarse al momento de decidir en definitiva, lo cierto es que se encuentra largamente vencido el término contractual, por lo que estaría acreditado el requisito de la verosimilitud en el derecho referido anteriormente.-
Debe tenerse presente que el artículo 685 del CPCC establece los medios probatorios en los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo, tal el caso que nos ocupa, y que el accionado no ha ofrecido prueba tendiente a desvirtuar el contrato o a acreditar la verosimilitud de su defensa o un derecho a continuar en la posesión de bien, al menos en este estado embrionario de la causa.
Que en consecuencia, por lo expuesto y la normativa citada corresponde hacer lugar al pedido de restitución anticipada del inmueble identificado como NC 19-1-C-182-02 ubicado en Van Gogh 340 de esta ciudad.
11°) Ello, previa caución de entidad suficiente que resguarde debidamente los derechos de la demandada, la que estimo prudente en fijar en la suma de $300.000 sobre el inmueble objeto de autos y siempre que se encuentre libre de gravámenes y la titularidad a nombre de la actora.
12°) Por último, atento el estado de autos, corresponde diferir el pronunciamiento respecto de las oposiciones a prueba formuladas por las partes para su oportunidad.
En consecuencia, RESUELVO: I) Rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y defecto legal incoada por la demandada, con costas a su cargo. II) Hacer lugar al pedido de restitución anticipada del inmueble NC 19-1-C-182-02 ubicado en Van Gogh 340 de esta ciudad y disponer en forma cautelar, el desalojo de la demandada con su grupo familiar, dependientes, subinquilinos y demás ocupantes, y la entrega del inmueble objeto de autos a la accionante, a cuyo fín, se librará mandamiento de desalojo. III) Ello, previa caución real de $300.000 sobre el inmueble objeto de autos y siempre que se encuentre libre de gravámenes y su titularidad a nombre de la actora. Librese oficio de embargo pertinente. IV) Diferir el pronunciamiento respecto de la oposición a prueba para su oportunidad. V) Protocolizar, registrar y notificar lo resuelto ministerio legis (conf. anexo I Pto. 9 "a" Ac. 09/2022).-