Fallo Completo STJ

Organismo	JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES Nº 1 - VIEDMA
Sentencia	28 - 05/07/2019 - DEFINITIVA
Expediente	B-1VI-297-C2017 - AZNAREZ ROBERTO OSCAR Y OTRO C/ PERALTA VANINA ANDREA , FREDES NORMA RENEE Y/O QUIENES RESULTEN OCUPANTES S/ DESALOJO (Sumarísimo)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	Juzgado Civil, Com. y Mineria Nº 1 I Circunscripción Judicial Sentencia Definitiva Nº28.- Viedma, 05 de julio de 2019.- VISTOS: Los presentes autos caratulados: "AZNAREZ ROBERTO OSCAR Y OTRO C/PERALTA VANINA ANDREA , FREDES NORMA RENEE Y/O QUIENES RESULTEN OCUPANTES S/DESALOJO (Sumarísimo) EXPTE. N° 0589/17/J1, traídos a despacho para dictar sentencia de los que, RESULTA: 1.- Que a fs. 42/44 se presentan los Sres. Roberto Oscar Aznarez y José Néstor Soulages, por derecho propio e inician demanda de desalojo contra la Sra. Vanina Andrea Peralta y/o ocupantes e intrusos que resultarán identificados al momento de notificar el traslado de la acción, respecto del inmueble identificado catastralmente NC 18-1-A-856-08, ubicado en el domicilio de calle Los Pensamientos N° 589 de Viedma.- A continuación hacen referencia a la legitimación y exponen que resultan propietarios del inmueble señalado, el que les corresponde por compra que efectuara al anterior titular y acompañan copia de la escritura traslativa del dominio.- Señalan que ejercen la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del bien desde que lo adquirieron, primero por boleto suscripto con el transmitente el día 04/05/16, pasmado a la escritura que mencionan. Desde entonces se dedicaron a la cancelación de las imposiciones que pesan sobre el bien y los pagos que posibilitaron la confección de la escritura. Luego de llegar a la titularidad registral, continuaron atendiendo las facturaciones que librara sucesivamente la Dirección General de Rentas de esta Provincia o la Municipalidad local.- Expresan que preparando las diligencias de escrituración, encomendaron el amojonamiento del inmueble al Agrimensor Alfredo Ciccioli, domiciliado en Salta 34 de C. de Patagones, Pcia. de Bs. Aires mediciones llevadas a cabo en noviembre de 2016 sobre el inmueble.- Indican que desde que asumieran la posesión del bien cumplieron con las obligaciones que pesan sobre el inmueble, pagando impuestos y las contribuciones. El pago se hizo extensivo a deudas constituidas sobre el inmueble con anterioridad a que ingresaran en el dominio.- Manifiestan que en las instancias previas a la compra, a partir del mes de abril de 2016, visitaron asiduamente el inmueble que precedentemente describen, el que se encontraba libre de toda ocupación. En esa condición permaneció hasta que se formalizara la compra por acto público. Sin embargo a partir de visitas que realizaron al lugar en el corriente año, advirtieron signos de ocupación de la vivienda como luces interiores encendidas, prendas colgadas en el tendedero y objetos depositados en su interior.- Esgrimen que no obtuvieron respuesta a los insistentes llamados que efectuaron por lo que adquirieron el convencimiento que nadie estaba presente en el lugar, en esas circunstancias. En búsqueda de respuestas eficaces, consultaron a vecinos de las inmediaciones por conducto de los cuales consiguieron saber que el bien estaba ocupado por la demandada. Esta, les dijeron, no permanecía permanentemente ya que unos días salía por la mañana para no regresar o para hacerlo en horas de la noche, en días continuos o alternados y con lapsos que podían abarcar varios días sin volver.- Seguidamente expresan que imposibilitados de dar personalmente con la ilegítima ocupante, decidieron promover mediación prejudicial obligatoria.- Fundan su derecho, ofrecen prueba y concretan su petitorio.- 2.- Que corrido el traslado de ley, a fs. 91/98 vta. se presentan las Sras. Vanina Andrea Peralta y Norma Renée Fredes, por derecho propio, opone falta de legitimación pasiva, falta de acción en el marco del proceso de desalojo y contesta la demanda interpuesta en su contra. Niega los hechos expresados por la parte actora y da otras razones en aval de su postura.- Manifiestan que la Sra. Vanina Peralta eventualmente se encuentra en el inmueble sito en calle Los Pensamientos 589 de Viedma, que pertenece a su madre, la Sra. Norma Renée Fredes. Esta situación se debe a que a la Sra. Fredes le diagnosticaron cáncer de mama y con la finalidad de asistir y cuidar a su madre, la Sra. Vanina Peralta en muchas ocasiones permanece varios días o semanas instalada en su vivienda, junto a sus dos niñas menores de edad.- Expresan que esta circunstancia obligó a la Sra. Peralta a ausentarse de su vivienda ubicada en calle Del Alamo N° 1555 del Barrio Jardín de ésta ciudad. Destacan que es la Sra. Norma Renée Fredes quién efectivamente posee el inmueble objeto de este desalojo desde el año 1.982. Esta situación fue manifestada en el proceso de mediación requerido por los actores, sin embargo insisten en este proceso demandando a la Sra. Peralta, que nada tiene que ver con el inmueble en cuestión.- Señala que oponen defensa de falta de legitimación pasiva respecto de la Sra. Vanina Peralta atento que dicha legitimación está en cabeza de la Sra. Norma Fredes.- La misma se fundamenta en que la residencia habitual de la Sra. Peralta se ubica en calle Del Alamo N° 1555 de la ciudad de Viedma. Solamente se encuentra en la vivienda de su madre sito en calle Los Pensamientos N° 589, a los fines de prestar los cuidados necesarios debido a sus problemas de salud.- Esgrimen que Vanina Peralta, es la única hija de la Sra. Fredes, no teniendo otro familiar directo que pueda ayudarla en el transcurso de todo lo que implica una enfermedad oncológica.- Enuncian que la Sra. Norma Fredes es la poseedora del inmueble objeto del desalojo desde el año 1982. A los fines de dar una pequeña reseña de los hechos acaecidos en estos 30 años, explican que en el año 1982 adquirió el terreno y luego construyó una casa en la que vive desde aquella época ininterrumpidamente.- Acompañan a la presente el Boleto de Compraventa donde el Sr. Candia es indicado como comprador y un documento donde el mismo transfiere a favor de la sra. Norma Renée Fredes la posesión del bien.- Posteriormente, en el año 2004, en los autos caratulados: "Candia, Carlos Alberto c/Peralta Oscar y Fredes Norma y/o quien resulte ocupante s/ Desalojo" Expte. N° 0713/04/j1, el Sr. Carlos Candia interpuso acción de desalojo contra el Sr. Peralta (ex pareja) y la Sra. Fredes, autos donde se concluyó que el título invocado por el Sr. Candia no resultaba suficiente para desvirtuar la posesión de los accionados, no encontrándose suficientemente acreditados los extremos necesarios para tornar procedente la pretensión de desalojo.- Explican que en las mencionadas actuaciones el propio Sr. Candia reconoce la venta del terreno al Sr. Peralta Oscar, la obra de construcción sobre el bien y que es la Sra. Norma Fredes quién ocupaba en ese momento el inmueble.- Entienden que resulta evidente que la Sra. Fredes es quien posee desde 1982.- Refieren que en dicho proceso, la Sra. Fredes adjuntó la documentación que acredita el pago de servicios e impuestos, algunos a nombre de quien era titular registral, la Sra. Mercedes Ruggeri y las otras a su nombre de los años, 1.986, 1.987, 1988, 1995 , 1996, etc. y ofreció testigos (todo del barrio que declararon) que ocupó el inmueble con animus domini desde hace más de 20 años.- Indican que el día 21/02/2007 se dictó sentencia en autos, haciendo lugar a la falta de legitimación activa del Sr. Candia. Desde ese momento hasta la sorpresiva citación a mediación de la Sra. Vanina Peralta, jamás la Sra. Fredes fue anoticiada ni recibió intimación alguna de los Sres. Aznares y Soulages por la cual le manifestarán la existencia de algún derecho o pretensión sobre su terreno e inmueble.- Esgrimen que es completamente falso que a partir del mes de abril de 2016 los actores visitaron el inmueble y que el mismo se encontraba libre de toda ocupación, ya que desde el año 1982 reside la Sra. Fredes de manera ininterrumpida.- Se preguntan con relación a la Escritura presentada para los actores cómo se vendió sin hacer tradición del inmueble y cómo pudo manifestar el vendedor que entregaba la posesión del inmueble si no lo poseía.- Destacan que si no existió tradición no pudo realizarse válidamente la escritura que presentan efectuada en el año 2.016 entre el Sr. Candia y los actores. Sostiene que no existió tradición porque quien poseía el inmueble desde el año 1.982 era la Sra. Fredes.- Refieren a la falta de acción en el marco del proceso de desalojo- Ausencia de tradición -Posesión anterior.- Aclaran que en el caso de autos la acción de desalojo dispuesta por los Sres. Aznares y Soulages no es la vía correcta o idónea, atento que en los presentes obrados esta en pugna la posesión del inmueble.- Entienden que el juicio de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.- Refieren que este tipo de acción de desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que resulte la calidad de tenedor del demandado y su obligación de restituir, la que debe ser exigible, cuestión que no es posible en la situación de autos, ya que la Sra. Fredes no representa la calidad de tenedora o intrusa sino que ha invocado su derecho posesorio.- Manifiestan entonces que la Sra. Fredes no es una tenedora en el sentido de que reconoce propiedad y posesión a nombre de otro, sino que se considera poseedora y con derechos. El desalojo tiene un marco de conocimiento estrecho y la cuestión derivada del dominio, y la posesión anterior o posterior debe resolverse en otro tipo de proceso, el reivindicatorio, pues excede el ámbito de conocimiento del juicio de desalojo toda discusión referente al derecho de propiedad o de posesión.- Relatan que la Sra. Fredes es quien posee el inmueble, ha sido quien ha construido con su pareja la vivienda, quien ha mantenido el lugar todos estos años, ha realizado las plantaciones frutales en el terreno, quien ha pagado sus impuestos con mucho esfuerzo, quien ha criado a su hija en esa casa, en definitiva se puede afirmar que es quien se ha comportado como propietaria desde hace 35 años. Sumado a ello, expresan que el Sr. Candia quien figura como vendedor en la escritura adjunta, en el año 2004 presenta un desalojo del mismo inmueble y contra la Sra. Fredes.- Sostienen que en ese momento el Sr. Candia reconocía que la Sra. Norma Fredes vivía en el inmueble y que el mismo había sido vendido a ella y su pareja no pudiendo comprender la actitud del Sr. Candia del transferir la propiedad a los actores a sabiendas de que la Sra. Fredes poseía el inmueble, ya que en el año 2004 no pudo concretar el desalojo porque se demostró a través de varias pruebas que ella lo poseía.- Afirman que en el caso de autos están en disputa la posesión frente al título, por ello creen que no es la acción de desalojo la vía que corresponde. Entonces, concluyen que por ser la escritura de fecha muy posterior a la posesión de la Sra. Fredes y no existir tradición, ya que jamás se interrumpió o suspendió la posesión de la misma desde el año 1.982, los actores no detentan derecho suficiente para realizar la presente acción. Fundan en derecho, ofrecen prueba y concretan su petitorio.- 3.- Que a fs. 101/104 se presentó la parte actora y contestó el traslado que le fuera conferido, solicitó su rechazo y el de la defensa interpuesta, en base a los argumentos allí expuestos.- 4.- Que a fs. 105 y vta. se dispuso la apertura de la causa a prueba y se señaló la audiencia dispuesta en el art. 361 del CPCC, que se lleva a cabo conforme surge del acta de fs. 110 y vta., ofrecida la prueba se la proveyó a fs. 111/112 se diligenció según certificación de fs. 241 y vta., luego de lo cual, se clausuró el período probatorio.- A fs. 252 me avoqué a entender en las presentes actuaciones y a continuación a fs. 256/258vta. presentó alegato la parte actora y a fs. 259/262 hizo lo propio la parte demandada. Finalmente a fs. 270 se llamó autos para sentencia, providencia que a la fecha se encuentra firme y motiva la presente.- CONSIDERANDO: I.- Que de acuerdo con los términos en que la litis ha quedado planteada, la cuestión a resolver consiste en determinar la procedencia o no de la acción de desalojo interpuesta por los Sres. Roberto Oscar Aznarez y José Néstor Soulages, contra las Sras. Vanina Andrea Peralta y Norma Renée Fredes, respecto del inmueble identificado catastralmente NC 18-1-A-856-08, ubicado en el domicilio de calle Los Pensamientos N° 589 de Viedma, quien se opuso a su procedencia e interpuso falta de acción y legitimación pasiva.- II.- Sabido es que ?la ley protege a la propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: el dominio, por la acción de reivindicación; la posesión, por las acciones posesorias; la tenencia por los interdictos; y el uso, por el juicio de desalojo (conf. STJRN., Se. Nº 58, "Añahual, Dora Elena c/ Mellado, Alberto Ceferino s/ desalojo s/casación" (Expte. Nº 21213/06-STJ-), del 4 de julio de 2006)?. (Conf. STJRNS1 Se. 6/13 ?Gutiérrez?).- Vale recordar que el juicio de desalojo es una acción personal -no real- que no interesa ni discute sobre la titularidad dominial, ya que la naturaleza jurídica de la acción es, en suma, un acto de administración y no de disposición. Tal es así que la pretensión del desalojista sólo implica la invocación de un derecho personal que busca la restitución del bien; y puede ser cualquier sujeto a los que la ley reconozca con facultad de transmitir la tenencia de la cosa, pues, es el reintegro de dicha tenencia lo que se reclama. Como principio general, el juicio de desalojo no es el ámbito natural para debatir el derecho de poseer. (Conf. STJRNS1 Se. 6/07 ?Ogilvie?).- Así, ?el objeto del juicio de desalojo es el recupero de la cosa y quien tiene la acción para demandar es la persona que se desprendió o fue privada de su tenencia, sin que deba alegar ni probar que es el propietario del respectivo bien,(?)?; y en el mismo sentido sostiene que ?(?) como el desalojo no es una acción real nacida del dominio en la que el actor carga con la prueba de la titularidad de la cosa locada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato (?)?.Conf. STJRNS1 Se. 6/13 ?Gutiérrez?).- Son legitimados activos quienes tengan derecho a recuperar total o parcialmente la detentación de un bien inmueble, por ser titulares de una acción personal del cual derive un derecho de usar y gozar el inmueble. En otras palabras, se otorga a favor de quien tiene la titularidad de un derecho sobre los bienes que autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o cualquier otro titulo análogo (CCiv. y Com. La Plata, sala I, 1-9-92, ?Gutiérrez, Mercedes c/ Ramallo, Carlos s/ desalojo?, Infojus: FA92012284). (Ver Joaquín Salgado, ?Locación, Comodato y Desalojo?, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 526).- De ello se puede colegir que ?...en cualquier otro supuesto en que no exista obligación exigible de restituir, o intrusión, no tiene virtualidad la legitimación activa?. (SCBA, 2-6-85, ED, 117-531, Salgado, Alí Joaquín, ?Locación, Comodato y Desalojo?, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 284).- Respecto de la legitimación pasiva, y en palabras de Joaquín Salgado, ?la acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirlos, salvo un supuesto de excepción en que no existe esa obligación de dar cosa cierta, cuando el ocupante es intruso, cuando ha penetrado en el inmueble sin derecho, por la fuerza, o por la vía de los hechos, cuando el apoderamiento se consuma contra la voluntad del poseedor (CNCiv., Sala J, 22-5-97, ?Cortinez, Hugo E. c/ Consorcio de Propietarios Ingeniero Andrés Justo y ocupantes Estado de Israel?, LL, 1997-E-669; DJ, 1997-3-842)?. (Ver Salgado, Alí Joaquín, ?Locación, Comodato y Desalojo?, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 284).- Asimismo, interesa destacar ?que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea además actual, real y concreta?. (Conf. ?Sedesa c/ Córdoba, Carlos Ramón y otros s/ desalojo?, Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul).- III- Que en virtud de lo expresado precedentemente corresponde ahora detenerme en la legitimación de las partes y la admisibilidad de la vía elegida para obtener la restitución del inmueble objeto de autos.- Cabe mencionar que ?(...) la legitimación activa para demandar no puede asegurar de por sí el resultado, desalojo, ni la sola alegación de la posesión u otros derechos servirá de defensa, si no viene acompañada en cada uno de los estadios procesales, de la correspondiente alegación (seria, verosímil) y se sujeta a la correspondiente prueba?. (STJRNS1 ?Ogilvie?).- Concretamente, ?(?) reproduciendo las enseñanzas de los maestros Colombo y Kiper- `la legitimación activa en el juicio de desalojo existe a favor de quien tenga una relación sobre los bienes y que la misma autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o de cualquier otro análogo. Es una acción de carácter personal, destinada a recuperar el uso y goce de una cosa y no admite discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión, ya que el locatario sólo goza de la presencia´ (Carlos J. Colombo -Claudio M. Kiper. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación- Comentado y anotado. 3era Edición. Ed. La Ley). Continúan diciendo los autores que `El juicio de desalojo es un acto de administración, y responde a un acto simplemente conservatorio?. (Conf. CACivil de Viedma, en autos caratulados ?Queirolo Hugo Dario y otros c/ Chazarreta Alfredo y/o quien resulte ocupante s/ desalojo?, 03/09/15).- Que así de las constancias de autos se observa que por medio contrato de compraventa celebrado el día 4 de Mayo de 2016 el Sr. Carlos Alberto Candia vende, cede y transfiere a favor de los Sres. Roberto Oscar Aznarez y José Néstor Soulages, un inmueble según plano 34-85 se designa como Parcela Ocho de la Manzana 856 N.C. 18-1-856-08, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a la Matrícula 18-6901, obrante a fs. 6 y vta. (Reservado a fs. 46); Escritura Pública N° 184 obrante a fs. 3/5 (Reservada en original a fs. 46); Informe de la notaria Ana Karina Sosa de esta ciudad remite copia del legajo que se integró al protocolo con la escritura N° 184, con las constancias de todos los certificados, pagos, informes peticionados y emanados del Registro de la Propiedad, Agencia de Recaudación Tributaria, Municialidad de Viedma y en general de otras empresas proveedoras de servicios cuya cancelación se exige como condición para procedencia del acto, respecto a la actuación referida al inmueble que se identifica catastralmente 18-1-A-856-08 (fs.156/165) e informe del Registro de la Propiedad Inmueble acreditando la titularidad del bien a nombre de los Sres. José Néstor Soulages y Roberto Oscar Aznarez (fs. 168/171).- Asimismo con relación a la prueba documental que permanece en el proceso tengo presente que las partes se negaron mutuamente la documental adjuntada.- Que no obstante ello se produjo prueba informativa.- Así, de lo informado por la Agencia de Recaudación Tributaria, surge que el bien en cuestión, no registra deuda en el impuesto inmobiliario, consta un plan de pago que se encuentra cancelado y que abarcó el período año 2010 cuota 1 hasta el año 2016 cuota 05 (fs. Ref.127/130).- La Municipalidad de Viedma a fs 117, en fecha 14/06/18, informa que según sus registros el inmueble propiedad del Sr. Aznares Roberto Oscar, registra deudad por tributos municipales - Tasa de Limpieza y Conservación de la Vía Pública $136,62 y a fs. 175/189 en fecha 10/07/18 informa que se adeuda un total de $278,79 y anexa histórico pago y Disposición N° 1068/16 por la cual se otorgó prescripción de deuda en concepto de Tasa de Limpieza y Conservación de la Vía Pública y Contribución de Mejoras.- No puedo soslayar que se acredita, a su vez, la titularidad del bien inmueble que se pretende desalojar conforme surge de informe de la Escribana Sosa a fs. 156/165 y del Registro de la Propiedad Inmueble de fs. 169/172.- Conforme a la reseña hasta aquí efectuada encuentro que los actores poseen suficiente legitimación para reclamar el desalojo.- En ese sentido, se ha dicho que ?(?) se encuentra legitimado para demandar el desalojo, todo aquel que tenga un derecho sobre el inmueble que le permita reclamar la restitución del mismo (CNCom. De Formosa, 3-6-2013, `Sanabria viuda de Gutnisky, Esmerita c/ Paniagua, Mirtha Beatriz y Otros s/ Desalojo´ Rubinzal Online, RC J 15610/13)?. (Conf. CACivil de Viedma en autos caratulados ?Dolzhenko Emma c/ Retamal Gil s/ desalojo (Sumarísimo)?, 01/09/2017).- Por otro lado, el art. 680 del CPCC prevé: ?La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible?. Es decir, que son legitimados pasivos aquellos tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio, pero no quien posee ?animus domini?.- Así, la Sra. Norma Renée Fredes enarbola dicha postura defensista, arguyendo ser poseedora desde el año 1982, que adquirió el terreno y luego construyó su casa en la que vive desde aquella época ininterrumpidamente y la Sra. Vanina Peralta expresa que eventualmente se encuentra en el inmueble en cuestión que pertenece a su madre -Sra. Fredes-, a los fines de prestar los cuidados necesarios debido a sus problemas de salud.- Asimismo, como antes dije, con relación a la prueba documental que permanece en el proceso debo recordar que las partes se negaron mutuamente la documental adjuntada.- De la prueba informativa producida por las demandadas surge que EdERSA, el día 24/08/18 informa que el servicio de energía eléctrica del inmueble de calle Los Pensamientos 589 de Viedma, se encuentra a nombre de la Sra. Norma Fredes. Asimismo informa que no tiene registro de la fecha desde la cual se encuentra abonando el servicio, dado al cambio del sistema comercial. Por otra parte a la fecha no registra deuda (fs. 224/225).- A su turno, Camuzzi Gas del Sur, en fecha 12/07/18 informa que desde el 26/04/1995 la titular del servicio es la Sra. Norma Fredes y al día de la fecha figuran impagas las facturas de los períodos 02/18 $ 59,93 y 03/18 $467,56 (fs. 174).- Asimismo, de los autos: "Candia Carlos Alberto c/ Peralta Oscar y Fredes Norma y/o quien resulte ocupante s/Desalojo (Sumario)" Expte N° 0713/04/J1 (Reservados en Secretaría a fs. 240), surge que el Sr. Carlos Alberto Candia inicia acción de desalojo contra los Sres. Oscar Peralta y Norma Fredes respecto al inmueble que objeto de los presentes obrados, sito en calle Los Pensamientos 589 de Viedma y a fs. 282/284vta. y se resolvió: 1º) Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa planteada por los demandados y en consecuencia rechazar la acción de desalojo interpuesta por el Sr. Carlos Alberto Candia "(...)", que fue ratificada por sentencia de la Cámara de Apelaciones Civil obrante a fs. 330/332- En cuanto a la prueba pericial producida se observan el informe pericial en Agronomía y en Ingeniería Civil.- Informe Pericial en Agronomía: El perito actuante refiere que en el patio del inmueble, se observa la existencia de varios árboles frutales a saber: un membrillero estimado en 20 años de edad , dos durazneros, uno de edad estimada de 10 años y el otro de 20, un manzano con una edad estimada de 20 años y un granado, con una edad estimada de 8 años (fs.202/209).- El informe pericial no fue impugnado.- Informe pericial en Ingeniería Civil: El perito informó en lo que aquí interesa que las mejoras existentes corresponden a una vivienda con una superficie cubierta construida (75,80 mts2.), semi-cubierta (23,80 mts2) y en construcción (11,18 mts2. aún sin techar) . Indicó que es una construcción en tres etapas, con una antigüedad, la primera del año 1983 aproximadamente, la segunda habilitándose entre 1993 y 1994 y la tercera data del 2012.- (fs. 227/231).- El informe pericial no fue impugnado.- Así, no obstane lo expresado en su alegato por la parte actora y reseñado el informe pericial en Agronomía y en Ingeniería Civil y en el entendimiento de que los mismos resultan un medio conducente relacionado con cuestiones controvertidas entre las partes respecto del inmueble cuyo desalojo se pretende, siendo los peritos intervinientes calificados para emitir su dictamen sin que pueda sospecharse de su independencia e imparcialidad, a lo que agrego también que no advierto la existencia de otras pruebas que puedan desvirtuar los informes en cuestión, es que les otorgaré valor probatorio conforme art. 386 y 477 del CPCC .- Las declaraciones testimoniales videograbadas conforme actas de fs. 150 y 193: Sr. José Luis Albano: Explica que conoce a las accionadas por ser vecinas. Manifiesta que la Sra. Vanina, con su hija reside en la vivienda en cuestión y su madre Norma viene siempre. Expresa que la Sra. Fredes hace 30 años que vive en el bien, lo sabe porque hace 40 años que vive en el Barrio. Señala que la Sra. Fredes empezó a construir la casa, porque eran terrenos baldíos. Dice que la casa la construyó el esposo de Norma. Indica que tienen plantaciones, una parte está cerrada con alambre y otra con fibrocemento. La vivienda nunca estuvo sola, siempre estuvo ella. La Sra. Fredes nunca se mudó del inmueble. Seguidamente precisa que Norma esta siempre ahí, trabaja y vive allí, con Vanina. Expresa que Vanina vive con los chicos.- El Sr. Ismael Marín: Precisó que conoce como vecino a la Sra. Norma Fredes. Expresa que la Sra. Fredes reside el inmueble en cuestión, desde hace 30 años aproximadamente, lo sabe porque vive en el Barrio desde esa época. Expresa que a la Sra. Vanina la ve en el Barrio, no le consta que viva ahí. Señala que el inmueble fue edificado por la Sra. Fredes con su esposo Peralta, que era albañil, ahora cree que está separada. Manifiesta que parte de la casa ya estaba y después le realizaron ampliaciones. Tiene alguna plantas, está cerrado por un alambre el terreno y con premoldeados. Señala que vio a la Sra. Fredes, pasar por su casa hace un mes. Expresa que en una conversación que tuvo con Peralta le manifestó que habían comprado el bien. Señala que trabaja todo el día, pero la ve de tanto en tanto, sabe que vive ahí, siempre en ese lugar. La ve a la Sra. Fredes cruzar la calle porque son vecinos. - La Sra. Graciela Beatriz Nador: Refiere que conoce a Vanina y a Norma por ser vecina y conocida de muchos años. Expresa que desde que se mudó en febrero de 1996, en frente de la vivienda en cuestión, siempre estuvieron residiendo en el inmueble Norma, Peralta y Vanina, está última era chica. Manifesta que la Sra. Vanina Andrea Peralta, reside en dicha vivienda. Expresa que la familia Fredes desde que se mudó, siempre estuvo ahí. Indica que era una casa chiquita y después vio cuando Norma y Peralta realizaron una ampliación, cree que fue en el año 2000, no recuerda bien. Señala que pusieron plantas, que le había regalado un limonero hace muchos años y una planta de lila. Después levantaron algo al fondo que no terminaron de edificar, hicieron una cerca como de ligustrina, y después hicieron un paredón. Señala que antes que vivieran ellos, no estaba ocupada por otra persona. Indica que nunca estuvo desocupada la vivienda, lo sabe por ser vecina porque vive al frente. Siempre estuvo habitada por Norma, Vanina y las nenas. Dice que Norma nunca abandonó la casa. Expresa que el Sr. Peralta, que era el esposo de Norma y el papá de Vanina, habitaba la vivienda y despúes se separaron con Norma, cree en el año 2000 o 2001. Manifiesta que actualmente, hace 3 años, está viviendo en la Boca, pero constantemente va al barrio por que tiene a su su hija y sus nietos viviendo ahí. Señala que para ella, la Sra. Fredes es la dueña del bien.- Es así que he de otorgarle valor probatorio a las testimoniales referidas en tanto considero a los testigos idóneos, encontrando veraz el tenor de su declaración y concordante con lo que surge de la prueba documental acompañada -art. 456 del C.P.C.C.- IV.- Si bien, prima facie, se podría vislumbrar que las demandadas son legitimadas pasivas, en tanto conforme surge de la prueba recabada en autos viven en el inmueble objeto de desalojo en autos, por el carácter de las defensas invocadas, he de empezar a indagar la admisibilidad de la acción de desalojo intentada y si pueden debatirse en la presente vía o corresponden a otro tipo de acciones como pueden ser las posesorias o reales.- Como es sabido, el proceso de desalojo ha sido concebido en nuestro ordenamiento procesal como de carácter especial (Libro IV ?Procesos Especiales?, Título VII) al que cabe imprimir el trámite sumarísimo (art. 679 y cc. del C.P.C.C.).- Como ya se sostuvo en el Considerando II, el objeto exclusivo de este proceso es la recuperación de un bien y el reclamo debe dirigirse contra quien se halla obligado a su restitución. La propia naturaleza de la acción excluye cuestiones de otra índole que no se ajustan al limitado debate que permite la especialidad del procedimiento elegido.- En este sentido, la Cámara de Apelaciones de Viedma ha sostenido: ?A su respecto, se ha entendido que `la pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso toda controversia o decisión relativa al derecho de propiedad o posesión que puedan arrogarse las partes.´, (`Balestrieri, Antonio vs. Alberdi S.A. s. Desalojo - Recurso de Inconstitucionalidad´, sentencia del 31/03/2009, Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, Boletín Judicial del Departamento de Jurisprudencia Publicaciones e Informática del Poder Judicial de Jujuy, Cita: RC J 13919/13). Y, en similar sentido, se ha dicho que `el juicio de desalojo no es la vía apta para dilucidar lo concerniente al derecho de propiedad y el reglado por el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial da cauce a una acción personal cuyo objeto es el de lograr la restitución de la tenencia de un inmueble de quien la detenta y tiene una obligación exigible de restituirla o entregarla.´ (`Ferioli, Mónica Olga vs. Ferioli, Graciela Haydee y otros s. Desalojo por falta de pago´, sentencia del 30/09/2009, Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires, Jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires, Cita: RC J 15399/09)?. (Conf. Cam. A.Civil de Viedma, en autos caratulados ?Margiotta Beatriz Edith c/ León Ofelia Matilde y/o quien resulte ocupante s/ desalojo (Sumarísimo)?, 05/12/2016).- En el mismo precedente, la Cámara considera oportuno ?(?) recordar que la jurisprudencia ha seguido este criterio en numerosos precedentes, en tanto si bien el proceso de desalojo tiene por finalidad la protección del ejercicio del derecho de propiedad, no es menos cierto que cuando se alega como defensa la posesión del inmueble con ánimo de dueño y la veracidad de tal afirmación resulta harto verosímil y seria, debe rechazarse la acción en tal sentido encaminada en atención al acotado marco de conocimiento del trámite de desalojo y en orden a evitar una daño que posteriormente pueda ser irreparable, máxime cuando la actora siempre tiene a su alcance el ejercicio de las pertinentes acciones contractuales, posesorias o petitorias, como ya fuera dicho (conf. CNCiv., sala B, 12/11/01, LL, on line AR/JUR/1172/2001; íd, sala K, 17/03/08; íd, sala A, 17/12/02, LL, on line, AR/JUR/1543/02, entre otros)?. (Cam. Ap. Civil de Viedma, ?Margiotta Beatriz Edith?).- Es en ese sentido que se sustenta la defensa de la demandada Sra. Norma Renée Fredes, madre de la Sra. Vanina Andrea Peralta, precisamente en que su posesión es a título de dueña.- No puedo soslayar tampoco que la actora a fs. 103 sostuvo con relación a la postura antes referida "(...) que fuera del anhelo de la contraria, la invocación de una posesión a su favor no cuenta con más respaldo que su argumento (...)".- Que tenido por existente el argumento de las demandadas, corresponderá analizar si el mismo ha sido probado.- Para responder ello tengo en cuenta que surge informe de Camuzzi que tiene como títular del servicio de gas a la Sra. Fredes desde el 26/04/1995.- Los testigos, a su vez, son contestes en que la Sra. Norma Renée Fredes ha ocupado la vivienda ubicada en la calle Los Pensamientos N° 589 de Viedma desde hace 30 años primero con el Sr. Peralta y su hija Vanina, y en la actualidad ella - Fredes- y su hija -Vanina-, siendo que del propio Informe de Situación de fs. 248/249 no surge con la determinación necesaria cuál sería la vivienda de residencia permanente de la Sra. Peralta, por lo que he de atenerme ante la contradicción de los dichos reseñados en aquel informe a lo que surge de las pruebas testimoniales respecto de la residencia de la Sra. Peralta.- No puedo soslayar tampoco que el testigo Albano ha dicho que en la actualidad vive en la vivienda objeto de desalojo la Sra. Peralta y que Norma viene siempre. No obstante, de la valoración conglobada de la prueba no han surgido elementos que sitúen a la Sra. Fredes en otra vivienda, distinta a la de objeto de autos.- A su vez, lo dicho por los testigos concuerda en cuanto a la antigüedad de la posesión de la Sra. Fredes con la información brindada por ambos peritos intervinientes en autos, respecto de la antigüedad de los frutales en estimaciones de 20 años como así también de las construcciones superior al tiempo antes indicado.- De este modo, cobran verosimilitud, seriedad y solidez necesaria los argumentos sostenidos por las demandadas enunciar que la Sra. Norma Renée Fredes posee la vivienda como dueña y no la tiene para otros, siendo que la posesión probada data de tiempo anterior a la adquisición de los actores al Sr Candia.- Es así que en función de la calidad de los argumentos dados por las accionadas al amparo de la prueba producida y al como he sostenido en autos SANDOVAL MAXIMILIANO JOAQUIN C/ RAILEF GUILLERMO S/ DESALOJO (Sumarísimo)" Receptoría B-1VI-232-C2016 , observo que surge ?(?) evidente la necesidad de un mayor debate cognoscitivo a los fines de interpretar y sustanciar el conflicto que vinculara a las involucradas a partir de las cuestiones que las mismas pretendieron introducir en este acotado y especial trámite (?)?. (In re, ?Margiotta Beatriz Edith? citado precedentemente).- Advierto entonces que el tenor de la posición asumida por las demandadas en tanto se erige a la Sra. Norma Renée Fredes como poseedora a título de dueña frente a la pretensión de las actoras, excede el marco limitado de la presente acción de desalojo.- En consecuencia, y por los fundamentos dados, por un lado y al tener por constatado que la Sra. Peralta se encuentra en la vivienda objeto de desalojo he de rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva, con costas.- No obstante ello, y conforme a los fundamentos dados anteriormente, también corresponde de rechazar la acción de desalojo intentada por los Sres. Roberto Oscar Aznarez y José Néstor Soulages contra las Sras. Vanina Andrea Peralta y Norma Renée Fredes, con costas.- Vale aclarar que lo aquí decidido no implica expedirme sobre eventuales derechos reales o posesorios que pudieren tener las partes que han intervenido en autos, habiendo sido efectuada la valoración de las posturas asumidas por ellas y en particular de la demandada al solo efecto de tener por determinada que la fundamentación y verosimilitud mínima exigible excede el marco de la acción intentada por los actores, en esta vía.- Al respecto el Superior Tribunal de Justicia ha postulado que ?(...) La sentencia dictada en el juicio de desalojo no prejuzga ni sobre el dominio ni sobre el mejor derecho posesorio que invoca la parte demandada, a cuya disposición quedan las acciones petitorias y posesorias para procurar el reconocimiento del derecho subjetivo que invoca. Siendo así, dicha sentencia no reviste el carácter de definitiva en los términos del art. 285 del Código Procesal Civil, lo cual determina la inadmisibilidad del recurso de casación deducido (...). (STJRNSC. Se. N* 58/06, in re: `A., D. E. c/M., A. C. s/ desalojo s/ casación ´)?. (Conf. STJRNS1 Se. 90/10 ?Más de Smulski?).- V.- Costas y Honorarios: Con relación a las costas, las mismas he de imponerlas a las actoras respecto de la cuestión de fondo y por la excepción de falta de legitimación pasiva rechazada a quien la interpuso, esto es a la Sra. Vanina Andrea Peralta, todo ello conforme art. 68 del CPCC Asimismo, he de diferir la regulación hasta tanto existan pautas para ello conforme a las previsiones del art. 27 de la Ley G 2212.- RESUELVO: 1.- Rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la demandada Vanina Andrea Peralta.- 2.- Rechazar la demanda de desalojo interpuesta a fs. 42/44 por los Sres. Roberto Oscar Aznarez y José Néstor Soulages contra las Sras. Vanina Andrea Peralta y Norma Renée Fredes, respecto del inmueble identificado catastralmente NC 18-1-A-856-08, ubicado en el domiciliode calle Los Pensamientos N° 589 de Viedma.- 3- Imponer las costas a los actores respecto de la cuestión de fondo y por la excepción de falta de legitimación pasiva rechazada a quien la interpuso, esto es a la demandada Sra. Vanina Andrea Peralta, conforme art. 68 del CPCC, y diferir la regulación hasta tanto existan pautas para ello conforme a las previsiones del art. 27 de la Ley G 2212.- 4- Regístrese, protocolícese y notifíquese.- Leandro Javier Oyola Juez
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