Fallo Completo STJ

Viedma, 11 septiembre de 2024.

EXPEDIENTE: “SERRA, ELIO ADRIÁN C/ CAYO, YOLANDA ALEJANDRA S/ SUMARÍSIMO – DESALOJO” , N° VI-01215-C-2023.

ANTECEDENTES:

1.- En fecha 03/07/2023 se presenta Elio Adrián Serra, mediante sus apoderadas y promueve acción de desalojo contra Yolanda Alejandra Cayo, su grupo familiar conviviente y/o quien resulte ocupante del inmueble designado como Parcela 06B de la Manzana 207, Nomenclatura Catastral 10- 1-F-207-06D, inscripto en la matrícula 10-4615 del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicado en la calle Cardenal Cagliero 1124 de General Conesa, por falta de pago del canon locativo y vencimiento del plazo contractual.

Afirma ser el titular dominial del inmueble reseñado y haberlo alquilado a la demandada en fecha 17 de abril de 2017, mediante contrato intervenido por la Dirección General de Rentas con firmas certificadas ante autoridad competente por la suma mensual $5.500.

Destaca que aunque el contrato se celebró por cuatro meses, el plazo mínimo legal para su vigencia es de tres años, por lo que su vencimiento operó en fecha 17/04/2020.

Pone de resalto que intimó fehacientemente a la demandada mediante Carta Documento N°97918282 de fecha 13/02/2023 a abonar el canon locativo adeudado bajo apercibimiento de desalojo y que no obstante su recepción por parte de la misma en fecha 14/02/2023, esta no pagó ni restituyó el bien.

Solicita que se le asigne trámite monitorio a las actuaciones por fundarse en las causales antedichas y cumplir con los recaudos para ello. Funda en derecho, ofrece prueba y concreta su petitorio

2.- En fecha 1/08/2023, tras advertir que el contrato acompañado a la demanda no cumple los requisitos establecidos por el art. 488 del CPCC, se rechaza su trámite por la vía monitoria solicitada y se ordena ocurrir por la vía que corresponda o peticionar las medidas tendientes para su adecuación.

3.- En fecha 08/08/2023 comparece nuevamente la actora y en el marco de las disposiciones del art. 679, 2° párrafo del CPCC, solicita la adecuación del procedimiento al de tipo sumarísimo.

4.- En fecha 25/08/2023 se asigna trámite de proceso sumarísimo y se ordena el traslado de la demanda.

5- En fecha 19/10/2023 se presenta Yolanda Alejandra Cayo, por su propio derecho, contesta la demanda, niega por imperio procesal todos y cada uno de los hechos invocados por los actores y da su propia versión de ellos. En ese aspecto manifiesta que en el año 2017 llegó a General Conesa, desde Mendoza, con su entonces pareja y padre de sus 3 hijos menores de edad, quien luego la dejó, por lo que se quedó junto a sus hijos, sin empleo ni dinero.

Sostiene que debido a su estado de desesperación en tanto era la única responsable de sus hijos debió alquilar la vivienda en las condiciones en que le fueron impuestas.

Refiere que el actor le hizo un contrato desde el mes de abril al mes de julio de 2017 (tres meses), que pagaba $ 3.500 pesos al comienzo, que sin embargo jamás le otorgó recibo de los pagos que efectuaba y todos los acuerdos entre ellos eran verbales. Manifiesta que en el mes de julio de ese año aquél le permitió permanecer en el inmueble sin pagar si ella ponía el gas, lo que aceptó, se encargo de ello y luego continuó abonando como hasta entonces.

Expresa que en el mes de marzo del año 2022 se atrasó dos meses pero luego abonó todo junto, $ 90.000 ($ 45.000 cada mes), pero el actor le dijo que debía aumentarle el alquiler a $ 100.000, los que no podría abonar ya que con sus ingresos no lograba reunir esa suma mensual.

Señala que desde entonces no pudo pagar más el alquiler debido a que el actor no le recibía el dinero por estimar  que lo que pretendía pagar era insuficiente.

Hace hincapié en el agravamiento de su situación ante un nuevo embarazo de alto riesgo y a los problemas de salud de sus otros hijos menores de edad ( hipertensión, principio de diabetes, córnea desviada). Además con motivo de la situación que dice atravesar, solicita la intervención de los organismos proteccionales municipales, provinciales y nacionales correspondientes a fin de garantizar el pleno goce de sus derechos y de su grupo familiar.

Asimismo, opone contra el progreso de la acción, excepción de prescripción. En sustento aduce como el contrato aludido por la parte actora venció en el mes de abril del 2020 con lo que ha expirado el plazo para su ejecución por esta vía (art. 2564 del CCyC).

Añade que ha padecido abuso de derecho y posición dominante pues ante la necesidad de arrendar una vivienda para albergar a su grupo familiar en una situación económica- familiar absolutamente desventajosa y de extrema vulnerabilidad se ha visto obligada a suscribir un contrato ilegal, fuera del marco de la ley vigente, que -justamente- tiene como fin proteger a la parte más vulnerable: el locador.

Ofrece prueba, funda en derecho y concreta su petitorio.

6.- Corrido traslado, en fecha 30/10/2023 la actora se expide sobre la documental y contesta la excepción opuesta solicitando su desestimación “in limine”, por no adecuarse a la normativa que rige el tópico.

Expresa al respecto que según constancias de la causa, el contrato base de la locación venció en el mes de abril del año 2020 y que corresponde aplicar el art. 2560 CCyC, esto es, el término genérico de 5 años, lo que demuestra que la acción fue iniciada en tiempo y forma. Alega que la pretensión de aplicar al caso de autos el art. 2564 CCyC deviene ilógica, en tanto el litigio versa sobre un desalojo y no sobre una acción posesoria. Refiere además, que la existencia de niños menores de edad en la vivienda no es óbice para hacer lugar a lo solicitado debiendo recurrir a los organismos pertinentes para el resguardo de sus derechos constitucionales.

7.- En fecha 24/10/2023 comparece la Defensora de Menores e Incapaces, Dra. Cecilia Donate y contesta la vista conferida en autos, asumiendo la intervención complementaria de los niños S.C. (16 años) y S.C (12 años), en los términos del art. 103 del CCyC y 22 de la Ley K 4199. En función del tenor de los hechos denunciados, y atento al objeto de autos, y la presencia de NNA en la vivienda, solicita se requiera la intervención de los organismos asistenciales correspondientes (SENAF, Ministerio de Desarrollo Humano y Articulación Solidaria, y de la Secretaría de Desarrollo e Integración Social del Municipio de Viedma).

8.- En fecha 7/11/2023 se hace saber a las partes que en atención al tipo de proceso "sumarísimo" de conformidad con el art. 486 inc 1 del CPCC no se admiten excepciones como de previo y especial pronunciamiento y se difiere su tratamiento para el momento de dictar sentencia definitiva. Además, se tiene presente el reconocimiento de documental manifestado por la actora en su escrito de conteste, en el punto II).

9.- Ante la existencia de hechos controvertidos, se fija la audiencia preliminar prevista en el artículo 361 CPCC, de lo que da cuenta el acta de fecha 24/02/2022 y ante la imposibilidad de avenimiento, se fija el objeto de la prueba.

10.- En fecha 27/06/2024 se ordena certificar respecto al vencimiento y resultado del término probatorio, se decreta la clausura y se ponen los autos para alegar, por lo que en fecha 03/07/2024 la actora presenta sus alegatos haciendo lo propio la demandada en fecha 26/07/2024, los que se agregan en fecha 31/07/2024.

11.- En fecha 16/08/2024, previa vista a la Defensora de Menores e Incapaces, quien la contesta en fecha 26/06/2024, se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firma y motiva la presente.

ANÁLISIS Y SOLUCIÓN DEL CASO:

I.- De acuerdo a los términos en que la litis ha quedado planteada la cuestión consiste en determinar la viabilidad o no de la pretensión de desalojo de Elio Adrián Serra en relación al inmueble designado como Parcela 06B de la Manzana 207, Nomenclatura Catastral 10- 1-F-207-06D, inscripto en la matrícula 10-4615 del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicado en la calle Cardenal Cagliero 1124 de General Conesa, contra la demandada, Yolanda Alejandra Cayo, su grupo familiar conviviente y/o quien resulte ocupante del reseñado inmueble.

II.- Como paso previo a entender acerca de la procedencia de la acción intentada, determino que la ley aplicable es el CCyC.

Sabido es que “la ley protege a la propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: el dominio, por la acción de reivindicación; la posesión, por las acciones posesorias; la tenencia por los interdictos; y el uso, por el juicio de desalojo (conf. STJRN., Se. Nº 58, Añahual, Dora Elena c/ Mellado, Alberto Ceferino s/ desalojo s/casación (Expte. Nº 21213/06-STJ-), del 4 de julio de 2006)”. (Conf. STJRNS1 Se. 6/13 Gutiérrez).

Vale recordar que el juicio de desalojo es una acción personal -no real- que no interesa ni discute sobre la titularidad dominial, ya que la naturaleza jurídica de la acción es, en suma, un acto de administración y no de disposición. Tal es así que la pretensión del desalojista sólo implica la invocación de un derecho personal que busca la restitución del bien; y puede ser cualquier sujeto a los que la ley reconozca con facultad de transmitir la tenencia de la cosa, pues, es el reintegro de dicha tenencia lo que se reclama. Como principio general, el juicio de desalojo no es el ámbito natural para debatir el derecho de poseer. (Conf. STJRNS1 Se. 6/07 “Ogilvie”).

Así, “el objeto del juicio de desalojo es el recupero de la cosa y quien tiene la acción para demandar es la persona que se desprendió o fue privada de su tenencia, sin que deba alegar ni probar que es el propietario del respectivo bien, (...)”; y en el mismo sentido sostiene que “(...) el desalojo no es una acción real nacida del dominio en la que el actor carga con la prueba de la titularidad de la cosa locada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato (...)”. Conf. STJRNS1 Se. 6/13 “Gutiérrez”).

Son legitimados activos quienes tengan derecho a recuperar total o parcialmente la detentación de un bien inmueble, por ser titulares de una acción personal del cual derive un derecho de usar y gozar el inmueble. En otras palabras, se otorga a favor de quien tiene la titularidad de un derecho sobre los bienes que autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o cualquier otro titulo análogo (CCiv. y Com. La Plata, sala I, 1-9-92, “Gutiérrez, Mercedes c/ Ramallo, Carlos s/ desalojo”, Infojus: FA92012284). (Ver Joaquín Salgado, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 526).

De ello se puede colegir que “en cualquier otro supuesto en que no exista obligación exigible de restituir, o intrusión, no tiene virtualidad la legitimación activa”. (SCBA, 2-6-85, ED, 117-531). (Ver Salgado, Alí Joaquín, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 284).

Respecto de la legitimación pasiva, y en palabras de Joaquín Salgado, “la acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirlos, salvo un supuesto de excepción en que no existe esa obligación de dar cosa cierta, cuando el ocupante es intruso, cuando ha penetrado en el inmueble sin derecho, por la fuerza, o por la vía de los hechos, cuando el apoderamiento se consuma contra la voluntad del poseedor (CNCiv., Sala J, 22-5-97, “Cortinez, Hugo E. c/ Consorcio de Propietarios Ingeniero Andrés Justo y ocupantes Estado de Israel”, LL, 1997-E-669; DJ, 1997-3-842)”. (Ver Salgado, Alí Joaquín, “Locación, Comodato y Desalojo”, Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, Pág. 284).

Asimismo, interesa destacar “que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea además actual, real y concreta”. (Conf. “Sedesa c/ Córdoba, Carlos Ramón y otros s/ desalojo”, Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul).

III.- Entonces, de conformidad a las circunstancias bajo las que el proceso discurriera, corresponde acudir al esquema probatorio y así debo tener en cuenta el conjunto de normas que regulan la admisión, producción, asunción y valoración de los diversos medios que pueden emplearse para llevar al juez la convicción sobre los hechos que interesan al proceso (conf. Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Ed. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1.972, Tº 1, pág. 15).

Cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que la contraria no reconoció; en particular, los hechos constitutivos debe probarlos quien los invoca como base de su pretensión y los hechos extintivos e impeditivos, quien los invoca como base de su resistencia. Devis Echandía sostiene que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición -pretensión o excepción- lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o, dicho de otro modo, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. (Devis Echandía, Hernando, Teoría general de la prueba judicial, Buenos Aires, Ed. Zavalía, T 1, pág. 490 y ss.).

Ahora bien, este principio, como toda regla general, no es absoluto. Así la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que las reglas atinentes a la carga de la prueba deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, principio éste que se encuentra en relación con la necesidad de dar primacía por sobre la interpretación de las normas procesales a la verdad jurídica objetiva, de modo que su esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal (CSJN in re "Baiadera, Víctor F.", LL, 1.996 E, 679).

Por ello, no resulta un dato menor recordar en este apartado que conforme lo dispone de manera específica la normativa procesal que nos rige, salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica -entre las que incluyo la inmediatez del juez de primera instancia-. No tendrán el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (conf. art. 386 CPCC titulado apreciación de la prueba). A ello se debe agregar, aunque parezca redundante, que tampoco existe la obligación de fundar la razón por la cual descarta o no alude de manera específica a otros medios probatorios. No cabe entonces sino concluir que la primera regla interpretativa al hacer mérito de la valoración probatoria efectuada por el magistrado -sin eludir la posibilidad del error- es que la prueba soslayada no conducía, a su entender, a la averiguación de la verdad objetiva del caso.

Y con relación a la verdad objetiva, debo aclarar que en función de las reglas de interpretación de la prueba basadas en la sana crítica hay una ligazón inescindible entre verdad objetiva y convicción judicial, de modo tal que ambas confluyen para la solución de todo caso traído al examen de los jueces.

IV.- Efectuadas las anteriores precisiones, para el análisis y resolución del caso traído a examen recurriré especialmente a la prueba que en este estado permanece en el proceso y valoraré a la misma conforme a las reglas de la sana crítica de acuerdo con lo que prescribe el art. 386 del CPCC y en definitiva fundaré mi decisión conforme art. 3 del CCyC y art. 200 de la Constitución Provincial.

Corresponde determinar entonces los hechos controvertidos por las partes de aquellos que no lo están. Para ello he de recurrir entonces a la prueba producida y la valoraré para reconstruir el hecho y dar solución al caso.

Conforme a la prueba producida en autos y que permanece en el proceso surge:

IV.1.- Documental:

Actora: 1.- Copia de la escritura de compraventa N° 121 de fecha 21-09-2017 entre Amalia Ibañez y Elio Adrián Serra. 2.- Contrato de locación celebrado entre actor y demandada con fecha 17/04/2017, con firmas certificada y sellados abonados. 3.- Carta Documento Nº 97918282 con intimación de pago de alquileres y en su defecto, desocupación del inmueble, con aviso de recepción.

Demandada: Partidas de nacimiento (3), 2.-documentos de identidad 3) solicitud de prestaciones.

IV.2.- Informativa:

Registro de la Propiedad Inmueble: En el informe presentado en fecha 29/05/2024 se indica que el actor es el titular de dominio del bien inmueble objeto de autos.

AFIP: del informe extendido por dicho organismo, agregado en fecha 18/04/2024, surge que la accionada se encuentra inscripta en la categoría A monotributo social. 

ANSES: Del informe de este organismo, agregado en fecha 05/03/2024, surge que la señora Cayo se encuentra percibiendo por CUNA, las Asignaciones Universales de los menores ‘Santino Bautista Cayo, Gianna Danne Espíndola Cayo’ y ‘Sheila Abigail Cayo’, como así también el Subsidio Tarjeta Alimentar.

IV.3.- Informe Socioambiental ofrecido por la demandada: Emitido por Departamento de Asistencia Social del Poder Judicial de General Conesa presentado en fecha 11/03/2024.

La Licenciada Contreras informa acerca de la situación de la accionada. Lo hace en base a la recopilación documental a través de la lectura del expediente la entrevista cualitativa semidirigida con la señora Cayo el día 29/02/24 y la observación del contexto habitacional y sociocomunitario de residencia habitual del grupo familiar.

Da cuenta de su grupo familiar conviviente, de su familia de origen, de su condición de salud y la de sus hijos. Manifiesta que tres de ellos son menores de edad y uno mayor, de 19 al momento de la entrevista quien trabaja y asiste a su madre. Explica que no cuenta con la colaboración de los progenitores de sus hijos.

Alude también a su aspecto económico y laboral desde muy temprana edad, entre otras cuestiones que menciona. Refiere en ese aspecto, entre otras consideraciones que también realiza, que logró efectuar la formación de cuidados polivalentes, lo cual le permitió matricularse, inscribirse en el listado de prestadores de IPROSS y empezar a desarrollar dicha actividad de manera autónoma, circunstancias por las que gestionó el monotributo social. Manifiesta también que mientras alternaba esa labor con las que ya desempeñaba sin registrar, a raíz de un cuadro de hipertensión gestacional debió afrontar una inesperada cesárea y el prematuro nacimiento de su última hija el pasado doce de diciembre, por lo que ha debido relegar sus labores rentadas, lo que, sin la protección que le ofrece una ocupación formal, impactó negativamente en su economía, acentuó el deterioro de la calidad de vida del núcleo y la consiguiente caída en el nivel de estratificación socioeconómica.

Al brindar sus conclusiones señala que Yolanda Alejandra Cayo conforma una dinámica monomarental ante la reciente separación del padre de su hija menor, que reside en una vivienda que hace años atrás arrendó mediante contrato. Añade que la misma se encuentra a cargo de la jefatura del hogar, desempleada y sin colaboración de los progenitores de su prole, que sus actuales ingresos devienen de la seguridad social que percibe en favor de sus descendientes; que ante las desfavorables circunstancias se esfuerza por superar con la incondicional ayuda que le ofrece su primogénito y la recurrencia a estrategias de supervivencia, lo cual le permite en un contexto de indigencia -según los índices locales- satisfacer solo esenciales necesidades de subsistencia del grupo. Manifiesta también que luego de haber vivenciado contextos de marcada vulnerabilidad psicoafectiva durante sus dos uniones convivenciales, la señora Cayo asumió unilateralmente la responsabilidad que implica sostener la crianza de un núcleo numeroso, instancias en las que, el temor a atravesar por situaciones de posible revictimización, la llevó a relegar el reclamo alimentario a sus ex compañeros. Sostiene que ante esa compleja trama, sin una red de contención sociofamiliar y mientras permanece aún restringida para reinsertarse al mercado de trabajo debido al período de recuperación de su salud que transita como a las tareas de cuidado exclusivo que detenta respecto de toda la descendencia y particularmente de una bebé prematura que requiere mayor atención, reproduce su vida en adversas condiciones materiales que no le permiten cumplir con el pago del arrendamiento de la morada ni acceder a alternativas habitacionales por sus propios medios, hecho que originó la demanda de desalojo. Refiere que la conjunción de múltiples vulnerabilidades coloca a la titular y su grupo en riesgo de transitar por una situación de calle, escenario en el que resulta imprescindible la perentoria asistencia institucional del Estado para garantizar a los niños y la adolescente su derecho a una vivienda digna y con ello, favorecer la continuidad de su desarrollo integral y la mejora de su calidad de vida.

Corrido el traslado, en fecha 15/03/2024 la parte actora se manifiesta al respecto y sostiene que la intervención de los organismos encargados del diagnóstico social, situación económica, laboral y familiar de la accionada, resultan totalmente extraños a las cuestiones litigiosas que incumben a la parte actora. Ello en tanto mediante lo que se procura es la recuperación de su vivienda en pleno ejercicio del derecho de propiedad que encuentra amparo constitucional nacional y provincial. Argumenta que se ha probado que el ingreso de la demandada a la vivienda se originó en un contrato de locación a término, extremadamente vencido al tiempo de la promoción del presente, por lo que se encuentran reunidos los recaudos que habilitan el desalojo y que las cuestiones sociales, de derechos humanos y/o de vulnerabilidad plenamente atendibles, no pueden recaer empero sobre particulares, siendo responsabilidad solidaria y colectiva que deben asumir de forma eficiente los organismos del Estado, para resolver las problemáticas de modo efectivo, no bastando de ninguna manera la descripción del cuadro de situación que se efectúa. Es por ello que hace suyas las expresiones del dictamen bajo análisis en el último apartado, en cuanto determina que resulta imprescindible la perentoria asistencia institucional del Estado.

V.- La legitimación: Reseñada la prueba producida en autos corresponde ahora detenerme en la legitimación de las partes.

Cabe mencionar que “(...) la legitimación activa para demandar no puede asegurar de por sí el resultado, desalojo, ni la sola alegación de la posesión u otros derechos servirá de defensa, si no viene acompañada en cada uno de los estadios procesales, de la correspondiente alegación (seria, verosímil) y se sujeta a la correspondiente prueba”. (STJRNS1 “Ogilvie”). Concretamente, “(...) reproduciendo las enseñanzas de los maestros Colombo y Kiper- la legitimación activa en el juicio de desalojo existe a favor de quien tenga una relación sobre los bienes y que la misma autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o de cualquier otro análogo. Es una acción de carácter personal, destinada a recuperar el uso yo y goce de una cosa y no admite discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión, ya que el locatario sólo goza de la presencia´(Carlos J. Colombo - Claudio M. Kiper. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación- Comentado y anotado. 3era Edición. Ed. La Ley). Continúan diciendo los autores que `El juicio de desalojo es un acto de administración, y responde a un acto simplemente conservatorio”. (Conf. CACivil de Viedma, en autos caratulados “Queirolo Hugo Dario y otros c/ Chazarreta Alfredo y/o quien resulte ocupante s/ desalojo”, 03/09/15).

El juicio de desalojo (derecho personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, siendo un procedimiento breve por el que se persigue su desocupación.

Así, se ha entendido que la legitimación para reclamar el desalojo se confiere a todo aquel que invoque un título del cual deriva un derecho de usar y gozar del inmueble, contra todo el que está en la tenencia actual de aquél, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, o en virtud de un título que por su precariedad, engendra obligación de restituir (conf. C. Nac. Civ, Sala C 14/7/92 "Municipalidad de Buenos Aires v. Balmaceda, David, J.A. REP 1996-612).

En ese sentido, se ha dicho que “(...) se encuentra legitimado para demandar el desalojo, todo aquel que tenga un derecho sobre el inmueble que le permita reclamar la restitución del mismo (CN Com. De Formosa, 3-6-2013, `Sanabria viuda de Gutnisky, Esmerita c/ Paniagua, Mirtha Beatriz y Otros s/ Desalojo´ Rubinzal Online, RC J 15610/13)”. (Conf. CACivil de Viedma en autos caratulados "Dolzhenko Emma c/ Retamal Gil s/ desalojo (Sumarísimo)", 01/09/2017).

En tal sentido, de la prueba adquirida en el proceso, fundamentalmente boleto de compraventa, informe extendido por el Registro de la Propiedad Inmueble a los que he hecho referencia y también reconocimiento de la propia demandada, no caben dudas de que el señor Elio Andrés Serra en cuanto titular y  locador del bien objeto de autos, que lo legitima para iniciar la presente acción.

Asimismo, la demandada es legitimada pasiva en tanto en la actualidad tiene el bien.

VI.- La excepción de prescripción:

La prescripción liberatoria no tiene cauce ni cabida en los procesos de desalojo.

Se ha dicho que “(...) tanto la adquisitiva como la liberatoria, por su esencia misma, no pueden ser opuestas en el marco del proceso de desalojo, donde lo que se pretende es dejar libre el uso de un bien y entregarlo al acreedor de la obligación de restituir, sin entrar en controversia acerca de la propiedad o de la posesión.” Salgado, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", Ed. Rubizal Culzoni. Santa Fe. 2016. Pág. 397.

El mismo autor también ha dicho que “(...) la acción de desalojo es imprescriptible, pues una vez vencido el contrato de locación, se puede pedir la restitución del bien en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo en que el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa.” Obra citada. P{ag 398.

VII.- El plazo contractual y la intimación a desalojar: Ambas partes coinciden en que el contrato de locación que causó el ingreso de la demandada al inmueble objeto de locación fue celebrado por un término menor al previsto legalmente.

No obstante, en ese entonces, debió ser considerado hecho por el plazo mínimo de dos años y no de tres años, como indican ambas partes. Ello de acuerdo a la normativa vigente al tiempo de su celebración, (Ley 26994 B.O. 08/10/2014) y el destino de vivienda. Por lo que en principio, dada la fecha de inicio de la contratación (17/04/2017), extremo que no es materia de controversia, su vencimiento habría operado el 17/04/2019.

Cabe aclarar que aunque ambas partes afirmaran que serían tres años de mínima, tal plazo no resulta aplicable al caso en cuestión, Ello por cuanto la ley que extendió a tres años el plazo de locación al que se hiciera referencia fue publicada con posterioridad a la de celebración del contrato de marras. Me refiero a la Ley 27751, publicada en el  B.O. en fecha 30/06/20209.

Pero además, el art. 23 de dicha norma que reza “Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.

También, cabe añadir, que, como es sabido y emerge con claridad del artículo 1218 del CCyC, la permanencia en el bien alquilado luego de vencido el plazo pactado, no implica la renovación automática y el locador puede pedir en cualquier tiempo la devolución del bien.

Concluyo entonces que aún de ser aplicable al caso el plazo de tres años también se encontraría saneado el contrato original por el hecho de la tenencia por parte de la demandada dentro de los márgenes temporales hoy vigentes.

Asimismo, tengo presente en tal sentido, que mediante carta documento remitida en fecha 13/02/2023 la actora intimó a la accionada a desalojar el bien en el término de 10 días por vencimiento del contrato y alquileres adeudados como también al pago de 12 meses de alquileres adeudados.

VIII.- En virtud de lo expuesto precedentemente, debo ingresar al análisis de la cuestión de fondo, a fin de determinar si se hallan reunidos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción.

Así, el juicio de desalojo como derecho personal, tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes. En este sentido, es jurisprudencia mayoritaria la que señala que “Para el progreso de la acción de desalojo se requiere que quien la ejercite tenga el derecho a la libre disposición del objeto de aquélla, como aquél contra quién va dirigida carezca de todo título para su ocupación” (conf. “Mayo Moisés c/Castagnola Daniel Angel y otro s/Desalojo; causa Nº 193 / 2” del dieciocho de abril de 2002;CC0002 MO 44703 RSD-196-1 S 22/5/01, Fernández c/Amestoy s/Desalojo; JUBA B 2351323)”.

Es un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble. En consecuencia, constituye presupuesto necesario para que funcione el procedimiento en estudio, que exista por parte de la actora un derecho personal a exigir a la demandada la devolución de la cosa. Y si se ha producido prueba en el juicio, debe evaluarse de conformidad con los principios generales.

De las pruebas colectadas surge y, tengo presente que el inmueble, objeto de pretensión, corresponde al actor quien detenta sobre el mismo un derecho de propiedad, lo que emerge de la escritura acompañada y se constata con la prueba informativa producida al Registro de propiedad Inmueble. Conforme se ha reseñado antes y las partes han coincido en manifestar, éste dio en locación dicho inmueble a la accionada en fecha 17/04/2017 por un plazo que aunque menor, se entiende celebrado por dos años con destino habitacional.

Es claro que la demandada ha reconocido el carácter de inquilina que detenta y de locador del actor no ha negado que el contrato se encuentra ampliamente vencido y ha afirmado que durante meses no pagado por su locación al actor, alegando distintas razones al tiempo de contestar la demanda, las que en modo alguno se ha evidenciado puedan endilgarse o relacionarse con el obrar de actor al punto de impedir restituir el bien.

Es que con independencia de las cuestiones económico laborales que manifiesta y que coinciden con el informe social ya mencionado, lo cierto es que ni de sus dichos ni de las pruebas aportadas puede extraerse ningún fundamento jurídico que habilite a esta última a continuar ocupando el inmueble objeto de autos, siendo evidente, en cambió, su deber de restituir.

Así, se han acreditado suficientemente los extremos invocados por la parte actora en la demanda, y su derecho de uso y goce sobre el inmueble objeto de la presente y por ende ha quedado comprobada la pertinencia del desalojo por parte de la accionada.

IX.- Modalización de la restitución: En razón de lo que surge del informe socioambiental obrante en autos y lo dicho por el Superior Tribunal de Justicia de Río Negro en los autos "Cáccamo Mario Salvador c/Suarez Paula y/o quien resulte ocupante s/Desalojo (Sumarísimo) s/Casación", Expte. Nº 27078/14-STJ-) y por la Cámara de Apelaciones de Viedma (Conf. "Painitru Mirta Niño c/Juez Nora Beatriz y/o quien resulte ocupante s/Desalojo", Expte. 7364/2011), corresponde correr nueva vista a la Defensora de Menores e Incapaces a fin de que arbitre las medidas necesarias y concretas para resguardar los derechos que asisten a los niños, niñas y adolescentes que integran el núcleo familiar de la actora para que libre oficios a la Secretaría de la Niñez, Adolescencia y Familia de la Provincia de Río Negro, y al Departamento de Acción Social de la Municipalidad de General Conesa con ese objeto.

Hácese saber que quedan cargo de DEMEI la confección y su diligenciamiento.

En virtud de lo expresado, teniendo en cuenta las especiales características de la causa y la intervención ya otorgada a la Defensora de Menores e Incapaces y Organismos pertinentes, entiendo adecuado dar el plazo de 60 días para la desocupación del inmueble en cuestión.

X.- Conclusión: Por los fundamentos expuestos corresponde rechazar la excepción de prescripción liberatoria opuesta por la parte demandada y consecuentemente hacer lugar a la acción de desalojo promovida por Elio Andrés Serra y ordenar a Yolanda Alejandra Cayo, su grupo familiar conviviente y/o quien resulte ocupante del inmueble designado como Parcela 06B  de la Manzana 207, Nomenclatura Catastral 10- 1-F-207-06D, inscripto en la matrícula 10-4615 del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicado en la calle Cardenal Cagliero 1124 de General Conesa, a que en el plazo de 60 días de notificada la presente, bajo la modalidad descripta, desocupen el inmueble reseñado precedentemente bajo apercibimiento de desobediencia judicial y de ordenar su desahucio por intermedio de la fuerza pública (art. 686 del C.Pr.).

XI.- Con relación a las costas del proceso y de conformidad con lo dispuesto en el art. 68 primer párrafo del CPCC, deben imponerse a la parte demandada. En relación a los honorarios profesionales de los letrados intervinientes, corresponde diferir su regulación por no existir en este estado pautas objetivas para su determinación (conf. art. 24 y 27 L.A.).

RESOLUCIÓN:

I- Rechazar la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada y consecuentemente hacer lugar a la acción de desalojo promovida por Elio Andrés Serra y ordenar a Yolanda Alejandra Cayo, su grupo familiar conviviente y/o quien resulte ocupante del inmueble designado como Parcela 06B de la Manzana 207, Nomenclatura Catastral 10- 1-F-207-06D, inscripto en la matrícula 10-4615 del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicado en la calle Cardenal Cagliero 1124 de General Conesa, a que en el plazo de 60 días de notificada la presente, desocupen el inmueble reseñado precedentemente bajo apercibimiento de desobediencia judicial y de ordenar su desahucio por intermedio de la fuerza pública (art. 686 del C.Pr.).

II.-Correr nueva vista a la Defensora de Menores e Incapaces, para su intervención en esta instancia a fin de que arbitre las medidas necesarias y concretas para resguardar los derechos que asisten a los niños, niñas y adolescentes que integran el núcleo familiar de la actora, libre oficios a la Secretaría de la Niñez, Adolescencia y Familia de la Provincia de Río Negro, y al Departamento de Acción Social de la Municipalidad de General Conesa. Queda a cargo de la Defensora de Menores e Incapaces interviniente el diligenciamiento. Confección y diligenciamiento a su cargo.

III.- Imponer las costas a la parte demandada (art. 68, del CPCC) y diferir la regulación de los honorarios profesionales hasta que haya pautas para hacerlo (arts. 24 y 27 de la ley G 2212).

IV.- Registrar, protocolizar y notificar conforme art. 9 inc. A del Anexo 1 de la Acordada 36/2022.

Leandro Javier Oyola

Juez