Fallo Completo STJ
| Organismo | JUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N° 3 - CIPOLLETTI |
|---|---|
| Sentencia | 72 - 04/10/2022 - DEFINITIVA |
| Expediente | CI-29687-C-0000 - MARTINETTI MARIO BRUNO C/ ATEGAM S.A. S/ ESCRITURACION (ORDINARIO) |
| Sumarios | No posee sumarios. |
| Texto Sentencia |
Expte. N° 29687 Cipolletti, 04 de Octubre de 2022.-
VISTOS: los autos caratulados “MARTINETTI MARIO BRUNO C/ ATEGAM S.A. S/ ESCRITURACION” (Expte. Nº CI-29687-C-0000), puestos a despacho para el dictado de la sentencia, y de los que:
RESULTA: 1.- Que en fecha 04/12/2020 se presenta el Sr. Martinetti Mario Bruno por intermedio de su letrado apoderado Dr. Julio Tarifa, a interponer formal demanda de escrituración y subsidiariamente acción de usucapión - prescripción adquisitiva sobre dos (2) inmuebles designados catastralmente como: 01-3-C-088-02 con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. al Tomo 737 Folio 242 Número de Finca 142.888, sito en calle Plaza Huincul N° 250, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro; y 01-3-C088-08 con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. al Tomo 737 Folio 243 Número de Finca 142.889, sito en calle Comodoro Rivadavia N° 391, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro en contra a ATEGAM S.A. Solicita embargo preventivo y anotación de litis.
Relata que el día 25 de Noviembre de 1977 se firmó un Convenio de Compraventa entre la Municipalidad de Catriel y la empresa ATEGAM S.R.L. (la cual el 30/04/1980 inscribe su transformación en ATEGAM S.A. en el Registro Público de Comercio de Comodoro Rivadavia y el 30/10/1980 hizo lo mismo en el Registro Público de Comercio de Neuquén), por medio del cual se le vendió a esta última el inmueble cuya Designación Catastral es la 01-3-C-088-02, con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. con Tomo 737 Folio 242 Número de Finca 142.888, sito en calle Plaza Huincul N° 250, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro. En iguales términos, el día 18 de Abril de 1979 se firmó un Convenio de Compraventa también entre la Municipalidad de Catriel y la empresa ATEGAM S.R.L. –posteriormente inscripta como ATEGAM S.A., por medio del cual se le vendió a esta última el inmueble cuya Designación Catastral es la 01-3-C-088-08, con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. con Tomo 737 Folio 243 Número de Finca 142.889, sito en calle Comodoro Rivadavia N° 391, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro.
Explica que en el mes de Noviembre de 1992, el Sr. Miguel Ángel González, DNI N° 12.436.228, Apoderado y Gerente de la empresa ATEGAM S.A. contacta al Sr. Martinetti y le propone a venderle los dos (2) inmuebles. Atento que éstos estaban en grave estado de abandono y deterioro, le ofrece entregarle la posesión de la propiedad al actor y que éste se haga cargo de todos los arreglos necesarios para poder dejar en condiciones de uso los inmuebles. Asimismo se acordó que el importe de todos los gastos en los que incurriere Martinetti como consecuencia de las reparaciones y demás se descontarían del precio de la compraventa. El actor aceptó dicha propuesta e inmediatamente ocupó los inmuebles y comenzó a realizar las reparaciones y a tramitar la conexión de la energía eléctrica. Manifiesta que desde el inicio de la ocupación y posesión, Martinetti comenzó con el pago de los impuestos inmobiliario, retributivos y el servicio de agua y que los restantes servicios y tasas comenzó a pagarlos en forma inmediata a su conexión (década de 1990).
Refiere que al cabo de unos años, se acordó entre Martinetti y ATEGAM S.A. formalizar la Compraventa mediante un Contrato que se celebró el día 25 de Febrero de 2000 y si bien la compraventa se llevó adelante cumpliendo con todos y cada uno de los requisitos y formalidades, al momento de pretender escriturar los inmuebles luego de transcurridos unos años, el Sr. Martinetti no logra contactar ni al Sr. González ni a nadie que le pudiera dar una solución al respecto. Ello motivó la presente acción judicial de escrituración.
Aclara que desde el momento en que el actor ocupa los inmuebles en cuestión, éstos fueron utilizados para llevar adelante su Taller y la Oficina de sus actividades laborales. Las actividades que desarrolla el actor en dichos inmuebles son de TALLER DE CHAPA Y PINTURA anexo ARENADOS DE EQUIPOS INDUSTRIALES y comenta que desde que el Sr. Martinetti está ocupando los inmuebles se dedicó a invertir en ellos y a explotarlos debidamente: construyó numerosas edificaciones y accesorios nuevos sobre los bienes. Entre ellos se pueden destacar: Tinglado Arenados de 225 m2 ; Cabina de Pintura de 125 m2 ; Galpón para Inflamables de 40 m2 ; Oficinas Internas para Taller de 30m2 ; Red de agua potable soterrada; Red de gas industrial soterrada y aérea; Instalación de ingreso energía soterrada; Instalaciones interiores de energía, gas y agua; Cerco perimetral de división interna en los inmuebles para dar en locación parte de los inmuebles. Además, realizó los pagos de derechos de Planos de Obra; así como también abonó los Honorarios Profesionales por la confección de los Planos de Obra. El actor asimismo encomendó la confección y REGISTRACIÓN de los PLANOS DE MENSURA. Resalta que todas las nuevas construcciones, mantenimientos en general y reparaciones fueron pagadas desde el primer día de la posesión y ocupación por parte de Martinettiy que en los últimos años, el actor asumió y pagó –una suma importantísima- por todos los gastos devengados de la tala de todos los árboles plantados en los sectores norte y sur de ambos inmuebles que son linderos a vecinos.
Arguye que ha poseído el inmueble en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida y que en este tipo de usucapión no interesa el título ni la buena fe (lo que no importa que pudieran eventualmente concurrir), sino que la actora pruebe que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño, que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y que con tales características ha durado durante el tiempo exigido por la ley.
Destaca que en distintas oportunidades el actor realizó CONTRATOS DE LOCACIÓN como locador, con diferentes locatarios, alquilando partes de los inmuebles y en otras oportunidades la totalidad de los inmuebles.
Por ello solicita que se obligue a la demandada a hacer la ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO, conforme art. 512 CPCyC, de los dos (2) inmuebles designados catastralmente como: 1) 01-3-C-088-02 con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. al Tomo 737 Folio 242 Número de Finca 142.888, sito en calle Plaza Huincul N° 250, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro; y 2) 01-3-C-088-08 con una superficie de 6.180,00 m2 , inscripto en el R.P.I. al Tomo 737 Folio 243 Número de Finca 142.889, sito en calle Comodoro Rivadavia N° 391, Parque Industrial de Catriel, de la Ciudad de Catriel, Provincia de Río Negro, solicitando de manera subsidiaria y en legal tiempo y debida forma, la acción por USUCAPIÓN –PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA- de los inmuebles mencionados.
Finalmente, funda en derecho, acompaña prueba documental y ofrece la restante y peticiona conforme a estilo.
2.- Que en fecha 23/02/2021 se ordenó trabar el embargo, por monto indeterminado sobre los inmuebles designados catastralmente como: 01-3-C-088-02 y 01-3-C088-08, anotar la litis y se dispuso que las presentes tramitarían por las normas del proceso ordinario (art. 319 del CPCC), y se ordenó correr el traslado de la demanda ATEGAM S.A. por un plazo de 15 días a la parte demandada para que comparezca, constituya domicilio procesal y la conteste conforme a derecho.
3.- En fecha 30/08/2021 se decreta la rebeldía de la demandada.
CONSIDERANDO:
5- Que nos encontramos ante un caso que tiene como fin obtener por parte de la demandada, la escritura traslativa de dominio respecto de los inmuebles designados catastralmente como: 01-3-C-088-02 y 01-3-C088-08, por haber así sido pactado mediante el boleto de compraventa celebrado entre las partes el día 25 de febrero de 2000 adjuntado a las presentes actuaciones que tengo a la vista. Determinada así la pretensión de la actora, cabe encuadrar el caso delimitando el marco jurídico para proceder a su cotejo con las constancias de autos, y decidir la solución que considero le corresponde. Primeramente habré de señalar que conforme los hechos y actos que fundan la presente acción, han transcurrido en su mayoría durante la vigencia del antiguo Código Civil, considerando adecuado en consecuencia resolver el conflicto bajo las normas que regían durante el nacimiento del contrato que basa el reclamo; que de acuerdo a las fechas en juego fue el 25 de febrero de 2000, es el antiguo plexo normativo. La ley 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación fue promulgado por decreto 1795/2014 (B.O. n° 32.985 del 8-10-2014), entrando en vigencia el 1 de agosto del año 2015 . El alcance en este caso de la regulación de la vigencia de las normas sucesivas en el tiempo, determinada en su artículo 7, en cuanto a las reglas a seguir mantiene el mismo texto y sistema que el derogado art. 3° del Código Civil, según reforma de la ley 17.711. Como expresara Kemelmajer de Carlucci, “la nueva ley rige no sólo para situaciones que nacen después de su entrada en vigencia, sino también para las anteriores, si se trata de situaciones no agotadas (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, pág. 18). En el ámbito contractual, debe tomarse en consideración que el punto de partida es el artículo 962 del Código Civil y Comercial que dispone que “las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”. La regla, entonces, es que el nuevo código no es aplicable a los contratos constituidos conforme al Código Civil Velezano, en tanto se trata de normas supletorias, con excepción de las reglas que sean indisponibles para las partes (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, op.cit., pág. 148).” Y no obstante que cierta doctrina propone que en algunos casos puede aplicarse el código civil y comercial promulgado con posterioridad, pues los efectos del contrato subsistían para su cumplimiento cuando salió a la luz la nueva normativa; lo cierto es que para el caso que toca resolver, no se ve afectada la solución que supone tanto bajo uno u otro plexo; por lo tanto deviene en irrelevante en este fallo, una eventual discusión al respecto. También se aclara que la decisión se basará tan sólo en aquellas argumentaciones que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso.
Recordemos entonces que la pretensión original, en tanto obligación de escriturar reclamada, es una típica obligación de hacer; y el viejo Código Civil Argentino en sus artículos 1184, 1185 y 1187 regulaba lo concerniente a su cumplimiento y sus efectos; seguido en esencia por el articulado del nuevo código unificado, en los arts. 969, 1017, 1170 y 1171.
Se estipulaba en tal normativa que los contratos que se hicieron en forma particular, debiendo hacerse por escritura pública; no se juzgarán concluidos hasta su perfeccionamiento por el correspondiente instrumento público. Ésta, será juzgada como una obligación de hacer y la parte cumplidora podrá exigir el otorgamiento de la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses. Estos artículos guardaban perfecta relación con lo establecido en el art.889 del mismo plexo (que encuentra su correlato en el actual art. 955 del CCyC) que disponía “...Si la prestación se hace imposible por culpa del deudor , o si éste se hubiera hecho responsable de los casos fortuitos o de fuerza mayor, sea en virtud de una cláusula que lo cargue con los peligros que por ellos vengan, o sea por haberse constituido en mora, la obligación primitiva, sea de dar o de hacer, se convierte en la de pagar daños e intereses.-”
En ese contexto es que se desarrolló el presente caso; pues tengo por comprobado que como base de lo reclamo al demandado, en procura de obtener la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, respecto de los inmueble designado catastralmente como 01-3-C-088 08 y 01- 3- C-088-02, las partes suscribieron un contrato de compraventa. Así surge del instrumento acompañado, respaldado por la postura asumida por el accionado.
7.- Por otra parte, tal como ha quedado trabada esta litis corresponde establecer que la rebeldía declarada y firme respecto del demandado y su incumplimiento a la carga impuesta por el art. 356 inc. 1 del C.P.C.C. lleva a estimar su silencio como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos alegados por la actora. En tal sentido, se ha sostenido que: "Los hechos y la documental aportada a la causa deben tenerse por reconocidos en tanto que el accionado no ha comparecido al pleito y ha sido declarado rebelde, tornándose operativa la norma del artículo 60 CPCC en cuanto a que "La rebeldía declarada y firme exime a quien obtuvo la declaración de la carga de acreditar los hechos invocados, los que se tendrán por ciertos salvo que fueran inverosímiles..." (Conf. Cámara de Apelaciones de Gral. Roca in re: "FLORES DECELINDO EDECILIO C/ SILVA VICTOR MARCELO S/ SUMARISIMO" (Expte. n° CA-21493), fallo de fecha 19/02/2015).-
De este modo, para decidir la procedencia o no de esta pretensión, atento la plataforma sobre la cual se basa el reclamo, habré de principiar por analizar si está dado el sustento fáctico sobre el que se pretende andamiar la pretensión, es decir: la existencia del contrato, (el boleto de compraventa) su contenido y el incumplimiento por parte de la demandada de realizar la escritura traslativa de dominio en favor de la actora, lo que surge el informe del Registro de la Propiedad Inmueble acompañado.
De la prueba documental aportada a autos tengo por acreditado la existencia del Boleto de compraventa firmado entre las partes Martinetti y Ategam S.A., en fecha 25 de febrero de 2000, respecto de los inmuebles designados catastralmente como: 01-3-C-088-02 y 01-3-C088-
08. Asimismo en dicho contrato en la cláusula Tercera se pacta también que “el vendedor entrega al comprador en este acto la posesión de los inmuebles”.
Que en fecha 22/03/2022 se agregan informes de dominio del RPI donde surge que el inmueble con NC 01 3 C 088 08 y NC 01 3 C 088 02 se encuentran a nombre de Ategam S.A.
Si bien ya se encuentran acreditados los extremos necesarios para poder acceder a la acción de escrituración incoada por la parte actora, tendré en consideración la vasta documental acompañada, que da cuenta que el actor se comporta en carácter dueño de los inmuebles, acreditando la posesión desde hace más de 20 años mediante la explotación de los mismos, tala de árboles, pago de servicios y de impuesto inmobiliarios.
8. - Tomo en cuenta la vasta documental acompaña en autos (Certificación de la Municipalidad de Catriel de que el Sr. Martinetti obtuvo en fecha 27/09/1993 habilitación comercial para “Taller de chapa y pintura” en el inmueble NC 01 3 C 088 02 y en fecha 01/06/2004 obtuvo autorización para anexar el rubro “Arenados de equipos industriales” hasta el día 02/07/2013, fecha en la que obtuvo la baja; Que de la Valuación Fiscal emitida por la ART de Catriel surge que el inmueble con NC 01 3 C 088 02 y 01 3 C 088 08 se encuentra inscripto a nombre de Martinetti Mario Bruno; Distintas boletas y comprobantes de regularización de deuda de pago de impuesto inmobiliario comprendidas en el periodo de 1995 a 2020; comprobante de pago de servicios retributivos desde 1997 a 2020 de ambos inmuebles; Certificado de libre deuda de la municipalidad de Catriel de fecha 26/03/2009 de servicios retributivos respecto del inmueble NC 013C08802 y dle inmueble 013C08808; Certificado de numeración domiciliaria expedido por la municipalidad de Catriel; Folio Parcelario respecto de los inmuebles 01 3 C 088 02 y 0133C08808 que surge como poseedor el actor; Solicitud a la municipalidad de Catriel por parte del actor de la aprobación definitiva de los planos de obra en el inmueble 013 C 088 02; Permiso de extracción de árboles y facturas del servicio de tala de árboles a nombre del actor; De la documental acompañada surge que la fecha del alta del servicio electrónico es de 01/09/1998, el del agua en fecha 30/06/2010 y el de gas en fecha 05/10/2001 a nombre de Martinetti Mario Bruno; contrato de locación de inmuebles de Telefónica Argentina S.A., Skanka S.A y con Aconcagua Energía Servicios S.A.; acta por ante escribano donde surgen declaraciones de testigos: Victor Hugo Mauad, Sergio Ruiz y Ricardo Rogelio Guerra Miño quienes manifiestan que el actor ocupa los inmuebles en cuestión desde 1992 y que siempre se ha comportado como dueño. El Sr., Hector Omar Valdebenito relata que en el año 1995 entró a trabajar ala empresa del actor y ésta ya estaba instalado en los inmuebles y que reconoce las edificaciones efectuadas y la tala de árboles. Es decir que con esta prueba se acredita lo expresado por el actor en su escrito de demanda en cuanto a la fecha en la que entra en posesión de los inmuebles 1992, del funcionamiento de un taller de chapa y pintura que luego también funcionó como arenado, que ha construido galpones, que pagó servicios, que taló árboles, es decir que se ha comportado como dueño de los mismos)
Aportan a ello los informes agregados a autos derivados de la prueba informativa: en fecha 28/04/2022 Pecom reconoce contrato de locación celebrado en fecha 08/09/2014 entre dicha empresa y el Sr. Martinetti . En fecha 14/02/2022 la empresa Aconcagua Energía Servicios S.A. acompaña contrato de locación firmado entre ésta y el actor con fecha 23/10/2018 sobre los inmuebles NC 01 3 C 088 08 y NC 01 3 C 088 08; A su turno Aguas Rionegrinas informa que se ha dado de alta del servicio en fecha 25/06/2010 y Camuzzi informa que lo ha hecho en fecha 05/10/2001 y Edersa informa que lo ha hecho en 01/09/1998. Que en fecha 10/03/2022 la Municipalidad de Catriel informa que con fecha 25/02/2000 se ha registrado el Sr. Martinetti como propietario de los inmuebles NC 01 3 C 088 08 y NC 01 3 C 088 08.; a su turno ART informa que el Sr. Martinetti figura como responsable de pago por los inmuebles desde el 12/02/2009; Con fecha 10/02/2022 contesta Telefónica de Argentina e informa y acompaña contrato de locación celebrado entre ésta y el actor sobre los inmuebles en fecha 29/07/2011; En fecha 07/02/2022 la municipalidad de Catriel informa que “MARTINETTI MARIO BRUNO DNI 8.324.024, obtuvo habilitación comercial EN FECHA 27 de septiembre de 1993, en rubro TALLER DE CHAPA Y PINTURA, con domicilio comercial en calle Plaza Huincul Nº 212, Bº Parque Industrial de esta ciudad, habiendo obtenido la misma según Resolución Municipal Nº 1775/1993, que en fecha 01 de Junio de 2004 se autoriza anexo de rubro “ARENADO DE EQUIPOS INDUSTRIALES” a su actividad según Resolución Municipal Nº 1016/2004 de fecha 01 de Junio de 2004, que en fecha 02 de Julio de 2013, se le otorga baja comercial mediante Resolución Municipal Nº 2283/2013, de fecha 05 de julio de 2013”.
Por su parte, la prueba testimonial de fecha 04/08/2022 en donde declararon los testigos: Mauad quien manifiesta que los inmuebles están ubicados en la zona de Parque Industrial de Catriel y que el Sr., Martinetti los ocupa desde la década del ´90 y siempre fue el dueño. “eso estaba muy abandonado, muchos años y se hicieron galpones para la actividad que hacía Martinetti, sala de pintura, oficina, un galpón para arenado. Me acuerdo lo último porque estuve cerca de eso, lo conversamos lo planificamos, la tala de árboles, en eso estuve, puedo acordarme 2017/2018…” la ocupación ha sido continua sin interrupción.
El Testigo Guerra Miño expresa que “el Sr. Martinetti ocupa un galpón, una base que da para la calle Rivadavia en el parque industrial, son dos inmuebles, desde el ´90, ´91, porque cuando comencé a trabajar con él, nos cambiamos ahí. Los inmuebles estaban abandonados . en el tiempo que estuve yo se pintó se acondicionaron las rejas, alambrados, portón. Él era el dueño”. Valdebenito manifiesta que “yo comencé a trabajar en el año 1994 y él ya estaba ahí en la base… hicimos la cabina de pintura, se hizo nueva eso, y después se hizo un galpón de arenado que es donde arenábamos. La ocupación fue continua hasta el día de hoy”. El testigo Ruiz manifiesta que “El Sr Matinetti ocupa dos inmuebles en el Parque industrial de Catriel, en calidad de propietario. Lo ocupa desde 1992. se realizaron obras en los inmuebles. Tuvo un desarrollo empresarial donde habían cabinas de pintura y de arenado. esas obras las hizo él. Recuerdo los malos momentos que pasó él porque los vecinos se quejaban por unos eucaliptos que habían muy grandes y producían mucha suciedad asique tuvo que encargarse de la tala de esos eucaliptus. La cabina de pintura 1995, arenado 2006 y la tala de eucaliptos 2017. La posesión ha sido continua”. Espósito “tiene dos inmuebles en el Parque industrial de Catriel, tiene la cabina de pintura, tiene un galpón de arenado. El es el dueño y lo debe estar ocupando desde 1992 más o menos. Casi todo lo que hay, lo ha hecho él. Yo le instalé las líneas telefónicas asique estoy al tanto que siempre lo ha ocupado él”.
De todo ello queda acreditado también la posesión pacífica y el ánimus domini que ha ejercido el actor sobre los inmuebles.
9.- En consecuencia de todo lo expresado y merituado, en base a la normativa y luego del análisis de todos los factores en juego, la pretensión ejercida merece total acogida, sin que obsten elementos para decidir su procedencia; por lo tanto,
RESUELVO:
I.- HACER LUGAR a la demanda promovida por el Sr. MARTINETTI MARIO BRUNO y CONDENAR a la obligación de ESCRITURAR a favor de la accionante los inmuebles identificados con NC 01-3-C-088-02 y 01-3-C088-08, de la ciudad de Catriel en el plazo de 15 días hábiles de notificado de la presente sentencia; BAJO APERCIBIMIENTO DE FIRMAR LA SUSCRIPTA EN SU LUGAR (art. 512 CPCyC) . CON COSTAS a la accionada (art. 68 CPCyC).
II.- IMPONER las costas en su integralidad a la demandada y objetivamente perdidosa (art. 68 y ccdtes. del CPCyC).-
III.- FIJAR AUDIENCIA, UNA VEZ FIRME LA PRESENTE, para determinar el monto base para decidir la regulación de honorarios (art24LA).
IV.- Notifíquese a la demandada rebelde por Secretaría.-
Dra. SOLEDAD PERUZZI JUEZA |
| Dictamen | Buscar Dictamen |
| Texto Referencias Normativas | (sin datos) |
| Vía Acceso | (sin datos) |
| ¿Tiene Adjuntos? | NO |
| Voces | No posee voces. |
| Ver en el móvil |
