Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°1 - GENERAL ROCA
Sentencia63 - 17/11/2017 - DEFINITIVA
ExpedienteB-2RO-110-C1-15 - CONSORCIO DE LAS 500 VIVIENDAS BARRIO UNIVERSITARIO PLAN B C/ KOPRIO SONIA S/ INTERDICTO (Sumarísimo)
SumariosNo posee sumarios.
Texto SentenciaGeneral Roca, 17 de noviembre de 2017.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados “CONSORCIO DE LAS 500 VIVIENDAS BARRIO UNIVERSITARIO PLAN B C/ KOPRIO SUSANA S/ SUMARÍSIMO”, Expte N° B-2RO-115-C1-15, del registro de éste Juzgado Civil, Comercial y de Minería N° 1;
RESULTA: A fs. 1/16 comparece el Dr. Omar Alfonso invocando el carácter de apoderado de la accionante y justifica la personería invocada acompañando poder general para juicios otorgado por parte de la presidenta y secretaría de la Asociación Civil denominada “Consorcio de las 500 viviendas barrio universitario plan b”. Acompaña documentación y manifiesta que el objeto de la demanda es iniciar formal demanda por incumplimiento a la ley de propiedad horizontal N° 13.512, art 5 ° y 7° contra la Sra. Sonia Koprio. Relata que la demandada, quien vive en el núcleo 23, planta baja, departamento “c” del Consorcio 500 Viviendas de esta ciudad, realizó la construcción de paredes en la zona pública de libre circulación frente a la puerta de acceso a su domicilio que impiden el tránsito peatonal del lugar. Que tal acción no corresponde con lo establecido por la ley 13.512, que exige la concurrencia de todos los copropietarios en la aceptación de la modificación del espacio común. Que la construcción no solo violenta disposiciones regladas en la norma mencionada, sino que impiden el tránsito de vecinos por ese sector, imposibilitando la circulación normal y habitual, como también haciendo que los vecinos tengan que desplazarse mayores distancias para poder retirar la basura domiciliaria o acceder a distintos sectores del barrio. Que a su vez, luego de las obras, las dimensiones de los espacios de circulación dentro de las paredes construidas por la demandada, impiden el libre acceso de camillas a los niveles superiores del núcleo habitacional, como también imposibilita el trabajo que puedan llegar a realizar los bomberos si tuvieran que acceder a las unidades habitacionales de plantas superiores a la de la demandada. Continua y afirma que no solo razones de derecho, de gran importancia teniendo en consideración la cantidad de habitantes que viven bajo la esfera de la ley 13.512 y la relevancia que implica que la misma se respete a los efectos de una normal convivencia entre vecinos, sino que también existen razones de carácter fáctico que revisten gran jerarquía y que no deben soslayarse al momento de evaluar la situación planteada. Cita jurisprudencia, ofrece prueba y peticiona que se dicte sentencia con las siguientes condenas: destrucción de lo construido alterando la construcción original del consorcio, restitución al estado anterior del espacio común alterado por la obra y si hubiere malicia que se condene a la multa contemplada en ese dispositivo legal.-
A fs. 18 con fundamento en la ley 13.512 se ordena al apoderado que regularice la personería invocada, atento que dicha normativa establece como legitimados activos al consorcio o al propietario afectado, en tanto en el presente caso no se ha acompañado ni el reglamento de copropiedad ni se ha presentado a iniciar la acción el administrador del consorcio.-
A fs. 19/27 se presenta la Sra. Susana Mabel Martin, en su carácter de administradora del consorcio 500 viviendas, acompañando a tal fin acta de designación en el cargo y el reglamento de copropiedad en ejemplar original.-
A fs. 37 se ordena el traslado de la demanda, imprimiéndose el trámite sumarísimo. A fs. 38 se agrega cédula diligenciada. A fs. 39/58 se presenta la Sra. Sonia Koprio, por derecho propio y con patrocinio letrado de la Defensoría Oficial N° 10, niega todos y cada uno de los hechos invocados en la demanda. Expone su versión de los hechos y refiere que desde hace varios años que vive en el inmueble de referencia, que desde hace unos meses, los continuos episodios de violencia física al cual fuera sometida por malvivientes y la falta de vigilancia y policía en el vecindario, poniendo en riesgo su integridad física, a lo que el consorcio no ha dado respuesta, a pesar de haber pedido con insistencia que se resuelva el tema seguridad. Por ello, cansada de la violencia física y los hechos de los malvivientes que orinan su ingreso, hacen sus necesidades frente a su puerta y el consorcio no ha dado ninguna respuesta, se vio en la necesidad de levantar una pared a fin de preservar su seguridad e integridad física. Deja constancia que la Sra. Palialef Elisa de planta baja, dpto. A tiene efectuada una pared de cemento que impide el paso. Asimismo, el Sr. Levio Rubén de planta baja dpto. B, tiene efectuado un cerramiento, la Sra. Santana Elsa efectuó parrilla y cerró, y también la Sra. Celia Caneo, inquilina del 3° piso, quien la hostiga constantemente y siempre que puede la amenaza e insulta por haber construido una pared. Que ello queda acreditado con las fotos acompañadas. Que por el estado de suciedad, todo el tiempo las cloacas se tapan, como consecuencia de ello, las aguas servidas ingresan a la vivienda todo el tiempo. No obstante haber efectuado varios reclamos, el consorcio no da respuesta alguna, por lo que no entiende como el consorcio hace oídos sordos a estos reclamos pero está atento a efectuar medidas en su contra, sumado a que a ella le reclama el hecho de tener una pared cuando varios vecinos tienen construida una y aún mayores que la suya y no han recibido nunca un reclamo. Desconoce y niega la documental acompañada, ofrece prueba, funda en derecho e invocando razones de seguridad e higiene solicita no se haga lugar la demanda, rechazándose la misma con costas.-
A fs. 64 se fija audiencia preliminar, la que se celebra a fs. 70 en fecha 12 de noviembre de 2015. En aquella oportunidad se deriva la causa al CEJUME a fin de analizar la posibilidad de acuerdo. Sin perjuicio de ello, se fijan los hechos controvertidos y se ordena la producción de la prueba.-
A fs. 73 obra constancia de ingreso de las actuaciones ante el CEJUME, a fs. 76 obra acta de audiencia en la que las partes solicitan la suspensión del procedimiento por el término de 30 días, suspendiéndose el proceso y fijándose audiencia para el 30/03/16. A fs. 77 se agrega formulario de mediación intrajudicial, sin resultado de acuerdo. A fs. 79 se celebra audiencia, la que se suspendió por falta de asistencia letrada para la demandada. A fs. 81 se fijan fechas de audiencia testimonial y confesional. A fs. 82 se celebra audiencia de prueba declarando los testigos Santana, Sanchez, Briceño, Tripailao. El letrado de la actora desiste de la testimonial del Sr. Toledo. A fs. 90 obra acta de audiencia en la que declaran como testigos los Sres. Lizama, Gutierrez, Vilche, Rojas, desistiendo la demandada de la testimonial del Sr. Bertoni y se ordena la inspección ocular en el domicilio de la Sra. Sonia Koprio. A fs. 100 obra constancia de haberse celebrado la inspección ocular. A fs 102 se certifica la prueba producida. A fs. 108 se tiene por desistida a la parte demandada de la confesional de la parte actor y se clausura el término probatorio. A fs. 115/116 se glosa el alegato de la actora, a fs. 117/118 el de la demandada y a fs. 119 se dictan autos para sentencia;
CONSIDERANDO: Como cuestión preliminar, corresponde hacer referencia a la ley aplicable, en razón de la modificación operada por la Ley 26.994, a partir del 01/08/2015, el nuevo ordenamiento civil y comercial consagra en forma expresa disposiciones que regulan diversos aspectos de la propiedad horizontal en el título V del libro IV, art. 2037/2072.-
A su turno, el nuevo CCyC contiene, en el art. 7 una disposición respecto a la temporalidad de la ley sentando como principio la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas o extinguidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, y a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.-
En base a tal principio, en este caso a sentenciar, he de considerar que la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior, por lo que el presente caso se regirá por las prescripciones de la ley 13.512 y no por el nuevo CCyC.-
El consorcio actor promueve interdicto de obra nueva, solicitando la destrucción de lo construido por la Sra. Koprio, que implicó una alteración de la construcción original del núcleo 23, planta baja; la vuelta al estado anterior original del espacio común alterado por la obra; y, si hubiera mala fe que se condene a la demandada a abonar una multa.-
La acción intentada, interdicto de obra nueva, tiene su regulación específica en los arts. 619, 620 y cctes. del CPCyC y sustento de fondo en los arts. 2488, 2489, 2500 y cctes. del Código Civil y art. 5,6,7 y 15 de la ley 13.512. En el caso, se trata de la construcción que realizó la demandada en el acceso a la zona pública de libre circulación frente a la puerta de acceso a su domicilio, que impediría el tránsito de los vecinos.-
Y lleva razón la accionante en tanto que no puede uno de los copropietarios adueñarse de espacios comunes, estando ello prohibido por el reglamento de copropiedad al que deben someterse todos los propietarios.-
La ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en su art. 7 in fine prevé: "... Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la conformidad de todos los propietarios".-
Por otro lado, del Reglamento (que solo fue desconocido por la demandada en forma genérica) surgen las obligaciones de los propietarios, determinándose expresamente las prohibiciones entre la que se encuentra "Colocar en los sectores de propiedad común o en los de propiedad exclusiva con vista al exterior, insignias, letreros, anuncios banderas de propaganda, todos, chapas, muebles, macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética del edificio o la comodidad de los convecinos. Incumbe a la asamblea de propietarios considerar los pedidos que se formulen y resolverlos" (art. 3 inc. 1 c).-
Por su parte, en la claúsula primera refiere a que los propietarios y demás integrantes de las unidades familiares "harán uso de los bienes y servicios de propiedad común de acuerdo a la naturaleza y destino de cada uno de ellos, con la moderación y cuidado para no privar del mismo uso y goce a los demás"
En la cláusula tercera se prohibe "ocupar de cualquier forma y para cualquier fin aunque fuere temporariamente los lugares de propiedad de uso común, como también introducir construcciones, casillas u obras análogas en balcones, terrazas, ventanas etc que den a la vía pública o patios o jardines de uso común... En general está prohibido efectuar toda clase de obras y depositar materiales, mercaderías u objetos en lugares de propiedad de uso común y realizar todo acto que pueda comprometer la estabilidad estética y decoro del edificio o puedan significar daño o molestia o perjudicar de cualquier otra manera a los demás propietarios". En la cláusula cuarta se refiere a que "No podrán alterarse los frentes del edificio... que afecten o modifiquen el conjunto".- Por último, en la vigésima novena se determina la forma de resolver ciertas cuestiones requiriéndose la unanimidad para "disponer la realización de toda obra nueva que afecte al inmueble común". También se prevé que ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de los copropietarios, el consorcio "lo intimará por cualquier medio fehaciente de comunicación para que cumpla con sus obligaciones contenidas... si vencido el término, el propietario se mantuviere en mora, el Consejo de Administración podrá instruir a quien lo represente para la iniciación de las acciones legales".-
De las citas efectuadas del reglamento de copropiedad y de la prueba producida en autos se puede concluir que la Sra. Koprio realizó una obra en el acceso al Núcleo 23, planta baja, en el que reside y que ello conllevó al cerramiento del espacio común y de libre circulación, sin acreditar conformidad de todos los propietarios, por lo que asiste razón al Consorcio, debiendo volver las cosas al estado anterior.-
La defensa realizada por la demandada se enfocó en demostrar que en el barrio, otros vecinos tenían construcciones similares a la que ella realizó, tratando de justificar su proceder en cuestiones de seguridad. Sin perjuicio de ello, no logró acreditar la conformidad de los copropietarios en la forma que exige el reglamento, por lo que su defensa no logra desvirtuar los hechos acreditados por el accionante que tornan procedente la acción incoada.-
Para así resolver, no debe dejar de merituarse la naturaleza del espacio invadido por la obra nueva, la actitud asumida frente al inicio, prosecución y/o culminación de la obra por el consorcio y los intereses lesionados con el mantenimiento o destrucción de la obra.-
De las constancias de fs. 10 surge que el Consorcio intimó en forma previa al inicio de estas actuaciones a la demandada, ello de conformidad con lo previsto en el reglamento citado mostrando su pleno interés en que la obra no se mantuviera.-
Asimismo, los testigos de ambas partes reconocen que la Sra. Koprio construyó una pared en el acceso al núcleo 23, aunque difieren las posiciones de los testigos ofrecidos por actor y demandada en cuanto la afectación o no de la obra realizada al resto de los consorcistas.-
Elsa Santana, reconoció que le molesta lo que hizo Koprio, es decir el cerramiento, que el mismo implicó un cierre todo el paso. Dio cuenta de los perjuicios que sufren los vecinos que consisten en que por el cerramiento se impide el tránsito de los vecinos en el lugar. También reconoce que hay otros cerramientos hechos en otros núcleos pero que han quedado más prolijos.-
Silvia Sanchez, vecina del núcleo 23, declaró que la sra Koprio los priva del acceso común, ya que cerró con una pared. Que el acceso siempre estuvo y ella hace un año cerró, no se pudo dialogar con ella y los perjudica, hay una srta anciana mayor de edad y otro señor que deben dar toda la vuelta para bajar, tomar el colectivo etc. Que si bien la Dra. Delucchi planteó que a la testigo le comprendía las generales de la ley por denuncias cruzadas con la demandada, su testimonio se tiene en cuenta conforme las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo dispuesto por el art. 456 CPCyC, ya que -en líneas generales- su declaración coincide con los testimonios de los Sres Santana y Briseño, sumado a que del interrogatorio formulado no se advierte un interés propio por sobre el general del consorcio.-
Santana, Sanchez, Briseño, Tripailao y Lizama afirman que la demanda cerró porque pasaba mucha gente, o que el espacio se prestaba para reuniones pero por sobre todo por cuestiones de seguridad.-
Briseño afirma que le molesta la pared que implicó que se cerrara el acceso, que hizo una pared y cerró toda la pasada. Que se vio perjudicada porque les robaron dos motos porque las tuvieron que dejar en otro lado que no hay seguridad... Que la obra se hizo desde su puerta hasta el paredón que tiene la vecina de al lado, cerrando todo lo que es pasada, no se puede pasar para nada. Del otro lado puso reja con candado, que tienen que dar toda la vuelta, que es como si tuvieran que hacer una cuadra más.-
Mónica Tripailao manifestó que la Sra. Koprio hizo una construcción y cerró con dos paredes, corrió el correo y los canastos de basura, que por eso las boletas y cartas suelen estar tiradas por ahí. Que a ella la afectó mucho, que su marido tuvo un infarto, que por el cerramiento tuvo que dar toda la vuelta para ir al estacionamiento. El abuelito Martinez, cuando se enfermó tuvieron que venir los bomberos, que hay vecinos abuelos en el núcleo y que esto los afecta mucho. Que se intentó hablar con ella pero no se pudo. Tienen que dar toda la vuelta, ella les cortó todo por el cerramiento.-
Por su parte, José Adrián Lizama, dio cuenta de hechos de inseguridad vividos en el ingreso a su casa por la Sra. Koprio. Agrega que en ocasión de acompañarla a su domicilio ha visto personas tomando en la entrada de su domicilio a las 22/23 hs, preservativos tirados, etc. Que no sabe si denunció la situación al consorcio. Que por los hechos sucedidos uno podría concluir que los chicos reunidos estarían drogándose. Que sabe que otros consorcistas han realizado alteraciones o modificaciones de lo que sería la estructura normal de la vivienda. Que sabe que por seguridad la Sra. Koprio modificó su entrada, que a su modo de ver no se altera la circulación de los vecinos porque ella cerró la entrada del espacio verde, no la entrada a los mono block, las escaleras están libres porque no tienen acceso por la entrada de la sra Koprio sino por otro pasaje.-
María Teresa Gutierrez también describió la inseguridad sufrida por la demandada en la entrada a su casa. "Que sí, hizo una modificación frente a su casa, cerró su parecita y puso una reja para la entrada en su casa, pero esa pasada no estaba planificada por el barrio, que esa pasada estaba porque se cerró el parque que había y la gente cortaba camino por ahí, por lo que en sí no modificó nada. Que los vecinos le hicieron la vida imposible". Agrega que vive en 2° piso y que también cerró su entrada.-
María Blanca Vilche manifestó que "sabe que Koprio hizo una edificación, que no perjudica a los otros consorcistas porque la entrada de la que se habla no obstruye la escalera sino que es del espacio verde".-
Celia Mabel Rojas también declaró que "ese cerramiento no perjudica a los otros consorcistas, que no se perjudica la circulación porque hay salida por otro lugar" y agregó que otros consorcistas han edificado, todo el barrio pero hace muchos años, han cerrado galpones, hecho garage".-
Las limitaciones al dominio en materia de propiedad horizontal, consagradas expresamente en el reglamento citado, tienen su razón de ser en que tienden a preservar la solidez, seguridad y salubridad del edificio, evitar molestias a los demás o la degradación de las otras unidades y mantener la buena convivencia entre los consorcistas.-
"En consecuencia, las innovaciones que afecten a las partes comunes sólo en beneficio de algunos copropietarios, sin perseguir una utilidad común, exigen como regla la convalidación de las obras por la asamblea consorcial pertinente. Ello responde a la necesidad de evitar daños a la solidez, seguridad o salubridad del edifico sujeto al régimen de propiedad horizontal u otros perjuicios que alteren el funcionamiento y uso de lo que a todos pertenece, máxime en desmedro del beneficio del conjunto" (C. Nac. Civ. sala A, 27/05/1996, “Consorcio Juan B. Alberdi 320/326 c. Gavassa, Oscar y otro”, LL 1997-D-861).-
Tiene dicho la jurisprudencia local que "... la conducta antijurídica del vecino ahora reclamado, ha vulnerado la paz de la convivencia... hubo perjuicio y se consumó con la violación de las normas que rigen la vida comunitaria, propia de este tipo de edificación..." (Cám Apelaciones. Gral Roca en autos: "Consorcio de Propietarios Edificio Bicentenario c/ G.R.D. s/ Ordinario" (10345-CA-94).-
Por ello, cabe hacer lugar a la acción promovida y ordenar la reposición de las cosas a su estado anterior.-
Respecto de la petición de concreta de aplicar multa en caso de verificarse malicia en la conducta de la demandada, se advierte que dicha pretensión debe ser rechazada, en razón que conforme surge de las testimoniales tanto de las propuestas por la actora como la demandada, y de la inspección ocular que obra gravada en DVD, no es solo la Sra. Koprio quien ha edificado en espacios comunes, sino que se ha comprobado que existen numerosas modificaciones en las estructuras de los monobloks que conforman el Barrio de las 500 Viviendas de General Roca.-
Por lo expuesto y lo dispuesto por las normas citadas,
FALLO: I.- Hacer lugar a la demanda deducida por el CONSORCIO DE LAS 500 VIVIENDAS BARRIO UNIVERSITARIO PLAN B, ordenando a la demandada Sra. Sonia Koprio a remover las obras por ella efectuadas en el acceso al Núcleo 23, planta baja del Consorcio de las 500 viviendas de ésta ciudad de General Roca, debiendo restituirse al estado edilicio de conformidad a su estado anterior y a cargo de la demandada. Todo ello deberá cumplirse en el término de quince (15) días, bajo apercibimiento de realizarlo la actora a costa del demandado.-
Rechazar el pedido de aplicar multa a la demandada.-
Con costas a la demandada (art.68 CPCyC).- Se regulan los honorarios profesionales del Dr. Omar Antonio Alfonso en $ 10.690- (10 ius conforme lo establecido en el art. 9 de la ley 2212 y arts. 40 del mismo cuerpo legal).- No se regulan honorarios profesionales a la Dra. María Belen Delucchi por haber ejercido como Defensora Oficial y ser las costas a cargo de su cliente.-
Se deja constancia que en la merituación de los honorarios profesionales se ha tomado en cuenta fundamentalmente la calidad de la actuación, la extensión y complejidad de la causa y el resultado obtenido a través de aquella.-
Notifíquese, cúmplase con la ley 869 y regístrese.-


DRA. MARIA DEL CARMEN VILLALBA
Juez
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