Fallo Completo STJ

Cipolletti, 02 de diciembre de 2024.-

VISTOS: Los autos caratulados “FUENTES RAÚL OMAR Y OTRA C/ SCHOENMAKER DE PAGOUNIS MARGARITA S/ USUCAPIÓN” (Expte. N° CI-00662-C-2023), puestos a despacho para el dictado de la sentencia, y de los que:

RESULTA:

1.- Que el día 20/03/2023 se presenta el Sr. RAÚL OMAR FUENTES, por derecho propio y con el patrocinio letrado de la Dra. Lucía Susana Páez, a los efectos de iniciar formal demanda de prescripción adquisitiva veinteñal contra MARGARITA SCHOENMAKER DE PAGOUNIS con relación al inmueble sito en calle Independencia N° 474 de la ciudad de Cinco Saltos, individualizado catastralmente bajo Nº 02-1-E-331-05, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de esta Provincia al Tomo 645, Folio 132, Finca 124.291.-

Menciona que en el mes de enero del año 2000 adquiere de manos de la aquí demandada el inmueble cuyo usucapión persigue mediante boleto de compraventa que acompaña, afirmando detentar la posesión del mismo, de manera pacífica e ininterrumpida, junto a su familia desde entonces. Asimismo, manifiesta haber abonado y abonar con regularidad todos los impuestos y tasas que graban la propiedad.

Por ello, en virtud de cumplir con el requisito temporal necesario como así las restantes condiciones que la ley exige, procede a entablar la presente acción de prescripción adquisitiva.

Acompaña y ofrece prueba, funda en derecho su pretensión y peticiona se haga lugar a la demanda con costas.

2.- Por providencia del 28/03/2023 se imprimió a la presente el trámite ORDINARIO, disponiéndose correr traslado de la demanda a la accionada. Lo que motivo que el 17/03/2024 se presentara la Sra. MARGARITA SCHOENMAKER, por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Eduardo Miguel Páez y proceda, en tiempo y forma, a allanarse a la pretensión del actor, solicitando la eximición de costas.

3.- Sin perjuicio del allanamiento efectuado, por encontrarse comprometido el orden público, el 12/04/2024 se dispuso la apertura de la causa a prueba y, ratificadas las pruebas ofrecidas, por providencia del 10/05/2024 se proveyeron las mismas. La audiencia de prueba tuvo lugar el 31/07/2024 -vía zoom- oportunidad en la que declararon 4 testigos.

Por presentación del 27/08/2024 se presenta la Sra. Ana Alicia Espinoza, quien lo hace en su carácter de esposa y poseedora junto al Sr. Fuentes del inmueble que pretenden usucapir, en virtud de ello y de haber adquirido el inmueble junto con el nombrado por boleto de compraventa -que acompañan- solicitan se la tenga por presentada y por parte; lo que así se dispuso por providencia del 08/10/2024, ordenándose asimismo la recaratulación de las presentes actuaciones.

Por providencia del 15/10/2024 se certificaron las pruebas producidas y, no quedando pendientes, se dispuso la clausura del período probatorio, pasando los autos a alegar, facultad procesal que sólo la parte actora ejerció por presentación del 28/10/2024.

Finalmente, el 26/11/2024 se efectuó el llamamiento de autos a sentencia (firme y consentido);

CONSIDERANDO:

4.- De manera preliminar es importante mencionar que las presentes actuaciones se desarrollaron a la luz del nuevo Código Civil y Comercial y que esta nueva normativa no conlleva incidencia determinante sobre lo que aquí se decide; desde que no se han introducido en la materia modificaciones sustanciales en el régimen del instituto de la prescripción adquisitiva, en cuanto a su trámite; más allá de la anotación de la litis que dispone y los efectos que proyecta la sentencia (art. 1905 CCyC).

Tal como se desprende de la relación de causa que antecede, los actores pretenden adquirir el dominio del bien inmueble individualizado, mediante la prescripción adquisitiva “larga o veinteñal"; la que exige verificación de concurrencia de los presupuestos elementos comunes a toda prescripción adquisitiva (“posesión y tiempo”); sin que se requieran los otros elementos propios de la prescripción breve, que son: “el justo título y la buena fe”.-

El Código que nos rige actualmente, delinea el instituto definiendo a la prescripción adquisitiva como “el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.” (art. 1897 CCC) que para el caso que nos ocupa es de 20 años (Art. 1899).-

Frente al adquirente del dominio por este medio, no podrá invocarse en su contra la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También determina cuándo hay posesión, al decir que existe “cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”. Y define los caracteres de los que debe estar revestida la posesión; debiendo ser ostensible y continua para resultar operativa a estos fines (Art. 1900)

Se deduce entonces que de este racconto normativo, que para este tipo de usucapión no interesan ni el título ni la buena fe, sino que la parte actora pruebe que ha poseído el inmueble con ánimo de dueño, que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y que con tales características ha perdurado durante el tiempo mínimo de 20 años exigido por la ley.-

5.- Así sentado legislativamente lo inherente al derecho de fondo sobre la adquisición del dominio por la prescripción larga; en cuanto al procedimiento cabe ajustarse a lo establecido por la ley 14.159 (ref. Dec. Ley 5756/58), que en lo pertinente arts. 24 y 25- ha creado un sistema de prueba tipo “compleja”, no bastando al efecto la prueba testimonial por sí sola, determinando que el fallo no puede basarse exclusivamente en prueba testimonial. Adquieren especial relevancia corroborativa los pagos efectuados por el poseedor, de impuestos y tasas que gravan el inmueble cuya prescripción adquisitiva se procura, aunque esos recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión (ley 14159 art. 24 inc. c y dec. 5756/58). Es conteste la jurisprudencia en este sentido, víd. Cc0002 Lm 138 Rsd-12-4 S Fecha: 27/04/2004, “Moreno, Ana María C/ Lestil S.a. S/ Prescripción Adquisitiva De Dominio”; Cc0001 Lz 61653 Rsd-154-6 S, Fecha: 20/06/2006, Caratula: Tonani, Atilio Jorge C/ Capria, Pedro S/ Usucapion, entre muchos otros.-

Otro punto que es preciso destacar dentro de este proceso es que en los juicios de usucapión el allanamiento del demandado no producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y ello porque en éstos se encuentra en juego el orden público, por lo tanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados sin que resulte relevante el allanamiento del accionado. En este sentido basta jurisprudencia se manifestado bajo esta línea de pensamiento estableciendo que: “...asimismo que en el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito, pese al allanamiento del demandado” (Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul in re “Zouza Euben Edgardo c/ Buglione Sociedad Anónima Ind. Y Com. s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión” ).-

6.- Delimitados tanto el marco sustancial y formal de la acción ejercitada, estimo que en la especie se hallan acreditados tales extremos requeridos para su procedencia, dado que existen expresiones claras del ánimo de dueño del comportamiento de los actores sobre la cosa inmueble objeto de prescripción, a través de actos de posesión que constituyen un ejercicio nítido. Sin perjuicio de las razones que motivaron el inicio de la ocupación, considero que el lapso de duración del ejercicio de la posesión en carácter de dueño, es suficiente para que accedan a la adquisición dominial aquí pretendida.

Sentado lo anterior, corresponde analizar la pertinencia de las pruebas ofrecidas y aportadas por los actores, a la luz de las disposiciones establecidas por el art. 24 de la ley 14.159 (texto según decreto 5756/58), debiendo valorarse la existencia de los requisitos básicos a fin de determinar la admisibilidad o no de la pretensión deducida. Al respecto, cabe recordar que el recaudo establecido en el art. 24 de la ley 14.159 para la promoción de la demanda por prescripción adquisitiva, consistente en la obligación de acompañar con el escrito de demanda la certificación de Catastro y del Registro de la Propiedad que establezca quiénes son los titulares del inmueble que se pretende usucapir.-

En el caso de autos, el inmueble que se pretende usucapir es un lote ubicado en calle Independencia N° 472 de Cinco Saltos, que, según título se identifica como lote cinco de la manzana “41-C”, Nomenclatura Catastral de Origen 02-1-E-331-05-F000 y según plano de mensura para usucapir (N° 62-2023) como parcela 018 de la manzana 331, nueva Nomenclatura Catastral 02-1-E-331-018; siendo titular registral del inmueble mencionado -cf. informe de dominio del Tomo 645 Folio 132 Finca 124291- la Sra. Margarita Schoenmaker de Pagounis, quien resulta ser demandada en estos autos.-

Con relación a la prueba, sabido es que la adquisición del dominio por la posesión continua durante veinte años debe ser objeto de una prueba compleja, debiendo la parte actora acreditar el cúmulo de hechos, actos y circunstancias que en su conjunto lleven a un pleno convencimiento de la procedencia de la acción. Bien se ha afirmado que “es necesario contar con prueba compuesta o compleja, pues en procesos como el presente el juzgador debe alcanzar un pleno convencimiento de la cuestión a resolver (por la entidad y efectos de la sentencia, léase adquisición de un derecho real para una parte, y como contrapartida, su pérdida para la contraria), extremo que sólo puede dar la combinación de las distintas pruebas producidas, y no una ponderada en forma aislada” (COLOMBO, Carlos J. y KIPER, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, 3ª ed. actualizada y ampliada, La Ley, Buenos Aires, 2011, t. VII, p. 645).

En concreto, tengo en cuenta que al tratarse de un lote que cuenta con una vivienda familiar edificada, donde residen los actores y su grupo familiar, individualizado y determinada su ubicación y dimensiones exactas en el plano de mensura para usucapir N° 62-2023 -que los accionantes aportan como documental-; que también luce acreditado el pago continuo e ininterrumpido de los impuestos, tasas y servicios del inmueble, conforme lo acreditan con libres deuda de EDERSA, Impuesto Inmobiliario N° 810938 y Municipalidad de Cinco Saltos (los tres de fecha 16/03/2023) de donde surge, además, que el titular del servicio eléctrico es el Sr. Fuentes Omar y que, también resulta ser el responsable del pago de impuesto inmobiliario y tasas municipales; asimismo, de las facturas pagas de Camuzzi aportadas se advierte que el servicio se encuentra a su nombre. También, aporta la parte actora boleto de compraventa del cual surge que, en fecha 01/01/2000 la Sra. Margarita Schoenmaker vendió a los cónyuges Raúl Omar Fuentes y Ana Alicia Espinoza el inmueble ubicado en calle Independencia N° 474 de la ciudad de Cinco Saltos -el que, si bien no cuenta con sus firmas certificadas ni se encuentra sellado, no fue objeto de desconocimiento por parte de la demandada-.

Además de la prueba documental detallada precedentemente, la que no ha merecido desconocimiento por parte de la accionada, se acompañó el mandamiento de constatación realizado el 07/06/2024 sobre el inmueble que se pretende usucapir, en cuya acta de diligenciamiento el Oficial de Justicia informa que se presento en el lugar, siendo atendido por Raúl Omar Fuentes y Ana Alicia Espinoza, quienes le manifestaron ser -en dicho momento- los únicos ocupantes de la propiedad y que habitan en la misma aproximadamente desde el año 1983. También, afirmaron haber comprado la propiedad en el año 2000 y que, en tal oportunidad, sólo consistía en una parcela y una edificación de material de 6x8 metros, aproximadamente. Respecto a la construcción en sí, el Oficial de Justicia precisó que en el terreno existen dos construcciones separadas: una vivienda principal (adelante) y un quincho (atrás); la primera consta de una cocina-comedor, un living, un baño y tres habitaciones, mientras que el quincho esta compuesto por un salón y un baño, así como también, existe en el terreno una entrada de autos y un patio interno (todo lo cual se condice con las fotografías tomadas y aportadas por el Oficial de Justicia).

Finalmente, cabe sumar la ponderación en torno a los testimonios recepcionados en la audiencia de prueba celebrada en la cual los testigos Cisterna, Jara, Silva y Ramón -todos vecinos de los actores- afirmaron conocer a los pretensos usucapientes hace más de 20 años, así como también que ambos habitan desde entonces la propiedad de calle Independencia N° 472 de Cinco Saltos, que han realizado mejoras en el mismo -ya que al adquirirlo la construcción no estaba finalizada- y que no tienen conocimiento de que haya alguna persona reclamando por la propiedad.

Concluyendo, del mérito integral de toda esa prueba aportada, no avizoro elementos que obsten a la pretensión, ni desmerezcan las probanzas existentes en orden a la corroboración de los hechos pertinentes alegados por los accionantes; no habiendo mediado oposición formulada por la Sra. Margarita Schoenmaker de Pagounis, quien como titular registral pudiera -eventualmente- detentar interés sobre el objeto a usucapir.-

Es por todo ello, que me inclino por la solución favorable ante la pretensión intentada; estimando comprobada tanto el hecho de la posesión con ánimo de dueño, como así también su extensión en el tiempo más allá de los plazos legales, siendo aquella posesión continua, ininterrumpida, pública y pacífica durante tal lapso.

7.- Que en aras del cumplimiento de lo que dispone el Art. 1905 CCyC, se fija como fecha en que se considera cumplido el plazo de prescripción, y se produjo la adquisición del derecho real; aquella que operó luego de transcurridos los 20 años desde 01/01/2000 pues aparece como la fecha cierta más antigua -cf. boleto de compraventa- de las exteriorizaciones de la voluntad de poseer como dueños y que, por no haber sido desconocido ni negado por la demandada, se presume válido.

Por todo ello, RESUELVO:

I.- HACER LUGAR a la demanda por prescripción adquisitiva del dominio veinteñal, en contra de MARGARITA SCHOENMAKER DE PAGOUNIS y en consecuencia declarar que RAÚL OMAR FUENTES y ANA ALICIA ESPINOZA han usucapido a su favor por prescripción adquisitiva veinteñal, el inmueble ubicado en calle Independencia N° 472 de la ciudad de Cinco Saltos, designado como parcela 018 de la manzana 331 (Nomenclatura Catastral 02-1-E-331-018), inscripto en el Registro de Propiedad del Inmueble bajo Tomo 645, Folio 132, Finca 124.291, todo ello conforme al plano de mensura para usucapir N° 62-2023.-

II.-Costas por su orden (art.68, 71 del C.P.C.C)

III.- En virtud de lo dispuesto por el art. 792 del CPCyC líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Río Negro, a fin de que proceda a la inscripción del inmueble identificado a nombre de los actores, cancelando la inscripción anterior siempre y cuando esté a nombre de los demandados en autos.

IV.- Firme que se encuentre la presente procédase a fijar audiencia arancelaria en los términos del art.24 de la L.A.-

V.- NOTIFIQUESE por PUMA.-

Dra. SOLEDAD PERUZZI

JUEZA