Fallo Completo STJ

Organismo	CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, FAMILIA Y MINERÍA - BARILOCHE
Sentencia	39 - 03/07/2024 - DEFINITIVA
Expediente	BA-29273-C-0000 - DONOFRIO, ROQUE JAVIER C/ AGUIRRE JONATHAN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, a los 3 días del mes de julio del año 2024. Reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, FAMILIA, DE MINERÍA Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA de la Tercera Circunscripción Judicial, el Dr. Emilio RIAT, la Dra. María Marcela PÁJARO y el Dr. Federico Emiliano CORSIGLIA, después de haberse impuesto individualmente de esta causa caratulada "DONOFRIO, ROQUE JAVIER C/ AGUIRRE JONATHAN S/ DESALOJO (SUMARÍSIMO)" BA-29273-C-0000, y discutir la temática del fallo por dictar, con la presencia del señor Secretario Dr. Alfredo Javier ROMANELLI ESPIL, emiten sus votos en el orden establecido en el sorteo practicado respecto de la siguiente cuestión por resolver:¿qué pronunciamiento corresponde dictar? A la cuestión planteada, el Dr. RIAT dijo: I. Que corresponde resolver la apelación interpuesta por el demandado (E0007) contra la sentencia del 20/12/2022 que le rechazó la excepción de falta de legitimación activa y lo condenó a desalojar el inmueble de autos, recibido en virtud de una locación verbal por adeudar arriendos, y a pagar una suma dineraria en concepto de cánones locativos adeudados (I0006). Dicha apelación fue concedida en relación (I0007) y fundada (E0008), sin respuesta en tiempo de la contraparte a pesar del traslado dispuesto (I0008 e I0013). II. Que los agravios del apelante, rayanos en la deserción de una crítica concreta y razonada (artículo 265 del CPCC), son insuficientes para revocar o modificar lo apelado. La sentencia ha rechazado la falta de legitimación activa porque la versión del propio demandado permite inferir la relación locativa que legitima al demandante como locador, aunque las partes no hayan instrumentado el contrato por escrito. Asimismo, ha tenido por cierta la deuda de arriendos por ciertos períodos dado que los montos indicados en los recibos de los alquileres pagados coinciden con lo establecido en el proyecto de contrato escrito y no suscripto, con lo cual las cláusulas respectivas tuvieron principio de ejecución y han regido efectivamente la relación contractual de las partes. Respecto de ese punto descartó por falta de pruebas que el locador hubiera incurrido en incumplimientos que impidieran el uso del inmueble, y que el demandado hubiera demostrado las reparaciones urgentes y necesarias que invocó, o los gastos y deudas previas de servicios que habría solventado, ni los reclamos oportunos, ni el pedido de compensación. El demandado se agravia porque la sentencia no ha advertido el actor carecía de "legitimación para el otorgamiento de un contrato de contrato de alquiler" por estar controvertida la titularidad del bien; ni ha observado que sin vínculo jurídico era inexigible el pago de arriendos, servicios, expensas y tasas; ni ha valorado la prueba de las graves falencias del inmueble que provocaron sus gastos de manutención y reparación. Asimismo, el apelante invoca su derecho de retención y se agravia por la imposición de costas al tratarse de una cuestión compleja y dudosa, y de los honorarios regulados en exceso. Sin embargo, nada de eso es atendible. La causa de la pretensión invocada por el demandante ha sido una relación locativa y basta con la certeza de ese vínculo para admitir su legitimación activa como locador. Es irrelevante la titularidad del bien y la controversia planteada al respecto por el demandado. En tal sentido, de la versión expuesta en la contestación de la demanda surge efectivamente que las partes han celebrado una locación y que el demandado ha recibido el inmueble en virtud de ese contrato, aunque no llegaran a suscribir el instrumento de la relación contractual. Los recibos que él mismo ha acompañado se refieren a pagos de alquileres. De esa misma relación se infiere también la obligación de pagar arriendos, como también los gastos de uso y conservación (servicios y tasas). Ninguna prueba concreta indica el apelante en su expresión de agravios para demostrar que la deuda reconocida por la sentencia se hubiera cancelado. Tampoco indica concreta y circunstanciadamente en la expresión de agravios cuál sería la prueba de las graves deficiencias del inmueble, ni de los gastos y respectivos montos que dice haber solventado para remediarlas y pretende compensar. La mera referencia a la "prueba documental" resulta insuficiente para ello. Además, tal como se ha señalado en la sentencia, no se ha demostrado fehacientemente la gravedad, urgencia y necesidad de las reparaciones, ni los reclamos efectuados al efecto. Asimismo, el derecho de retención no fue planteado como defensa en la instancia de origen ni puesto a consideración del juez de primera instancia, razón por la cual tampoco puede juzgarse en esta alzada (artículo 277 del CPCC). Además, aunque en términos generales el inquilino tiene derecho a reclamar al locador las sumas desembolsadas por mejoras necesarias (artículo 1211, segundo párrafo, del CCCN), compensarlas con la deuda de los arriendos (artículos 921 a 930 del CCCN) y retener el bien alquilado en caso de un saldo líquido y exigible en su favor (artículos 2587 a 2593 del CCCN) con facultad -incluso- de percibir los frutos naturales de la cosa retenida hasta compensar íntegramente ese crédito (artículo 1226 del CCCN), lo cierto es que en este caso no se ha demostrado la acreencia del locatario, por lo ya expuesto. Por último, las costas de primera instancia han sido correctamente impuestas al demandado vencido por aplicación de la regla general en la materia (artículo 68 del CPCC), ya que el litigio no ha presentado ninguna complejidad ni factor de duda como indica el apelante. A su vez, los honorarios regulados son los mínimos legales (10 jus, artículo 9 de la Ley 2212), de modo no pueden causar ningún agravio atendible. III. Que todo lo anterior es suficiente para confirmar la sentencia, porque sólo deben tratarse las cuestiones, pruebas y agravios conducentes para resolver en cada caso lo que corresponda, sin ingresar en asuntos abstractos o sobreabundantes (Fallos 308:584; 308:2172; 310:1853; 310:2012; STJRN-S1, "Guentemil c/ Municipalidad de Catriel", 11/03/2014, 014/14; STJRN-S1, "Ordoñez c/ Knell", 28/06/2013, 037/13; etcétera). IV. Que las costas de segunda instancia deben imponerse al demando apelante por no existir razones para soslayar la regla general del resultado (artículo 68 del CPCC). V. Que, en síntesis, propongo resolver lo siguiente: Primero: Confirmar la sentencia del 20/12/2022 (I0006) en cuanto fue apelada (E0007). Segundo: Imponer al demandado costas de segunda instancia. Tercero: De forma. A la misma cuestión, la Dra. PAJARO dijo: Por compartir lo sustancial de sus fundamentos, adhiero al voto del Dr. Riat. A igual cuestión, el Dr. CORSIGLIA dijo: Ante la coincidencia precedente, me abstengo de opinar (artículo 271 del CPCC). Por ello, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia, de Minería y Contencioso Administrativa, RESUELVE: Primero: Confirmar la sentencia del 20/12/2022 (I0006) en cuanto fue apelada (E0007). Segundo: Imponer al demandado costas de segunda instancia. Tercero: Hacer saber que la presente se protocoliza y notifica en los términos de la Acordada 36/2022 (Anexo I, pto 9). Cuarto: Devolver oportunamente las actuaciones.
Dictamen	Buscar Dictamen
Texto Referencias Normativas	(sin datos)
Vía Acceso	(sin datos)
¿Tiene Adjuntos?	NO
Voces	No posee voces.
Ver en el móvil