Fallo Completo STJ

Debe interpretarse como confirmatoria del acto jurídico objeto de la misma, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse. En tal caso, quien la entregó la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada (cfr. art. 1059 CCyC).

Aun cuando el contrato del caso pudiera apreciarse ambiguo o confuso en ciertos aspectos, y en particular en cuanto al carácter confirmatorio o penitencial de la seña, ya que su texto exhibe características propias de ambos tipos de arras (así por ejemplo cuando se alude -en la cláusula tercera- a su entrega “a cuenta del precio y como principio de ejecución”, característico de la seña confirmatoria; o bien más adelante cuando se plasma la posibilidad del arrepentimiento, tipificante de la seña penitencial), lo relevante es que los litigantes concuerdan en que la convenida fue una seña penitencial.

De modo que esa interpretación común de las partes, en el marco de la libertad contractual y la autonomía de la voluntad, sin duda traduce lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender (e incluso siguen entendiendo).

Y si ellas mismas coinciden en que, según su leal saber y entender, ambos contratantes creyeron que su voluntad plasmada en el acuerdo era para constituir una seña penitencial, no hay lugar -en materia disponible- para interpretar el contrato de un modo diferente (cfr. arts. 959, 961, 962, 1061 y ccds. CCyC).

Ahora bien, asumiendo entonces que se trata de una seña de esa especie, es necesario hacer algunas consideraciones sobre la postura asumida por la parte actora, según los términos del escrito de demanda, y también con anterioridad cuando cursó al demandado la carta documento CD085164492 con fecha de imposición 14/05/2020.

Pues de sus textos surgen aseveraciones que se deben dilucidar adecuadamente.

En ese sentido, nótese que hace mención a la existencia simultánea de plazos (plural) “firmes y resolutorios”… “y por lo tanto esenciales para las partes”.

De esa manera, como queda de manifiesto en la página 7 de la demanda (tercer párrafo), hace referencia al “plazo de cumplimiento y de arrepentimiento, pactados…”.

La mención sobre el supuesto pacto de un plazo -resolutorio y esencial- “de cumplimiento”, claramente no tiene relación con la seña penitencial, sino con el propio acto jurídico de compraventa inmobiliaria del cual la seña resulta una cláusula accidental.

Pues la seña quedó perfeccionada con la entrega de la cosa (U$S 6.200) por parte de la compradora y su recepción por parte del vendedor, en el mismo acto de suscribirse el contrato.

A partir de entonces, lo que se adeudaba y debía cumplirse, entre otras obligaciones y siempre que no mediara arrepentimiento (oportuno), era el pago del saldo del precio de compraventa (U$S 55.800).

Para lo cual, conforme cláusula tercera, se convino que “…serán abonados en EL ACTO DE LA FIRMA DEL BOLETO COMPRAVENTA/ESCRITURA o lo que suceda primero, lo cual se firmaría dentro del plazo de 45 días corridos contados a partir de la presente Seña” (apunto aquí que no encuentro el sentido de la mención -para mí contradictoria- referida a la posterior necesidad de firmar un boleto de compraventa, ya que en rigor el texto del instrumento particular firmado por las partes, más allá de su nominación -“seña de compraventa”-, claramente contiene los elementos propios, tanto esenciales como particulares, de una compraventa típica y ya concertada, más allá del diferimiento -en razón de su objeto- de la escritura pública necesaria para efectivizar la transmisión de dominio).

En cuanto a la seña penitencial, el plazo que se acuerda define el lapso durante el cual cualquiera de los contratantes puede arrepentirse. Y el vencimiento de ese plazo convenido es justamente lo que impide, desde entonces, ejercer el derecho al arrepentimiento (opera como límite temporal, salvo que -obviamente- luego los contratantes consientan algo distinto).

En ese sentido, las partes expresaron que “…dan vigencia a esta seña hasta el día 3 de abril de 2020.” (cláusula cuarta última parte).

De esa manera, si el arrepentimiento no fue expresado hasta esa fecha, el negocio principal -aquí la compraventa- debe ser tenido como un acto confirmado y, por lo tanto, exigible lo que se hubiese pactado al respecto.

La actora, basándose en un intercambio de mensajes de WathsApp que sostuvo haber mantenido con el demandado, le atribuye a este último haber interpretado con error que habría mediado una suerte de arrepentimiento tácito de la compradora por el mero incumplimiento, dentro del plazo, de las obligaciones contraídas (instrumentación del acto, pago del saldo de precio, etc.). O sea, que el vendedor habría asumido sin más que la compradora no ha querido o ha optado por no cumplir.

Aunque la existencia de tales mensajes fue confirmada mediante la pericia informática producida (SEON-27/04/2021), entiendo que por sí mismos, y en el marco de la buena fe contractual, carecen de entidad para justificar la postura de la parte actora.

Primero, es importante advertir que la comunicación que las partes mantuvieron por esa vía (al menos en cuanto fue aportado a esta causa), data del 11 de mayo de 2020. O sea, cuando ya había expirado la vigencia de la seña penitencial.

Luego, sobre el contenido de los mensajes se aprecia que aunque Pérez escribió “…Perdiste la seña…”, también agregó “…Esperemos unos días que me calme…”.

Pocos días después -siguiendo la secuencia expuesta en la demanda- la actora le remitió la ya mencionada CD085164492 (14/05/2020), en la cual, además de describir los aspectos sustanciales del convenio por “SEÑA DE COMPRAVENTA” (19/02/2020), mencionó:

i) Las circunstancias de público conocimiento, provocadas por la pandemia del Covid-19 (decreto P.E. 297/2020, aislamiento social, preventivo y obligatorio, etc);

ii) “…que la obligación de otorgar boleto de compra venta o escritura traslativa de dominio tenía como plazo máximo el de 45 días corridos, el que operó el 28 de marzo de 2020; asimismo, se estableció un plazo de vigencia de la seña, cuya extinción operó el 3 de abril de 2020.”

iii) “Que las circunstancias extraordinarias a nivel mundial, nacional y regional han configurado el “Casus” previsto por el art. 956 del CCyCN “Imposibilidad temporaria”)…”por el cual la obligación de otorgar el boleto de compraventa o escritura traslativa de dominio ha devenido de imposible cumplimiento en tiempo y forma, razón por la que el 28 de marzo de 2020 operó “Ipso Iure” la resolución del vínculo contractual….”

iv) “INTIMO…proceda a reintegrar la seña…” (U$S 6.200).

Misiva que el demandado respondió el 22/05/2020 mediante la CD725860645 (recibida por la actora el 26/05/2020), en cuanto ahora interesa destacar:

a) Sosteniendo que el contrato se hallaba vigente, sin perjuicio de la situación de aislamiento social, preventivo y obligatorio que impidió cumplir con los plazos fijados por las partes.

b) Rechazando la aplicación del art. 956 del CCyC, en el entendimiento que el objeto del contrato no se encontraba alterado.

c) Interpelando expresamente a la actora para que notifique “si continúa con intenciones de finalizar el convenio, caso contrario sí corresponderá declararlo extinguido de pleno derecho, con la correspondiente pérdida de la seña.”

Luego, no consta que la actora se haya vuelto a pronunciar extrajudicialmente, sino que optó -previo agotamiento de la instancia de mediación- por promover la demanda del caso, “por resolución de contrato de seña de compraventa y restitución de las sumas entregadas…(US$ 6.200)…”

Afirmando, por un lado, que el accionado (vendedor) dio por resuelto el contrato de seña por culpa de su parte (compradora), a través del mentado mensaje de WathsApp; y además, en lo referido propiamente a la compraventa, invocando la resolución del contrato “por vencimiento del plazo resolutorio previsto en la cláusula sexta”, sin responsabilidad de las partes (por razones de fuerza mayor), y entendiendo aplicables las previsiones de los arts. 956, 1730 y 1732 del CCyC.

El demandado, por su parte, negó la existencia de razones de fuerza mayor que pudieran afectar el cumplimiento del contrato, la aplicación del art. 956 del CCyC y que el contrato, en alguna parte, aluda a plazos esenciales como sugiere la contraria.

Agregó que, por la naturaleza de las obligaciones comprometidas, no se advierte de qué modo el interés de la compradora puede haberse extinguido por el transcurso del tiempo en este caso, salvo el arrepentimiento liso y llano.

Además, remarcó que la escrituración del inmueble y el pago del saldo de precio fueron y son materialmente posibles. Solo que no se concretaron debido al arrepentimiento tácito de la compradora, revelado primero ante la falta de cumplimiento del saldo del precio y después ante la falta de respuesta a la intimación expresada por carta documento.

5.- A partir de lo todo lo reseñado y luego de analizar detenidamente las constancias de la causa, la conducta de las partes posterior a la firma del contrato, e incluso habiendo ponderado la situación extraordinaria que en su momento implicó la pandemia del Covid-19, puedo ya anticipar que la demanda no puede prosperar.

Con relación a los plazos que emergen del contrato, y en línea con lo que ya fue puntualizado, se debe diferenciar el referido propiamente a la seña penitencial (03/04/2020, cfr. cláusula cuarta), del fijado para el pago del saldo del precio de compraventa y firma del boleto/escritura (45 días corridos contados desde el 19/02/2020, cfr. cláusula tercera).

Sobre el primero de ellos, importa señalar que no resulta exacto afirmar que se trata de un plazo resolutorio. En rigor, son los efectos del arrepentimiento los que tienen ese carácter (no el plazo en sí), dado que tienden a volver las cosas al estado existente antes de la celebración del contrato. En todo caso, lo único que extingue el mero transcurso del plazo de vigencia de la seña, es la facultad de arrepentirse, dejando firme el acuerdo principal.

En cuanto al plazo para el pago del saldo del precio y escrituración, ante todo se observa mal calculado por la parte actora en la carta documento de fecha 14/05/2020, donde erróneamente afirmó que su vencimiento habría operado el 28/03/2020 (o sea, e incompatiblemente, incluso antes que expire la facultad de arrepentimiento el 03/04/2020).

Si bien luego varió esa postura al promover la demanda (página 3 último párrafo), mencionando que el vencimiento del plazo de 45 días corridos previsto en la cláusula tercera "operaba el 03 de abril de 2020" (o sea, al mismo tiempo que la facultad de arrepentimiento), sostuvo su aserto en cuanto que se trataba de un plazo resolutorio y esencial.

Más allá de que es exacto que en la cláusula sexta del contrato se menciona que "Los plazos que aquí se consignan tienen carácter firme y resolutorio con caducidad y pérdida de la seña recibida...." , no surge de esa estipulación (específicamente referida a la "indemnización por arrepentimiento", según su mismo título), ni de ninguna otra, el alegado carácter esencial del plazo referido a la compraventa, ni menos aun alguna descripción, ni justificación que permita entenderlo como tal.

En esa lógica, y en sentido totalmente opuesto a la conducta asumida por la compradora (actora), entiendo que incluso la estrictez de ese plazo adquiere una relatividad mayor frente a la sobrevenida aparición del COVID-19 con sus consiguientes restricciones e implicancias.

Pues esa situación excepcional ajena a la voluntad de las partes, acontecida a poco de firmado el contrato y antes del vencimiento del plazo establecido en el mismo, sin duda imponía, bajo las premisas de la buena fe y lealtad (arts. 9, 729, 961, 1067 y ccds. CCyC), no la disolución del negocio jurídico, sino antes que ello su readecuación, renegociación, o cualquier otro intento notorio para favorecer la subsistencia del vínculo contractual.

Y sobre todo en lo referido al plazo, que era lo evidentemente afectado por la situación de emergencia sanitaria (debiendo además recordarse que el retraso no culpable no es mora, tal como se infiere del art. 888 del CCyC).

Los inconvenientes surgidos en ese contexto no resultan encuadrables en las previsiones del art. 956 del CCyC, mal empleado por la compradora (actora) para decidir y comunicar con prontitud e irreflexivamente la resolución contractual, excepto que esa fuera su intención real encubierta (como puede dar pie a creer lo declarado por el testigo Pablo Figueredo, operador inmobiliario que intermedio en las tratativas que mantuvieron las partes).

Más allá de que falta la nota de esencialidad del plazo, la imposibilidad temporaria acontecida no puede entenderse absoluta, ni que por su duración haya conllevado a la frustración del interés de la compradora de modo irreversible. Nada explicó Pino para dar crédito a esa hipotética situación, indispensable para que opere el efecto extintivo que contempla la norma citada.

Por otro lado, en las especiales circunstancias del caso tampoco aparece justificada la postura de la accionante -recién introducida en la demanda- al amparo de los institutos del caso fortuito o fuerza mayor (art. 1730 CCyC) y/o imposibilidad de cumplimiento (art. 1732 CCyC).

Más allá de la imprevisibilidad e inevitabilidad que sin duda caracterizó a la pandemia del Covid-19 y lo que trajo aparejado en todos los ámbitos (salud pública, social, económico, libertad individual, etc.), ello es esgrimido por la actora solo como un recurso argumentativo teórico.

Es decir, sin el debido correlato de cómo -supuestamente- esa situación inesperada afectó las circunstancias existentes al momento de la celebración del contrato y tenidas en cuenta para la formación del consentimiento. En efecto, la actora tampoco expuso sobre cuál fue el motivo determinante que la llevó a contratar y por qué o cómo se habría producido para ella la ineficacia funcional del contrato.

Por lo demás, con relación a la articulada imposibilidad de cumplimiento aplica lo ya dicho al descartarse el supuesto del art. 956 del CCyC. A lo que cabe añadir que el 1732 del CCyC impone apreciar la existencia de esa imposibilidad "teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos" (arts. 9 y 10 CCyC).

No hay ninguna razón probada, entonces, ni antes que ello ni siquiera alegada, que explique por qué la compradora podría haber perdido -razonablemente- interés en el cumplimiento del contrato como consecuencia de las circunstancias sobrevenidas (pandemia de Covid-19).

Es difícil conciliar la ruptura intempestiva del contrato por parte de la actora, frente a la proactividad y diligencia que -en la demanda- enfatiza haber adoptado inmediatamente después de firmarse el contrato, en orden a posibilitar dentro del plazo la escrituración convenida.

Su proclamado interés en cumplir las obligaciones asumidas, contrasta con su siguiente y apresurada resolución del acuerdo, bajo la excusa de haberse producido el vencimiento de un plazo esencial -inexistente-, en medio de la emergencia sanitaria.

Cuando en realidad el contexto epidemiológico, sea en sí mismo o bien por las restricciones administrativas que desencadenó, no implicó un obstáculo suficiente ni definitivo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, sino que impuso su postergación durante un tiempo que las propias circunstancias -humanitarias y jurídicas- demandaban tolerar, por encima del cálculo inflexible de los plazos originariamente pactados.

La creencia solo basada en un mensaje de WathsApp (11/5/2020) enviado por el vendedor Pérez, asumiendo que por esa vía y sin más aquel habría dado por concluido el asunto (quedándose con la seña recibida), es demostrativa del llamativo apuro con el que la compradora declaró resuelto el contrato, pocos días antes de que las escribanías retomen su actividad.

Al margen de la buena fe, una mínima actitud diligente, coherente con su exclamado afán de cumplir y, por lo tanto, conveniente a su propio interés, exigía que la compradora instara una respuesta más fehaciente y categórica del vendedor (quien incluso en el mismo mensaje de WahtsApp había denotado enojo y propuesto una espera para retomar el diálogo: "...estoy muy ofuscado. Esperemos unos días que me calme. Saludos.").

Sin embargo, tres días después (14/05/2020) la actora directamente despachó la carta documento declarando unilateralmente extinguido el acuerdo.

En esa instancia, la conducta del demandado fue totalmente contrapuesta, ya que claramente se ajustó al estándar de la buena fe contractual y demás principios que rigen en la materia (vgr. colaboración, protección de la confianza, conservación del contrato).

En su respuesta, también por carta documento (22/05/2020), Pérez sostuvo la vigencia del contrato, la posibilidad material y jurídica de cumplirse lo convenido -pese al retardo causado por el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio- y su propia voluntad de proseguir en ese sentido.

A la vez que ravalidó la facultad de arrepentimiento a favor de la compradora, interpelándola para que exprese de manera concreta su intención de concluir o no el acuerdo. También previno a la compradora en sentido que la falta de pronunciamiento conllevaría a asumir su retractación del acuerdo, con pérdida de la seña (lo que se ajusta a lo estipulado en la cláusula sexta del contrato).

Pino después optó por no contestar y, como revelaron sus actos posteriores (mediación, demanda judicial), se mantuvo en su improcedente postura de considerar válida la extinción unilateral del acuerdo, sin culpa de las partes y con derecho a que le sea restituida la seña.

Pero según lo que fui desarrollando, queda en evidencia que la "imposibilidad de cumplimiento" no fue tal, ni provino de un caso fortuito o de fuerza mayor, sino que la frustración del negocio respondió únicamente a la actitud deliberada de la propia accionante.

En suma: La resolución unilateral del contrato no puede considerarse forzosa, sino que en el particular contexto que fue declarada por la compradora -y después sostenida intransigentemente- debe reputársela como facultativa u opcional y, por ende, con los efectos previstos en el contrato para el caso de retractación: pérdida de la seña.