Fallo Completo STJ

5.- En este contexto, la pretensión intentada por la actora tiene por objeto instrumentar el título de dominio del bien que individualiza con nomenclatura catastral NC. 03-2-B-546-05, conforme surge identificado de igual manera en los instrumentos que fueron creados en la órbita privada de quienes cedieron sus derechos y obligaciones en forma encadenada e ininterrumpida desde el titular registral. Asi, la acción la dirigió contra todos los integrantes de la cadena de adquisiciones detalladas, enderezada a cumplir la obligación de realizar la escritura pública a la que tiene derecho, y que se reputa incumplida en aras de obtener el pronunciamiento jurisdiccional que ordene la efectiva conclusión de este justo título de propiedad (necesario de acuerdo a la naturaleza de cosa inmueble sometida al régimen jurídico de los Derechos Reales art. 1017 del CCyC, anterior 1184 del CC).

En lo que respecta al marco legal aplicable a la cuestión a tratar, la norma del Art. 1184 del Código Civil, establecía que la transmisión de bienes inmuebles en propiedad, o la constitución de otro derecho real, debían ser celebrados por escritura pública, regulación que se mantuvo invariable en la nueva Ley de fondo. A la vez que el Art. 1185, contemplaba "Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública".

Que dicha obligación surge del art. 1187 del Código Civil, al establecer que la obligación de que habla el artículo 1185 del mismo código será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses.

Se ha dicho también que "la obligación de escriturar es accesoria de las obligaciones contraídas principales que el boleto de compraventa impone a las partes y constituye la vía instrumental de satisfacer la obligación primordial, contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa vendida" (cf. Llambías Obligaciones, Tomo II p. 295, num. 970).-

El art. 512 del CPCC completa el esquema normativo que corresponde a las presentes cuando establece que la sentencia que condenare al otorgamiento de la escritura pública contendrá el apercibimiento de que si el obligado al pago no cumpliere en el plazo que se establezca la suscribirá por él el juez a su costa (cf. Santos Cifuentes - Fernando A. Sagarna, Código Civil, Comentado y Anotado, T II, pág. 44, Ed. La Ley, ed. 2005).

Sentado aquello, en el caso que nos ocupa existen dos cuestiones que no pueden soslayarse: la primera es la acreditación en el expediente de la cadena ininterrumpida de cesiones y boletos hasta la última sucesora del inmueble a título particular y por acto entre vivos.

La segunda, es que los codemandados debidamente citados se allanaron a la pretensión de la actora en 3 de los casos mencionados a los que me remito, y en los otros dos citados nada contestaron, todo lo que apareja no sólo las consecuencias procesales ya señaladas, sino que me permite concluir que las operaciones de transmisiones sucesivas no se controviertieron y no existe reclamo alguno con relación al bien de marras.

Por su parte, que el titular registral emisor del primer acto de enajenación se encuentra fallecido, sin proceso sucesorio iniciado ni herederos conocidos (cf. información sumaria producida en autos). Emplazados los posibles sucesores universales y derechohabientes del bien en cuestión mediante la publicación de edictos, la notificación no surtió resultado positivo alguno.

Y en conclusión, estando a la exigibilidad de formalizar por medio de la instrumentación de escritura la compraventa del inmueble, sin encontrarse persona alguna habilitada por ley a suscribir dicho acto en representación del titular registral, vendedor fallecido sin sucesorio abierto ni herederos declarados; no siendo posible por ello tenerlo como condenado, considero que por el contexto expuesto y a los mejores fines del proceso, hacer cumplir lo mismo autorizando el suscripto al escribano que designe la actora, con costos a su cargo, de conformidad con las obligaciones asumidas por ella y por virtud de acceder al primer boleto de compraventa de fecha 16/06/1989 que origina el presente proceso.

6. Que el pronunciamiento sobre costas corresponde hacerlo en el mismo sentido de lo que se considera de los allanamientos formulados en forma real, incondicionada, oportuna y total de los accionados, que inclinan las carga de las costas en el orden causado, y con especial atención a que el demandado fallecido no ha dado motivo a la promoción del juicio. Reitero que esto último se desprende de la letra del instrumento traído e invocado los derechos sobre este por la actora, derivando la circuntancia que comprueba que la parte vendedora se encontraba eximida de todo costo que conllevara la escrituración del bien enajenado.

Por todo ello, RESUELVO:

I.- Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida por Emilia Graciela Luengo, y en consecuencia autorizar al ESCRIBANO PÚBLICO que la actora proponga, previo acompañar las conformidades prestadas por la Caja Forense, el Colegio de Abogados, el SITRAJUR, y la ART a inscribir en el Registro correspondiente y por el sistema de tracto abreviado la presente sentencia traslativa de la propiedad en cabeza de la actora, del inmueble que se identifica catastralmente como NC 03-2-B-546-05, inscripto en el tomo 741, folio 152, finca 92.667 de la localidad de Fernández Oro (R.N.), siendo los gastos y honorarios a cargo de la accionante, con base en lo señalado en los considerandos precedentes.

A tal fin deberá expedirse testimonio con cargo para el escribano interviniente, de tomar todos los recaudos registrales y fiscales previos a la inscripción, quedando autorizado para diligenciar el trámite y suscribir minutas.

II.- Imponer las costas por su orden (art. 70 del CPCC).

III.-Regular a los letrados intervinientes, Raul E. Assum, en carácter de patrocinante de Roberto Marin, en la suma de Pesos Treinta y Cuatro Mil Doscientos Cincuenta ($34.250,00) (1 de 3 etapas x 10 IUS).(Min Legal cf. 6, 9, 38 y 39 LA- Valor Ius $10.275. Res. Nº 176/23 STJ y 065/23 P.G), a Carola S. Correa, en su carácter de patrocinante de Nilda Pañilto y Francisco Pichon, en la suma de Pesos Cuarenta y Siete Mil Novecientos Cincuenta ($47.950,00) ( 1 de 3 etapas x 10 Ius +40%) ( Min Legal. 10 IUS Cf. 6, 9, 12, 38 y 39 - Valor Ius $10.275. Res. Nº 176/23 STJ y 065/23 P.G).

Respecto a los honorarios de los letrados de la actora firme que se encuentre la presente se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212.

Que para las regulaciones efectuadas se han tenido en especial consideración la naturaleza y extensión de las tareas realizadas ( un escrito), así como el resultado objetivo del pleito. Las mismas no incluyen el I.V.A., en la eventualidad de corresponder y según la situación del beneficiario frente al tributo.

IV. Incorporar la presente al Protocolo Digital de Sentencias y hágase saber que quedará notificada conforme los términos de la Acordada N° 36/2022, Anexo I, Art. 9 inc. "a".

Mauro Alejandro Marinucci
Juez